专家隔空争辩预售制：房企建房能力如果下降2/3，房价会怎样？

作者：第一财经

发布时间：2022-07-26 19:23

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“烂尾楼风波”之下，商品房预售制的存废问题再度引起楼市专家们争鸣。

近日，北师大房地产研究中心主任董藩在2022网易经济学家年会夏季论坛上表示，有的经济学家名气大，在网上他们强调必须取消预售制，这是说法完全是错误的，因为他们根本没有理解预售制背后的积极意义。

稍早前，经济学者任泽平曾在社交媒体上发布观点称，是该取消商品房预售制了，“一手交钱、一手交房，天经地义”、“现房销售，所见即所得”，这是对购房老百姓权益的最大保障，防止不公平的单方面承担烂尾风险。

“如果取消预售，现在开发商生产制造的能力会至少下降2/3，而当市场上房子只能盖出1/3的时候，市场的供需关系会变成什么样，价格长期来看会变成什么样？”董藩称。

对于董藩的上述观点，业界也有不同的意见。

中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强对第一财经分析称，当前，房地产企业的发展水平远非20年前可比，房地产行业的发展也由粗放式进入高质量发展阶段。目前房地产行业供需不平衡问题根源是资源配置的不均衡，这远不是通过预售制就可以解决的。从长期来看，预售制应该逐步退出房地产市场。

第十三届全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹也持相近意见。他曾在2021年全国两会期间提交提案，建议取消商品房预售制度。26日，周世虹在接受第一财经采访时表示，中国商品房预售制自1994年出台，迄今已逾20年。从该制度设计之初，就将购房者和开发商置于一个权益失衡、信息不对等的状态，是一种不公平交易行为。随着企业进入房地产市场的门槛不断降低，购房者被转嫁的市场风险正在不断增大。

“而取消预售制，不仅能够有效降低购房风险，还可以助力房地产行业去杠杆。”周世虹称。

他提到，在中国房地产市场发展初期，商品房预售制是一种帮助开发商低成本融资的有效手段。但伴随中国房地产市场的不断发展，当前，国内大部分房企开发商已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。

在周世虹看来，如果继续实施预售制，只会增加房地产金融资产属性，容易形成泡沫。

对于董藩提出开发商生产制造的能力下降，并会导致房地产市场供需失衡的观点，周世虹提出了不同意见。

他认为，“现金流充足再去拿地”是开发商本该遵循的游戏规则。从专业机构数据来看，2021年全国有6300多万套商品房已售，但未竣工交付给购房人，有部分开发商的负债已经上千亿甚至达到万亿以上，随时都有引发债务危机的风险。

“提升房地产竣工面积和房企销竣比，才是当前增加市场房源供给、维护房地产市场稳定的关键。”周世虹称。

在他看来，全国范围内取消商品房预售制的条件早已存在，但受制于房企、商业银行和地方政府等多方利益平衡等问题，一直难以推行。

王业强也不认同“预售制不能取消”。他表示，分地区逐步试点取消预售制不会扰乱市场秩序。“现在是推进房地产市场改革的最好时机，不应选择改良路径。”

也有受访人士认为，当前，在全国范围内，一刀切地取消商品房预售制，尚不现实，但渐进式的试点改革工作需要提上日程。

上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，从预售制度本身来看，与烂尾楼问题并无直接关系。但近年来，由于预售制所产生的预售资金被挪用问题，烂尾楼风险在客观加大。结合考虑到中国住房市场总体实现供需平衡的背景，完善并逐步取消预售制是可以考虑方向。

而从期房到现房，崔光灿称，这个转变过程并不会一蹴而就。“预售房屋的比例会逐步减少，但预售制的取消需要一个过程，不宜简单地一刀切。”

其中，对于供略大于求的中小城市，可以探索取消预售制，能更好地保障购房人的权益；对于供不应求的大中城市，则尚不具备取消预售制的条件，可对预售制进行制度改革。

中国房地产数据研究中心执行院长陈晟也认为，无论是继续完善预售制还是主动探索现房销售，都应该“因城施策”，逐步推进。此外，他补充称，在一些市场交付信心持续低迷的大城市，资金充裕的房企也可对部分楼盘项目试点开展现房销售。

“当前，在一些大城市，购房者‘不是现房，就不敢买’的心理同样存在。在此背景下，现房销售或能成为部分开发商打通销售环节的一种渠道。”陈晟称。

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经济学家马光远：最该取消期房预售制，专家：或推动房价上涨

作者：光宇吐楼市

发布时间：2021-11-05 15:35

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房地产走到今天，有些因时制宜的政策或诞生或消失，从历史长河看，似乎都是与时俱进。有些政策在需要的时候适时推出，可以推动房地产发展，起到积极作用，但不可否认的是，也有一些政策慢慢地不再合时宜，阻碍了房地产发展，那就需要调整或取消。

01期房预售已经成为购房者不可承受之痛

比如住房公积金制度，早期确实帮助大家买房，优势明显，但慢慢地大家也有意见，所以它面临的可能不是退出，而是改革或调整，要更好地服务于购房者，才能促进市场更好地健康发展。

另外可能还有一些是取消的呼声最高的，比如公摊面积和期房预售制。尤其是公摊面积，被发明后，在我们的楼市运用得更绝，猫腻太多，水太深，本来买房就不容易，还要让购房者背负这样的负担。买100平的房子能得到80平就得念佛了。

还有就是预售也是很痛苦的，房子还没见着，开发商就已经拿到了你的钱。可能只是挖了个坑，而你已经开始还房贷，这对购房者来说可能是极大的不公平。

不过我个人认为，这个在早期确实也让很多人提前拥有了房子，相对来说，期房比现房更便宜些，但更重要的是也滋生了炒房的土壤。

不过最最重要的，并不是购房者买的是期房，而最悲催的是，可能钱交了，房子没了，最后闹得个钱房不翼而飞，房财两空。要是过去，还好一些，只要买一些品牌大开发商的房子，中招几率会小很多。

但这两年，随着房子是用来住的不是用来炒的这个定位深入落实，以及“三线四档”及房贷集中管理和土地集中供应，让开发商经受了前所未有的困难，当然这种困难不能只赖大环境，很多是在高负债、高周转、高杠杆的三高运营机制下的自食其果。

这可苦了我们的购房者，购房者是上帝，显然不能这样下去。

02国家开始关注并维护购房者合法权益

国家多层面发声，要维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。这为后来保护好购房者推出系列政策奠定了基础并提供了方向性指导。

除了在买房贷款和利率方面给自住购房者予以支持外，其实更重要的还在于确保购房者合法权益不受侵害，至少人家交了钱你得交货或按时按质交货吧。所以，全国各地都在为了应对特殊时期一些问题，让购房者交的钱能够有所保障，别被开发商挪作他用而耽误了交房。

毕竟现在多家房企出现资金问题，是需要做出相应的对策的。

11月4日，北京市住建委等三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》，从提升资金监管能力、提高资金监管额度以及加强监管主体责任几个维度，加强对预售资金的监管。

大家还记得去年一些大房企无法按时交楼的情况吧，这次住建委给出了回应，“去年以来，部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。为切实维护商品房交易双方合法权益，形成了意见稿。”北京住建委方面表示。

新规主要完善调整了“先监管后网签”、“招标选取监管银行”、“实时共享政务信息”、“提高资金监管额度”等方面。这也是维护购房者合法权益的重要一步具体实践，得到了很多购房者的热烈欢迎。

03期房预售为何不取消？专家：取消商品房预售会推动房价上涨？

不过也有网友表示，为啥不直接取消期房预售制呢？

预售制在早期确实是个比较好的东西，特别是对开发商来说，可以通过少量的运作资金就可以启动一个大的开发项目，堪称四两拨千斤。对于很多开发商来说，现房销售还真的不具备这个实力。当时也是为了促进房地产快速发展，条件自然是宽松的。

除了帮助开发商周转了资金，而且也让购房者提前买了房子，然而慢慢地，预售惯坏了开发商，更惯坏了市场，让本来帮助开发商的东西变了味儿。

到今天，取消期房预售制的呼声越来越高。

今年，安徽省律师协会副会长周世虹就明确提出，“商品房预售制度已弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成。”商品房预售制度，开发商将经营成本和经营问题后果转嫁给了购房者。

这也正是官方提出保护购房者合法权益的初衷，购房者已经不能承受其重。不过也有专家反对取消期房预售制。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，部分质量及安全问题并非完全是期房制度的问题，而是监管的问题。预售资金监管到位的话，商品房烂了尾的问题就不会存在。不能因为这些问题，就取消预售。

同时他还表示，房地产作为资本密集型产业，如果地价、融资成本和房价都还是那么高的话，开发商没有预售，周期就会拉长，最终导致商品房供应减少，房价上涨。

04官方是如何看待期房预售制的呢？会不会取消？

经济学家马光远认为，房地产领域最该改变的问题就是期房预售制，房地产领域的很多纠纷问题，基本都是期房预售制导致的。

要么是开发商资金紧张有心无力，要么就是拿着钱跑了。最后给购房者留下了一个烂摊子。这已经不再是一个简单的房地产问题，而是一个关乎所有老百姓的民生问题。

人民日报也刊文《取消商品房预售制，调研可先行》表示，商品房预售制的确曾起到了积极作用，但现在弊端有很多，期房预售制度已经从当初的利大于弊，到如今的弊端重重，长远来看，取消预售制不可避免。

2020年以来，已有北京、成都、佛山等近30个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则，确保专款专用，保障项目按时按质完成，既维护了购房者的权益，也为开发商盲目扩张进行了约束。

总之，预售制或许终将会完成其历史使命而退出历史舞台，但也需要一个过程。虽然短期内不能退出，但是改革势在必行，我们也看到了各地已经及时出手，把维护购房者权益和保障市场健康发展作为最重要的目的。这一点也是对固有问题的一个补丁性政策，甭管什么制度，只要是为购房者为市场好，我们都该去尝试。

#购房避坑指南#

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全面取消“预售制”？央行释放好消息，专家认为房价将上涨

作者：一点点雨落山岚

发布时间：2020-09-03 20:18

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对于大多数只需要购房的买家来说，购房仍然面临巨大压力。许多人用家庭的全部收入多年来买房。可以说，购房对许多只需要购房的购房者来说压力很大。全面取消“预售制”？央行释放好消息，专家认为房价将上涨！

自2010年以来，各行各业不断呼吁取消商品房的预售制度。首先，广西将以南宁市为试点，取消商品房预售。到2018年，时任全联房地产商会秘书长的赵正亭表示，将深入研究与商品房预售制度有关的若干问题，上报中华全国工商业联合会，不少人对此抱有极大希望。

一般来说，购房者支付的首付和定金占开发资金的30％至40％，而开发商的自筹资金仅占30％左右。从这个角度来看，开发商从买家那里收取的资金甚至高于开发商自己的资金。如果取消预售，则开发商必须先多付30-40％的资金。根据一般的两年建设周期（包括资本利息成本），开发商在出售现有房屋时只能将价格提高15-20％。

值得注意的是，央行还继续发出“取消预售”信号。例如人民日报转发的文章《取消商品房预售制，调研可先行》就表达出了非常明确的看法和建议。人民日报认为，取消预售制具有积极作用，但不应匆忙，应缓慢进行。例如，海南省发布了《建立房地产市场平稳健康发展的通知》，提出逐渐改革商品房预售制度。

预售系统的存在为开发商带来了巨大的利益，特别是在资本成本方面，可以大大减轻开发商的压力。专家认为，取消预售制度未必是一件好事，因为经过多年的发展，“预售制”以及“公摊面积”这些模式，已呈现出尾大不掉的趋势。如果取消预售制和公摊面积，那么房价势必还会上涨。

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专家董藩称：坚决不能取消预售制，预售制有其积极意义

作者：初州财记

发布时间：2022-07-29 10:20

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自2020年以来，由于疫情影响导致不少人生活受到不小的影响，各地也频频出现了，关于贷款的问题。

2022年以来，房企和购房者之间的问题频频出现在大众视野中。本来很简单的问题，在发酵之后，却引来了社会各界的思考。

不少人更是将问题的矛盾指向了商品房预售制度，那么什么是预售制度？人们为什么会在出现问题后引发对预售制的讨论

01什么是预售制？

商品房预售制统称为商品房预售许可制度。是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。也就是现在普遍情况下购房者的房贷。

7月26日，北京师范大学教授董藩，认为坚决不能取消房地产的预售制度。

他认为从发展角度来说，不能一票否决预售制，要通过不断完善的手段使预售制更符合国情。

首先，人们需要明白房产预售制度的原本意义是在于解决商品房建设资金不足的问题。

也因此，预售制度成为了房地产企业重要的融资渠道。也因此渠道的诞生，房地产开发企业自筹资金往往只占总开发资金的30%。

更多资金来自于购房者提供的定金和相关预收款项。这对于房地产企业而言是一大利好。

从其自身的发展角度和市场全局来看，预售制是房产企业能够快速发展的强心针。对于，整体经济环境而言，是向上的举措。

02预售制导致的问题

预售商品房的制度，在某种角度看还存在着一些问题。相关法律法规的建设仍然需要加强，并在不断完善预售制度的同时有效避免市场的不良行为。

早期，不少投机者因为预售制钻了市场的空子。他们使用大量资金，将房产进行多种多次的操作，并在此过程之中谋取利益。

这样的行为也直接导致房价高涨，并在行为结束后，仍然使房价且居高不下。不少城市在他们的操作下沦为空城。

过去几年中，不少二、三线、四线城市，在炒房者集中大量操作下，这些非一线城市的房价开始逐步攀升。

致使这些并不发达的地区在房价炒作之后，突破了万元大关。虽然，房价上涨是城市发展带来的必然结果。但房价的几倍上涨，并不符合市场规律。

2016年，国家开始打击炒房行为。通过限购令、 规范购房资金和房地产税落地等手段，逐步进行房地产市场的调控。但，炒房者多年带来的市场泡沫仍然难以清理。

也因此导致了，虽然，无人购买房产，但房价仍然居高不下的现象。

目前，国家也在逐步规范二手房的交易价格，经过几年的实施与推行，房价已有明显回落，开始逐步走向正常价格。

03预售制的积极意义

首先，我们要明白，预售制主要作用于房企身上，与购房者本身没有直接并联，购房者的贷款行为，往往来自于房产企业的过度提前约定。那么，预售制的积极意义在于哪里？

市场资金运作

由于，我国国情特殊，房子主要以功能性为主，投资性为辅。对于，市场而言，并没有起到很大的积极作用。

当预售制不复存在，那么一套房子的购买行为可能需要更长的时间周期。市场在长期没有新资金的进入下，会出现惰性。也不利于国家的发展。

人才引流与回流

随着社会发展，小县城出走的青年更愿意在商业体态完善的大城市生活，也使得城市在建设过程中，拉开了距离。

不少仍有动力却无人问津的城市，在面对人才方面有时没有过多的选择空间，如果房产预售制消失，而没有其他的安家措施出台，也会导致更严重的问题——老龄化。

当城市内年轻人口不断缩减，那么无法创造更多劳动力的城市，就会逐渐成为过去，这样的局面也不利于国家发展。

大部分青年人少的城市，往往具有潜在动力，比如市场布局，产业分布，或是更多的能源资源以及旅游资源等。

从全局出发，从客观审视的角度看 商品房预售制其对于市场和国家的良性作用大于恶性作用。

但是，以现状来看，预售制度仍然需要不断完善与加强，并在完善过程中逐步更符合我国国情，这样，才能减少市场的不良问题。

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“预售制”或将全面取消？取消“预售制”会推高房价？答案很明显

作者：霹雳侃财经

发布时间：2021-10-24 10:51

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房地产市场在长期发展的过程中，很多潜在的问题逐渐暴露出来，例如“公摊面积”、“商品房预售制”。前段时间就有人提出要取消“公摊面积”，认为当下的房价已经很贵了，公摊面积的存在加大了消费者的购房压力，而且公摊面积的收费也“不清不楚”，很难得到大家的认可。

最近，在一项关于“该不该取消商品房预售制”的调查中，有96.8%的人都赞同取消商品房预售制，可见“预售制”在消费者心中积怨已深。

房地产“预售制”

为什么会有“预售制”呢？房地产的发展需要大量的资金，而依靠建好房子再销售回款这样的方式，资金回笼地太慢了，于是就出现了预售制。说白了，预售制就是房地产商家为了轻松周转资金而设置的，而预售制的出现，也刺激了消费者买房的欲望，消费者心中都有“预售都买不到，就更买不到现房”的恐慌感。

但是大家心里也都明白，买房是一笔不小的开销，把钱交给别人总有一些忐忑。消费者的担心也并非多余，不少开发商为了提高自己的利润，就会在预售的商品房上“动手脚”，货不对板、偷工减料、延期交房、烂尾，相信大家也都遇到过。

取消“预售制”？官方这样回应

预售制对于购房者来说存在很大的风险，尤其是近两年以来，官方加大对房地产市场的调控，导致楼市大有“低迷”之势。取消“预售制”可以杜绝很多风险的产生，但是楼市的制度规则已经形成二十多年，能被轻易改变吗？为此，官方也专门给出了答案。

人民日报在《取消预售制，调研可先行》一文传达观点：取消预售制，长期看或不可免。专家也表示：海南已经率先踏出这一步，说明取消预售制是可行的，这也给其他城市输出了很多经验。

“预售制”取消，会影响房价吗？

对于消费者来说，任何政策的变化，对他们来说都无关紧要，最重要的在于是否能影响到他们的切身利益。

有人就认为，“预售制”一旦被取消，开发商资金周转就相对困难，新房的供应量也会变少，从侧面来看，开发商为了保证企业的利益不受损，就会将房子卖的更贵一些。

从这一角度考虑，贸然取消“预售制”，确实有推高房价的可能，但是从国家调控楼市的决心来看，就会有一百种压制房价的方法。

相信大家对当下的楼市都有了解，不少之前有买房打算的人都开始犹豫了。如今行业迎来了“调整期”，就连恒大也深陷困境，所以有买房打算的人还需要谨慎，如果你是刚需，那么一定要看好房子、开发商，不要轻易相信销售给出的承诺。

如果你是想要买房做投资，那就需要自己考虑清楚可能会出现的“后果”，自己是否能承担，当然，如果你是有很多“闲钱”的话，倒是无所谓，否则还是要谨慎！大家对于楼市未来5年的走向，有什么看法吗？#房价#

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取消商品房预售制？专家：这是完全错误的

作者：老狼聊财经

发布时间：2022-07-27 09:08

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最近一段时间以来，全国多地爆发了因烂尾楼导致集体断供的情况登上了热搜，截止到目前已经波及武汉、长沙、郑州、济南、重庆、昆明、南昌、南宁等十多个城市。这也让1994年以来开始执行的“商品房预售”机制存废问题再度引起楼市专家们争鸣，甚至部分专家们自己都“打起了架”！近日，北师大房地产研究中心主任董藩在2022网易经济学家年会夏季论坛上表示：有的经济学家名气大，在网上他们强调必须取消预售制，这是说法完全是错误的，因为他们根本没有理解预售制背后的积极意义。董藩认为：“如果取消预售，现在开发商生产制造的能力会至少下降2/3，而当市场上房子只能盖出1/3的时候，市场的供需关系会变成什么样，价格长期来看会变成什么样？”简单地来说，董藩认为目前的商品房预售让开发商有足够的资金扩张，这让市场上房子的供应大大增加，而不断增长的供应的房子，满足了人们的需求，因此房价才能保持在一个较合理的水平；如果说取消商品房预售，那么开发商的开发能力无疑会大大下降，届时市场上的房子会出现供不应求的情况，最终导致房价大幅增长。可以说商品房预售制，是我们可以享受“低房价”的关键！当然有人的地方就有江湖，既然抵制取消的，同样也有支持取消的，比如曾经恒大的首席专家任泽平就表示是该取消商品房预售制了，“一手交钱、一手交房，天经地义”、“现房销售，所见即所得”，这是对购房老百姓权益的最大保障，防止不公平的单方面承担烂尾风险。那么到底该不该取消？商品房预售无疑能极大缓解开发商的资金链，其实预售制本身没有错，错误在于预售的资金存在被挪用的情况，如果开发商每个楼盘的预售资金都能严格按照规定用于归还该楼盘贷款及商品房建设，那么根本不会出现烂尾的情况，毕竟国内的商品房的售价远高于其成本，所以商品房并非不可以预售，关键在于预售的资金的监管。就目前整个市场而言，个人认为可以分情况采取不同的应对措施：一是空置率/去化周期较长的城市：如果一个城市商品房的空置率较高或者该城市现有商品房的去化周期较长，比如五年或十年以上的，那么显然这个城市的商品房已经过剩，存在供大于求的情况，对于这类城市，可以尝试取消商品房预售机制，直接以现房销售，此时并不会对房价产生太大的影响，反而可以保证购房者的权益。二是商品房供不应求的城市：对于一些大城市，由于土地出让的限制，商品房供应量有限，市场存在供不应求的情况，考虑到大城市地价较高，且各类成本较高，现房销售对开发商的资金压力较大，因此在供不应求的大城市可以考虑保留商品房预售，但相比没有ZF兜底的民营企业而言，商品房预售可以仅针对部门央企或者省属大型房地产开发公司，这些企业一方面综合实力较强，另一方面企业有ZF兜底，即使真的资金链出现问题，有财政支持，不至于最终出现烂尾楼！总结任何制度的改变都不是一朝一夕的，特别是对于目前很多房地产开发商，因为前期步伐较大，本身资金链较为紧张，如果一刀切直接全面取消预售制，那么将会产生更多的“雷”，这对于购买预售商品房的群体反而不是一个好消息。就当前现实而言，目前要在全国范围内，一刀切地取消商品房预售制尚不现实，但渐进式的试点改革是可以的，通过分地区逐步试点取消预售制，这才不会扰乱市场秩序，你认为呢？

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硬观点：如何居民停贷问题？专家建议完善预售制，房企要积极自救

作者：华商韬略

发布时间：2022-07-22 12:01

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去年下半年以来，房地产行业基本面快速下行，部分企业面临较大的信用风险，“预期减弱、需求不足、供给冲击”的三重压力持续叠加。应如何调整政策和市场预期，稳住房地产行业，助力经济稳定？

由百度APP财经联合人大国发院、新金融联盟独家出品的“下半年政策展望”系列直播迎来第二场，本场直播聚焦“房地产政策展望：稳经济背景下楼市能否冬去春来？”。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，上半年市场下行超出预期，但仍然表现出一定的韧性。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹指出，由于基数原因，加之市场预期比较差，同时居民收入、购房意愿、支付能力受到各种因素影响，市场全年很难超过去年。

至于目前是不是好的购房时机，倪鹏飞认为一二线城市、都市圈城市群潜力还比较大，中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏建议有购买愿望和购买能力的朋友，该出手时就出手。

对于房地产目前面临的困境，秦虹强调房企要积极自救，不能把烂摊子一交。倪鹏飞还指出，政府和金融机构也应该采取强有力措施，来打破负循环。关于停贷、烂尾等问题，孟晓苏强调光出台金融政策是不够的，想方设法让老百姓恢复预期。在北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志看来，要完善预售制，在制度上细化、优化，更多倾向于保护买房人。

新金融联盟秘书长吴雨珊总结称，房地产行业总量看似饱和，但实际上发展空间和潜力还非常大，只有不断发展才能满足大家追求美好幸福生活的愿望。

【上半年房地产下行超预期 全年很难超过去年】

吴雨珊：应如何调整政策和市场预期，稳住房地产行业，助力经济稳定？如何预判下半年楼市的发展，短期是否有复苏的可能？

秦虹：从累计数据看，今年1-6月份整体上半年市场表现非常差。除了待售面积是正增长之外，所有的指标都是负增长，这在历史上是从未出现过的。中国房地产市场曾经出现过几次市场成交面积、销售面积、销售额的负增长，比如2008年，2012年，2014年，都出现过年度销售面积和销售额负增长，但从来没有出现过施工面积负增长，从来没有出现过房地产开发投资的负增长，但今年全部都出现了。

房地产市场从去年下半年7月份开始增速下行，一直持续到今天已经整整一年。今年4月份基本上到了底部，今年5月、6月没有持续下行，虽然同比是负增长，但是销售面积、销售额环比已经出现了正增长。今年6月单月房地产开发投资额已经环比增长25%，商品房销售面积月度环比增长65.8%，销售额环比增长36.7%。

由于基数原因，加之市场预期比较差，同时居民收入、购房意愿、支付能力受到各种因素影响，市场全年很难超过去年。

倪鹏飞：上半年市场下行超出预期，但仍然表现出一定的韧性，表现在三个层面：

从数据看，1-4月份下降幅度比较大，但是5、6月份下降幅度已经缓和，有一定的韧性。

从市场整体表现看，数据下行幅度放缓，甚至有些环比在上升，表明还是顶住了冲击。

从预期角度看，虽然上半年转弱，甚至转弱强化了，但是市场没有出现恐慌，没有出现抛售的情况，总体看市场下行虽然超预期，但还是表现出相当的韧性。

下半年房地产市场有可能实现恢复，但是也存在着反复性和不确定性，背后有两种力量在较量：积极力量，宏观经济下半年应该能够稳定、健康、可持续的恢复。政策在积极出台，市场结构性的潜力会进一步释放；消极力量，外部还有一些不确定因素，房地产暴雷以及可能出现的一些风险外溢。

孟晓苏：今年这么大的力度在支持，包括银保监会、央行要求各个银行支持，整个市场还是每况愈下。主要因为政策的滞后期，房地产政策的滞后期一般是九个月。如果以三月份国务院开会，包括稳经济大盘会议开始算，或者从央行、银保监会发文时开始，九个月就到了今年四季度12月份。对于今年下半年的房地产发展，不能过于乐观，也不能过于悲观。

倪鹏飞：今年上半年数据下行幅度超预期，也与去年上半年数据增长超预期的基数有很大关系。

秦虹：对，去年上半年是历史同期最高位，所以今年上半年和去年同期相比负增长。很多投资指标绝对值是次高位，仅次于去年同期，高于2019年、2020年之前任何年份的同期。

陈志：从北京的市场表现来说，二手房市场出现的一些信息应当引起关注。上半年二手房交易价格基本持平，并没有出现特别明显的上涨，交易量下滑比较厉害，下半年能否成交7万套值得怀疑。

上半年和去年同比下降了近四成，本月环比下降接近6%，这是一个向下的趋势。新增供需关系上，买卖双方很难达成一致，分歧越拉越大。二手房买卖双方的积极性都在下降，买方观望情绪更重。新增供需关系上，新增客户下降比重为32%，新增房源下降12%，令人担忧。

现在最大的问题是预期不明，未来情形会怎样，变量在增多——包括国际关系、货币政策因素、老百姓心理等。老百姓预期必须要上来，企业挣钱效应必须要有。

【现在是否是买房好时机？关注三方面因素】

一二线城市、都市圈城市群潜力大

吴雨珊：今年以来全国已经有接近150个城市发布了稳楼市政策，包括放松限购，提高公积金贷款额度，降低首付等。这一系列操作背后的原因是什么？市场供需是否发生了根本性变化？对普通人而言是否是买房的好时机？

陈志：150多个城市对需求端进行了调整，但不具有代表性和说明性，四个一线城市需求端政策没有变化。背后原因有很多，很多三四线城市基本是供大于求。北京未来成长性空间比较大，四十年以上房龄占比非常大，老百姓改善需求很强烈。

所以，不能把150多个城市搁在一个维度里，要细分看几个一线城市对于需求端有没有调整，其他城市全取消限制，其实也解决不了问题，它已经超供了。

北京对于人口、对于其他方面是减量发展，但提质需要相当长的阶段，现在是困难时期。加上整个房地产形势，北京还会困难一段时间。

孟晓苏：现在各个城市积极采取政策，盘活房地产，既是对去年经济形势、房地产形势的认识，也是对稳住经济大盘政策的响应。一线城市整体政策力度还不够，还有空间。

老百姓该不该买房？过去老百姓总是希望等到房价平稳的时候买或者房价降了买，结果这么多年，越是等，老百姓越是吃亏。现在好不容易碰到房价平稳的时候，甚至有些地方出现了房价下降，我倒是劝有购买愿望和购买能力的朋友，该出手时就出手，不要错过好不容易得来的这次机会。

秦虹：买不买房涉及到三个方面的因素：意愿，想不想买；能力、想买能不能买得起，支付能力够不够；准入，过去一百多个城市都在限购。

100多个城市调整政策，主要是准入方面，主要是三四线城市，也包括一部分二线城市。在能力上有一定的支持，全国性两次下调购房按揭利率，还有城市对购房者发放补贴。剩下的就是意愿，现在对大家决定买不买房很重要的还是意愿的问题。这几年受疫情影响，经济不太稳定，经济增速也在下降，很多年轻人遇到了失业、减薪，影响很大。这种情况下，大家购房的意愿可能会推迟。

买房子还是要长远考虑、综合考虑，不是简单的价格问题。再加上，现在还有一些违约企业，有一些烂尾楼现象出现，大家也很担心。

为什么二手房卖得比较好？调控政策最早出现的效果，应该在二手房市场。因为大家担心企业违约，不能按时交付楼盘，二手房不存在这个问题。

还有一个看法，实事求是讲，大城市房价确实偏高，特别是一线城市，这么高的房价对年轻人的负担非常重。各位没有房子的年轻人，需要买房的年轻人注意，“十四五”期间国家在大力推保障性租赁住房。机构持有、统一运营、标准化、条件非常好、集中式管理。这种租赁住房可以给新市民、年轻人提供一个很好的居住环境，租金也相对便宜。可以通过先租后购的形式，巩固自己的经济实力，确定就业方向、稳定就业地点之后，再考虑长久的买房问题。

研究七普数据，发现了一个非常有意思的现象，二十年来，从五普、六普、七普，全国城镇住房自住率高度稳定，达到74%。充分反映了中国老百姓对住房的偏好，购房的偏好。所以，买房只是一个先后的问题，需要根据自己的情况来进行决定。

倪鹏飞：这次150个城市调整政策有三点原因：1.稳定市场，2.释放刚性需求和改善性需求，3.有一些城市已经出现了库存比较大，所以也是去库存所需。

关于普通人买房，还是要分不同的城市。未来三四线城市恢复可能有限，一二线城市、包括都市圈城市群潜力还比较大，回暖潜力也比较大。

陈志：从北京市场来看，买房人选择的数量类型很多，但是到底要什么必须要想清楚。买房要和生活、家庭成员需要相结合，要想清楚到底想要什么，不是为了买房而买房。

在目前的状况下，如果有支付能力，早买就是比晚买好。现在可选择的产品品质、可选择的余地比较多。毕竟房子不可移动，土地也不可再生，被买走后就没有这样的区位了，它不是可以重复出现的标准化产品。

【房企要积极自救 不能把烂摊子一交】

吴雨珊：今年前五个月排名前100的房地产企业业绩规模同比大幅下降52%，相比2020年同期还下降了27.8%。另一方面，从去年下半年以来，20多个城市发布政策，引导房企不得随意降价销售。这种情况下，房地产企业应该如何自救呢？

秦虹：地方政府为什么不让降价？比如市场上在售盘有十个，但其中有一个企业暴雷违约了，就大幅度降价，五折六折降价，本来市场是很平稳的，市场供求比较平稳，不存在降价的问题，但因为那家企业要降价回款就打五折降价，把市场秩序就全部搞乱了。有些地方政府之所以出台限价令和这个有关，可以降价，但要有个幅度，不能低于报案价的15%，是因为怕一个企业一个项目把整个城市所有项目都扰乱了。

现在房地产企业出现了很大的流动性危机，首先要自救。问题出在开发商项目违约、暴雷、烂尾，首先责任在企业自身，不能企业出现问题别人来替它解决。有的企业没办法自救，负债已经太大了，所有信誉已经没有了。这种企业可能就要走特殊的自救的办法，或者就救不起来了，这是市场竞争淘汰的正常现象。有些企业是暂时遇到了困难，政府允许再融资、贷款展期、允许发债，给予一些帮助，就能够缓解他们现金流的危机。已经出现违约和出现烂尾的企业，不是把烂摊子一交，政府去解决吧，企业是第一责任人，企业还要想办法来解决。

孟晓苏：这些企业首先要保交付，目前最怕的是房屋烂尾不能按时交付，所以很多企业积极在保交付。有些问题靠企业自身是解决不了的，还是要靠宏观层面，进一步加大政策力度。

倪鹏飞：由于供给端的暴雷，使得整个行业整体信用下降，商业银行对于正常的房地产贷款、房地产融资都采取相对比较谨慎的举动，困难企业更是如此。越是没有钱，越是资金困难，就更困难。所以，核心还是在资金层面。

房地产企业积极自救是完全必要的，但仅仅依靠房地产企业自救是不够的。政府及相关各方要采取强有力的外力措施，特别是金融机构要采取强有力的措施，才有可能打破负循环。

陈志：房地产行业可能在未来一段时间内，依然还是重要的。它的重要性现在还很难找到任何一个行业来替代，让这个行业继续健康发展是至关重要的。

【如何妥善解决强制停贷？要完善预售制，想方设法让老百姓恢复预期】

吴雨珊：近期部分地区出现烂尾楼业主强制停贷，各个部门都在积极应对。除了房企出现资金链问题之外，背后还有哪些原因，应当如何妥善解决这些问题？

秦虹：不能低估烂尾楼断贷引起的反响，它有可能造成一系列难以预计的风险。消费者买了房子，不能如期拿到房子，消费者的利益受到了极大损害，应该给消费者一个交代。

香港也有预售制，为什么没有出现大面积烂尾？我们只是学习了预售制，但对预售资金使用、按揭还贷时间、预售资金监管还没有完全学到。现在出现了烂尾，所有的风险都让消费者承担，这确实是政策需要优化和调整的地方。

要解决老百姓的担忧，把现有的烂尾楼通过各方的努力解决好。从长期来看，要把预售制给予完善，包括预售资金的监管更加完善，保护消费者的利益。

孟晓苏：老百姓为什么冒着风险断贷？首先是老百姓对未来的预期不好，这时候买房有点后悔。二是开发商房屋逾期。怎样让老百姓的预期从“不良”转向“向好”，那就要看到楼市平稳，并且看到房价不再跌。怎样让老百姓看到房价不跌呢？很简单，房价涨起来，就相信不跌了。现在光出台金融政策是不够的，需要整体上改变楼市的根本政策，要想方设法让老百姓恢复预期。

倪鹏飞：关于资金链的问题，特别建议要采取果断措施，实施金融援助。建议针对这些停工的项目，商业银行实施专项贷款，给它贴牌，贴上标签，专款专用，需要多少钱能把它建好，能够交付，贷多少钱。

同时，有关监管部门应该对商业银行的这笔信贷做一些免责条款。同时，对这笔信贷呆坏帐也要做一些相关的规定。使商业银行有积极性，不怕担责任去做这件事情。

陈志：对银行的保护有《银行法》等等，但对买受人的保护太少。特别是买受人集中了大量的资金，一生中的资金，或者多个家庭的资金，烂尾了。制度的立脚点应该在买受人的角度上。此外，质量问题很普遍、很严重，这种情况下如何保护买受人利益，还是需要更多制度上的细化、优化，更多倾向于保护买受人。

现房销售和期房销售的利弊存废，需要有一个思考。《商品房销售管理办法》中都有现房销售的内容，但是地方为什么不选择，背后的其实有各自的利益考量。如何平衡好各自的利益非常重要。

【“三道红线”是否应该适度调整？优质房企现在融资问题不大】

吴雨珊：有观点认为，疫情对于处于谷底的房地产业是新的打击，为了保经济应当适度调整“三道红线”和贷款集中度考核的要求。现在给楼市松绑的时机到了吗？下半年楼市政策会发生什么样的变化？

秦虹：已经在松绑了，去年下半年金融政策就开始调整，叫做纠偏，积极满足合理的房地产贷款需求。特别是“3.16”金融委会议要求，凡是紧缩政策都不要出，所以我们看到了全国一百多个城市都出现了政策松绑。金融政策松绑更加明显，一是降首付，二是降按揭利率，已经降两次了。

关于“三条红线”，现在要求是三年转绿期，今年是第二年，明年还有一年。房地产企业，特别是民营房地产企业，贷款比较困难并不是受“三条红线”的约束。那受什么影响呢？当然银行放贷不放贷，取决于银行风控，取决于企业和项目能不能满足银行的风控要求。有的企业拿不到贷款，不是因为“三条红线”的影响，是因为企业项目的资质、项目情况满足不了银行的风控管理。对优质的房地产企业，运营效率高，资产质量也好的企业，现在融资问题不大。

陈志：“三条红线”管控还是有它的价值的，对企业自己内控风险还是有作用的。银行贷款这块还是应当不设指标，让银行自我进行风险控制，自我评估。建议取消总量，不要搞一刀切，具体问题让具体的商业银行和具体的企业去协商。如果银行出现问题，那就是银行的责任，行长有终身责任制。

秦虹：房地产企业长期以来的高杠杆高负债还是需要高度警惕的，它带来的不仅仅是房地产企业自身的问题，而是整个经济面、社会稳定、金融安全的问题，我们不能轻视它。

【房地产行业总量看似饱和，实际上发展空间和潜力巨大】

吴雨珊：国家统计局最近发布的《中国人口普查年鉴》显示，目前我国家庭人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。随着人口出身率的下降，房地产行业是否正在成为夕阳产业，未来的市场空间还有多大？

孟晓苏：美国246年房地产市场还在发展，我们从房改算到现在才24年，才是美国的十分之一。我们人口比美国多这么多倍，说中国老百姓的需求到头了，这明显是浅见。

秦虹：房地产是什么产业，过去有很大的争论，是不是支柱产业等等。我个人认为，房地产是一个载体，城镇运行发展的重要载体，这个载体未来发展得好不好，完全取决于这个载体上所承载的产业和人口。只要中国经济还在发展，这个载体就要发挥好作用，城镇化只要还在进程中，人民收入还在提高，消费还在升级，住房改善需求就会增大。

倪鹏飞：从总体上房地产已经进入了一个总体饱和状态，但结构性潜力仍然存在。结构性潜力有两个层面，一是从空间上看，人口流入地区包括一二线中心城市、都市圈、城市群，还包括一些经济发展较好的、人口流入较快的非都市圈、非一二线城市。二是从人群来说，两个层面，1.原城市居民的改善型需求，这个潜力比较大，尤其在一二线城市；2.青年人口和新市民的规模也非常大。

第二个机会，由服务增值带动的部分刚刚开始，相对于城镇居民美好居住生活的住房相关需求才刚刚开始。围绕着居住，房地产衍生居住社区的服务还有非常大的空间。

陈志：从北京的发展来说，北京还是一个提质过程，北京经济提质以后，一定会对收入产生影响，目前的居住状况，40年以上房龄占比非常大。从整体城市发展空间来说，还是有空间可以腾挪，城市更新是接下来很好的一个领域。

吴雨珊：总结一下大家的意见，这个行业总量看似饱和，但实际上发展的空间和潜力非常大，这样才能满足大家改善生活，追求美好幸福生活的愿望。

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预售制“全面取消”？央媒五字回应：调研可先行

作者：楼市观谈

发布时间：2020-10-05 20:00

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“预售制”统称为商品房预售许可制度。是指房地产开发企业将正在建设中、尚未完成建设的商品房预先出售给购房者，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期获得所购房屋的一种房产交易行为。俗称期房买卖，其创始人是霍英东，早期又被称为“卖楼花”，从香港引入内地，其初衷是为了减轻房企的资金压力，加快住房建设，解决早期人口大幅增加所带来的住房需求。

而在如今，“预售制”已经成为了房地产市场一种最主要的买卖方式，也是市场不规范的主要根源之一。其降低了开发商的门槛，减轻了开发商的资金压力，导致了一些缺乏资金和开发实力的不良企业进入了房地产行业，使购房消费者成为了不良企业风险投资的牺牲品。

预售制背后的购房风险

1、虚假宣传，过度承诺：为了吸引更多的购房消费者签订商品房预售合同，开发商往往夸大其词虚假宣传，将所建造的房屋描绘成了世外桃源，然而在房子竣工之后，经常会出现房屋面积，房屋质量、绿化环境及周边商区、学校、交通等配套设施与开发商广告宣传介绍，口头承诺的情况相去甚远。而这种时候购房消费者已经支付了房款，往往只能被动接受无能为力。

2、预售合同欺诈：购房消费者所签订的预售合同并未获得房屋所有权，因此常见开发商一房多卖，或者将已售出的房屋再行抵押、已抵押的房子预售给消费者等合同欺诈行为。在预售合同的补充协议和合同附件中约定不公平，不平等的条款，减轻开发商的违约责任，加重购房者的违约责任，常见于开发商延期交房时只需赔付少量违约金或者不予赔付。

3、开发商资金链断裂、房屋烂尾：在商品房预售中，因为建设房屋的工期长时间久，有许多不确定的因素会发生，因此购房者所承担的风险更大。开发商很有可能会因为自身资质或者资金问题造成停工，不能按约定期限竣工交付房屋，更有甚者，开发商自身因资金链断裂破产倒闭导致楼房烂尾，造成购房消费者钱房两失。

预售制或将“全面取消”

长久以来，预售制所带来的期房问题不绝于耳，取消预售制的呼声愈加强烈。有专家直言：预售制就好比大西瓜，你不知道买的是实心还是空心，不知道买的是好瓜还是坏瓜，好瓜还可以弄虚作假故弄玄虚。再过不久开发商手上的“西瓜”就要碎了。

在2018年9月21日广州日报报道，广东省房地产行业协会向各副会长单位发布的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》提出，将逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。但马上有媒体披露“只是征集意见而已”。

紧随其后，央媒人民日报报道《取消商品房预售制，调研可先行》的文章中明确指出了商品房预售制从当初的利大于弊，到今日的争端重重，反映了这个制度已经不适合当前的经济发展。预售制在短期内应该逐渐加大规范，长远来讲取消预售制可能是不可避免的，对于此次广州取消预售制风波，摸底调研也是好事。

对于取消预售制中原地产研究院首席分析师张大伟曾表示，商品房预售制度不应一刀切取消，应该逐渐加大规范。短期内取消可能性不大，不利于房地产市场的平稳发展，在房地产普遍高负债的现在直接取消会导致50%以上房企倒闭，给购房者带来大量的矛盾和纠纷。

在今年3月，海南省曾发布了《建立房地产市场平稳健康发展的通知》规定从文件发布之日开始，新出让的土地建设商品房的，全部要实行现房销售制度。结合之前中房网消息，住建部向广东、湖北等多个省市发了取消预售制可行性调研分析的评估函，或许不久的将来预售制将迎来“全面取消”。

取消预售制对购房者的两大好处

1、保障权益：取消预售制全现房销售就如同在菜场买菜，商场买衣服一样实现一手交钱一手交货，可以实地考察房屋的质量和周边配套设施，所见即所得，入住时间更快节省了预售期间的租房成本，对于购房消费者的权益得到了保障。

2、房价下跌：取消预售制会加大房地产开发商的资金压力，而房屋建设开发的周期长，高杠杆高负债现金流运作的房地产企业会急于销售房屋回笼资金，根据媒体统计，还款每拖长一个月，开发商的利润便损失约4%，所以开发商只能通过降低房价的方式来吸引购房者。

结语：预售制已经完成了自己的早期使命，在如今成为了购房者买房路上的“毒瘤”。取消预售制短期内还无法实现，但是随着各地试行，终归会全面取消。

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“一刀切”取消预售制和公摊面积，真的就能省钱了吗？

作者：霹雳侃财经

发布时间：2020-08-20 06:15

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有人说，穷人和富人之间的差距在思维上，灵活的思维能够“事半功倍”。而在买房这件事情上，就有了很好的证明。有钱人在房地产红利时期投资房产，没钱的人租房喊着房价太贵。

为什么会有那么多人愿意把钱花在买房上？因为买房是投资，但是租房终究是消费。多年之后，月供出来的房子会成为你资产的一部分，但是租房花出去的钱就真的回不来了。尽管大家都明白这个道理，依旧还是有很多家庭负担不起目前的高房价，也有年轻人不愿意和大多数人一样，过早沦为房子的“奴隶”。

既然房子那么贵，那么在买房子的时候，最怕遇到发生什么事情，一不小心，自己就花了“冤枉钱”，严重的可能毕生心血都“打水漂”了。而最令大家“深恶痛疾”的当数楼市两大“明坑”：预售制、公摊面积。

房屋预售制

房屋预售制是指在房屋还没建好之前，消费者就提前付款。这是大多数开发商的“套路”，你不付款，非要等到房子建好再付钱，但是楼市多火爆啊，等你到那个时候，早就售空了。预售制之所以存在，是因为开发商需要快速回笼资金，相当于拿着你的钱，给你盖着房。但是长期下来，不少人吃了预售制的亏。到手的房子和当初自己看到的设计图不一样、房屋质量差、没有按期建房、开发商直接携款跑路等等。

房屋预售制真的能取消吗？

于是不少人呼吁将这一大“明坑”填平，但是预售制真的能“一刀切”取消吗？专家认为，取消预售制就等于断掉了开发商的“资金链”，会导致大量的房企“站不住”，如果真的实施，很可能会导致楼市的“晃动”。毕竟楼市需要大量资金运转，而预售制就是聚拢资金最好的方式。所以，完全取消预售制不可行。

公摊面积

另外一个就是公摊面积了，买了100平米的房子，到手却只有85平米，甚至更少。公摊面积越来越大，房价越来越高，买房需要掏的“冤枉钱”似乎更多了。但是大家更气的并不是公摊面积本身，而是开发商没有一个准确的测量标准，一套房子有2平米的误差，在大城市可能就是八九万的差价；公摊费用缴纳过之后，有些地方的物业还存在“二次收费”的状况，令业主感到很无奈。

公摊面积真的能取消吗？

但是公摊面积就能说取消就取消吗？“羊毛出在羊身上”。公摊面积本身就是分摊开发商的成本而存在的，假如取消公摊面积，那么开发商的利润受到损害，就会从套内单价入手，调整价格，总之总价不变，就没什么好说的了。退一步，就算有明文规定说开发商不提议擅自提高价格，在这样的基础上取消公摊面积，恐怕以后大家的住房就不会存在宽敞的电梯、走廊、绿化带了。

从以上的分析来看，不管是预售制还是公摊面积，在存在的过程中，都是经历了长期的发展的。“一刀切”取消，最终“受苦”的还是消费者。对此，你怎么看？欢迎大家积极在评论区发表自己的观点。

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取消预售制有何影响？专家：未来买房会跟买包一样容易

作者：凤凰网房产

发布时间：2022-07-31 10:37

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来源： 凤凰网财经

随着一系列政策和文件的出台，“保交楼、稳民生”成为楼市的重中之重。在房地产市场低迷动荡之际，下半年提振住房消费该怎么做？如何实现“保交楼”？该不该取消预售制？7月29日，凤凰网财经《封面直播》对话易居研究院智库中心研究总监严跃进，探讨“保交楼”背景下，楼市的变化和下半年的走向。

严跃进认为，目前楼市进入底部，复苏时间可能比较长，购房者不用太急买房。可以好好挑一挑，同时还可以好好还一还价格。

针对在网上引起争议的“该不该取消预售制”的问题，严跃进认为，预售制可能会在2025年前后被取消。而取消预售制后，就再不会出现老百姓(603883,诊股)买到烂尾楼的情况，能百分百杜绝烂尾楼问题。

对于未来的购房模式，严跃进表示，未来房地产市场肯定会朝着现房销售模式发展。在这种模式下，房子最终会成为消费品，像买包一样方便。购房者可以在交易平台直接下单，不满意再去退。

在谈到如何规避买到“烂尾”项目时，严跃进给出两点建议――一是要多关注新闻，包括楼盘信息和开发商背景；二是要多关注政策动向。

针对市场上关于“取消限购限贷”的提议，严跃进表示赞成。他认为大范围取消限购限贷都是没有问题的，关键是在于该如何确保房地产市场不会因此出现房价炒作。

未来买房会跟买包一样容易，在网上就能下单

封面直播：如果将来都是现房交易了，是不是可以避免很多问题的出现？

严跃进：未来的模式也是很清晰的，可能就没有售楼处了，以后都是现房，售楼处就不存在了，到楼盘里就可以买了。我看上这个房子，付了30万首付，当天就有银行贷款贷好，当天就收到房产证，就把这个房子买下来。

这是未来很自然或者大家期待的模式，甚至这个房子是精装修的。所谓叫拎包入住，付钱就可以拎包入住，最终房子就变成消费品了。以后买房直接当天就能买到房子当天办理产权证，很多手续都办好了。

这些接下来可以尝试，有些城市可以先慢慢试点，让老百姓不用担心未来的不确定性。这种不确定性对房屋买卖伤害程度比较高。有些地方已经在试点，现房加精装修加买房即交房产证，三个点把它结合起来，这个就很顺畅。

如果能做到这个，后面再加保险机制，后续就可以类似淘宝或者天猫好房直接下单，如果不满意再去退，房子反正在那里。这就是消费品概念，这个不是纯理想的，后续肯定能实现。

封面直播：最终房子有可能变成消费品，就像我们买包一样方便，甚至可以在电商平台下单，这是您认为未来房地产发展的愿景？

严跃进：对。可能有人会问老百姓现在不放心，必须要去相应的售楼处去看一下。实际背后还是因为害怕买到不满意的房子无法去退。以后这个制度可以越做越顺畅，房子买了以后当天或者一周之内不满意可以退等等。这些政策配套做到位，我认为房子完全可以朝着消费品的方向去走的，这个模式肯定能够实现。

取消“限购限贷”没问题，要防范取消后的房价炒作

封面直播：相关部分在针对房地产的政策中特别强调了要“用足用好政策工具箱”。您认为在用足用好政策方面有没有新的政策可以期待？比如说我们上半年已经推出了一系列贷款的放松政策，您觉得足够吗？

严跃进：不管是“保交楼”也好，还是其他的政策，最终要解决的问题都是提高房地产市场的交易活跃度。如果房屋买卖市场不活跃，单纯靠外面资金，是不行的，因为输血不是造血。

所以用好用足或者用足用好政策工具箱，关键要朝着提振房地产交易行情这个目标去走。“保交楼”或者其他的政策，都是衍生出来的问题。只有房地产市场行情从底部开始复苏反弹，才是最关键的核心问题。只有交易活跃，很多问题才能够得到解决。

举个例子，现在有些地方讲购房契税优惠政策，契税优惠50%、25%等。我觉得这个政策要有优化的地方，为什么？因为现在的政策是补贴，购房者要先交这个钱，然后申请再退，这不就很麻烦很折腾吗？背后的工作完全可以让相应部门自己去做，老百姓买房时直接2万块钱就不用交了。

现在房地产的政策绝大多数都是跟2014年-2016年的政策差不多，除了公务员买房补贴等这些营销新花样，核心的内容并没有太多的变化。但是现在房地产遇到的问题、遇到的形势跟2014年到2016年期间肯定是完全不同的。我们现在遇到的压力是比较大的。所以要基于新的情况，政策方面要有新的表现。

例如我们现在经常讲二、三孩家庭多买一套房，是从住房套数角度刺激购房需求。实际上关键要解决住房面积，家里有三个小孩子，鼓励他多买一套房，这不是最解决问题的。让他买180平米、200平米的大房子才是最核心的。否则你让他买第三套，有些房子超标了，相应税费成本也比较高，这个也不行。

封面直播：现在有人提出地方政府可以消限购限贷，您觉得会不会有比较好的促进作用？

严跃进：是可以取消，大范围取消都没问题。关键是怎么确保房地产市场不会因取消出现房价炒作。实际过程中可能会出现“一旦取消限购限贷，老百姓有了购房资格后，房价被炒起来”的现象。而房价一旦被炒作，就会出现虚假房源、私下乱收费等情况。

我认为80%的重心可以放在取消限购限贷上，比如城市郊区层面完全可以放松，在那个城市已经有社保记录或者工作证明的，去买一套没问题。稳定房价是很重要的目标，因此如果取消限购限贷，需要把配套性的保障工作做好。

取消限购限贷的核心就是刺激住房消费需求，让约束减少。市场交易的活跃是好事，因此下半年围绕提高市场活跃度的措施或将更多地出现，目的就是通过减少购房环节，增大房地产交易的便利性，让购房者在交易中的摩擦系数减少，从而让交易更加平滑、顺畅。

取消“预售制”后，可以完全杜绝烂尾楼问题

主持人：前不久关于要不要取消预售制的话题在网上也引起了很多争论，您觉得什么时候可以取消预售制，实现现房模式？

严跃进：关于现房的新模式，现在是2022年，到2025年时可能会推出。换一个角度去理解，到2025年时可能房地产市场关注度就已经下降了，老百姓手里已经开始有房了，对买房的迫切程度相对来说会减弱。所以在政策要推的时候，恰是房地产市场本身要走下坡路的时候，所以说这个点我们觉得也是很有意思的。

为什么预售制下出现烂尾的问题，但是老百姓还会买房？说白了是房地产市场正处于上升期，正是大家想买房的时候，所以预售时就想买。过几年，大家都有房了或者租房实现租住同权，这时大家对房子的关注度会减少。

大家会觉得有现房可以选，为什么要买期房？市场接受程度方面也会主动进入到现房模式。这个时候，房地产市场没那么疯狂，进入成熟、理性，小幅往下走的阶段，这在2025年以后相应政策落地就会到位，也会比较容易接受。

封面直播：现在很多人提到烂尾楼就想到预售制，如果取消预售制真的就能百分百杜绝烂尾楼了吗？

严跃进：取消预售制后，就再不会出现老百姓买到烂尾楼的情况，能百分百杜绝烂尾楼问题，因为没有完工的期房已经无法买卖。相当于我们去面包店里买面包，肯定是买成品，能够直接吃的，不可能买没有做熟的面包。

从大方向来看，取消预售制的政策是没问题的。但是你会发现市面上能卖的房子就会越来越少，因为开发商可能要三年才能完工，这三年弄不好它自己就烂尾了。

所以站在老百姓角度，我认为现房销售的模式出发点是很好的，肯定要朝着这个目标要走。但是站在政策决策通盘考虑的角度，企业的资金、财务压力、新房和二手房的关系等，这些都要考虑，所以不是马上能够实现的。

如何避免买到“烂尾楼”？严跃进：多关注新闻和政策

封面直播：在目前的情况下，普通人购房时应该如何规避潜在风险，避免买到烂尾楼？

严跃进：一是要多关注新闻。在选购房子时，不仅要关注房子本身，还要多关注背后房企的消息。比如房企有没有债务违约或者其他负面信息。如果有家企业加快卖房，债务出现违约，你就要想到可能这家企业明年就会出现停工情况，有可能会出现烂尾、暴雷的风险，因此你在买房时就要多注意。

二是要关注政策动向，包括购房城市接下来的政策会发生哪些变化、不同物业市场未来可能会出现怎样的走势等等。比如虽然最近整体市场不好，但有些豪宅的市场还是可以的，有比较大的资金进入到豪宅市场。从这个角度来讲，一些豪宅的价格不见得会下跌，还是会保持坚挺。再比如，如果有些刚需的库存多，那么下半年可能会降价，那你在买房时就可以稍微砍价。

下半年，尤其8月份以后，地方楼市政策对购房者产生的影响会进一步显现，整体的政策方向会是趋于宽松。

现在不是买房的好时机，可以先挑一挑不用着急

封面直播：如果从全年来看，现在这个时点是买房比较好的时机吗？

严跃进：购房者既然会问“现在还是接下来买”的问题，无非就是等房价降价，希望它低一点。但是在实际过程中，房价很少有特别快速下跌的。要不要快速买房？我认为急不得。

现在市场进入底部，这个底部时间会比较长。它会有小幅复苏，但这个复苏的过程可能是在今年四季度或者明年上半年，不会这么快的起来。哪怕市场交易量数据能够拉起来，房价未必会出现大幅度涨价，这个基础不存在。

所以购房者不用太急，可以好好挑一挑，同时还可以好好还一还价格，为自己买房争取到比较大的好处或者优惠。你可以多了解下中介的心态，中介现在能找到客户也不容易，可能价格会谈的低一点。如果买二手房，也要了解房东心态。房东着急卖房可能是遇到资金压力，去讲讲价的话可能也会有比较大的降价。能为自己买房争取到比较大的好处或者收益。

只要房子能开工、复工、竣工，老百姓就不会恶意停贷

封面直播：中央提出要“保交楼、稳民生”，您觉得在具体实施过程中，房企包括银行等应该如何做？

严跃进：一般而言，“停贷”是商业银行的问题，是还贷者或者购房者受到收入水平影响出现可能性的违约。而现在我们讲的停贷，它本质原因不是说老百姓受到收入等因素影响，它其实也是一种情绪。房子不开工，一直停工，老百姓就会有对抗的情绪。

所以反过来讲，要解决这个问题，也是好解决的。很合情合理的一种做法就是，既然老百姓说现在不开工就要停贷，反过来要解决这个问题就是房子要开工、复工、竣工。这些工作做到位，老百姓就会愿意去偿还每个月的月供。

解决这个问题的思路是很清晰的，也没有太多的悬念。只要开发商、银行把这些工作做到位，老百姓不会恶意的去停贷。站在这个角度来讲，下半年只要对预售制监管到位，相应的开发商拿到比较充足资金，能够正常开工。那么解决当前的“停贷”“停供”的问题，基本上来就讲没太多的悬念。

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