房屋公摊面积高达46%，让我陷入沉思……

作者：彪彪带你看世界

发布时间：2022-08-16 17:27

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公摊面积让许多房屋买家恨之入骨，但我们还是忍让，毕竟公用面积提供生活娱乐活动场所，确确实实方便住户。

在看完“110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米;购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……”消息后，我有新的看法；如果开发商借公摊面积整事，严重损害消费者的权益，那就要整改甚至取消，还民之公理；不然之后买房买的可能都是公摊面积，住房面积变赠送。

公摊面积由来

关于公摊面积，普遍认同的说法是由李嘉诚首创，香港地王霍英东为主要推手。据说出现这样变态的计算方式，依我们今天的观点来讲，香港地盘小，人口多，经济爆炸，房地产商都想发设法的压榨房民最后一点利益。

改革开放时期，我们向当时的香港学习城市规划、交通设计，以及房地产制度。于是，土地招拍挂、预售制度、公摊等逐渐从香港传了过来。剥削香港买房者的公摊面积黑手伸向中国内陆，刺痛着千千万万购房者的心，还美名曰降低“房价”。

然而，在全世界几乎所有的国家，住房面积都是按照套内进行计算，实际套内多少平米就是多少平米。

作为公摊面积推手的香港，在2013年正式废除建筑面积计价的销售方式，此后只允许按照使用面积交易房产。

至此，公摊面积仅中国内陆独有。

公摊面积涵盖哪些

根据相关规定，公用建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

公摊面积的计算方式

各户套内面积按比例分摊公用面积：

第1步：计算分摊系数，分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和；

第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

房屋公摊面积国家标准具体：别墅类型的住房的公摊率是1%—8%；在7层以下的住宅的公摊率是7%—12%；在7层—11层的住宅的公摊率是10%—16%；12层—33层的住宅公摊率为14%—24%。

当下，由公摊面积衍生哪些问题

部分房产开发商利用公摊面积作为盾牌无中生有，把国家规定不算公摊面积地方也计算进来，如独立使用的地下室、车棚、车库、人防工程的地下室等。作为业主，你可以测量自己家的面积，公用面积测算可以说是难上难。

再者就是公摊面积使得部分“重复收费”有冠冕堂皇的理由；如物业费是按照平方收取，你房产证上多少就按多少，不会扣除公摊；然而，部分物业公司会再次收取公用面积清扫、运营费用。

……

所以人都知道其中的猫腻，但有什么办法，人为刀俎，我为鱼肉。

那么，取消公摊面积制度具备可行性？

“取消公摊面积制度现阶段不具有可行性，公摊面积客观存在，必然要由部分或全体购房人分摊。”孟丽娜说。

“房价、物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。还会引起另一种误会，以为房价、物业费、暖气费涨价。”赵秀池说。

“取消公摊并不难，但用什么替代公摊是需要慎重考虑的。目前，测绘报告中没有房屋使用面积的数据，仅就已经装修、改造的房屋如何认定使用面积都非常难”包华看法。

由此看来，公摊面积制度暂时还没有具备取消条件，牵一发而动全身，要慎重；公摊长期存在虽不合理，全面取消需比较长的时间作为过渡才行。

我们要相信时代产物终将会被时代所消耗，公摊面积发源地已把它消灭，中国内陆在未来一样可以。遇到房屋公摊面积纠纷，大家可以积极维权，用法律捍卫自己的权益。违法法律规定，不按规定实行的条例，我们不承认、不接受。

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110平方米的房子，到手只有61平！开发商：消费者不太可能算清公摊面积……那能取消吗

作者：北京商报

发布时间：2022-08-16 22:20

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110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……山东省青岛市市民李黎（化名）始终想不通：“怎么一公摊，把我一半的房子都摊出去了呢？”

110平房子到手只有61平

购房者被术语绕晕

法治日报报道显示，2018年4月，李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。买房时，本就是建筑行业从业者的李黎对公摊面积格外关注，反复向销售人员咨询了关于公摊面积的一些问题。

据李黎回忆，当时销售人员告诉她，因为小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比会达到31%，但实际收房时可能比这个数值小。

李黎向记者出示的购房合同内容显示：总价值120余万元的110.25平方米的套三房屋，套内建筑面积为75.24平方米，公用分摊建筑面积为35.01平方米，公摊面积占房屋总面积约31.8%。

然而，2021年9月，准备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。

李黎后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。”

直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”李黎说。

据悉，和李黎同小区的姚女士也遇到相似问题，姚女士购入一套复式上下楼160平方米的房子，结果到手的套内面积只有90平方米左右。

事情冲上热搜后，不少网友表示，自己也遇到了相似的问题。

对于公摊面积问题，有部分网友评论称，建议取消公摊面积。还有人表示，就算收公摊，也该在销售的时候把套内和公摊分别写出来。

消费者能靠自己算清公摊面积吗？

开发商：基本上不太可能

对于相关问题，金科地产集团副总裁方明富曾向央视网表示：“由比如门厅、电梯井、楼梯道、通风管道，以及包括为本栋楼服务的，比如说房顶有那种二次加压的消防水箱、消防的一些设施，都算本栋楼的公摊面积。实际消费者来测量、计算，都是非常复杂而且极其困难。所以，消费者来测算公摊面积基本上是不太可能的。”

媒体报道还提及，不同的公摊系数也导致楼盘间的公摊面积差异极大。

有专家表示，由于公摊面积的计算太过专业，消费者难以分辨，给开发商和测量机构提供了钻空子的机会。

另外，据报道，围绕公摊面积还有一笔糊涂账。小区中司空见惯被出租出售的地下车库、内部经营性场所等，是否被算在了公摊面积中？在一些答案为“是”的小区，出租出售的收益理应由全体业主共享。但在现实中，能够将业主公摊面积经营收益返还的情况极少。这就不难理解，为什么在一些小区，就地下车库是否应该收费，开发商、物业与业主争论不休了。

公摊面积的存在不是孤立的，它还会跟装修费、物业费、供暖费等五花八门的费用绑定在一起，甚至伴随房屋的整个生命周期。一些供暖部门、物业、装修公司在计费时，往往倾向于选择更有利可图的建筑面积收取费用。

公摊面积取消可行吗

购房人权益怎么办？

争议之下，近年来“取消公摊面积”的呼声越来越大。今年全国“两会”期间，全国政协委员洪洋提议“取消公摊”，认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束，建议国家取消公摊面积。

那么，取消公摊面积制度当下具备可行性吗？

据媒体报道，北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜看来，取消公摊面积制度现阶段不具有可行性。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。因此，商品房无论是按照何种方式销售，均应体现分摊的共有建筑面积。即便按套销售，也仍然存在公摊面积。公摊面积客观存在，必然要由部分或全体购房人分摊。

“一律取消公摊面积，入住后对公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任均是现实问题，如果购房人个人无力管理，则将影响小区的整体品质及全体业主的权益。”孟丽娜说。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也表示，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误会，以为涨价了。

多名受访专家认为，在是否应该取消公摊面积制度的问题上暂时难以达成统一，但目前可以从政策层面对公摊面积制度进行完善。

针对目前公摊面积制度存在的问题，孟丽娜建议完善相关测绘规范，对公摊比例出台指导意见，要求测绘单位提高测绘成果质量，畅通错误追究机制。在售房时，要求房地产开发企业在售楼处公开测绘结果，将分摊原则、分摊部位等向购房人进行明示，必要时测绘单位也可以接受购房人的咨询，减少因分摊面积问题产生购房争议。同时，在商品房买卖合同中进一步完善相关约定，明确约定分摊面积与产权登记面积发生误差的处理方式及违约责任的承担，从而保障购房人的合法权益。

挑得高高的公摊面积已经足够让消费者“肉疼”，悄悄膨胀的公摊面积更令人憋气。

“110平房子到手61平”的事件曝出后，北京晚报发表评论称，若消费者所述属实，公摊面积从31.8%变成46%，交付时的情形和卖房时的承诺大相径庭，明显涉嫌欺骗消费者；两个数据相差多达14%，以致房价的将近一半都由公摊“贡献”，对消费者的伤害程度令人咋舌；以各种形近意远的专业术语把消费者绕晕，更是商家玩猫腻的惯用把戏。种种做法，一副“解释权归商家所有”的蛮横姿态，把“公摊面积”当成了胡乱捞钱的得力工具。

评论表示，买房不是一笔小数字，许多家庭为此投入全部积蓄，或者长期贷款。谁愿意看着自己辛辛苦苦挣的钱花得这么不明不白？当然，公摊面积包含了电梯井、楼梯间、垃圾道等等客观存在的地带，收费本身具有合理性，不合理的是商家在这些空间中暗箱操作，漫天要价，甚至言行不一，一涨再涨。顶着这么个名头任意侵害消费者的合法权益，其实也践踏了买卖公平的原则，失掉了购房者的信任，损害了开发商的声誉。

另外，中新经纬发表评论称，“改变商品房计价依据，牵一发而动全身，实际操作下来并不容易，也会受到一些阻力，分步实施、逐步推广或许更符合实情。实现美好居住生活，就应该让购房人消费得明明白白、花得痛痛快快。”

编辑丨汪乃馨 综合央视网、法治日报、北京晚报、中国青年报、每日经济新闻、中新经纬

图片丨央视新闻视频截图、视觉中国、壹图网、微博截图

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公摊面积如此“伤民”，2022年或将“全面取消”？答案已经清楚了

作者：奇点财经说

发布时间：2022-07-27 22:51

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前言

对我国大部分居民来说，购房都是一件大事，也是一种刚需需求。相信有些人在购房过程中就发现了这个问题，房产证上标注的面积和房屋的实际面积有着出入，其实这是因为还存在着公摊面积。

央视媒体也曾公开痛批公摊面积，认为其存在伤害了不少购房者。其实在这几年，有关公摊面积产生的纠纷非常多，并且具有寓演愈烈之势，随着开发商和购房者矛盾的升级，这一问题亟待解决，有些网友就在讨论，或许今年将全面取消公摊面积，这个消息到底是真是假？相信大家在了解之后，自然就有了一个答案。

不久前，青岛楼盘登上热搜，只因楼盘的公摊面积达到46%。购房前公摊为31%，收房时，公摊达到了46%，这是一个怎样的概念呢？假如购买的房屋是100平，那实际能够使用的面积只有54平，随着这件事情的发酵，越来越多的人又将关注点放到了公摊面积上。

公摊面积害人不浅

这几年，越来越多的人开始诟病公摊面积制度，在这样的制度之下，消费者就像任人宰割的鱼肉，开发商从中获取巨额利润。也有很多购房者明确表示，宁愿让房价上涨，让大家可以看到公开的价格，也不愿意在买房的时候存在一些消费暗区，然后让开发商任意宰割，从这里可以看出，人们十分不满公摊面积制度，并且取消公摊面积的呼声也越来越高。

很多人都觉得公摊面积制度并不合理，甚至知名人士都发表过自己的观点，认为应该将这个损害消费者权益的制度进行取消。在当今这个社会，人们的很多行为都在受到利益的驱使，当利润能够达到很大比例时，有些人甚至还敢挑战法律的威严，做出一些违法犯罪的行为。

很多开发商为了追求利益，随便将公摊面积进行提高，更重要的是，这似乎并没有违反相关规定，所以开发商在巨大的诱惑之下，将公摊面积不断提高，目前很多高层住宅的公摊面积基本在27%左右，有少部分楼盘的公摊面积甚至达到了30%以上，购房者的权益遭受了严重侵害。

业主后续也会为公摊面积买单

其实在入住之后，公摊面积还影响着业主的支出。众所周知，人们需要根据房屋的面积来缴纳物业管理费，这就意味着，公摊面积也需要缴纳，有些人似乎还可以接受物业费，但相比而言，暖气费就非常不合理了，难道在公共区域里也要提供暖气？

还有不少开发商在修住房屋时，进行了精装修，装修的价格加到了房价上，如果公摊面积越大，那业主们的损失就越大。在不久之后，房产税将会与大家见面，到那个时候，如果公摊面积还仍然存在，那也要给公摊面积缴纳房产税，这就意味着，以后人们在购房时需要花更多的钱，特别是在公摊面积上面，开销巨大。

央煤发文痛批

公摊面积对业主们的影响非常深远，不仅体现在购房时，还体现在后续的生活中。这个制度存在，会让购房者一直处于弱势地位，开发商或许会因为公摊面积的虚假宣传而受到惩罚，但这和搜刮来的利益相比，可谓是九牛一毛，通过公摊面积，开发商可以赚取高额利润，这种暴利让不少开发商忘记了初心，让业主们遭受了巨大的经济压力。

央视媒体就曾发表过一篇文章，来对公摊面积进行公开批判，认为其存在严重损害了购房者的权益，相关部门应该对此进行整治。虽然在这篇文章中，并没有提到应该将公摊面积进行取消，但每一句都不离行业乱象，公摊面积存在的问题已经非常突出了。

那我国会取消公摊吗？

或许在短期之内很难实现，早在2019年，央视新闻就发表过一篇文章，明确指出公摊面积害人不浅，不少购房者对此深恶痛绝，但全面取消也并不切实际，如果一个小区想要提供给人们更好的居住体验，就必须存在一定的公共区域，因此取消公摊面积并不简单，而在这个过程当中，受益人会站出来进行制止，就比如开发商或物业公司。

但从长期来看，公摊面积未来或将被取消，因为在全球范围内，只有我国仍然使用着公摊面积制度，从这一点来看，公摊面积存在诸多不容忽视的问题。香港作为公摊面积的发源地，早在2012年就将这个制度进行了取消，而在取消之后，房价也没有受到太大的波动。

结语

有很多人在关心，如果将公摊面积取消，又能否获得相应赔偿？答案肯定是否定的，没有开发商愿意为之前的业主赔偿，就比如在香港，公摊面积制度取消之后，以前的购房者并没有得到相应的补偿，但不管怎样，这对以后的购房者来说，都是一个好消息。

今日热议：公摊面积如此“伤民”，2022年或将“全面取消”？答案已经清楚了

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热搜！购买110平方米房子，到手仅61平方米

作者：青瞳视角

发布时间：2022-08-16 21:35

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今日，#110平方米的房子到手仅61平方米#的话题冲上微博热搜，引发网友围观议论。

山东省青岛市市民李黎（化名）

始终想不通：

“怎么一公摊，

把我一半的房子都摊出去了呢？”

110平方米的房子

到手却发现套内面积

只有60多平方米

购房时销售人员

口头承诺的31%公摊面积

收房时却变成了46%

……

外墙一半计入套内

购房者被术语绕晕

2018年4月，李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。当时销售人员告诉她，公摊面积占比会达到31%，但实际收房时可能比这个数值小。

然而，2021年9月，准备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，主卧甚至无法放下双人床。

李黎后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。”直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”

到底什么是公摊面积？

“根据相关规定，公用建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。我们买的房屋无法孤零零存在，而是要使用整个楼的公共区域如楼梯、大厅、电梯井等，这些面积加起来分摊到每个购房人身上，就是公摊面积。”北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜说。

记者近日采访多名房屋中介、购房者后发现，公摊面积已经成为房屋买卖的一个重要影响因素。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉记者，公摊面积本身是客观存在的，对其收费并无不合理之处，并且从购房者的角度来看，可能也不愿意共有部分（所有权）继续留在开发商手里。但是，把公摊面积算入总计价面积，确实会给购房者带来困惑。

“为了避免这种困惑，有两种方法，一种是按套计价，这种是在总价里包括了公摊面积的费用；一种是按套内面积计价，不包括公摊面积的费用，单独告知此类费用，但是最后的总价二者不应该有差异，因为公摊面积是客观存在的，这两种的区分只在于哪一种能够更有效率地把相关信息告知消费者。”楼建波说，如果这两个价格不一样，开发商就涉嫌欺诈，“问题不在于公摊本身，而在于要统一计价方式”。

消费者能靠自己

算清公摊面积吗？

专业人士表示：“由比如门厅、电梯井、楼梯道、通风管道，以及包括为本栋楼服务的，比如说房顶有那种二次加压的消防水箱，以及包括还有一些房顶的有些那种，比如说消防的一些设施，都算本栋楼的公摊面积。这是本栋楼的，实际消费者来测量、计算，都是非常复杂而且极其困难。所以，消费者来测算公摊面积基本上是不太可能的。”

专家表示，由于公摊面积的计算太过专业，消费者难以分辨，给开发商和测量机构提供了钻空子的机会。

围绕公摊面积，还有一笔糊涂账。小区中司空见惯被出租出售的地下车库、内部经营性场所等，是否被算在了公摊面积中？在一些答案为“是”的小区，出租出售的收益理应由全体业主共享。但在现实中，能够将业主公摊面积经营收益返还的情况极少。这就不难理解，为什么在一些小区，就地下车库是否应该收费，开发商、物业与业主争论不休了。

取消公摊尚有难度

亟须完善相关规定

争议之下，“取消公摊面积”的呼声越来越大。今年全国“两会”期间，全国政协委员洪洋提议“取消公摊”，认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束，建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。

作为深受其害的购房者，李黎直言，公摊面积制度对购房者是不公平的，这是一种不透明的消费。消费者一旦出现关于公摊的纠纷时很难通过实测手段来确定交房时的准确公摊，主要是“公共部位面积”很难测算。她支持取消公摊制度，“即使房子单价上涨了，我也希望能够明明白白消费，买了一平方米，就能有一平方米的生活空间”。

图片来源网络 图文无关

那么，取消公摊面积制度当下具备可行性吗？

在孟丽娜看来，取消公摊面积制度现阶段不具有可行性。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。因此，商品房无论是按照何种方式销售，均应体现分摊的共有建筑面积。即便按套销售，也仍然存在公摊面积。公摊面积客观存在，必然要由部分或全体购房人分摊。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池同样认为当下取消公摊面积不具有可行性。房改后，我国的住房面积计量、房产证、不动产证的发放都是以建筑面积为单位的。房价、物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误会，以为涨价了。

多名受访专家认为，在是否应该取消公摊面积制度的问题上暂时难以达成统一，但目前可以从政策层面对公摊面积制度进行完善。

针对目前公摊面积制度存在的问题，孟丽娜建议完善相关测绘规范，对公摊比例出台指导意见，要求测绘单位提高测绘成果质量，畅通错误追究机制。在售房时，要求房地产开发企业在售楼处公开测绘结果，将分摊原则、分摊部位等向购房人进行明示，必要时测绘单位也可以接受购房人的咨询，减少因分摊面积问题产生购房争议。同时，在商品房买卖合同中进一步完善相关约定，明确约定分摊面积与产权登记面积发生误差的处理方式及违约责任的承担，从而保障购房人的合法权益。

公摊面积是否应该取消？

小伙伴们你们是怎么认为的呢？

（政法频道）

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110平米房屋到手仅61平米，公摊面积究竟如何影响买房？

作者：澎湃新闻

发布时间：2022-08-17 07:13

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山东省青岛市一位市民购买了110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……

8月16日，法制日报发布的一篇报道使得备受争议的公摊面积再次引发网友热议，在“公摊”、“公摊系数”、“公摊率”、“套内建筑面积”等专业术语堆砌下，收房变成开盲盒，“取消公摊面积”的呼声再起。

什么是套内建筑面积？

提到公摊需要先搞清楚什么是建筑面积，什么叫套内建筑面积。

通俗来说，房屋的建筑面积包括套内建筑面积和分摊的建筑面积，套内建筑面积是业主专有的部分，也就是说，关上家门就是套内建筑面积。

根据法制日报报道，2018年4月，李黎（化名）全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。购房合同内容显示：总价值120余万元的110.25平方米的套三房屋，套内建筑面积为75.24平方米，公用分摊建筑面积为35.01平方米，公摊面积占房屋总面积约31.8%。

然而2021年9月，准备收房的李黎傻眼了，推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右。

李黎后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。

那么，什么是套内建筑面积？套内建筑面积，指的是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。其是由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

因此，套内建筑面积包含套内墙体面积，同时一半的户型外围墙体面积也算在套内面积当中的。

什么是公摊面积？

报道显示，李黎依法维权时，才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”

公摊面积由于业主无从测量、无从计算，因此广受诟病。

那么，什么是公摊建筑面积？通俗来说，公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

因此，公摊建筑面积通常是指业主共同所有的，并非专有的部分。

因公摊引起的维权或法律案件是否多发？

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，因公摊引发的案子不多也不少，其实客观来讲，很多人不懂，所以很多人其实不知道自己的权益受损。

王玉臣指出，公摊说起来很简单，但是在现实生活中公摊部分、公共部分（公摊之外，不计入房本分摊面积，但是归全体业主所有的部分，比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等）对于业主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公摊部分、公共部分，广大业主花了钱，却不知道具体在哪里，更不知道有没有产生收益。而且，这种现象在很多的小区都是司空见惯的。

购房时如何识别公摊？

王玉臣表示，购买新房的时候，大部分买的都是期房，而且就算是现房，很多人对面积是不敏感的，如果不亲自去算，购房人是很难分辨真假的。

王玉臣指出，对于开发商宣称的公摊比例，可以通过一个很简单的办法初步核实下。开发商在售楼处是必须公开房屋面积预测报告或实测报告的，可以从这个报告中查出要购买的房屋的相关面积数据，拿建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积，就可以算出公摊比例。

取消公摊面积有没有必要？

“取消公摊面积”的呼声一直以来未曾停歇。

以今年两会期间为例，据《人民日报》报道，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。但是公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，业主毫无申辩权利。

洪洋提到，从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费，也只能由开发商说了算。

为此，洪洋建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

此前，《半月谈》亦曾发布评论文章指出，对于购房者来说，能够住上明明白白的房子，不再为一笔接一笔的糊涂账埋单很重要。这更关乎公平。取消公摊面积，尤其意味着杜绝其伴生的猫腻与漏洞，从源头避免大量矛盾与纠纷，保证市场交易更公平透明。

公摊是否可以取消？

那么，公摊是否可以直接取消？

王玉臣提到，公摊部分是客观存在的，不存在客观取消的问题。但是可以在房屋销售的时候，不以建筑面积对外销售，以除去公摊面积后的套内建筑面积或套内使用面积进行销售，这就可以有效避免相关的销售欺诈。而且，不论是销售的时候，还是交房的时候，如果做到对公摊部分，对公共部分充分公示，充分地公开透明，侵占公摊公共的问题势必大大减少。

上述《半月谈》评论文章则指出，应探索用套内面积替代建筑面积计价，将公摊面积“水分”挤出去。从宏观角度而言，这可以使房地产市场统计更科学，更真实地反映群众现阶段的居住条件，更敏锐地揭示市场行情变化，为房地产税征收创造更有利的条件，为政府针对房地产市场出台调控措施提供更有价值的数据参考。

官方是否提及取消公摊？

目前，官方未正面提及取消公摊。

不过，2019年2月18日，住房和城乡建设部官网发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

这份征求意见稿文末附的起草说明中提到，目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

2019年9月10日，在对反馈意见和修改建议进行认真研究分析和处理后，住建部办公厅曾第二次发布关于征求《住宅项目规范》等住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范意见的函。不过，第二次发布的《住宅项目规范》征求意见稿中已不见“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的字样。

3月15日，住房和城乡建设部办公厅发布关于《住宅项目规范》公开征求意见的通知。通知显示，根据住建部工程建设标准编制工作计划，《住宅项目规范》已起草完成，在前期多次征求意见基础上修改完善并经专家审查通过。

澎湃新闻注意到，2022年3月15日发布的关于《住宅项目规范》公开征求意见稿中，未再提及“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

取消公摊面积对谁影响最大？

中原地产首席分析师张大伟分析指出，是否以套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

张大伟称，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

对于购房者而言，张大伟称，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

不计入公摊面积是否会导致房价上涨？

对于大众而言，取消公摊面积是否会对房价造成影响也是讨论的热点之一。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，无论是公摊面积计价还是套内面积计价，对购房者而言，只是计价方式有所改变，对总房价并不会产生太大影响。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，公摊对房价的影响实乃无稽之谈，公摊对房价无任何影响。因为购买的不动产，本身就由专有和共有两个不可或缺的部分组成，一边儿轻了，一边自然就重了。另外，大家买房，购买的不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。过去的筒子楼得房率（套内面积占比）很高，但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低（70%-80%），但有高速电梯，有物业管理，采光通风也好。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于取消公摊面积的议题，应该说值得关注，体现了对购房者或业主降低成本、规范小区运作的导向。但羊毛出在羊身上，如果不公摊成本，成本不消化，开发商也还是可以算到房价上。

严跃进认为，若简单取消掉，公摊面积如何管理还是一个问题。其认为，后期可以建议一些小区或房企主动申报，未来房企若是资金实力强，那么完全可以把公摊面积给取消。比如公摊面积的成本让房企自己来承担，这样房企可以多考虑增值收益等。类似过程需要和业主多协商、多论证，这样才能形成一个公摊取舍意见的公约数。

不计算公摊面积会不会让买过房的人资产缩水？

盘古智库高级研究员江瀚指出，目前，中国的住房自有率其实非常高，虽然大家对房价过高一直诟病不已，但实际上大部分人都是处于有房的状态。公摊面积并不会让已经买房的人资产缩水。

江瀚表示，因为无论是公摊面积还是套内使用面积，这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响，对房地产的总价并不会有太大的变化。举例来说，假设原来100平方米的房子售价在400万元，每平方米的单价大概是4万元左右，但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米，那么如果取消计算公摊面积，房子总价值的总价其实变化不大，但是每平方米的单价将会进行一定的变化，也就是折合成每平方米售价约5.7万元，所以并不会影响大家的实际财富。

(本文来自澎湃新闻，更多原创资讯请下载“澎湃新闻”APP)

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青岛现公摊面积近五成住宅 广州住宅实用率基本八成左右

作者：人民融媒体

发布时间：2022-08-17 06:55

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本文转自：金羊网

青岛一110平方米的房子“到手”只有60多平方米，公摊面积再惹争议

羊城晚报全媒体记者 陈玉霞 孙琦曼

日前，山东青岛一则“110平方米的房子到手仅约61平方米”的消息，让“公摊面积”这个老生常谈的话题再上热搜。这种公摊面积占比高达约46%的住宅，在业内可谓极端现象。

据了解，广州住宅楼盘的实用率也曾经有低至六七成的情况，但普遍的实用率都能达到八成左右，实用率高的住宅能达到九成或以上。

公摊面积近五成的住宅较罕见

据报道，青岛上述案例中，该买家买的是“住宅”。110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了约46%。

广州中原地产项目部总经理黄韬表示，约46%的公摊面积，从数字上看是很大的，但这样的公摊比例极少出现在广州的住宅项目中。黄韬介绍，住宅、写字楼和商场等不同物业类型，实用率会有较大差别。像上述案例中用到了“1米厚的外墙”的房子，有可能是高层写字楼物业。目前市场上的高层写字楼，主流实用率在60%-65%；而就商场单位来说，实用率一般在50%-55%。

“如果是住宅产品出现约46%的公摊面积、约54%的实用率，可谓极端现象。”黄韬表示。据介绍，广州一般的高层住宅单位实用率，普遍为80%-83%，如果有特别设计赠送空间的，可能达到90%；如果是低层、无电梯配置、一层四户甚至更多户的住宅，实用率也普遍能达90%甚至更高，例如早年的“房改房”；就超高层的住宅来说，低一些的实用率也有75%-78%，设计能力强的开发商，实用率也能达到80%左右。

不过，也有在广州从业近30年的专家告诉羊城晚报全媒体记者，广州确实也有实用率只有六七成的住宅。“荔湾区有个大型楼盘属于20世纪八九十年代的港式设计，因为公共空间分摊占比很大，且楼宇设计不合理，所以实用率很低。”

务实的开发商会努力提高实用率

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，《商品房销售管理办法》和物权法等都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内面积是业主实际使用面积，公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。“但现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，公摊面积主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。”李宇嘉说。

黄韬也指出：“对于公摊面积比例，广州楼市没有相关的硬性规定。”不过，黄韬认为，一直以来，广州住宅的买家大多数有“精明”的标签，希望以有限的总价买到更多的面积，因此务实的开发商在研发产品时，在保证居住舒适的基础上，都会努力提高住宅的实用率，这在研发能力强的房企中体现比较明显。

那么，是不是实用率高的住宅就是好的住宅呢？也不一定。

李宇嘉认为，公摊面积较小、实用率较高并不意味着居住就舒适，电梯间、楼梯间或走廊太小，一梯多户、没有避难层等设计，尽管缩小了公摊面积，但居住者的舒适度、安全感也降低了；一些高端物业，两梯两户且带有豪华入户大堂及多功能会所等设计，尽管公摊面积大，但舒适度也相应较高。

链接

公摊面积遭诟病在于容易“有猫腻”

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉羊城晚报全媒体记者，公摊面积屡遭诟病，主要原因在于“很多人不了解公摊的猫腻”。例如，现实生活中的公摊部分、公共部分（公摊之外，不计入房本分摊面积，但是归全体业主所有的部分，比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等）对于业主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公摊部分、公共部分，广大业主花了钱，却不知道具体在哪里，更不知道有没有产生收益。这种现象在很多小区都很常见。

李宇嘉介绍，业主对公摊面积的质疑，共有几类问题。比如，开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，一边收取物业管理费，一边将广告收入据为己有；又比如，游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业……

对于购房者来说该怎么办？

“购买新房的时候，大部分购房者买的都是期房，就算是现房，很多人对面积是不敏感的，如果不亲自去算，购房人很难分辨真假。”王玉臣介绍，对于开发商宣称的公摊比例，可以通过一个很简单的办法初步核实：开发商在售楼部必须公开房屋面积预测报告或实测报告，购房者可以从这个报告中查出要购买的房屋的相关面积数据，拿建筑面积减去套内的面积再除以建筑面积，就可以算出公摊比例。

李宇嘉认为，由于公摊面积的计算、范围、规划设计等过于专业，需要管理部门作出引导，这样有利于规范开发商的经营行为。需要警惕开发商有意做大公摊面积，降低开发成本的行为。

“公摊面积的标准和明细不仅要‘晒在太阳下’，监管也要跟上。比如，可制定不同类型社区的公摊面积指引；公摊部分的内容要明晰，经营的部分要明确将经营收益归属全体业主，纳入物业维修基金，或者抵扣物业费；房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示；可探索公摊部分定价和套内定价的差异化等。”李宇嘉建议。

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110平的房子“到手”仅61平！消费者能靠自己算清公摊面积吗？开发商：不可能

作者：每日经济新闻

发布时间：2022-08-16 22:37

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挑得高高的公摊面积已经足够让消费者“肉疼”，悄悄膨胀的公摊面积更令人憋气。

据法治日报报道，山东省青岛市一位市民购买的110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……

哪些面积算公摊？消费者能靠自己算清公摊面积吗？据央视网官方微博，专家表示，由于公摊面积的计算太过专业，消费者难以分辨，给开发商和测量机构提供了钻空子的机会。

110平方米的房子到手仅61平方米

据法治日报，2018年4月，李黎 全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。 买房时，本就是建筑行业从业者的李黎对公摊面积格外关注，反复向销售人员咨询了关于公摊面积的一些问题。

据李黎回忆，当时销售人员告诉她，因为小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比会达到31%，但实际收房时可能比这个数值小。

然而，2021年9月，准备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现， 实际套内仅有61平方米左右， 3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。

李黎后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。”

直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。 “这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。” 李黎说。

和李黎同小区的姚女士购入一套复式上下楼160平方米的房子，结果到手的套内面积只有90平方米左右。

“难道我们就只能认栽吗？”李黎说，为公摊面积花的钱不只是买房时，之后的物业费、供暖费等都要继续买单，这些“消费暗区”的存在让人很不满。

今年准备在北京买房的张力，一个月内看了80多套房，他曾看了一套1993年建成的房子，建筑面积55平方米，套内面积46平方米；而另一套2004年的房子，建筑面积63平方米，套内面积却只有45平方米。

张力表示，花那么多钱买的房子，可能有将近三分之一甚至更多的钱都落不到自己的房子上，很难接受。

此事引发网友热议，有人称“花大价钱买了公摊面积”“公摊按精装费用计算”“不管取不取消，最起码应该公开公正透明”。

▲来源：微博

消费者能靠自己算清公摊面积吗？ 开发商：不可能

据央视网微博，金科地产集团副总裁方明富表示：“由比如门厅、电梯井、楼梯道、通风管道，以及包括为本栋楼服务的，比如说房顶有那种二次加压的消防水箱，以及包括还有一些房顶的有些那种，比如说消防的一些设施，都算本栋楼的公摊面积。这是本栋楼的，实际消费者来测量、计算，都是非常复杂而且极其困难。所以，消费者来测算公摊面积基本上是不太可能的。”

专家表示，由于公摊面积的计算太过专业，消费者难以分辨，给开发商和测量机构提供了钻空子的机会。

围绕公摊面积，还有一笔糊涂账。小区中司空见惯被出租出售的地下车库、内部经营性场所等，是否被算在了公摊面积中？在一些答案为“是”的小区，出租出售的收益理应由全体业主共享。但在现实中，能够将业主公摊面积经营收益返还的情况极少。这就不难理解，为什么在一些小区，就地下车库是否应该收费，开发商、物业与业主争论不休了。

公摊面积的存在不是孤立的，它还会跟装修费、物业费、供暖费等五花八门的费用绑定在一起，甚至伴随房屋的整个生命周期。一些供暖部门、物业、装修公司在计费时，往往倾向于选择更有利可图的建筑面积收取费用。

取消公摊具备可行性吗？

据人民日报此前报道，今年全国“两会”期间，全国政协委员洪洋提议“取消公摊”，认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束，建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。

据法治日报，在北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜看来，取消公摊面积制度现阶段不具有可行性。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 因此，商品房无论是按照何种方式销售，均应体现分摊的共有建筑面积。即便按套销售，也仍然存在公摊面积。公摊面积客观存在，必然要由部分或全体购房人分摊。

“一律取消公摊面积，入住后对公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任均是现实问题，如果购房人个人无力管理，则将影响小区的整体品质及全体业主的权益。”孟丽娜说。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池同样认为当下取消公摊面积不具有可行性。 房改后，我国的住房面积计量、房产证、不动产证的发放都是以建筑面积为单位的。房价、物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。 每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误会，以为涨价了。

在北京市房地产法学会常务理事、海润天睿律师事务所合伙人包华看来，取消公摊并不难，但用什么替代公摊是需要慎重考虑的。目前，测绘报告中没有房屋使用面积的数据，如希望用使用面积作为计价、计费、计税的依据，就需要对已有房屋补测该数据。“姑且不论是否有足够的人手完成这项工作，仅就已经装修、改造的房屋如何认定使用面积就是一件非常复杂和棘手的事情。”

编辑| 程鹏 盖源源

校对| 段炼

封面图片来源：视觉中国

每日经济新闻综合自法治日报、央视网、人民日报

每日经济新闻

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110平米的房子几乎一半是公摊！谁该为此买单？

作者：汉闻

发布时间：2022-08-16 20:52

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李某在本案中的描述，110平米的房子实得61多平方米，几乎一半没了。这个算法虽然不科学，但因为室内墙和一半的公共外墙都要计入她家，而不仅仅是家里可以使用的净面积。但即便如此，根据开发商的承诺，公摊为31.8%，结果显示，小区住房公摊面积占46%。也就是说，开发商违约了，李某的维权是正当的。

日前，一则“110平方米的房子到手仅61平方米”的话题，引发热议。阅读量超过2.7亿，评论达到数万。据了解，110平米的房子在拿到手的时候只有61平米，而买房时销售员口头承诺的是31%公摊面积，收房时变成46%……青岛的李某本应是在去年开开心心收房，却被公摊面积带来的问题困住了。维权一年多，她还是想不通：“为什么我的房子一半被出去了呢？”

小编梳理发现，公众批评买房需要承担公共空间的成本，认为公共空间的存在让购房者感到不舒服，即他们买房就必须为公共空间买单。同时，普通购房者难以准确计算公摊面积和套内面积大小，只能被动地从开发商等处获取信息，这让很多人担心存在“消费暗区”，比如公摊面积计入总面积之内，意味着后续物业费、取暖费等费用也包含了公摊部分的成本。

在此背景下，李某在本案中的描述，110平米的房子实得61多平方米，几乎一半没了。这个算法虽然不科学，但因为室内墙和一半的公共外墙都要计入她家，而不仅仅是家里可以使用的净面积。但即便如此，根据开发商的承诺，公摊为31.8%，结果显示，小区住房公摊面积占46%。也就是说，开发商违约了，李某的维权是正当的。

有数据显示，公用建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾通道、变压器室、设备间、公共大厅及过道、地下室、值班室等功能服务于整个建筑的公共房间和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公共建筑空间之间的隔墙和外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。我们买的房子不能单独存在，而是使用整栋楼的公共区域，比如楼梯、大厅、电梯井等，这些区域加起来分摊到每个购房人身上，也就是公摊面积。因此来说，公摊本身并没有原罪，是客观存在的。关键是公摊的数据要合理，开发商卖房时要让消费者知情。

要知道，现在有些地方的住宅楼越来越高，电梯越来越多，墙越来越厚，有的还要加避难层，这样房屋的公摊就水涨船高。不得不说，这些在一定程度上让购房者埋单是难以接受的。一是物业费、取暖费等，都是按建筑面积计算的，但是楼道、电梯等公用的部分，有暖气吗？显然没有。其次，房子的价格是按建筑面积计算的，巨大的公摊让购房者觉得不值。第三，一些城市试图对业主征收房产税，也是按照建筑面积计算的，这样说来同样也不合理。

值得注意的是，为了减少公摊吸引买家，一些开发商不时地耍花招，采取一些奇葩的方法。比如有的缩小走廊的宽度和电梯间的面积，以减少业主的公摊数据。即便如此，还是有负面影响，走廊又局促又压抑，让人难以形容舒适。甚至有些开发商为了满足走廊宽度的一定要求，就连瓷砖都省了。这般的操作，随着越来越高的建筑公摊，想必是会让购房者的心凉了。这种情况下，李某110平米的房子，实际居住面积比不上一些80平米左右的老房子，但是物业费和取暖费要高出很多，无论如何都是不合理的。

其实，国内一直有舆论呼吁取消公摊，使用套内面积来卖房，这也得到了很多购房者的支持。现在的问题是，公摊的取消面临强大阻力，各方难以达成共识。这种情况下，对于购房者来说最实际的，第一，按建筑面积计算的物业费和暖气费等，能不能按套内面积来收取？第二，如果开发商虚报公摊误导购房者，开发商能否承担责任、退房并赔偿损失？三是要保障购房者的知情权，公摊在哪里要有详细的说明，不能是笔糊涂账。

总之，和本案受害人李某一样，很多购房者认为，买一平米就能得到一平米的居住空间。公摊面积制度对购房者不公平，属于不透明消费。主要原因是公摊面积难以准确计算，只能被动地从开发商等处获取信息，让不少人担心“消费暗区”的存在。一旦消费者对公摊产生争议，通过实测的方式是很难在交房时确定准确的公摊，主要是因为“公共部位面积”对于普通购房者来说是难以测算的。

在小编看来，针对现行公摊面积制度存在的问题，建议完善相关测绘规范，发布公摊比例指导意见，要求测绘单位提高测绘成果质量，并畅通错误调查机制。房企在销售房屋时，必须向售楼处披露测绘结果，并向购房者明确分摊原则和分摊部位。同时，在商品房买卖合同中，进一步完善相关约定，明确分摊面积与产权登记面积发生误差的处理方式及违约责任的承担，从而保障购房人的合法权益。

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怎么一公摊，把我一半的房子都摊出去了？

作者：余丰慧

发布时间：2022-08-16 18:26

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110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……

山东省青岛市市民李黎（化名）原本应该在去年开开心心收房，却被公摊面积带来的问题困住了。维权一年多来，她始终想不通：“怎么一公摊，把我一半的房子都摊出去了呢？”

商品房市场两大毒瘤必须取消：一是公摊面积；二是住房销售预售制！公摊面积是从香港传入大陆的，这是一个非常糟糕的玩意，把主动权完全交给了开发商，成为开发商肆意盘剥购房人的工具。公摊面积不透明、计算复杂，信息不对称，普通人根本弄不清楚里面的门道，一旦遇到缺德的开发商，购房人身上的羊毛就会被薅得精光。普通购房人很难准确计算公摊面积和套内面积大小，只能被动地从开发商等处了解信息，让不少人担心存在“消费暗区”，比如公摊面积被包含在总面积内，意味着后续的物业费、供暖费等费用同样包含了公摊部分的费用。

查阅资料发现，公摊面积的说法是由李嘉诚首创，但是这个面积之所以能够在香港推出，背后最大的推手却是香港地王霍英东，李嘉诚只不过是替霍英东背锅而已。那么把这一概念带到内地来，李嘉诚责无旁贷，难辞其咎。

从根本上来说，公摊面积就是开发商为赚取暴利而应该为业主们无偿提供的配套设施，业主根本不应该为这些人掏腰包。道理其实并不复杂！购房者买开发商的房子，房子不能没有过道吧？高层住房总不能没有电梯吧？也总不能没有出入的大门吧？把这些面积强加给业主，显而易见是一种欺行霸市。

住房预售制更加可恶了，几乎是开发商空手套白狼的基石，是套牢购房人的手段，是楼市烂尾的根源，是楼市金融风险的祸根。在预售制商品房市场中几乎所有的主动权全部交给了开发商。

预售制度的建立是在1998年住房货币化以后，出台预售制度是基于当时房地产发展的落后与不景气。然而，随着房地产市场的不断发展，房地产商已经积累了一定的实力，继续实行这项制度可能助长房地产的投机行为、助推房地产泡沫风险。

与此同时，预售制度的负面影响也在不断浮现。商品房预售导致出现住房面积缩水、设计变更等问题，更诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，甚至出现房产商携款潜逃等违法犯罪行为。预售制度本应是一种金融信用行为，但由于缺乏严格的金融监管，预售制度实际上等于把房屋买卖的主动权交给开发商。

这让我再次想起90年前的华尔街杰出金融家、价值投资的奠基人、《证券分析》一书作者、巴菲特的老师—本杰明-格雷厄姆说的一段话：所有成本都可以通过发行债券、股票筹资和贷款支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。不难想象，整个房地产金融业可谓隐患重重，所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识，以至于整个行业日益膨胀，并最终毁于一旦。

再一次呼吁：取消公摊面积，取消预售制！

再一次呼吁：千万不要购买期房了！

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