楼市“松绑”，青岛等地为何反转？

作者：新浪财经

发布时间：2022-09-25 15:28

快照：

来源：中国新闻周刊

9月中旬以来，不少城市陆续出台楼市“松绑”政策。

在这一轮“松绑”中，宁波、青岛、苏州、济南、郑州等热点城市纷纷发布相应政策，全面（或部分）取消楼市限购政策。

比如，青岛9月15日发布的《我市动态完善房地产政策》中提到，二手住房不再限购。苏州9月14日传出消息，全市取消首套房限购，下辖的6区交易中心已开始执行该政策。

彼时，行业内不少声音直呼，“全面取消限购的大潮开始了”。

但不久上述两地相继撤回楼市“松绑”政策，引发广泛关注。

“松绑”力度远胜以往

与以往不同，此轮楼市“松绑”，有着显著的特点。

广东房产政策研究中心主任李宇嘉告诉中国新闻周刊，最近放开限购政策的城市，都是区域热点城市，不再是过去的三四线城市。

“这一轮放开限购的背景，主要是8月国务院常务会议明确提出各地可‘一城一策’，阶段性实施灵活的地产调控政策。”李宇嘉说。

对于这些热点城市而言，此轮放开限购的政策力度远胜以往。

据了解，宁波早在9月8日就已全面放开限购，家庭购房不再限制套数。虽然宁波的“松绑”没有公开发文，但根据当地房产交易市场具体执行的政策，在购房审核方面，宁波已经全面放开了楼市限购。

9月13日，郑州发布《郑州市公安局关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，进一步放宽中心城区落户条件：凡具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以申请登记城镇居民户口。

这意味着郑州成为国内第一个真正实现“零门槛”落户的特大城市。

此前，郑州楼市限购条件包括本市户籍的家庭可购买2套，单身可购买一套；外地户籍居民想要买房，需要在郑州缴纳24个月的社保或个税。一旦取消落户限制，相当于直接降低外地人在郑州购房的门槛。

苏州9月14日的“松绑”限购政策提出，非苏州户籍者在苏州六区（吴中区、吴江区、姑苏区、相城区、高新区、工业园区）购买首套房，无需开具社保证明或个人所得税证明，但限购1套。苏州本地户口的家庭，最多能购买3套。

9月15日，济南也发布消息，限购区域从此前的8个区调整为二环以内的历下区、市中区2个区。

值得注意的是，青岛、苏州很快撤回“松绑”政策，再现楼市政策“一日游”现象。

青岛城市景观。

青岛在发布楼市调控新政一天后，删除了“二手住房不再限购”字眼；苏州则在传出全面取消限购两天后出现政策反转，宣布继续执行限购。

重新调整之后，苏州的政策是：除吴江区开放限购外，其他五个区即吴中、姑苏、相城、高新和工业园区均恢复了此前的限购政策。

苏州相城区房管局工作人员表示，目前外地人购房还是需要6个月社保或者个税证明。

“松绑”与紧急撤回背后

为何这些城市大幅度“松绑”楼市限购？为何又在出台相关政策之后紧急撤回？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类调整说明政策放松过程中，各地担心出现炒房等市场乱象。

国家统计局网站9月16日公布的数据显示，8月份，全国70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数有所增加。

具体而言，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降的城市有49个；二手住宅销售价格同比下降的城市有61个；全国商品房销售面积同比增速为-23.0%。

地产市场的不振，直接传导到土拍市场。今年1~8月份，全国房企土地购置面积同比增速为-49.7%，而土拍市场又直接影响到各个城市地方政府的财政收入。

上述放开限购的城市也不例外。以青岛为例，其2022年第三批次集中供地于9月16日正式收官。在这次集中供地拍卖中，约85%的地块以底价成交，地块的整体溢价率低至1.14%，较今年的首轮和次轮集中供地均有下降。

从拿地房企来看，成交的30宗地块中，22宗地块背后有平台类公司的参与。

平台类公司一般是指由地方政府及其部门、机构等，通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立的，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。

比如青岛城投房地产开发有限公司，以6.90亿元的底价摘得青岛李沧区楼山二支路的一宗地块。青岛城投房地产开发有限公司的实际控制权，由青岛市国资委100%掌握。

此前，青岛市中心热门地块市南区CBD南京路1号，也以底价成交，拿地房企为青岛海诺建融置业有限公司。这家公司是青岛海诺投资发展有限公司的全资子公司，青岛海诺投资发展有限公司则由青岛市市南区财政局100%控股。

在不少业内人士看来，本地城投公司接盘的土地，实际上只能起到兜底作用。

根据中国房产信息集团（CRIC）统计，2021年至2022年集中供地项目的整体开工率为33%，而平台类公司拿地开工率只有16%。

“现在市场太差，很多地方平台公司拿了地也不敢开工，都在苦苦支撑。”有业内人士告诉中国新闻周刊。

上述业内人士还透露，周转率对于地产行业非常重要，如果拿地太久不开工建设，不能及时回笼资金，下一步不论对平台类公司还是地方财政，都将形成更大压力。

在市场下行趋势下，楼市全面放开限购也被不少城市寄予厚望。有分析指出，不少城市尝试通过放开限购，来缓解楼市下行压力。但另一方面，又担心相关政策的全面“松绑”引发炒房现象回潮。

“不排除各类政策放松过程中，可能会形成一些新的炒房现象，导致楼市调控出现新压力。”严跃进说。

事实上，在放开限购之后，不少城市的购房者都在“摩拳擦掌”。在苏州解除限购政策消息发布的第二天，有当地楼盘销售告诉中国新闻周刊，当天就接到了不少江苏省内和上海购房者的电话咨询。

8月5日，廊坊市政府宣布全面放开楼市限购，取消户籍、社保（个税）等方面限制性的购房条件。数据显示，此后当地新房成交量出现明显回升，特别是中秋节假期期间，不少燕郊中介都反映，来了不少北京的看房客。

“市区不放郊区放”

不过，李宇嘉认为，目前市场整体成交量仍旧低迷，原因不完全是限购政策造成的。在他看来，最根本问题在于供给端的风险冲击和需求端的预期不振，背后的原因是疫情叠加经济下行导致的收入减缓，以及潜在购房者对未来收入和工作前景不看好。

近年来，各个城市的政策，都力图在“房住不炒”与提振楼市之间寻找平衡点。

那么，该如何既强化“房住不炒”的基本定位，又在一定程度上提振楼市呢？

中国新闻周刊注意到，不少城市都选择了区域性放开限购这一策略。

比如济南，除了历下区、市中区实施限购外，其他区域或二环外不再限购。青岛则针对非限购区域，明确本地户籍和外地户籍都可购买3套及以上房产。

李宇嘉认为，热点城市主城区楼市目前的下行状况，本质上是阶段性的，因为主城区的需求比较集中，新房供应又偏少，回暖只是时间问题，分区域限购政策实际上起到一层“隔离”的作用。

“热点城市核心区域全面放开，买多少套都不限制，很可能造成房价短时间出现较大波动，与‘房住不炒’原则背道而驰。但城郊区域供应比较大，需求前景目前看并不乐观，这样的区域可以完全放开。”李宇嘉说。

严跃进也认为，近期放松限购的一个显著特征是“市区不放郊区放”。

李宇嘉说，政策不管怎么调整，“房住不炒”和不以房地产作为短期刺激经济的手段，始终是国家的既定政策，也是各地调控的原则。

不过，如何定义稳定的市场，需要合理的参照系。不少业内人士认为，目前的楼市不能只和历史高位的数据对比。

“最近五六年，楼市的销售量一直在历史最高水平徘徊。今年的销售量相比去年、前年有所下行，但相比2019年、2018年甚至2017年和2016年，依然在一个历史高位上，对不少城市而言，依旧是历史第三或第四的好成绩。”李宇嘉说。

严跃进则表示，未来放松限购政策，会更强调循序渐进的做法，而不是一次性放松到底。

作者：赵越

举报/反馈

反转：青岛回应“楼市松绑”：以正式通知为准

作者：乐居网济南

发布时间：2020-04-14 14:42

快照：

4月10日，由青岛市不动产登记中心、青岛市房屋交易中心联办的“青岛网上房地产网”发布了“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则，其中关于限购、限售的“规则”被外界解读为调控松绑，引起全国关注。

14日，事情出现反转：青岛市住房和城乡建设局官网发布通知，“征询意见期间网传的内容与本通知发布的内容不一致的，以本通知发布为准”。相关工作人员回应新时报记者称，此前为征求意见稿，活动规则以14日发布的为准。根据最新通知，活动规则取消了原先“限售期5年改为2年”“限购认定标准”等内容。

在青岛市住建局官网挂出的最新通知中称，根据《关于组织房地产开发企业 房屋中介机构参加“2020青岛百日万店消费季网络房展会”的通知》安排，经征询各方意见，形成了《2020青岛百日万店消费季网络房展活动规则》，现予发布。

征询意见期间网传的内容与本通知发布的内容不一致的，以本通知发布为准，请注意区分并遵照执行。

新规则共有7条，征求意见稿中活动规则原为9条。新时报记者对比两个版本后看到，新规则在表述上发生了很大变化，对此前引起外界热议的活动期间楼市限售、限购政策重新界定，并且删除了人才购房、外出求学在校生购房内容。

此前的征求意见稿中，在限售方面，活动规则第5条规定，“鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。”

而正式规则强调，“鼓励改善型住房需求，出售原有住房新购住房的，新购后家庭拥有住房不应超过2套，且出售的原有住房应取得《不动产权证书》满2年（2018年4月18日之后新购的住房仍需执行满5年上市的政策）。”对比之下，向外界传递了限售5年的政策仍未发生变化。

此前发布的“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则

在限购方面 ，征求意见稿第4条规则称“继续执行限购政策，但对由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算”，过去则“按其拥有一套住房计算”。这在外界看来是于房屋拥有套数方面进行了调整或放松，有突破限购之嫌。而在正式规则中，上述表述予以删除，强调“坚持‘房住不炒’定位，继续执行限购、限售政策”。

今年3月，青岛市住建局发布通知，将主办“2020青岛百日万店消费季网络房展会”，作为青岛市政府“2020年百日万店消费季”的重要组成部分，以此次网络房展为契机提振市场信心，恢复市场活力。参展企业为全市房地产开发企业、房屋中介机构，参展项目为取得商品房预售许可的新建房地产开发项目、二手房。

征求意见稿的规则发布后，外界认为有关条款是对限购、限售的变相“松绑”，有“示范效应”，尽管期限只有100天，其实是避免政策影响大。而今在引起全国关注后，青岛又撤了回去。今年以来，各地频频出现了楼市政策“一日游”的情况，此前河南驻马店、陕西宝鸡、浙江海宁等地放松楼市调控的政策均在引起关注后撤回。

最新活动规则：

1.按照消费季“商家优惠、政府补贴、金融助力”的要求，倡导参展企业开展打折促销、团购优惠、推出特价房、给予二手房租售交易佣金优惠等活动。

2.房地产开发企业、中介机构参加房展、开展各类优惠活动、房屋成交量高的，在本年度信用评价中分别予以加分。

3.依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，按规定享受税收优惠，承租人享受提取公积金支持。

4.坚持“房住不炒”定位，继续执行限购、限售政策。

5.鼓励改善型住房需求，出售原有住房新购住房的，新购后家庭拥有住房不应超过2套，且出售的原有住房应取得《不动产权证书》满2年（2018年4月18日之后新购的住房仍需执行满5年上市的政策）。

6.依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，可以按照规定享有基本公共服务，符合入学条件的随迁子女可以申请在青岛市按照有关规定接受义务教育。

7.网络信息平台应当核验房源信息发布机构资格、人员身份和房源真实性信息。对违规发布房源信息的机构及从业人员，网络信息平台应当删除相关房源信息并限制或取消其发布权限。

【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】

文章来源:济南时报

举报/反馈

大湾区首个严限购城市政策放松，多地松绑楼市箭在弦上

作者：凤凰WEEKLY

发布时间：2022-04-28 10:49

快照：

“五一黄金周”进入倒计时的时候，大湾区楼市的第一场暖风，从广州周边的佛山掩面而来。

4月26日晚间，坊间流传着一份佛山放松限购的通知。27日，佛山市住建局回应《广州日报》称，“从政策上来说是没有问题的，但目前相关业务系统功能还在进行调试，待调试完成后会正式对外公布。”

这算是间接承认，消息属实。 同一天，深圳放松限购的传闻被辟了谣，这已经不是深圳第一次被传政策松绑，此前流传的二手房参考价调整也未如期兑现。 对暖风的期盼，在多个城市涌动。 “地方管理者对后市的预判存在较大差距，对‘房住不炒，不以地产为短期经济刺激工具’的理解有较大不同。”广州房协专家委员邓浩治发文称。

空前压力

满5年的二手房不计入限购，是这份流传的《佛山市住房和城乡建设局关于有限存量商品住房政策的通知》里的关键信息。

这意味着，一大批房子过五年的家庭可以继续买房，释放了巨大的购买力。

“本次新政对于低迷的佛山楼市是一剂强心针，不仅有利于释放本地购房需求，也为外地购房人群到佛山置业开了一个口子，对于提升当前一二手房市场的交易活跃度无疑是有帮助的。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓称。

在此之前，佛山楼市遭遇了空前的压力。

一般来说，广州行情火爆时，佛山通常也会受到辐射，市场会跟着转好；而当广州调控政策升级时，购买力又会向佛山外溢，也就是业内所说的， “广州跌倒、佛山吃饱”。

但2017年，全国主流城市纷纷收紧调控，当年6月，佛山升级了二手房限购：非户籍在限购区域内购房，须提供2年内连续1年以上社保或个税证明，且限购一套。

广州对佛山二手房的购买力被锁在了门外。

在此次文件流传出来之前，佛山的限购政策是分区的。限购区域全在紧贴着广州的东部：禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇。

一家北方房企佛山公司的负责人告诉《凤凰WEEKLY地产》，东部的购买力主要来自广州。一名业内专家称：“临近广州的限购区域，多为广佛候鸟人群买房，部分是长期投资客。”

佛山限购升级后，购买力外溢到了佛山的非限购区域和属于广州的南沙等地。

2018年上半年，中原地产关于湾区九城购房客户来源以及构成分析显示，多个非限购区域异地置业比例上升。顺德容桂、三水西南和乐平等非限购区域，部分楼盘来自广州的购房比例超过六到七成。2017-2019年间，这些区域有效承接了限购镇街转移的外溢需求。

有意思的是，随后形势发生了反转。

2020年的最后一个季度，佛山全市一手住房成交量被广州超越，主要是缘于广州外围几个区域人才政策的放松，购买力开始回流广州。

“大中城市的有效市场边界持续收缩。”保利发展最新发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》提出了这一观点。

保利发展在白皮书中称：本轮限价叠加市场深度下行，大中城市的有效市场边界持续收缩。2017年外溢需求高位时，多数城市的市场边界大于行政边界；及至今年，多数城市的市场边界已明显小于行政边界，只有距离特别近的区域才会超出行政边界。

多重因素影响下，佛山楼市失去了大批“广州客”，压力倍增。

根据佛山房地产信息网统计，2021年新房网签102556套，合计面积1139.4万平方米，环比跌12.9%。对比近十年走势，2021年成交量为7年来新低，相当于跌回2015年前水平。

到2022年一季度，佛山的楼市仍未有起色。据克而瑞监测，今年第一季度佛山商品房网签成交面积356.37万平方米，同比下降19%，为近五年来同期倒数第二。同时由于网签均价较去年同期下滑了2000元/平方米，今年一季度商品房总成交金额458.66亿，同比降幅高达30%。

效果不能高估

业内不少人认为，佛山调控政策松绑，势在必行。

在此之前，佛山的房贷利率已经整体呈下降趋势，首套房利率普遍降低至5.6%，最低达5.4%；二套房贷降至5.8%，最低达5.6%。同时放款速度也有明显提高，多家银行最快放款时间为1个月。

但此次松绑限购的“疗效”还有待后市检验。

“现在购房者信心不足，松绑也难以支撑。大家受疫情影响，很多已是‘伤筋动骨’，先保生存再保住房。”一家广东开发商员工对《凤凰WEEKLY地产》说。

“即便有政策助力，佛山市场的复苏恐怕也很难一蹴而就。目前全国很多城市的楼市都面临着需求疲软和信心不足的双重考验，所以对于新政能在多大程度上调动购房需求还要客观看待。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓称，与以往湾区市场经常冷热分化相比，今天湾区基本上所有城市的市场都处于一个相对低位运行的状态，因此虽然佛山是第一个以较大力度打破限购政策的城市，也很难像以前一样形成“洼地效应”。

“要知道，包括以前经常到佛山扫货的广州客在内，大多数外溢需求的基础是对当地市场有一个好的预期，不仅仅是给房票就够了。”他说。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也持类似的观点：“释放需求要更加全面综合的政策。比如，加大财政补贴力度，税收减免力度，让新市民购置这类低价的存量住房，从而加速存量房流转释放改善型需求。另外，也可加速存量房老旧改造，补足配套短板，或转化为政府或国企统筹的保租房，从而渐进培育新市民住房消费潜力，这是房地产可持续发展的根本。”

不能再拖了？

就在佛山住建局确认文件真实性的不到半小时后，南京当地又出消息，部分银行调整首套房贷利率认定标准，结清贷款且名下无房可认定为首套。

一名深圳房地产业内人士对《凤凰WEEKLY地产》感叹：“这就是深圳现在最想要的。”

这两天关于深圳松绑的传闻，源自一张疑似贝壳的内部聊天群。该群内称，深圳即将放开限购限贷，其中有一条“有贷款记录还清按首付3成算”。

深圳贝壳随后辟谣：“经查实，网传截图内容为虚假图片且恶意造谣，贝壳深圳没有所谓的贝壳集团（深圳）高层群（436）。”

今年一季度以来，先是两会释放政策的积极信号，随后六部委发声，多方面支持作为国民经济支柱产业的房地产良性健康发展，明确表示要审慎出台收缩性政策。甚至连去年四季度刚要推出的房地产税试点工作也没有更新下一步。

截至目前，目前已有80多个城市出台楼市松绑或纾困政策，尤其是长三角各大主要城市，包括上海、南京、宁波、苏州、无锡等。

相比之下，大湾区唯一有动作的佛山，这次也是遮遮掩掩。先是官方回应放松限购的文件不属实，后又承认确实有文件，但还需内部调试。就连深圳此前流传力度更小的“调整二手房参考价”，也迟迟未公布。

但大湾区的楼市，压力已经在逐渐增大。

刚刚过去的三月份，据乐有家研究中心监控数据显示，粤港澳大湾区九城累计成交一手住宅31575套，同比下跌50%；五城累计成交二手住宅8613套，同比下跌73.6%。

今年一季度的三个月里，深圳全市二手住宅成交量均未超过2000套，2月更是创下了近15年的新低，不足1000套。

“深圳楼市政策松绑不能再拖了！”中国城市经济专家委员会副主任宋丁对《凤凰WEEKLY地产》称：“深圳目前还没有任何实质性官方消息，但估计近期应该有新政出来，只是松的程度应该不如传闻中的那么厉害。”

深圳乐有家营销总裁贺玲认为：“后续一线城市，比如深圳不排除有政策上的‘正常调整’或‘边际微松’，这对当前过度压制的需求释放是有帮助的，相信在刚需购房和新市民购房需求满足方面会有考量，预计年中市场会有复苏行情。”

举报/反馈

热点城市解除限购屡现“一日游” 楼市松绑有边界吗？

作者：新京报

发布时间：2022-09-19 23:13

快照：

热点城市楼市政策大尺度松绑仍在试探的路上。近日，苏州传出全面取消限购两天后出现政策反转，宣布继续执行限购；青岛在发布楼市调控新政一天后，删除了“二手住房不再限购”字眼。

往前追溯，苏州、南京曾放松“认房又认贷”政策，不过在舆论压力下，“暂缓执行”政策。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，短期来看，热点二线城市全面取消限购的可能性较小，预计更多城市或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式推进。

近日，苏州传出全面取消限购两天后出现反转，引发业界关注。 图/IC photo

前有南京后有苏州、青岛，政策松绑被“叫停”

今年多次进行楼市政策松绑的苏州，再次走在前列。

9月14日，市场传出消息称，苏州全市取消首套房限购，本地户籍居民在苏州六区（相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区）购房，无需提供社保缴纳证明或个税证明。苏州并未官宣发文，不过当地中介曾证实了该消息。

但两日后，这一政策出现反转，有中介表示，“根据最新通知，9月16日起恢复之前购房政策，需要提供三年内连续6个月社保或个税证明，相城区、姑苏区已执行。”

除了苏州外，青岛住房和城乡建设微信公众号在9月15日发布了《我市动态完善房地产政策》。其中提到，继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策；对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。但是，9月16日，该政策中的“二手住房不再限购”已被删除。

作为热点城市，苏州、青岛楼市政策上演“二日游”“一日游”并不意外。

事实上，苏州并非首次出现政策反转的状况。虽为热点城市，但在房地产政策调整上，苏州一直走在前面，出现多次松绑。今年4月，苏州宣布将二手房限售时间由5年改为3年；同月，对于首次使用公积金贷款的，个人可贷款额度从45万元提高至60万元、家庭额度从70万元提高至90万元。5月份，苏州宣布取消二手房限售政策，新房限售年限由3年缩短至2年，非本地户籍购房者的社保要求从24个月缩短至6个月。此外，苏州的首套房贷利率也率先达到全国最低水平。

8月份，苏州、南京政策调整祭出“大杀器”，两地传出优化或取消“认房又认贷”的消息，即结清贷款再购房者，首付比例最低可以降至30%。不过，在舆论压力下，苏州、南京“暂缓执行”政策。

对于热点城市南京来说，同样曾在限购全面松绑的边缘试探过。早在今年5月份，南京房地产业协会官方公众号发布消息称，为促进刚需群体合理购房，自5月20日起，南京市户籍和非南京市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明。这意味着，南京此前执行的二手房限购政策被全面取消。但是，这一消息“官宣”不到三小时便被紧急删除。

“房住不炒”下，热点城市全面取消限购可能性较小

二季度以来，各地的房地产政策松绑潮一直未断。根据中指研究院监测，今年以来，全国已有超过250个城市发布房地产相关政策700余次。

不只低能级城市放宽政策，包括武汉、郑州、西安、成都、长沙等在内的省会城市，以及南京、苏州、无锡等在内的热点二线城市，都加入到松绑潮中来。

但我们也注意到，在热点城市涉及到诸如“认房又认贷”最严调控政策松绑时，抑或是全面取消限购时，仍显得敏感，被及时“叫停”。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，非热点城市近年来供应量大，房价比较平稳甚至出现下跌，几乎没有投机炒作的属性了，但热点城市不同，之所以称之为热点城市，是因为这些城市很容易出现投资炒房的问题。同时，这些城市也是人口净流入城市，必须要坚持房地产调控的基本原则——房住不炒。

在陈文静看来，热点城市“取消限购”被撤回，进一步表明“房住不炒”仍是政策的底线。在各类限制性政策中，外地户籍限购是核心城市实现“房住不炒”的重要防火墙，短期来看，热点二线城市全面取消限购的可能性较小。

那么，热点二线城市的政策松绑尺度在哪里？陈文静认为，在限购解除方面，预计更多城市或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式推进。同时，结合8月底国务院常务会议提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策”的表述来看，未来二线城市下调首付比例、优化“认房又认贷”政策的可能性较大。

新京报记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 贾宁

举报/反馈

重重矛盾之下，2018年的楼市剧情要这样反转？

作者：郑州楼事

发布时间：2018-01-27 11:38

快照：

如果说刚刚走远的2017年，是剧情跌宕起伏的楼市政策调控年，那么如今我们眼前的2018年，无疑则是矛盾重重的反转年——从去年持续到今年的城市“人才争夺战”，楼市买卖泛起波澜；新年刚过兰州率先松绑限购，挑战政策红线；——这同时激发了人们无穷无尽的想象力：我们是不是被套路了？2018年楼市还会出现怎样的反转？

楼市买卖，剧情处处有反转，陷入剧情的潜在购房者，纷纷向自己发出了“买房还是不买房呢”灵魂般的拷问。

变相放松的调控

2017年12月23日，中国住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，今年将针对各类需求对房地产市场实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

“满足首套刚需、支持改善需求”的提出，让不少刚需和刚改置业者看到了希望。

然而随后到来的，是众多城市（变相）放松调控的消息。1月5日，兰州打响第一枪，正式在部分区域解除限购，合肥传出了“限价解除”的消息。

南京《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》，该意见明确提出：高层次人才在南京买首套房不再受户籍限制，且公积金最多可贷120万。武汉发布了《武汉市房票（人才住房劵）使用管理办法（试行）》公开征求意见。意见显示，非武汉市户籍个人凭房票可在武汉市范围内购买首套住房，持有房票的非武汉市户籍个人，可不受限购政策制约，购买首套住房。中专以上学历可落户郑州。凡是自愿迁入郑州市行政区域内城镇地区落户的中专以上毕业生、职业（技工）院校毕业生、留学归国人员和技能人才，都适用郑州新出炉的人才落户政策。在津就业并连续缴纳社会保险一年以上，在津连续居住半年以上并合法取得居住证，且本人或直系亲属无名下合法产权住房的，可在其长期租赁房屋所在地社区落集体户口。……

据不完全统计，今年以来，全国已有9个城市发布了引进人才的新政策，且均为热点城市。然而，对于这些城市来说，落户宽松”、“购房首套限购松绑”、“提供购房补贴”，不仅是为了能够吸引人才的到来和落户，也是变相地放松限购，吸引购房者。

在这样的环境之下，刚需购房者尤其进退两难——本以为经过一年的调控，可以准备出手了，可这些热点城市的“放松”（有人将此解释为“因城施策”），对于他们来说，感觉自己又被调控的决心戏弄了，担心竞争对手越来越多，往后是不是会越来越难买？

趋稳停涨的房价

除了调控上的矛盾，房价自然也是影响绝大多数人买房的一大因素。

经过2016年9月底以及2017年全年严厉的楼市调控政策，多个热点城市的房价已低于此前同期价格水平。但是此轮调控的范围并未辐射至全国，因此全国楼市房价分化现象较为严重，一二线城市普降，而三四线城市房价反而继续上涨。

日前国家统计局发布的数据显示，2017年12月，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落，12月份比11月份分别回落0.1和0.4个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月扩大0.4个百分点，二手住宅价格同比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅价格同比涨幅与上月相同，二手住宅价格同比涨幅连续5个月回落，比上月回落0.1个百分点。

一二线房价的稳控，对于终端潜在购房者来说，按理说是件好事，但是刚过去的12月，上海却出现了这样一幕——由于某项目2017年5月开盘时的价格在4.7万—7.1万之间，12月开盘的项目则降到了4.23万-7万之间。虽然只是微调，但一套房子总价也少了几十万。于是有业主来到售楼部进行维权。

虽然从上面的现场图片来看，并未真出现以往“砸售楼处”的现象，只是有人拉了横幅抗议，但也反映出了目前市场状况下大多数购房者的心态——房价上涨时，所有人都欢欣鼓舞；房价有丁点下跌时，就觉得自己掉入陷阱。

有人说，这是没有契约精神的体现，确实，市场经济之下，价格自然波动是正常合理的现象，房价上涨时开发商不会从中分一杯羹，然而房价下降了你就维权闹事，只允许上涨不允许跌，有违契约精神。

但扪心自问，如果是你花光全家的积蓄、背了一辈子贷款买来的房子，几个月后突然缩水几十万，你能够平心静气地接受吗？这就是大家俗称的“买涨不买跌”。

居高不下的房贷

除了一二线城市僵持滞涨的房价，高高上浮的利率也成了影响购房者的重要砝码。

2017年，在楼市调控的大环境下，个人房贷额度一直都很紧张，房贷利率全年呈上涨趋势。

进入2018年，央行行长周小川，罕见的表达了对居民杠杆率过快攀升的担忧。就在日前，银监会主席郭树清也提出要“抑制居民杠杆率”“继续遏制房地产泡沫化倾向”，并提出要坚决打好防范化解重大风险。

于是，自2017年下半年开始，房贷利率普遍上浮，二套利率也同步上调。以郑州为例，目前首套房房贷利率普遍上浮20％，二套房上浮20％-30％，房贷收紧的力度显然较去年四季度有所加大。

有专业人士分析认为，受当前金融机构资金成本不断攀升的影响，无论是同业存款利率，还是银行理财产品收益率，或者银行吸收存款的成本，都处于明显上升趋势，金融机构必然会提高房贷利率。

与此同时，目前楼市调控依然处在短期调控到长效机制的过渡阶段，各类新政接踵而至，多管齐下。可以预见的是，至少在今年全国两会前后，房贷利率保持现有水平是大概率事件，下调的空间比较有限。

按照业内人士的预测，2018年，从信贷方面来看，房贷利率的提升将是一个大概率事件。

除了飙升的房贷利率，1月13日晚，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》《进一步深化整治银行业市场乱象的意见》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》，明确了8个重点整治方面，给出了22条工作要点，违反宏观调控政策、影子银行和交叉金融产品风险等被列为2018年整治的重中之重。

据媒体统计，截至上1月19日，银监针对违规“涉房贷款”（包含信贷违规流入楼市、土地市场）的罚单已有13张，涉及国有大行、股份制银行、城商行、农商行，包括招商银行、中国农业银行、中信银行、上海浦东发展银行等。

这虽然从一定程度上抑制了楼市的投机行为，可对于手头本就不宽裕的刚需来说，加杠杆的成本会不断攀升，无论是首付还是月供的压力都增大了不少，造成了一定的伤害。

大嘴的买房意见

1.刚需抓住机会上车。虽然目前房贷利率看似不低，但对比之前20年的房贷利率，我们不难发现，这个利率已经算是相当低了，因为很长时间内的基准利率都高于这个数字。再加上调控并未真正放松，房价不会大起大落，如果你负担的起，早点上车好过错过这次机会，等不等得到下班车还不好说，更会被越甩越远。

2.改需置换要重质量。目前家庭生活条件的改善，以及二胎时代到来的影响，改善性需求正在逐步成为众多楼市主流之一。而对于改需购房者，不仅要提高对空间舒适性关注，同时也要关注项目的健康、教育、环境、保值升值空间等因素。因此在2018年买房时，最重要的不是数量而是质量，比如价格便宜的远郊项目，如果区域未来发展不具备安全性，不但可能影响房屋的溢价，还会造成房票的浪费。

3.至于想借买房发财的，大嘴劝你还是收手吧。“房住不炒”愈发深入人心的情况下，又被“抑制居民杠杆率”掐住了命门，长期看涨的一二线城市已早已没有你们的地盘，趁早撤离，识时务者为俊杰才是正确的选择。当然，如果你愿意去三四线城市帮助去库存，大嘴也不拦着。

最后，不管你是刚需还是改需，大嘴都希望大家能够做好功课，因为目前房地产市场调控政策不断，瞬息万变，而政策的变化也影响着市场的走向，所以想要买房一定要多多关注当下的政策，多听业界人士的走势分析和政策解读。但同时也要记得“尽信专家不如没有专家”，尤其是刚需，毕竟自身的需求才是重中之重。

举报/反馈

东莞土拍结果“大反转” 二轮集中供地市场出现回暖

作者：新浪财经

发布时间：2022-06-27 20:03

快照：

来源：证券时报网

证券时报记者 吴家明

与此前首轮集中供地的惨淡收场相比，东莞二轮土拍的热度出现明显变化。不仅如此，多个城市的第二轮集中供地出现回暖现象。

近日，东莞2022年第二批集中供地开拍，8宗地块涉及镇街包括南城、大朗、大岭山、松山湖、虎门和万江6个镇街，总出让面积33.7万平方米，总建面78.2万平方米。据悉，8宗地块全部成功出让，共揽金121.16亿元。其中，6宗宅地以底价成交，2宗宅地达到最高限价，吸引包括万科、华润、保利、招商等多家房企竞拍。其中，万科以46.93亿元竞得南城街道石竹路与元美东路交会处北侧2022WR009号地块，成交楼面价为20678元/平方米，溢价率14.5%，该地块起始价为41亿元。

与此形成鲜明对比的是，在今年4月进行的东莞首轮土拍中，由于开发商参与积极性不高，多宗地块竟无一人参与报价，最终导致有6宗地块在开拍前一天提前终止出让，仅剩2宗地块顺利成交。而且，从首轮土拍出让条件来看，东莞已经放松了部分条件。例如，此次推出的地块虽然限制了总价，但未限制建成后新房销售价格。

“过去几年的东莞土拍市场，深圳房企的占比越来越高。在东莞拿地也是上市公司做规模的方式之一。此前，东莞楼市调控多次松绑，毫无疑问会增加房企拿地的信心。”有房企投拓部工作人员表示。

对于今年全国首批次22城集中供地情况，中国指数研究院认为，22城共计推出涉宅用地469宗，供应建设用地面积2135万平米，推出规划建面4713万平米。最终成交397宗，成交规划建面3907万平米，首批次共计成交出让金4969亿元。回顾首批次集中供地，各城市间土拍热度仍有较大分化，单个城市内部分化亦较为明显。首批次土拍中仅有深圳、杭州等市场基本面强劲的城市整体热度较高，合肥、南京等房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升等正向结果反馈，但或有本次土拍整体土地质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。

而就在6月，中国指数研究院监测城市总体供应量环比增加，宅地推出量较上月增逾七成，整体成交方面量跌价涨，一线城市成交均价倍增。出让金总额较上月增逾六成，上海揽金近864亿元领跑，长三角地区宅地密集入市，占据出让金总额榜单八席。“第二轮集中拍地正在呈现回暖态势，一方面，销售数据总体是在改善，另外即使房企当前再困难，也还是要拿地，否则没地开发就等于主动减少了经营量，这是其发展的根本。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

举报/反馈

多地限购政策松绑！地产板块再度爆发，困境反转逻辑还能演绎多久？

作者：证券之星

发布时间：2022-04-06 16:11

快照：

4月6日，地产板块力挺大势。截止收盘，房地产指数大涨近3%。与此同时，房地产板块大涨也带动地产产业链板块集体走强，钢铁、建材等板块集体上涨。

具体来看，光明地产、中华企业、栖霞建设、中国武夷等近20只个股涨停。其中，中交地产已经连续7个涨停，股价再创历史新高；保利发展盘中一度涨超3%，最高价到18.88元，再创历史新高。

除了地产板块以外，还有去年最惨的板块“教育板块”也大幅上扬。板块内，全通教育20CM涨停，传智教育、学大教育、证通电子等多只个股涨停。

多城接连放松楼市调控

消息面上，近期多个城市放宽购房政策。兰州降低个人购房门槛，首套房贷首付比例最低两成，二套房贷首付比例最低三成；衢州取消限购、限售；福州、郑州、秦皇岛取消限购；哈尔滨和青岛即墨取消限售；大连则全面放开落户。

对此业内人士普遍认为，像大连、衢州、秦皇岛、兰州等市场信心尚未明显恢复、短期调整压力较大的城市，需求端政策放松力度加大，有利于促进合理购房需求的释放，平稳市场预期，对购房者置业预期改善、市场企稳复苏有积极作用。

事实上，早在去年12月份，国家对房地产的态度就已经发生转变了。2021年底，央行和银保监会联合出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目，及针对出险企业项目的承债式收购。

进入2022年以来，中央多次强调支持合理住房需求释放，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大。尤其是进入三月份，带有“暖意”的政策更多。3月16日，银保监会高层表示，要坚持“房住不炒”，持续完善“三稳”房地产长效机制。

与此同时，带有“暖意”的政策的效果也已经显现。据不完全统计，2022年以来，全国已有超60个城市放松了房地产调控政策，如下降首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等。

中信建投认为，此轮政策调整有望迎来全国范围内的需求端政策全面放松，将有效提振房地产市场信心、提升市场销售表现。国联证券也表示，近期，房地产政策宽松明显提速，在稳增长和低估值双重催化下，当前房地产板块仍有上行动力。

一季度楼市整体表现惨淡

虽然政策从2021年底就在吹“暖风”，但2022年一季度，楼市整体表现惨淡，成交量整体延续下行。

克而瑞统计数据显示，从成交数据来看，2022年一季度全国商品住宅成交规模为近年来低点，仅一线延续高热，二三线市场进一步下行。前2月133个重点城市商品住宅成交面积5490万平方米，较2021年和2019年分别同比下降42%和21%，月均较2021年四季度月均下降32%。

图表 170个大中城市新建商品住宅销售价格同比指数(单位：%)

资料来源：国家统计局

相比新房市场而言，2022年一季度二手房市场成交情况更加严峻，一线城市以及强二线城市成交规模均收窄至历史低点。

而这或许是由于房企信用风险事件。在多重因素造成的供需双弱格局下，房企在手现金不断消耗，信用风险事件不断演绎。在上述情景下，居民对于企业交房能力的产生较大担忧，更加倾向于观望阶段，房企销售更难、推盘更少，周而复始形成负向循环，使得新房销售持续不振。

此外，疫情也是导致新房市场不振的客观因素。疫情以来经济发展持续有压力，投资、消费均弱，居民对于就业稳定性和收入上涨的预期不足，叠加多数城市实际并未形成房价上涨预期，完全无房无贷的“纯刚需”购房人群(如毕业大学生)缺乏购房意愿和能力。

全面看好地产行业表现

展望后市，在稳增长的预期下，多家基金公司表示看好地产及相关产业链的行情。

中信证券表示，历史经验表明，房地产股的运行主要和政策预期相关，而不是和基本面相关。三月基本面探底，预计政策作用之下，基本面二季度起缓慢恢复。

中信建投表示，全面看好地产行业表现。目前地产行业整体估值仍处于较低水平，板块PB处于2014年以来12.8%的历史分位水平；保利、万科为代表的龙头房企当前估值，较前述三轮历史行情中最高估值水平仍有较大差距，开发板块有以下三大主线：

1)集中度提升主线，推荐A股：保利发展、招 商蛇口、南国置业、华发股份、建发股份、陆家嘴、上实发展、城投控股、金融街、城建发展、深振业A、滨江集团；港股：中国海外发展、中国金茂、越秀地产、旭辉控股集团；

2)混合所有制及民营房企信用修复主线，推荐金 地集团、绿地控股、金科股份、中南建设；

3)多元化业务价值重估主线，推荐A股：万科A、华侨城A、新 城控股、南山控股；港股：龙湖集团、华润置地。物管板块最差的时间已经过去，继续看好头部物企表现。推荐A股：招商积余、新大正；港股：保利物业、中海物业、华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务。

〖 证券之星资讯 〗

本文不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。

举报/反馈

楼市630大考差强人意，筑底之后走L型还是V型？

作者：乐居网

发布时间：2022-07-05 09:52

快照：

“从短期来看市场已经触底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。”在6月底举行的股东大会上，万科董事会主席郁亮如此描述当前的房地产市场形势。随即，6月的房企销售表现便印证了他这一判断。

6月30日，第三方市场机构克而瑞发布的销售数据显示，2022年上半年，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅高达50.3%，与前两月基本持平，整体处在市场底部。不过，细分到月度数据来看，销售亦呈修复的态势。6月单月，百强房企实现销售操盘金额7329.7亿元，同比跌幅为43%，较4、5月份近60%的跌幅有明显收窄。

在一些城市，政策释放出的友好已见成效，一二手房市场同时触底企稳，市场悲观情绪有所收敛。但是，城市之间和企业之间的分化却更为剧烈，有的项目摇号热销，有的项目依然门庭冷落，尤其爆雷房企所属项目，几乎被购房者无情抛弃。

市场共此凉热已成历史。房地产行业剧烈变革之下，积重难返的一批房企仍然躺在ICU中等待救援。过去，政策的每一次刺激都能拉动房地产攀登新高，如今，市场已现暖意，奇迹之光会否再度照拂这个辉煌了近20年的行业？

楼市开始收回失地

单从数据上看，房企的销售状况出现了阶段性好转。

据克而瑞统计，TOP20房企前5个月的同比销售跌幅动辄超50%，6月份则有半数房企的同比跌幅缩小至40%以内，尤其值得注意的是，有5家同比数据在6月份转正，其中滨江集团、华发股份、越秀地产同比增幅分别为28%、42%、108%。

华东房企一位内部人士向第一财经表示，2021年6月份是整个房地产行业的销售高点，集团在去年同期的高基数之下，当月同比跌幅仍较为显著，不过“环比表现比市场预期强。”

据克而瑞数据，百强房企的销售操盘金额单月业绩规模环比大幅增长61.2%，远超5月份5.6%的涨幅，连续两个月为正。

多位受访房地产业内人士向记者传达了类似的信号：“6月份市场明显好于前几月，个别项目开始热销。”

月度环比表现的趋势则更为明显地体现出近期的房企销售的变动。

这样的趋势性变化，亦可从市场布局较为广泛的头部房企身上得到印证。第一财经记者对比2022年上半年的销售数据发现，碧桂园、万科、保利三家房企的环比跌幅在2月份时约为-11%，4月跌幅扩大至-20%以上，到5月份则转跌为升，直至6月份万科、保利销售的环比增长约34%，碧桂园也增长20%以上。

房企端销售的好转，与市场层面的修复步调一致。据克而瑞数据，6月份，重点30城成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%。其中，一线城市市场最具韧性，成交环比增长85%，同比跌幅收窄至17%；26个二、三线城市市场整体回稳，成交环比增长24%。

这其中，长三角地区市场更具弹性，上海购房需求回补，6月上海新盘平均去化率高达85%，“日光”占比近7成；苏州、南京等城市成交放量，环比涨幅超30%。

有苏州房地产业内人士向记者表示，成交确实有回暖的迹象，“6月案场成交基本上上涨了三分之一，”除了过去积压的成交集中释放之外，太湖新城等板块限价有所上涨，亦推动了成交表现。

同时，随着限售、限购等调控政策的松动，苏州二手房市场也呈企稳之势，截至6月26日，苏州二手房成交量环比增长超4成。“二手房预计可以达到去年6月份水平了。”上述苏州市场人士表示。

苏州二手房市场表现或许是全国不少城市的缩影。据贝壳研究院数据，在各大城市降首付、取消认房认贷、下调房贷利率等因城施策的背景下，5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。

其中，长三角城市群中的南通、合肥等城市市场率先复苏；大湾区的深圳、东莞等城环比增长势头比较明显，在底部酝酿复苏的动力；太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量同比增长。

“二手房的上涨会推动新房的上涨，一定程度上算是新房回暖的前兆。”某第三方机构房地产市场分析师向记者指出。

上述华东房企内部人士也表示，“6月主要是一二线城市的回暖明显，三四线城市还需要时间，五六线会比较难。”

尽管区域表现有所分化，不过业内对房地产行业接下来的表现仍抱有期待。“最坏应该就在二季度了。”某长期跟踪房地产行业的投行人士认为。

政策仍有发力空间

楼市的回暖，与各地密集出台的政策松绑紧密相连。可以说，2022年上半年的楼市调控政策遍地开花，“工具箱”打开的丰富程度也远超2021年。

据中指研究院监测，上半年超180省市优化调整房地产政策，政策出台频次近500次，近两个月因城施策加快，城市明显向二线城市扩围。

各地争相刺激楼市，根源在于作为国民经济的支柱产业，房地产行业稳定健康发展，具有不可忽视的重要意义。而“稳定”的题中之义，便是扭转持续大半年的市场下行颓势，为合理购房需求的释放提供空间，破除一些已不符合当下市场的政策限制。

4月29日召开的中央政治局会议，被业内视为今年楼市调控的重要分界点。在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，在此之前，楼市政策处于非热点城市小打小闹、热点城市边缘性行走的阶段。会议后，救市政策明显增加，力度也在加大。

从5月份开始，部分城市开始出台稳经济纾困措施，楼市松绑政策也密集释出。“工具箱”中的内容包括降房贷利率、降首付比例、公积金利好、放松/取消限售、放松/取消限购、购房补贴、支持多孩家庭购房、落户放松、房票、以租换购等。

5月20日央行定向降息，是今年调控的又一重要节点，全国性的市场纾困政策被祭出。因5年期LPR基准和首套房利率下降，市场情绪确实得到一定程度的提振，比如救市力度较大的郑州，一揽子调控政策出台后，市场表现立竿见影。

目前来看，楼市已局部回暖，只是离真正的全面繁荣仍存差距，尤其一些根本性的沉疴旧疾尚未找到合适的解药，比如房企资金问题仍旧严峻、企业投资开工力度不足、购房者观望情绪严重等等。

不过，在分析人士看来，目前针对房地产的政策环境依然趋严，如果市场无法有效提振，工具箱中依然有可以选择的余地。

据诸葛研究院研究报告，本轮政策虽然覆盖城市广、调控频次较为频繁，但均是在之前几轮严控基础上小幅松绑，政策门槛较之前仍处于较为严苛的阶段，如当前仍有约40个城市执行限购限售，一线城市也并未对限购政策进行调整。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平近日也发文表示，2012年～2013年和2014年～2016年期间，房贷利率下调最大幅度分别高达142bp和244bp。2022年一季度末，个人住房贷款加权平均利率出现下调，但较去年年末高点仅下调14bp。在放松限购限贷层面，仅三四线城市、个别二线等出台相关政策，并无全国层面的政策出台。

连平表示，在2021年至今的下行周期中，房地产调控的放松仍然以地方为主，全国层面仅央行下调房贷利率下限。在坚持“房住不炒”原则下，房地产政策将坚持“因城施策”，预计本轮政策放松力度将介于2014年～2015年和2018年～2019年之间。

中泰证券认为，在疫情对推盘影响逐渐消除的背景下，房地产调控政策持续宽松，将带来需求端的持续环比改善。但受制于土地市场拿地下滑、重点区域库存有限，市场复苏速度相比历史周期较慢，相较历史V型复苏的过程，本轮将呈现“弯钩”型复苏。

房企的日子依旧煎熬

市场上暖意已现，但房地产企业状态似乎并没有明显好转，资金焦虑仍旧压迫着多数公司以及从业人员。

目前，多方数据显示6月新房市场有修复迹象，5月时也有5家上市房企示范性发债，但民营房企的总体情况仍然不乐观，没钱拿地、没钱开发成了普遍现象，房企员工自然无活可干、坐等被裁。

“6月30日对地产人来说是个忐忑的日子，过去这一天要进行年中业绩盘点，而现在谁也不知道裁员会不会降临到自己身上。”王昊是上海一家老牌本土房企员工，这家房企于6月中旬对内宣布开启“630大裁员”。

王昊在地产行业已经十余年了，过去一年，虽然收入大缩水，但他庆幸自己还保有一份工作。最近房地产行业裁员潮又起，王昊总觉得自己迟早“被优化”。

苏文是另一家总部位于上海的闽系千亿房企员工，公司早就停止拿地，近期负面传言不断，“630裁员”在苏文预料之中。

最近苏文接到已经离职的前同事发来的：“各大房企即将进行630大裁员，仅是华东已经确定有4家房企，如果各位伙伴有赔偿问题欢迎咨询我，可接受付费委托。”苏文感叹前同事的新副业太过荒诞。

自去年下半年开始的房企资金焦渴，延续至今已近一年，这一症结已经拖累了房地产产业链的正常运转，拿地规模、施工进度、偿债计划、人力薪酬……每一个环节不同程度遭受冲击。

比如投资拿地方面，上半年试点集中供地的22城全部完成首批次供地，许多城市第二轮供地也已开启，多数土拍中民企依旧缺席，深圳、南京和苏州出现“民企零拿地”的情况。

在施工进展环节，据克而瑞统计，截至2022年一季度末，去年一二三批次出让土地的开工率分别为37%、16%及3%。去年集中供地22城合计出让2111宗地，仅有21%的项目真正动工。

作为资金密集型行业，过去房企高度依赖杠杆扩张，但举债终要偿还，在债务高峰到来之际，房企的债务兑付现状已是一地鸡毛。根据中金公司数据，今年前5月有25支境内地产债展期。而克而瑞数据显示，今年6月-7月，200家核心房企境内外债券到期规模总计达1755亿元，其中民企到期债务占比达到67%。

截至目前，公开宣告债务违约的爆雷房企接近30家，虽说他们都称要“积极自救”，但目前效果有限，绝大部分其实已经在“ICU病床”上躺平。躺平固然可以暂时不偿债，但副作用同样难以承受，其中最直接的后果便是重挫楼市消费者信心，公司销售断崖式下滑，经营现金流入几近停滞，让公司真正陷入恶性循环。

今年上半年虽然有5家示范民企境内发债，但更多急需资金的民营房企得不到类似机会，不得不去找更贵的钱来解决当下危机。比如6月24日雅居乐宣布通过夹层融资获得8.94亿港元，利息成本高达20%。

对于当下的不少民营房企而言，高息举债无异于饮鸩止渴，但如果这杯毒酒现在不喝，立刻就要渴死。更为重要的是，已经爆雷的房企，连高息举债的机会都没有了。随着市场的好转，一些房企开始通过资产处置缓慢回血，而一些债务高且资产成色有限的房企，将无法实现自我救赎。

郁亮在日前的股东大会上表示，目前中国的人口状况、人口结构、收入水平以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化，行业要进入新的发展阶段，所以房企不能够再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。

按照郁亮的说法，房地产市场已经来到了底部，但房企很难期望再来一次“V形反转”，未来的市场更可能是“L形”。去年全国商品房销售额接近18万亿，在房地产行业进入新的发展阶段之后，规模将可能维持在10万亿级别。接下来房企能做的，就是在10万亿市场里找机会，不管未来的道路有多么艰难，只有走下去才会有出头之日。

【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】

文章来源:第一财经中国房地产金融

优质内容推荐

佛穗莞城际有望年内开工！将在东莞设8大站点！香港城市大学（东莞）首栋建筑封顶快看！稻香路南段东侧几宗地块详规出来啦

举报/反馈

广州到底什么时候出稳楼市政策？

作者：邓浩志

发布时间：2022-05-11 16:11

快照：

文｜邓浩志

过去一个月，长三角重要城市都出台了一轮楼市松绑政策。而过去一周，苏州、南京、扬州等城市已经出台第二轮救市政策了。为什么广州至今也没有动静？为什么佛山说好了迟点发布，又迟迟没有发布？

中证报：楼市银四月成色不足

4月份的统计数据陆续出来了，无论是销售还是拿地，全国楼市都没有小阳春，都没有回暖……而这轮楼市政策反转，已经有一段时间了，但市场却在低迷中经历了两个阶段：

第一阶段是去年四季度，支持政策主要靠“喊”。高调提出要支持楼市，要支持问题房企。但整个四季度，除了加快购房者贷款的放款速度外，实际内容基本什么都见不到。于是房企继续爆雷，市场继续下滑。

第二阶段是当前，主要以各地方出台中度和轻度刺激政策为主，配合高调的回暖宣传。目测已经有点效果了。房企债务问题似乎已经有所缓解，某些地区的成交量也开始有所回升。但整个楼市还未能实现预期中的企稳乃至反转。部分城市和板块五一期间仍没有止住跌势。

我预计，还会有第三阶段的楼市刺激政策。即全国全面松绑楼市，部分城市松绑政策加码，使出中高强度的刺激手段。时间上，估计6月前后就会展开。现在形势是拖不得，毕竟此前再次强调了，今年GDP要保5.5%的增速。

广州“五一”楼市，低迷中竟然有爆点

这几天，广州及周边不少楼盘发“喜报”，说“五一”热销多少多少。其实，除了核心区几个早就拥有极高关注度的明星盘之外，90%的楼盘表现都不如人意，甚至可以用失望来形容。尤其郊区楼盘，继续冰封~~~

市场整体低迷甚至无需看具体成交数据。就看一点，广州本土某大房企，部分市区楼盘都已经采用“无忧退房”政策进行促销了。也就是在指定时间内（2个月左右），如果反悔，你交了的定金和一部分首付可以全款退。首付都可以退，可想而知是卷到什么程度？市场真这么火爆，谁还用这么折腾人的政策？不过尽管市场低迷，但赤沙TOD项目仍然热销，开盘当天就去化超过9成。要知道，市场就是这样，一个单价超10万元每平的高价项目热销，一堆单价才2万元的郊区盘，完全无人问津。

赤沙TOD项目热销，会否使得广州楼市松绑泡汤？

一个楼盘卖得好，本来没有什么，甚至在这么低迷的时候热销，反而是件难得的事。不过这个项目有点不同，可能会引发一定的负面效应。

1、单价破10万/m，仍然热销，会否使得相关部门认为广州楼市，普遍仍然很好？广州消费力依然很强？广州购买力十足？既然市场不算低迷，是否“躺平”即可，无需什么稳定楼市的政策？

2、这两百多套高价单位集中签约，势必拉升全市均价。

统计局数据显示，广州今年1~3月份，房价仍然录得上涨，而且涨幅不低。这个我之前解释过，既有限价放松之后的结果，也有高价盘限签放松之后的结果，并不是实际涨价。相反，最近因为市场不景气，反而很多楼盘都在打折促销。如果全市均价持续“攀升”甚至某些月份“大涨”，统计局乃至管理层是否也会产生广州房价过快上涨的错觉，或者因此广州不敢再出台相关支持楼市的政策？

举报/反馈

“330新政”松绑满一季度 广州公寓市场逐渐复苏

作者：乐居网

发布时间：2019-05-28 08:28

快照：

自去年12月广州公寓限购松绑，330新政前出让的土地公寓可卖个人后，已经经过了一个季度的时间，公寓市场到底怎么样了？

想当初，公寓受到330新政新政重锤一击，成交量一跌到底...尽管去年年底政策松绑，但可以预见的是，再也不复那种有月成交量突破6000套的盛况了。

我们先来楼市半月谈，看看5月上半月公寓卖得怎么样。

5月公寓供应1535套 全部来自黄埔

据克而瑞数据显示，5月上半月，广州一手公寓成交均价为16710元/平米，环比上月同期跌了5%，成交897套，环比4月同期，下降9%，不过相比去年5月的上半月的372套，同比大涨了141%。看来去年年底“330新政”松绑以后，公寓的日子好过了不少......

除了成交量外，5月上半月公寓的供应量为1535套，供应面积7万平。货量（数据截止至5.17）几乎全部来自一个区，那就是黄埔区。其供应主要来自区域内的两个项目，分别为合景天峻广场（971套）和佳兆业城市广场（564套）。

另外，5月各区成交面积方面，南沙和越秀成交面积一样多，均为9.6万平。其中南沙的成交主要来源于区域内多个项目，包括中交汇通中心、南沙海珠湾、南沙滨海花园等项目，成交量在30-40套左右。花都区的成交主力则是广州国际空港中心。

黄埔次之，排名第三，成交了9.4万平。而成交了5701平方米的合景天峻为成交大户。

从5月上半月广州一手公寓TOP10排行来看，受欢迎的公寓基本都集中在南沙、花都等区域。黄埔全靠合景天峻广场这个楼盘才得以撑起一片天，一个楼盘顶南沙三个，主要原因还是其价格相对其他公寓来说较低，入手门槛也相对较低。

一手公寓：330新政松绑后成交回暖

看完5月上半月的公寓情况，我们再来综观近一年公寓的成交，“330新政”松绑前每月成交除了6月份成交量突破3000外，其余月份成交量均在2000套以下，到了10月当月更达到了低谷，成交仅955套。

注：2019年5月为上半月数据

但是新政松绑后包括当月开始，成交量便开始大幅上升，2018年12月成交3714套，是近1年来的高峰，其余月份除今年2月外，成交也都在破2000+。4月成交了2628套，5月呢？按上半月的897套来推算，想要破4月的2628套，还是有点希望的，毕竟4月公寓也是下半月才开始发力。

成交一片逐渐回暖，均价情况又如何？

成交均价：以12月为拐点 先抑后扬

5月上半月，广州一手公寓成交均价为16710元/平米，环比上月同期跌了5%，跌幅不算大。不过虽然本月价格有所下跌，但从去年12月以来，公寓价格整体趋势是上升的。可以看到近1年来公寓的价格以2018年12月为拐点，先是下降，而后慢慢上升。

注：2019年5月为上半月数据

纵观近一年，除了去年5月（当月价格被天河区恒大珺睿房价拉高）外，广州一手公寓的成交均价都在1.3-2.1万/平米之间徘徊，其中，2018年12月达到了最低的13797元/平米，最高的是2018年7月的20592元/平米，因此，相对来说，今年5上半月均价虽然在短期内有所下跌，却仍处于近一年的中游位置。

新政松绑后供求反转 供求比从2.69到0.2

克而瑞数据显示，5月上半月，广州一手公寓供求比在1.53！按照供求比越接近1，楼市供求就越平稳的规律看，这个1.53还算是比较中规中矩的供求比……

注：2019年5月为上半月数据

我们再来看近一年，广州一手公寓供求比是怎样的。

2018年5月-2019年5月，330新政松绑以前，广州一手公寓供求比均在1.2-2.7之间上下波动，其中多个月份的供求比为2.33、2.57、2.69等，严重的供过于求。而新政松绑后，供求就一下子反转了，一下子从11月的2.69，变成了0.2、0.23，甚至2月份基本没有公寓供应！直到现在的4月份、5月份供求比才慢慢上来（PS：5月数据才过半，后半月成交还是会有所增加的，如果按照4月下半月成交发力的状态来看，供求比还会持续下降）。

从目前来看，广州公寓市场无论是成交、均价或者供求比，均比“330”新政松绑前情况要好，成交回暖、价格提升、供求反转，可以说广州公寓市场虽然比不上16、17年的火热，但也在逐渐复苏。

【关注百家号乐居买房，掌握购房好时机。】

举报/反馈