北京远郊区新房成交大涨50%背后：旅居回流 “候鸟”留京

作者：北京商报

发布时间：2022-08-22 00:10

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黑鹳、大鸨、天鹅、鸿雁、鸳鸯、灰鹤、秋沙鸭……来自北京市园林绿化局的统计显示，2021年北京市全年监测到的鸟类达到360多万只，北京已经成为世界上生物多样性最丰富的首都之一。

北京生态环境的改善让候鸟变成了留鸟，另一群“候鸟”的生活方式也悄然生变。曾经一到冬季便南迁的旅居人群也陆续回流，来自机构的数据显示，2018年北京启动新一轮百万亩绿化造林至今的四年间，北京密云、延庆、平谷、怀柔四大远郊区新房成交量年平均增幅超两位数，其中2020年部分区增幅高达80%。2020-2021年两年四大远郊区新房总成交量比2018-2019年两年更是猛增53%，候鸟留京、旅居回流成为北京远郊区的新变化。

2018年是个分界线

“2018年是个分界线。”张洪健，北京密云本地人，工作以后一直在密云做房产销售，在他的印象中，2018年以前很少有“城里人”来密云买房，特别是作为第二居所，但2018年以后，自己的客户开始从密云本地人，向北京城区来密云购买第二居所的人群转移。

我爱我家研究院的数据证明了这个节点：从2018年起，北京怀柔、平谷、延庆、密云四大远郊区新房成交量逐年攀升，特别是怀柔、密云两区的平均年增幅超过18%。

时间回放到五年前，也就是2017年，国务院对《北京城市总体规划（2016年－2035年）》作出批复，确立了门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区以及昌平区和房山区的山区为生态涵养区，山区走上精品发展之路。

一年后，北京启动新一轮百万亩绿化造林，提出“构建互联互通的森林湿地生态系统，为提高生物多样性奠定基础”，以及“乡土、长寿、抗逆、食源、美观”植物选择标准。除考虑景观和绿化效益外，2018年，也成为北京本轮生态环境治理的一个分界点。

“我们监测发现，除了少量的本地需求，城里的购房者到北京远郊区买房，要么就是活跃的老年人作为自己退休后的养老居所，要么就是青壮年的第二居所，交通便捷性、环境舒适度、配套友好性是他们最为看重的。” 我爱我家研究院高级分析师宋俊梅介绍，以近两年成交量比较突出的密云、怀柔为例，都是北京远郊区自然条件比较好、精品发展定位走得比较快的区。“哪个区环境好、交通通达便利，哪里就是大家第二居所的首选。”

疫情确实加速了旅居回流

疫情的出现，让2020年成为北京远郊区新房成交的又一高峰。

来自我爱我家研究院的数据显示，6475套、2117套、2282套、2058套是密云、延庆、平谷、怀柔四大远郊区2020年的新房成交量，同比2019年，四个区的增幅分别为80%、42%、41%、30%，其中密云区的增幅最高，虽然在随后的2021年，四区的成交量均出现了一定程度的回调，但总量也都超过了2019年，2020-2021年两年四大远郊区新房成交量为23206套，比2018-2019年两年四区新房成交量的15211套增长53%。

“毫不避讳地说，疫情是我选择京郊最开始的原因。”与同龄人相比，还不到四十岁的王东已经实现了财富自由。王东说，之前在南方的城市有几个长租“据点”，最近两年可谓“稀碎”。疫情的反复下，追求自由的王东开始寻找“替代品”。

经过一年的考察，他对北京远郊区有了全新的认识—— “喜欢它的环境，空气好、绿化面积大，森林天然氧吧，这与前几年的雾霾状态大相径庭”。这一次王东并没有再继续选择租，而是决定“定居”，他在老唐的手里买了一套别墅。“北京远郊区的变化确实很大，不但环境治理得到明显改善，交通等配套设施也更为健全。”王东看重的另一个因素就是交通通达度，距离自己的生活圈子更近，开车不到一个半小时就能马上投入工作或聚会。

“我们今年的客户中，20%-30%是在外地有旅居第二住所，卖掉后回归到北京的，在我们小镇上叫候鸟回迁。”唐发法，密云弗农小镇的负责人，王东口中的“老唐”，在他接触的回流业主中，像王东这样的特别多，他们曾经的第二居所遍布热门旅居城市：从温暖湿润的三亚、云南，到北京后花园张家口、秦皇岛，其中有的是旅居，有的是投资，但经历了疫情、工作变迁，北京远郊区生态环境的改善、与平日生活圈子的“不断层”，是“候鸟们”回流的重要原因。

一小时抵达城区是重要配置

在王东看来，随着城市的逐年外拓，一小时生活圈的概念逐渐被认可，拥有绿色生态且交通便捷的区域，也正在成为北京人继市区之后的第二或第三居所。在这之中，诸如密云、延庆、怀柔等区，慢慢进入到大家的视野。

“每个人都有自己不同的生活方式，人的相处更多是圈层，总希望自己生活的圈子是和自己比较合拍的，这样大家就不再是简单的邻里关系。”已经退休五年的马瑞在选择第二居所的时候，没有跟风南下， 在她看来，第二居所给一群合拍的人提供了自治自理的机会，无论是社区治理，还是各种文化活动，这些全部是在高标准的基础上“内生”的，幸福感、舒适度会成倍增长。“平日虽然比较慵懒，但也需要慢慢沉淀，要融入当地生活。都是城里搬过来的，不能自己玩自己的。本身就是老北京人，这样的变化也更有融入感。”

马瑞对于“旅居”也深有体会。“一到旺季，大家都是一窝蜂地涌入，旅行成本特别高，而且出门在外也有诸多不便。女儿女婿带着外孙子来看自己一趟，往返路费基本上都得小两万。”马瑞说，如今北京远郊的卫生、食品、安全、医疗等条件都令人放心，自己在定居密云后，也逐渐熟悉这片山水背后的故事。“北京人喝的三杯水中，就有两杯来自密云水库，他们像保护眼睛一样保护密云水库，像对待生命一样对待生态环境。”

从两三百万到四五百万

环境与交通之外，价格因素同样不可忽视。

海原，2020年5月份320万卖掉自己朝阳一套单位福利分房，在延庆以210万的价格购置了自己的第二居所。

“刚退休两个月就赶上疫情，一解封我赶紧跟老伴儿说咱们郊区找个地儿吧。”海原坦言，郊区买房子主要是给自己退休找个活动得开的地儿。海原跟老伴儿对第二居所的标准，除了有王东同样的“一到两个小时”通达的要求外，200万左右也是他们的价格天花板。“我们并非有钱人，也知道北京远郊区的房子变现能力并不高，别太远是为了女儿回来看我们，200万左右是我们能够承受的极限，毕竟还是第二居所，真到老得动不了了，肯定还是要回城的。”

对于海原的这一第二居所购房标准，宋俊梅也表示赞同。“我们监测200万-300万元的单套价格是城六区购房者在北京远郊区第二居所的一个理想区间。但随着生活水平的提升，这一价格区间的上线在2020年以后有所提高。”在宋俊梅看来，提高的原因既有入市产品丰富，独栋、叠拼等350万到500万区间的产品开始入市，另一个原因是随着配套的完善，购房者对于第二居所的认可度提升，愿意花更多的成本在第二居所里。

北京商报记者 王寅浩

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8月北京新房成交量明显回升　成交均价跌逾一成

作者：中国搜索

发布时间：2018-09-06 17:30

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新华社记者 范培珅 摄

中新社北京9月6日电 (记者 于立霄)受楼市调控政策影响，北京新房市场呈现量涨价跌的态势。我爱我家集团研究院9月6日发布数据显示，8月北京新建商品房(不含保障房)共网签4376套，同比增长148.64%；成交均价为每平米40224元(人民币，下同)，同比下跌10.98%。

远郊区新房成交量持续增长。该统计数据显示，从区域分布来看，8月份，密云、昌平和平谷三个区成交量相当于全市总成交量的一半，其中，密云区占21.64%，网签947套，跃居成交量榜首；昌平区占14.47%，网签633套，位居第二；平谷区占14.35%，网签628套。

从户型结构和面积来看，8月，成交的两居室和三居室占绝大比例，成交量占比分别为42.34%和41.64%，相比7月有所增加。50-90平方米中小户型占43.62%，相比7月，下滑8.32个百分点。

我爱我家集团研究院分析表示，自2017年北京楼市调控政策以来，新房市场渐趋稳定，处于观望的消费者陆续进入市场，致使成交量明显增长。当前，遏制房价上涨依然是房地产调控政策的重要方向，是未来房地产市场持续执行的一项长期任务。预计未来北京新房价格将随着市场调整而上下波动，但整体趋于稳定态势。

8月份，北京二手房房价持续波动，环比、同比均出现下降。该统计数据显示，我爱我家在北京区域达成的二手住宅成交均价为每平米57302元，环比7月下跌3.1%，同比2017年8月下跌6.5%。

该研究院分析认为，需求萎缩是导致二手房价格小幅回落的主要原因。未来北京二手房价或将在现有基准上出现小范围震荡波动，而较大幅度的连续上涨或下跌都将很难再现。(完)

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一月北京新房成交有望创七年同期新高 专家预计今年房价难大涨

作者：财联社

发布时间：2021-01-25 21:29

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财联社（北京，记者 李洁）讯，2021年首月，北京新房、二手房交易数据全线飘红。

据合硕机构统计，截至1月24日，北京新建商品住宅网签量达3490套，已经超越2015年-2020年同期成交量。合硕机构预计，全月有望成交4500套，创近七年以来同期新高。

与此同时，北京二手住宅市场成交也较为火热。截至1月24日，北京二手住宅共签约11936套，已超过2018年以来同期水平；全月成交预计在1.5万套左右。

“成交量增长的原因，一方面在于限竞房退潮，购房人心态生变，导致成交量有所放大。另一方面是热点区域、热点项目的集中供应，需求与供应量均适逢高峰，造成当下成交量集中释放。”合硕机构首席分析师郭毅告诉记者。

值得注意的是，限竞房对北京整体新房市场的成交量，起到较强支撑作用。合硕机构数据显示，北京一月份成交的3490套新房商品住宅中，限竞住宅共成交2299套，占总成交量的68%。

中原地产首席分析师张大伟指出，今年北京限竞房的成交量，有望接近3万套。“市场主流项目成交热度上涨，库存压力降低，成交集中在远郊区，如顺义、亦庄、房山等区域。”

此外，限竞房产品的供应，也在价格上起到了稳定器的作用。

贝壳研究院统计数据显示，2020年北京商品住宅成交均价为48147元/平方米，同比上涨3%，与2019年基本持平。

多位专家预计，明年限竞房的库存或有所减少，但今年仍将有超过2.9万套的供应量；由于今年限竞房供应较为充足，因而预计北京今年新房成交均价大幅上涨的可能性不大。

值得关注的是，随着土地供应结构的变化，限竞房时代或将逐渐远去。张大伟表示，“未来北京五环内再出现限竞土地的可能性很小。”

据贝壳研究院报告，2020年北京成交宅地48宗，规划建筑面积603万平方米，其中限价宅地成交8宗，规划建筑面积95万平方米。近三年限价宅地成交面积占比逐年下降，2020年限价宅地成交量，仅占整体市场的16%。

“北京2020年仅出让了8宗限竞用地，2021年一月份新挂牌的地块中，仅有位于通州的1宗限竞用地被摘牌。一度作为北京房价平衡器的限竞房，正逐渐淡出，已是毋庸置疑的事实。”郭毅表示。

中原地产研究中心统计数据显示，2020年北京限竞房累计供应面积已超过1000万平方米，合计入市100个项目，总体供应限竞房住宅91060套。截至2020年12月12日，限竞房合计成交达52746套，剩余可售库存合计31423套。

“限竞住宅的库存正急剧减少，目前的可售存量仅够卖到今年年底，明年的北京楼市，将是商品住宅的天下。”一位研究机构高层指出。

对于限竞房地块供应减少的原因，郭毅告诉记者，“一方面是近些年北京控制房价的效果不错，已经达到‘三稳’目标，没有必要再用限竞房这个工具来平稳市场了。另外，市场此前出现的一些问题，如产品同质化严重，带来楼市去化难的问题，已反馈至政府相关调控政策的修订上。”

中原地产研究报告称，整体看北京限竞房已分化为三部分，其中25%的项目不愁卖，基本能做到一年清盘；60%的项目顺销，慢慢卖；15%的项目已经基本封盘，很难成交。

“限竞房市场分化非常严重。少数位置优越的项目签约相对活跃，除少数五环内项目外，多数位置较为偏远。随着后续大量郊区项目入市，预计这些地段优势不明显的限竞房，去化难题依然非常大。”张大伟告诉记者。

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杭州新房连涨12个月，全年成交量创近5年新高！什么信号？

作者：凤凰网房产

发布时间：2022-01-19 09:25

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来源： 21世纪经济报道

日前，国家统计局公布2021年12月70城房价数据，仅15城新房价格上涨，其中杭州环比上涨5%，涨幅全国第一。2021年杭州新房价格持续上涨，涨幅在0.1%-0.8%之间，其中3-8月，11-12月的涨幅均在0.5%及以上。

2021年6-11月，70城中新房价格上涨城市数量持续减少，从55个降至9个，12月信贷等政策放松效果渐显，新房价格上涨城市数量稍有增加。

为何杭州新房价格连涨12个月？全年新房市场是否发生变化？2022年房价将怎么走？

新房连涨原因何在？

“好的新房一直要抢，有的项目需要缴纳一百多个月社保才有资格入围摇号。” 旭晨（化名）告诉21世纪经济报道记者。

2021年8月，多次摇号无果的旭晨终于选到了房。其购买的项目当期推出427套房源，共3272组购房家庭入围摇号，摇中概率13.1%，其中有房家庭入围条件是缴纳70个月社保。其后该项目又陆续开盘两次，入围社保年限最高达165个月。

杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者指出，杭州2021年新房价格持续上涨背后是购房需求持续旺盛。

杭州经济活跃，互联网等产业强势，落户相对宽松，人才支持政策丰富，人口持续流入，支撑住房需求增长。七普数据显示，杭州2020年常住人口为1193.6万人，较2010年增加近323.6万人，增幅37.2%。其中15-59岁人口836.9万人，占比70.1%，每10万人中拥有大学文化程度的由1.9万人上升到2.9万人。

上官剑表示，在购房需求之外，2021年全年新房供应结构性变化是推涨新房价格的主要因素。2021年杭州市区单价5万元/平方米以上的房源成交面积同比大增167%，拉升整体房价。

2019年6月，杭州在土地出让公告中推出限房价和精装修价格的土地出让新规，如当时推出的金沙湖板块某地块出让规则明确，地块毛坯销售均价不高于3.35万元/平方米，且毛坯最高单价不高于3.685万元/平方米，如装修，装修价格不高于0.4万元/平方米。

某品牌房企长三角区域投资经理向21世纪经济报道记者指出，目前杭州在售的绝大部分新房项目均为限价项目，少数未受限价限制的项目在出售时也会受到限价政策影响。其公司在杭州有一住宅项目在限房价新规推出之前拿地，出售价格仍受限价政策规制。

某品牌房企杭州市场研究人士告诉21世纪经济报道记者，“房住不炒”不等于完全不涨，限价并非铁板一块，市场为正常房价波动留有一定空间。

上述投资经理表示，每年杭州会有少部分地块有一定的价格上调空间，但这种房价上涨是小范围和小比例的，整体可控。

上官剑指出，整体来看目前杭州各区域房价基本保持稳定，未来也只是少数板块零星式的微涨。在“房住不炒”，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求的大背景下，杭州政策进一步收紧的可能性较低。

近4月成交缩水

在价格之外，市场成交情况也是观察杭州新房市场的关键指标。

上海易居房地产研究院数据显示，2021年杭州每月房地产成交面积约为182万平方米，9-12月成交面积均低于平均值，其中11、12月分别成交110万平方米和118万平方米，远低于均值。近4个月杭州新房成交面积下降特征明显。

上官剑表示，杭州新房市场有所降温是多因素综合影响的结果，包括多重金融政策叠加，杠杆降幅过快，强化“房住不炒”定位，调控政策持续升级等。

2021年8月5日，杭州发布新政进一步加强住房限购。如针对原有落户未满5年的购房家庭，在原有限购1套的基础上，规定在购房之日前2年起已在杭州限购范围内连续缴纳社保满24个月方可限购1套。新政的推出使得很多购房家庭失去购房资格，影响直接传递至新房市场。

旭晨加紧摇号购房，除了担心房价进一步上涨，“红盘”数量减少之外，也有政策再次变化的顾虑。“杭州购房门槛在不断提高，说不定政策什么时候再调整我们就失去购房资格了。”

上官剑指出，限购升级后杭州新房市场特别是远郊项目的销售受到明显影响。就目前而言，杭州新房市场表现较为分化，主城区降温并不明显，但2021年下半年以来低温的区域，基于政策纠偏带来边际改善，市场有所回升，但这种回升温和又脆弱。

上海易居房地产研究院数据显示，2021年杭州新房（住宅）成交面积为2181万平方米，创5年新高。我爱我家(000560)统计发现，2021年杭州市区新房（包括住宅和商业）共成交20.8万套，同比上涨36%，创近5年新高。我爱我家认为2020年下半年有大量实际成交但并未网签的新房房源积压，并在2021年陆续网签，大幅抬升2021年新房网签成交量。

实际上，2021年下半年亦有实际成交但并未网签房源在新年网签。旭晨2021年8月底正式选房，办理完银行预审并缴纳首付后，2022年1月15日才完成网签。21世纪经济报道记者采访发现，部分2021年4月和7月摇号选房的购房家庭经过1-2个月即可网签。

有杭州的购房者告诉21世纪经济报道记者，2021年下半年杭州新房市场经历“红盘潮”后新房供应量明显下降，随着信贷政策收紧，房贷利率上升，政策管控也更加严格。下半年后期情况有所好转，供应逐步恢复，利率有所下降。

在土地市场，杭州2021年第二批次集中供地遇冷，12月进行的第三批次集中供地调整了土地出让规则，适度调低部分地块地价上限和房价上限，增加开发商项目利润，提高拿地积极性。

上官剑表示，杭州第三批次集中供地对13个板块的限价进行微调，随着这些项目陆续上市，“会对新房价格产生一点点压力”。但在较为严格的限价之下，杭州房价仍将以“稳”字为先。

整体而言，上官剑认为杭州新房市场一直保有一定热度，加上价格有优势，一些高性价比板块去化速度依然很快。随着信贷边际改善，放款周期加快，各项有利因素传导，市场预期将逐步恢复平稳。展望2022年，新房潜在供应较2021年将有所偏紧，还需密切关注杭州2022年第一批次集中供地情况。

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合肥新房开盘冷热不均：市区新盘“千人摇”，远郊项目零登记

作者：和讯网

发布时间：2022-04-22 04:36

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每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺

房价曾经涨幅全球第一的合肥楼市，今年以来表现如何？

据克而瑞数据，3月份合肥市区商品房供应35万平方米，成交35万平方米，一改年初供应不足的窘境。但供应量同比腰斩、成交同比下降近3成的表现，让合肥市场充满了不确定性。

从项目的去化情况来看，3月份合肥九区三县共有6个项目首次开盘，平均去化率68%。一方面，首开去化率回升的背后，是中心城区一房难求、外围项目去化困难的两极分化；另一方面土地市场迅速回暖，今年合肥首批集中供地17宗涉宅地块中有15宗达到“熔断价”转入竞品质阶段，50余家房企参与抢地。

房价方面，国家统计局最新数据显示，3月份合肥新房环比下跌0.4%，二手房价格环比下跌0.2%。其中新房价格已连续下跌3个月，二手房价格则连续6个月下跌。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“以合肥为代表的一部分城市，在去年房地产市场持续降温中购房需求明显被抑制。而当前合肥不是一个高库存的城市，这也使得新盘入市容易出现积极的去化状况。但具体项目去化率突出，并不能简单引申为合肥房地产市场欣欣向荣。近期全国各地房地产市场总体偏疲软，这也要求后续防范房地产市场交易行情下行的压力。”

开盘去化率冷热不均

近日，《每日经济新闻》记者以购房人身份向合肥市瑶海区龙湖天玺项目询问房源情况时，该项目置业顾问刘涛（化名）表示，“上一批3月份开盘481套房，现在只剩一些低楼层的‘实惠’房源了。这两天正好加推房源开盘，付个几万块就能马上选房。”

据克而瑞监测，龙湖天玺3月份首开去化率达八成，成为合肥外围市场中表现最好的项目。另据金刚石房地产云数据，3月份合肥住宅项目销售排名中，龙湖天玺以4.28亿元排在销售金额榜首位。

即便如此，开盘关键时期楼盘销售人员依然很拼。刘涛告诉记者，“售楼处晚上十点左右都有人，为了服务更多客户，首套房三成首付就行了，没有额外条件。”

除了龙湖天玺，3月份合肥市区21个楼盘共3519套房源启动登记，其中市区包河区的星澜湾项目653套房源触发千人登记摇号，首开去化率超九成。但与此同时，一些远郊项目，如位于肥东县的徽创金悦江南郡首开去化率仅为27%，包河区、滨湖区、庐阳区均有项目开盘登记人数为0。

严跃进向《每日经济新闻》记者指出，“不能因为单个项目的销售表现突出，就认为合肥房地产市场整体回暖。远郊楼盘零登记的出现，至少说明部分市场还是非常冷的。”

新房成交量同比腰斩

整体来看，合肥市新房成交35万平方米，尽管环比回升31%，仍然没有达到2021年同期水平（82万平方米）的一半。

上海易居房地产研究院百城住宅库存报告显示，合肥月度成交面积在2021年1月冲高至105万平方米后开始回落，除4月份异动出现反弹外，其余月份维持在平均58万平方米左右。今年2月份单月成交34万平方米，同环比分别下降56%和35%，也是近24个月的成交最低点。

而成交下降与供应逐月降低有着密不可分的关系。

新安大数据显示，根据近6个月合肥推盘情况来看，2021年12月、2022年3月入市量较高，分别为4842套、3579套房源。其他几个月入市量则均在3000套以下，并在今年2月份入市量探底，仅为1226套。推盘个数方面，2022年2月份以来，合肥推盘个数均在20盘以下。

从2019年11月份开始，合肥总库存从同样逐月下降，截至2022年2月降至新低225万平方米。据克而瑞报告，2月份新增供应仅10万平方米，在低基数下，3月份新增供应35万平方米环比上涨了248%，同比仍下降29%，并且处于阶段性低点。

对此，严跃进表示，当前合肥不是一个高库存房的城市，这也使得新盘入市，容易出现积极的去化状况。近期全国各地房地产市场总体偏疲软，这也要求后续防范房地产市场交易行情下行的压力。

土地成交达近5年峰值

值得一提的是，今年以来合肥的土地市场明显回暖。

3月17日，合肥今年首批集中供地开拍，17宗涉宅地块中有15宗达封顶价格，总成交金额149.78亿元，一扫此前土地市场低迷的阴霾。加之本轮土地出让对参拍门槛和拿地成本上均作出了调整、优化了竞价规则，对于房企吸引力十足。

据土拍大数据，今年一季度合肥市区经营性建设用地共出让31宗，成交面积115.29万平方米，成交金额193.26亿元。同比去年分别上升约99.88%和136.23%，也达到近五年峰值。

与此同时，3月份合肥市区成交楼面均价超过9000元/平方米，达到近12月来新高。

中指研究院土地事业部分析师殷玉轩向《每日经济新闻》记者表示：“本次合肥集中土拍的利润率相较于去年二三批次有了明显提升，即便达到地价上限利润率仍十分可观，对房企很有吸引力。受去年以来行业下行影响，开发商对于土地的经营思考也发生了转变，由经营‘量’的广度转为经营‘质’的深度，这也是向着良性发展转变的一个积极现象。”

不过，从合肥各区土地成交情况来看，冷热分化同样明显。据克而瑞数据，合肥西南片区高热→中部片区普热→东北片区高冷分化趋势明显，而这一分布与住宅销售热度分布有着很强的共性。

总体而言，由于销售市场并未完全恢复，合肥楼市仍然面临继续下行的风险。并且随着首批集中供地的完成，新增库存又将对部分板块造成新的压力。

据克而瑞分析，目前合肥的滨湖区、瑶海区、蜀山区广义库存均净增30万平方米以上，基于前期全市低库存，滨湖待入市项目高达9个，包河、蜀山、新站等多区待入市项目也集中在5-6个，整体来看市场压力可控，但局部板块竞争骤增。

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北京新房供应大幅回落近5成，年底或将迎来销量小高峰？

作者：小资家

发布时间：2021-11-23 08:00

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新房市场新房供应分析2021年10月供应套数出现了环比下降趋势。10月住宅供应市场大幅回落，从北京商品住宅新增供应套数和面积角度来看，商品住宅供应套数为4,913套，环比下降47.27%；供应面积为72.11万/㎡，环比下降31.01%。从区域分布来看，本月朝阳区、昌平区、大兴区排名供应前三名。由于9月份新房突发性增长导致本月住宅供应市场有所回落，但与今年整体情况相比，新房供应情况基本保持平稳。开发商为了年终业绩目标，想必通过降价或平价提前透支市场需求，预计年底将会迎来一波销量小高峰，但在严格的政策环境下，北京楼市基本维稳。 新房成交分析2021年10月，本月新房住宅市场成交有所上升。新房住宅成交6,427套，环比上涨9.49%；成交均价为46,761元/㎡，环比下降7.2%。成交区域方面，密云区成交套数位居首位，丰台和大兴区分别位居二、三位。密云区成交主要集中于恒大的恒大上河院项目，成交965套，成交均价22,452元/㎡，房企为快速回笼资金全力进行促销，加大优惠力度，恒大除密云项目外，还有顺义恒大上和府和房山恒大御峰限竞房成交量均排进了本月前十。整体来看，“银十”成交量基本维持平稳；年底将近预计房企推盘和促销力度仍将持续，购房者可根据自身实际情况考虑入手。 新房存量及去化我们选取北京市新房市场过去一年月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要14.4个月可去化完成，存量面积约需要17.1个月的去化时间，环比较上月均为下降趋势。本月北京商品住宅市场存量下降，数量为95,159套，较上月下降2.13%。大兴区、朝阳区、通州区存量套数较多，分别为13,460套、11,845套、11,074套；去化速度上大兴区、通州区和顺义区最快，分别为1,201套/月、768套/月和676套/月；存量套数去化时间上，海淀区、石景山区、丰台区最快，分别为6个月、9.5个月和11个月，压力最大的为西城区、怀柔区和平谷区，去化周期分别为85个月、48.7个月、42.3月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为二手房交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）。 存量住宅市场存量房成交分析2021年10月，北京存量住宅成交套数环比及同比同时呈现下降趋势。本月存量住宅成交9,340套，较上个月环比下降25.73%，同比下降31.58%；本月二手房均价为52,367元/㎡，环比上涨0.6%，同比上涨2.56%。朝阳区成交套数仍处首位，成交2,360套，占比25.27%；丰台区成交1,109套，占比11.87%；海淀区成交961套占比10.29%。主城六区和多数远郊区成交价虽有所微升，但本月北京二手房成交套数环比及同比同时呈现下降趋势，持续政策趋紧购房难度有所增加，同时海淀区试点的二手房指导价推出，导致海淀区成交量环比下降34.1%，促使预购者多呈现观望态势，整体市场持续降温。2021年来看，自3月份疫情得以控制，学前学区房需求增大，外加大量购房需求得以释放，二手房市场首创新高，此热度并未延续，4月起成交量逐月呈现下降趋势，9月底针对二手房指导价的推出，虽仅有29个海淀区楼盘的二手房指导价试点，但措施出台侧面也对市场成交造成一定的影响，购房者观望情绪加剧。整体市场受政策及疫情的持续影响，市场持续低迷。 住房租赁市场 北京市住房租赁市场2021年10月份经过各区加权平均后的月租金为95.79元/㎡，租售比为1:547，租赁市场淡季来临，租金呈现微降。各区差异显著，西城区租金最高144.21元/㎡，最低出现在平谷区30.32元/㎡。7月份受到毕业季的影响，租赁需求增大，直至9月达到年内租金均值的顶峰，目前租赁市场已进入淡季，租金大概率保持稳中微落态势。 土地市场土地供应2021年10月，北京土地供应市场无新增土地。截止目前北京2021年土地供应出现了二轮集中供地，第一轮为3月的30宗供地，此次为8-9月的62宗土地供应，其他各月供地较少，2月和10月无土地供应。 土地成交2021年10月土地成交市场大幅回升，成交土地面积为122.87万平方米，成交金额167.78亿元。涉及宗地28宗，住宅类用地成交16宗，商服类用地成交6宗，工业类用地成交6宗。从成交区域来看，海淀区、大兴区土地成交为主，两区成交宗地均为7宗。从成交价来看，大兴区西红门镇DX04-0102-6011、6014地块R2二类居住用地成交价最高，68.5亿元成为本月地王并位居全国总价第一。本轮土地主要集中在在国有企业拿地较多，中国建筑、中铁、中关村发展、首开各取得3宗土地，金隅、建工、城建、中海、华润各取得2宗土地。22宗经营性用地中，7宗土地由多家联合取得。另有26宗因无人报价，发布延时成交公告，预计下月土地成交喜忧参半。以上内容摘自世联评估《城市快报[北京]》。 声明：本文内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议

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全国新房市场7月报：新政重点保交楼 市场量价微升热度降幅收窄

作者：安居客

发布时间：2022-08-11 17:47

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1、报告摘要

重点政策：7月全国出现项目延期交付、停工和业主停贷事件较多，对此政策重点提出“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，因此本月政策更关注预售资金和房企安全纾困以保障项目交付，政府加大购房补贴促进楼市稳定，金融上今后向宽信用发力释放市场活力。

市场热度：1、重点城市客户看房热度环比和同比都出现下跌，环比下降0.72%，同比下降23.37%，同比降幅收窄。其中一线城市环比涨幅最大，上涨3.90%。2、户型热度本月一线城市的2房热度占比下降0.8个百分点；面积段热度上没有明显变动，面积段的热度变化已进入稳定期。

项目供应量：7月重点65城新房项目数量环比上涨0.1%，待售和在售共计15715个。其中一线城市环比上涨1.5%，二线持平，三线下降0.2%。

价格分析：60个重点城市平均房价17585元/㎡，环比上涨0.37%，其中有28城新房房价环比上涨，总数量与上月相同，但二线上涨城市增多，三线减少。4个一线城市环比全部上涨，32个二线城市中15个上涨，24个三线城市有9个上涨，深圳涨幅位居60城首位，环比上涨4.10%。

2、新房重点政策回顾

据58安居客房产研究院统计显示，1-7月份，全国省市地方各类楼市纾困政策出台频次已达到近450余次、涉及省市地方200余个。7月房地产出台放松政策频次相对火热的5月有所减少，但纾困重点有所改变。在宏观政策上新型城镇化和绿色建筑被多次提及，对房地产的长效健康发展有重大意义；在金融政策上，后续政策操作的着力点将从宽货币向宽信用转变；在预售政策上，更多从“保交付、稳民生”角度对资金进行严格监管，对房企进行纾困，缓解项目的延期交付和停工问题；在限购、限售政策上前期已释放较多，预计未来可释放的城市和释放后影响力较小；公积金政策在今年一直作为频次出台较高的政策，本月在三四线城市依旧持续发力；本月出台的人才吸引与房地产优惠补贴的关联越来越紧密，购房补贴政策本月在众多城市开始发力。

3、热度分析

3.1重点城市客户看房热度

7月重点城市客户看房热度环比和同比都呈现下降，环比下降0.72%，同比下降23.37%，降幅小幅收窄。全国典型65城中，有30个城市环比上涨。热度整体出现回落，一方面近两月“五一”和“618”促销活动接连促销，房企在6月更是抓紧冲刺半年度业绩，前两个月积蓄的较多潜在客户已经在6月完成交易转化，7月客户相对欠缺；另外本月项目停工和强制停贷事件集中爆发，对市场的关注热度带来较大抑制。

3.2各梯队代表城市客户看房热度

不同梯队城市来看，7月份一线、三线看房热度环比出现上涨。其中一线城市涨幅最大，上涨3.90%，主要因上海和北京在7月继续持续上涨。上海和北京在6月疫情解封后市场交易冷热分化，改善和豪宅大幅上涨，远郊项目虽然下滑较为明显，但去化好的典型项目的曝光度带动整体市场的关注。二线环比下降2.54%，其中跌幅较大的为成都、宁波、兰州、西安、无锡等城市，跌幅最大的成都因7月取证推出项目量环比下降超3成，直接降低了客户关注量。昆明、天津、哈尔滨、石家庄等城市热度环比上涨明显，涨幅最大的昆明主要受成交量上涨的带动。三线环比上涨2.31%， 其中东莞、秦皇岛环比涨幅超20%。

3.3各梯队代表城市产品访问热度

从户型整体关注热度情况来看，一线、二线及三线城市最受关注的户型均为3房， 一线城市3房热度占比为45.88%，二线城市占比50.22%，三线城市占比52.04%。

从各梯队代表城市户型访问热度变化来看，7月一线城市2房成交占比减少，3房和4房及以上户型继续小幅上涨，反映出目前北京、上海等城市现在冷热分化的需求市场，改善市场依旧稳定发展，但偏远地段投资和居住实用性较差的刚需，关注热度在不断降低。二线和三线城市本月户型结构占比未发生明显变化，近5个月3房成交占比都维持在49%-53%之间。

从产品面积段来看，三类城市最受关注的面积段均为90-120平米，一线热度占比为30.36%，二线为33.46%，三线为36.41%。本月不同面积段关注热度变动较小，可见经历了今年1-7月市场的持续变动，目前市场上对于面积段的关注热度变动也逐渐进入稳定期，下半年将会进入较为稳定的状态，未来占比的明显变动将随着市场热度大幅转折而改变。

4、项目数量

4.1重点城市新房项目数量及环比走势

7月重点65城新房项目数量环比上涨0.1%，待售和在售共计15715个。其中一线城市在售和待售项目量环比上涨，二线持平，三线下降0.2%。65城中38城供应量环比上涨， 其中除了上海，北、深、广三个一线城市全部上涨，32个二线城市中有19个上涨的，29个三线城市有16个上涨。

4.2各梯队代表城市新房项目数量及环比走势

不同梯队城市来看，7月一线、三线城市新房项目数量环比上涨，二线城市新房项目数量环比持平。其中一线城市项目数量为1542个，环比上涨1.5%，其中北京、广州和深圳三城供应量都增加，上海市场供应量持平。二线代表城市环比持平，项目数量为9413个，其中杭州、南京环比上涨，因本月二线城市交易去化量环比下降，但较多城市供应量也下降，因此在售和待售项目量较为稳定。三线代表城市环比下降0.2%，项目数量为4760。其中南通、彬州、绍兴环比下降超3%，降幅最大的南通主要因6-7月市场交易量未有明显回暖，7月市场项目备案供应量小幅下降，因此线上项目数量环比下降。

5、价格分析

5.1重点城市在售均价及环比走势

60个重点城市平均房价17585元/㎡，环比上涨0.37%，其中28城新房房价环比上涨，与上月价格上涨城市数量持平。7月市场受传统销售淡季和新房交付延期事件等因素影响，交易量整体回落，但因供应区域结构变化，热卖主推的供应项目中在核心地段的项目更受关注，整体推盘更为积极，因此出现价格小幅上涨，但三季度新房市场恢复仍面临较大压力，因此价格会有较长横盘期。

5.2各梯队代表城市在售均价及环比走势

不同梯队代表城市在售均价来看，7月一线和二线城市在售和待售均价环比分别上涨2.28%和0.03%，三线环比下降0.16%。4个一线城市全部上涨，尤其是深圳，环比上涨4.10%；32个二线城市中上涨的城市中有15个，主要有厦门、南京、福州等；24个三线城市上涨的城市有9个，主要有南通、咸阳、烟台、嘉兴等。深圳涨幅位居60城首位，环比涨幅为4.10%，深圳在本月的价格在不同区域涨跌分化，光明区涨幅最大，福田区降幅最大，但受到较多区域成交量的影响，整体上涨。

5.3重点60城新房在售均价地图

注：新房价格为安居客线上新房在售项目报价的月度平均值

5.4重点60城新房在售均价环比涨幅排行榜

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青岛楼市“下半场”启幕：7月新房成交11190套，市场“稳”字当头！

作者：青岛新闻网房产频道

发布时间：2022-08-02 08:04

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回顾2022年上半年青岛楼市，前五个月都一直在“曲折中艰难回温”，直到6月新政落地，青岛新房市场才真正实现“触底反弹”，在令人惊喜的“翘尾”中落下帷幕。7月作为下半年首月，对于2022年青岛楼市的下半场有着特殊的意义。那么今年这个被称之为“传统销售淡季”的7月，新房市场成绩单如何呢？下面就请大家一起来看一下！

青岛楼市开启下半场

7月青岛新房成交11190套 其中新建住宅占了七成多

根据青岛网上房地产统计数据显示，2022年7月青岛新房成交共计11190套，环比6月份（39219套）下降71．5％；成交面积1278122．1㎡，环比6月份下降73．5％；成交量与成交面积环比都出现比较“明显幅度”的下跌，可见青岛楼市在经历了“六月疯狂”后，立即恢复到正常状态，新房市场仍然以“稳”字为主基调。

同比2021年7月来看，今年7月的新房成交量同比下降了20．5％，成交数据上来看是不敌去年同期的。回顾上半年的青岛楼市，不难发现整体攀升过程是十分“曲折艰难”的，六个月中，1月、2月与4月份的单月新房成交量均未过万，直到新政落地的6月份青岛楼市才出现了难得一见的“翘尾”。长年关注楼市的人都知道，市场的“过热”与“过冷”都是不正常的，7月青岛新房成交终于回归正常，“一月销售11190套！”这也基本代表了新政落地后现阶段青岛新房市场的一个真实情况。

另据统计，2022年7月青岛新建住宅共计成交了8668套，环比6月份（26262套）下降67％；成交面积979814．23㎡，环比6月份下降68．8％；新建住宅成交量占比7月新房成交总量的77．5％。当月新建住宅的成交量基本与上半年的销售旺季“红五月”持平。

粗略计算，7月份青岛成交的新建住宅套均面积为113㎡，环比6月（成交新建住宅套均面积120㎡）有比较明显的下降，可见随着青岛楼市新政落地，远郊区域小户型新盘加快推新步伐，中小户型又开始在大户型占主流的新房市场上开始有所回归了！

看7月各区市新房市场表现

城阳区与李沧区“两匹黑马”异军突起！

从青岛各区市新房成交量情况来看，7月份青岛楼市正在经历“大洗牌”，虽然依旧是近郊板块在“唱主角”，但同时主城区也有热点板块表现的异常抢眼。

这其中最大的看点就是城阳区打败西海岸新区成为新房热销冠军区域，而主城的热点片区——李沧区也在这个7月异军突起，成为了销售亚军，此前一直领跑的西海岸新区与即墨、胶州，在7月都只能退后一大步，排在前两者之后，竞争季军席位。

首先是城阳区（含高新区），7月份城阳区新房共成交2410套，新房成交面积279253．77㎡，在青岛各区市中高居榜首，以＂遥遥领先＂的优势登顶成为7月销冠，新房成交量占比了全市新房成交总量的21％。

7月青岛楼市，新房市场的黑马可不只有城阳，李沧区的表现也是不枉多让。根据网上房地产公布数据统计，李沧区7月新房共计成交1862套，新房成交面积167116．54㎡，排在青岛区市新房销售榜的第二名，新房成交量占比了全市新房成交总量的17％。

之后排在第三位的才是西海岸新区，7月西海岸新区新房共成交1801套，新房成交面积225913．09㎡，新房成交量占比了全市新房成交总量的16％；除此之外还有即墨区，即墨7月新房共成交1765套，新房成交面积198761．9㎡，以微弱差距排在第四位，新房成交量占比了全市新房成交总量的16％。

7月青岛新房市场上单区新房成交量超过1000套的还有胶州市，上月胶州新房共成交了1099套，新房成交面积128795．67㎡，除此之外其他区市7月新房成交量均未超过1000套。

附：2022年7月青岛各区市新房成交一览表：

业内：

楼市政策仍在持续放松 2022年楼市“下半场”很值得期待

根据专业机构最新统计，7月份全国有近70个城市发布稳楼市新政，部分地区为鼓励楼市成交，推出了一系列创新性措施，比如预发补贴、奖励中介等，以真金白银补贴购房者。

7月28日中共中央政治局召开会议，指出要稳定房地产市场，坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。此后针对部分楼盘延期交楼的问题，各地也陆续公布了相关保交楼措施。以上这些对于下半年楼市的发展影响都将是巨大的。

针对今年青岛楼市7月份表现，业内专家表示，从目前来看新政对于市场的提振效果还是很明显的，但市场信心恢复尚需要一段时间。不过可喜的是，目前从政策层面来看，楼市政策仍在持续放松：之前的契税补贴；西海岸城阳商办用房可以落户；公积金新政；市南、市北、李沧、崂山王哥庄可以卖一买一，增加换房机会等仍在执行。加上7月的限售年限5改2，市场预期有望从低迷转向稳定，市场信心已经在加速修复中了。

展望下半年，7月青岛新房成交略有减弱，8月开始或将有一定复苏，新房市场的完全回暖预计得等到四季度，届时岛城楼市新盘上市量、加推房源数量以及成交量都将会有一定的提升。产品方面，随着信贷放松、多胎购房优惠政策的落地，将刺激更多改善需求入市，预计三房仍将是下半年新房市场的主力，四房成交比重也有望继续提升，换房人群或将成为2022年楼市下半场真正的“主角”。

记者：广夏

制图：风林

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上海楼市重启“满月”：新房供需双增，高端住宅成交升温

作者：新浪财经

发布时间：2022-07-05 22:17

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来源：新京报

原标题 上海楼市重启“满月”：新房供需双增，高端住宅成交升温

随着6月上海全面复工复产，受到疫情影响停摆两个月的楼市重启。在新盘集中供应、认购加速之下，上海高端住宅成交量上涨，楼市正在逐步恢复元气。

对此，上海链家研究院分析人士表示：“随着各项经济活动逐步恢复，上海第二批新盘集中供应迅速启动，截至6月底已有超过七成的楼盘开启认购，其中有近一半的楼盘已经开盘。新房供应节奏加快，有效地缓解了供需矛盾，对恢复上海楼市活力、提振市场信心起到重要的作用。”

6月新盘集中放量，选购门槛降低

今年6月，上海复工复产后，迅速启动了第二批新盘的集中供应。随着新盘入市步伐加快，楼市呈现出供需双增的态势。

随着第一批延期项目得到重启和第二批项目的加速入市，6月以来，上海有27个项目开盘，合计供应8668套房源，至少有13957组意向认购。而仅仅在6月28日和6月29日就有10个项目开盘，其中有9个项目实现售罄。

在新房集中放量的同时，选购门槛也有所降低。上海第二批供应的新房入围比基本由1.3∶1放宽到1.8∶1，认筹金也降低至新房总价的10%，令更多符合条件的购房者有参与选购的机会。

基于此，上海楼市在6月呈现量价齐升的特征。据上海链家研究院统计数据显示，今年6月，上海新建商品房成交7516套，环比增长689%，同比下降17%；成交金额685亿元，环比增长798%，同比增长31%；套均总价为911万元/套，环比增长14%，同比增长58%；成交均价75380元/平方米，环比增长5%，同比增长43%。

“上海新房市场成交量已经恢复正常水平，但也要客观认清市场，目前远远达不到‘火’的程度。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，今年6月，上海新房成交量比去年同期下降了16.3%。目前，新房成交势头主要依靠热门改善型楼盘在支撑，一些地处远郊的楼盘因区位不佳，出现未能认筹完毕的现象。盛夏是上海传统销售淡季，楼市暖意能否持续有待进一步观察。

高端住宅成交攀升，拉升成交均价

在成交结构上，今年6月，随着上海新建高端住宅的放量，高端住宅的成交比例进一步走高，也拉升了总体的成交总额和成交均价。

据中原地产统计数据显示，今年6月，上海单价在10万元/平方米以上的新建高端住宅成交2056套，而去年6月仅成交519套。尽管受到疫情影响，今年上半年单价在10万元/平方米以上的高端住宅累计成交5380套，相较去年成交2056套，同比上涨161%。

另据克而瑞监测数据显示，6月9日，瑞虹新城臻庭项目推出609套房源，1906人摇号，平均3个人抢一套房，备案均价为119800元/平方米；6月27日开盘的静安区天汇世纪玺项目和6月29日开盘的虹口区招商·虹玺项目，推盘套数分别达到500套和379套，首开均售罄，两个楼盘都位于内环内，均价都约为12万元/平方米。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示：“上半年上海高端住宅成交量走高，主要是因为今年市区高端住宅的供应量有大幅的增加，而且去年下半年市区高端住宅供应才逐步放开，所以今年上半年高端住宅成交量同比去年同期的增速比较显著，可能到今年下半年这个增速会逐步缩小。”

来自上海链家的数据显示，按照网签成交数据，今年上半年上海总价1500万元的新房成交量为3603套，同比增长16%。而按照开盘时间来算，今年上半年高端住宅的供应量为2429套，同比增长为47%。

对此，上海中原地产资深分析师卢文曦指出，与多数热点城市相比，如杭州的“打新热”一样，上海市区核心地段的新房存在着一、二手房价格倒挂的情况，核心地段的高端新盘成交增多归根还是利益驱动。

以融创外滩壹号院为例，该项目新房成交均价为108329元/平方米，而二手房的成交价为24.6万元/平方米。

刚需、刚改项目渐入市，新房成交结构有望改善

值得一提的是，今年6月初，由于高端产品集中推出，上海新房市场成交格局呈现结构偏差。

从成交单价来看，目前上海成交量较高的房源集中在10万-14万元/平方米，集中在中环位置的改善型项目。据克而瑞监测数据，6月的首周，成交量排在前5名的新房为尚海湾豪庭、三湘印象名邸、中凯曼茶园、融创外滩壹号院、信达泰禾上海院子，除了三湘印象名邸售价达到14.9万元/平方米外，其余项目售价约为10万元/平方米。

进入6月中下旬，随着中环和外环刚需项目和刚改项目的集中放量，楼市的成交结构和成交均价也发生改变。

6月底，上海新房楼盘成交排名也发生了变化。数据显示，在6月最后一周，上海新房成交排名前三位的是斐丽名邸、瑞虹瑧庭、华发四季名邸，除了瑞虹瑧庭在内环内，其他两个位于闵行区漕镇和闵行区颛桥镇，均价约为6.5万元/平方米。

上海链家研究院指出，今年上半年，上海新房成交价格同比增长，这主要是由供应结构和开盘延期导致。特别是在6月，因疫情延期的多个高端楼盘集中网签，使得成交均价增长明显。预计随着后续成交节奏恢复常态，新房成交结构有望进一步改善。

新京报记者 徐倩

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南京、苏州7月份二手房成交量创年内新高

作者：人民融媒体

发布时间：2022-08-04 08:35

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本文转自：新华报业网

交汇点讯 成交量，是衡量楼市温度的重要指标。据统计，7月南京市二手房成交量8150套、苏州市二手房住宅成交6002套，均创年内新高。专家认为，一般成交量领先于房价变化，二手房成交量的活跃，反映出房地产市场流动性增加的向好趋势。同时也要注意到不同城市、不同板块、不同产品间存在明显分化，要促进健康发展和良性循环仍需各方努力。

淡季不淡，政策利好频出

7月28日，中共中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

因城施策，江苏各地都在付诸行动。7月20日，南京降低积分落户门槛，在长三角区域三省一市缴纳城镇职工社会保险的，累计纳入南京市缴纳年限计算并赋分；7月25日，南京高淳区出台3项楼市新政，给予购房补贴、优化入学政策、优惠贷款利率；6月18日，南京溧水发布房产新政，对今后一年内成交的商品房发放0.8%购房补贴；5月7日，苏州、扬州出台楼市政策，苏州取消二手房限售、新房限售年限3年降为2年、对二孩及以上家庭放开限购套数，扬州调整公积金政策，对人才、二孩及以上家庭降低贷款首付比例至20%，同时提高贷款额度。在上半年更早的时候，苏州、无锡、南京、南通、镇江等地已先后出台相关“稳楼市、促消费”措施。

随着多项利好政策落地，4月以来，江苏各地二手房市场活跃度明显增加，交易量持续上涨。作为传统淡季的7月，今年却实现了“淡季不淡”，南京和苏州7月交易量创年内月度新高，无锡7月份受疫情影响市场成交受到的冲击比较大，环比下降38.9%，6月份成交4739套，环比上涨31.5%，成交量连续两月呈上升态势，整体成交态势转好。溧水新政发布一个月后，新房、二手房分别环比增长35.51%、10.54%。

南京市房地产学会副会长孟祥远认为，政策利好激活了部分购房需求，随着更多优惠政策、购房福利的持续发布，相信市场的购房信心和购房欲望也会有所复苏。

二手成交量显著好于新房

据我爱我家南京研究院统计，南京二手房成交量连续5个月保持上升态势；7月成交均价32882元/㎡，环比上涨3.1%。市场分析师黄守娟认为，市场改善需求小幅增加拉升了整体房价。

从挂牌走势来看，7月南京二手房新增挂牌量8819套，环比微涨1.8%；新增挂牌均价为34839元/㎡，环比也小幅上扬0.9%。黄守娟表示，除了5月南京限售政策放宽市场迎来一波挂牌潮外，今年二手房挂牌行情都相对稳定，量价波动较小。

随着二手房市场活跃度的不断提高，新增购房需求也有所增加。7月南京二手房房客比为1.15，环比减少0.06，近一年来市场持续供过于求的情况有所缓和。

与二手房市场活跃度增加相对的，是新房市场的成交量回落。南京网上房地产数据显示，南京楼市上周（7月25日—7月31日）新房认购972套，基本持平，7月淡季市场呈现周期性下跌。苏州的新房市场则下跌明显，据不完全统计，7月苏州新房住宅成交4373套，相比6月份的17131套下降76%。

从全国市场来看，同样出现二手成交量显著好于新房的情况。根据克而瑞数据统计，包含南京在内的15城二手房成交环比增3%。

孟祥远告诉记者，今年二手房成交总量已经超过新房。据南京网上房地产的官方数据，二手房的成交套数逼近4.5万套，但新房市场今年以来的成交量是在43862套，不及二手房的成交套数。

他认为，今年二手房成交量好于新房的原因有四个。一是政策利好不断推出，释放买房/换房需求。在过去的几个月，南京在经济复苏、稳定房地产市场健康发展等方面，利好政策应出尽出，尤其是限售政策的放宽，缩短了买房人的持有周期，加快了置换效率，挂牌量和成交量都有所增加，释放了部分买房和换房的需求。二是南京一、二手房价格倒挂现象在逐渐消失。前几年，部分新房销售火爆的一个很大的原因是因为新房严格限价，与周边二手房形成价格差。但今年，这种情况逐渐消失，不少购房者转战二手房。三是各地房企出险情况较多，影响到买房人对未交付期房的信心，转而从新房市场转向二手房现房市场。此外，当下二手房市场议价空间充足，不少业主主动降低价格来促进成交，也促进成交量回升。从新房为主转向新房、存量房并重，也是市场成熟的一大表现。

市场分化明显，仍需更强助力

值得关注的是，7月全国房地产市场成交量下降城市增多，其中三、四线城市尤为明显。克而瑞数据显示，7月全国重点30城商品住宅成交面积环比下降16%，同比下降33%。其中，二手房置业偏好上升，重点15城成交环比增长3%，同比跌幅收窄至11%。其中，徐州商品住宅成交面积环比下跌34%，无锡商品住宅成交面积环比下跌42%。

相关数据显示，南通市二手房上半成交量6515套，同比去年的11095套，下降了41.28%。盐城市7月楼市住宅成交面积为7.87万平方米，环比下降21%。

孟祥远说，当下，中小城市、远郊板块的房地产市场表现仍然比较冷淡。即便是在南京，不同板块的交易热度两极分化现象非常明显。此外，购房者对新房的信心仍然不足，短期内“保交楼”将是各地关注的焦点。

展望今年下半年的楼市，孟祥远认为，目前市场稳定的基础仍不牢固，短期房地产政策仍需进一步调整优化，通过一系列强有力的动作和政策，促进市场走向和购房信心逐渐趋稳。

新华日报·交汇点记者 刘霞

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