高效便利省钱！多个城市推出二手房“带押过户”

作者：证券时报

发布时间：2022-10-19 12:27

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近段时间以来，全国多地推出“带押过户”的二手房交易新模式。有业内人士表示，“带押过户”模式为买卖双方节省了费用、时间，提升了交易安全性，或有利于活跃各地二手房市场。市场消息指出，有惠州市民询问“惠州目前是否有在规划实行二手房带抵押过户的政策”，惠州市住房和城乡建设局做出回应：目前惠州住建局联合相关部门正在就二手房贷抵押过户业务进行系统开发，新功能拟于近期上线。过去，购房者办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。有分析人士表示，实施二手房“带押过户”后，既减轻了过桥资金烦恼，降低了再入市门槛，又增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，进一步活跃房地产市场。记者发现，“过桥资金”也就是市场所说的“赎楼费”，一直是二手房交易中的灰色地带，收费标准非常不明确。据不完全统计，今年8月份以来，已有广州、深圳、珠海、昆明、南京等十多个热点一、二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。与此同时，在目前全国已实行“带押过户”政策的城市中，各城市均采用了如担保、公证提存等方式确保交易、抵押安全。而在近日，郑州市自然资源和规划局、郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市金融工作局等7家单位，联合发出《关于印发郑州市存量房带押过户工作实施方案的通知》，提出今年11月开始，逐步全面推广“带押过户”模式。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是一个二手房交易过户和登记的政策，其实也是二手房加快流通和交易的政策，此类政策背后体现了降低二手房交易成本、活跃二手房的政策创新思路，对于全国二手房市场的政策也有启发。

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板块异动｜多个城市推出二手房“带押过户” 房地产服务板块异动拉升

作者：金融界

发布时间：2022-10-19 13:45

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来源：智通财经网

智通财经APP获悉，10月19日，受多个城市推出二手房“带押过户”消息影响，A股房地产服务板块异动拉升，截至发稿，中天服务(002188.SZ)一度涨停，天房发展(600322.SH)、国创高新(002377.SZ)、三湘印象(000863.SZ)等股拉升跟涨。

据证券时报网：近段时间以来，全国多地推出“带押过户”的二手房交易新模式。有业内人士表示，“带押过户”模式为买卖双方节省了费用、时间，提升了交易安全性，或有利于活跃各地二手房市场。市场消息指出，有惠州市民询问“惠州目前是否有在规划实行二手房带抵押过户的政策”，惠州市住房和城乡建设局做出回应，在惠州民意直通车平台看到，惠州住建局做出回应的内容为：目前惠州住建局联合相关部门正在就二手房贷抵押过户业务进行系统开发，新功能拟于近期上线。

据不完全统计，今年8月份以来，已有广州、深圳、珠海、昆明、南京等十多个热点一二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。与此同时，在目前全国已实行“带押过户”政策的城市中，各城市均采用了如担保、公证提存等方式确保交易、抵押安全。而在近日，郑州市自然资源和规划局、郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市金融工作局等7家单位，联合发出《关于印发郑州市存量房带押过户工作实施方案的通知》，提出今年11月开始，逐步全面推广“带押过户”模式。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是一个二手房交易过户和登记的政策，其实也是二手房加快流通和交易的政策，此类政策背后体现了降低二手房交易成本、活跃二手房的政策创新思路，对于全国二手房市场的政策也有启发。

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实探热点城市“带押过户”：有城市已实际执行 交易成本降低1/3

作者：新浪财经

发布时间：2022-10-15 15:37

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来源：中国经营报

本报记者 蒋翰林 广州报道

近期，全国多地推出了二手房交易的新模式，“带押过户”。据《中国经营报》记者粗略统计，今年8月份以来，已有广州、深圳、珠海、昆明、南京等十多个热点一二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。

9月21日，中国人民银行广州分行日前向辖内银行机构下发了《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》，提出推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全，同时鼓励结合实际探索“带押过户”模式。据了解，这是国内金融机构首个明确鼓励推广“带押过户”的官方文件。

多位受访专家表示，“带押过户”是提振楼市，尤其是二手房市场的重要措施。相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户” 可降低成本、缩短周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求，预计会有更多城市跟进“带押过户”模式，未来有望能够全面实行。

政策出台，实际落地情况如何？记者于9月25日联系多家国有、股份制银行在广州的支行，银行均表示仍在研究细节，目前没有进一步落实，尤其是抵押权隶属跨行的情况，执行“带押过户”的可能性不大，但行内带押过户转按揭未来应该是没问题。

深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”

9月1日，深圳市坪山区司法局发布《首创！坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式！》一文。至此，深圳完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易，成为首个执行“带押过户”模式的一线城市。

据坪山公证处官网消息，该处于6月中旬与交易各方签署“公证安心付”资金监管（担保性提存）服务协议，7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，并于8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，此次交易涉及十几套房产，4000多万元交易资金。

坪山公证处称，“带押过户”模式免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。但值得注意的是，该业务目前只针对不良资产和查封房产。

传统的二手房交易需要“先赎楼再过户”，流程较为繁琐，整个周期可长达一个多月。通常的操作流程包括：卖方借款或买方垫资还清银行贷款，进而解除抵押、办理交易过户，再由买方重新设立抵押，一系列流程缺一不可。登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。

在这一过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。记者了解到，借贷机构“过桥”费一般为所借金额的万分之八/天左右，如果按照卖房者借用100万元的资金“过桥”，借用时间为30天的话，则会产生2.4万元的“过桥”费，时间越长，产生的“过桥”费用还会越多。

而与目前通行的“先赎楼再过户”模式相比，“带押过户”则规定，存在抵押的房产要进行交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。

9月21日，中国人民银行广州分行对广东辖内分支机构和商业银行发文，鼓励推广二手房“带押过户”模式。此次银行机构作为“带押过户“政策的发布主体备受关注。《通知》指出，二手房“带押过户”模式与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

《通知》称，推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

9月22日，“广州不动产登记”公众号发布了二手房“带押过户”的登记流程，其中提到“存量房转移登记+抵押权变更登记”模式，即买卖双方与同一贷款机构签订相关协议后，可在不涂销原有抵押登记的情况下直接申请办理抵押权变更。

热点城市积极探索

深圳、广州都对于“带押过户”实施风险进行了政策把控。其中，深圳坪山区司法局提出了引入具有政府信用背书的独立第三方机构“公证提存+免赎楼带押过户”模式。广州相关政策文件则称，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，有公证处的法律权威以及其独立性，能消除各方对风险的担心。比如，卖方拿不到款但过了户，买房给了钱但收不了房，银行担心交易过户了但原债权得不到保障等。“有公证处的‘公证提存+免赎楼带押过户’，将卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程全部整合起来。”

截至目前，出台“带押过户”新政的多为热点一二线城市。如8月17日，济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。9月16日，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。9月23日，合肥不动产登记中心称二手房交易可进行“带抵押过户”。

“目前，一二线热点城市不仅换房需求大，刚需也很大。”李宇嘉表示，“带押过户”直接的好处就是免除了赎楼担保的费用，且大大简化了交易流程，降低了信用信息调查的成本、缩短了交易的周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求。

此外，李宇嘉还提到，目前，在广州、深圳等热点城市，新房供应存在高房价、大户型化、豪宅化等趋势，小户型、总价可控的二手房是新市民上车的主要选择。这也是为何，热点城市推出“带押过户”的迫切程度会更高。

广州：尚未落地 已在研究细则

多地推出“带押过户”二手房交易模式的背后，是近期二手房交易下降，跌幅甚至大于新房市场的状况。国家统计局数据，8月份，一线二手住宅销售价格环比由7月上涨0.2%转为持平；二线城市二手住宅销售价格环比跌幅扩大0.1个百分点，为-0.3%。贝壳研究院最新监测数据显示，8月份，重点50城二手房市场活跃度较7月有所减弱，超七成城市二手房成交量环比下降。

不过就广州“带押过户”的执行情况来看，政策尚未完全推开。记者咨询了广州国有四大行及股份制银行，银行方面均称目前还没有进一步的举措。

一位银行个贷经理表示，“目前银行正在研究细则，将会引入合作的担保公司来确保资金安全 ，过户顺利进行，预计后续将会推出行内的带押过户业务，也就是二手房买方需要在此前卖方该房屋的抵押贷款银行办理贷款；但对于抵押权隶属跨行的，对方称可能短期内执行尚有难度。”

同时，记者咨询了房产中介机构，对方表示，“我们门店的二手房交易目前交易流程没有变化，也还没有实际操作的案例，我们还是让业主首先还完按揭。”

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜表示，最早提出新政的地区银行并没有真正实现贷款规模提升购房情况增加等情况，与此同时客户对“带押过户”这一业务的需求不高。一方面说明二手房市场本来就尚未回暖而交易过于清淡，对于这个二手房便利措施并不敏感，另一方面也说明行业对此政策的了解仍然有限。

他补充道，多地推出的二手房“带押过户”模式，这种效力应该是长期性的，且能在短期内体现鼓励交易的意图。预计会有更多城市跟进“带押过户”模式，未来可望能够全面实行。

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广州入局 超10个城市试水二手房“带押过户” 将如何影响楼市

作者：新浪财经

发布时间：2022-09-21 20:45

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来源：新京报

人民银行广州分行近日下发文件指出，为进一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，鼓励推广二手房“带押过户”模式。

另据中原地产研究院统计数据显示，全国累积已经超过10城市宣布尝试或者落地二手房带押过户。南京、苏州、济南、昆明、浙江金华等地均已有相关业务落地。

有业内人士表示，各地热衷试水“带押过户”，主要源于这一模式可以大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

实施条件怎样？

已经具备放开的法律条件

根据贝壳财经记者获得的一份人民银行广州分行于9月15日下发的文件显示，将鼓励结合实际探索“带押过户”模式。

人民银行广州分行指出，推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

什么是带押过户”？有业内人士指出，以前的二手房交易模式是，抵押贷款的房产想要过户，先要自筹足够资金将剩余的贷款本金还清，比如利用买家的首付款来支付，拿回房产证后解除原有抵押登记，才能过户给新的买家，这种流程在房价较高的当下，很多二手房业主想换房，很难有足够的资金自己先行解除抵押，一般会增加交易周期1-2个月，增加贷款部分的1%-3%的交易成本。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪亦表示，“带抵押过户”可以降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰；同时降低二手房交易风险，买方可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。

中原地产首席分析师张大伟表示，去年《民法典》的施行，“带押过户”已经具备放开的法律条件。根据原《物权法》相关规定，财产（房屋）抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让（受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）；《民法典》则明确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。

有何安全隐患？

资金安全成重点防范风险

“带押过户”可以提高效率，但亦有业内人士对其资金安全表示担忧。有银行业内人士认为，“带押过户”业务办理过程中，资金安全是最大的隐患，这必须要求相关资金监管必须到位。

此次人民银行广州分行亦将资金安全作为重点防范风险。人民银行广州分行在文件中指出，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

此外，人民银行广州分行还表示，针对跨行间二手房“带押过户” 可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险， 可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

张大伟亦表示，“带押过户”其本质为二手房“转按揭”，而“转按揭”相当于转移债务，还需要不同银行之间协调，所以交易时需要谨慎。同时，“转按揭”的过程中还可能存在抵押查封，或者房主出现特别情况，均将影响交易的持续。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，广州的政策把带押过户可能存在的风险提前预警，这有助于更好更妥善地推进相关政策，对后续各银行系统金融业务创新等具有较好的启发意义。

影响几何？

刺激楼市效果有待验证

据中原地产研究院统计数据显示，全国累积已经超过10城市宣布尝试或者落地二手房“带押过户”政策。南京、苏州、济南、昆明、珠海、苏州、深圳、海南、福州、西安等地均试水了“带押过户”的相关政策。

据悉，近期南京市不动产登记机构又深入指导中国建设银行形成“房屋含抵押过户—办理购房抵押登记”全流程闭环模式，实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接，进一步优化了“带押过户”业务办理流程。“带押过户”模式下，对于存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，只需一次申请，到一个窗口即可实现抵押变更、转移登记及抵押设立3类业务的合并办理。

9月初，深圳坪山公证处亦发布消息称，坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式。

尽管多地政府热衷探索这一政策模式，但多位业内人士直言，其功效仍有待验证。

“ ‘带押过户’是有益的尝试，可以降低购房者购买二手房的成本，提高购房效率。但预计不会成为主流模式。”一位银行业内人士告诉新京报贝壳财经记者，目前“带押过户”模式并不成熟，其次在当前房地产市场处于相对低迷的状况下，预计对市场交易数量和房价的影响不大。

张大伟亦认为，政策有助于加快换房需求入市，提升新房交易量有所助力，会促进市民购买二手房及在该城市扎根落户，可进一步促进房地产市场良性循环。但购房者不会因为减少1%-2%的交易成本而选择购房。

“大部分 ‘带押过户’并没有宣传的那么好，一般都必须是同一个银行内部带抵押过户。”张大伟表示，这意味着新购房业主必须在卖房业主贷款的银行做贷款，才能实现“带押过户”，当下房贷利率相对优惠的小银行都没有执行“带押过户”政策，因此节省的1%-2%的交易成本，很可能在房贷利率方面有所损失。

新京报贝壳财经记者 姜樊

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多个城市放开“带押过户”，银行配合执行意愿强

作者：新浪财经

发布时间：2022-09-18 21:54

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来源：第一财经

南京、苏州、济南、昆明、福州等。

最近，一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。

从已经官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户”可以大大节约时间和金钱成本（主要是原房主），同时提升二手房交易安全性，业内人士纷纷叫好。

不过据记者从上述几个城市的银行工作人员处了解到，目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，大范围的政策执行尚未全面落地，尤其中小银行多数未接到相关通知。有苏州当地房地产从业人士表示，据其了解，待部分银行与相关部门的系统对接工作准备充分后会正式执行。

事实上，自《民法典》施行后，“带押过户”逐渐具备法律条件，不少业内人士预测，接下来还会有更多城市跟进推出。在按揭贷款持续低迷的背景下，各银行作为抵押权人也有意愿配合执行，提振地产需求市场的效果值得期待。

“带抵押过户”意味着什么

9月16日晚间，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。

南京并不是第一个推出“带押过户”的城市。据记者不完全了解，8月以来至少有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或有限度支持这一模式，并已有相应成功案例。

所谓“带押过户”，即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立（下称“三项业务”）。在此之前，国内二手房交易普遍要求卖方（原房主）先解押才能办理过户手续，而解押则意味着需要还清按揭贷款。

在还清既有房贷过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，交易流程复杂，而如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。

随着去年《民法典》的施行，“带押过户”已经具备放开的法律条件。根据原《物权法》相关规定，财产（房屋）抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让（受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）；《民法典》则明确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。

以南京为例，该市不动产登记中心表示，该市在《民法典》施行后深化落实“带押过户”的要求，在业务流程、技术支撑、工作指导等方面进行优化和细化；福州市不动产登记和交易中心也表示，该市早在2021年4月就先行先试开展“带押过户”业务。

从已经官宣放开的几个城市来看，“带押过户”在流程上大大简化，三项业务普遍可以“一次申请，全部搞定”，百姓只需“进一个窗口，提交一套材料”。卖方交易成本大大降低，而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。

这一模式真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”，有效防范交易风险，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，也确保了银行抵押权的落实。中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，过去即使卖方顺利筹集资金还清按揭，也依然存在不能过户的可能，现在这种风险大大降低。

热点二线城市逐渐落地

从落地情况来看，多地已有成功的“带押过户”案例。

以南京为例，该市不动产登记机构已通过与建设银行、南京银行等50多家银行合作，完成了158套房屋“带押过户”的登记工作，交易价值超过5亿元。

就在9月17日，福州市不动产登记中心也宣布，通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作，该市于9月15日上午完成了首批政银合作“带押过户”项目；苏州张家港则在9月初在建设银行苏州分行成功办理全市首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务。

更早之前的8月，济南不动产登记中心表示，目前该市“带押过户”已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。

不过据记者了解，目前苏州、青岛、南京等地“带押过户”并未全面实施，尤其不少中小银行工作人员表示当前尚未接到新的政策通知，二手房过户依然需要先还清贷款。

有苏州当地房地产从业人士对记者表示，据其了解，因为涉及系统对接等问题，目前多数银行与相关部门仍在为此准备当中，全面落地可能还需要一定时间。

记者注意到，目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证资金安全。以济南为例，该市推出的“带押过户”新流程中引入了公证“提存账户”环节，即在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。

“‘预告登记’后的提前放款，为交易双方带来了‘活水’，但这‘活水’能否顺利流入卖方贷款银行的账户，特别是跨行交易，除了职能部门的审批、登记，资金的交付也都要做到全程封闭运行。”济南不动产登记中心表示。

效果如何，对银行有何利弊

增加交易便利性、降低成本和风险，归根到底是为了促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力。董希淼表示：“带押过户”对于提升买卖双方的交易意愿、提高市场活跃度有很大作用。”

他认为，“带押过户”与过去的“转按揭”有相似之处，不过不同的是，“转按揭”依然要解除质押后进行，“带押过户”相比之下更为便捷且监管安全。所谓转按揭，主要是指借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款，不过依然需要解除抵押后进行，包括同行转按揭和跨行转按揭两种情况。

目前来看，多数“带押过户”主要以在同一银行续贷为主。有市场观点指出，虽然“带押过户”对提振楼市有利好作用，但对其他银行来说可能缩小了通过二手房交易实现的信用扩张空间。

对此董希淼不以为然。他分析，因为作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成“带押过户”，而当前银行流动性充足，并不缺少贷款额度，因此这一模式最直接的影响是提升贷款需求，利好明显。

“原来无非是还一笔然后再贷一笔，这个没有什么大的影响。”董希淼举例称，当前的“带押过户”与企业贷款中的无还本续贷有点类似，即续贷效率更高、成本更低。

从今年前8个月的房地产成交和居民中长期贷款数据来看，当前楼市需求依然低迷。不少市场人士认为，作为高收益、低风险的优质资产，当前银行房贷业务压力较大，因此参与配合的意愿较强。后续预计还会有更多城市跟进“带押过户”模式，加上部分城市全面落地，相应效果值得期待。

事实上，目前除热点二线城市外，深圳也在9月初完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易，不过该案例属于查封房产，成为首个执行这一模式的一线城市。有分析指出，免去赎楼环节可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，这对被查封房产（赎楼的费用更高）降低的比例无疑更大。

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多个城市放开“带押过户”

作者：邦邦媒体

发布时间：2022-09-19 14:01

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近期，二手房交易新模式——“推门”在不少城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。

多个城市放开“带押过户”

从几个已经官宣的城市来看，南京、苏州、济南、昆明等都已有成功案例。 与此前按揭完毕后才可以过户相比，“有房有户”在节约大量时间和金钱的同时，还可以提高二手房交易的安全性，受到业内人士的好评。

但记者了解到，这些城市的银行工作人员表示，目前除各地房地产登记中心与部分银行合作推进的案例外，大范围的政策执行还没有全面落地，特别是中小银行大多没有接到相关通知。 苏州当地房地产经纪人表示，部分银行和相关部门的系统对接准备充分后，将正式落实。

多个城市放开“带押过户”

事实上，《民法典》实施后，“推门”逐渐具备法律条件，不少业内人士预计，接下来还会有更多城市跟进。 在贷款持续低迷的情况下，各银行作为抵押权者也有意合作执行，有望提高房地产需求市场。

“有抵押”是什么意思

9月16日晚，南京市房地产登记中心官方微信号“南京房地产”发布消息称，南京市正在全面推行二手房“推户”模式。

多个城市放开“带押过户”

南京并不是第一次出现“推门”城市。 据记者不完全理解，8月份以来，至少昆明、苏州、济南、福州等城市支持或限制支持这一模式，并有相应的成功案例。

所谓“过户”，是指存在担保的不动产上市交易时，不先行偿还或垫付，而是进行抵押变更、转移登记和新抵押设立(以下称“三项业务”)。 此前，国内二手房交易普遍要求卖方(原房主)先解除壁橱再办理过户手续，而解除壁橱意味着需要还清贷款。

在还清现有房贷的过程中，卖家往往需要花很多时间筹措资金、提前向银行还款等，交易过程比较复杂，但卖家向社会寻求“过桥资金”会增加风险。

随着去年《民法典》的实施，“推拉门”已经具备了开放的法律条件。 根据原《物权法》相关规定，抵押财产(房屋)的产权过户需要与抵押权人协商一致，后者同意需要抵押权人先清偿债务，未经抵押权人同意不得转让(由受让方代为清偿债务) 《民法典》明确抵押权人在抵押期间可以转让抵押财产，抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。

以南京为例，记者从北京市房地产登记中心获悉，本市自《民法典》年实施以来，不断深化“过户”要求，在业务流程、技术支持、业务指导等方面进行优化细化。 记者从福州市房地产登记与交易中心获悉，该市已于2021年4月率先开展“推介会”业务。从一些已经官宣开放的城市来看，“过户”流程大大简化，三项业务一般可以“一次申请，全部办理”，老百姓只需要“进一个窗口，提交一份材料”。 卖方的交易成本大幅下降，买方可以一次办理房屋过户、房屋贷款再抵押、获得新的住房贷款。

该模式真正实现了原抵押注销登记与新抵押登记的“无缝连接”，有效防范了交易风险，“锁定”了真正的买方，同时也防止了“一房多卖”，确保了银行抵押权的落实。 中关村金融研究院首席研究员董希淼表示，以前即使卖方顺利筹集资金偿还贷款，也有可能无法过户，但现在这种风险已经大大降低。

热点二线城市逐步落地

从落地情况来看，有许多成功的“推门”案例。

以南京为例，该市房地产登记机关已与建设银行、南京银行等50多家银行合作，完成了158套房屋“包户”登记工作，交易价值超过5亿元。

9月17日，福州市房地产登记中心也宣布，在房地产登记与交易中心与建设银行、工商银行的共同努力下，该市于9月15日上午完成了首个政银合作“推门”项目。 9月初，苏州张家港在建设银行苏州分行成功开展全市首套存量房“抵押贷款”登记和贷款业务。

更早的8月，记者从济南房地产登记中心获悉，目前，本市“推户”已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，并将在全市二手房市场全面推广。

不过，记者了解到，苏州、青岛、南京等地的“推户”还未全面实施，特别是不少中小银行工作人员表示目前还没有接到新的政策通知，二手房过户仍然需要先还清贷款。

苏州当地房地产经纪人对记者表示，涉及系统对接等问题，目前多家银行和有关部门还在筹备中，要全面落地可能还需要一段时间。

记者注意到，目前推出“推门”政策的城市普遍设置了账户管理要求，以确保资金安全。 以济南为例，该市推出的“过户”新流程引入了公证“储蓄账户”环节。 也就是说，在交易未完成之前，所有资金均由该账户进行监管，确保资金安全，避免交易出现风险、交易双方发生意外、交易失败、资金返还等情况，导致资金纠纷的发生。

“‘预告登记’后的提前出借，给交易双方带来了‘活水’。 但这“活水”能否顺利流入卖方贷款银行账户，尤其是跨行业交易，不仅要职能部门审批、登记，资金发放也要全程封闭运行。 ”记者从济南房地产登记中心获悉。效果怎么样？ 银行有什么利害

提高交易便利性，降低成本和风险，归根到底是为了促进需求增长群体的购房需求，激发房地产市场活力。 董希淼表示，“过户”对提振买卖双方交易热情、提升市场活跃度有很大作用。 ”

他认为，“推门”与过去的“推门”类似，但不同的是，“推门”仍然要在解户后才能进行，比“推门”更方便、监管更安全。 房贷主要是指借款人出售抵押物的住房，经贷款银行同意，购房人继续偿还售房人未到期的贷款，但仍需在解除房贷后方可进行。 这既包括同业贷款，也包括跨行业贷款。

目前，许多“有抵押贷款”主要以同一家银行的续贷为主。 市场认为，“过户”有利于提振房地产市场，但也可能缩小其他银行通过二手房交易扩大信贷的空间。

对此，董希淼并不认同。 他分析说，作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成“推户”，但由于目前银行流动性充足，贷款额度并不短缺，这种模式最直接的影响是提高贷款需求，效益明显。

“只是还一次再借给你一次，这没有什么大的影响。 ”董希淼举例说，现在的“名义贷款”与企业贷款无还款续贷有些相似。 即续贷更有效率，成本更低。

从今年前8个月房地产成交和居民中长期贷款数据来看，目前楼市需求依然低迷。 不少市场人士认为，作为高收益、低风险的优质资产，目前银行房贷业务压力较大，因此参与合作的意愿较强。 未来，还将有更多城市跟进“过户”模式，在部分城市全面落地的基础上，还将取得相应成效。

事实上，目前除了炙手可热的二线城市外，深圳也于9月初完成了首套“公证供销房不过户”二手房交易，这一案例为房产查封，成为首批实行这一模式的一线城市。 有分析认为，取消赎回环节，可以减少赎回资金利息、担保费等赎回费用，按目前市场一般赎回费用估算，交易成本可以直接降低三分之一，房地产被扣押(赎回费用更高)的减少比例是确定的

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多地放开二手房带押过户，楼市复苏关键在于二手房流动性

作者：房产老J

发布时间：2022-09-23 07:50

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随着整个房地产市场新一轮调控的开启。不少城市纷纷放开了二手房带押过户的流程。很明显，二手房带押过户已经成为当前楼市刺激的一个新方向。

为什么带押过户会得到这么多城市的认可呢？

其实说到底当前房地产市场遇冷的主要原因还是楼市的整体下行压力比较大。所以导致了新房和二手房的成交量普遍下滑。而二手房卖不出去也会让购房者对买新房产生顾虑。毕竟作为家庭的重要资产一旦失去了流动性，那么房子也将会变得没有价值。而在整个二手房的交易流程当中解押是整个流程当中阻力最大的一个方面。不论是卖方持自有资金解押，还是买方增加首付比例帮助卖家解押，这其中都存在着一定的风险，也对于双方会带来一定的压力。同时也会增加整个二手房交易过程当中的成本，抑制了二手房的流动性。

为了有效提高二手房的交易效率，增加二手房的流动性。带押过户可以解决二手房交易流程当中最重要的一个痛点。在解决二手房流动性方面的阻力之后，整个房地产市场的运行可能也会发生变化。现在购房者买房的主要目的并不是为了自住，而是为了通过买房有所收获。既然要有所收获，那就要把房子卖出去。现在带闸过户措施的实施也可以帮助卖家更快更方便地把房子脱手。

按理来说，过去房地产市场的快速发展就是建立在新房与二手房的流动性之上的。只要房子依然作为具有金融属性的商品，那么购房者的关注点就不可避免地会落在二手房的流动性当中。就像深圳在二手房限价以后，二手房流动性不断削弱，曾经日光的高价值网红盘也没有那么热了。

正所谓需求决定市场，只有能够满足需求，才会有更大的市场。

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实施“带押过户”“连环单”等举措 部分城市二手房交易企稳

作者：央广网

发布时间：2022-10-24 14:45

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央广网北京10月24日消息（记者门庭婷）从“带押过户”到“连环单”业务并行办理等，今年下半年以来，各地因城施策不断优化二手房交易模式。9月底，财政部、国家税务总局又推出支持居民换房和个税优惠政策，降低换房成本。相继落地的一系列政策，促使二手房市场回稳步伐加快。

根据克而瑞对20个重点城市的监测，三季度二手房市场成交量环增10%。其中，7-8月20个重点城市共计成交二手房2175万平方米，二手房成交规模较二季度月均上涨25%，同比下降8%。9月，二手房市场规模显著缩量，12个重点城市仅成交364万平方米，环比下降21%，同比持平。分析9月成交乏力的原因，克而瑞认为，历年9月均为二手房成交低谷，今年整体购房需求缩水也让二手房成交规模受到影响。

进入10月，二手房市场成交涨幅扩大。贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10月1日-10月7日），贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市看，50城中九成城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍，带看客户量同比增长超过50%。

假期结束后，二手房市场活跃度仍继续提升。从10月10日至16日，克而瑞监测数据显示，15个重点监测城市二手房成交127万平方米，环比大幅增加，同比增长38%。其中青岛、东莞、杭州二手房成交面积较去年同期涨幅均超过50%。

分析人士表示，部分城市二手房市场回升企稳，主要与政策空间释放、交易流程优化等有关。据不完全统计，8月份以来，已经有广州、佛山、济南、苏州、南京、昆明、西安等20余座城市发布二手房“带押过户”相关内容，北京则施行“连环单”业务并行办理。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进指出，存量房交易“连环单”业务并行办理与二手房“带押过户”两类政策，都可以提高二手房市场交易效率，提高市场活力。

据一名中介人员介绍，过去置换房屋一般需要先走完卖房流程再买，交易周期大概需150天，效率较低，新政策的实施则有效缩短二手房交易时间。他表示，像“连环单”模式可以同时办理买卖流程，能够节约10天；“带押过户”让交易过程中不再需要卖家垫资、不需要解除质押，可以缩短5-10个工作日。

此外，9月底，财政部、国家税务总局出台支持居民换购住房的个税优惠政策，对二手房市场交易也有积极作用。在“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下，多机构认为，为促进刚需和改善性需求释放，短期内或将有更多城市跟进“带押过户”“连环单”等举措，二手房相关优化政策或进一步扩围。

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央行广州分行鼓励“带押过户”，还有更多城市在推进

作者：第一财经

发布时间：2022-09-21 20:34

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越来越多的城市开始推出“带押过户”模式。

9月21日，第一财经记者从相关渠道获悉，中国人民银行广州分行已于近日向辖内各中心支行及银行机构印发了《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》（下称《通知》），旨在支持刚性和改善性住房需求。

所谓“带押过户”，即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。

记者同时致电广州多家银行，大部分银行表示，暂未推出相关业务或目前还在研究之中。

另外，也有少部分银行推出本行的“带押过户”业务。比如，平安银行广州分行表示，将积极参与该项业务试点推广，目前可办理本行“带押过户”业务 ，跨行业务还需等后期上线。

有助于加快二手房流通

人民银行广州分行在《通知》中指出，二手房“带押过户”模式与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房“带押过户”最直接的好处，就是免除了赎楼担保的费用，而且，各环节之间打通了，降低了信用信息调查的成本，缩短了交易周期，有利于二手房交易流转。

《通知》也指出，推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

“此次广州发布的‘带押过户’政策，是二手房交易市场中的一项较新政策，具有积极的作用和意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，“带押过户”政策是今年创新力度较大的政策，包括多个城市都在推进这项工作。此前，已有南京、苏州、济南、昆明等多个城市尝试“带押过户”模式。

“此类政策意义重大，一方面，对于减少二手房交易环节和流程具有积极作用；另一方面也有助于加快二手房流通，客观上是提振交易行情的重要策略。”他说。

风险提前预警

二手房“带押过户”模式的核心是免去提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

而针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，《通知》建议可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

据李宇嘉介绍，“带押过户”的具体流程是：首先由公证处与买卖双方、抵押权人（银行）签署“公证安心付”资金监管（担保性提存）服务协议，三方认同这一交易模式。

他同时认为，最关键的环节是，所有资金均由三方信任的公证处提存专用账户监管；然后由公证处确保买卖双方、抵押权人的权益，即公证处支付资金给业主和债权人（抵押权人），确保业主在房产过户后可以收到购房款的同时，剩余资金保障在抵押权注销后债权可以获得清偿；然后确保买家付钱后可以顺利拿到房产。最后是抵押登记注销，完成房屋交接及尾款结算工作。

“有公证处的法律权威以及其独立性，能消除各方对风险的担心。”李宇嘉说。

严跃进认为，广州此次的政策特点在于考虑的要点比较全，甚至把“带押过户”可能存在的风险提前预警，这样有助于更好更妥善地推进此类政策，对于后续银行系统金融业务创新具有较好的启发意义。

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简化交易流程、活跃市场，十多个城市推二手房“带押过户”

作者：界面新闻

发布时间：2022-09-20 09:39

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记者｜王婷婷

继调整二手房限售、优化“认房认贷”政策后，近期长三角多个城市又推出二手房“带押过户”政策，以简化交易流程进一步激活市场。

9月19日，建设银行无锡分行在一位业主未提前还贷的情况下将其名下房产完成交易过户，标志着无锡“带押过户”二手房交易业务正式落地。

在此之前，南京、苏州、福州、深圳、济南、昆明等多个城市已宣布尝试该政策。

多名业内人士向界面新闻表示，该政策可降低交易风险，促进交易流畅，减少市场供需之间的阻碍，是盘活二手房资源、加快二手房流通和交易，从而带动楼市活跃的重要创新政策。

“带押过户”，是指卖家存在抵押的房产若要上市交易，不用先还清原来的房贷就可完成过户、抵押、发放新的贷款。

该政策基于《民法典》的第406条规定，即抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；若当事人另有约定的，按照其约定；抵押财产转让，抵押权不受影响。

在此之前，二手房交易流程普遍复杂且耗时较长，首先是卖方借款或买方垫资，还清银行贷款，然后解除抵押和办理交易过户，最后买方才重新设立抵押。

一位地产公司的法务人士向界面新闻表示，在还清既有房贷过程中，卖方往往需要花费时间筹集资金、到银行办理提前还款等，交易流程复杂，同时卖方在寻求社会“过桥资金”时也会增加风险。

但在实施二手房“带押过户”政策后，通过减轻“过桥资金”压力，降低了卖方交易成本和房源的入市门槛；买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。

“实现了原抵押注销登记和新抵押登记的无缝连接”，上述地产法务人士分析，该政策的安全之处还在于有第三方公证机构的加持，可有效防范交易风险。

以深圳为例，除了资金监管的核心流程外，还引入公证处公正提取业务，公证处的介入对各方资金流动具有一定保护机制，减少了因一方违约而带来的风险。

无锡的“带押过户”则开创了政府监管和全程免费的先例。其业务流程是，在买卖双方签订资金监管相关协议后，买方的贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并，最后归还卖方贷款、卖方收到余款，注销抵押登记。

同策研究院资深分析师肖云祥分析，“带押过户”政策的创新之处主要在于实现了便捷、高效和安全的属性。

便捷是指买卖双方只需在一个窗口提交一次材料即可，相关交易和过户业务便可完成；高效则是指此类业务在新政实施下可压缩至3天完成；从安全角度来看，全程交易均是在资金监管协议下进行，双方交易皆能得到保障。

最终落到市场，“带押过户”缩短传统二手房交易周期，加快存量房的市场流通。

对银行而言，从今年前8个月的房地产成交和居民中长期贷款数据来看，同比少增超过2万亿元，楼市需求低迷。在此背景下，银行作为抵押权人配合执行，可盘活闲置资金，同时提振房地产市场需求，促进二手房市场活跃。

不过，上述地产法务人士也认为，表面看该政策确实是多项利好，但大部分“带押过户”业务是以同一银行续贷为主，因此买方受利率优惠差等因素而增加购房成本也有可能。

而且，如何运用委托公证、公证提存等其他公证职能，实现二手房交易中的矛盾纠纷提前预防，真正确保交易安全并实现交易成本降低等问题，依旧面临较多需解决的现实问题。

作为今年一项促进二手房交易的政策，“带押过户”已经在多个城市落地。据界面新闻统计，截至目前，已有至少10个城市推出该政策，各地操作模式不尽相同。

以一线城市深圳为例，9月1日，深圳坪山推出“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式，在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管。资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产。

较早推出相关政策的济南，也在8月份表示推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，调整公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，为实现“用新贷还旧贷”、“带押过户”新流程的实施提供政策保障。

此外，银行直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。通过“一次申请、一个窗口、一套材料”实现还款、放款、登记“日办结”。

南京已明确全面推行该模式。9月16日晚间，南京市不动产登记中心官方微信号发布消息称，南京不动产登记中心通过与中国建设银行、南京银行等50余家银行共同合作，目前已完成全市158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿元。

9月17日，福州市不动产登记中心也宣布，已通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作，并于9月15日完成了首批政银合作“带押过户”项目。

无锡近日也宣布，无锡市区的二手房可以“带押过户”，无须提前还贷，无须垫付资金，可实现全程免费。

多地推行“带押过户”政策的背后，是二手房市场成交量和成交价格不及预期，仍延续着“以价换量”趋势。

单看8月，贝壳研究院数据显示，50城中超7成城市二手房成交量环比下降，杭州、南京等长三角城市以及成都、重庆等中西部重点城市成交量指数均下降。

价格方面，国家统计局数据显示，8月份，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比7月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比7月扩大0.2个百分点。

当前，“带押过户”正被视为二手房交易市场的“活水”，为房地产市场注入新的活力。但最终效力几何，尚需时间来验证。

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