9月底，三个稳楼市大招连发！专家解读

作者：京报网

发布时间：2022-09-30 21:20

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9月30日晚，中国人民银行官网发布消息称，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

值得关注的是，此次政策是继央行“部分城市首套住房贷款利率下限阶段性放宽”、财政部“居民1年内换房可享个税退税优惠”后发布的。

新华社资料图 图文无关

易居研究院智库中心研究总监严跃进解读表示，此次政策说明当前对于公积金贷款利率，监管层也积极开展下调操作，体现了公积金贷款利率降息的导向，是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策。此次公积金贷款利率下调，主要是针对刚需购房需求的，即对于首套个人公积金贷款落实了宽松的政策导向，体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。

严跃进分析，此次政策充分说明，公积金落实了更为宽松的政策导向。商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降。公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显。

“此次公积金政策和央行昨日政策、财政部今日政策一起，形成了9月底三个稳楼市大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。”他表示。

就在9月29日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对购置住房者的个人所得税优惠作了规定，符合条件者“全部退还已缴纳的个人所得税”。

来源：北京日报客户端 | 记者 潘福达

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零门槛！又一特大城市全面放开落户，多地“抢人”政策频出，激活更多购房需求？来看专家解读

作者：证券时报

发布时间：2022-09-24 20:25

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点蓝字关注，不迷路~

9月24日，“多个特大城市开放落户”的消息一度冲上微博热搜。近段时间以来，多个特大城市放开落户门槛，在各地“抢人才”的背后，相关政策对房地产市场也将产生影响。多地放宽落户条件近日，郑州市公安局就《郑州市公安局关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》公开征求意见，其中提出进一步放宽中心城区落户条件。凡在郑州市中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所(含租赁)的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在郑州市申请登记城镇居民户口。根据第七次全国人口普查数据显示，2020年郑州市常住人口比2010年增加397万人，增长46.07%，常住人口总量达到1260万人。与此同时，郑州所在的河南是我国户籍人口第一大省，在市场人士看来，未来郑州人口的增长空间仍很大。除了郑州，大连、济南和昆明等大城市也已全面放开落户，更有城市祭出“零门槛落户”的大招。例如，大连市人民政府日前印发关于全面放开落户条件的通知，全面放宽个人落户学历和年龄限制。中职学历以上取得职称的专业技术人员、高校和中等职业学校在校生、有缴纳社保记录、拥有合法产权房屋等均可落户，大连户籍人员的父母、配偶、子女也可投靠落户，几乎实现“零门槛”落户。值得一提的是，有一线城市内的部分区域也开始实施差别化入户政策。例如，今年6月广州正式印发《国家城乡融合发展试验区广清接合片区广州（片区）实施方案》，将在花都区、从化区、增城区建立城乡有序流动的人口迁徙制度。其中，包括进一步优化入户条件，降低城镇落户门槛，建构分类弹性落户机制，坚持存量优先原则，逐步取消重点人群落户限制。此外，上海优化了早在2019年执行的临港新片区人才住房政策，将原来的购房资格确认函改为人才住房政策认定函，有效期延长了一倍，同时将区域工作时间由“一年以上”缩短至3个月或6个月，这也意味着更多符合条件的人才具有了购房资格。“抢人”政策频出人才是城市创新最核心的要素，引进高质量人才有助于提高城市竞争力。近年来，城市之间的“抢人大战”愈发激烈，城市纷纷根据发展规划调整落户政策，向各类人才抛出橄榄枝。在业内人士看来，“零门槛”落户只是一个开始，如何把人留下来更为关键，真正比拼的是城市的综合实力。如今，新一线城市的发展蒸蒸日上，具备居住环境相对舒适、交通更便利、生活成本更低等优势，其人口虹吸效应更明显。例如，2021年广东21个地市中人口增量最大的是佛山，达到了9.38万人，超过广州7.03万人。东莞以5.32万人的增量拿下季军，超过深圳4.78万人。今年7月份，国家发改委印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》要求，深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。此外，许多城市对非户籍人口的购房政策也逐渐放松。近日，济南为进一步支持刚性和改善性住房需求，再一次优化非济南市户籍家庭购房条件。针对限购政策，济南将“非本市户籍家庭需在我市缴纳个人所得税或社会保险近2年内连续1年，大学学历以上购房者，缴纳社保满3个月购房”，调整为“非本市户籍家庭在限购区域内购房的，需满足在本市累计缴纳6个月个人所得税或社会保险的条件；大专（高职）及以上学历购房者，需累计缴纳社保满3个月”。激活更多购房需求？目前，对于差别化入户政策，市场的意见不一。有观点认为，从商品房的购买力来看，学历人才增加一定会带来购买力，但这种效应在当期是看不出来的。也有观点认为，差别化入户政策虽然并非针对楼市，但是利好市场，无形中化解了部分人群的“楼市限购”，叠加购房利率下调等调控措施松绑，将有利于激活更多的购房需求。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“政策放松呈现一些新特点和新趋势，从金融到非金融政策，从三四线城市到一二线城市，调控方向明确、覆盖面更广。此类落户政策正好处于当前房地产政策放松的阶段，使得购房的门槛降低，促使购房的意愿能够更容易释放，进而带动市场交易。”严跃进还指出，“从城镇化城市发展角度来讲，放松落户是一个大的方向和趋势。政策的宽松对市场和购房者都有积极作用，但后续要防范企业对落户的炒作，或市场违规乱象的情况。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为：“当前松绑政策对销售的刺激力度明显减缓。目前，楼市最主要的问题是高房价下供需不匹配。由于市场对未来楼市的前景预期不太乐观，购房意愿不足；而新市民和中低收入人群，由于高房价和收入限制，难以支撑市场。”

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重磅！央行下调个人住房公积金贷款利率，专家：三个稳楼市大招齐出，提振四季度房地产市场行情

作者：金融界

发布时间：2022-09-30 21:44

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来源：金融界

金融界9月30日消息 今日晚间，央行发文称决定下调首套个人住房公积金贷款利率。自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6％和3.1％。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025％和3.575％。

本次政策是近期央行房贷利率下限自由下调、财政部换房免个税政策后的第三个大招。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，此次政策说明，当前对于公积金贷款利率也积极继续了下调操作，体现了公积金贷款利率降息的导向，是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策；公积金贷款利率下调，主要是针对刚需购房需求的，即对于首套个人公积金贷款落实了宽松的政策导向。也体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。

从政策意义来讲，该政策充分说明，公积金也落实了更为宽松的政策导向。1）商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降，所以必须降息。2）公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。3）公积金此次政策，也可以和其他政策叠加，客观上对于一些改善型购房需求的释放也具有积极意义。4）此次公积金政策和央行昨日政策、财政部今日政策一起，形成了9月底三个稳楼市大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。

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楼市连发3条新规，有房者该了解：稳楼市要“放大招”了？

作者：每日房说

发布时间：2022-08-28 22:30

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时至今日，很多专家依然在劝告人们赶紧买房：

比如北师大教授董藩，就经常说出让人“耳目一新”的购房观点。在他看来，要让年轻人买得起房很容易，只要多贷款就行，建议贷款期限延长到40年。因为董教授认为，如果买房不趁早的话，将来可能会更加买不起。城市化红利依然是房地产上行的强有力支撑，未来像北京、上海等这样的大城市，几十年后房子的价格或超过80万元/平米。

作为一名购房者，在过去10年里，如果真的听信专家们的观点，可能真的早就实现了买房梦，同时为自己的资产带来了可观的收益。然而时间进入2022年下半年，今后的房地产走势还会有如此的“增长潜力”吗？种种信号都给出答案。

1，销售承压，38亿平米楼市卖不动

国家统计局数据显示，7月末，商品房待售面积54655万平米，同比增长7.5%。这7.5%的增幅里，住宅占据绝对大头，其中，住宅待售面积增长14.1%，办公、商业仅小幅上涨。不过，跟真正等着卖的房子比起来，5.4亿平米算不了什么。

克而瑞的报告说，截至7月末，广义库存达384703万平方米，较上月微增0.22%，同比上涨1%。这里的广义库存，包括了没有动工的宅地、已经动工但没有拿销售许可证的楼栋，以及正在销售的房子。

当然了，只要房子能很快卖完，再多库存也不是事，但从库存分布来看，消化掉这些房子没有那么容易。数据显示，全国库存消化周期19.01个月。其中一线14.71个月，二线17.25个月，而三四线城市的去化周期已经达到22.45个月，处于高位持稳，按现在的销售速度，将近两年时间，才能把三四线城市的房子消化完毕！然而现实是，福清、北海、呼和浩特、铜陵、哈尔滨、烟台、兰州、梅州等8城，去化周期显著高于40个月，短期内很难卖完。

2，躺平摆烂，房屋新开工面积、竣工面积双双下降

数据显示，1-7月房屋新开工面积下降36.1%。其中，住宅新开工下降36.8%。房屋竣工面积下降23.3%。其中，住宅竣工下降22.7%。为什么说房屋新开工、竣工面积的下降，应该引起我们的警惕呢？与今后的房产走势有什么影响？

原因不难理解，近几年房企不看价格拿地，在开工满足预售条件之后，迅速将销售回款投入到下一个项目中，以至于有持续不断的新楼盘开工，这就是所谓的“高周转”。如果房子能及时交房则能维持循环，一旦钱的周转出现问题，必然会影响之前预售楼盘的施工进度，进而推迟交楼。所以，房屋新开工、竣工面积的下降，只能说明：房企现金流吃紧，交房速度下降，只能减少新开工。

现阶段的房市如此之“凉”，是什么原因导致？房说君认为，根源还是在于“没钱了”：

官方数据指出，当前房地产投资、销售、关联房地产贷款，几乎全线下滑。1是房地产开发投资增速从4月转负之后，跌幅不断扩大，到7月-6.4%；2是销售增速从2022年就转负数后跌幅不断扩大，前7月成交面积-23.1%，销售额-28.8%；3是房贷数据，二季度新增个人房贷款仅200亿，新增人民币房地产贷款-1105亿元。具体到7月，住户贷款增量同比减少2842亿元，其中，短贷增量少354亿元，中长期贷增量少2488亿元。

“没钱了”影响有多大？在2021年以前，很多人可能都相信房市“大而能不倒”。毕竟每年卖17亿平米的房子，成交额突破17万亿，万亿级的土地收入，关联上下游几十个行业，还有几万家开发商，年销售额都是几千亿起步。

按照这样的趋势和体量，放心买没问题。可现在呢？房企停工推迟交楼、债务违约、暴雷跑路不再是个例，房地产的不景气，就连提前还款的人也越来越多。这一部分人群或因为担忧未来收入和工作存在不确定性，或因为存量贷款利率没有优惠，想办法止损。总之，面对种种不确定性，影响了居民的置业信心，也隔断了企业发展市场的预期。

唤醒楼市信心！8月起，高层态度也出现3大“反转”

1，央行对金融措施的态度反转

去年从严从紧的金融措施，不仅房产流动性大大降低，再结合利率上升，放贷期限延长等措施，可以说直接堵住了违规炒作房产的空子。但是，自从金融措施收紧后，普通购房者的置业道路却越来越难，不少人等批贷等了超过半年。最近央行态度也有了反转。

8月LPR报价，1年期降了5BP，5年期降了15BP，毫不夸张地说，这是一次专门给房地产准备的降息。加上首套房还能突破20BP的下限，意味着利率能达到最优4.1%的水平。在此背景下，未来地方利率水平无意外会向此靠拢，毕竟官方早已有了“在贷款首付和利率上支持首套购房者”的表态，大家的上车压力会大大降低。

2，多部门对延期交房“力度”的改变

8月19日央视新闻报道，住建部、财政部、人民银行等部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。表面上，由国家队出手，专款专用，规格更高，方式更直接，足见高层对保交楼的决心。但实际上，光靠钱不行，除了难交付的楼盘，很多卖完的房子，因为开发商没钱导致烂尾的现象还需要更深层次的力度，报道里提到：严惩逾期难交付的违法违规问题，追究违规挪用预售资金的责任。也就是说，对于这类房子，除了给予资金交楼之外，还要对违约烂尾开发商追责。

可见这是最大程度解决楼市痛点，毕竟老百姓是无辜的，没有任何理由让他们承受房子烂尾、难交付的后果，尽管地方在努力，什么纾困基金、AMC都入场了，效果也不太明显，此时多部门对延期交房“力度”的改变，显然加快实现房子交付良性循环。

3，高层会议发声定调稳增长

8月24日，国常会退出一揽子计划，针对当下的经济、楼市、旱灾等提出了解决办法。对于楼市提出“允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。”31字表态房地产，看似简单但话里话外无疑给予了地方、银行更多的操作空间去支持刚改购房者。因为有能力的早买了，剩下的买不起是大多数。照此趋势，未来除了利率、首付外，还有更大的利好空间。

房说君有话说，随着楼市连发3条新规，不仅高层态度有了新的反转，期房、房贷也双双有了“新变化”，未来的市场相信会更加向稳房价、地价、预期靠拢，这么说稳楼市要放大招了。尽管修复买房信心的时间是缓慢的，但借助这个契机，良性循环才能得以兑现。

本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：风风）

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稳楼市要“放大招”了？8月份，释放3个新信号，房价走势逐渐清晰

作者：大川说楼市

发布时间：2022-09-09 10:51

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不知不觉间，时间已经来到2022年9月份，经历过2021年下半年的楼市降温，不少人都觉得2022年楼市大概率会迎来“反弹”，甚至重现楼市的繁荣景象。现在来看，不仅楼市反弹没有到来，楼市重现繁荣景象更是捕风捉影。#百V聊楼市#

不仅如此，从2022年的楼市发展态势来看，2022年的楼市降温似乎愈演愈烈。根据中指研究院的数据显示，2022年1~7月份，全国商品房销售面积仅为7.8亿平方米，同比下降23.1%；商品房销售额为7.6万亿元，同比下降28.8%；与此同时，2022年1~7月份，全国房地产开发投资额约为7.9万亿元，同比下降6.4%；全国房屋新开工面积约为7.6亿平方米，同比下降36.1%；全国房屋施工面积约为85.9亿平方米，同比下降3.7%。

更值得一提的是，根据国家统计局的数据显示，2022年5月份，有33个城市的二手房价格跌回至2年前。其中，不仅仅包括像牡丹江、安庆、锦州等这类三、四、五线小城市，还包括像哈尔滨、济南、青岛、呼和浩特、南昌、南宁、石家庄、天津等这类省会城市以及国家中心城市。

介于此，大多数人对于未来楼市的发展态势开始越发担忧，甚至担心楼市会“崩盘”，极大的影响了居民的置业信心。根据央行2022年6月29日发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来3个月，只有16.9%的居民打算购房，该比例低于今年一季度的17.9%，同时创下2016年三季度以来的新低。

为了“唤醒”楼市信心，更为了促进全国房地产市场的平稳健康发展，8月份，楼市释放3个新信号，房价走势逐渐清晰。

首先，多部门全力支持“保交楼”，维护购房人的合法权益。近期，住建部、财政部以及人民银行等有关部门完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款的方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据悉，本次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅形目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人的合法权益，维护社会稳定大局。

在笔者看来，近期多部门的联合行动，全力支持“保交楼”，对于恢复市场信心，打消购房者对于“期房”的恐惧心理具有积极作用，长期来看，可以加快实现期房交付的良性循环，更可以推进我国房地产市场的平稳健康发展。

其次，央行对金融措施持续收紧的态度发生转变。大家都知道，自2020年8月份，央行、银保监会等房地产主管部门确定房企“三道红线”以来，楼市金融措施的持续收紧从未放松，特别是2021年，金融措施的收紧更是涉及普通购房者，不少人等批贷等了超过半年，甚至是更长时间。

但最近一段时间，央行对金融措施持续收紧的态度发生转变，8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR为4.3%，较上期下降15个基点，这也是5年期LPR在本年度内的第3次下调。业内专家表示，此次1年期和5年期以上LPR下调，将有力提振短期和中长期的信贷需求。更重要的是，8月24日，国务院常务会议再次强调刚改需求的支持力度，提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

在笔者看来，央行对金融措施持续收紧态度的转变，不仅可以减轻普通购房者的买房压力，更有利于恢复市场预期和信心，以此来促进房地产行业的平稳健康发展。

最后，8月份，多地发布保障性租赁住房项目的认定办法，加快推进保障性租赁住房项目的落地。住建部表示，截止到2022年7月底，全国已经建设筹集保障性租赁住房260万套，能够解决700多万新市民、青年人的住房问题。除此之外，杭州、南京、广州等城市正在积极探索发展共有产权住房，北京累计筹集共有产权住房房源8.3万套，上海累计签约13.6万户。不可否认的是，近年来，保障性住房的建设速度明显加快，住房形式的多样化正在完善，大家应该都知道，保障性住房是楼市合理化的关键一环，不可或缺。因此，随着保障性住房的不断完善，我国房地产市场能够实现平稳健康发展的道路也就不远了。

综上所述，可以很明显的看出来，稳楼市已经“放大招”了，特别是随着上文中我们提到的“8月份释放的3个新信号”来看，房价走势逐渐清晰。对此，你怎么看？

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两天三个稳楼市“大招”，央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，分析称将显著提振四季度房地产市场行情

作者：和讯网

发布时间：2022-09-30 21:32

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9月30日晚，央行发布公告称，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策对于公积金贷款利率也积极继续了下调操作，体现了公积金贷款利率降息的导向，是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策。此外，此次公积金贷款利率下调，主要是针对刚需购房需求的，体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。

其认为，商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降，所以必须降息。同时，公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。不仅如此，公积金此次政策，也可以和其他政策叠加，比如说部分城市允许二套房也可以享受首套房的公积金优惠政策，那么客观上对于一些改善型购房需求的释放也具有积极意义。

“此次公积金政策和央行昨日政策、财政部今日政策一起，形成了9月底三个稳楼市大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。” 严跃进补充道。

就在9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

9月30日下午，财政部、税务总局联合发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

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楼市连发3条新规，持房者应知：稳楼市将“放大招”？

作者：雨霏财经

发布时间：2022-09-03 14:47

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楼市连发3条新规，持房者应知：稳楼市将“放大招”？

买房子是个好主意还是坏主意？许多人对此仍然感到困惑，许多专家仍然说买房要趁早，那么事实是什么呢？从理论上看也是见仁见智，但从实际情况看，房地产市场低迷，正在降温，这是一个不争的事实。从目前房地产市场的实际情况来看，全球房地产市场也发出了3条新的规则，业主应该知道这些信息，但也可以理解为稳定的房地产市场可能要延伸变化。

首先，中央银行对金融市场的控制已经放宽。我们都知道，以前控制住房市场的政策包括收紧银行和严格的贷款条件，这无一例外地使许多购房者无从下手。而且从2022年8月起LPR的报价，分别有所降低，降低了5BP和15BP，分别为1年和5年，这样的条件对于按揭贷款买房来说，可以说是优惠力度不小，利率的降低相当于省钱。

其次，多部门对延期交房进行帮扶推动，据央视8月19日报道的消息，住建部、财政部、人民银行等部门近日出台措施，支持拖欠工程款的住房项目建设和交付，通过政策性银行专项贷款方式销售。这意味着相关部门对难以交付、逾期未交付的房屋进行帮促，从而有助于如期完成交付销售，从而减少或杜绝烂尾工程的发生。

第三，高层会议发声定调稳增长，目前房地产市场对于整个经济的发展可谓牵一发而动全身，房地产市场在整个社会经济发展中仍然扮演着非常重要的角色，而此次新规的出台，也直接代表了房地产市场稳增长的需要。

综上所述，房市依次出台的3条新规看似在救市，其实充分说明房市已经过了高增长的时代，房价显然不可能再有飙升，所以通过这些信息不难发现，房主还想通过房子实现财富增长已经是过去式了，你怎么看？

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两天三条重磅政策连发 中国楼市“银十”可期？

作者：新浪财经

发布时间：2022-10-01 10:26

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来源：中国新闻网

（经济观察）两天三条重磅政策连发 中国楼市“银十”可期？

中新社北京10月1日电 题：两天三条重磅政策连发 中国楼市“银十”可期？

中新社记者 庞无忌

不到两天时间，中国官方连发三条重磅楼市支持政策。“十一”假期之前，针对刚需购房者的“首套房商贷利率下限放宽”、首套房公积金贷款利率下调、针对改善性购房者的“换房退税”政策接连发布。

财政部、国家税务总局9月30日发布新政称，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

同日，央行消息，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，这是时隔7年央行再次下调公积金贷款利率，公积金贷款利率的下调也为商贷利率下调释放一定空间。

9月29日晚间，央行、银保监会发布通知，部分城市可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。据机构统计，符合条件的城市超过20个。

“换房退税”惠及改善性购房者

与另外两项主要针对刚需的政策利率调整不同，“换房退税”惠及改善性购房者。

中原地产首席分析师张大伟指出，目前中国各地所执行的二手房个税政策并不相同。大部分城市征收房屋成交额的1%-2%作为交易个税，也有少数城市如北京，若所卖房屋不满足“满五年且为家庭唯一住房”这一条件，则按照房产购入和卖出时差额的20%收取个税。持有5年以上的家庭唯一住房免征个税。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，退税政策会减轻换房群体的税负成本，同时退税有限定条件，需满足在2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售住房后1年内重新购房，这会促使改善性需求加快换房进程，对于促进市场交易有积极作用。

张大伟表示，对于大部分城市购房者来说，“换房退税”政策落地后，交易一套房可以节省税费3万元（人民币，下同）至5万元，但在北京等城市部分房源可能节省几十万元以上，将有利于增加有个税房源的流动性。

此番政策明确，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱举例称，按照北京的规定，对于非“满五唯一”住房，假设购入时原值100万元，出售时网签值为200万元，则需要缴纳的个人所得税为20万元。按照新政策，如果卖方在一年购买新住房，且新购住房金额大于或等于200万元，则20万元的个人所得税全额退还。

政策频发，楼市“银十”可期？

业内人士认为，两天内三项重磅政策密集出台，将为传统旺季“银十”乃至四季度楼市注入活力。

陈文静表示，央行接连两日出台降低首套房贷利率的政策，商贷、公积金贷款全方位推进，预计将有效带动刚性住房需求释放；“换房退税”又侧重支持居民换房改善性需求。重磅利好接连释放，有利于稳市场、稳预期。“银十”已至，在更多、更大力度的政策带动下，市场也将逐步进入企稳恢复阶段。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，此番下调首套个人住房公积金贷款利率，有利于更好地配合与住房相关的商业按揭贷款利率下行趋势，也有利于更好地以增量房贷利率下行带动存量房贷利率下行。

他认为，期限一年多的“换房退税”与期限三个月的“首套房贷利率下限放宽”，以及更长期的公积金降息等政策形成短中长期相结合的政策组合拳，将促进购房者合理住房需求的恢复。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“换房退税”政策主要是针对房地产市场循环不畅，直指当前楼市的痛点和堵点。打通换房链条是降低房地产交易成本、畅通楼市循环的重要组成部分。这与近期多地出台的支持“带押过户”“连环单”交易等政策一脉相承。

王小嫱预计，各项政策带动下，10月楼市交易将进一步回升，四季度有望成为今年中国楼市成交高峰。（完）

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楼市2天3大利好，港股地产股集体大涨！碧桂园服务涨超10%，怎么回事？

作者：每日经济新闻

发布时间：2022-10-03 10:31

快照：

10月3日周一，港股开盘下跌，恒生指数开跌1%，恒生科技指数跌0.78%。截至发稿，盘面上，恒生指数跌0.95%，恒生科技指数跌0.69%。港股内房内地物管股持续走高，碧桂园服务涨超10%，雅居乐集团涨7.61%，旭辉控股集团涨7.5%。

消息面上，连日来，多部门陆续出台稳定房地产的政策。一起来看看是怎么回事？

楼市2天3大利好

9月30日晚，中国人民银行官网发布消息称，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

值得关注的是，此次政策是继央行“部分城市首套住房贷款利率下限阶段性放宽”、财政部“居民1年内换房可享个税退税优惠”后发布的。

就在9月29日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对购置住房者的个人所得税优惠作了规定，符合条件者“全部退还已缴纳的个人所得税”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称：“此次公积金政策和央行政策、财政部政策一起，形成了9月底三个稳楼市大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。”

居民换购住房如何退个人所得税？解读来了

需要强调的是，近日，财政部、税务总局发布公告称，换购住房的居民，若符合条件，将可享个税退税优惠，想要享受“退个税”优惠需要满足什么条件？退税金额怎么计算？对此，税务总局发文解读。

关于《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》的解读

为支持个人换购住房需求，根据《财政部税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2022年第30号），税务总局发布了《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》。现解读如下：

一、纳税人什么时间内可以享受退税政策？

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。

例1：纳税人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的时间均在2022年10月1日至2023年12月31日期间，故符合政策规定的时间条件。

二、纳税人退税金额是怎么计算的？

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。计算公式为：

1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；

2.新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

例2：2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2023年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4万元）。（假设以上均为不含增值税价格）

三、出售多人共同持有住房的，纳税人应如何计算自己的退税金额？

对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

例3：小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。

同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为80万元（200×40%=80），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。（假设以上均为不含增值税价格）

四、如何确定出售住房和重新购买住房的时间？

出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。税务机关将为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以与缴税时取得的完税证明上标注的时间进行核对。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。

五、符合政策享受条件的纳税人应当向哪里提起退税申请?

纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。税务部门实行不动产登记税费一窗办理制度，一般情况下，纳税人应当在本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税，因此仍应到该政务服务大厅或不动产交易大厅提起退税申请，如果当地税务机关另有规定，按照规定办理。

六、纳税人申请居民换购住房个人所得税退税应提供哪些材料？

纳税人申请居民换购住房个人所得税退税，除向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，还需要提供以下资料：（一）纳税人身份证件；（二）现住房的房屋销售合同；（三）新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书及其复印件；（四）新购住房为新房的，报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

七、为便利纳税人享受税收政策，税务部门提供了哪些服务？

为便利纳税人享受税收政策，税务部门推出一系列服务举措。一是简化资料报送，提供预填服务。依托纳税人出售现住房和新购住房的完税信息资料，为纳税人提供申请表项目预填服务，纳税人办理退税申请需携带的资料，主要用于纳税人核对申请表信息，税务部门只留存新购二手房的不动产权证书复印件或新购新房的房屋交易合同复印件。二是根据系统预填、纳税人填报并确认的相关信息，自动计算应退税款。三是通过多种渠道和方式开展宣传解读和培训辅导，提醒并帮助符合条件的纳税人及时申请退税、享受税收政策。

八、纳税人享受了居民换购住房个人所得税政策后解除房屋交易合同的，已经获得的退税应当如何处理？

纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款；纳税人逾期缴回退税的，税务机关将依法加收滞纳金。税务部门将通过与住房城乡建设部门的相关共享信息，加强退税审核和撤销合同后缴回税款的管理。

九、纳税人在申请退税时还应当注意什么？

支持居民换购住房个人所得税政策，旨在鼓励居民换购住房、改善居住条件，纳税人应当依法依规如实申请，认真填写并核对申请表，对填报内容及附报资料的真实性、可靠性、完整性负责。对于提供虚假信息、资料骗取退税的，税务机关将依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

每日经济新闻综合中国人民银行、国家税务总局

（免责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前核实。据此操作，风险自担。）

每日经济新闻

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央行发新政！首套房公积金贷款利率下调0.15个百分点 稳楼市再出“大招”

作者：乐居网贵阳

发布时间：2022-10-01 01:08

快照：

乐居新媒体 贵阳讯 来自中国人民银行官网消息，9月30日晚间，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率。

（截图源于央行官网）

官方公告显示，中国人民银行决定，自今年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

此次政策是近期央行房贷利率下限自由下调、财政部换房免个税政策后的第三个“大招”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策说明，当前对于公积金贷款利率也积极继续了下调操作，体现了公积金贷款利率降息的导向，是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策。同时，此次公积金贷款利率下调，主要是针对刚需购房需求的，即对于首套个人公积金贷款落实了宽松的政策导向。也体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。

严跃进还表示，此次政策充分说明，公积金也落实了更为宽松的政策导向。一方面，商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降，所以必须降息。另一方面，公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。

而公积金此次政策，还可以和其他政策叠加，比如说部分城市允许二套房也可以享受首套房的公积金优惠政策，那么客观上对于一些改善型购房需求的释放也具有积极意义。

综合来看，此次公积金政策和央行昨日政策、财政部今日政策一起，形成了9月底三个稳楼市“大招”，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。

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文章来源:乐居新媒体

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