入住率太低！南昌每5套房就有1套空着：空置率在28个大中城市中排第一，廊坊排第二

作者：和讯网

发布时间：2022-08-10 07:48

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江西因为在华东、华中各省中存在感不强，近年来被江西网友自嘲为“小透明”“阿卡林省”。

然而近期一项调研报告却让江西省省会南昌备受关注——贝壳研究院摸排了3万个住宅小区后发现，南昌的住房空置率竟然领跑28个大中城市，五分之一的已售存量住房处于空置状态。

近十年来，具有悠久历史的南昌实现了跨越式发展，不仅GDP和人口大幅增长，城市面貌以及天际线也有了极大改变，红谷滩CBD的摩天大楼鳞次栉比，城区建成面积更是从208平方公里大幅增长至366平方公里，涨幅达到76%。然而新城规划接连出台、超高层建筑不断拔地而起的同时，南昌许多新片区却存在人气不足、入住率过低的问题，无论是商办写字楼还是住宅空置率，南昌的数据均位于全国前列。今年年初，南昌已经出台新规称将限制超高层建筑的高度和数量。

广义住房库存量超8000万平

近日，贝壳研究院公布了国内28个大中城市的住房空置调研情况，结果显示，江西省省会南昌的住房空置率在被调研的28个大中城市中名列第一，达到20%，也就是说，南昌有五分之一的已售存量住房处于空置状态。排第二的是廊坊，空置率为19%。

对于这项调研，贝壳研究院称，对于空置住房的定义，国内外并无统一标准，此次调研范围未包括期房和现房待售部分，贝壳研究院动员入职三年及以上的资深经纪人，对其业务范围内的小区摸底调研，共摸底约3万个小区，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，以“空置户数/总户数”公式得出城市住房空置率。

总体来看，28个被选取的大中城市平均住房空置率为12%，处于较高区间。2017年时，中金公司曾发布《数说中国存量住房》，其中称中国城镇住房狭义空置率为12.1%，这一数据与目前贝壳研究院的总体数据较为接近。一般来说，城市住房空置率数值超过10%就值得警惕，潜在的风险不容忽视。

贝壳研究院调研结果显示，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市空置率平均为7%，二线平均12%，三线为16%。然而，二线省会城市南昌的空置率数据却非同一般，不仅比三线城市平均空置率还高，比二线平均空置率更是高出了8个百分点。

事实上，由于贝壳研究院此次统计仅选取了已售存量住房，相较其他统计口径，所得出的空置率是偏低的。在已售存量之外，南昌还有大量的新建商品房库存。

根据克而瑞研究中心，截至今年6月末，南昌市商品房广义库存量达到8000万平方米以上，在全国各大中城市里也处于前列。这里的广义库存量，包括已获批可预售的商品住宅、已动工未获销售许可住宅以及未动工总建面。

《南昌市2021年国民经济和社会发展统计公报》显示，当地城镇居民人均住房建筑面积为38.47平方米。依此计算，南昌市现有商品房广义库存量，足够208万新增人口居住。此外，南昌市的建成区面积近十年从208平方公里大幅增长至366平方公里，涨幅达到76%。

不过，据南昌统计局，南昌市常住人口近十年增长135万、户籍人口增长36万，常住人口十年增长率仅为26.5%。由此可见，南昌存在建设速度远大于人口增长速度的问题。

贝壳研究院认为，一旦商品房空置率过高，在限购放松之际就会出现二手房新增挂牌房源激增问题。多机构数据显示，南昌目前二手房挂牌套数已经超过6万套，今年上半年月均成交二手房约1230套，二手房去化周期达到48个月。

遍地是新城、处处有规划

近十年，南昌经历了一场基建大发展，各类新城、新片区规划让人应接不暇。

2012年，一场“核心增长极动员大会”改变了南昌的面貌，大会对外公布了《关于全力支持南昌发展打造核心增长极的若干意见》，江西省决定加强对省会南昌的扶持力度。这份文件中，南昌市的“外拓”被重点强调。

“意见”中称，未来南昌要形成以赣江为主轴的“一江两岸五组团”的城市发展格局，高标准、高品位规划建设九龙湖片区，力争用5年时间基本形成面积100平方公里左右、容纳50万人口的新城框架。

此外，还要加快昌东新区、昌南新区建设，有序推进瑶湖生态科技新城、昌南现代综合新城、九龙湖现代综合新城、乐化空港新城、梅岭休闲度假新城五个功能组团建设。

到了2016年，南昌又进一步拓宽了打造新城的规模，提出在突出九龙湖新城建设外，还要统筹推进朝阳新城、瑶湖科技城的开发建设和三个国家级开发区产城融合发展，实施临空经济区和向塘新片区的整体开发，并研究谋划扬子洲片区的开发建设。

“对购房人来说，南昌已经遍地是新城，处处有规划，大部分新城的住宅项目都以大体量刚需楼盘为主，如果不了解门道，很难辨别哪里真正值得购买。像九龙湖、象湖、经开区等地方的新楼盘去化是比较难的，人气也不足。”在南昌房地产行业从业超过十年的吴可（化名）对第一财经记者表示。

吴可以九龙湖片区举例，该片区目前高楼林立，但是入住率肉眼可见较低，到了晚上亮灯率不足50%，“之前南昌有一家本土自媒体就对九龙湖做过调研，这边小区整体的装修率在60-80%，入住率不到一半”。

近十年来，南昌不仅规划了大量新城，还十分偏好建设超高层建筑，这让整座城市不断“向上”成长，彻底改变了天际线面貌，但也加重了空置率问题。

据统计，截至目前南昌200米以上高度的超高层建筑已经达到24栋，与首都北京的数量齐平，其中大部分都是商办性质。去年年底，仲量联行曾发布中国写字楼白皮书，数据显示，在中国41个大中城市里，长春、无锡、南昌以超40%的空置率位居榜单前三。

南昌这种对超高层建筑的偏爱，还从商办写字楼一直延伸到住宅领域。一般来说，住宅性质的楼盘超过33层就归类为超高层，四五十层的商品房并不多见。多年前，南昌的世茂天城就推出高174米、54层的住宅，万科·金域蓝湾推出过一栋39层的超高层住宅。近年来，位于南昌老城区核心地带的融创青山湖壹号就由两栋超高层组成，一栋楼高达43层，另一栋达到44层；位于南昌县中心腹地的星洲澄碧湖项目，则规划建设两栋47层超高层双子塔。

到了今年年初，南昌终于宣布将加强对超高层建筑的规划建设管理，表示超高层建筑在抬高建设成本、加剧能源消耗、加大安全管理难度等方面的负面作用不容忽视，不符合当前绿色发展和碳达峰、碳中和要求。在住宅建筑方面，南昌出台规定称，各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑项目时，应征求当地消防救援机构意见，以确保救援能力相匹配。另外，将严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

近20年来，我国土地城镇化明显快于人口城镇化，各地“摊大饼”式发展趋势明显，南昌正是一个缩影。贝壳研究院院长李文杰表示，在我国城镇化进程已经从土地的城镇化发展到了人的城镇化，靠“摊大饼”式的增量发展边际效应一直在递减，人民对社区生活的关注度更高、城市发展逻辑发生了很大变化。如今，走减量式发展、内涵式发展路线，已经成为多数大中城市的追求。

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每5套房就有1套空着！南昌存量房空置率领跑28个大中城市｜楼市地理

作者：第一财经

发布时间：2022-08-09 17:57

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江西因为在华东、华中各省中存在感不强，近年来被江西网友自嘲为“小透明”“阿卡林省”。

然而近期一项调研报告却让江西省省会南昌备受关注——贝壳研究院摸排了3万个住宅小区后发现，南昌的住房空置率竟然领跑28个大中城市，五分之一的已售存量住房处于空置状态。

近十年来，具有悠久历史的南昌实现了跨越式发展，不仅GDP和人口大幅增长，城市面貌以及天际线也有了极大改变，红谷滩CBD的摩天大楼鳞次栉比，城区建成面积更是从208平方公里大幅增长至366平方公里，涨幅达到76%。然而新城规划接连出台、超高层建筑不断拔地而起的同时，南昌许多新片区却存在人气不足、入住率过低的问题，无论是商办写字楼还是住宅空置率，南昌的数据均位于全国前列。今年年初，南昌已经出台新规称将限制超高层建筑的高度和数量。

广义住房库存量超8000万平

近日，贝壳研究院公布了国内28个大中城市的住房空置调研情况，结果显示，江西省省会南昌的住房空置率在被调研的28个大中城市中名列第一，达到20%，也就是说，南昌有五分之一的已售存量住房处于空置状态。排第二的是廊坊，空置率为19%。

图表来源于贝壳研究院

对于这项调研，贝壳研究院称，对于空置住房的定义，国内外并无统一标准，此次调研范围未包括期房和现房待售部分，贝壳研究院动员入职三年及以上的资深经纪人，对其业务范围内的小区摸底调研，共摸底约3万个小区，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，以“空置户数/总户数”公式得出城市住房空置率。

总体来看，28个被选取的大中城市平均住房空置率为12%，处于较高区间。2017年时，中金公司曾发布《数说中国存量住房》，其中称中国城镇住房狭义空置率为12.1%，这一数据与目前贝壳研究院的总体数据较为接近。一般来说，城市住房空置率数值超过10%就值得警惕，潜在的风险不容忽视。

贝壳研究院调研结果显示，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市空置率平均为7%，二线平均12%，三线为16%。然而，二线省会城市南昌的空置率数据却非同一般，不仅比三线城市平均空置率还高，比二线平均空置率更是高出了8个百分点。

事实上，由于贝壳研究院此次统计仅选取了已售存量住房，相较其他统计口径，所得出的空置率是偏低的。在已售存量之外，南昌还有大量的新建商品房库存。

根据克而瑞研究中心，截至今年6月末，南昌市商品房广义库存量达到8000万平方米以上，在全国各大中城市里也处于前列。这里的广义库存量，包括已获批可预售的商品住宅、已动工未获销售许可住宅以及未动工总建面。

《南昌市2021年国民经济和社会发展统计公报》显示，当地城镇居民人均住房建筑面积为38.47平方米。依此计算，南昌市现有商品房广义库存量，足够208万新增人口居住。此外，南昌市的建成区面积近十年从208平方公里大幅增长至366平方公里，涨幅达到76%。

不过，据南昌统计局，南昌市常住人口近十年增长135万、户籍人口增长36万，常住人口十年增长率仅为26.5%。由此可见，南昌存在建设速度远大于人口增长速度的问题。

贝壳研究院认为，一旦商品房空置率过高，在限购放松之际就会出现二手房新增挂牌房源激增问题。多机构数据显示，南昌目前二手房挂牌套数已经超过6万套，今年上半年月均成交二手房约1230套，二手房去化周期达到48个月。

遍地是新城、处处有规划

近十年，南昌经历了一场基建大发展，各类新城、新片区规划让人应接不暇。

2012年，一场“核心增长极动员大会”改变了南昌的面貌，大会对外公布了《关于全力支持南昌发展打造核心增长极的若干意见》，江西省决定加强对省会南昌的扶持力度。这份文件中，南昌市的“外拓”被重点强调。

“意见”中称，未来南昌要形成以赣江为主轴的“一江两岸五组团”的城市发展格局，高标准、高品位规划建设九龙湖片区，力争用5年时间基本形成面积100平方公里左右、容纳50万人口的新城框架。

此外，还要加快昌东新区、昌南新区建设，有序推进瑶湖生态科技新城、昌南现代综合新城、九龙湖现代综合新城、乐化空港新城、梅岭休闲度假新城五个功能组团建设。

到了2016年，南昌又进一步拓宽了打造新城的规模，提出在突出九龙湖新城建设外，还要统筹推进朝阳新城、瑶湖科技城的开发建设和三个国家级开发区产城融合发展，实施临空经济区和向塘新片区的整体开发，并研究谋划扬子洲片区的开发建设。

“对购房人来说，南昌已经遍地是新城，处处有规划，大部分新城的住宅项目都以大体量刚需楼盘为主，如果不了解门道，很难辨别哪里真正值得购买。像九龙湖、象湖、经开区等地方的新楼盘去化是比较难的，人气也不足。”在南昌房地产行业从业超过十年的吴可（化名）对第一财经记者表示。

吴可以九龙湖片区举例，该片区目前高楼林立，但是入住率肉眼可见较低，到了晚上亮灯率不足50%，“之前南昌有一家本土自媒体就对九龙湖做过调研，这边小区整体的装修率在60-80%，入住率不到一半”。

近十年来，南昌不仅规划了大量新城，还十分偏好建设超高层建筑，这让整座城市不断“向上”成长，彻底改变了天际线面貌，但也加重了空置率问题。

据统计，截至目前南昌200米以上高度的超高层建筑已经达到24栋，与首都北京的数量齐平，其中大部分都是商办性质。去年年底，仲量联行曾发布中国写字楼白皮书，数据显示，在中国41个大中城市里，长春、无锡、南昌以超40%的空置率位居榜单前三。

南昌这种对超高层建筑的偏爱，还从商办写字楼一直延伸到住宅领域。一般来说，住宅性质的楼盘超过33层就归类为超高层，四五十层的商品房并不多见。多年前，南昌的世茂天城就推出高174米、54层的住宅，万科·金域蓝湾推出过一栋39层的超高层住宅。近年来，位于南昌老城区核心地带的融创青山湖壹号就由两栋超高层组成，一栋楼高达43层，另一栋达到44层；位于南昌县中心腹地的星洲澄碧湖项目，则规划建设两栋47层超高层双子塔。

到了今年年初，南昌终于宣布将加强对超高层建筑的规划建设管理，表示超高层建筑在抬高建设成本、加剧能源消耗、加大安全管理难度等方面的负面作用不容忽视，不符合当前绿色发展和碳达峰、碳中和要求。在住宅建筑方面，南昌出台规定称，各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑项目时，应征求当地消防救援机构意见，以确保救援能力相匹配。另外，将严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

近20年来，我国土地城镇化明显快于人口城镇化，各地“摊大饼”式发展趋势明显，南昌正是一个缩影。贝壳研究院院长李文杰表示，在我国城镇化进程已经从土地的城镇化发展到了人的城镇化，靠“摊大饼”式的增量发展边际效应一直在递减，人民对社区生活的关注度更高、城市发展逻辑发生了很大变化。如今，走减量式发展、内涵式发展路线，已经成为多数大中城市的追求。

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5套房就有1套空着？最新城市空置率报告出炉！它领跑全国28个城市

作者：投资家网

发布时间：2022-08-10 15:01

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多年来，国人对于买房有着很深的执念，那就是想要在某个城市生活下去，买房就是必须的！而随着经济的快速发展，我国多年来很多城市都在大开发，于是有的时候在一些城市经过的时候，就会看到这个城市好多地方都有工地在进行建设，而这些新建的房子不是商务楼就是住宅楼，于是很多城市的房子越来越多。

那么，建设越来越多的房子，真的有这么多的需求吗？我国这么多的房子，真的能全部都卖出去，有人居住吗？近期，一份关于我国主要城市的住房空置率的调查报告就出炉了，在这份报告上，我们发现其实很多房子，哪怕是建好了，卖掉了，但是其实还是空关着，根本没人居住。

随着贝壳研究院发布的关于我国28个大中型城市的空置率报告出炉，按照28个大中型城市的统计，发现其平均空置率已经达到了12%，要知道，12%算是什么水平呢？在全球，一般按照房子空置率都是在5%—10%之间的，而超过10%那就是一个超高水平的空置率了，而如果空置率能达到20%，那就说明这个城市的房屋都存在积压现象的！

而根据贝壳的调研报告上，其中调研的28个大中型城市上，空置率最高的城市是江西南昌，空置率高达20%，按照说法，就是南昌的房子有超过5分之1的房子都是处于空置状态，而排在第二的则是河北廊坊，空置率高达19%，仅次于南昌。

按照统计，我国的住房空置率其实是按照城市等级依次递增的，比如说一线城市平均空置率只有7%，而到了二线城市的平均空置率高达12%，到了三线城市更是达到了平均16%的水平，比如说南昌、廊坊、武汉、佛山、重庆等城市的空置率全部都在15%以上，可以看出目前的我国的楼市问题。

事实上，目前这份报告调研的都是剔除了期房和现房销售后，仅仅统计了已售存量住房的。要知道，很多城市在建和建好的房屋都是非常多的，所以，目前这个空置率的统计其实是非常低的。而在全球如果跟很多国家相比，那么会发现我国的空置率是偏低水平，但是真的如此吗？

要知道，作为历史悠久的南昌，近十年来，不但GDP和人口大幅度增长，城市的面貌也发生极大的变化，光是城区的面积就从208平方公里涨到了366平方公里，而且在城区的规划后，新的各种超高建筑不断诞生，但是，很多新片区建设的小区里面，基本上很多都是存在人气太低，入住率过度的问题。不光是住宅区，就连办公楼如今也是如此，就因为这样，年初的时候，南昌已经开始全面限制高层建筑的高度和数量了。

而目前，南昌商品房的广义库存量高达8000万平方米以上，在全国所有城市中都是处于前列的（广义库存量，包括已获批可预售的商品住宅、已动工未获销售许可住宅以及未动工总建面），但是，要知道目前南昌近十年的人口增长只有135万，户籍人口增长36万，十年常驻人口的增长率只有26.5%，而南昌在2021年发布的报告上，当地城镇居民的人均建筑面积是38.47平方米。而广义库存量住房足够208万新增人口使用了，但是如今来看南昌的建设速度是远远大于南昌的人口增长速度的，所以，很多新建小区根本没人居住。

而房屋的空置率过高，那么二手房的挂牌销售量就会大增，如今在市场上南昌二手房挂牌套数超过6万多套，但是，在上半年的月均成交量上只有1230套，可以看出房子是不好卖的。

如今的南昌发展很快，规划很大，但是，空置率的问题不断增加，这也是我国近20年来，很多城市存在的问题，土地城镇化超过人口城镇化，怎么改变这种问题才是关键。

并且，全国范围内真的只有南昌是超过20%的空置率吗？其实真要说起来，不止一个城市而已，就拿以往的数据来说，截止到2018年底，当时我国城镇住宅空置率的统计是高达21.4%，处于高水平空置，空置的房屋数量高达1.3亿套。而2019年的数据上，显示我国的居民均拥有住房是1.5套，住房拥有率占到了96%，基本上人人有房，而在这里面拥有二套房及以上的住房拥有率占到了41.5%。可以看出，其实我国根本不缺房子，基本上人人一套房是没有问题的，但是，在如此房屋已经全部足够，并且还很多的情形下，为什么还要不断地建房呢？

主要是因为我国的房子存在分布失衡，比如像是在北上广深这样的地方，想买房的人很多，但是能买得起房子的人很少，而像西部和东北这样的地方，很多城市的房子根本卖不动，像是鹤岗，一套房子2万元，但是询问者却没几个。

并且，如今我国的人口在大中型城市集中化，很多小城市的房子根本无人问津，但是在一线城市，却是需求失衡，比如北京小于70平米的房子占到了38%的比例，但是这些房子的实际面积却只有50平米罢了。对于很多三口之家来说，这个房子实在是太小了，需求置换是长期存在的。

那么，未来这些城市的走向将如何呢？

比如像南昌这样的可能将取消限购，降低房屋首付，房屋贷款的利率降低等等，但是令人担忧的库存问题，很难解决。毕竟，如今的南昌发展太“虚”，很难吸引人才的到来，产业没办法支撑城市扩张速度，早晚出现问题，包括廊坊、佛山等等城市。

如今来看，其实我国根本不缺房子，缺的是“好房子”，什么样的房子让人放心和安心，才是未来大家选择的。并且，随着楼市的不断调整，想在楼市赚钱，那只能被套在里面，是痴心妄想的，所以投资房地产，早晚把自己坑了。

如果让你选择买房的城市，你会选择哪里呢？

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南昌每5套房有一套空置，存量房空置率领跑全国

作者：熊喵爱吃猪仔包

发布时间：2022-08-09 21:41

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南昌每5套房有一套空置，存量房空置率领跑全国，不知道有多少江西周劼，大家都像周劼一个人有六套房，当然空置啦。话说周劼这事怎么没下文了？据南昌统计局，南昌市常住人口近十年增长135万、户籍人口增长36万，常住人口十年增长率仅为26.5%。由此可见，南昌存在建设速度远大于人口增长速度的问题。

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上热搜了，南昌每5套房就有1套空着，是真的吗

作者：明明说楼市

发布时间：2022-08-10 10:45

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近日，有关南昌住宅空置高达20%的消息刷屏了，在被调研的28个大中城市中排第一！这个数据意味着什么呢？就是南昌每5套房就有1套空着，而这个情况，也是成功登上了百度热搜榜。那么这个调查准确吗？南昌的真实情况是这样吗？

其实这个数据是有失偏颇的，不能说是真的，但确实是需要注意的一个问题，首先这是贝壳做出的问卷调研，据说是调研了3万个小区，但并没有写明各个城市具体调查了多少个小区，包括南昌又调查了多少个小区，总共的调研问卷是5万份。在调研方式和数量都不是特别清晰的情况下，数据也会有失偏颇。

其次就是哪些才算是空置房？贝壳本次调研的定义是3个月以上无人居住的住房（期房及开发商建成待售的现房未纳入），所有说并没有统计开发商建成未售出的现房。而其实这个也算是空置房，不过南昌的现房空置量也不算多就是。

另外，还有很多房子也会没有人居住，比如挂牌待售、正在找租客的二手房、用来投资的房子，所以南昌整个的住房空置率肯定是会小于20%这个数据的，贝壳这个数据也不能算是严谨的，但这也让南昌这个在28个大中城市中的小透明又上了个热搜。另外，官方也会或将会就空置房的问题做出回复。

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南昌每5套房就有1套空置房！三线城市10%的空房，租客去哪了？

作者：小路杂谈

发布时间：2022-08-10 16:19

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南昌每5套房就有1套空置房！三线城市常年10%的空房，租客们去哪了？最近贝壳研究院公布28个大中城市的住房空置，没想到空置房最严重的，居然是江西省的省会南昌，这里的住房空置率达到20%，相当于每5套房子，就有一套是空置房，第二名是河北廊坊，空置率达到了19%，正常来说空置率在5%~10%之间，如果超过10%就是空置率过高，证明了住房供给已经过剩，容易库存积压。

南昌每5套房就有1套空置房！三线城市常年10%的空房，租客们去哪了？现在住房空置率，越大的城市空置率越低，一线城市只有7%，二线城市达到了12%，三线城市居然有16%，北上广空置率最低，排名靠前的是佛山、武汉等，另外不少海景房也是空置率太高，单价只有三四千，甚至不少地方已经10年没有涨价了，同在降价很普遍，像惠州、乳山海景房经常久挂不售。

排名前三的南昌、廊坊、佛山都不是小城市，后面的重庆武汉也是大城市，为什么空置如此高？一方面是前期的规划房子盖比较多，另一方面是外地人口迁入少，悠久历史的南昌近10年以来，GDP和人口同时快速增长，各地区的摩天大楼越来越多，南昌城区已建完的面积，到了366平方公里，高层建筑不断拔地而起。

由于不少新片区入住率过低，住宅空置率很高，空置住房标准就是已建成房子，但是没有人住，包括老房子楼房以及毛坯房，不包括期房和待售的新楼盘，摸底了3万个小区，无人居住的住房达到了3个月，就是“空置住房”，如何消耗这巨大的库存量，是一个城市的难题，作为省会城市 ，南昌肯定是不少外地的年轻人进入工作，而这一批年轻人能消耗多少？

南昌每5套房就有1套空置房！三线城市常年10%的空房，租客们去哪了？南昌现在的库存，够208万新增人口使用，建设速度远大于人口增长，南昌二手房挂牌套数超过6万套，大部分新城的住宅项目是刚需，很多新小区入住率不到一半，现在开始限高层建筑，之前的超高层建筑已经与一线城市数量差不多。由于不少城市人口城镇化，很多城市不停的摊煎饼，结果房子越盖越多，而不少乡镇人口流入城区后，购买力并不足。

南昌每5套房就有1套空置房！三线城市常年10%的空房，租客们去哪了？像一线城市有比较好的211大学，很多学生留下来工作安家，消耗了不少房子，而三四线城市并没有太多的外地人进入，有不少只是临时打工，几年后就走了，最多只是租房子，而城乡的年轻人购买力也不足，所以人才的引进很重要，能安家落户的才可以真正消耗库存。

南昌每5套房就有1套空置房！三线城市常年10%的空房，租客们去哪了？现在不少城市的发展路线已经改变，大中城市开始量力而行，出生率的降低，人口老龄化以及人才引进的改变，所以现在年轻人的走向，还是大城市为主，三四线本地的年轻人都有不少外流的，很多地方的库存，主要还是指望婚房，特别是三四线城市。房产还要配合更好的人才引进，才能自产自销一条龙。

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平均5套空1套？空置房危机已经来了……

作者：地产情报站

发布时间：2022-08-11 21:29

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家住湖南长沙的王小姐昨天跟站长爆料，说楼上突然漏水，疑似爆水管，把她家的天花板毁得一塌糊涂，连灯都废了。

王小姐家的漏水天花板

愤怒的王小姐直接找楼上住户理论，但敲了半天门都没人理。于是她只能退而求其次，让物业去联系楼上住户。

结果，物业告诉王小姐，楼上根本没人住，物业费都好久没交了。

物业把这个“硬茬儿”的联系方式给了王小姐，王小姐刚向对方说明自己的意图，就被对方劈头盖脸一顿数落：“房子我都没住，漏水能是我导致的吗？你爱找谁找谁去。”

对方态度蛮横，完全没办法沟通。等王小姐再次打电话过去时，楼上业主就压根儿不接了。

这样的情况并不罕见，王小姐说他们那栋楼，差不多每层都有业主并不住在这里。而她们这个小区的地理位置还挺不错，周边2公里两个大商场，各种饭店、超市密布，生活和交通都很方便。

但每到夜晚，小区里总有很多窗户里从不开灯。

01 空置房多在二三线

最近，空置房的话题又热了。

贝壳研究院在国内28个大中城市做了一次摸底调研，他们将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，通过空置户数/总户数的公示，计算了28个城市的住房空置率。

结果很扎心——我国28个大中城市的平均住房空置率为12%，处于较高区间，远高于国际标准的5%。

在这些城市中，空置率最高的城市是江西南昌，高达20%。换句话说，南昌每5套房子里，就有1套是不住人的。

这个数据怪吓人的，然而，这个空置率却是二三线城市的基本盘。

从贝壳研究院发布的数据来看，在28个大中城市里，空置率超过平均线12%的城市有15个，这些住房高空置率的城市大多都是二三线。

而在一线城市中，住房空置率最高的广州是9%，最低的深圳只有5%。

从贝壳统计的数据中，我们也能看出各地的人口流动情况——外来人口多的城市，房子自然租得出去，空置率跟着就低了，反之亦然。

代入这个逻辑，你就不难理解南昌的空置率为什么会那么高了。

毕竟，江西是出了名的打工大省，江西老表更是遍布全国。在这样的态势下，省会城市南昌对江西人的吸引实在不大。

紧跟在南昌身后的，就是河北廊坊，住房空置率高达19%。

廊坊楼市的逻辑更简单，依靠环京的地理位置，吸收的都是北京人口的外溢。之前，站长还在《松绑！终于不装了，人家摊牌了！》中聊到了廊坊楼市，因为疫情反复，北三县进京非常不方便，动不动就封控，不准进京，哪个打工人能经受住这份折腾？

很多在燕郊租房的北漂，这两年都陆陆续续搬回了城里。

人一走，需求一降，空置率自然也就跟着上来了。

02 我国能有多少空置房

聊完了空置率，咱们再来说说空置房的问题。

不知道你们有没有注意到，前些年，各地的新区是遍地开花。一个新区不够，还可以再来一个，甭管当地有没有产业，概念一定要先落到位。等到概念到位了，房地产开发商也跟着到位了。

于是，人们惊讶地发现，很多新区建了好些年都没建好，但开发商已经来了好几波。

那个时候，风头最盛的开发商是恒大，他们就喜欢在城市的偏远郊区拿地盖房，一个楼盘几千户。这些房子大多交通不便，很多人买了也不一定去住，房子又租不出去，久而久之，自然也就成了空置房。

有人晚上开车路过这些小区，漆黑一片，乍一看还以为自己进了鬼城。

有人押上6个钱包也买不起房，也有人买了房子根本不住，种种悬殊的对比，让普罗大众对我国的空置房数量产生了惊人的好奇心。

只不过，官方并未就空置房给出明确的数据，空置房甚至成为中国楼市的未解之谜。值得一提的是，就在前几天发布我国28个大中城市空置房数据的贝壳研究院，在今天却道了歉，称他们的调查报告不准确，不能充分反映真实情况。

除去贝壳研究院，截至目前，网络上关于我国空置房的数量，说法有很多：

1、国际货币基金组织（IMF）副总裁曾在2015年春季年会指出，中国房屋的空置面积高达10亿平方米，住房供应过剩遍及全国；

2、国家电网曾在660个城市调查，有高达6540万套住宅的智能电表已经连续6个月读数为零。按每套房可供一家三口居住来计算，这6540万套房子可供2亿人居住；

3、西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》指出，我国城镇地区住房空置率为21.4%；

4、2015年5月11日至5月20日，腾讯网等机构对全国196个城市超过50万网友抽样调查，结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22％至26％之间，其中一线城市空置率22％，二线城市24％，三线城市26％。

每种说法都流传甚广，其中，“国家电网的空置房数据”更是影响深远，几乎每隔几年，国家电网就要出来辟谣一次，表示他们没有说过这样的话。

北京倒是在2011年做过一次摸底调查，社区派调查员去小区挨家挨户地敲门，只要房子里无人应答，就归类为空置房。

结果北京直接统计出了三百多万套空置房，给大伙儿吓得够呛。

这些年，在空置房的问题上，倒也不乏专家学者甚至是官方人士来表态。比如住建部原副部长仇保兴2018年就曾公开表示，我国的房屋空置率比较高，三线城市鄂尔多斯的空置率为70%，而北京的空置率将近20%。

而在今年6月的一次演讲中，仇保兴更是语出惊人：

“我国住房需求拐点正在形成，据统计，中国人均居住面积为41.76平方米，西北一些省份已达43平方米。

这意味着我们开始进入一个不缺房子的时代，再加上人口出生率逐年下降，这种情况下住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%，高于国际5%的空置率标准。”

如果按照仇保兴的数据，那我国的空置房数量确实多到吓人啊！

03 结语

老百姓之所以关注空置房的问题，其根源是在探究另一个问题——

现在的房子越修越多，为什么普通人还是买不起房？

事实上，如果真要深究起来，我们就会发现空置房的范围相当之广。大众以为的空置房是有钱人买了不去住，而广义上的空置房千奇百怪，甚至就连你装修没法入住都能算作空置。

空置率跟房价的关系还真不大，事实上，房价最高的一线城市反倒是空置率最低的。

因为一线城市的房屋持有成本过高，一般人想要持有多套房屋的成本也极高，尤其是在严格限购之后，这些一线城市大多都是一个萝卜一个坑。

与之相对的反倒是二三线城市，由于房屋持有成本相对较低，本地人握着一大票房子，又租不出去，空置率可不就高了？

比起一线城市，那些空置率奇高、房价又不算低的二线城市才是真正危险的，人口流出，房子租不出去，现在整个楼市又在下行，房价不断下探，怎么看都是雷啊！

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空置率20%，南昌楼市怎么了

作者：方觉时经

发布时间：2022-08-14 22:40

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近期一则关于楼市的新闻令人颇感意外，是一项关于全国主要城市住房空置率的一则报道，其中在报道中提到江西省的省会南昌住房空置率20%，也就意味着在南昌地区平均每五套房就有一套空置，那么为什么作为省会城市的南昌空置率为何会这么高？

通常来说住房空置率之所以这么高，大多是因为城市的建设速度大于人口增长的速度，这也是导致空置率高的主要原因。

换个角度来看也就意味着南昌市区的市民很有可能每户拥有多套房子的情况，而当地租房的需求比较小，也就导致了出现了很多闲置房屋，增加了房屋空置率。从这个角度来看也能在一定程度上南昌的购房难度不大，房价不高，大部分家庭拥有多套住房，增加了房屋空置率。南昌的房价相比较当地的工资来说，还算是相对是很合理的，所以也就导致比较多的南昌市民都买了属于自己的房子，一家甚至有两三套住房，这些房子总不能每一套都有人居住，所以也导致了很多房子都没人住。

再者呢就是随着南昌城市一直在扩张，就导致出现了很多建设中的房子，也会增加房屋空置率。

南昌近几年的发展非常迅速，所以导致南昌在周围城区建设了很多套房屋，面临着南昌城镇化速度的加快，南昌的人口却没有跟上。但随着国家政策的引导，比如说积极刺激三胎等，这样的房屋空置率可能只是暂时的，等待十年之后，南昌房屋可能会实现一种动态平衡。

最后呢，也必须把疫情影响考虑进去。受疫情影响很多房屋的停止建设停止装修，造成暂时性房屋空置率高在疫情期间，很多已经买好房的夫妻，原本打算装修好之后就入住。但疫情影响装修工程无法继续，而那些买了期房的小区也没有再继续建设。所以导致建设中的整个小区都是空置房，这也会导致房屋空置率暂时性增高。

所以说楼市的空置率也不一定就直接反映当地的楼市不行了，其实也会受到多方面因素的影响。

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那些有2-5套房的人，10年后面临什么结局？国家老干部给了答案

作者：楼市指闻

发布时间：2022-08-07 13:43

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不管期待与否，2022年终究还是来了。

对于买房大事儿，必然也是很多人关心的问题，随着楼市出现各种复杂的因素，该不该买房的事情也显得“难以抉择”。

1998年房改的最初几年里，全国房产均价为2000元/平米，到2022年，涨到了9980元/平米，涨幅接近400%。一套10万元的房子，现在平均达到50万元，如果在北上广深等一线城市的内环地段，这套10万元的房产现在可能价值高达2000万元至3亿元。

咱们尚且不说1998年如何便宜，还记得《蜗居》这部电视剧吗？该剧在2009年前后上映，一时间霸占了各大卫视的收视率榜首，年轻人纷纷为“电视剧”中年轻人的职业奋斗感到佩服，同时也对“大城市的去和留”开始思索。在这部电视剧里，上海的房产价格平均为1万元多一点，在内环的少数楼盘，价格才勉强达到2万元，几乎见不到3万元的房子。在当时，已经被人们认为是“楼市泡沫很多，价格到天花板”了。

然而，11年过去了，楼市泡沫破灭了吗？当初东方明珠城市的1-2万元/平高吗？现在看来，一点也不高，在当时选择当“房N”的人，早已实现人生蜕变，而当时选择“离开大都市”的人，现在已经相形见绌。

那么，未来的房子还会涨吗？

回答这个问题，首先要从房产上涨的底层逻辑说起，支撑房地产不断上行的依据是什么、动力来自何方？很多人说是GDP发展把房地产确定为支柱性产业导致的，也有人说城市化快速涌入的人口导致住房需求增多引起的。但实际上，促进楼市水涨船高的动因，归根结底是“住房分配不均衡”。少数人占有了多数房产，以至于市场上再多的房源也会被消化掉，而且市场上始终处于“缺房子”状态。

1、我国现在有多少房？有专家估计，可容纳30亿人使用。

经济学家任泽平发布了《城镇存量住房报告》，这份报告中，任泽平指出，经过研究显示，城镇的存量住房数量达到3.11亿套，户均房产持有达到1.1套。在业内来看，这是一组相对准确的数据，城市房子有3.11亿套，按照每套房子可居住4个人计算，那么城市的存量房产可容纳12亿人使用。

别急，还有大量的房子咱们没有计算上，我国历史悠久，同时也是一个住房多元化的国家，在商品房出现之前，已经存在几百年的宅基地房产和其他房产形式。而且专家认为，宅基地房和小产权房等数量是商品房总量的4-5倍左右。（笔者认为属实，只要有去过农村经历的人就知道这一点）按照这个比例推算，那非商品房住宅就可容纳20-30亿人使用，所以说：总的房子可供30亿人使用一点也不为过。

我国非商品房数量大约是商品房的3-4倍左右。

2、既然房子这么多，那么为啥很多人依然感觉“没房子”？

前文说到，即便在不考虑“非商品房”的情况下，城市的商品房也多达3.11亿套，够住12亿人，但是我国城市化才63%，城市人口才8.4亿人而已，户均房产达到1.1套，足可见房子供大于求，那么多余的房子都去了哪里，不少人依然“一房难求”、买不到房子？正如前文所说：

少数人买了多数房产。咱们举个例子：

A城市有400万个买房需求，同时开发商建设了600万个供给量；在正常理想的状态下，400万需求平分600万供给，最终每个住房需求分配1.5房产；但是由于房地产增值潜力大，所以不少人看到了买房投资的机遇，有钱的人开始大量囤积房产，100万人买完了600万房源供给，平均每个人买了6房。

最终，市场还剩下300万需求没有得到解决，而且市场仍然处于“缺房子”状态。这就是住房供给、分配不均衡的结果。

40%的家庭有2-5套房。

根据央行此前公布的房产持有量数据，目前我国的城镇家庭住房保有率达到96%，户均持有1.5套。至少一套房的家庭达到58.4%，持有2套房的家庭达到31.0%，有3套以上房产的家庭达到10.5%。这也就说明，家庭有2套以上房产的比例超过40%。那些有2-5套房的人，他们10年后面临什么结局？国家老干部给了答案，专家们几乎明示。

1、房产持有成本增加。

国家老干部、原住建部副部长仇保兴就说到，为了有序烫平楼市泡沫，应该把房产税分步骤进行，首先是抑制炒房、降低空置的空置税、流转税等，最后才是物业税。

而我们都知道，房子多的人有一个显著特点，那就是为了投资把大量的房子空置起来，等待时机好的时候转手。现在持有二套房的家庭达到40%以上，住房空置率也平均超过22%，三四线城市的房产浪费高达30%以上，空置税或成为多套房人面临的第一大难题，根据美国、德国等发达国家的税率来看，有的1%，有的高达5%，有的甚至在空置6个月之后直接允许其他人进入居住。随着房产税、空置税的加码，房子多的人继续持有房产或并不划算。

1、在加拿大温哥华，房屋每年空置达到6个月的，需要按照“房产价值的1%”来交税。

2、在英国，如房产被空置长达两年或以上，会对空置房屋收100%额外市政税。

3、澳大利亚也征收空置税，在维多利亚省，空置税的税率为房屋价值的1%。

4、在法国，住宅空置逾1年须缴交楼价的10%为空置税，第2年增加到楼价的12.5%，第3年为15%。

2、房子或难以卖掉。

前文说到，我国的住房早就已经供大于求了，在“房住不炒”的调控基调下，未来房产依然保持平稳发展走向，社科院在《中国住房报告2022》就直言，全年房市涨幅只有5.1%，涨速这么低的情况下，房产持有成本显著提升，在买房信心不足的情况下，或导致房子难以销售。

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南昌住房空置率为何是中国最高？

作者：大城小事Z

发布时间：2022-08-12 00:32

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南昌住房空置率为何是中国最高？

整个江西包括南昌市都不属人口结构老年化地区，相反江西是中国人口结构最年轻的地区之一。

南昌空置率高最大原因，是城市建设速度和人口增加规模不成正比，其实南昌市虽然城镇化率不算高，但城镇化含金量不低，总人口640万，其中近400万住南昌市区，在整个中西部地区城镇化含金量算高的了。

事实上江西不单是南昌住房空置率高，整个江西城市空置率都不低。城市规模盲目扩大，房地产开发商不停的建。

江西住房结构特殊，城镇化的同时又全省建秀美乡村，江西整体城镇化已经超过百分之60，全省新农村建设了数百万套自建房，并且江西普遍存在买房又农村建房，或者农村建房后又去买房情况。

很多江西家庭要承担两套房的资金压力。如果江西不建数百万套农村自建房，而像中国其他地区只是城镇化买房，保守估计江西的城镇化已经超过了百分之70以上。江西很多新一代农村自建房装修完工后造价已经接近当地一套商品房总价了。

如果江西省不控制城市建设过渡，中国整体崩盘的房地产市场可能就在江西。房地产是中国最大资产泡沫，收割了老百姓大部分家庭财富，透支了中国几代人的幸福。

大家怎么看？

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