北上广深“豪宅热”！2000万豪宅交易翻3番，中介：买的不是房子

作者：小路杂谈

发布时间：2022-10-10 20:52

快照：

北上广深“豪宅热”不退！2000万豪宅交易翻3番，中介：买的不是房子！现在北上广深的中介们都在加班加点，原来国庆节期间，不少人来看豪宅，国庆假期普通的商品住宅成交量是下降的，有的甚至比去年同期降了20%左右，但是卖豪宅的中介生意兴隆，北上广深富人们扎堆去购买豪宅，成了一道风景线，基本上2000万起步，6000万以上也有，有些客人甚至从外地飞过来，就为了看房子。

在北上广深的豪宅中2000万算是一个门槛，基本上都高于2000万，70年产权的住宅，豪宅分为洋房、别墅和大平层，豪宅市场在中介中是有独立性，一般是一年不开张，开张吃一年，北上广深的中介们手中千万级别的房子很多，有不少客户是因为一手房限价，所以看中了二手房，而对豪宅的要求也很高，基本上地段、户型、配套都都要中意才会考虑。

北上广深“豪宅热”不退！2000万豪宅交易翻3番，中介：买的不是房子！深圳豪宅盘一直持续火热，房价倒挂获利空间大，加上地段特别好，有一些新的豪宅期房均价在十万左右，比同等配套的老楼盘有4万的差距，最后由于客户人太多，甚至只能用摇号确定顺序，一个豪宅新楼盘一天内出掉了347套，基本上一天就清空了，一天清盘的神话持续上演，每套房基本上都是2000万以上，很多客户都看好深圳的发展，想让子女来这里发展，而且深圳的落户更容易一些。

北上广深“豪宅热”不退！2000万豪宅交易翻3番，中介：买的不是房子！其实楼市这两年是整体降温，一方面是结婚率的下降，另一方面购房心态也不同了，前几年只要好的新盘，肯定会涨价的，整个行业都在赚，现在客户考虑更多了，北京上海有不少豪宅楼盘10月1号入市，也发生了断货的情况，源于地段的优质，以及房价倒挂，大多数房源的总价2000万左右，毕竟大城市里永远有年轻人进入，有不少的富人移居到大城市，不愁这个市场。

另外一些二线城市，也有豪宅畅销的情况，但不如北上广深的狂热，除了地段之外，像学区房以及出品的房企很重要，一般很看中谁是开发商，基本在1000万左右，但同时三四线城市的豪宅就遇冷了，三四线城市更喜欢140平方左右三室的房子，他们更喜欢将钱投在教育或副业上，小城市的豪宅有价无市，转手是很难的，而且大多不在市中心，不是学区房。深圳3千万以上豪宅成交同往年相比翻了3番，很多地方的富人们想让孩子成为深圳人，同时也看中深圳未来的经纪发展，中介们认为豪宅客人买的不是房子，而是家族的未来。

举报/反馈

“豪宅热”北上广深圳爆发，有钱人急着买房子？是不到九月十日了

作者：谢尚琼爱大海

发布时间：2022-10-11 10:57

快照：

“豪宅热”在北上广深圳爆发，有钱人急着要买房子？是不是又到了九月十日了？

中国楼市一向被称为“金九银十”，但因为去年的经济形势，总体来说，楼市并没有太大的起起伏伏，但是北上广深两大城市的楼市，却发生了一件非常奇怪的事情，那就是房子的销量越来越好，许多人都在询问，这是不是意味着，这一次的“黄金十”又要来了？

一、“豪宅热”在北上广深圳兴起？

在十一长假即将到来之际，老资格的房地产经纪公司小龙（化名）也打起了十二分的精神，这是一年里最繁忙的一天，可他并没有等到黄金周。

克而瑞调查显示，广州国庆节期间共售出6.0万平米的商品房，环比下跌21%。“这一届的房地产行情，跟往年相比，简直是天壤之别。”

“卖爆了”，一位广州的房产经纪对《时代》说，总体上，楼市不景气，但是别墅类却相对平稳。

易居公司称，广州市黄埔区科城别墅在国庆节前夜推出新项目，均价每平方米10000元，总价最高接近1300万元，推出首周去化率高达83%，而同期推新的9个楼盘整体去化率仅31%。

另外，根据克而瑞、广佛地区的统计，海珠区一百万级别的 TOD TOD项目，在十一长假期间，其销售面积达58%，而11万/平方米以上的楼盘去化率为58%，而11万/平方米以上的楼盘去化率为58%，而5万/平方米以下的楼盘去化率不超过21%。

不仅是一线大城市，据《环球金融》的数据显示，天津，合肥，温州，南宁，福州这些大热的楼盘，在总体市场不景气的同时，也出现了大卖。

二、金九银十是不是又要回去了？

目前，在一些一线城市中，住宅的销量呈现出较为显著的趋势，这让人们感到很疑惑，我们究竟应该如何看待这一问题呢？

首先，从整体的发展来考虑，目前的楼市，尤其是在豪宅的整体发展中，有相当大的热度，其实也是很常见的，这与整体的发展态势有很大关系。目前的楼市基本上都是平价房，销量并不算太好，但高档公寓因为供货量不大，需求也相对稳定，所以总体来说，别墅的市场表现向好也是很正常的。

其次，我们来看看目前的别墅市场，所谓的别墅，指的是那些房价比较高，占地比较大的房子，并不局限于别墅、平层、花园别墅之类的，但也是一个庞大的消费群体。尤其是最近几年，随着疫情的蔓延，人们对生活质量和生活质量的要求也越来越高，中国的富人都想要买一套更好的住房，而房产的重要性也很突出。

第三，目前的金融市场还算宽松，随着金融体系的放松，自然会吸引更多的资金流向更高的地方，随着越来越多的金融工具和金融工具的利息都在下降，所以，房子就成了一个很好的选择，有钱的人或许还没有意识到自己的房子是一种很好的投资方式，当他们的经济状况越来越好的时候，房子就会变得越来越好。

第四，就目前的房地产行业而言，住宅不是用来炒的，而是用来居住的，这种观念早已根深蒂固，并且所有的人都很了解。在这个大环境下，市场的影响力也出现了明显的变化，品质越高的房子，在市场上的影响力就越大，而在房地产的发展中，保持一个相对稳定的发展势头，将会成为楼市的主流。因此，别墅的价格变动并不会对整体楼市产生什么太大的冲击，最终的目的在于促进楼市的良性发展。

举报/反馈

富人买豪宅，掀起炒房热？

作者：一栗财经

发布时间：2022-10-11 10:44

快照：

买房是我们大多数人一生的目标，但我们不知道的是，很多富人也十分热衷于买房，但是这并不是他们的目的，根本原因还是在炒房。因为富人们不需要奋斗一辈子才会获得一个房子，钱对于他们来讲，重要也不重要。一直以来，在中国房地产市场有个金九银十的说法，不过前几年受到市场整体环境的影响，整个市场显得成色不足，不过今年北上广深却出现了一些比较特殊的现象，豪宅销售相对火热，

我们看到当前一线城市出现的比较明显的豪宅销售热潮的现象，让大家感觉很奇怪，我们到底该怎么看？首先，从整个市场发展的角度来看，当前整个房地产市场特别是豪宅销售市场，出现相对比较火热的现象，实际上也是很正常的，这和整个市场发展的趋势是密切相关的。国外有专家解释，超级豪宅市场不会因为失业潮而崩盘，因为这是储藏财富的工具。在全球经济动荡，投资渠道减少的时候，房产成了投资的安全避风港。“钱放着贬值，不如买套房子。”

哪怕不是出于投机的目的，这么多闲钱在手，能花到房子的金额肯定也是比没闲钱的时候更高的，自然会推高豪宅价格。大多数富人们集体购买豪宅是因为，在地方财政紧张、新生儿数量不理想等各类条件下，城市市中心的豪宅数量是有限的。但现在很多行业都不景气，他们的钱也不敢乱投。这个时候，核心城市的核心房产，就成为一个不错的选择。总的来说，当下的楼市正在高度分化，90%以上的普通房子，基本上已经回归居住属性，投资价值不高。

但豪宅对整个房地产市场的回暖并没有太多的助力，国内头部房企的主盘还是，走量的刚需，刚改盘。而从经济学角度而言，过大的贫富差距，其实是对市场流动性反而起到的是抑制作用。

富人们的钱是我们无法想象的，但是他们的力量也是我们无法想象的大，众所周知一线城市的房价只会涨价，降价的可能性十分小，其余地区的房价也是一直被各种政策牵着走，忽高忽低，但是人们又拿它没什么办法，只不过平添了更多无奈。那么您对该话题有什么其它的意见或建议呢？又或者您有什么值得分享的经历呢？欢迎讨论。

举报/反馈

苗头明显！四季度全国再迎一波“豪宅热”

作者：端楼见闻

发布时间：2022-10-11 12:28

快照：

楼市渐暖，西安豪宅“热销单”出炉

“银十”遇国庆，必引发一波购房潮。今年国庆西安各大楼盘销售“喜报”已陆续发布，先来一睹为快↓

仅从这份不完全统计的销售“成绩单”里，就释放了两个关键信号：一是西安楼市明显的回暖迹象，积攒的置业需求在短短的国庆黄金周集中爆发；二是豪宅项目的“买单率”更是喜人！

位于高新CID的龙湖青云阙|尚府销售额达3亿元；千万级豪宅招商西安序国庆期间成交了11套房源，总销售额达1.53亿；招商央玺销售额1.12亿元；大明宫金茂府销售额达1.64亿元……

可见，西安高端置业热势难挡。西安豪宅市场，正在经历一场前所未有的“扫货潮”。

实际上，西安楼市“豪宅热”，早在上半年就已显露，克尔瑞地产研究中心发布的 《2022上半年总结与展望 》显示，2022年前5个月西安总价1000万以上豪宅成交套数达103套，同比上涨61%，跻身TOP20城市，涨幅位居第一位！

顺市场发展，西安“豪宅热”已在预料中；在西安楼市整体回暖的下半年，西安“豪宅热”更是充满了无限可能性。

改善时代，且看西安豪宅“神仙打架”

西安豪宅产品，为何能穿越市场周期，成为最“抗打”的长期主义者？

首先，西安豪宅市场“生命力”旺盛。

西安豪宅一路走来，经历了老牌豪宅高端基因作榜——顺应改善需求升级的现代豪宅迭代，豪宅市场备受认可。

要论西安老牌豪宅，无非曲江玫瑰园、高新中大国际九号等高奢级神盘，但新房早已卖完，二手房价格更是高不可攀，这两盘某壳8月挂牌均价分别为69193元/㎡、75737元/㎡，总价妥妥的两千万起步，仍有富豪购入。4月金地九玺还成交了3900万的大单，让人一众惊叹超级购买力的豪横。

要论西安新晋豪宅，涌现出了不少“新鲜血液”，且“内卷”严重：

以产品为例，浐灞奢装大平层源邸壹号备受市场认可；招商西安序以科技豪宅再刷西安豪宅新高度；自然界河山、江月让浐灞豪宅三角洲锦上添花；融创曲江印用艺术手法为西安豪宅注入“灵魂”；万众以流光云谷，将产品力进行到底；高新的荣民壹号、环球西安中心、万达天鼎、龙湖青云阙……无一不在宣告着豪宅中心地段和与精英匹配的产品观。

“神仙打架”一词，用在西安这些豪宅身上不足为过。

其次，西安有一批专注做豪宅、死磕产品力的房企。

不光是产品“内卷”，品牌之间也在卷，在房企面临重重“大考”的当下，能良性走下去的实力房企已不多，更何况是做豪宅。

而我们发现，有些品牌一直专注于做豪宅，比如万众、比如招商。并且豪宅与豪宅之间的基因也是互通的，像源邸壹号的精装修地库和中大国际九号就用了同一个团队……

可以说，西安每个豪宅都有自己的产品故事和筑品优势，看完产品后的意犹未尽、难分伯仲都是正常情愫。

2022四季度，西安“豪宅热”成定数！

西安豪宅产品，已肉眼可见在迭新；西安豪宅，也正以风起云涌之势正快速抢占顶级市场。

· 西安豪宅市场供应放量，重点关注这些盘 ↓

仅9月末备案公示来看，一大波优质顶豪来袭！

数据层面可见：

①“银十”伊始，西安豪宅市场供盘量加大，多聚焦在浐灞三角洲和高新CID两大板块；

②产品面积段多在200㎡+，如此面积段才有豪宅可发挥空间，也能保居住舒适度；

③西安单价破4万+/㎡新豪宅已不足为奇，除本批备案的自然界江月，此前龙湖青云阙大面段也破4万+/㎡，市场需求和产品同步，未来“更豪宅”已成趋势。

以上房源正陆续上新，不出意外，四季度豪宅推盘量还将放量，可重点关注：

浐灞豪宅三角洲的招商西安序，目前外立面轮廓已现，现代线条感十足，一层一户创新大平层产品价值点颇多，这个项目也凭“科技”出圈，低调拿下《2022 年亚洲最佳科技豪宅大奖》，定有其出众缘由；

招商另一个项目招商华宇长安玺，身居曲江南、航天芯“断供”位置，本身市场关注度和期待度就比较高，而该项目1.5的低容积率，以叠院、大平层高端业态为主，堪称解渴城南高端置业的优选；

除此之外，预测接下来可能入市的曲江星河湾，此前2宗地拿地时毛坯限价分别为28710元/㎡、29870元/平，据悉也是200㎡以上大面段，加上装修成本，坐实豪宅级别，因地处曲江文教园板块，市场热度较高。

当然，接下来预测入市的豪宅项目不止这些，值得深度品鉴的豪宅项目也不止以上。

· 前三季度西安豪宅市场销量可观，四季度热度跟进？

目前，关乎西安豪宅市场四季度走势，至少可以这两点作为参考依据：

①全国“豪宅热”——今年1-8月份，全国豪宅市场销售态势再度上扬，个别城市豪宅销量同比增长竟达到400%以上（据中原研究院） 。上海、广州、深圳、南京、杭州、青岛等城市豪宅被接连“扫货”。而四季度，北上广深等一线城市引领，全国豪宅备货量充足，新一轮豪宅热正在启动；

②西安“豪宅热”——前三季度西安豪宅市场销量走高，在四季度供应大放量的基础上，限购政策放松+利率下调，利好楼市，包括豪宅市场，预测购买热情和销量还将持续向好；比如西安浐灞某千万级项目，意向登记一小时已飘红……

西安楼市的四季度刚刚开场，一切指向性都在力证，豪宅市场新一轮购买潮已经开启~

举报/反馈

深圳豪宅热销卖爆：中国楼市，值得关注的动态背后，一次深入分析

作者：熊猫贝贝小可爱

发布时间：2022-09-29 00:24

快照：

1

事件复盘：深圳604套千万豪宅“秒光”，是怎么一回事？

9月21日，深圳蛇口湾区一个叫“招商玺家园”的豪宅开盘，604套房，均价11.2万/平，起步价1244万，吸引了1614人参与摇号，光摇号门槛就350万。

让人意外的是，只用了13个小时，全部房子就宣告售罄，总货值超过100亿，平均卖掉一套房只需80秒。

604套千万豪宅位于“招商玺家园”小区，一天内就被抢光。可以想象，深圳的购买力有多惊人。销售大厅内人挨人，人挤人的场面有多火爆。开发商多高兴，销售人员多高兴！这是今年深圳第二个“日光”豪宅。

这比今年5月底深圳豪宅盘“海德园A区”更疯狂，当时239套房子，有686人报名，起步价1750万，半天时间卖光，平均90秒抢走一套房。

图片来源：网络

买上豪宅的当然是高兴了；

没有买上的就会扫兴；

而买不起房子的呢，只好眼巴巴地看热闹了。

这个事情如果放到过去几年楼市上行期来看，恐怕连新闻都上不了，而在当下，绝对属于“不走寻常路”的典型代表，颇为具有市场热度和关注效应。

这个动态，让全国大小中介和房地产行业关联的群体不得不在感叹羡慕之余，对深圳的购买力进行了一次刷新：果然是卧虎藏龙之地，一套千万豪宅，就能令深圳有钱人一呼百应。

魔幻，是真的魔幻，原来不是什么行业不好，市场低迷，经济不行， 只是自己的经济不行了。

作为中国改革开放的排头兵，深圳这座城市，又一次用现实向全国诠释了，什么叫做市场经济的想象力和奇迹。

深圳龙华片区

2

深度极寒的刚需市场和热火朝天的豪宅热销：魔幻的深圳楼市，如何理解？

之所以说深圳楼市的魔幻，这个体会，没有来到深圳以前，没有真实体验过现实深圳这座城市的楼市，是无法体会到的。

同一个深圳，不一样的世界。

来了都是深圳人，人与人之间却有大不同，这才是人间真实。

市场经济中的泾渭分明，档次划分，深圳太具有代表性了。

众所周知，深圳的有钱人跟其他地方是不一样的，在中国绝大多数城市别说能拿出5000万的人了，就算银行能够授信千万级别的，哪一个不是人中龙凤？

但在深圳，不好意思，楼市场景和语境之下，只能在角落一蹲，这在深圳，叫做买房5000万一蹲：

图片来源：网络

在深圳这座以“搞钱”和效率为标签的一线城市，关于房产的财富故事，从来不缺：

同样是9月份，就在几天前，深圳房产中介圈沸腾了，又一个新记录悄然诞生。

深圳湾区有一个名为恒裕滨城二期的楼盘，一套二手房卖出了1.5亿的天价，单价高达65.79万，悄然刷新深圳二手房成交历史新高。

深圳豪宅的火爆，不止是新房和二手房，就连法拍房都被富人们哄抢。

就在9月20日，宝能城花园第一批法拍房落槌，评估价从1200-1900万不等，全部20套房都在一天的时间内成交，总额近3亿，吸引了11万人围观。

图片来源：网络

20套房子中，只有6套是底价成交，其余14套全部溢价成交，有人为抢到房子，甚至半夜或临近结束时出价，致使拍卖落槌一再延后。

图片来源：网络

毫无疑问，这些豪宅的成交单价，一平米几乎就相当于全国很多城市的一套房。

但是，这只是深圳楼市魔幻的一面而已，另一面，则是深圳刚需市场的低迷和冷淡，堪称现实版的极寒与酷热的魔幻共存！

豪宅热销的背后，其实是深圳整体楼市之低迷，几乎超出所有人的想象。

请看今年1-7月份深圳楼市成交数据。

一手房深圳成交累计1.9万套（月均2700套），排在北上广深蓉渝的最后一名。

不过，总量比大北京只少6000套，差距不大。

考虑到深圳本来新房供应量就偏小，有些差距并不奇怪。

按照这个成交水平，深圳全年一手房成交量大约在3.6万套左右。偏低，但还不算太差。

但是，再看二手房，才真正知道深圳楼市已低迷到极限。

7个月累计成交1.2万套，仅仅相当于北上蓉成的六分之一到七分之一，广州的三分之一不到。

从绝对值来看，深圳月均二手房成交只有2000套。

这对于一个常住人口1756万人、存量房接近200万套、房产交易以存量市场为主的超大城市来说，二手房市场规模收缩到不可思议的程度！

我们再拉长时间，看看2007-2022年期间上半年二手房成交情况。

今年上半年成交9965套，是过去十六年的最低值。

2008、2012年二手房成交也非常低迷，但半年成交量还是超2万套。

2009、2015和2016这三年为二手房成交峰值年份，半年成交量在6万套左右。

和过去峰值相比，今年上半年仅仅相当于其六分之一。和过去谷底值相比，今年上半年相当于其一半不到。

从二手房成交里看，今年比过去十六年任何一个年份都要冷，且冷得相当厉害。

这种情况从去年六月份就开始，已经维持一年以上。

而且，这种情况发生在4月底全国开始松绑房地产、出台各种政策刺激楼市的大背景下。

深圳千万以下的刚需盘，其寒冷程度一点不比其他城市好过。

二手房更惨，上半年成交量还不到10000套，仅有2008年全球金融危机爆发时的一半，真的是一夜回到了10年前。

一片惨淡之下，深圳开发商坐不住了，有楼盘卖了9个月才卖了10%，被紧绷的资金流逼迫下主动大降价，据说现在还没有卖完。

昔日的网红盘，如今价格都跌到了指导价。

就连深圳刚需最吃香的小户型，价格已经降到了3年前，却依然无人问津。

一边是几百万的房子卖不出去，另一边是几千万的豪宅被疯抢一空，现实就是这么魔幻。

之所以魔幻，就是看到和现实之间的差距存在，毫无疑问，在2022年中国楼市和房地产经济现实大环境背景下，深圳的表现，堪称绝对的魔幻。

令人费解，难以理解。

深圳

深入挖掘：看清深圳魔幻一幕背后的风险和危机信号

豪宅是个什么东西，说法很多，经济时代，就用最直白粗暴的标准来看，毫无疑问，用价格来区分，最为现实。

市场经济，价格不就是价值的市场流通共识么？别谈什么风花雪月和虚头八脑的价值观点，价格，就是摆在台面上的财富等级划分和价值档次的标准。

这一次深圳豪宅热卖的经济逻辑非常简单：同样是深圳豪宅扎堆的南山蛇口太子湾周边的二手房价，比这个新楼盘还要高。

这样的性价比，买到就会赚到。回报率惊人。躺在家中就会翻倍赚钱。这么好的事，谁不挤破脑袋去抢房呢？

人不一定都有钱，但是资本思维永不休眠，资本行为永远逐利，事情就这么简单直接粗暴。

看得见的利益，是经济社会最强驱动力，没有之一。

当然，深圳千万豪宅“秒光”这个事，不仅仅在深圳本地引发了热议和关注，甚至也给全国其他城市和地区的房地产中介和利益关联群体，带来了强烈的刺激。

行业和市场低迷的背景下，整个经济大环境承压的特殊阶段，豪宅热销的苗头，深圳并不是孤例：

在北京，一楼盘143套房，却吸引了18000多人摇号，几个小时就卖光。

在西安，一楼盘200多套房，居然超过了46000人报名，几乎瞬间就抢光。

图片来源：网络

在成都，甚至就连恒大的房子打折卖，都能吸引到上万人哄抢。

只不过，依然调控严格，严守指导价的深圳，比较具有代表性。

深圳豪宅热销，结合大环境来看，并不是什么积极的信号，不是速效救心丸，而更像是命悬一线为了急救的肾上腺素和强心剂。

这个比喻的结论非常有意思，值得大家仔细体会一下。

豪宅火爆，刚需低迷，其实原因并不复杂，甚至可以说是明牌：

一方面，是利差的存在，过去几年调控和市场的错位，导致了地段，学位，以及品牌综合加持的高价豪宅产品，和刚需产品产生了难以逾越的利差空间。

对于高价区间的豪宅产品，看得见的赚钱效应，“买到就是赚到”成为市场信仰。资本扎堆，成为必然。

另一方面，妈持续放水，源源不断多出来的钱却无处可去。到股市里成了炮灰，基金跌的比股票都狠，私募和信托一个比一个不靠谱，普通房子十多年来的上涨预期也被打破，富人们手里的钱都蜷缩到自己的小圈子里，那就是在豪宅市场里互相吹泡泡。

市场上钱越来越多，但却没有流到普通人手里，或者说多数手里还有闲钱的中产们，大都选择提前还贷，更不用说去银行借钱加杠杆了。

富人通胀，穷人通缩，不是笑话，市场经济越发达，资金流动效率越高的地方，这样的现象越为明显。

深圳千万豪宅火爆，百万刚需卖不动的窘境，是对2022年二季度新增个人住房贷款仅200亿，新增房地产贷款更是-1105亿的历史一幕，最好的诠释。

可怕的不是富人买爆豪宅，而是富人们只买豪宅，却照样能够躺赢，普通人却失去了资产增值的渠道，房价永远上涨的信仰没了，除了把手上的钱提前还给银行外，就是把钱存进利息低到尘埃里的银行，因为找不到任何更好的出路。

有钱人抢豪宅，刚需们还在观望，更多人则直接躺平。

结果就是：

这两年富人们躺赢，一个个越来越有钱，财富实现了翻倍式的增长，1%的富人掌握了90%的财富。财富分化在资产加持之下效率倍增。

普通人呢？则被迫承担了大疫三年来的一切伤害，不敢消费、不敢结婚、不想生娃，贫富差距越拉越大，逼急了就掀桌子躺平不玩了。

富人们想方设法稳固自己的疆土，带来的却是普通人拼尽全力都无法逾越的鸿沟。

而豪宅，就成了这个中间最主要的载体，这才是现实。

豪宅市场火热所释放出来的风险和危机信号，就在这里：贫富分化，财富固化，阶层鸿沟，永远都是阻碍经济正常发展，酝酿社会矛盾的根源所在。

中国过去二十多年，高度依赖土地财政和房价驱动的经济发展，来到了一个关键的十字路口。这或许，是诠释当前中国经济转型艰难，最明显的危机信号。

有钱群体和社会资本，只能在具有明显价格门槛的资产领域吹泡泡，实体经济和产业的明天在哪里？

写在最后：

看清本质，做好定位，非常时期，值得非常警惕和清醒认知

有关注本号的朋友都知道，长期以来，我都强调这么一个结论：

脱离主流需求市场的豪宅和高端资产的市场火热，是一个对经济发展和社会稳定明显的负面信号。

更可怕的是，面对这样的现实，绝大多数的普通人根本无能为力，只能由国家出面，才可能从内到外彻底打破。

资本扩张，必然会形成资产屏障，这已经不是什么简单的供需关系了，而是社会资本的野蛮和垄断苗头。

豪宅，作为资产载体，在资本吹泡泡的力量和驱动之下，变相就会成为社会财富和阶层的一种壁垒。

只要这样的壁垒存在，那么贫富撕裂，阶层鸿沟，就难以避免。

这不是和国家“共同富裕”的主旋律对着干么？！

从互联网巨头的反垄断，到娱乐圈、直播电商、不良明星的天价罚单和补税单，进而再到共富……

这些都是中国这个国家在最近两年为了解决经济高速发展过程中的遗留问题所做出的努力，有目共睹。

看清楚这个逻辑和主线，至关重要。

俗话说得好，上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂！

达摩克里斯之剑，距离真正落下，恐怕并不是一句虚言。

而对于普通群体而言，面对这样的魔幻局面，谨慎和理性的认知态度，是非常有必要的。

有钱群体和资本吹泡泡的游戏，过程中也有做局收割的需求。看清现实容易，看清自身，管理欲望，并不容易。

国家为了解决野蛮成长过程中留下来的问题，必然还有很多后手，准备，和计划，对于绝大多数的普通人而言，非常时期，需要务实，结合自身真实需求，指导现实行动：

有真实居住需求，量体裁衣，该买什么时候都要买；

手上的钱放着烫手，有财富焦虑，还看不起存款收益的，优先考虑降杠杆和资产回正，再去想入局资本吹泡泡的游戏，这是良心话，万一被套和或者被收割，投资行为，不值得怜悯。

说话做事，要看阶段环境不是？

总之，破山中贼易，灭心中贼难，看清本质，做好定位，谨慎理性，总不会错。

以上，就是对9月份深圳楼市魔幻动向，进行的专题深入解读和相关挖掘分析，和各位朋友们做一个分享。

文中观点，见仁见智，立场角度不同，不代表适合所有人，我也不会去做什么辩解和说服工作，希望看到的朋友们，各自能够有所收获和启发，那就很好。

还是那句话，心存善念，广结善缘，爱出者爱返，福往者福来。

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

举报/反馈

苏炳添送儿子上幼儿园，穿拖鞋低调出行，与家人即将搬进千万豪宅

作者：十点街球

发布时间：2022-09-15 20:54

快照：

33岁的苏炳添由于整个2022年比赛行程都很少，所以苏炳添几乎都是每日亲自送4岁儿子去上幼儿园，虽然在外界看来2022年对于苏炳添是“很不友好”的，但苏炳添却不这样看待，如今已33岁处于职业生涯末期的他，在比赛很少并且难以维持高竞技状态的时候，反而把更多时间花在了家人身上，尤其是4岁儿子，只要苏炳添一有时间，都会亲自送儿子去幼儿园，并且从网友拍到的照片看得出，苏炳添出行低调，在入园的时候，牵着儿子有序排队

而当儿子幼儿园放学时，来接他的还是苏炳添，也许是秉承了广东人低调务实的性格，苏炳添如果不开车的话，都是穿拖鞋低调现身，放学后的儿子也许是累了，他就抱着儿子等待车来接他们，完全没有一点架子

那么为什么外界会认为2022年对苏炳添“不太友好”呢？这是因为苏炳添原本在今年有三大目标赛事，分别是2022年7月的美国尤金世锦赛、在杭州举办的亚运会和世界田联室内锦标赛南京站，结果令人惋惜的是，除了美国尤金世锦赛如期举办并参加，杭州亚运会和世界田联室内锦标赛南京站全部延期了

杭州亚运会原定于2022年9月举办，而这一次的亚运会是苏炳添的卫冕之战（上一届雅加达亚运会苏炳添夺得男子百米金牌），并且又是在咱们家门口举办，所以苏炳添相当重视，结果由于局势延期一年，而延期一年对于已经33岁的苏炳添来说加大了夺金难度，因为他参加的是短跑比赛，短跑比赛对运动员的状态和年龄有着很高的要求，除了延期到明年、苏炳添年长一岁之外，由于近两年缺乏国际大赛的历练，苏炳添的状态也起起伏伏

此外，同样在家门口举办的世界田联室内锦标赛南京站，同样因相同原因在九月初突然宣布第三次延期，再次延期更改为2025年3月举行，那个时候苏炳添已经36岁了，说不定都已经退役了。而苏炳添之所以重视世界田联室内锦标赛南京站，是因为他在此赛事参加的是60米，都知道前60米苏炳添放在世界都是佼佼者，这项比赛也是唯一一个他在退役前极有可能夺得世界冠军的比赛，如今第三次延期令人遗憾

而唯一参加了尤金世锦赛，又由于近两年缺乏国际大赛的历练，包括他在内的所有中国队选手全部发挥失常，赛后气愤不已的苏炳添甚至直接声称“这绝不是我们的实力，绝不是整个短跑队的问题，有些不方便透露的原因影响了我们的状态！”其实大家都知道，因为近两年中国队无法出国参加各项国际赛事，才是导致运动员状态不好的主要原因

那么如今除了训练，就把时间放在家人身上的苏炳添，虽然出行十分低调，但早已身家千万，而年初某设计师就曝光了苏炳添的2000万豪宅内饰，我们才知道苏炳添一家三口即将告别老旧屋，将带着妻子林艳芳和儿子一起搬进豪宅里

这个豪宅套内面积达到了290平方米，原本是五房两厅五卫一厨，那么在苏炳添夫妻二人的要求下，设计师改造为六房两厅四卫一厨，并且苏炳添还明确对外表示，其中一个房间，就是为了第二个宝宝准备的，看来苏炳添和林艳芳已经是有“二胎计划”了

特约编辑：苏大强

举报/反馈

任泽平：北上广深居民房贷压力居世界前列 贷款收入比是纽约伦敦东京的3-4倍

作者：新浪财经

发布时间：2021-06-29 08:03

快照：

来源：财经自媒体

全球一线城市房价比较：2021

文：任泽平团队

特别鸣谢：白学松、刘煜鑫

中国人民大学贾耀鹤对本文数据整理有贡献

导读

我们选取纽约、伦敦等具有代表性的全球核心城市进行对比，在考虑持有成本后，中国内地一线城市绝对房价、相对房价依然位居全球前列。全球前十大高房价城市，中国已占一半，这是由深层次的住房制度决定的。由于土地供给严重不足、优质公共资源富集以及货币超发，中国内地一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定；加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。我们呼吁，应加快推动新一轮房改（新房改），以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制，促进房地产市场长期平稳健康发展，还有最后十年的时间窗口。

目录

1 中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列

1.1 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象

1.2 北上深绝对房价位居世界前列

1.3 中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足2.1%

1.4 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小

1.5 北上广深房贷利率和居民房贷压力较高

2 1000万人民币能买什么房子？

2.1 核心区能买到的住宅使用面积差距不大

2.2 纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅

3 中国内地核心城市高房价明显存在泡沫吗？

3.1 中国内地核心城市高房价主要源于什么？

3.2 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差

3.3 推动新房改，以金融稳定和人地挂钩为核心加快构建房地产长效机制

正文

1 中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列

与西方相比，中国城市行政区划内面积较大，比如北京达1.6万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎分别为2188、1577、789、105平方公里。为增强可比性，我们分别选择中心区以及距离市中心8公里左右的区域（我们将其定义为外围区）进行比较。具体来看，北京中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；上海中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约中心区指曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右区域；伦敦中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间。

为保证数据口径统一，市中心与外围区房价数据来源于全球最大的生活信息网站Numbeo。我们通过大量搜集各国的房产中介网站公布的中心区与外围区各个楼盘售价和租金数据验证了Numbeo数据的合理性，Numbeo显示2021年6月纽约市中心房价和租金分别为95953元/平方米、378元/平方米/月。作为验证，我们通过在美国最大的房产中介网站Zillow搜集大量楼盘数据得出的纽约市中心房价和租金分别为100484元/平方米、349元/平方米/月，相差不大。此外，通过房价对比验证，Numbeo口径下的“非市中心房价”指的是外围区房价。

1.1核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象

2009年Q1-2021年Q1北上广房价上涨超3.5倍，高于全国平均。由于新房区位逐渐外移及限价等，以二手房衡量房价涨幅更有效。全国层面缺乏二手房价数据，以新房价格计算，2010年6月-2021年5月百城新建住宅价格指数从9042元/平方米升至16006元/平方米，上涨1.8倍。根据房产中介数据，2009年一季度北京、上海、广州房价分别为12030元/平方米、14902元/平方米、6986元/平方米，2021年一季度分别上涨到58016元/平方米、52744元/平方米、33625元/平方米，分别涨4.8倍、3.5倍、4.8倍。其中，优质学区房涨幅达9倍以上，如北京育才小学划片小区耕天下，2009年2月12900元，当前120933元，上涨9.4倍。

从国际经验看，核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象。在英国，1968年-2021年3月，大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至50万英镑/套，英格兰地区从0.34万英镑/套上涨至27.5万英镑/套，全国从0.36万英镑/套上涨至25.6万英镑/套，伦敦地区房价涨幅达114倍，高于英格兰地区的81倍和全国的72倍。在美国，1976-2020年，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶房价分别上涨7.6、9.5、12.5、15.1倍。在日本，房地产泡沫破灭前，1975-1991年东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨4.5倍，其他城市上涨1.7倍。

1.2北上深绝对房价位居世界前列

换算为可比的使用面积后，北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列，但顶级豪宅价格低于国外。国际房价比较需注意统计口径。中国内地住房面积统计口径为建筑面积，包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或使用面积。如中国香港采用套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积；美国、英国、韩国等是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般而言，套内面积约为建筑面积的80%，使用面积约为建筑面积的70%。

在中心区域，根据Numbeo2021年6月数据，香港以205744元/平方米位居第一，首尔以129262元/平方米位居第二，伦敦以100052元/平方米位居第七，纽约以95852元/平方米位居第九，深圳、北京、上海分别以105303元/平方米、102091元/平方米、99079元/平方米位居全球第五、第六、第八，广州以66516元/平方米位居第三十二。换算为使用面积后，深圳、北京和上海中心区实际房价分别为150433元/平方米、145844元/平方米和141542元/平方米，超过首尔，仅次于香港，广州为95022元/平方米，未进前十。但中国内地一线城市中心区的顶级豪宅单价低于国际大都市，比如2021年纽约中心区最贵的豪宅是位于曼哈顿中城的公园大道432号，俯瞰纽约中央公园，单价约68万元/平方米，而上海中心区最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品，单价约28万元/平方米，以使用面积算，单价为40万元/平方米。

在外围区域，香港以133800元/平方米位居第一，巴黎以80790元/平方米位居第二，深圳、北京、上海分别以57272元/平方米、49812元/平方米、48507元/平方米，位居第十四、第十七、第十九，依然处于世界前列，但相对中心区域排名有所后移，广州以32620元/平方米位居六十。换算为使用面积后，深圳、北京和上海城市外围区房价分别为81817元/平方米、71159元/平方米和69296元/平方米，位居第二、第四、第五，仅次于香港，广州为46600元/平方米，未进前二十。

1.3中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足2.1%

以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为41、32、28、32，高于纽约的7，伦敦的10，东京的10；外围区房价收入比均在10以上，同样高于纽约、伦敦和东京。Numbeo只公布了全市房价收入比，我们采用Numbeo公布的房价平均数据和人均可支配收入，以及我们整理的人均住房面积计算市中心和外围区的房价收入比。2021年6月，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为29、22、20、21，外围区的房价收入比分别为14、11、10、12，而纽约市中心和外围区房价收入比分别为7、4，伦敦市中心和外围区房价收入比分别为10、5，东京市中心和外围区房价收入比分别为10、6。换算为使用面积后，中国内地一线城市实际房价收入比更高，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为41、32、28、32，外围区的房价收入比分别为20、16、14、17。

北上广深市中心租金回报率不足2.1%，低于纽约的4.7%、伦敦的3.4%、东京的2.8%。租金回报率是住房每年租金与售价的比值，租金回报率低意味着投资房地产的现金贴现率低。根据Numbeo2021年6月数据，在全球主要483个城市中，市中心的静态租金回报率平均值为5.63%，中位值为4.65%，外围区的静态租金回报率平均值为7.45%，中位值为5.33%。其中，纽约市中心与外围区的租金回报率分别为4.74%、5.63%，伦敦为3.40%、4.77%，东京为2.76%、2.41%，而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为1.66%、2.08%、1.49%、1.22%，外围区租金回报率分别为1.99%、2.04%、1.44%、1.35%。我们使用中国房地产协会旗下中国房价行情网数据进行验证，2021年4月年北京、上海、广州、全市范围的租金回报率分别为1.88%、1.68%、1.63%。

1.4考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小

国际核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，持有成本明显高于中国内地。在不考虑房地产税从个人收入所得税中扣除情况下，纽约市房地产税率为0.8%，市中心物业费约为82元/平方米/月，外围区物业费约为54元/平方米/月；除此之外，业主还需根据房产面积和档次的不同，每年缴纳1000-5000美元的房屋保险费。伦敦业主需要缴纳市政税，约占房价的0.3%-1.2%，实际税率随房价上升而下降，伦敦市中心物业费约为48元/平方米/月，外围区物业费约为23元/平方米/月。东京业主每年需要缴纳房屋评估价1.4%的不动产税和0.3%的市政建设税，房屋评估价约为售价的20%，市中心和外围物业费分别为25元/平方米/月、14元/平方米/月。中国内地除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税，而且物业费较低，北京、上海、深圳市中心的物业费约为4.3元/平方米/月，外围区物业费约为3.1元/平方米/月，广州市中心物业费为2.9元/平方米/月，外围区物业费为2.2元/平方米/月。

考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、14、13，北上广深分别为42、33、28、30，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为2.7%、2.5%、2.1%，而北上广深分别为1.6%、2.0%、1.5%、1.2%，差距明显缩小。各地住房持有成本不同，为较准确比较实际的房价收入比和租金回报率，我们将房地产税、各项物业（管理）费等持有阶段的费用纳入考虑。假设居住30年，将这30年的持有费用按照假定5%的折现率计入房价，计算折现后的房价收入比。纽约市中心和外围房价收入比分别为12、6，伦敦分别为14、6，东京分别为13、7，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为29、23、20、21，外围区的房价收入比分别为14、11、10、12。以使用面积算，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为42、33、28、30，外围区的房价收入比分别为20、16、14、18。考虑持有费用后，纽约市中心和外围租金回报率分别为2.74%、3.49%，伦敦分别为2.52%、3.83%，东京分别为2.13%、2.00%，北京、上海、广州、深圳市中心的租金回报率分别为1.63%、2.04%、1.46%、1.19%，外围区的租金回报率分别为1.95%、1.99%、1.41%、1.32%。

1.5北上广深房贷利率和居民房贷压力较高

北上广深房贷利率与首付比例高，北上广深首套房贷利率超4.6%，纽约、伦敦、东京均低于3.6%。从房贷利率看，中国内地个人房贷利率以贷款市场利率报价（LPR）来计算，首先央行给商业银行规定贷款基准利率，各地商业银行根据基准利率、银行额度、客户资信和风险情况在基准利率基础上浮动。2021年北京、上海、广州、深圳的首套房贷利率4.6%-5.4%，二套房贷利率5.2%-5.7%；而纽约、伦敦、东京房贷利率为3.0%-3.6%。从首付比例看，按商业贷款计算，北京首套普通住宅为35%，非普通住宅为40%，二套普通住宅为60%，非普通住宅为80%；上海首套住宅为35%，二套普通住宅为50%，非普通住宅为70%；深圳、广州首套住宅均为30%，城市无房但有住房或公积金贷款记录，则首套住宅分别为50%、40%，非普通住宅分别为60%、70%，二套普通住宅分别为70%、50%，非普通住宅为80、70%。纽约为10%-30%，伦敦为5%-15%，北上广深首付比例较高。（普通住宅与非普通住宅根据容积率、单套建筑面积、实际成交价格等综合界定，如广州普通住宅为容积率在1.0（含）以上、单套住房建筑面积为144平方米（含）以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍（含）以下，反之为非普通）。

北上广深居民房贷压力居世界前列，居民抵押贷款占收入比例超240%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。根据Numbeo定义，抵押贷款占收入比例指每月抵押贷款与家庭收入的比率（越低越好），贷款负担能力指数指抵押贷款占收入比例的倒数（越高越好）。根据Numbeo2021年6月数据，在全球主要的483个城市中，深圳、北京、上海、广州居民抵押贷款占收入的比例分别为349.44%、345.52%、267.34%、240.71%，分别高居第十、第十一、第十九、第二十三；伦敦、东京、纽约居民抵押贷款占收入的比例分别为84.39%、81.49%、62.99%，排在150名以后。

2 1000万人民币能买什么房子？

为增强直观认识，我们从自住出发，假定有1000万人民币预算，讨论在北京、上海、纽约、伦敦核心区和外围区分别能买什么品质的住宅以及持有费用。为增强可比性，我们将核心区的选房区域缩小在距离CBD或金融商业区2.5公里内范围，且避开单价明显较高的楼盘。

2.1核心区能买到的住宅使用面积差距不大

1000万在北京、上海、纽约、伦敦核心区域CBD附近能购买的住宅使用面积差距不大，在61-68平方米左右；纽约和伦敦市中心住宅持有费用远高于北京和上海，纽约超16万人民币，伦敦超7万元，北京和上海不足7000元。在北京核心区，可购买西城区三环内的玺源台95平方米的二居室（使用面积接近67平方米），均价10.5万元/平方米，北接长安街，南依莲花河，西连西客站，东望金融街，属于首都功能核心区，物业费5461元/年。在上海核心区，可购买陆家嘴金融区的浦江茗园88平方米两居室（使用面积约61平方米），均价11.4万元/平方米，紧邻各大金融机构，物业费3174元/年。在纽约核心区，可购买曼哈顿下城130 William St公寓68平方米一居室，均价14.7万元/平方米，地处金融区中心，距离华尔街200米，房地产税8万元/年，物业费7.2万元/年，房屋保险费约2.4万元/年，合计17.6万元/年。在伦敦核心区，可购买London Dock公寓66平方米一居室，均价15.2万元/平方米，位于泰晤士河北岸、伦敦金融城和金丝雀码头中间，为伦敦的心脏地带，距离CBD约1公里，步行10分钟即可到达火车站，市政税3万元/年，物业费4.3万元/年，合计7.3万元/年。

2.2纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅

1000万在北京、上海外围区可购买使用面积在76-124平方米左右的住宅，而在伦敦、纽约外围区域可购买的使用面积分别为130、180平方米左右。在北京外围区，可购买南四环附近国韵村177平方米四居室（使用面积约124平方米），均价5.7万元/平方米，周边公园较多，有旺兴湖郊野公园、宣颐公园、碧海公园三大生态公园，但生活相关配套相对不完善，物业费6840元/年。在上海外围区，可购买日月光水岸花园109平方米两居室或三居室（使用面积约76平方米），均价9.2万元/平方米，靠近2号线广兰路站，物业费3451元/年。在纽约外围区，可购买皇后区3454 10th St公寓185平方米四居室，均价5.4万元/平方米，地铁30分钟可到达曼哈顿中城，房地产税8万元/年，物业费10万元/年，房屋保险费1万元/年，合计19万元/年。在伦敦外围区，可购买BeaufortPark公寓127平方米三居室，均价7.9万元/平方米，位于伦敦西北四区，8分钟步行至地铁站，是传统白人居民区， 市政税3万元/年，物业费3.8万元/年，合计6.8万元/年。

3 中国内地核心城市高房价明显存在泡沫吗？

3.1中国内地核心城市高房价主要源于什么？

1）人口长期大量向一二线核心城市集聚，近10年一线城市人口年均增速2.37%，人口持续流入但增速放缓；二线城市人口年均增速1.91%，人口持续流入且增速小幅上升；三、四线城市人口年均增速0.43%、-0.49%，人口持续流出。房地产长期看人口，人随产业走、人往高处走。从国际经验看，人口不断从低收入地区到高收入地区，从城市化到大都市圈化。中国内地核心城市优质公共资源富集、产业特别是高端产业高度集聚，人口长期大量流入。总体看，2000-2020年一线、二线人口占比分别由3.7%、19.31%增至5.88%、24.39%，三、四线则由30.87%、42.98%降至30.50%、36.92%。从趋势看，2000-2010年、2010-2020年，全国人口平均增速分别为0.57%、0.53%，一线人口年均增速分别为3.42%、2.37%，人口保持集聚，但增速放缓；上述两个时期，二线人口年均增速分别为1.53%、1.91%，人口持续流入且增速小幅上升；三线人口年均增速分别为0.53%、0.43%，略低于全国平均；四线仅为0.16%、-0.49%，明显低于全国平均，表明三、四线城市人口仍持续流出。

2）核心城市优质公共资源高度富集，户籍制度使得公共资源与户口挂钩、户口基本与房产挂钩的情况更加促进高收入人群集聚。从教育看，2020年北京、上海一本率分别为46%、30%，分别为全国第一、第四；985大学数量分别为8所、4所，合计占全国的31%；211大学数量分别为26所、9所，合计占全国的29%。从医疗看，北京、上海2020年三甲医院分别为56、39个，虽合计仅占全国的6.9%，但集聚了最顶级的医疗资源，如协和医院、301医院等。在现行户籍制度下，户口不仅是单纯的户籍登记，而且附带了区域教育医疗等公共资源。并且，按现行规定，户口要么登记于个人房产下、要么通过单位挂靠于集体户，这使得户口与住房基本挂钩。核心城市的房子不仅是具有居住功能的建筑物，而且捆绑了一系列的稀缺资源和优质福利。尽管当前部分城市允许租房入学，但条件较多、且排序一般在户口和住房均在本学区的家庭之后。在国际上，尽管美国也有学区制度，但家庭在学区拥有居住资格即可，可采用租赁方式；并且，美国的学区分布相对均匀，并未主要集中在部分大城市。此外，尽管北京、上海近期人口增长放缓、甚至陷入负增长，但流出的主要是中低收入人群，高收入人群很可能仍在持续流入。

3）在土地资源计划配置、城乡二元制度、中小城市战略等因素影响下，建设用地在城镇、乡村之间配置失衡，城镇用地在地区、城市之间配置失衡。中国城乡二元户籍制度与土地制度无法调动市场对人口和土地的有效配置，导致进城不能落户、迁徙不能定居的农民工不愿无偿放弃乡村宅基地，农民工群体在城镇和乡村“双重占地”。2009-2016年人均城镇建设用地仅增长5.8%，而人均乡村建设用地增长21.5%。中国城镇化战略长期存在“控制大城市规模、积极发展中小城市”的倾向，与人口迁移趋势背离。分地区看，2009-2016年东部城镇建设用地增量比例低于城镇人口增量比例12.9个百分点；而中部、东北、西部分别高1.7、4.4、6.8个百分点。分规模城市看，2006-2018年1000万人以上城市城区人口增长46.8%，建设用地仅增长41.7%；20万人以下城市人口增长2.1%，建设用地增长22.9%。

4）货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长，刺激一线城市的房地产价格快速上涨。从国际看，1987-2020年英国房价年均增长5.6%，虽高于4.5%的名义GDP年均增速，但仍然低于7.1%的广义货币年均增速；1960-2020年美国房价年均增长4.5%，而名义GDP和M2年均增速分别为6.3%、7.1%。从大都市圈看，在美国，1975-2020年，纽约-泽西-白原分区房价年均增长5.8%，低于同期M2的6.8%，与GDP的5.8%相同。在日本，1975-1991年六个核心城市地价年均增长11.2%，其他城市地价年均增长6.4%，同期M2年均增长约9%。在中国，过去四十年广义货币供应量M2年均增速15%，1998年以来全国新建住房销售均价年均复合增速达7.72%，低于同期M2增速近8个百分点，而一线城市房价基本与M2增速持平。

3.2房价收入比和租金回报率的国际可比性很差

“房价收入比4-6是合理区间的国际惯例”为讹传，国际并不存在一个客观标准。房价收入比反映的是居民家庭对房价的支付能力，比值越高，支付能力越低。Weicher（1977）最早使用房价收入比作为住房支付能力判别指标，其房价收入比为每套房屋销售价格中位数与家庭年收入中位数之比，计算了1949-1975年美国房价收入比，大多数位于2.8-2.9。1989年10月香港大学专家伯纳德指出，发达国家房价收入比在1.8-5.5，发展中国家一般在4-6。后来，伯纳德搜集到较多国家房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家房价收入比远高于6。1998年联合国统计了96个经济体房价收入比，最高为30，最低为0.8，平均值8.4，中位数6.4，彻底否定了4-6倍是国际标准的论点。然而部分中国学者和相关机构在引入房价收入比概念时，忽视中国经济水平、文化传统、房地产发展阶段等因素，不约而同地引用“4-6”这个所谓“国际标准”进行国际比较，这显然是有问题的。

除土地供给不足外，加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。

中国经济增速在全球较高，核心城市相对房价高是成长性的反映。如果把经济体或城市比作一家公司，住房可类似为这家公司的股票，房价是股价，租金回报率是股息率。以中国股市为例，由于成长性不同，主板和创业板的股票估值不具备可比性。在主板，公司业绩增长稳定但不具备爆发性，估值一般；在创业板中，公司业绩增长较快，股票估值较高，高估值是对未来盈利的提前反映。当前中国经济虽从高速增长阶段转向高质量发展阶段，但经济增速在全球仍较高。核心城市是中国经济的核心，高端产业集聚、人口大量集聚，成长性更具优势。

中国居民储蓄率高达37%，是欧美发达国家4倍以上，高储蓄率推升房价收入比。根据OECD统计口径，居民储蓄率指居民储蓄余额/可支配收入总额。中国居民储蓄率远远高于欧美发达国家，2020年中国居民储蓄率高达37%，而美国、英国、法国、德国和日本仅仅分别为8%、1%、9%、16%、4%。居民储蓄率高意味着中国居民的购房资金准备相对充足，进而推升房价收入比至一个较高水平。

瞒报少报收入、大量外来人口只挣钱不定居、父母提供部分首付款等情况，导致核心城市居民实际购买力被低估，进而房价收入比被高估。其一，由于调查中存在瞒报少报等因素，国家统计局统计的家庭年均可支配收入并非居民收入全部。在官方调查中，人们对隐私权更加重视，一定程度上确实存在着漏报和少报情况，高收入群体也较少进入调查样本。而在发达经济体，多要求居民自行上报所有收入，并以此为基准征取税收，蓄意瞒报漏报行为将受到严厉处罚，发达经济体对居民家庭收入的统计比较接近全部收入。其二，大量外来人口在核心城市只挣钱不定居，核心城市居民实际购买能力存在低估。中国城镇存在大量的农民工等外来人口，核心城市更是如此，这些外来人口很难在当地安家，但统计局的可支配收入统计将这些低收入外来人口纳入、低估了核心城市居民实际购买力。其三，因文化传统差异，中国人购房存在“六个钱包”现象，即普遍存在父母等替子女提供部分住房首付款的情况。

3.3推动新房改，以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制

一是推动新房改，以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制，允许跨区域用地指标买卖。支持房企合理融资需求，规范融资用途，防止过度融资；实行长期稳定的住房信贷金融政策，控制货币超发，稳定购房者预期，抑制投机需求。坚持都市圈城市群战略，推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，允许跨区域用地指标买卖，如东北和西部地区售卖用地指标，可以有效解决目前东北、西部地区用地指标大量浪费的问题；严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则。

二是丰富供应主体，转变住房供应结构。当前中国住房供给体系重销售轻租赁，多元主体供给型的住房体系尚未建立。未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；以市场化的商品住房为主、加大各类保障性住房供应力度，形成“高收入靠市场、中等收入有支持、低收入能保障”的阶梯化住房供给结构。不过，住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜，警惕盲目跟风。

三是稳步推动房产税试点。随着大开发时代结束，存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，推出房产税是大势所趋。从国际经验看，房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。房产税改革的总原则是“立法先行、充分授权、分步推进”。“立法先行”是先立法再开征；“充分授权”是授权各地方因地制宜试点、不一刀切，本身房产税按照国际经验就是地方主体税；“分布推进”是积极稳妥推进，要力争方案成熟并做好社会预期引导。

举报/反馈

天一公馆｜历时7年打磨，西安豪宅史30年惟一成品臻装豪宅首现

作者：西安楼市xaloushi

发布时间：2022-09-03 07:03

快照：

2022年9月2日下午，在西安行业媒体大V的见证下，天一公馆项目完成首次亮相。标志着这个历时7年打磨、西安豪宅30年发展史惟一成品臻装豪宅正式首发落地，西安顶级豪宅由此正式进入全成品时代。

天一公馆媒体见面会合影

北上广深罕有，西安首现成品行政私邸

回望国内一线豪宅发展格局，价值从来不卖预期。深圳湾1号占据粤港澳大湾区核芯地段，汤臣一品坐享上海陆家嘴黄金位置，首创天禧傲领国贸CBD、对望中国尊。这正如天一公馆作为唐延路轴芯、高新一中书香门第隐贵圈最后的天字一号位置，集政、商、学、园四大天赋资源于一体，所见所享，以万物皆备于我的帝王之姿，傲立中国一线城市豪宅之列。在地段、地段、还是地段的世界豪宅法则里，天一公馆得到与会诸如屈扬、李汉良、徐三刀等媒体大V的一致认可，在房企暴雷频发的大环境里，全精装、全现房、全实景交付的成品豪宅实属难得。

实材、实木、实心人，做时代倔匠为西安留藏品

会上，蓝溪集团副总裁王煜皓致欢迎辞。他强调：西安一直以来都是一座文化底蕴深厚的魅力之城，是中国继北京（政治中心）、上海（经济中心）后绝对的文化中心城市，要有与之匹配的城市终极居所。之前本土企业诸如中大、万众已经开启西安豪宅风向先例，蓝溪集团亦将一往无前助推西安城市豪宅跨越发展。此次，集团历时7年打造的天一公馆项目将造就西安成品豪宅的零突破。本着“实材、实木、实心人”的企业质朴初心，蓝溪愿做时代倔匠，为西安著名片、留藏品。

蓝溪集团副总裁王煜皓致辞

四位大师联袂，为登顶世界的西安声望而来

在谈到项目规划设计方面，天一公馆项目负责人宋占斌表示：天一公馆是由中国十大杰出中青年室内设计师、金螳螂设计院副院长、技术总监包岳良作为主笔设计。此外，天一公馆还集结了世界资本圈第一时尚先生、中国设计年度人物香港CCD郑忠、广东建景董事长吴新蕾、重庆名匠董事长董小波以及美国、日本、德国国际知名大师顾问团队。大师们在各自领域都非常优秀，这一次我们也很荣幸能把他们聚集在一起，打造大师合著的藏品。雕琢了西安现象级国际美学著品，且所见所得完美兑现。7年的打磨时光里，天一和他的大师朋友们早已成为无话不谈的好朋友、好伙伴。很多时候有了新想法、新点子，都会聚在西安通宵探讨，第二天立即安排执行落地。不计成本、哪怕推倒重来，始终是天一公馆的打造原则。正是这种坚守，项目反复打磨7年之久，才于今天正式亮相西安。

天一公馆主笔设计大师金螳螂 包岳良：设计主题分享

天一公馆项目负责人宋占斌致辞

全新酒店复合体，国际一线臻装的传家藏品

项目交流环节，天一公馆营销总监张勇做了项目主题分享。作为西安全新的酒店复合体力作，天一公馆已形成洲际皇冠假日酒店、行政私邸、艺术商业、楼顶花园的四位一体复合体空间生态。在此背景下，更是诚邀豪宅专家仲量联行担当物服管家，力求为西北塔尖人士提供全维峯层生活。在成品臻装方面：配电体系—德国西门子、智能控制系统—瑞士ABB、空调系统—日立多联机、新风系统—德国奈兰、消防报警系统—美国霍尼韦尔、安防系统—海康威视、灯具—美国华格照明（以上均为全楼全成品实际安装），真正做到全国际品牌精装。除此之外，我们经常在5万+豪宅圈子听到的品牌，均可实际入户体验。家电采用新西兰斐雪派克、橱柜采用意大利威乃达、洁具采用德国杜拉维特、洁具五金采用德国高仪、门锁五金采用德国海福乐、地面石材采用意大利进口的天然石材，连室内木工部分也采用了重庆名匠和深圳金凤凰.......，一个全系顶配的传家藏品盛世登临。

天一公馆营销总监张勇分享

全精装、全现房、全实景，西安真正意义上的安全资产

在媒体交流环节，对待产品风评严苛的媒体大V徐三刀对天一公馆评价颇高。他强调，在天一公馆入市前，西安还没有一款豪宅能够达到全精装、全现房、全实景交付，这些都与企业雄厚实力密切相关。与一般项目“卖图纸”不同，蓝溪集团在客户看不见的工法工艺方面下足功夫，远超一些大牌房企，例如，地暖管选用瑞士乔治，采用标准化地暖模块铺设，还自带反射膜；吊顶内综合管线采用金属桥架、线管，防护性能更好；还有风机盘管采用高纯净度的金属风管连接；户内下水采用静音降噪的球墨铸铁管；而冷热水管竟然采用优质的杀菌紫铜管，这款材料则是顶级豪宅专用.....。纵观全国楼市变迁，一线房企不断爆出资金短缺，大量项目陷入停工，无数亿万身家的塔尖群体，都不禁扼腕长叹。俯瞰西安市场豪宅领域，天一公馆是首个能够实现“即买即住即办证”的无忧置业，实属难得！

媒体大V徐三刀讲话

陕西广播电视台《新居时代》制片人 屈扬 ：媒体代表分享

媒体见面会后，天一公馆盛邀媒体大V朋友于集团旗下蓝溪国际酒店晚宴就餐，为此次项目见面会画上完美句号。占据唐延轴芯、大师合著，放眼西安5万+产品市场，精装现房领域，天一公馆独树一帜！

举报/反馈

2022年，逆势的豪宅

作者：谭小强强强强

发布时间：2022-02-23 10:43

快照：

市场，从来不缺购买力，缺的是想象力。

2022年初，楼市率先出位的，不是刚需、改善项目，反而是高端豪宅项目：

1月，北京豪宅市场23个楼盘总成交额49.11亿元，环比增长15%，增幅较大；

2月，广州某豪宅项目拿下14.8万/㎡的备案价，一举刷新广州新房备案记录。

能看到，全国核心城市的豪宅顶住了大环境的压力，仍然保持着巨大的活性。

在重庆，也不例外。

每当一线城市掀起“豪宅潮”，往往会有一股周期随之波及全国热点城市。

2016年，北上广深豪宅市场“量价齐升”，住宅产品呈现“豪宅化”的发展趋势。

2017年，重庆楼市随即迎来诸多高端项目。在各家房企的品牌发布会上，“高端”“高标准”“顶级”等字眼频频出现。

如今，一股新的“豪宅潮”正在席卷：

CRIC数据显示，2021年前11月，深圳、广州等多地豪宅成交量上升明显，同比均实现翻倍增长。

157城总价1000万元以上的豪宅成交，同比增长71%，较2019年同期增长97%；总价3000万元以上的豪宅成交，同比增长32%，较2019年同期增长31%。

数据来源：CRIC

具体到重庆，如果把门槛定到500万级，表现同样亮眼。

据铭腾数据统计，2021年1-11月重庆500万及以上的豪宅成交1689套，比2020年全年的1039套还要上涨63%。

这一波“豪宅潮”，原因主要有两点：

一是富人群体的增多。

据《2021胡润全球富豪榜》显示，中国身家在10亿美元及以上的富豪达到1058位，比美国都多了362位。

还有招商银行发布的《2021中国私人财富报告》显示，到2021年底，可投资资产在1000万人民币以上的中国高净值人群规模近300万，资产规模将超过90万亿。

当购房人群当中的富人比例增加时，购房理念和偏好就会发生变化。例如追求产品舒适度，需要更大的空间，看重更好的服务等。

二是豪宅的保值性强。

丽兹行年报指出，即便在2021年市场最冷的时候，京沪深的豪宅二手房成交也很坚挺。

比如北京，2021年豪宅二手房成交可谓量价齐升，成交量为4625套, 环比上涨27.31%；成交均价为9.25万/㎡, 环比上涨8.10%。

一方面验证了核心城市城市豪宅的稀缺属性，好产品始终受市场青睐；另一方面也说明高端市场更具抗压性，豪宅需求也更稳定。

不难判断，2022年，豪宅仍然将是楼市最大的亮点。

梳理重庆豪宅的分布，大部分在城市核心区。其中，最具代表性，豪宅价值最高的板块，无疑是渝中。

据铭腾机构统计，2021年重庆主城区住宅成交价格最贵TOP10豪宅，渝中区独占前3席。

数据来源：铭腾机构

1. 不可替代的城市地位。

渝中半岛在嘉陵江与长江交汇处的狭长半岛形陆地上，高楼矗立，流光溢彩。它是重庆的母城，也是重庆的城市文脉。

一方面，渝中是城市文化展示区，积淀了3000年江州城、800年重庆府的深厚历史底蕴；另一方面，渝中也是对外形象展示区，汇聚众多驻渝总领事馆，是重庆国际交往的“窗口”。

2. 发达的经济实力。

在经济发展上，渝中是现代服务业引领区，金融、商务商贸、文化旅游等六大战略性支柱产业竞相发展，人均、地均产出位居全国中心城区前列。

2021年，渝中区人均GDP高达25.78万元，是38个区县中唯一一个突破20万大关的区域，甚至超过深圳（17.39万元）。

根据最新的政府工作报告，到2026年，渝中区地区生产总值将突破2000亿元，现代服务业增加值占GDP比重将提高到75%以上。

3. 市级核心规划叠加

对于重庆来说，渝中具备多重身份：西部金融中心、国际消费中心城市、国际知名文化旅游目的的、中西部国际交往中心核心承载功能区。

它既是主城都市区极核，未来5年，将全力打造国际化、绿色化、智能化、人文化现代都市，基本建成重庆现代服务业引领区、历史文化传承区、创新开放窗口区、美好城市示范区。

也是重庆两江四岸主轴，在两江四岸核心区建设中共承担了111个项目，占全市的59%，计划总投资约160亿元。

渝中区的城市底蕴，能够放大豪宅本身的价值，也代表了重庆豪宅的巅峰。

对于重庆富豪而言，最大的问题不是购买力，而是抢占渝中豪宅的机会，少之又少。

高品质豪宅，受供地条件及房企流动性风险限制，开发难度极大。而渝中区作为重庆高度城市化的区域，近年来出让的土地几乎没有。

从2013年到2021年，整整8年时间，渝中仅仅供应了18宗土地，近四年0供地。

相对很多还有地的内环区域，渝中区基本只能等待旧城更新、腾笼换鸟的机会。

对于富豪来说，财力足够支撑任何区域，为什么要买核心区豪宅？

原因很简单，在供求日趋紧张、优质资源日趋耗尽的市场背景下，占据城市核心区，其资源的稀缺性和价值的独特性，会形成难以复制的核心竞争力。

目前来说，重庆主城各区的房价，渝中区独占“一档”，位居第一梯队，而且占据了前三席位。

像北京，二手房市场东城区均价超10万/㎡、西城均价超9万/㎡，是密云、怀柔等外扩区域的3-4倍；即便是城市经济总量不如重庆的杭州，核心区与新兴区域也有将近1-2万元/㎡的差距。

未来，重庆核心区的价值会持续上升。

而渝中区土地价值也会水涨船高，好比纽约中央公园附近的上东区、上西区，巴黎的塞纳河畔，北京的东西城区，上海的静安等。

与此同时，渝中区的豪宅，也将会越来越稀贵。

那么，谁能代表渝中豪宅？

最新的样本是，合景泰富·天銮。它也是渝中区近四年，最后一块住宅用地。

“天銮”是合景泰富臻系作品，全国仅四座。

十多年前，广州珠江新城CBD的天銮项目，也是广州首个千万级豪宅，在开盘当天热售20亿，就创下广州年度单盘销售记录。

重庆楼市可谓对重庆天銮项目寄予厚望。

当然，很大一个原因，是它所占据的城市资源，太过优质。

天銮项目江景视野实景图

地段上，重庆天銮位于渝中区北区路一号，占据两江四岸核心、解放碑CBD，正对江北嘴CBD。

生长于这样的城市核心地段，重庆天銮可以说赢在了起跑线上。这是城市带来的先天优势，以后也很难再复制，因此能吸引重庆众多富豪的目光。

景观上，头部观江，重庆天銮尽揽八大地标的景观资源。

站在重庆天銮的窗台上，视野所及，是洪崖洞、来福士、大剧院、两江交汇、千厮门大桥、南滨路以及北滨路、WFC等八大地标。

整个城市和两江都匍匐在脚下，江岸的高楼大厦层层叠叠地排列延伸。一座城市的抱负，就这么毫无保留展现在你眼前。

富豪们的巅峰人生，需要的就是这样的私享风景。

天銮项目景观视野实景图

配套上，商业、交通、教育等资源都不缺，满足各种生活场景。

如果去商圈，解放碑直线距离约700米；驱车穿过黄花园大桥，就能到达鎏嘉码头、江北嘴CBD；项目旁的巴蜀中学和人和街小学本部，也都是重庆教育资源的顶流。

天銮项目区位示意图

众多硬核资源，与其说它带来的是居住价值，不如说更具有收藏价值。

如果说，重庆天銮的外部条件已经足够优秀了。

那么，在产品的打造上，合景泰富也算得上颇费心思。

在项目设计之初，就邀请了美国优思建筑、新加坡CKOA和HWCD（汤臣一品设计团队）等国际设计天团联袂巨著。先后100多次跨国往返重庆，在3年内修改调整40多次设计稿。

建筑外立面，结合了滨江以及山城地貌，将2000多个立体水波纹定制模块进行人工拼接，远看像雨滴水落的一幅超大三维图像。

天銮项目外立面合成图

园林景观，更是由新加坡国宝级设计师、“总统设计奖”获得者柯林·胜美冈下亲临项目，席地静坐，于冥想中感悟，将中国“桃花源”意境与日本侘寂美学巧妙融合，打造城市中心难得的“桃源谧境”。

天銮项目园林实景图

而产品方面，这是渝中区唯一的类板式住宅，几乎做到了户户观江。

以套内约236㎡的户型为例，五室两厅三卫，270°的景观面堪称奢侈，最大限度收藏千亿级滨江资源，现实演绎“有人站在桥上看风景，看风景的你却站在楼上”。

还有一个值得一提的地方，项目是精装、准现房交付。

项目今年5月就能接房，不用等太久就能直接入住。

准现房的风险更可控，避开了开发商未来资金的不确定性，让资产配置变得更稳健，因此也更受高净值人群的青睐。

举一个例子，被许多人拿来当“豪宅代名词”的汤臣一品。

早在1995年，汤臣集团就拿下了该项目地块，但是一直没有按照期房来销售，而是把项目落地后，直到2005年才正式推出汤臣一品现房。

当来自全球的富豪们，站在汤臣一品的阳台上，看着眼前华灯初上的外滩夜景，很难不被征服。

天銮项目江景合成效果图

重庆天銮也是如此。

无论你是置身于天銮哪个角度，从窗外望去，重庆耳熟能详的地标集体定格在眼前。时刻提醒着每个业主，天銮所拥有的价值，以后可能不会再有。

连巴菲特这样的世界级富豪，也说过：不下赌注，只买“看得见”的资产。

他的意思是要做有把握的投资，套用到房产领域，可以理解为是一种“有把握”的资产。

正如精装准现房豪宅，不仅有物理上的实景呈现，还有风险上的有力掌控。

当然，这样的项目，注定只能被少数人所拥有。

据了解，重庆天銮目前已经不足30席，真正意义上的“卖一套少一套”。

END

主编 | Alex

编辑 | Selene

合作联系：18623034517 18523438323（微信）

举报/反馈

2018年五城豪宅成交总量腰斩，豪宅神话破灭

作者：乐居网

发布时间：2019-02-20 00:35

快照：

从凶猛元年，到神话破灭，豪宅市场只用了四年时间。

过去一年，豪宅市场日渐萎靡。据克而瑞数据，2018年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套，创近5年新低，不足2016年成交总量四成。

成交量下跌背后，高净值人群不再钟情豪宅？业内专家对第一财经表示，豪宅成交量下跌受限价、限签等政策因素影响。此外，豪宅市场在2015、2016年曾有一波供应和销售的大爆发，很多需求已被提前透支。

豪宅市场“冰火两重天”

2019年，北京的豪宅市场并不平静。据市场消息，开年第一周，北京泰禾以3%-5%的佣金吸引近万名经纪人。一周内，近5000组客户涌入售楼处，创造出15.6亿元的认购数据。

据悉，泰禾此次动作涉及其在北京的四个高端改善类项目：金府大院、西府大院、北京院子二期、以及金尊府。除金尊府是纯新盘外，前三个项目均为顺销在售项目。

在这场汹涌狂潮中，有媒体报道称，泰禾采用大幅降价的方式吸引客户。对此，一位链家中介告诉第一财经，金府大院的房子一个月付齐总房款40%享9.9折优惠，一个月付齐全款享9.6折优惠。

“小区有特价房，比如一些低楼层或楼层不好的户型。如果不是特价房，也有其它优惠，这个都可以谈。”上述中介表示。

张先生便看中了心仪的房子。“平时工作在丽泽商务区，但多年来一直住在东五环，每天上班非常痛苦，早就有置换新房的想法。”他说，但西三环已经很久没有新盘供应，这次西府大院的平层大宅可以考虑入手。

泰禾将这次计划描述为——对今年的北京楼市有标杆意义。“在稳楼市的调控基调下，房企之间的竞争会更为激烈，谁能在第一季度打好第一枪，谁就在今年的市场上更有主动权。”其表示。

然而，开发商火热促售背后，一组数据揭开了豪宅市场的真实态势。

据克而瑞统计，2018年，北上广深四城豪宅成交均创近5年新低，甚至达不到2014年成交水平。北上广三城降幅最为突出，全年豪宅成交套数分别为2156、3610和503套，约为2016年豪宅成交套数的三成。

其中，北京均价10万元以上的豪宅成交连续三年呈下行趋势，2016～2018年，成交套数分别为463套、344套和259套，成交金额分别为156.4亿、85.7亿和84.9亿元。

一面是开发商火热促销，一面是豪宅市场去年成交量下跌，背后的逻辑显而易见。在市场大环境下行时，企图实现高周转的开发商便希望通过促销快速回笼资金，安全过冬。

曾经神话不再

回望2015年，“豪宅元年”的市场声音此起彼伏。

彼时，北上广深四大一线城市的豪宅成交量价齐升，地王频出。如今，“量价齐升”变“量价齐跌”，一手豪宅成交下滑，二手豪宅也正在失去流动性。

“2018年北京、深圳的豪宅成交量腰斩，更为极端的是，三亚市场的顶豪几乎全没。”易居集团首席执行官丁祖昱说。

一线城市豪宅市场日渐萎靡时，以杭州、南京为代表的热点二线城市却有持续发力之势。其中，杭州2018年豪宅成交623套，较2017年涨21%。“但仍不及2016年豪宅成交套数的一半，市场明显缩水。”业内人士表示。

从成交结构看，大面积、多室户住宅占比高且在提升，独栋别墅则日渐滞销。据克而瑞监测北、上、广、深、杭5个城市近3年数据，普通住宅和公寓四房成交优势明显，常年占据成交主力地位。

而一、二房及复式产品成交热度逐渐减弱，别墅市场中经济型别墅产品接受度显著提升，叠加别墅成交持续走高，价格相对最高的独栋别墅成交比重则持续处在下降通道。

市场“遇冷”，二手市场的豪宅也降价出售。安居客监测数据显示，上海陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅以远低于市场的价格抛售。该片区挂牌均价为9.03万元/平方米，目前抛售最低价为7万/平米，每套低于市场价100到200万不等。

因流通性阻滞，目前部分城市豪宅市场已出现库存上升的压力。据克而瑞数据，广州库存总量在2017年3月降至最低点后逐渐上涨，至2018年12月底库存增至1166万平方米，较低点增长53%；而深圳复式、五房及以上产品严重滞销。

“供应量方面豪宅是成呈萎缩状态的，而供应量决定成交量。” 克而瑞北京机构高级分析师崔秀程告诉第一财经。其次，受市场下行大环境影响，房产增值作用下降，高净值人群的观望情绪开始变浓，其更注重现金流的持有而不是换成较难变现的豪宅。

“经济型豪宅”是出路？

实际上，自2016年以来，房价迎来一波快速上涨，尤其核心一、二线城市房价涨至阶段性高位，居民购买力明显受限。“在豪宅门槛大幅提升的背景下，豪宅成交量日渐收窄。”业内人士表示。

具体到北京，在合硕机构首席分析师郭毅看来，豪宅成交量下跌受限价、限签等政策因素影响，而非需求下滑。限价减少供给；限签导致市场实际成交无法及时体现到签约数据中。

从北京去年10万+的顶豪项目来看，大部分都是有年头的老项目，如泛海国际、万柳书院等，还有一些两三年前推出的项目。整体来说，没有2018年的新盘，顶豪项目供应呈萎缩状态。

当神话不再，豪宅还是好的投资品吗？业内观点认为，当前市场空间尚存，由于国内缺乏好的投资渠道，中产阶级、富豪在没有好的投资项目的情况下，为避免通货膨胀，倾向于购买高端物业，豪宅项目会更容易受宠。

据胡润研究院发布的《2018胡润百富榜》，今年共有1893位企业家财富超过20亿，六成上榜者主要财富来自制造业、房地产、金融投资和IT四大行业。

从地域来看，北京富人数量保持第一，拥有千万可投资资产的高净值家庭数量15.2万、拥有亿元可投资资产的超高净值家庭11700户、拥有3000万美金可投资资产的国际超高净值家庭8240户。

未来，针对潜在购买群体，“提升产品力是高地价项目唯一出路。”克而瑞分析认为，开发商可以因城施策，减少复式产品供给，提高产品适配性；此外，控总价，适当降低总价门槛，甚至可以适度多做“经适型”豪宅。

而去年北京别墅的成交结构似乎印证了这一观点。数据显示，过去三年，1000万以内的别墅成交占近半比例，但比重在缓慢下降；而2018年，1000—2000万别墅的成交套数与1000万内的已非常接近，预示着未来的市场潜力。

“经济型别墅产品已构成未来市场的绝对主力。”业内观点认为，因此对于开发商而言，在2019年，打造“总价低、功能全”的别墅产品有望再度跑赢周期。

【关注百家号乐居买房，掌握购房好时机。】

举报/反馈