近十年中国商品房销售超100亿平方米，下一步楼市供给端政策如何

作者：新浪财经

发布时间：2022-09-14 19:01

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来源：第一财经

以保交楼保民生保稳定为首要目标，以法治化市场化为原则，防范化解市场风险，切实维护购房群众合法权益，维护社会大局稳定。

近十多年来，中国住房供应规模持续增加，住房短缺矛盾逐步得到解决。

14日，中宣部就新时代住房和城乡建设事业高质量发展举措和成效举行新闻发布会。住建部副部长姜万荣介绍称，这十年是是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的十年，也是我国房地产业发展速度最快、房地产市场规范程度不断提高的十年。

近十年，住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。

住建部住房改革与发展司司长王胜军表示，下一步，住建部将会同有关部门，继续扎实做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。具体包括四点：一是坚持一个定位，也就是房子是用来住的、不是用来炒的；二是健全两个体系，一个是住房市场体系，一个是住房保障体系；三是努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标；四是完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。

“以保交楼保民生保稳定为首要目标”

王胜军介绍称，十年来，住建部与各有关部门紧密配合，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持把房地产发展的落脚点放在民生上，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，促进房地产市场平稳健康发展。具体来看，主要有几方面工作：

一是建立政策协同机制。保持房地产调控政策的连续性稳定性，增强调控政策的协调性精准性，支持刚性和改善性住房需求，遏制投机炒房。这里面既包括加强住宅用地供应管理，建立住房与土地供应联动机制，也包括完善房地产金融宏观审慎管理，促进房地产与金融良性循环。

二是建立部省市联动机制。为了适应房地产市场运行规律，部省市联动管控，夯实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，因城施策用足用好政策工具箱，加强对城市“一城一策”的指导监督。

三是健全监测预警和评价考核机制。建立健全房地产市场信息系统和监测体系，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核。对超出调控目标的城市，通过发函预警、会商约谈、调研督导等方式，督促城市人民政府采取有效措施，切实稳定市场。

四是加强对房地产市场的监管。住建部与有关部门联合开展整治房地产市场秩序三年行动，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域违法违规行为，按照“管住不管死”的原则，加强商品房预售资金监管。

就当前社会关切的“保交楼”问题，王胜军透露，目前，专项工作正在紧张有序的进行当中。

“以保交楼保民生保稳定为首要目标，以法治化市场化为原则，防范化解市场风险，切实维护购房群众合法权益，维护社会大局稳定。” 王胜军称。

易居研究院智库中心总监严跃进称，从短期来看，此次发布会对于“保交楼”专项工作进展的表态，有助于在楼市下行期提振市场信心，更好地促进重点城市近期楼市工作的开展。从长期来看，明确“一定位、两体系、三目标、四要素”（即房住不炒的定位、住房市场和保障双体系、“三稳”目标、人房地钱四要素联动）的工作路线图，将有利于后续各类市场主体进一步把握住房制度改革的方向。

据克而瑞地产研究中心统计，已有南宁市、湖州市、绍兴市、石家庄市、萍乡市等10余个城市陆续出台“保交楼”政策，内容包括“一对一帮扶”、设立纾困基金、鼓励收购销房作为保障安置用房等。

加快发展保障性租赁住房

姜万荣表示，住房问题关系民生福祉，政府必须“补好位”。“我们强调要健全‘两个体系’，一个是住房市场体系，另一个是住房保障体系。保障体系更多的是政府发挥补位作用。”

过去十年，中国住房保障体系不断完善，保障性住房建设稳步推进，棚户区改造大力实施，住房公积金惠及群体逐步扩大，住房保障能力持续增强。

到2021年底，3800多万困难群众住进了公租房。通过公租房实物保障和租赁补贴，解决了大量困难群众的住房问题。姜万荣提供了几个数据：保障了1176万低保低收入住房困难群众、508万60岁以上老年人、71万残疾人、44万青年教师、26万优抚对象、23万环卫工人和公交司机。

住建部数据显示，十年来，住建部累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，1.4亿多群众喜圆安居梦。

另据“七人普”数据，2020年全国家庭户住房建筑面积总量超过了500亿平方米。

“到了现在这个阶段，人民群众对住房的需求已经从‘有没有’向‘好不好’来转向。” 王胜军表示，住建部将顺应群众的期待，加快完善多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度，着力提高住房设计和建设水平，提高管理和服务质量，不断满足人民群众的美好居住生活需要。

姜万荣称，住房保障是一项长期的工作任务。下一步，住建部将认真贯彻党中央、国务院决策部署，以大力发展保障性租赁住房为重点，持续完善住房保障体系，进一步规范发展公租房，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进棚户区改造，着力增强保障性住房供应，以住房保障工作新成效，更好地满足人民群众的基本住房需求。

根据住建部统计，2021年和2022年，全国共建设筹集330万套（间）保障性租赁住房，大约可解决近1000万新市民、青年人的住房困难。

姜万荣称，“十四五”期间，40个重点城市还将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，以解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。

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住建部：十年来商品住宅销售面积累计132.34亿平方米

作者：中国新闻网

发布时间：2022-09-14 15:35

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中新网9月14日电 在14日举行的“中国这十年”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长姜万荣表示，这十年，是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的十年，亿万百姓喜圆安居梦想。我们把加快推进住房保障体系建设，作为满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居的重要任务，努力为百姓安居托底。住房保障体系不断完善，保障性住房建设稳步推进，棚户区改造大力实施，住房公积金惠及群体逐步扩大，住房保障能力持续增强。

十年来，累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，1.4亿多群众喜圆安居梦。

姜万荣介绍，这十年，是我国房地产业发展速度最快、房地产市场规范程度不断提高的十年，人民群众居住条件显著改善。我们牢牢把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位不动摇，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。我们稳妥实施房地产长效机制，落实落细城市主体责任和省级监管责任，建立健全房地产市场监管体系，坚定不移稳地价、稳房价、稳预期。

这十年，住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。住房品质逐步提升，新建住房质量更高、配套设施更全、居住环境更加优美。(中新财经)

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十年来商品住宅销售面积累计132.34亿平方米 房地产市场分析

作者：中研网

发布时间：2022-09-15 06:41

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住建部：十年来商品住宅销售面积累计132.34亿平方米

在14日举行的“中国这十年”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长姜万荣表示，这十年，是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的十年，亿万百姓喜圆安居梦想。我们把加快推进住房保障体系建设，作为满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居的重要任务，努力为百姓安居托底。住房保障体系不断完善，保障性住房建设稳步推进，棚户区改造大力实施，住房公积金惠及群体逐步扩大，住房保障能力持续增强。

十年来，累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，1.4亿多群众喜圆安居梦。

房地产市场分析2022

据中研普华研究报告《2022-2027年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》分析

伴随居民收入水平不断提高，人们对住房的需求持续攀升。根据中国城市规划设计研究院联合中国建筑设计研究院有限公司发布的《城镇家庭居民“住有所居”量化指标研究报告》，中国城镇家庭居民人均住房面积分为底线标准(13平方米)、提升标准(20～30平方米)、舒适标准(30～40平方米)。从7.1平方米到41.76平方米，人们的居住环境越来越舒适，稳步迈向“安居”。

城市人均住房面积较小的有广东、上海、海南、北京。其中广东城市家庭户人均住房面积为29.59平方米，是全国唯一一个城市家庭人均居住面积低于30平方米的省份。人均住房面积最高的地区是江西，达到54.96平方米，也是我国人均面积唯一突破50平的地区。人均住房面积最小的地区则是上海，仅32.28平方米，平均每户住房建筑面积为75.96平方米。人均住房面积的增加反映了人们居住环境的改变，专家认为，中国的房地产业经过多年发展，有力保障了“安居梦”。接下来应继续坚持“房住不炒”，因城施策做好城乡规划、土地利用规划和住房供应规划，从源头处理好人、地、房的关系，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场，更好地满足人们的居住需求。

未来出生人口的下降会对住房需求形成拖累，而农村人口向城镇迁移、户均人口减小等因素则会对住房需求形成支撑;年龄因素要复杂得多，劳动年龄人口减少会挤压住房需求，但家庭年龄适度提高却会增加住房需求。

众所周知，房价走势长期看人口，与其说各大城市之间的竞争是经济的较量，毋宁说是人口的争夺战。

8月10日，央行发布2022年第二季度中国货币政策执行报告。报告指出，截至6月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额53.1万亿元，同比增长4.2%。其中，个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增长6.2%;住房开发贷款余额9.4万亿元，同比下降1.4%。

报告强调，下一阶段，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。

2022年下半年，房企境内债务到期规模约2328亿元，约占下半年行业整体债务到期量的57%。年初至今，整体融资环境处于快速“冷却”的状态，房企的融资需求和能力同时下降。

长期以来，房地产业的持续繁荣带动建筑、钢铁、水泥、家电、家具等20个以上行业发展，并助推了金融业的大扩张，对中国经济的拉动贡献巨大。随着房地产投资和交易的收缩，与房地产相关的行业都将面临需求收缩问题。

从各方面形势来看，在守好“房住不炒”底线的同时，各地因城施策稳地产措施正在进一步发力。政策优化范围、力度和尺度在适度调整;助力企业债务重组、化解项目交付风险等细化措施也在有序推进……祭出各种“组合拳”后，部分城市一二手房市场已现回稳。

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住建这十年：棚改累计开工超4300万套，商品住宅销售面积累计132亿平方米

作者：新浪财经

发布时间：2022-09-15 00:11

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来源：21世纪经济报道

房地产一头连着民生，一头连着发展。9月14日，中宣部举行“中国这十年”系列主题新闻发布会，介绍新时代住房和城乡建设事业高质量发展举措和成效有关情况。

住建部副部长姜万荣在发布会上表示，这十年，是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的十年，也是我国房地产业发展速度最快、房地产市场规范程度不断提高的十年。

住建部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在回应21世纪经济报道记者提问时表示，过去十年，住房公积金制度稳步发展，惠及群体逐步扩大，制度红利持续释放，保障基本住房功能日益凸显。

十年棚改开工超4300万套

住房问题关系民生福祉，强调要健全住房市场体系和住房保障体系，后者更多是政府要发挥补位作用。姜万荣在发布会上从五个方面介绍了这十年住房保障工作的举措与成效。

一是加快完善住房保障体系。2021年6月，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》印发，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。

我国已建成世界上最大的住房保障体系。为确保让需要帮助的住房困难居民真正受益，住建部会同有关部门建立了一套较为完善的住房保障政策和管理制度，包括金融、财税、土地等配套政策，也包括保障性住房的准入、使用、退出、运营管理机制。

二是大力推进棚户区改造。这十年来，全国棚户区改造累计开工4300多万套，帮助了上亿棚户区居民改善了居住条件。

三是大力发展保障性租赁住房。保障性租赁住房是“十四五”住房建设的重点，2021年、2022年，全国建设筹集330万套（间）保障性租赁住房，大约可解决近1000万新市民、青年人的住房困难。

不仅如此，“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。

四是规范发展公共租赁住房。十年来，公租房运营管理不断加强，实物供给数量显著增加，货币补贴制度不断完善。到2021年底，3800多万困难群众住进了公租房。保障了1176万低保低收入住房困难群众、508万60岁以上老年人、71万残疾人、44万青年教师、26万优抚对象、23万环卫工人和公交司机的住房问题。

五是因地制宜发展共有产权住房。2014年住建部在北京、上海等6城启动发展共有产权住房试点，2017年9月深化试点。到2021年底，北京市已累计筹集共有产权住房约8.3万套，上海市已经签约13.6万户，帮助居民以较低门槛拥有了产权住房。

住房保障是一项长期的工作任务，姜万荣指出，住建部将以大力发展保障性租赁住房为重点，持续完善住房保障体系，进一步规范发展公租房，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进棚户区改造，着力增强保障性住房供应，以住房保障工作新成效，更好地满足居民基本住房需求。

公积金覆盖面不断扩大

住房公积金制度伴随着我国城镇住房制度改革而产生，1991年在上海率先建立，是一项为解决职工住房问题而创建的资金筹集、使用和管理制度。

王胜军从公积金缴存、提取和贷款、监管三方面分享了这十年住房公积金制度的完善情况和在解决居民住房问题方面发挥的作用。

在公积金缴存方面，过去十年，公积金覆盖面不断扩大，资金规模持续增长。全国实缴人数从1.02亿人增长至1.64亿人，缴存总额从5万亿元增长到22.5万亿元，缴存余额从2.68万亿元增长到8.18万亿元。

去年缴存职工中，非公有制缴存单位职工占比52.1%。同时，100多万灵活就业人员也参与了住房公积金制度。也支持在内地（大陆）就业的港澳台同胞缴存、使用住房公积金。

在公积金提取和公积金贷款发放方面，住建部支持公积金用于租房与购房，帮助居民解决基本住房问题。过去十年，全国累计提取住房公积金12.44万亿元，发放住房公积金贷款10.28万亿元、2736万笔，其中首套住房贷款笔数超过80%。

另外，全国341个设区市住房公积金管理中心建成了综合服务平台，实现了“跨省通办”“不见面办”“全天候办”。全国住房公积金转移接续平台上线运行，实现住房公积金在全国范围内“账随人走，钱随账走”。已累计办理419万笔住房公积金转移接续业务，金额超过1000亿元。

在公积金监管方面，住建部以“互联网+监管”的模式，完善全国住房公积金监管服务平台功能，实现线上实时动态监管，将内部风控和外部监管相结合，线上发现问题和线下核查处置相衔接。

此外，2015年以来，住建部会同财政部、人民银行，每年都向社会发布上一年度全国住房公积金“账本”，各地住房公积金管理中心也通过多种渠道向社会披露辖区内住房公积金年度账单。

王胜军表示，住房公积金根基于“积”，核心在“金”，目的为“房”。下一步，住建部将进一步创新发展住房公积金制度，持续惠企利民，为百姓安居贡献力量。

我国仍处城镇化快速发展期

姜万荣在发布会上表示，这十年，我国住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。是我国房地产业发展速度最快、房地产市场规范程度不断提高的十年。

王胜军表示，这十年来，住建部与各有关部门密切配合，坚持把房地产发展的落脚点放在民生上，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，促进房地产市场平稳健康发展。

王胜军从四个方面介绍了这十年促进房地产平稳健康发展的举措，包括建立政策协同机制，建立部省市联动机制，健全监测预警和评价考核机制和加强对房地产市场的监管。

“我们以保交楼保民生保稳定为首要目标，以法治化市场化为原则，防范化解市场风险，切实维护购房群众合法权益，维护社会大局稳定。”王胜军说。

针对近期市场关注度颇高的保交楼推进情况，王胜军回应称，8月住建部会同财政部、人民银行等有关部门出台了专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付，目前专项工作正在紧张有序地进行当中。

2021年我国常住人口城镇化率64.72%，建成区面积6.2万平方公里。王胜军表示，过去十年，住房城乡建设事业发展很快，住房、城市市政基础设施建设规模比较大。

王胜军指出，从增量看，我国还处于城镇化快速发展的时期，城镇每年新增上千万人口，对城市住房、基础设施、公共服务设施带来大量需求；从存量来看，我国城市已经进入城市更新的重要时期，老旧小区改造，城市基础设施补短板、更新改造等方面的任务量也很大。

“把城市建设的增量和存量加在一起，如果再加上乡村建设，应当说是一个相当大的规模。住房和城乡建设是一项长期性任务，也是一项综合性很强的工作。”王胜军说。

（作者：李莎，邹济予 编辑：张星）

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住建部：十年来商品住宅累计销售面积132.34亿平方米

作者：和讯网

发布时间：2022-09-14 15:57

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北京商报讯（记者 王寅浩）在中共中央宣传部9月14日“中国这十年”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长姜万荣介绍，这十年，是我国房地产业发展速度最快、房地产市场规范程度不断提高的十年，人民群众居住条件显著改善。我们牢牢把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位不动摇，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。我们稳妥实施房地产长效机制，落实落细城市主体责任和省级监管责任，建立健全房地产市场监管体系，坚定不移稳地价、稳房价、稳预期。这十年，住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。住房品质逐步提升，新建住房质量更高、配套设施更全、居住环境更加优美。

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1273亿，2019泉州商品房销售数据公布！「附十年数据梳理」

作者：创作者sfhafkasfsf

发布时间：2020-03-31 19:54

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日前，《2019年泉州市国民经济和社会发展统计公报》已出炉。初步核算，全年全市实现地区生产总值（GDP）9946.66亿元，按可比价格计算，比上年增长8.0%，经济总量连续21年保持全省第一。

在房地产方面，房地产开发投资额916.64亿元，增长15.8%，其中：住宅投资662.62亿元，增长16.3%，土地购置费235.56亿元，增长17.4%；房屋施工面积7348.97万平方米，增长6.8%，其中：住宅5059.40万平方米，增长10.1%；商品房销售面积1541.61万平方米，增长8.9%，其中：住宅1274.69万平方米，增长7.4%；商品房销售额1273.60亿元，增长3.8%。

如果把时间跨度拉大到10年，我们会从数据中发现泉州房地产市场所经历变革。

数据来源：2010-2019泉州市国民经济和社会发展统计公报

商品房销售额1273.60亿元，与2018年基本持平，这也意味着连续两年，泉州的商品房销售额达到千亿级。

数据来源：2010-2019泉州市国民经济和社会发展统计公报

2010年至2019年十年间，泉州累计住宅销售超920万㎡，累计商品房销售额超6700亿元。

数据来源：2010-2019泉州市国民经济和社会发展统计公报

10年间，泉州商品房销售面积和销售额呈连续上涨态势，2017年泉州住宅销售面积首次突破1000万㎡，2018年商品房销售额首次突破1000亿元。2016年泉州楼市回暖，商品房销售额也快速提升，从2016年的不到700亿，2017年直接突破900,2018、2019年连续两年维持在1200+亿的规模。

数据来源：2010-2019泉州市国民经济和社会发展统计公报

10年间泉州累计竣工的商品房面积超6000万㎡，其中2016年唯一一年房屋竣工面积超过1000万㎡的年份。

数据来源：2010-2019泉州市国民经济和社会发展统计公报

之前5年，泉州房地产投资一直维持在六七百亿的规模，2019首次突破900亿元大关。

作为一个每年千亿级销售额的大市场，近年来，泉州成为了众多房企抢滩的目标，目前在进军泉州的百强房企超过30家，2019年更是新增了中海、蓝光、美的、金辉、新力等实力房企的进驻。

根据2019年中指研究院发布的销售额排行榜，排名前十强的房企已经有包括碧桂园、万科、恒大、融创、保利、中海、新城、世茂在内的8家房企进入泉州，35家千亿级房企，超过半数在泉州落地项目。

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住建部：十年来商品住宅累计销售132.34亿平米，1.4亿群众喜圆安居梦

作者：每日经济新闻

发布时间：2022-09-14 23:09

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9月14日，中共中央宣传部举行“中国这十年”系列主题新闻发布会。住房和城乡建设部副部长姜万荣，总工程师李如生，新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军等在发布会上介绍了新时代住房和城乡建设事业高质量发展举措和成效有关情况。

商品住宅十年累计销售132.34亿平米

“这十年，是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的十年，亿万百姓喜圆安居梦想。我们把加快推进住房保障体系建设，作为满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居的重要任务，努力为百姓安居托底。住房保障体系不断完善，保障性住房建设稳步推进，棚户区改造大力实施，住房公积金惠及群体逐步扩大，住房保障能力持续增强。”

姜万荣表示，我国十年来，累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，1.4亿多群众喜圆安居梦。

这十年，是我国房地产业发展速度最快、房地产市场规范程度不断提高的十年，人民群众居住条件显著改善。住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。住房品质逐步提升，新建住房质量更高、配套设施更全、居住环境更加优美。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静9月14日晚间通过微信向《每日经济新闻》记者分析指出，“‘房住不炒’定位仍是未来房地产调控政策优化的底线，住房制度改革将持续推进，未来市场体系和保障体系同步发力力促实现全体人民‘住有所居’。”

陈文静表示，一方面，公租房、保障性租赁住房和共有产权房的保障体系不断完善，当前保租房配套政策落地和建设进程明显加快。8月31日，首批3只保障性租赁住房REITs在沪深交易所上市，上市首日均实现30%涨停，保障性租赁住房REITs打通了“投融管退”闭环，有利于提高市场化企业的参与积极性，增加保障性租赁住房供给量；另一方面，保障体系不会完全取代商品化住宅，市场化体系的建设中，高品质住房的需求释放仍有空间。”

保交楼专项工作正在紧张有序进行当中

王胜军在新闻发布会上回答记者提问时表示，住建部8月份会同财政部、人民银行等有关部门出台了专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付，目前专项工作正在紧张有序的进行当中。

他强调，房地产一头连着民生，一头连着发展。住建部将会同有关部门，继续扎实做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。一是坚持一个定位，也就是房子是用来住的、不是用来炒的。这是做好房地产工作的根本遵循；二是健全两个体系，一个是住房市场体系，一个是住房保障体系，这两者缺一不可；三是努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。四是完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。

“7月底以来，多地出台了‘保交楼’相关举措，但整体收效甚微，8月，住建部、银保监会和央行提出将通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，一定程度提振了市场信心。”陈文静表示，本次住建部强调“保交楼”专项工作正在紧张有序推进，明确当前专项借款跟进的节奏，进一步释放了积极信号。结合近日郑州已与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款，促进全市安置房全面复工，“保交楼”相关资金正在落位，有助于修复市场信心。

城市已经进入城市更新的重要时期

王胜军表示，根据“七普”数据，在2020年，全国家庭户住房建筑面积总量超过了500亿平方米，到了现在这个阶段，人民群众对住房的需求已经从“有没有”向“好不好”来转向，他们希望居住的条件更舒适，环境也更优美，服务更加便捷。住建部将顺应群众的期待，加快完善多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度，着力提高住房设计和建设水平，提高管理和服务质量，不断满足人民群众的美好居住生活需要。

“过去十年，住房城乡建设事业发展很快，住房，包括城市市政基础设施建设规模也比较大。讲到下一步的住房城乡建设，从增量看，应当说我们还处于城镇化快速发展的时期，城镇每年新增上千万人口，相应的对城市的住房、基础设施、公共服务设施就会带来大量的需求。从存量来看，我们的城市已经进入城市更新的重要时期，老旧小区改造，城市基础设施补短板，更新改造等方面的任务量也很大。把城市建设的增量和存量加在一起，如果再加上我们的乡村建设，应当说是一个相当大的规模。住房和城乡建设是一项长期性任务，也是一项综合性很强的工作。”

下一步，住建部将认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进的总基调，多方协同，上下联动，采取多方面的措施，推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动，包括加快发展保障性租赁住房，推动住房和城乡建设事业高质量发展取得新的成效。

每日经济新闻

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这十年商品住宅销售面积累计132.34亿平米，是上个十年的2.2倍

作者：财经懂生意

发布时间：2022-09-15 08:34

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中共中央宣传部举行“中国这十年”系列主题新闻发布会，请住房城乡建设部副部长姜万荣，住房城乡建设部总工程师李如生，住房城乡建设部办公厅主任李晓龙，住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军介绍新时代住房和城乡建设事业高质量发展举措和成效有关情况，并答记者问。会上表示，十年来，累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，1.4亿多群众喜圆安居梦。这十年，住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。全国累计开工改造老旧小区16.3万个，惠及居民超过2800万户，297个地级以上城市实行垃圾分类，覆盖1.5亿户居民。大力推进海绵城市建设，在75个城市开展了海绵城市的试点。整治完成了60个重点城市排查出的1116个易涝积水区段，系统治理城市内涝。2021年，我国常住人口城镇化率达到64.72%，建成区面积6.2万平方公里，城市燃气普及率98.0%，供水普及率99.4%，城市建成区绿地率38.7%，人均公园绿地面积14.87平方米。2021年，建筑业总产值达到29.3万亿元，是2012年的2.1倍；增加值达到8万亿元、占GDP的7%；吸纳就业超过5000万人。点评行业发展进入新阶段，房地产未来仍是中国经济的压舱石和稳定剂。

近日，合肥省长丰县房地产领域信托突出问题处置工作专班办公室发布《关于禁止在建在售房地产项目非法销售的通知》。《通知》明确，为加强房地产市场监管，维护房地产市场秩序，进一步落实“房住不炒”，响应国家“三稳” （稳地价、稳房价、稳预期）及省市县房地产有关政策要求, 现就进一步规范长丰县商品房销售行为通知如下：所有开发企业立即停止特价房、工抵房等销售，所有特价房、工抵房等销售前必上报县发改委、县住建局审批。县内各在建在售房地产开发企业、各房地产经纪机构不得宣 传非法销售的房屋。所有在建在售的开发企业应制定信访应急预案及自本通知下发之日起不得非法销售的承诺函，于9月13日前上报县发改委、县住建局、自规局、公安局、市场局、信访局等部门进行备案。点评稳市场、稳房价。

住建部支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。青岛住建局回应部分主城区放开限购传闻：政策并未改变。武汉发布新建商品房预售资金监管办法征求意见稿。广州发布城市更新5个指引：实现产城融合职住平衡，防止大拆大建。

金华城投集团中期营收23.90亿元，归母净利润1.29亿元。招商蛇口子公司为苏州招华提供担保，担保本金不超过12亿元。华夏幸福成立幸福安基，签约物业面积283万平、签约额2.8亿。中建五局新增投资9800万元设立建设发展公司，持股比例100%。全球另类资产管理公司博枫资产管理收购富力地产及合景泰富上海杨浦项目，含3座新建楼栋。金科控股因减持金科股份违规，金科控股获深交所监管函。泰禾集团因2021年业绩预测与结果差异较大，泰禾集团被深交所公开谴责。

深圳南山南油地区多宗地块规划调整，增加配套45班九年制学校。金华磐安县1宗商住地因无人竞价流拍，起价2926.96万元。珠海香洲区前山街道1宗地因无人竞价流拍，起始价6.88亿元。大连金普新区预计于10月14日出让一宗商服用地，面积超4万平米。长沙开福区新推介11宗土地，涉及2宗城市更新片区。佛山南海推介7宗宅地，可视市场情况随时出让。

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黄奇帆用27分钟讲清楚了房地产未来十年的逻辑

作者：田野麦穗

发布时间：2022-03-16 11:10

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房地产最近低迷的氛围下，本没有什么新鲜事，房企如坐针毡，炒房客们相约法拍房市场，老百姓自己的房子也没有什么流动性，大家已经失去了讨论房价的热情。无论是房企还是普通的购房者对整个房地产未来的走势都比较迷茫，直到看了《财经》杂志总编辑王波明与黄奇帆关于房地产发展方向的一段采访才豁然开朗。

都知道黄奇帆是学者型的官员，不仅把重庆的房价控制得很好，对房地产行业的发展也有着深入的研究。只是在房地产泡沫的巅峰期，各类牛鬼蛇神众多，投机之风盛行，在暴富梦面前大多数人都在争当鸵鸟，刻意屏蔽理性的声音。

泡沫过后，再来听黄奇帆对整个房地产发展脉络的梳理以及对房地产未来发展方向预判真是拨开云雾见真身。很佩服这么一位老者，脱稿的情况下能这么系统的，逻辑清晰的讲清楚中国房地产发展的宏观问题，非常值得一看。

本次笔记整理约3800字，值得每一位投资房产以及关心房价的朋友耐心读。

（黄奇帆对话原文）

1990年每年造的房地产面积 1000万平米，2000以来房地产商市场化建房面积达到 1亿平米，到了2010年房地产商建的房子面积达到10亿平米，2017年中国房产商当年建设的房地产面积达到17亿平方米，达到顶峰不再增长，30年高速发展的阶段

眼下中国房地产，进入新阶段，指标出现了拐点：

第一个指标：大家基本认为14亿人口是天花板，人口逐渐在减少。

第二个指标：中国的城市化率已经达到65%，几乎等同于欧洲、美国的75%，中国的城市化率实际上是把农村里的青年人和中年人抽出来，再增长的话5-6%到头。

第三个指标：中国的老龄化已经达到20%以上，到了2030年会达到30%以上，甚至2050、2060会达到40-50%都有可能， 老龄人越多需要的房子就越少，反而死亡的人越多会退出许多房子来。

这三个指标都会影响住房结构，对新房子的需求会大幅下降。

第四个指标：中国房地产商手中造好的房子，一年以上没有买掉的有6亿，这就是一个库存，中国老百姓买下的房子没有住的，即投资房占比20%，中国总的房屋有400亿平方米，90年后以来新建的商品房在老百姓手中的有300亿平米，这300亿平方米有60亿是空关闲置的。

这种闲置每年涨20-30%，5年翻一番，手里有1-2套房子闲置的人在房价涨价的预期下也不怕，房产商房子没有卖掉，但是房子在涨价，他会觉得房子没有卖点反而划算；

但是房价如果不涨了，这个库存就会造成积压，需求会大幅萎缩。

第五个指标：整个中国目前人均住房，19年统计是48平方米，到了2020年已经涨到50平方米。全世界发达国家里，欧洲、美国50平米人均就是天花板；40年前我们人均5平方，现在变成50平方，上了天花板。这个再空洞的需求，想泡沫化的需求都泡沫不出来了。

第六个指标：年度的投资，2000年是1亿平米，到了2010年是10亿，到了2016-2017是17亿平米，这17年里面造房的建设量涨了16倍。20年翻了4番，也是个天花板了。

2020年，全世界新建的房子就是20亿平方（除中国之外），而中国就造了17亿平米；接近全球的一半。中国只占全球人口的20%凭什么要造全球将近一半的房子，而且人均居住面积已经达到50平米，天花板的水平。国内房地产市场已经没有任何高速增长的内在需求了。

三个指标是人口指标在吐出需求，三个指标是人均居住面积和建设量也好都严重过剩。

第七个，中国的土地价格和房地产的价格，翻了四番，上海最贵的地方衡山路那时候的房价是6000多块，算7000块。涨了20倍的话也是14万每平；在北京王府井最高的地段，你用20年前去计算，现在总归也是16倍以上；现在你讲新疆、乌鲁木齐二道桥2000年时是700快一平方，20年后一万几到两万每平米了。全国在原来的基础上，20年翻了四番，土地价格每亩从100万，变成1000万，变成2000万，也是十倍十几倍的涨；当一个地方二十年翻四番的趋势存在的时候，所有房产商都会囤房，哪怕造了房子卖不掉，过个5年也会炒地，所有大家都不怕库存，不怕规模，然后拼命的融资贷款，这个规律前面20年如此；7个指标，这个温床，给宠出来的，给惯出来的。。

第八个指标，危旧房改造的指标，基础设施建设大规模的也差不多了，没有这个需求了。

第九个指标，城市的学校、医院也到头了，现在大学过剩了。80我们大学生在校生的占地，人均只有10平米，教育部当时定了一个制度，大学在校生，人均学校占地50平方米。现在整个中国 3000多个大学，人均50平方已经到了。所以也不需要再扩张，也不需要变成4000所大学。教育公共设施也到头了。

第十个指标，金融，房地产金融；中国的房地产商负债率都在90%。全世界你总不能零资产。房地产商的杠杆从10%、20%到80%、90%的负债率基本上也上了天花板。再过十年也不会变成105%的。在这个意义上，不管是举债，还是公共基础设施，还是旧城改造，还是房地产的四、五个指标，还是老年化城市人群，这个概念到这，可以这么说，新阶段，新常态要出现了。

现在我们说房地产出现困境，有人把他归结我们是我们地方政府呀，国家的房地产调控政策，过头了，太集中了，太厉害了，把它给打压了，这是不公平的，不合理的，是不对的。你要从终极的供需求关系，这30年的演变来看，它不是政府调控过头，造成现在的困难，因为房地产上1985年1990年，或者1995年，或者2005年到2010年，他们都是这么的行为方式。

为什么当时不破产，现在这些龙头企业集中破产呢？就是当你这样的行为方式，在90年代末，新世纪初到2010年，在扩张的时候，在5年翻番，10年翻两番的势头下，他们的高举债，高周转，超级大盘炒地皮，造楼盘都是可以循环的。但是到了这会儿，你继续一根筋的按照这个逻辑来你就要碰壁了。这个就要做理性的分析，客观形势。

那么下一步今后5年，10年，中国房地产开发的新常态，房产商运行方式的新常态，就应该出现5个调整。

第一， 一定要明白全世界的房地产商，包括欧洲、美国的房地产商没有超过50%的，香港的房地产商全部的负债率不超过40%，中国到了80%、90%。是过去的这个三高：地价、房价、市场需求量，20年翻了三、四番，那么一旦这个需求没有了，它们就会进入到一个新常态，负债率会从90%到80%到60%，50%甚至40%。也就是我们现在的三条红线，负载率不高于70%，是因为他们都在80%，90%，我们提了个70%。等到它们自己一旦要降下来，70%也挡不住它，它自己会往50%，40%上降了。这是一个。

第二， 高地价的买地，大楼盘的造房，造成大量库存的这种状态会收敛，会事实就是的根据市场需求结构性的开发，

第三， 就房产商跨界，又搞金融，又搞商业，又搞制造业，觉得房产商赚了钱以后，就可以到处去搞的，这种术业有专攻，它们就不再胡闹了。这个方面也会收敛。

第四， 房产商乱生子公司，房产商多如牛毛，这个状态会减少，中国房地产公司独立法人的有9万个了。那么我们9亿城市人口，1万人一个。那么整个美国的房产公司，法人登记的。造房子开发房子的开发商没超过500个。中国的开发上比全世界的开发上加起来都多。以后中国的房产商用不着这么多。有1万个不得了了。今后十来年，9万个房地产商会变成1万个，法人登记里不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行，关闭等。

第五， 房产商的卖房，就不是那个造100万平方米，卖100万平米的大周转，以后就可能变成了造50万平方米，有25万是商品房卖掉的。有25万是商业性的租赁房。就变成商住，长租公寓销售。面对资本金的变大，恰恰是商住两用，他就变成了负载率就下降了。什么概念呢？一旦是租赁，它的租金就可以去发ABS（资产支持证券化）债券，REITS债券一发，资产市场的债券资本就来了，覆盖它一半的资本。然后银行的贷款，造房子，卖房子又产生一半的资本，反而变成了一个均衡，

这个五个变化，会是今后房地产常态的经营状态，所以你一点不要担心，这一次的房地产阵痛，这个阵痛恰恰是中国房地产发展到了这一步，必然带来的一个拐点，拐点过后是房产商良型循环的开始，而且这个开始不仅仅是靠政府约束。政府约束是一个导向，政府哪怕拼命的约束房地产开发商，房产商还是5个炒，5个大周转。到了土壤转轨的时候，他自己就会转到我刚才说的五个状态，政府在旁边又正常的进行引导，这个时候真正房子是拿来住的而不是炒的。良性循环这个土壤一到位，我们今后十年的房地产状态就会进入良性状态。没有这样一次痛苦的阵痛，房产商的行为方式是转不过弯来的，

房地产未来的投入量会逐年消减，同时房价增长的幅度会低于gdp的增长率，跟以前5年翻一番，10年翻两番这个势头就拐过来了。并没有说他5年跌一半，10年跌两半，没这个概念，因为房产总有折旧，折旧的话我们如果有550亿平方米，每年折旧2%或者1.5%，差不多折旧就是10亿平方米，你不要去造20亿平方米，这个时候形成的可循环的持续的状态，就是以折旧状态为平衡。宏观来说有个大体平衡，

我们现在对眼下，对房产商崩盘也好，或者有一些暴雷也好，由于房地产的形势出现了拐点，他怎么适应，一下子怎么办呢？大体上应该这么说，房地产是支柱产业，占gdp 5%-10%的分量，增长可以影响到你10%，负增长也影响你10%，一上一下就是20%，所以房地产是支柱产业要稳定，第二房地产也是民生产业，中国老百姓的财富60%是房产也该稳定。第三房地产是半金融企业，里面大量的按揭贷款，它崩盘的话对金融机构也是问题。第四房地产还和大量的供应链上的工业企业相关，它是龙头产业，带动几十个工业的销售，产品，消费品。

追求房地产产业的稳定，不大起大落，就是在限制土地价格，房产价格，建设量炒作翻番。对政府来说，当下呢，对这些困难的房产商我们不是简单的要去救，一旦它要崩盘，它的债务就实际上进入破产重整的保全。他的资产不是房产商的，是债权人的。这个债权人包括银行，包括非银行或者老百姓，集资款的债主，也包括老百姓买了按揭贷款的房子，还没有拿到房，他也是个债权人。还有许多施工队，施工欠款。如果简单让它破产，造成社会震荡，所以怎么样使得它软着陆，就要用重组的办法，重组是一切危机中解决危机重要的软着陆的一种方法。

这种重组有5种：

第一：大型的房地产商，出了问题的房地产商自救，自我重组，壮士断臂，保存最主要的一个机体。不使得整体上瘫痪。

第二：优势的房地产商，没有出问题的房地产商，去收购，兼并、重组出问题的房产商

第三：国有资本运营公司也可以拿出它的资本金成为战略投资者，入股到那些优质房产商去收购兼并。

第四，地方政府也可以拿出一定的钱，把过去10年5年批租给的房产商的地可以根据现在的市场行情，打个折回购，

第五、房产商库存的房屋，政府也可以回购一部分，回购的中低端的成为保障房，中高端的成为人才房，这也是一种。

总之，五管齐下，那么为了稳住局面，这个五个渠道进行重组的时候，当然要资金，这种资金国家可以专项债，或者专门的贷款，这种债务不放在三条红线里，算体外循环。

平稳落地，软着陆，房地产商也好，政府的调控方式也好，都会随着新的形势，进入良性循环的状态。

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黄奇帆论未来十年我国房地产业发展的结构性趋势

作者：晨稳投资有道

发布时间：2021-10-18 19:51

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之前读黄奇帆的《分析与思考》这本书，印象比较深的内容，一个是关于宏观经济领域去杠杆，另一个就是关于房地产。

这两年房地产业的发展情况，与他在2019年的判断基本完全一致。

本文是学习《未来十年我国房地产业发展的结构性趋势和地方政府管控方式的转变》一课（演讲于2019年12月16日）的部分笔记及个人理解。

黄奇帆讲的是总体的、内在的、长期的，体现在房地产六个方面跟供给侧有关的、跟基本面有关的一些发展情况、趋势和判断。

一、中国房地产市场规模总量缩减

（一）

回顾下中国房地产过去20年总量是怎么增长的。

在1998年和1999年那会儿，一年新建房的交易销售量刚刚达到1亿平方米。随后十年，从1998年到2008年，平均涨了6倍，有的城市涨了8倍以上。

2008年全球金融危机，房地产交易量从7亿平方米萎缩到6亿平方米。后来又过了5年，到2012年前后，交易量又翻了一番，增长到12亿平方米。

从2012年到2018年，又增加了5亿平方米。

黄奇帆的基本判断是：今后十几年，中国每年的房地产新房交易量不仅不会继续增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，零增长或者负增长。十几年后，可能下降到每年10亿平方米以内，大体减少40%的总量。

（二）

中国房地产业在过去20年交易总量的暴增有四大原因：

一是城市化。过去20年，中国城市化率上升了近26个百分点。城市人口扩张，不仅是农民工进城市，还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市。城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

二是旧城拆迁改造。为了把城市功能重新组合，拆除一些工厂区、住宅区，建设一些商务聚集区、文化娱乐聚集区，各种因规划功能布局调整而进行的城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。

三是住房拆旧改造。50年前，农村是土坯房，城市是砖瓦房。1980年代以后，农村是砖瓦房，城市开始建造钢筋混凝土房。土坯房一般不会超过10年就垮塌，需要重新造；砖瓦房一般15年到20年。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了20多年、30年基本也要拆了重建。

四是人均住房面积增加。1990年，中国人均住房面积只有6平方米；到2000年，也只有十几平方米；现在城市人均住房面积已经近50平方米。人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。

（三）

以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。

一是城市化率增长放慢。未来十几年大概从现在的60%涨到70%，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，城市人口红利淡出。

二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造，大拆大建的状况会逐渐淡出，总量会大规模减少。

三是人均住房面积基本不会增加。当前已经到到近50平方米，困难家庭住房改善的要求逐渐降到较低水平，尽管还会有，但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够。

四是住房质量提高。2012年住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。这意味着从2010年以后，新建造的各种城市商品房，理论上符合质量要求的话，可以使用70年到100年。假设一个城市有10亿平方米的房子，如果按30年算，每年会折旧1/30，差不多3000万平方米要拆了重造；现在如果变成了100年，每年折旧就变成了1000万平方米了。

未来十几年中国房地产业发展趋势，不会是17亿平方米、18亿平方米、20亿平方米、30万平方米……而是会逐渐萎缩，大体有十几年的过程，每年往下降，到10亿平方米以下。

二、总量萎缩后的热点、重点地区

过去十几年，不管是沿海发达地区，还是中西部地区；不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市，总之是全面开发，到处都是房地产，全民造房。

未来建设量主要会体现在三个热点地区：

一是中心城市。

省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市，比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，有些还会向1500万、2000万发展；有些省会城市现在是500万、600万，以后可能往1000万方向走。

省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑：就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%~10%；但是它的人口一般会是这个省总人口的20%；它的GDP可能达到这个省总GDP的30%；它的服务业，不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总量的40%。

比如郑州：现在是1000万人口，河南省1亿人口，作为省会城市应承担20%人口，所以未来十几年后发展成2000万人口一点也不用惊讶；郑州GDP现在到了1万亿元，整个河南5万亿元，贡献了20%，如果要30%的话应该是1.5万亿元；服务业方面，一个地方每100万人应该有一个三甲医院，河南1亿人口要有100个三甲医院的话，郑州40%就应该有40个，它现在才9个。

中心城市要靠服务业，要靠人口的增长。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。

二是大都市圈。

如果已经是人口2000万以上的超级大城市，核心圈就已经密密麻麻的，碰上天花板了，它的发展集中表现在辐射的大都市圈。

大都市圈的辐射范围一般会有1.5万~2万平方千米，大体上50~70千米的半径绕成一个圈。圈里会有一些中小城市，这些中小城市单独发展一般不构成热点，但是，一旦进入大都市圈，就会加快发展。

三是城市群。

以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百千米的半径范围内的城市构成。比如上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。

城市群里的大中城市会加快发展、互动、优化资源配置。

三、关于房价问题的判断

今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

（一）

全国城市新开发房屋的平均交易价格，1998年是每平方米2000元，2018年上涨到8800元，这是东、中、西加起来，全国的均价，10年发一番，20年翻两番。

如果当地比当地，不管是东部，还是西部，都翻了三番以上，涨了8倍，有的特别热的房子甚至涨了10倍以上。

总的来说，特别热的城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说是最高的。

热点城市的房价收入比甚至到了30几倍、40倍，不过全国而言我们的房价收入比是9倍多，而美国、欧洲一般是4~5倍。

过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

（二）

支持房价这个状态的原因，大体有三条：

一是商品的供求关系。过去20年，中国房地产是供不应求的。人均住房面积从10平方米往20平方米、30平方米、40平方米的这个过程，是短缺经济下的补短板的过程，所以强烈的改善需求支撑它越造越多，过程还供不应求。

二是通货膨胀。中国的M2从2004年、2005年开始，整整十几年都是两位数增长，有若干年份甚至是百分之二十几的增长。我们的M2到2019年6月份有190多万亿元，2018年180多万亿元，而在2004年的时候，也就20多万亿元，十几年间，M2翻了三番，也是涨了8倍。房地产成了M2超出增长的一个吸收器、一个超级蓄水池，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象。

三是其他影响。一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受成交购买力影响，当然也受国际经济危机的冲击。

（三）

根据这几个因素来预测未来——

从房地产供求关系看：尽管局部还会有供不应求，但是总体上已经进入了总量过剩的阶段。

从通货膨胀看：我国M2已经到了190万亿元，会不会今后十年再翻两番？不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体等于GDP的增长率加物价指数。未来房地产价格的增长大体不会超过M2的增长率，也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在房地产价格大幅下跌的可能性，没有这个经济基础；但也不会再产生过去十几年五年翻一番、十年翻两番的那种历史性现象。

四、房地产开发企业数量会减少三分之二以上

（一）

中国房地产商、房地产开发企业数量是世界之最。美国2018年50个州的工商登记里，注册房地产开发企业没有超过500个。中国有多少？根据2018年全国工商局的统计，在册的房地产开发商一共有9.7万个！

黄奇帆认为，今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有个大幅度减量萎缩的过程，至少会减掉三分之二。

（二）

中国房地产商有三大特征：

第一，杂、散、小。大到上万亿元规模，小到几百万元规模，各种各样。

第二，层层叠叠。比如一个大房地产公司在某个省注册以后，要到其他各个省开发，它会在二三十个省的中心城市注册一个省级开发公司，然后这个公司到了各地市州又各注册一个公司，中国有400多个地市州，再然后面对2000多个区县，它在县委、县政府的鼓励下又会去注册一个公司。因为在地方注册公司，GDP、税收都算在地方政府。所以中国最大的几家开发商，下面都有几百个子公司。

第三，空壳公司多。9万多个房产企业中，排名在前的15%大开发商在去年的开发，实际的施工、竣工、销售的面积，在17亿平方米里面大概占了85%。剩下的企业只干了2亿多平方米，有大量的空壳公司。一到狂热的时候就出现乱集资、乱炒地、乱发展的现象，不景气的时候就是空壳。

（三）

房地产在整顿发展中，会从三个方面上缩小：

第一，房产企业收缩。超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，可能会把投资集中到省会城市、大都市圈、城市群，特别是超级大城市中的人口从1000万向2000万发展的城市。

第二，工商年检注销。过去这些年由于入市门槛很低，入市不就即成空壳公司，年检又不退市注销，今后这方面的管理会加强，本来就空壳，没有业务量，年检不过就注销。

第三，房产企业转型。相当一部分房地产商在市场规模缩小、一些城市业务衰退的情况下，会主动转行，接着就是收购兼并等。

五、房地产开发商总体负债率将大幅下降

（一）

中国房地产、房产商的负债率是世界之最。9万多个房产商的总负债率2018年是84%。中国前十位的销售规模在1万亿元左右的房产商，它们的负债率也在81%。

整个中国房地产开发模式是大规模的基建、大规模的贷款，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转，运行的模式表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。

首先是买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款融资。10亿元的地拍卖成20亿元，后面跟着的是银行信托的钱，开发商不受自己有没有钱的影响，于是就会把地价炒出翻一番。地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高，资产信用就更高，所以开发商对地价炒高有恃无恐。

其次是造房子当然是靠融资借贷，靠开发贷。可以来自银行、信托，当然也可以来自发企业债。一些信用差的小房产商，还会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租，也就是把房子卖了以后回租，租赁出租费每年15%，相当于开发商向买房者高息揽储，接了一个高利贷。

再次是预售房。房子还没造好就收定金、卖预售房，把老百姓客户的资金借来了。

（二）

房产商往往还会把这种高负债率当做自己的一种经营成就，因为这里面银行贷款是正常利息的有息贷款；信托一般比银行利息高一倍，信托至少12%，甚至15%；乱集资的话17%、18%、20%。

这个情况下，房产商要怎么把这个资金链上的利息平衡呢？卖楼花、拿定金、预售是不付利息的，还有一种就是让别人给你施工，招标时必须带资施工，不给利息。一个房产商可能负债里面有30%甚至40%的钱是无息债务，觉得赚了便宜。

所有这些运行在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断裂的时候，房产商会赚很多的钱。

但是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，地雷就一个一个爆炸。

全世界房地产商都不是这样的。香港房地产业算是中国房地产业的发源地，但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右，它同样卖楼花，它同样跟银行贷款，但是它有更多的自有资本，自己赚的利润放在里面形成的净资产有60%~70%。

香港房地产商跑到内地来，负债率也没有变很高，一般也就在40%。所以这是企业文化、企业制度的问题。

（三）

今后十几年，房地产企业高负债情况会发生根本的转变：

一是土地批租债务。买地的钱会得到管控，国家15年前就有制度，房产商买土地，土地批租的钱必须是自有资本，但是这十几年几乎没有监管到位。只要管控到位，一般炒地皮的钱不能让金融机构进入的话，土地批租的高负债率就会减少。

二是预售规范。一般别墅或多层公寓不搞预售，十层以上的高层公寓可以预售，但必须是在房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售，而不是刚打了一根桩就开始卖楼花，这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象减少。

三是经营模式转变。房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分、长期持有出租的模式。这样一来，如果不用资本的方式，而是用长期贷款的高利息方式来租赁，可能租赁的费用还不够还利息。而如果租赁资产采用了资本的形式，长期出租，租金又以REITs方式参与了直接融资，这就区别于商业银行贷款了。香港就有很多REITs。

中国房地产的高债务经营模式必然在今后十几年得到彻底的改变，负债率一定会从80%降到50%以下。

六、房地产企业的经营模式变化

整个中国的房地产业在过去几十年里，就像大皮包公司一样，不断买地造房，造了房子以后就紧赶慢赶地把自己20万、50万平方米的楼盘尽快脱手卖掉，非常快的流水。

股价涨了10倍，房产商富得流油了吗？也不见得。这种像贸易公司一样快进快出、大周转的商务模式，比如造价成本每平方米1万元，销售价格1.2万元或1.3万元，扣掉全部成本还有15%回报就很不错了。

其实这十几年来房价涨了这么多，赚到的还是老百姓——尽管大部分是自己住，但算算账总也高兴。

从这个角度，房产商的经营模式也很无奈，土地的钱不是自己的，是借来的，造房的钱、开发的钱也是借来的，预售的周转资金是从老百姓借来的，甚至还要拖欠工程款，还要拖欠买房人的钱。最好的结果就是造好后赶快回收，还账，还完账转了一圈能够有10%、15%的利润就很高兴了，没办法去获得十年以上的长期利润。

黄奇帆说李嘉诚有件事让他印象很深。李嘉诚1993年在浦东搞了一个别墅小区世纪雅园，因为是自有资金，所以2000年造好后也不着急卖，先租10年；到2010年，世纪雅园已经从每平方米1万元变成7万元，他就把租赁合同到期的房子全部收回，然后又花每平方米一万多元装修了下，统统按照每平方米8万元卖掉，立马全部卖光。500套别墅，李嘉诚赚了很多钱。

当期造了就卖的商务模式不一定是一种好的模式，可能是高比例向银行或金融机构贷款、被倒逼还款的需要。

美国的房产商，基本上有30%、40%比例的房子造好了就卖掉，50%、60%的房产是自己持有，出租三五十年，那么房价上升的好处就归房产商所有了。出租以后也不会就把自己的本金套在里面，有租金就可以用REITs的方法，有点像资产证券化。

年后中国的房产商租赁、长期持有的比例会逐渐增加。黄奇帆认为，十年以后中国的新增房屋结构中会有50%左右是租赁的，50%左右是商品销售产权房。

50%的租赁里面会有20%是政府出资造的保障房、公租房，租赁给低收入群体——他们交的租金只要能够支付政府保障房款的利息就可以了。政府可以把这个本金给信托公司搞一笔REITs，也不负债。

小结

以上六个趋势性判断包含新房交易量、开发重点方向、房产价格、房地产企业总量、房地产企业负债、租售并举模式，涵盖了土地供给、企业供给、资本供给、货币供给等诸多内容。

从这两年的行业发展态势看，黄奇帆先生几乎个个言中，可见其对国内形势、政策理解之深刻。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”这六个趋势，应该也会成为我国房地产业在“新时代”的一个“新常态”，还是很值得认真学习体会的。

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