用经营贷换房贷，馅饼还是陷阱？房贷利率和经营性贷款利率的利差

作者：深意现实

发布时间：2022-10-07 15:06

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用经营贷换房贷,馅饼还是陷阱?

目前很多银行的经营性贷款利率已经下调到最低的3.4%-3.8%，少数银行甚至可以给一些优质的企业客户3%左右的优惠利率。房贷利率和经营性贷款利率的利差，让很多中介看到了“商机”。

“房贷置换，500万贷款10年省下百万利息”“利率最低3.4%，速度快，金额高”...最近很多房贷客户都接到了资金中介的推销电话，劝说他们将利率较高的房贷转换成利率较低的经营性贷款，从而节省了不少利息。真的是这样吗？

采访多位业内人士发现，所谓的贷款置换操作不仅存在多种隐性收费，还隐藏着政策和法律风险。金融机构一旦发现违规操作，会立即要求出借人在短时间内还清所有欠款。如果不能及时还款，将承担骗取贷款的刑事责任。

现象

推中介贷款经营贷款业务

经营贷款，顾名思义，是为满足企业经营活动需要而发放的贷款。据了解，随着国家对小微企业支持力度的加大，以及贷款市场报价利率(LPR)的逐步下降，多家银行的经营性贷款利率已下调至最低的3.4%-3.8%，少数银行甚至可以对部分优质企业客户给予3%左右的优惠利率。

虽然个人房贷大多与LPR挂钩，通过给LPR加分来定价，但是现有房贷客户的加分范围已经在房贷合同中固定。所以很多前两年办了房贷的客户，房贷利率还是5.5%甚至6%以上。两者之间的价差，让很多中介看到了“商机”，号称提供“一站式”服务。

因为经营性贷款是针对企业的贷款产品，贷款人名下必须有公司。

记者以客户身份咨询了从事基金中介业务多年的“王经理”。他说，现在把经营性贷款换成按揭贷款特别合适，利率可以达到3.4%，只要名下在北京市区有房就行。“王经理”说他们会帮忙准备好所有入职相关的手续以及申请贷款的所有资料。但客户需要先还清房贷，去掉原房贷，再向银行申请经营性贷款。如果客户无法还清原来的抵押贷款，他们也可以提供过桥资金。

“王经理”还强调，贷款下来后，不能直接打入客户自己的账户，必须有“第三方”，即采购原材料等经营活动需要对接的供应商。"第三方在收到贷款后会把钱打入你的账户."

这样“周到”的服务，肯定不是免费的。“王经理”说，他们的收费标准是贷款金额的1%-2%，根据每个案件的实际难度会有所不同。如果涉及第三方，可能会单独收取，一般是0.5%。过桥资金的日利率一般是千分之一。

记者从其他市场人士处了解到，抵押置换业务贷款的基本操作都是王经理介绍的“套路”，只是收费标准会有所不同。比如过桥资金的利率，不同城市不同中介的标准有高有低，低的可以达到千分之五，高的可以达到千分之二。但只要经营性贷款不放，过桥资金就天天收。虽然中介说马上就办，但现实中，有的客户在贷款过程中遇到了意想不到的“故障”，一个月才把钱放下，过桥利息就花了不少。

值得一提的是，所有这些费用和利息都是再融资的成本。根据公开报道，少数“无良”中介会以各种名义收取额外费用，如担保费、公证费等。在办理的过程中，转贷人最终发现转贷的成本远高于预期。

危险

企业需要定期续贷。

事实上，许多实际案例表明，用经营性贷款置换抵押贷款的客户将面临众多政策和法律风险。大部分中介不会把所有风险都告诉客户。

某大型国有银行信贷部专业人士告诉记者，监管层一直在明令禁止经营性贷款违规流入楼市，尤其是去年以来，监管力度明显加强。中介包装办理商贷肯定是违法的。银行对申请经营性贷款的公司会有各种要求。以他的银行为例，公司必须经营满一年，贷款人担任法定代表人、大股东满一年以上才能申请贷款。打包的公司通常变更时间较短，不符合银行经营性贷款的要求，银行也会加大审查力度。即使中介通过欺诈手段成功帮助客户申请经营贷款，在贷后管理中，银行也会对公司经营情况进行跟踪。一旦发现异常，贷款违规进入楼市，银行会要求客户限期还清所有贷款，客户的个人征信也会留下不良记录。

记者发现，对于非法打包的商贷，放贷不是小概率事件。去年，全国多个地方银保监局开展了打击经营性贷款违规进入楼市的专项行动。很多客户收到银行放款的通知，短时间内凑不出钱来还贷。他们只能找到高息的过桥资金救急，甚至不得不低价卖房筹钱。

2020年，深圳市民舒先生在中介的管理下，用自己名下的一套二手房抵押，申请了200万元作为首付。去年8月初，他突然接到银行通知，要求在30天内还清所有违规贷款，否则不仅罚息，还会进入失信名单。舒先生的房子一时卖不出去，也没那么多闲钱。情急之下，他只能借高息过桥资金还贷。面对一天近2000元的日息，再加上二手房难卖，舒先生说，过得如度日如年。最后只好把二手房降价卖了。

另外，大部分银行会要求经营贷款客户一年或三年，最多五年续一次。利率越低，续贷间隔越短。每次续贷，银行也会按照程序对这个企业的贷款资质和经营情况进行审核。银行不会保证贷款续贷成功，也不会保证利率和以前一样。

贷款人的压力更大。很多银行在续贷时会要求先还本金，续贷成功后再发放新的贷款。这意味着，客户很可能会找到中介的过桥资金以备不时之需。

有银行人士表示，最近两年受疫情影响，为了支持实体经济，正常经营的小微企业基本可以不用资本金续贷。很多人会觉得经营性贷款很宽松。如果以后政策变了，优惠便利的条件就没了，贷款利率也可能变高。这些都是借款人必须考虑的政策风险。

提醒

贷款申请中的欺诈或刑事责任

从中介的“一站式”服务来看，整个以经营性贷款代替抵押的过程，手续繁杂，环节繁多。任何一个节点出了问题，贷款人都可能遭受损失，甚至法律风险。

北京时代久和律师事务所合伙人徐桂林律师说，比如经营性贷款的借款，并不直接进入我的账户。万一有不讲信用的第三方，或者第三方发生意外，可能拿不到钱或者拿不到钱的时候。此外，如果中介提供的过桥资金出现问题，出借人不仅拿不到钱，还会陷入债务纠纷。

用经营贷换房贷,馅饼还是陷阱

用经营贷换房贷,馅饼还是陷阱

用经营贷换房贷,馅饼还是陷阱

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用经营贷换房贷,馅饼还是陷阱

用经营贷换房贷,馅饼还是陷阱

用经营贷换房贷,馅饼还是陷阱

徐桂林提醒大家，找中介打包业务贷款，最严重的后果不是金钱损失或个人征信损失，而是“坐牢”。如果借款人和贷款中介在申请贷款过程中弄虚作假，给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款，银行可以报警追究刑事责任。

用经营贷换房贷,馅饼还是陷阱

据了解，我国刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，贷款金额100万以上，给银行造成损失20万元以上的，可以立案。

用经营贷换房贷,馅饼还是陷阱

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用经营贷换房贷,馅饼还是陷阱

用经营贷换房贷,馅饼还是陷阱

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用经营贷换房贷，天上真会掉馅饼吗？

作者：枫鸣时评

发布时间：2022-10-07 15:10

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在不少房产中介眼里，用经营贷置换房贷司空见惯，甚至购房者能够通过他们，找到那些能提供此类服务的工作人员。

在目前不少银行的经营贷利率已下调至3.4%~3.8%，相比房贷4.6%的水平，仍然低上不少。因为当下的房地产市场较为惨淡以及直播带货热潮，不少贷款中介也开始他们的经营贷业务推广。

在这类贷款中介的直播间，经常打着“用好这些技巧买房能省100万”、“帮你节省几十上百万房贷的方法”等诸如此类的吸引人的话语。

事实上，当你上钩后，他们的工作人员便会向你抛出经营贷，看似双赢的局面，一不小心输家只有你自己，别人光靠手续费、利息就赚得盆满钵满。天上不会掉馅饼，更有可能是陷阱。#房贷#

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用经营贷置换房贷成热门？看上去能省钱到底有多大的风险？

作者：瀚海观察

发布时间：2022-10-07 12:44

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这些年房地产市场的变化始终牵动着每个人的心，在这其中房贷的利率波动更是引发市场的关注，如今一种把房贷置换为经营贷的做法开始悄然走红，这种做法到底可不可取，看上去能省钱的背后到底有多大的风险？我们该怎么看这件事？

一、用经营贷置换房贷成热门？

据北京青年报的报道，目前，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户，甚至能给予3%左右的优惠利率。房贷利率与经营贷利率的利差，让很多中介看到了“商机”。

“房贷置换，500万贷款10年省百万利息”“最低利率3.4%，速度快额度高”……最近，不少房贷客户都收到资金中介打来的推销电话，劝说他们将手头利率较高的房贷转换成利率低的经营贷，省下大笔利息。事实果真如此吗？

二、看上去能省钱到底有多大的风险？

在当前市场上用经营贷来替换房贷，成为了一个市场发展的特殊现象，我们到底该如何看待当前市场的这种变化，以及这种现象的背后到底有多大的风险？

首先，从表面上来看，经营贷在当前的整体利率水平是相对较低的，相比于房贷百分之四点几的平均利率水平，当前经营贷的利率水平是很低的，甚至于有些经营贷的利率水平能到3.4%左右。在这样的情况之下，很多人都开始想着自己是不是应该把自己的房贷变成经营贷，这样子的话能够有效地降低自己的负担，这也成为了不少人有意愿进行市场变换的一种原因。

其次，经营贷真的有那么好吗？我们要明白，所谓经营贷是国家专门给企业生产经营而使用的信贷，所以在一般情况下经营贷是严格禁止流入楼市的，国家监管部门一直都明令不准经营贷进入楼市，而且监管力度还在持续增强，所以依靠这些中介包装的经营贷肯定是违法违规的行为。银行对于经营贷的审核也是非常严格，一旦发现经营贷出现了比较严重的违规现象，银行其实会立刻进行市场的终止，而且会要求借款者在短时间内必须还清贷款。这种抽贷现象在经营贷监管过程中是很正常的事情，所以如果有人违规将房贷转换为经营贷，一旦被银行发现，很有可能就会面临巨大的抽贷风险。

第三，经营贷和房贷之间两者其实还是有比较明确的区别，大部分银行会要求经营贷客户，一年或者三年就要还清，最多5年就需要续签，在这样的情况之下的话，经营贷其实会有巨大的风险，如果银行到期不予续签，不少银行会要求先归还本金在这样的大背景之下，对于买房者来说其实是一个巨大的压力。对于大部分的普通人来说，现在采用金融贷替代房贷的这种政策，其实是一种非常短视的行为，即使银行没有发现，也有可能给自己带来巨大的风险，而且这一些所谓的中介在做这些所谓包装的时候，往往都会向你收取高额的费用，却不对结果负责，如果最终的情况是你的房贷又没有办法还清，又被迫欠下了高额的过桥资金利息，无疑将会给自己的生活带来巨大的压力，所以所谓的经营贷转换房贷的风险是非常巨大的。

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用低成本经营贷“置换”房贷？中介的推销电话你收到了吗

作者：新浪财经

发布时间：2022-09-25 21:08

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来源：第一财经

风险不容忽视。

国内存贷利率普遍下行，部分房主提前还房贷的意愿强烈，甚至打起了用更低成本的贷款“置换”房贷的主意，这让善于包装的贷款中介“有机可乘”。

记者了解到，当下因为经营贷贷款利率普遍低于房贷，不少贷款中介会在推销业务过程中暗示其中“套利”的机会，也有购房者主动寻找相应操作渠道。这一模式在过去炒房客加杠杆炒房时曾“盛行一时”，甚至不少刚需购房者还会通过成本更高的消费贷补足首付款。

不过值得注意的是，这些都属于监管禁止的“资金违规进入楼市”的范畴，一旦被贷后追踪“识破”，不仅会被收回贷款还面临失信风险。另有法律人士对记者表示，如果其中借用空壳公司申请经营性贷款，还可能涉嫌欺诈贷款，银行人员若审核不审慎也会加大内部风险。

经营贷“置换”房贷有花招

三年前刚在北京买房的王强（化名）最近一直在和贷款中介打交道，希望在“少还房贷利息”的问题上找到合适的解决方案。因为相比利率不断走低的经营贷，他手中的房贷利率即使挂钩最新的5年期以上LPR（贷款市场报价利率）也依然更高。

“现在比较划算的就是经营贷（置换）和（房屋）二次抵押贷款，但都需要名下有公司。”面对王强的咨询，一位贷款中介刘奥（化名）这样介绍。

以北京地区为例，上述两种经营贷的利率最低可以做到3.4%~3.6%，均分为10年期先息后本（前期压力较小）、20年期等额本息两种方式，相比当地首套房4.3%的房贷利率的确更低。从金额来看，二者贷款上限在房屋价值的60%~85%之间。

关于“房贷置换”，几家中介经理都表示最近“很多人在做这个”，他们在这方面也有很多操作经验。

根据刘奥介绍，所谓经营贷置换可以通过过桥资金垫资实现还清房贷后，继续还利率更低的经营贷；二次抵押则是直接将正在还按揭的房屋进行二次抵押，以经营用途申请一笔贷款。从正常的借款条件来看，二者均需要借款人名下有房+公司，其中二次抵押要求按揭偿还18个月以上。

结合王强等人的描述和记者咨询，所谓经营贷置换房贷一般需要以下流程：个人携带身份证、房本等资料去银行申请经营贷——中介补充材料——银行根据情况出具批贷函——个人（通过中介）找垫资公司还清按揭——房本解除抵押——银行经营贷放款——个人还清垫资并开始还经营贷。

相比之下，二次抵押的流程更为简单：个人申请二次抵押贷款——银行审核放款——个人拿资金还清按揭并开始偿还经营贷。

通俗理解，二者的区别主要在于：经营贷置换房贷流程更繁琐，而且成本和风险更高，中间涉及高成本的社会过桥资金；二次抵押流程更简单（一般需要借款100万元以上），但因为资金名义上不能用于偿还房贷，所以需要一定的“掩护”。

这也是中介在其中的关键作用——一是帮助个人寻找借款申请需要的“壳公司”，二是寻找“掩盖”资金流水的第三方公司。以申请经营贷为例，王强了解到通过中介买断一家“壳公司”需要1万元左右。在接收经营贷款项方面，有中介人士向一位客户透露，有至少（与其单位合作的）上千家公司“专门用于收款”，以躲避银行的贷后追踪。

各方动机是什么？

事实上，这些中介人士最初找到王强以及其他“客户”的方式是电话营销，主要推销的是个人消费类贷款（利率更高），但因为疫情等原因导致大家消费投资观念趋于保守，这一业务的景气度也发生变化，从而带来一定业务压力。

尤其对于不少背负房贷的人来说，随着理财净值化转型进而收益率波动加大、股债市场下行导致基金收益不理想，加上年内银行定期存款和大额存单利率多次下调，市面上已经很难找到收益可以覆盖房贷成本的产品。

疫情的持续和反复也影响了不少人的收入及预期，个人提前偿还房贷、减少房贷成本的意愿有所提升。“现在主要是要攒钱、还钱，把家庭支出降下来”王强粗略算过一笔账，以其当前所剩300万元左右房贷为例，按照当前利率水平，以经营贷置换房贷可以少还约70万元利息。

虽然王强并不知道自己的联系方式是如何泄露的，但他对中介已经从“排斥”进入“试探性咨询”阶段，而最近和他打交道的这些中介人士普遍自称与国内多数银行有合作，其中至少包括四大行。

“咨询和资料筛选，还有我们为您初步制定的贷款方案，是在我们这边，但真正的贷款流程是要到银行柜台办理的，这一点您放心。”另一位中介人士对王强承诺，一般单位类型的贷款中介是没有问题的，主要是接受银行（某支行）委托，但也有个人类型的中介主要与个别银行客户经理合作。

此前就有中介人士对记者介绍，因为银行对于部分资质较差或贷款金额较小的客户审核比较麻烦，为了拓展业务会选择与中介合作，让后者能够先一步帮其筛选小额贷款客户并进行资料归集、统一申请放款，从而在流程上更高效。尤为关键的是，经过帮助获客和包装服务，中介可以获得可观的中介费。王强接触的一家中介公司明确表示，其在客户端收取服务费的标准是贷款总额的1.5%。

事实上，这一模式在几年前曾是炒房客热衷的“杠杆”工具，但后来随着监管趋严，加上地产环境变化，这一套利模式逐渐式微。而疫情以来，政策对中小微企业的支持力度加大，相应贷款成本不断下行，这让很多中介甚至银行内部客户经理，与有相应需求的客户“一拍即合”。

这些风险不容忽视

虽然从利息成本来看的确很划算，但王强并没有付诸行动，因为这其中有很大的违规风险：一旦被银行追踪到资金用途不实，这笔贷款会被收回，而且还会影响个人征信。

资金违规流入楼市一直是监管重点打击的领域。近期各地银保监局开出的相关罚单密集，房地产贷款业务管理不规范、房地产授信业务管理不审慎、贷款支付管理与控制不到位，导致个人贷款资金违规流入房地产等是主要原因。

在近期罚单的其他案由中，个人经营贷款贷前调查不尽职，个人消费贷、经营贷违规流入房地产等也频繁出现，其中既涉及大行、股份行的地方分支机构，也有城商行、农商行。

根据记者从多个中介人士处咨询了解，一般银行会与中介签订相应协议，包括约定中介需要完成多少获客，银行需要为其设定“绿色通道”等。王强咨询过的一家规模较小中介机构的人士表示，可以为其找到比市面上经营贷利率更低的贷款，但贷款方主要是东北地区某村镇银行。

对于王强担心的银行贷后追踪问题，刘奥则明确表示不用担心，后续的事情交给他们（中介）就好。据记者了解，银行一般会在贷款发出后1个月或3个月内进行资金用途追踪，之后也会定期追踪，因此如果个人是在“买断壳公司”后申请经营贷，一般需要至少持有10年以上。也有中介人士表示，有些银行只追踪第一手，只要在借款1个月之后再用，大概率不会出问题。

尽管中介的介绍看起来“天衣无缝”，但并不代表没有风险。有法律人士对记者表示，这一违规操作过程中，除了个人面临贷款被收回、征信受影响，银行面临行政处罚外，如果是居民和中介联手造假申请经营贷，还涉嫌骗取贷款；如果串通银行内部职员，银行工作人员则涉嫌违规发放贷款罪，银行内部的系统风险也会大大增加。

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房贷换成经营贷：这是“馅饼”还是陷阱？

作者：新浪财经

发布时间：2022-05-11 00:00

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来源：证券时报

“您最近有资金需求吗？”

最近一段时间，楼市宽松政策在各地继续上演。深圳作为全国楼市风向标之一，调控措施并没有发生明显变化。不过，最近许多深圳购房者都接到不少金融中介公司的电话，询问是否需要经营贷、消费贷，甚至还可以将房贷转换成经营贷，贷款市场的这些乱象应引起重视。

看似“划算”小心吃亏

说起经营贷，这曾经是各地楼市的一个热词，关于“经营贷资金违规进入楼市”的问题一直备受监管层关注，深圳等地纷纷展开排查，取得了阶段性成效。众所周知，经营贷的利率要低于正常房贷利率。记者发现，过去一些金融中介会鼓吹购房者套出经营贷后再去购房，但在一些网络平台和自媒体上，一些金融中介机构开始推销起一种将房贷转换成经营贷的模式，方法类似于过去的房抵经营贷。

“现在的房贷利率都在5个点以上，转换成经营贷的年化利率只要3.2%至3.6%。”金融中介陈星（化名）告诉记者如何将房贷转换成经营贷，其实做法类似于以往的房抵经营贷。“如果房产证在手而且还有名下注册的公司，就可以跟以往的房抵经营贷方式进行操作，即使名下没有注册公司，我们也可以帮忙操作，只是贷款利率会比名下有公司的利率高出0.2个百分点左右。另外，如果房产证仍抵押在银行，我们可以找担保公司帮忙先赎楼，赎楼的利率大概是每日万分之五。”

众所周知，一般的经营贷年限只有3到5年，如果将房贷转换成经营贷，每月的还贷压力会不会变大？陈星告诉记者，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，所以每月的还款额甚至会变少，而且到期后如果还需要经营贷，建议换一家银行再做经营贷。不仅如此，经营贷的贷款额度可以做到政府二手房参考价的九成左右，或者银行评估价的8.5成，贷款额度比较高，转贷甚至还有可用的流动资金。

过去，经营贷款对经营企业还有存续期的要求，买“空壳公司”的做法很容易被查出。面对记者的这些疑虑，陈星笑说，“我们跟一些银行有合作，绝对不会出问题。”当然，这些经营贷中介机构的服务费也不低。陈星表示，如果名下有注册公司，中间会收取贷款额1%的服务费，如果没有注册公司，服务费收取标准则为1.3%。

这听起来的确很吸引人，但陈星也提示说，过去深圳房价上涨，很多人贷出经营贷后几年就把房子出售，用于还清经营贷，甚至拿这些贷款再去买房。不过，经过严厉调控后深圳楼市的环境已经不同以往，房价大涨预期已经减弱，像陈星这样的金融中介反过来推荐客户将房贷转换成经营贷。“很多客户现在不敢随便做经营贷，除了担心贷款风险，客户更担心房价、经济以及楼市调控的变化，不敢贸然行动。值得注意的是，不要看转变成经营贷后每月还款额会变少，但由于经营贷都是先息后本，累积起来的压力也不小。”记者在与多位金融中介的交谈后发现，违规用经营贷置换房贷不仅耗费精力，还有许多成本需要计算，例如支付给金融中介的手续费、提前偿清房贷的垫资利息等多项开支，加之经营贷到期后购房者还面临过桥垫资的费用，这些隐性成本大大增加了实际资金成本。

风险不可小觑

一位银行内部人士对记者表示，由于银行发展普惠金融、支持小微企业的力度大、优惠多，或许存在一些中介虚构经营背景和贷款用途，利用跨行资金无法穿透跟踪监测的漏洞，套取普惠低息贷款资金的情况，其中的风险不可小觑，用经营贷置换房贷是明令禁止的违规行为，购房者应高度警惕。

其实，全国各地对经营贷违规流入房地产领域的处罚仍是重拳出击。IPG中国首席经济学家柏文喜认为，银行发现这类情况通常会限期收回贷款，从而迫使套取经营贷的购房者出现违约问题。银行应当加强个人经营贷的真实性审查和甄别，提升风控水平来遏制套取经营贷炒房现象。

提起房抵经营贷，就不得不提到“深房理”。去年8月，深圳发布称，深圳银保监局组织银行开展全面排查和监管核查，当时已查明“深房理”相关人员涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假资料套取贷款，以多次转账、化整为零、提现等方式规避资金流向监控等扰乱金融市场秩序的行为，共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别，问题贷款金额合计10.64亿元，其中，涉及经营贷3.80亿元。

目前，对于正常房贷业务，记者采访中国银行等多家银行个贷经理，普遍答复目前房贷额度充足，符合放款条件即可放款，与此前放贷时间相比，整体放贷速度提升了不少。对于目前的楼市调控政策，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“尽管各地积极给行业和市场纾困，但从我们的调研来看，不管是开发商还是购房者，普遍反映就是信心不足。即便政策松绑，但对于需求端的激励效果并不显著。除非将杠杆放开，但这会触发房住不炒的底线。”

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用经营贷还房贷，利息可省一大笔？劝你尽快灭掉这个想法

作者：照理说事V

发布时间：2022-05-26 16:30

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列位欢迎来到照理说事。

这两天关于央行调低贷款利率这个事讨论的朋友们很多，尤其是很多已经在过去两年买房的朋友们，大家感觉到多多少少有点失落。

为什么？以往假设银行调低利息，他这都是调 lpr利率，咱们现在贷款基本都是签的lpr浮动利率。央行调息之后甭管是下个月还是明年，我们这个利息也可以跟着降，所以一降大家都降，大家都能感受到降息之后月供减少的欢快。

但是这一次央行搞了一个精准调降， lpr利率我不动，我要调的是商业银行可以在lpr利率的基础上调低20个基点，调到4.4%。

什么意思？你今天去买房你有可能享受到4.4的低息，但是由于lpr利率没有调整，所以假设你去年这个时候买房，你当时签的是lpr利率上浮100个基点5.6%，对不起，你现在还得是5.6，以后也是5.6，除非lpr利率调整，否则你一直都得承担高息。

所以有的人就抱怨我去年买房和今年买房就差一年，但是我这个利息差1%，每个月差不少钱。

没办法，人家商业银行也是企业，人家商业银行也要挣钱，商业银行在去年给你利息高，在今年给你利息低，也是因应市场环境的变化。既然大家当时都是白纸黑字签的合同，没办法，我们就享受不到低利息。

但是有没有办法调整，有没有办法让我们现在重新享受低利息？

我跟大家讲不是没有办法，但是基本都不是太靠谱。

您要操作之前一定得想清楚，比如说有的人就说那不就是买新房就能享受低利息吗？不管是新房还是二手房，只要你现在去买房，现在跟银行签合同，你就可以享受低利息对不对？是的，没有错。所以有人就出个主意，要不这样我把我这个房子卖给我的亲戚怎么样？或者我就卖给我的家里人，无非就是换个名吗？那么我的家里人等于重新贷一次款，他现在贷款应当可以享受到4.4的低利息。

理论上讲是可以这样操作的，但实际上真正操作起来会很麻烦，一方面你如果想这样操作，一定是因为你现在有银行贷款，否则你现在去直接买房就算了。那么你在有银行贷款的前提下，你不愿意负担去年前年的高利息，想给他转成今年的低利息，你只有一个方案，就是先找一笔钱把你房子的贷款统统还掉，然后再做一个买卖协议，把房子卖给你家里的人。他去重新申请贷款，他就可以享受现在的低利息了。但是这样操作中间有很多麻烦。

首先第一，有没有这笔钱？如果当时有这笔钱，你恐怕就不需要贷款了，所以你可能说我要找一些过桥资金，过桥资金是有代价的，你的整个操作过程短则两三周，长则一两个月，这段时间你要给人付利息，你得考虑一下这个利息拿出来合不合适。第二，买卖是要交税的，很多城市契税从1%~4%不等的，根据你房子情况不同，那么你这个契税也是要重新缴纳一笔的。

当然还有第三就是你能不能找到那么合适的人？咱们以往因为房产出现各种纠纷的情况是非常多的，房子是我们老百姓家中最值钱的物品了，所以你能不能找到一个人帮你代持，还帮你贷款来帮你完成，所以这种再次买卖来享受低利息的情况不是没有，但是这个账你得算清楚，别得不偿失。

当然还有一种方案就是现在很多中介在朋友圈中推销的，他们说你可以房贷转经营贷，

人家说你别看现在咱按揭贷款降到4.4了挺低，但是你知道吗？经营贷更低，有的地方经营贷给个3.6％、3.7%而已，这已经比你这个4.4还要低了，所以人家诱惑你，说你不是享受不到4.4吗？

我给你找个法子，我让你享受到这3.6%的经营贷怎么样？

当然了模式跟刚才那种差不多，也是得中介，先找一笔资金帮你把现在的房贷通通还掉，取得红本产权证之后再给你做一个经营性的贷款，再从银行贷出一笔钱来把过桥资金还掉，然后你就可以享受到3.6的经营贷的低利率了。而且中间还会跟你讲，这么操作比你把房子卖给亲戚朋友强，为什么这么操作？

房子还是你的，户主还是你的，你不需要做买卖交易契税，你省了很多，道德风险也没有了啊，而且这么操作你享受的是3.6%的经营贷低利率，比4.4的按揭还要低。如果你原来的贷款是5.8，现在3.6，一年就省2.2个百分点，你这个钱完全可以覆盖你的过桥资金成本，而且还能省很多钱。听起来确实这个吸引力真是很大，但是我跟大家讲这也绝对是个大坑，从根上讲这就是个不合法的行为。

刚才我们说你把自己的房子卖给自己的亲戚家人是有一点不太合规，但实际上它是合理合法的，因为亲人之间也可以买卖房屋，人家买了房子让你住，这个也没有什么可疑问的，可是经营贷不可以买房这可是国家明令规定的。过去这两年很多地方政府就严查各路买房资金，我们就是担心有人动歪脑筋。

为什么国家提供给经营贷的利率是这么低的？为了我们要扶持中小企业，我们要扶持实体经济，

这些年来咱们都知道实体经济是非常艰难的，所以才要给他们低利率的贷款，使他们能够获得充沛资金，迅速走出困境。

然而真的有很多人就动这样的歪心思，把经营贷转到房地产市场中。而且说实话从个人角度考量，您不要觉得经营贷是没有风险的，首先第一经营贷都是短贷，它不是长贷，按揭你可以按揭30年，经营贷有的时候给你签3年合同，有的时候给你签5年合同，但实际上人家有一个硬性要求，一年归本，什么意思？你借着我这个钱可不是像房贷那样分30年360期，月月还就得了，你借款的每一年的年末你得把这些钱统统还回来，你有这个钱吗？

当然没有，有这个钱谁还贷款？所以中介会跟你讲没关系，我可以找中介公司帮你做过桥贷款，你只要每年再支付一笔过桥费用就可以了，这就是一笔钱了，更关键的是经营贷未必每年都能续，以往就出现过这样的情况，过圈资金还进去了，银行由于各种各样的原因包括什么银根、缩紧、政策调整。人家跟你说我不给你放贷了，好的银行可能加大审批时间，可能原来一周可以放贷，现在得一个月放贷，你得多交一个月利息，人家过桥贷款可是按天计息的。不好的银行干脆说对不起，你这个资质已经不符合我们的要求了，所以我们就不能给你放贷了，你借了人家的资金把钱还进去了，按天计息的高利贷，而且你没有资金能借出来还给人家，你想想你将遭遇到一个什么样的困境？

对于中介而言，人家是挣中介费的，成一笔贷款人家就挣一笔钱。他能帮你考虑到你未来资金的安全使用问题吗？

所以说想转经营贷这个念头我到这劝大家趁早灭掉。通过这次央行降息也让我们意识到一个问题，那就是银行也一定会根据情况的调整不断的改变自己的预期。未来在买房的时候，当年的贷款利率应当也成为我们一个重要的考核条件。

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房贷转为经营贷，利息能省几十万？内行人：当心馅饼变陷阱！

作者：安安聊楼市

发布时间：2022-05-11 15:39

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欢迎关注“安安聊楼市”~

一直以来，深圳、上海、广州等地对“经营贷资金违规流入楼市”的问题受关注，都纷纷展开排查，也取得了阶段性的成效。

然而近段时间，“经营贷”这个词又开始在市场中活跃起来，有城市的购房者接到了不少金融中介公司的电话，询问是否需要将房贷转为经营贷。

什么是房贷转经营贷？

房贷转经营贷的操作就是，将房产作为抵押，向银行申请经营贷，这种情况适用于房产证在手而且自己或亲属名下有注册的公司。不过就算名下没有注册公司，金融中介其实也会帮忙操作。但如果房产证不在自己手上，还被抵押在银行的话，那么需要先找担保公司借一笔过桥资金将剩余的房贷还清，拿到房产证后再申请经营贷。

据金融中介的相关人士介绍，目前市场上的房贷利率都在5个点以上，但是转换成经营贷的年化利率只要3.2%~3.6%。这对不少购房者来说，无疑有着很大的诱惑力。以500万的房贷为例，假设房贷利率5.25%，房贷年限30年，用安居客的房贷计算器很快可以得出，每月月供为27610元，利息总额为494万元。而将房贷转为经营贷后，假设年化利率3.6%，则1年能够节省8.25万元的利息，5年就能节省几十万的利息了。

另外，据了解，经营贷的贷款额度可以做到二手房参考价的9成左右，或者银行评估价的8.5成，贷款额度比较高，购房者转贷之后甚至还有可用的流动资金。

这样看来，将房贷转为经营贷所带来的好处似乎还不少，但是业内人士却发出了警惕！

业内人：当心馅饼变陷阱

要知道，全国各地都是明令禁止经营贷违规流入楼市的，所以将房贷转为经营贷自然也是违规行为，如果购房者还想抱着侥幸心理去做，那么风险非常大。

业内人士透露，这种行为一旦被发现，不仅购房者的个人信誉会受到影响，而且银行有可能会要求购房者一次性还清所有贷款，这可不是一笔小数目，对于购房者来说压力很大，另外还不上的话还存在房产被拍卖的风险，最后可能会落得钱房两空。

此外还要明白一点的是，将房贷转为经营贷后，购房者的实际资金成本会很高。因为在进行这一违规操作时，还掺杂着许多其他成本，例如中介费(贷款金额的1%~3%)、过桥资金利息成本(日利率约为1‰)、注册公司成本等等。而且大部分经营贷的还款年限为3~5年，先息后本，如果到期后购房者在还本时资金仍不够，就还需要再次进行过桥垫资，这又会产生一笔成本。

所以仔细核算之后，将房贷转为经营贷也没有想象中的那么省钱，而且还要承担着很大的风险，购房者一定要高度警惕。

对此，你怎么看？欢迎下方留言。

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经营贷利率比房贷低得多，竟有中介怂恿转换，究竟是馅饼还是陷阱

作者：照理拍案

发布时间：2022-04-16 16:01

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最近两个月以来，房地产市场有了很多的松动，以往的很多限购限贷统统被打开了，开发商还在打折，所以很多投资者蠢蠢欲动了，大家觉得现在是一个很不错的购房的良机。

往往也正是在这个时候，很多房产中介、资金中介都会向你推销一种产品，什么呢？经营贷转房贷。表面上似乎要告诉你一个非常好的能够节约资金的方式，但是这个方式大家得慎用，因为它既不合规还有很多的陷阱在里头。

什么叫用经营贷来转房贷，顾名思义这是一种贷款的转换方式，今天我国大多数城市的房价都太高了，所以正常我们普通老百姓买房基本上都是用贷款。

当然了，对于很多投资客和投机客而言，用贷款加大杠杆可以提高自己的资金使用率，让自己在短时间内赚到更多的钱，所以用银行贷款买房是司空见惯的。

可是正常用银行贷款买房我们走的是按揭手续，房子最低要付30%的首付然后最长可以贷30年，利息最近两个月有点降低了，原来首套房利率高达5.1% 、5.2%，现在有的城市已经降到5%左右了，但是相对而言还是挺高的。

确实以往我们就跟大家聊过，今天我们已经进入到一个低利率时代了，低到什么状态，如果是银行存款的话年化利率才百分之零点几，一年期定期存款还不到2%，你买个3年到5年的定期存款也就3%出头。

以往到银行买理财，买4.5甚至买5都有可能买得上，现在你去看看买4以上基本是没有了，更关键的是银行理财现在已经不能保本保息了。根据央行的规定，任何银行理财类产品它都是利息浮动的，它都是风险和利益共担的，所以哪怕银行理财在前两个月也出现了不单收不到高利息，连本金都有折损的例子。

而以往那些风险更高的股票、基金、信托、P2P更是少有人敢参与，所以我们真的已经迎来了一个低利率时代，在这样一个状态下，房贷利率超过5%也是相当高的，所以有些资金中介就跟你推荐说要不然你把房贷还了，你搞个经营贷，经营贷能给你省很大一笔钱。

前两天我就看到朋友圈有人转发一则海报，直接打着重磅消息，还很贴心地给你做了一个比较，比如说同样是跟银行借1000万，当然今天在北上广深这样的大都市你要买一套100平左右的房子恐怕真的得跟银行借1000万了。

人家说按照按揭贷款的方式，前两年利息还比较高，你的年息可能是5.35%，那么一年你就支付53.5万元利息，可是如果你去用经营贷借款来买房的话，经营贷现在国家给很多优惠政策要鼓励实体经济，所以经营贷的年化利息大概只有3.65%，一年只需要支付36.5万利息就可以了。

相当于每年如果走经营贷的话，可以帮你节省17万的利息，5年就能节省高达85万的利息，这还真不是一笔小钱，在有的小城市，85万做首付买套房都绝对够了。所以确实看到这个广告不由得不让人心动，哪怕你所在的城市房价没有那么离谱，你跟银行不需要借1000万，但是你借100万的可能性总是有的。

借100万如果按照人家的讲法，你把按揭贷款转成经营贷款了，那么你5年就能节省下八九万块钱，这也不是一笔小钱，然而我们得提醒大家如果你接到这种广告了，如果你也心动了，你真得好好想想。

首先第一用经营贷来替代房贷，这是一个不合法不合规的行为，为什么经营贷的利息低，因为众所周知这两年来实体经济不好，所以国家要加大力度对实体经济输血。

实体经济很重要，它跟你买个房子不一样，同样拿到1000万的贷款，有的人直接就买套房了，然后坐等房子升值，而有的人拿这1000万是去开工厂的，是面临很大风险的。但是如果成了，可以解决大量就业，给国家带来大量税收，所以对于这两种不同的最终用款方向，国家在规定利率的时候当然不能一视同仁了。

然而有些人就在动歪歪脑筋，我就要享受低利率，然后我偏要去买这个房，这可是各级银行现在都要严查的，我们不能让这本来应当流入到实体经济中的资金再轮回到房地产市场中，所以你用经营贷去替代房贷这本身是违规的。

就像今天有很多人在使用信用卡的时候他经常养卡一样，他明明知道银行提供信用卡给你是让你进行日常消费的，可是他们偏偏申请了很多张信用卡，然后拆东墙补西墙。甚至自己申请了POS机自己刷自己的卡套取银行的资金，这些行为实际上都是黑色或者灰色的，如果被银行和相关部门查实的话，那么不单你资金统统要还，而且有可能你信用将终身背上污点。

另外咱们也清楚，你要做经营贷，实际上你得有企业，得有供销合同，得跟银行解释借这么一大笔资金要干什么，当然不能跟银行说我借钱的目的就是为了买房，我借钱的目的就是把我的房贷怼死，然后我享受低利率，你这么讲银行是不会借钱给你的。

你必须得跟银行撒一个大谎，跟银行讲我借这笔钱是用于我公司经营的，补充流动资金或者跟对方采买设备，甚至为了获得这笔贷款你可能还得编出很多虚假的合同，要知道这可就是骗贷行为。

这和信用卡透支还不一样，房贷还不上顶天了银行去起诉你，然后拍卖你的房屋，可是如果你是经营贷款还不上了，被银行查到，你此前的很多合同都是假的，骗贷可是刑事罪，那就不是还不还钱的问题了，而是你要蹲几年大牢的问题了。

而且还有一个大陷阱，可能很多人并不清楚，很多人没有做过经营贷之前他可能感觉经营贷是不是跟按揭贷款一样，你看按揭贷款虽然借的是100万、200万甚至1000万，但是我要用长达30年的时间来还。

根据现在的利率，如果你跟银行借了100万用30年还，大概每个月也就是五六千块钱的还款，银行收那么高的利息是有原因的，因为它要跟你签一份长达30年的合同。

很多人都说年轻人买房不要太害怕太担心，为什么？未来的通货膨胀会很严重的，今天每个月还5000你可能很吃力，10年后你还5000就会感觉很轻松了。由于有通货膨胀的因素在，你还款又长达30年，所以每个月百分之五点几的利息倒也不算很高。

但是很多人不知道经营贷和按揭贷款不一样，经营贷不可能让你长达30年还，每个月固定就还那么几千块钱就算了，经营贷的逻辑很简单，我把钱是借给企业经营用的，你可能采买一些设备你可能补充流动资金，但总之你是有一定的资金使用规划的。

而且大部分经营贷甭管跟你签几年合同，都有一个基本要求那就是年末归本，什么意思？好比说你跟银行借了100万的经营贷，银行可能规定头11个月每个月你就还利息就得了，你一算太便宜了，100万一个月还3000多利息就行，可是到年底的时候银行会说你得一次性把这100万本金通通还掉。

不是咱们签了3年还是5年的借款合同吗？虽然合同签了是3年5年，但是银行有个基本要求那就是年底的时候你把本金还完，还完之后我经过一个简单的审批流程，过个三五天之内把100万再借给你，这个就叫循环贷款。

我跟你签的是3年5年的合同，但是每隔一年我就必须要你把本金还一次，为什么？银行也是考量自己的资金安全，而另一方面，如果你借这个钱真的是用于做生意的，用于企业流动资金流动的话，那这个钱应当是有的，大部分企业做生意都是按年进行规划和预算的，所以按揭贷款它是一个长贷，而经营性贷款它是一个短贷。

做生意的时候最忌讳的一个事就是短贷长投，什么意思？你跟人家是短期借款，一年就得还一次，结果你去投向一个本来应当长达10年、20年30年的投资行为，这样你的资金链就很有可能断裂。

很多资金中介为了忽悠你，他会跟你讲没事不用担心，不就是一年到底还一次吗，到了年底的时候你有钱就还了，反正三五天之后就放给你了，你没有这个钱没事，人家可以帮你运作一笔过桥资金，找个人跟他借100万，让他还给银行，三五天之后银行把钱贷出来你再把这100万还给人家，不就可以了。

有了这笔过桥资金你就可以高枕无忧了，但问题是过桥资金可是要付利息的，而且利息相当的高，正常咱们算利息都算年化百分之五点几，月化千分之五点几四点几，可是有的地方那个过桥资金是按天计息的，一天的利息有可能就是你以前半个月一个月的利息。

而且除此之外，中介帮你运作不是白干活的，你也得给中介费用，转经营贷的时候得给笔中介费用，人家帮你找过桥资金的时候你照样得给中介费用，所以实际折算下来经营贷替代了房贷在资金上倒未必有很大的节省。

而另一方面你觉得这个过桥资金可以无限地使用下去吗？以前有过很多的案例，到年底归本了你借了一笔过桥资金，把银行这个钱还上了，本来银行3到5天之内就应该把这个款再贷给你，你还给过桥资金。可是由于各种各样的原因，有可能是政策原因，有可能是到年底了银行银根收紧，甚至有可能是你的不法行为已经被银行检测到了，所以有时候银行会拖一拖。

本来应当5天放给你的资金拖一个月，有的时候银行甚至直接告诉你，对不起我们经过审查，你现在不符合放款条件，我们不能再借钱给你了。遇到这个情况怎么办？

过桥资金是借的，是按日计息的，每晚一天就得多给人家一笔利息，银行真要能在十天半个月之内把这个钱放出来那还好，好歹你就是损失点钱而已，可一旦银行如果跟你讲，我不能再给你放款了，咱们之间的合同结束了，那你怎么整？

你欠着人家大把的钱拿什么来还呢？当然以往出现这种情况的时候，你的资金中介朋友也是可以继续帮你忙的，他们可以帮你运作其他的贷款公司也好银行也好，再来接你这个盘，再把你房子抵押再去借笔钱，但是对不起又要收你的中介费了。

而且这一次的利息恐怕就会很高了，再加上过桥资金每日支付的利息你还真不如当时踏踏实实地继续按揭购房，所以我们真是提醒很多好朋友，当你看到这些转经营贷的广告的时候，那真是得三思而后行。

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房贷转换经营贷，5年能省85万？馅饼还是陷阱？

作者：新浪财经

发布时间：2022-04-09 10:32

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来源：中证报

原标题：房贷转换经营贷，5年能省85万？馅饼还是陷阱？

在近期多地房地产政策放松、银行加大对小微企业支持力度的大背景下，又有贷款中介出“幺蛾子”了。

中国证券报·中证金牛座记者近日调查发现，多位贷款中介人士建议居民将房贷转换为经营贷，可每月节省月供资金，减轻房贷还款压力。如果居民当前有购房意愿，还可以帮忙申请经营贷用来买房。

按照一位贷款中介的说法，倘若一套房产价值1000万元，按揭贷款、抵押贷款年息分别为5.35%、3.65%，贷款置换之后，居民5年就可以节省85万元。

果真这么“香”吗？

图片来源：贷款中介朋友圈广告

更大风险 更高成本

多位业内人士表示，将房贷转换为经营贷之后，居民的实际资金成本会更高，且风险不小。

按照银行规定，经营贷只能用于企业经营，居民将资金流入股市、楼市属于违规，倘若被银行发现，则居民的个人信誉会受到影响，经营贷也会被银行提前终止。

另一方面，居民这一违规操作的过程中还掺杂着很多其他成本。按照多位贷款中介的说法，如果居民想要利用经营贷购买第二套房，前提是首套房贷款需要提前结清，以及居民应当具有一个经营满一年的营业执照。

为了满足这些条件，居民需要耗费大量成本。一是大多数居民会请中介协助办理，中介费一般为贷款金额的1%到3%；二是如果居民的房贷没有还清，则需要垫资，垫资利息一般日利率约为千分之一；三是居民还要过户新公司或者办理一个新的执照，可能还要找一个经营场地，这又需要费用。

此外，大部分经营贷款的还款年限为3-5年，先息后本。倘若客户在还本时资金不够，则又需要过桥垫资。如果后期经营贷贷款利率有所上浮，并超过房贷利率，违规操作将“得不偿失”。

违规现象明显减少

违规使用经营贷的现象曾在2021年引起监管部门的注意和整顿。中国证券报记者多方调研了解到，目前商业银行对信贷审批更加严格审慎，居民违规使用贷款的现象也明显减少。

但是，出于银行、客户经理营销压力较大等因素，目前仍有一些银行员工默许了客户违规利用信贷资金的套路，使得资金并未真正流向实体企业，这一风险值得警惕。

某银行一位客户经理告诉中国证券报记者，从审批流程来看，经营贷的申请、审批非常严格，需要客户提供经营流水，并且有足值的房产做抵押。但在审批过程中，银行对流水并不会一一检查，放款之后的资金用途不“明显”违规就可以。

对于当前部分居民违规利用信贷资金的现象，在中原地产首席分析师张大伟看来，房地产市场近期上涨空间较小，加之居民违规利用信贷资金的风险高，预计违规现象极少。张大伟建议银行加强风控，禁止经营贷资金流入私人账户，保障资金落到实体经济。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，将低成本的经营贷资金用于房地产市场的行为违法违规，需要严管，加以遏制，避免这些苗头的出现。

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