房屋公摊占比达46%？媒体：违背了基本常识

作者：正观新闻

发布时间：2022-08-17 11:17

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110平方米的房子，到手却发现套内面积只有61平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……这种看起来非常离谱的事情，却真实地出现在了青岛市民李黎（化名）的现实生活中。

据《法治日报》报道，李黎向售房方咨询得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。这再次引起了关于公用建筑面积（以下简称“公摊面积”）的讨论。

那么，究竟公摊面积该如何计算，有没有相应的具体规定，此事又暴露出购房者当前面临的哪些具体难题？这些现实存在的疑问，无疑都需要引起相关方面的重视。

我国《商品房销售管理办法》明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。对于哪些建筑面积应计入公摊面积，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中也有着具体的规定和标准。但国家层面对于公摊率却并没有清晰的规定，现实中，公摊率的制定往往要依据住宅小区的环境以及公共设施建筑面积等因素来进行具体核算，因此也给了开发商以较大的自主操作空间。

然而，就算如此，此事中，房屋的公摊率从买房前的31%到收房时的46%，却也着实违背了相应的常识，损害了消费者的基本权益。即便是高层建筑，占建筑面积比例近一半的公摊率也在某种程度上不具备相应的合理性，更何况还与消费者买房前看到的宣传数据存在很大的差异，其中是否涉及虚假宣传等问题应该得到进一步的检视。

售房方称，实际测量后的套内面积减少是因为将外墙的一半厚度计入套内建筑面积。但《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》明确规定，外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半归属于公用建筑面积。就此去看，售房方的解释显然缺乏合理性，也难以立得住脚。

近年来，随着城市化进程的不断推进，越来越多的普通公众开始选择在城市中购房，但公摊面积的存在却始终饱受诟病。在今年“取消公摊面积”也一度成为热搜话题，引起广泛关注。但从《法治日报》报道的内容去看，目前社会各界对是否取消公摊面积存在着相应的分歧，主要还是涉及取消公摊面积后公共区域的产权归属以及物业费、供暖费的缴纳等问题。这些现实考量有其合理性，理应得到重视。

但在此事中，46%的公摊面积显然“离了个大谱”，不符合基本的常识。这个问题出现的背后有多少属于开发商的“自主操作”，其中是否存在“灰色空间”，显然监管部门值得细细琢磨。对购房者而言，公摊面积多占一平米，其实都在影响着今后的居住品质，更何况公摊面积一下子增加了近20平方米。这对购房者形成的心理冲击不可谓不大。

也因此，针对当前暂时难以取消却又饱受诟病的公摊面积和公摊率，相关方面显然需要加以重视，不妨在经过缜密调研后出台更为细致的规定，对开发商划定公摊面积的“自由度”予以规制，在既有规定下尽力维护购房者的利益。要知道，如果开发商手中对公摊面积的自主操作空间过大，对购房者而言显然并不公平。长此以往，对房地产市场的负面影响显然会进一步加大。

对购房者和开发商而言，购房的过程显然是一个不断博弈的过程，但在这个过程中，规则的水平理应保持平衡，不能倾斜得太厉害，唯有如此，房地产市场才能长久、健康地发展。

（来源：光明日报）

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房屋公摊达46％ 违背基本常识 取消公摊面积的时机成熟了吗？

作者：和讯网

发布时间：2022-08-17 11:09

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“ 按照公摊面积的定义，即楼房产权人共同所有的公用部分的建筑面积。根据相关的规定，购房人按照法律法规的规定对其享有权利，并承担相应的责任。在实际情况下，购房人往往承担了责任，却未见享受到相应的权利。

从购房人的角度出发，他们支付了公摊面积的购买成本，而且缴纳了公摊面积的每月开支成本，已经承担了相应的责任。但是，在权利享受的过程中，则取决于公摊面积配套是否完善、公摊面积的公共区域属性与商业价值是否得到有效发挥。”

110平方米的房子，到手的套内面积只有60多平方米，公摊面积占比接近一半。面对公摊面积的过高占比，确实显得不合理，是否取消公摊面积，再度引起了争议。

按照公摊面积的定义，即楼房产权人共同所有的公用部分的建筑面积。根据相关的规定，购房人按照法律法规的规定对其享有权利，并承担相应的责任。

在实际情况下，购房人往往承担了责任，却未见享受到相应的权利。

从购房人的角度出发，他们支付了公摊面积的购买成本，而且缴纳了公摊面积的每月开支成本，已经承担了相应的责任。但是，在权利享受的过程中，则取决于公摊面积配套是否完善、公摊面积的公共区域属性与商业价值是否得到有效发挥。

例如，假如小区要在公摊面积做广告或者其他的商业用途，需要得到业主大会的同意。因为，小区的公摊面积属于全体业主，如果小区未经业主的同意擅自做广告是不妥的。

在实际操作中，业主大会可以委托小区物业管理代管理公摊面积的广告位或者代收广告费。但是，考虑到公摊面积由业主所有，所以小区公摊面积的广告收入应该由业主共同享有。然而，在现实情况下，很多业主并不知晓自己的权利，只有部分有良心的物业公司会征求业主的意见，并把广告利润还利于业主。但是，还有不少小区物业管理擅自操作，业主的合法权益受到损害却并不知晓。

还有一种情况，即小区公摊面积占比过大，但公摊面积的利用率非常低。在实际情况下，我们看到不少小区的公摊面积很大，但实际利用率非常低，往往存在公摊面积长期空置的情况。在这种情况下，实际上损害了业主的切身利益，业主可以通过业主大会建议对公摊面积充分利用，并进行完善的配套。但是，多年来，不少小区的业主大会并未发挥出应有的作用，公摊面积长期空置、公摊面积内的配套措施长期不完善，也影响了公摊面积的实际使用价值。

公摊面积的设计，曾经发挥出一定的作用。但是，随着时间的推移，公摊面积存在价值却越来越低。对购房人来说，花了大量的资金购买房子，一部分资金用作公摊面积，真正到手的实用面积却少得可怜。

如果公摊面积得到充分利用，并享受到相应的配套服务，那么还可以说得过去。但是，如果购买了公摊面积，且公摊面积占比较大，却得不到有效利用，甚至处于长期空置的状态，那么公摊面积的实际价值已经大打折扣了。

此外，在公摊面积占比越来越大的背后，针对公摊面积的计算，却往往存在计算不透明等问题。购买公摊面积并非一次性的支出费用，业主入住之后，还需要每月缴纳管理物业费等费用，并为公摊面积部分买单，这笔账是否清晰，仍然存在不少争议的地方。

有人说，如果取消了公摊面积，也许会明显降低小区的管理服务能力以及业主居住的质量。或者，这个观点有一些道理，但最终还是取决于业主购买的公摊面积部分是否得到充分配套，又是否展现出它的实用价值。

面对公摊面积的计算，应该要有一套明确的计算规则，包括对公摊面积计算公式的公开操作、明确公摊面积部分的最大比例要求以及相应的收费标准等，起码要让业主交得明白，而不是一笔糊涂账。假如这些要求都做不到，那么就干脆取消公摊面积，大幅提升业主到手的实际居住面积，提升他们的居住质量。

本文首发于微信公众号：郭施亮。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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商品房公摊面积不能成为“橡皮泥”

作者：青瞳视角

发布时间：2022-08-17 00:00

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郑桂灵

建筑面积110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……山东青岛市市民李黎（化名）始终想不通：“怎么一公摊，把我一半的房子都摊出去了呢？”近年来，公众对于购房时需要承担公摊面积费用多有诟病，不少人担心存在“消费暗区”，要求取消公摊面积制度的议题屡被提起。

上述报道中，李先生所购房屋公摊面积占到了一半，这样的情形或许有些极端。而李先生的不解不仅在于其实际购房面积的大幅缩水，更在于开发商先前以口头承诺31%公摊面积的虚假宣传。应该说，少数开发商以公摊面积忽悠购房者并闹出“糊涂账”，是公众诟病“公摊面积”的主要原因。

公摊面积由香港传入内地，并由国家1995年出台《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和2001年制定《商品房销售管理办法》被明确规定下来。应该说，经过20多年的“房改”实践，国人已对这种商品房销售办法有了基本的适应，但对公摊面积的范围、比例、算法和处置仍心存疑问。这的确需要政府以制度明确个中边界，让老百姓明白购房、安心居住，并为此类纠纷的处置提供法理依据。

按照一般理解，“公摊面积”主要包括楼道、电梯、大堂等公共空间。但现实中其占比却并没有统一的强制性标准，这就衍生出公摊面积计算中的“模糊地带”，为开发商借购房者看不见摸不着的公摊面积做文章提供空间。比如，本案中对李先生“说好31%公摊面积缘何变为46%”疑问，开发商解释称外墙的一半被计入了套内面积。

“公摊面积”的概念泛化和算法模糊，既让消费者在购房时疑问重重，也让其安心居住的获得感和舒适度大打折扣，更极易引发消费者与开发商、业主与物业的矛盾纠纷。比如，开发商用建筑面积宣传，以混淆概念误导购房者，造成套内面积远低于购房者预期的心理落差；公摊面积变大导致得房率缩水，但购房者还得为公摊部分承担后续的物业费、取暖费等，这显然难言合理；如果小区的地下车库、内部经营性场所等，也被算入公摊面积，这就难免产生其出租出售收益的归属分配问题。现实中能够将业主公摊面积经营收益返还的情况极少，而围绕其收费问题引发的开发商、物业与业主的争论却屡见不鲜。

事实上，人们诟病商品房公摊面积并非是要取消其公共区域，而是想真正实现公平合理、明白消费。这就需要相关信息和算法的公开透明。既然商品房内的公共区域不可或缺，且其面积摊入各家各户的分配制度短期内也难以取消，毕竟现在的房产证等都是以总建筑面积为标准的。但长期来看，逐步改革过渡到按照套内实际使用面积计算，也应该被提上议程。

商品房公摊面积不能成为任由开发商玩弄的“橡皮泥”。解决这一问题，公开透明是基本前提。开发商应将建筑面积、套内面积、公摊部位等信息明白公示，充分保障购房者知情权。对于混淆概念、虚假宣传、隐瞒套内面积等情况，有关部门更要加大力度，依法惩罚。

漫画/陈彬

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房子公摊率达46%，罪魁祸首是首富李嘉诚？其实跟他没有任何关系

作者：林小明同学

发布时间：2022-08-17 16:23

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有网友说自己买的110平方米的房子，收楼之后实际测量的套内面积才61平方米，公摊率达到了46%。这个数据宝爆出来之后，震惊了很多人。

这个网友说，自己买房的时候，销售说公摊率是31%，也就是说实际得房可以有75平方米，可是自己收楼之后进行了测量却发现只有61平方米。因为他经过计算之后，发现问题就在墙体上面。

开发商把一半的墙体面积也算入套内面积了，所以就会有不一样的公摊面积。这个事情出来之后，再次引发了网友对于公摊制度的讨论。

实际上哪怕是31%的公摊率，也已经是非常高的。你花了110平方米的钱买了房子，结果只得到了75平方米，要知道110平方米的房子基本上可以做成不错的4居室，可是75平方米就是做三室，也是小三居而已。

那么问题到底出在哪里呢？最大的问题还是在于国家在这方面没有详细的规定，没有明确公摊率的计算办法，于是就给了开发商很大的操作空间。

我们对知道，开发商买地是一大块地皮购买的，可是开成小区之后，还有一些公共的部分，比如说小区的花园、会所等等，另外每一栋楼也有楼梯、走廊等等，于是就有公摊的说法。

其实公摊本来只是为了方便计算而已，可是却被一些开发商用来忽悠客户的把戏。

说到公摊，很多人就要说到首富李嘉诚。很多内地网友一直认为公摊就是李嘉诚发明的。甚至很多人因此把房子价格高的问题也推到李嘉诚身上。

实际上不得不说，公摊这个事情，真的跟李嘉诚没有关系，也不是李嘉诚发明的。内地的房地产制度，大部分是从香港学习过来的。内地最早的第一块地皮拍卖是发生在深圳。改革开放之后，胡应湘等一批香港企业家到内地投资建设。房地产这个思路也是香港这些企业家带来的，最初的目的是为了解决内地城市发展资金不足的问题。

公摊这个制度在香港历史其实很久了，这个制度最早是霍英东提出来的。50年代的时候，香港的楼房还是一栋一栋卖的，因此价格非常高，很多人买不起房子。为了解决这个问题，霍英东就把房子拆开来卖，因为房子拆开卖之后，就有了公摊的问题，于是公摊制度就诞生了。

公摊、预售、分期等等方式，基本都是霍英东发明的，后来内地也是全盘学习了过来。事实上这些制度在早期的时候，起了很大的作用，如果没有这些作用，估计很多人都买不上房子，都无法解决居住的问题。

事实上后来这些制度被内地引入之后，却在走了一些偏道。比如说预售的问题导致了很多烂尾楼的问题。于是很多人说预售不好，必须改为现楼销售。

可是很多人突然发现了一个问题，发明预售的香港，其实几十年来却几乎没有烂尾楼。那么为何会如此呢？显然问题不是预售身上，而是在监管的问题。如果开发商收了客户的预售款之后，必须受到严格的监管，只能专款专用，不能随意挪用，那么怎么可能就造成大面积的烂尾呢？

内地的开发商，拿着购房者的预售款去投资其他，搞矿泉水、搞新能源汽车等等，这才是问题所在。钱最终被烧光了，房子自然也就烂尾了。其实很难想象，过去20年内地楼市发展如此迅猛，可是最终这么多大型开发商倒下，这些开发商赚的钱到底去哪里呢？他们欠了那么多钱，这些钱又去哪里了？

说白了还是监管的问题，而不是制度本身的问题。公摊也好，预售也好，制度本身都是没有问题的，问题是执行的细节，还有第三方的监管，只有这样才可以保障制度可以落到实处。

至于李嘉诚的话，其实他背着这个锅也是背了很多年了，大家也不需要如此，什么东西都往他头上扣。其实香港现在已经没有公摊制度了，直接按照套内面积计算了。事实上废除公摊制度的意义，并不是为了打压房子的价格。

因为房子的总价总是不变的，变化的不过是计算的单价而已。废掉这个公摊制度，最大的意思不让开发商有漏洞可以钻。有了公摊之后，很多开发商就可以明目张胆吃掉购房者的面积。如果每平方米2万，开发商用公摊吃掉你5平方米的面积，那么他就多赚了你10万了。一个小区1000户，他就赚了1个亿了。

李嘉诚其实也不过是中国众多开发商中的一个而已，他也一个人的力量也左右不了大局。他好跟不好，问题并不在于公摊，而是在其他的问题。所以也不用每次提到公摊，大家就会自然而然想到李嘉诚。

霍英东绝对是爱国的企业家，那么你说他发明公摊难道是为了坑那些买房的人？这肯定不是。问题就是这个制度后来被内地一些房地产开发商给玩坏了而已。所以如果现在不能马上取消公摊，那么就应该立刻完善监督的机制，让开发商没有机会再套路消费者了。

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开发商：消费者不可能算清公摊面积 那46%公摊面积能否解除合同

作者：青山法律服务

发布时间：2022-08-17 11:52

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110平方米的房子，套内面积仅有61平方米，46%的公摊面积冲击了大众的眼球，买一套房子，结果公摊了半套房子的空间，让网友直呼：超出常识，离了个大谱！

据了解，一般多层住宅的公摊面积约在10%至13%；18层以下的板式住宅公摊约在13%至15%，点式的楼盘公摊大多在15%至17%，而30层以上的住宅因为电梯数量增多，公摊通常都在25%左右。

而该业主在购房时，售楼处工作人员口头承诺的公摊面积是31%，合同显示套内面积为75平方米，而实际只有61平方米。开发商的解释是，差值体现在墙体的厚度上，外墙的一般厚度计入套内建筑面积，这属于公摊面积。

这就引发了民众关于公用建筑面积的讨论，这些面积的计算方法有没有具体的规定？该如何计算？

根据《商品房销售管理办法》明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊共有建筑面积组成。而根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，商品房买卖所签订的购销合同应明确载明购房者所购置商品房的建筑面积，并注明该商品房的实得面积，及合理分摊的公用建筑面积。

而该业主的合同显示套内面积（实得面积）为75平方米，而收楼时却只有61平方米，开放商方面解释的，差值体现在外墙厚度。但依据《商品房销售面积计算及公用面积分摊原则》，外墙的墙体水平投影面积一半属于公用建筑面积，所以墙体的差值不应该在套内面积中体现。且依据销售人员的口头承诺31%的公摊面积，该合同属于在欺诈情况下签订。

根据我国《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

2. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

3. 以合法形式掩盖非法目的；

4. 损害社会公共利益；

5. 违反法律、行政法规的强制性规定。

此事中，房屋的公摊面积从购房前约定的31%到收楼时的41%，套内面积从75平方到61平方，明显违背了平等交易原则，存在以欺诈手段订立合同，所以购房者可以要求该合同无效，请求开放商返还所缴纳的全部费用。

那么，消费者能否自己算清楚自己所购房的公摊面积呢？开发商直说，不可能！确实，在现实中不太可能实现。

首先说一下比较容易计算的套内面积，其包括套内使用面积、套内墙体面积（不含外墙）、阳台建筑面积。这是我们居住使用的实际面积，还比较容易计算。

而公摊面积包含电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、警卫室及其他功能上为业主服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以及分隔墙、外墙等墙体的水平投影面积的一般。所涵盖的建筑面积比较多，所以消费者很难计算公摊面积，只能在购房时咨询相关工作人员，详细了解，签订合同时约定套内面积及公摊面积。但是大多数情况下，消费者容易被各种专业术语绕晕，导致购房时，在公摊面积上吃亏。

公摊面积的计算方法太过专业，涉及的数据也较多，消费者难以分辨，也给了开发商和测量机构提供了漏洞。有专家呼吁取消公摊面积，公摊面积难以经过实测去判定，也让购房的消费不那么透明，取消之后，消费者购房的压力确实小了，踩坑的几率也直线下降。不会再出现花了钱，但是三分之一是为了公摊的情况。那取消公摊面积，它会带来哪些不利影响呢？

实际上，公摊面积的存在不是孤立的，它不仅仅是工程建设时消耗的费用，它还跟装修费、物业费、供暖费等等费用捆绑，存在于房屋的整个生命周期。取消公摊面积后，业主入住的管理、小区维护还有安全责任等等问题也亟待解决，购房者难以组织管理，会影响后续入住的品质和生活。

就现今情况而言，公摊面积率的高低直接影响购房者的生活，在建筑面积确定的情况下，公摊小的，意味着小区的舒适度较低，品质高的小区，公摊率也会随之增加，因为公共区域更宽广、电梯更宽敞，人的生活体验也随之上升，生活也更加舒适。

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公摊面积高达46%！2022有可能“全面取消”吗？购房者苦不堪言！

作者：三农阳哥

发布时间：2022-08-17 15:32

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现在买房已经成为了一种趋势，不管是结婚还是投资，都要买房。有很多城市已经出台了限购政策，但是这依旧阻挡不了民众买房的热情，有很多人为了买房负债累累，也有很多父母为了给孩子一个好的生活环境，举家搬迁，学区房一直以来是家长们买房的第一考虑要素，买房成了人生一件大事。

现在很多商品房都会存在一个问题就是：公摊面积。公摊面积是包含在消费者购买的住宅面积之内的，有些地方的公摊面积比较大，有时候100平米的房子，其实套内面积可能也就80平米左右，剩下的全是公摊面积。

公摊面积顾名思义就是那一部分的使用权是大家共同的，需要所有住户共同承担的，使用权也是大家的。在买房的时候这一部分的钱也是分摊给每个住户的，是和住宅面积一样的价格，有点公摊面积是可以理解的，毕竟是为了必要的设施。

但是有些公摊面积就是比较离谱的，和已经超过了业主应该负担的范围之内的，公摊面积一直是大家比较诟病的一个问题，而公摊面积也在取消和不取消之间一直徘徊。还是有很大一部分人取消公摊面积的，毕竟公摊面积使用很少，根本享受不到好处。

曾经也有媒体批评过公摊面积，认为这是在伤害购房者的合法权益，也有些楼盘因为公摊面积高达46%而冲上热搜，这就意味着如果买了100平米的房子，实际使用面积就只有54平米，而这一新闻也再次将公摊面积推到风口浪尖。

今年也是讨论公摊面积最火热的一年，这件事情既然这么受到群众的关注，那国家肯定也会针对这一问题提出解决的办法，不可能任由形势继续恶化下去，国家肯定也是保障公民的合法权益的。

一、公摊面积害人不浅，购房者深受其害

其实公摊面积有一点也不为过，毕竟需要电梯井等的基础设施的建设，而业主确确实实也能在其中获得利益，不管是物质上的还是生活上的便利。但是有一部分公摊面积是比较离谱的，业主完全得不到任何好处，还要为其买单。

很多购房者也表示宁愿房价高一点也不愿意花那些不明不白的钱，最重要的就是价格公开透明，而不是存在很多的消费暗区，买房的时候、交房的时候，直到入住才能发现那些白花钱的地方，那时候又没有办法，只能有苦说不出了。

很多开发商为了追求利益，会将公摊面积提高，这样使用面积就会下降，节省成本的同时还可以获取更多的利益，就算是业主不愿意也没有办法，等签了合同就已经是板上钉钉的事情了，很多业主就没有办法在解决这一问题。

二、业主为公摊面积买单

这中间最直接的利益就是物业管理费，交物业费的时候是按照建筑面积算的，而不是根据实际的使用面积计算的，这样说来，如果公摊面积比较大，业主自然也是需要为这一部分买单，长久下去，也是一笔不小的开支。

要是没有装修的房子还好，有一些楼盘在开发的时候是按照精装修来的，而公摊面积如果比较大的话就意味着公摊面积的装修的钱也是需要业主掏的，而且有些精装修根本就是不合理的，业主还需要自己重新装修，又是一笔开销。

三、公摊有可能被取消吗？

曾经央媒也发表过相关的文章来批判公摊面积害人，希望有关部门能够严肃整治，但是这是一个存在了几十年的问题，是不可能在一朝一夕得到解决的，想要解决这一问题肯定需要多方考虑才能够经过试点，才能够慢慢的取消。

而且一个小区要是想要提供好一点的环境，公共区域是必不可少的，比如电梯、小区广场等等，有些必要的公共区域存在的意义是为了给业主带来更好的生活环境，也是没有办法避免，相信这一部分，购房者也是可以接受的，也是愿意掏这一部分钱的。

也有一部分人关心如果公摊面积取消之后，之前购买的是否可以获得赔偿，这一问题具体的还是要看国家的政策，但是一般来说是比较困难的，问题是要解决但是也要合理，所以不管公摊面积会不会取消，大家先不必杞人忧天，国家肯定会出台符合大众需求的政策，满足一般人的需求，我们只需要等待即可。

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房屋公摊面积高达46%，让我陷入沉思……

作者：彪彪带你看世界

发布时间：2022-08-16 17:27

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公摊面积让许多房屋买家恨之入骨，但我们还是忍让，毕竟公用面积提供生活娱乐活动场所，确确实实方便住户。

在看完“110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米;购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……”消息后，我有新的看法；如果开发商借公摊面积整事，严重损害消费者的权益，那就要整改甚至取消，还民之公理；不然之后买房买的可能都是公摊面积，住房面积变赠送。

公摊面积由来

关于公摊面积，普遍认同的说法是由李嘉诚首创，香港地王霍英东为主要推手。据说出现这样变态的计算方式，依我们今天的观点来讲，香港地盘小，人口多，经济爆炸，房地产商都想发设法的压榨房民最后一点利益。

改革开放时期，我们向当时的香港学习城市规划、交通设计，以及房地产制度。于是，土地招拍挂、预售制度、公摊等逐渐从香港传了过来。剥削香港买房者的公摊面积黑手伸向中国内陆，刺痛着千千万万购房者的心，还美名曰降低“房价”。

然而，在全世界几乎所有的国家，住房面积都是按照套内进行计算，实际套内多少平米就是多少平米。

作为公摊面积推手的香港，在2013年正式废除建筑面积计价的销售方式，此后只允许按照使用面积交易房产。

至此，公摊面积仅中国内陆独有。

公摊面积涵盖哪些

根据相关规定，公用建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

公摊面积的计算方式

各户套内面积按比例分摊公用面积：

第1步：计算分摊系数，分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和；

第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

房屋公摊面积国家标准具体：别墅类型的住房的公摊率是1%—8%；在7层以下的住宅的公摊率是7%—12%；在7层—11层的住宅的公摊率是10%—16%；12层—33层的住宅公摊率为14%—24%。

当下，由公摊面积衍生哪些问题

部分房产开发商利用公摊面积作为盾牌无中生有，把国家规定不算公摊面积地方也计算进来，如独立使用的地下室、车棚、车库、人防工程的地下室等。作为业主，你可以测量自己家的面积，公用面积测算可以说是难上难。

再者就是公摊面积使得部分“重复收费”有冠冕堂皇的理由；如物业费是按照平方收取，你房产证上多少就按多少，不会扣除公摊；然而，部分物业公司会再次收取公用面积清扫、运营费用。

……

所以人都知道其中的猫腻，但有什么办法，人为刀俎，我为鱼肉。

那么，取消公摊面积制度具备可行性？

“取消公摊面积制度现阶段不具有可行性，公摊面积客观存在，必然要由部分或全体购房人分摊。”孟丽娜说。

“房价、物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。还会引起另一种误会，以为房价、物业费、暖气费涨价。”赵秀池说。

“取消公摊并不难，但用什么替代公摊是需要慎重考虑的。目前，测绘报告中没有房屋使用面积的数据，仅就已经装修、改造的房屋如何认定使用面积都非常难”包华看法。

由此看来，公摊面积制度暂时还没有具备取消条件，牵一发而动全身，要慎重；公摊长期存在虽不合理，全面取消需比较长的时间作为过渡才行。

我们要相信时代产物终将会被时代所消耗，公摊面积发源地已把它消灭，中国内陆在未来一样可以。遇到房屋公摊面积纠纷，大家可以积极维权，用法律捍卫自己的权益。违法法律规定，不按规定实行的条例，我们不承认、不接受。

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光明网：“110平房子到手61平”，公摊不能乱摊

作者：新浪财经

发布时间：2022-08-17 11:39

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来源：媒体滚动

转自：光明网

作者：佘宗明

110平方米的房子，到手后却发现套内面积只有61平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……8月15日，媒体聚焦了青岛市民李某因“快一半的房子都摊出去了”而维权的情况。此事甫一曝出，立马登上了微博热搜，并再度引发“是否该取消公摊面积”之争。

这已不是公摊面积问题今年首次引发争议。就在今年5月，山西一小区业主质疑“116平米房子37平米公摊”，也曾引发媒体关注和舆论哗然。相形之下，李某的“110平米房子到手仅61平米”，奇葩程度有过之而无不及。正因如此，“太过离谱”成了人们的共同观感。

平心而论，在当前的商品房销售面积核定规则下，对于室内面积跟建筑面积有差距，人们并非不能理解和接受，但差得这么多——近乎一半的面积都没法住，显然已超出人们的承受力阈值了。实用面积缩水成这样，哪还有居住体验可言？

都知道，房子是大宗消费，在很多热门城市，购房款都得数以百万计。鉴于房子通常都是按面积售卖，人们对得房率“锱铢必较”本在情理之中。谁都不愿意买个房子，却把近一半的钱花在了公摊上。

但无论是期房模式和预售制下的“买新房如开盲盒”，还是公摊面积测算规则的不透明，都动辄获咎、饱受诟病。今年全国“两会”期间，全国政协委员洪洋表示“公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用”，就激起了广泛的社会共鸣。他的“取消商品房公摊面积”建议，一度冲上微博热搜第一，许多人俨然将他视作了自己的“嘴替”。

公摊面积该不该取消，这是个颇具讨论价值的公共议题。着眼于公摊面积的积弊，或侧重于取消公摊面积后不可避免会出现的计价标准混乱（目前房价、物业费、暖气费等都是按建筑面积计量），可能会得出不同的结论。但不管怎么说，附着其上的弊端该被正视，即便公摊面积没法取消，消除病灶也该提上日程。

从常理上讲，我们买的房屋无法孤零零存在，难免要使用到整个楼的公共区域，如楼梯、大厅、电梯井、变电室、地下室、值班警卫室等配套性公共用房，也必然要跟邻居家共用墙体。这些就算不计入房本的建筑面积内，成本也会体现在购房总体支出中，无非是按室内面积计算后均价上浮。

很多人厌烦公摊面积问题，不是厌烦公摊的存在，而是厌烦公摊面积核算方式不合理等问题。就跟房子公摊过多会损害居住体验一样，公摊过低也会导致公共设施缩水，损害整体居住品质。人们需要的，是在公摊拿捏好整体居住舒适度均衡点的基础上，厘定更清晰更公平的公摊面积核算规则。

在当前背景下，公摊面积问题的要害其实不在于公摊率多少，而在于透明度与守信度。公摊面积再大，只要开发商提前充分告知、遵守明文约定，核算标准也清晰合理，那就无可厚非，反正购房者有选择买或是不买的空间。

现在的问题是，国家层面并没有划定公摊率的上限或下限，预售制下开发商交房时的最终公摊面积，经常跟销售所说的或沙盘呈现的不符。公摊率往往得依据那些共用区域面积等数据来核定，开发商存在自主裁量空间。像此次事件中，涉事房屋的实际公摊面积就跟销售人员口头承诺的出入巨大。

基于此，对既有规则的科学性合理性进行评估，并强化对开发商公摊面积透明度与守信度的要求，尤为重要。最起码，要让购房者知道落在自己头上的公摊面积是怎么算的，具体摊了多少。

针对期房可能前后有变的情况，也要予以规制。2021年5月，山东省住建厅就明确要求，开发商在与购房者签订商品房买卖合同时，应将房屋的建筑面积、套内建面积、公摊面积及部位都在合同中明确标注。这理应成为普适性要求。

说到底，不能让购房者掏了钱却对公摊面积构成不明不白，更不能任由开发商玩擅自变通却凭仗“最终解释权”侵犯购房者权益。

无论如何，考虑到装修费、物业费、供暖费等涵括房屋全生命周期的各项成本都跟建筑面积绑定，公摊面积问题不能是笔糊涂账。公摊不能乱摊，透明和守信是基本要求，这点再强调100遍都不为多。（佘宗明）

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买房公摊面积下的“糊涂账”

作者：诚力一谈

发布时间：2022-08-17 21:20

快照：

近期备受关注的中国房地产市场再度成为舆论焦点，此次被聚焦的是“公摊面积”制。

事缘中共中央政法委机关报《法治日报》星期二（8月16日）刊登了一篇有关公摊面积制的报道，深入展现中国民众在公摊面积制下面临的困境和乱象。这些乱象包括：“（买）110平方米的房子，到手后却只剩下60多平方米”“房产销售人员承诺公摊面积31%，但房子到手后公摊面积竟成46%”等。

报道一出，沿用了数十年的公摊面积制再次成为网民的讨论焦点。截至星期三（8月17日），“公摊面积是否能取消”相关帖子在微博获得2.4亿阅读量。

《法治日报》有关公摊面积制的报道引起了中国网民对公摊制的讨论。图为中国房企保利集团今年7月在广东省东莞市的住宅小区项目。

网民普遍赞同取消公摊面积制，因为这事关买房透明化和公平性，保留公摊制意味着购房者将继续“花大钱买小屋”，损害他们的利益；另一派声音则认为，取消公摊面积制反而会推高房价，同样将危及购房者利益。

“中新经纬”星期二在微博开放网民投票，结果显示高达96%的网民赞同取消公摊面积，只有3%网民不赞同，看来公摊面积制确实不得民心。

事实上，公摊面积制在中国已存在多年，取消的呼声未曾停歇。但它和预售制是怎么并列成为网民口中的中国房地产“两大毒瘤”，得从制度本身说起。

从香港引进的公摊面积制

在中国买房，购房合同上标注的总建筑面积基本上不会全归购房者所有，它会被拆分成两部分：套内建筑面积和公共分摊的建筑面积。其中套内建筑面积是购房者实际拥有的部分，也就是关起家门后可活动的占地面积。

但公摊面积就不一样了，它不归购房者所有，是减去套内建筑面积后，剩余为整栋建筑服务的公共设施和用房的占地面积，包括电梯井、楼梯间、垃圾道等，有时还会包括户与户之间的隔墙。

早在1995年12月就规定商品房的总销售面积应包括套内建筑面积和分摊的建筑面积；2001年6月则规定购房合同中要注明商品房的套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

此次成为舆论焦点的，就是应不应该将“公摊面积”计入总建筑面积内，让购房者来承担这个面积的建设成本。

事实上，早在上世纪五六十年代，香港就已采用公摊这一概念。当时香港的住宅楼是按整栋或整层方式出售，但由于购房门槛太高，开发商才改按户出售，并将门厅、过道、楼梯间等公共空间的建筑成本转嫁到住户身上。

香港在上世纪五六十年代就已采用“公摊”这一概念。图为今年4月从上空拍摄的香港住宅和商业塔楼景观。

开发商的做法是：将建筑面积拆分成两部分，其中把公共空间的面积按比例分摊到每个住户。“公摊面积”概念由此而生。

不透明也不统一的面积界定标准

然而，中国现行法律和规章对“公摊面积”并没有一个标准定义，因此公摊面积计入房价容易引发诸多乱象，包括未提前告知购房者、计算方式不公开透明等。

《法治日报》采访了一名购房者李黎，她在2018年购入山东省青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。在签署合同前，她强调自己已多次向销售人员确认公摊面积会在31%左右，即套内建筑面积为75.24平方米，公摊建筑面积为35.01平方米。

延伸阅读“公摊面积能否取消”讨论登上微博热搜下午察：中国楼市爆发停贷潮

但李黎2021年收房时，映入眼帘的却是超厚的墙壁、逼仄的空间、三间小得可怜的卧室，主卧甚至放不下双人床。经测量后发现，原本承诺31%的公摊面积成了46%，套内面积由合同规定的75平方米缩至61平方米，花了120万元到手的房子，将近一半不是自己住的。

不透明、开发商前后说法不一、加上没有法律的统一定义，让中国购房者对这样的制度无所适从。此外，由于计算公摊面积有一定专业性，购房者基本上无法自行计算公摊面积，给了开发商和测量机构钻空子的机会，公摊面积就这样成为购房者一笔不得不付的“糊涂账”。

综合种种因素，也就不难理解为什么中国民众这么反对公摊面积制了。

取不取消公摊难达成共识

那么，如此“坑爹”的制度是否一定要存在？事实上，中国全国政协委员洪洋今年3月在全国两会上就曾提议取消公摊。他认为，公摊面积缺乏法律依据和制度约束，看不见、摸不着，购房者却须为此承担一大笔费用。

新华社旗下的《半月谈》今年2月也曾发文支持取消公摊。文章认为，公共空间的计算始终是笔“糊涂账”，取消公摊还能杜绝由其衍生的猫腻与漏洞，从源头避免大量矛盾与纠纷，保证市场交易更公平透明。

不过，专家普遍认为，中国官方在是否取消公摊的问题上暂时还难以达成内部共识，全面取消公摊的可能性不大。从政策层面对制度进行完善，加强监管和提高制度透明度、解决购房者和开发商之间的信息不对称，更为关键。

专家普遍认为，中国官方难以在取消公摊问题上达成内部共识，全面取消公摊可能性不大。图为今年7月中国恒大集团在北京的住宅楼项目，项目仍在建设中。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，公摊面积客观存在，对其进行收费并非不合理，且从购房者角度来看，他们可能也不乐见公用部分所有权留在开发商手中。

不少专家还认为，一旦取消公摊，开发商将无法从公摊机制中获取收益。而在不转嫁成本到住户、保持房价合理的情况下，它们可能不再那么重视公摊部分的建设，从而影响小区环境和房屋整体的建设质量。

不少专家认为，一旦取消公摊，开发商或许将不再重视公摊部分的建设，进而影响房屋整体的建设质量。图为去年9月恒大集团在河南省驻马店市住宅项目的施工现场。

中原地产首席分析师张大伟也指出，公摊面积并非越小越好，如果开发商过度挤压公摊部分，将导致社区品质下滑，包括楼道、会所、大堂等公共区域缩水，更不论购房者也许还得承担无法被公摊面积制消化的建设成本。

由此可看出，单纯“一刀切”地全面取消公摊不意味着所有问题就能烟消云散。没有了公摊制，如何去管理公摊面积、如何确保开发商不会将无法被消化的建设成本转嫁到购房者上等，都将是后续必须得到解决的问题。

“糊涂账”与住房正义

近年在中国政府的强力监管下，作为中国经济支柱的房地产市场陷入低迷。当这反映到今年前两季度疲弱的经济数据后，官方开始放缓监管力度，并鼓励民众购置房产，尝试提振房地产市场带动国内经济。

然而，房子作为衣食住行其中一项牵动中国民心的重要议题，中国民众关注的往往是自己花了一生积蓄购得房产后，住房正义能否获得保障。此前的“烂尾楼”，事关民众购房的安全感；而此次的公摊“糊涂账”，则攸关民众付出与获得的平衡感。

即使这些主观感受不会反映到经济数据上，它们却是恢复民众对房地产市场信心的关键。

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