实探热点城市“带押过户”：有城市已实际执行，交易成本降低1/3

作者：潇湘晨报

发布时间：2022-10-15 09:21

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近期，全国多地推出了二手房交易的新模式，“带押过户”。据《中国经营报》记者粗略统计，今年8月份以来，已有广州、深圳、珠海、昆明、南京等十多个热点一二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。

9月21日，中国人民银行广州分行日前向辖内银行机构下发了《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》，提出推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全，同时鼓励结合实际探索“带押过户”模式。据了解，这是国内金融机构首个明确鼓励推广“带押过户”的官方文件。

多位受访专家表示，“带押过户”是提振楼市，尤其是二手房市场的重要措施。相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户” 可降低成本、缩短周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求，预计会有更多城市跟进“带押过户”模式，未来有望能够全面实行。

政策出台，实际落地情况如何？记者于9月25日联系多家国有、股份制银行在广州的支行，银行均表示仍在研究细节，目前没有进一步落实，尤其是抵押权隶属跨行的情况，执行“带押过户”的可能性不大，但行内带押过户转按揭未来应该是没问题。

深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”

9月1日，深圳市坪山区司法局发布《首创！坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式！》一文。至此，深圳完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易，成为首个执行“带押过户”模式的一线城市。

据坪山公证处官网消息，该处于6月中旬与交易各方签署“公证安心付”资金监管（担保性提存）服务协议，7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，并于8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，此次交易涉及十几套房产，4000多万元交易资金。

坪山公证处称，“带押过户”模式免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。但值得注意的是，该业务目前只针对不良资产和查封房产。

传统的二手房交易需要“先赎楼再过户”，流程较为繁琐，整个周期可长达一个多月。通常的操作流程包括：卖方借款或买方垫资还清银行贷款，进而解除抵押、办理交易过户，再由买方重新设立抵押，一系列流程缺一不可。登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。

在这一过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。记者了解到，借贷机构“过桥”费一般为所借金额的万分之八/天左右，如果按照卖房者借用100万元的资金“过桥”，借用时间为30天的话，则会产生2.4万元的“过桥”费，时间越长，产生的“过桥”费用还会越多。

而与目前通行的“先赎楼再过户”模式相比，“带押过户”则规定，存在抵押的房产要进行交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。

9月21日，中国人民银行广州分行对广东辖内分支机构和商业银行发文，鼓励推广二手房“带押过户”模式。此次银行机构作为“带押过户“政策的发布主体备受关注。《通知》指出，二手房“带押过户”模式与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

《通知》称，推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

9月22日，“广州不动产登记”公众号发布了二手房“带押过户”的登记流程，其中提到“存量房转移登记+抵押权变更登记”模式，即买卖双方与同一贷款机构签订相关协议后，可在不涂销原有抵押登记的情况下直接申请办理抵押权变更。

热点城市积极探索

深圳、广州都对于“带押过户”实施风险进行了政策把控。其中，深圳坪山区司法局提出了引入具有政府信用背书的独立第三方机构“公证提存+免赎楼带押过户”模式。广州相关政策文件则称，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，有公证处的法律权威以及其独立性，能消除各方对风险的担心。比如，卖方拿不到款但过了户，买房给了钱但收不了房，银行担心交易过户了但原债权得不到保障等。“有公证处的‘公证提存+免赎楼带押过户’，将卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程全部整合起来。”

截至目前，出台“带押过户”新政的多为热点一二线城市。如8月17日，济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。9月16日，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。9月23日，合肥不动产登记中心称二手房交易可进行“带抵押过户”。

“目前，一二线热点城市不仅换房需求大，刚需也很大。”李宇嘉表示，“带押过户”直接的好处就是免除了赎楼担保的费用，且大大简化了交易流程，降低了信用信息调查的成本、缩短了交易的周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求。

此外，李宇嘉还提到，目前，在广州、深圳等热点城市，新房供应存在高房价、大户型化、豪宅化等趋势，小户型、总价可控的二手房是新市民上车的主要选择。这也是为何，热点城市推出“带押过户”的迫切程度会更高。

广州：尚未落地 已在研究细则

多地推出“带押过户”二手房交易模式的背后，是近期二手房交易下降，跌幅甚至大于新房市场的状况。国家统计局数据，8月份，一线二手住宅销售价格环比由7月上涨0.2%转为持平；二线城市二手住宅销售价格环比跌幅扩大0.1个百分点，为-0.3%。贝壳研究院最新监测数据显示，8月份，重点50城二手房市场活跃度较7月有所减弱，超七成城市二手房成交量环比下降。

不过就广州“带押过户”的执行情况来看，政策尚未完全推开。记者咨询了广州国有四大行及股份制银行，银行方面均称目前还没有进一步的举措。

一位银行个贷经理表示，“目前银行正在研究细则，将会引入合作的担保公司来确保资金安全 ，过户顺利进行，预计后续将会推出行内的带押过户业务，也就是二手房买方需要在此前卖方该房屋的抵押贷款银行办理贷款；但对于抵押权隶属跨行的，对方称可能短期内执行尚有难度。”

同时，记者咨询了房产中介机构，对方表示，“我们门店的二手房交易目前交易流程没有变化，也还没有实际操作的案例，我们还是让业主首先还完按揭。”

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜表示，最早提出新政的地区银行并没有真正实现贷款规模提升购房情况增加等情况，与此同时客户对“带押过户”这一业务的需求不高。一方面说明二手房市场本来就尚未回暖而交易过于清淡，对于这个二手房便利措施并不敏感，另一方面也说明行业对此政策的了解仍然有限。

他补充道，多地推出的二手房“带押过户”模式，这种效力应该是长期性的，且能在短期内体现鼓励交易的意图。预计会有更多城市跟进“带押过户”模式，未来可望能够全面实行。

来源：中国经营报

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多城力推“带押过户”：二手房交易成本直降，缩短交易周期

作者：新浪财经

发布时间：2022-09-22 17:33

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来源：时代周报-时代在线

多地二手房交易成本有望降低。

日前，人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》（下称《通知》）。

《通知》指出，二手房“带押过户”模式与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

“推广二手房‘带押过户’模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。”《通知》续称。

按照原交易模式，卖家的房产必须先赎出来才能过户，而大多数卖家往往没钱赎楼，于是在实际操作中就用买家的钱去帮卖家赎楼。但这样就使得买家总是提心吊胆，其次很多商业银行要求卖家赎楼要提前一个月提交申请，流程复杂且时间漫长，耗时又耗力。最后，如果买卖双方都没有足够的钱去赎楼，就不得不找第三方担保过桥借钱去办理，一来二去要花费一大笔费用。

而“带押过户”是指对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，二手房“带押过户”最直接的好处，就是免除了赎楼担保的费用。而且各个环节之间打通了，降低了信用信息调查的成本，缩短了交易周期，有利于二手房交易流转。

广州一家按揭服务机构负责人告诉时代周报记者，“带押过户”的作用更多是让交易流程变得简单，至于能否提振二手房交易，则有待观察。

今年以来，珠海、济南、青岛、昆明、深圳等多地推出“带押过户”新模式，在业内引起广泛关注。

其中，据深圳市坪山公证处9月1日消息，坪山公证处近期完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。与目前通行的“先赎楼再过户”模式相比，新模式引入具有政府信用背书的独立第三方机构公证处，打通交易环节，实现带抵押过户，免除赎楼担保费用，降低二手房交易成本。

坪山公证处称，“带押过户”模式可以将交易成本直接降低1/3。根据目前市场普遍执行的按欠款金额的2%计算赎楼成本，欠款300万元可节省6万元，欠款500万元可节省10万元。

诸葛找房数据研究中心表示，多城推出二手房“带押过户”新模式，此举将会对地方二手房交易及房地产市场产生一定的积极影响。一方面，降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰。另外，降低二手房交易风险，买房可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。

“整体来看，该模式下，二手房交易风险及成本均有所降低，很大程度上减少二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显，同时，对促进当前房地产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。”诸葛找房数据研究中心续称。

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二手房“带押过户”或可节省1/3交易成本？多地已在试点探索

作者：潇湘晨报

发布时间：2022-09-22 07:22

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财联社记者了解到，人民银行广州分行近期向辖内银行机构发布《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》（以下简称《通知》），提到这有助于免去提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

财联社记者从广州地区的个别银行了解到，目前暂未开启二手房“带押过户”业务，仍需在交易前结清贷款。《通知》也提到，鼓励辖内金融机构与不动产登记中心、第三方机构建立业务合作关系，形成具体操作规程或者业务指南。

《通知》指出，推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

可省1/3交易成本，公证处助力交易资金安全

在传统的二手房交易中，卖家须先结清房产的剩余贷款后方可过户交易，即“先赎楼再过户”，存在着多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、搭桥资金负担重等问题。相比之下，“带押过户”模式有助于缩短交易时间，可纾解先行还贷或垫付筹措资金的“燃眉之急”。

在二手房“带押过户”模式下，能够省下多少交易成本？据深圳市坪山公证处介绍，按目前市场一般赎楼费用测算，可将交易成本直接降低1/3，而对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，此举将会对地方的二手房交易及房地产信贷市场产生一定积极影响。尤其对于二手房交易而言，有助于降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰。

“目前尚未接到开展二手房‘带押过户’的通知，二手房卖家仍需在交易过户前还清全部贷款。”广州地区某国有大行个贷工作人员今日介绍说。

业内人士表示，在实际业务过程中，同一家银行操作起来更加便捷高效。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，《通知》建议，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

具体而言，公证处在这一过程中扮演了资金监管的角色。深圳市坪山公证处指出，在交易未完成前，所有资金均由公证处提存专用账户监管；资金会先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可顺利拿到房产。

多地试点进行时，更多城市或将加入

在业内人士看来，推进“带押过户”是推动二手房交易回升的一剂良药。据不完全统计，相关交易已在昆明、济南、深圳、南京、无锡、苏州等城市落地。

南京市不动产登记机构透露，通过与建设银行、南京银行等50余家银行共同合作，全市已完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿；深圳市坪山公证处也表示，已为该地十几套房产交易提供了资金监管（担保性提存）服务，共涉及4000多万交易资金。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次人民银行广州分行发布《通知》是首个地方金融部门公开对带押过户进行支持的政策，表明此类制度将更加成熟和规范，尤其是将“带押过户”可能存在的风险进行提前预警，对后续银行系统开展此类业务创新具有较好的启发意义。

值得注意的是，在已开展“带押过户”业务的地区中，部分地区仍停留在小范围试点阶段。以苏州为例，当地房产中介人士向财联社记者介绍说，“目前仅在张家港地区的建行可以操作，其他地区还不能办理”。苏州另一地区的股份行个贷人士也表示，其所在分行暂未开展二手房“带押过户”业务。

此外，上海地区某股份行按揭贷款经理对记者表示，据其了解，所在银行和几家国有大行目前暂未提供二手房“带押过户”服务。“主要还是考虑到业务存在一定风险，需要有关监管部门发布指导文件”。

业内人士表示，多地开展的业务试点可为其他地区提供参考，预计未来或有更多城市加入其中，对二手房交易给予政策支持。

来源：财联社

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“带押过户”是降低交易成本的好棋

作者：新浪财经

发布时间：2022-09-23 13:11

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来源：中国经营网

文/梁发芾

最近，一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。从已经官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户”可以降低交易成本，同时提升交易安全性，业内人士纷纷叫好。

以前，在二手房交易中办理过户，如果住房还有未偿还的银行按揭贷款，手续相当烦琐。买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请；贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记；然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记；抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且在全部交易和登记手续完成之前，卖方要结清原银行贷款的费用，需要筹集一笔资金，承担相关费用，如不少卖方需要借助过桥资金（期限在六个月以内的短期资金融通），房屋过户的成本很高。

近日各地实行的“带押过户”将改变这种操作方式。最大的变化是，贷款尚未还清的抵押房产要上市交易的，无须垫付资金和先行解押，买卖双方与银行达成一致后，买方和新贷款银行将房款打到资金监管账户中，待办理完不动产过户“三合一”（即抵押变更、转移登记及新抵押设立）登记手续后，监管资金将直接打给原抵押银行和卖方。据报道，从已经官宣放开的几个城市来看，“带押过户”在流程上大大简化，三项业务普遍可以“一次申请，全部搞定”，百姓只需“进一个窗口，提交一套材料”。卖方交易成本大大降低，而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。

正如报道所言，这种操作模式的转变，方便了买卖双方，降低了交易成本。既然原来的操作方式如此烦琐不便，稍作改变就会有这等好处，那么为什么直到现在各地才想起做如此调整？

首先是因为法律规定出现了变化。以前的《物权法》规定，财产（房屋）抵押后的产权过户需要抵押人（业主）与抵押权人（银行）协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让；而现行的《民法典》则规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。因为《民法典》实施后《物权法》已经废止，促成“带押过户”模式出现的法律障碍已经不复存在，《民法典》的新规定成为“带押过户”破冰的推手，给“带押过户”提供了法律依据。

其次是市场有强烈的需求。便利是人类行为中最基本的逻辑，市场交易当然遵从这个基本逻辑。此前先解押再交易的模式，确实给市场带来极大不便。在目前房地产市场低迷的状况下，市场强烈要求通过降低交易成本促成交易便利化，活跃市场。这种情况下，“带押过户”可以说是人心所向。法律有依据，市场有要求，各地政府顺势而为，因势利导，推出这样的举措，也是顺应民心之举。

“带押过户”的最大好处是降低了交易成本，当然，伴随着一系列的严格规程，这种模式也大幅度降低了交易风险。对于降低交易风险本文无暇论及，这里重点谈谈降低交易成本的意义。

交易成本理论是制度经济学的核心概念。如果没有交易成本，资源会流动到最需要它的地方，可以得到最优配置。但是，就因为存在交易成本，使得交易变得复杂，市场效率受到影响，资源配置也达不到最优。

有些交易成本是自然形成的，但有些则是制度化的产物。制度（各种规则的总称）既可以增加交易成本，也可以降低交易成本，而且制度本身很可能成为最昂贵的交易成本。一方面，有效的规则和制度带来稳定的秩序和确定性预期，减少了交易成本，促进了交易。这也是为什么良好发展的经济必然是法治基础上的市场经济，因为法律作为刚性的制度和规则，为市场提供了稳定的秩序和预期。这本来也是良好的制度应有的功能。当然，有时为了限制某种交易，也可以有意识地提高交易的门槛，提高交易成本，增加交易的难度，如为调控房地产市场而出现的各种限购措施。这都是制度的正常功能。但不可否认的是，制度也往往成为最昂贵的交易成本，成为正常交易的障碍，需要适时改革破解调整。

以二手房交易为例。如果完全按照方便市场交易的原则，则只要买卖双方和银行之间签订三方协议，作为抵押权人的银行同意卖方在不办理偿还贷款、解除抵押、赎回住房手续的情况下，可以将抵押义务转移给买方，由买方偿还剩余借款本息，这样就可以避免复杂的手续，并节省为清偿贷款使用过桥资金的成本费用。但是，《物权法》的规定堵死了这条道路。好在《民法典》的规定废止了《物权法》的规定。这样就促进了交易便利化，也降低了交易成本。

多年来，国家一直在强调通过“放管服”改革等措施降低制度化交易成本，便利市场交易，促进经济发展。“带押过户”破冰，各地城市逐步试水，是通过改革创新降低制度性交易成本的一个很好的案例。

“带押过户”模式下，卖方买方减少了手续，降低了费用，实现了双赢；银行作为第三方，利益也没有受损。从整个社会来说，交易成本的下降激活了市场活力，提升了二手房交易量，不但增加了就业也增加了政府财政收入。“带押过户”是一步一举多得的好棋。

作者为财税史学者

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深圳首例！二手房可“带押过户”，大幅降低交易成本，激发市场活力

作者：金融界

发布时间：2022-09-01 20:16

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来源：证券时报

点蓝字关注，不迷路~

二手房交易“带押过户”的新模式，正被越来越多城市采纳。　　9月1日，深圳坪山司法局信息公开平台发布《首创！坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式！》，坪山公证处通过实践二手房交易新模式，目前已顺利完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，这也是深圳二手房交易的一大新变革。　　　　降低交易成本　　过去，购房者办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。　　坪山公证处相关负责人介绍，“该处于6月中旬与交易各方签署‘公证安心付’资金监管（担保性提存）服务协议，7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作。”　　据悉，“公证提存+免赎楼带押过户”主要有两大优势：一是大幅提升交易安全。以公证提存服务为基础，在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全；资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产；交易双方、债权人（抵押权人）、公证处共同签署监管协议，由公证处直接支付资金给债权人（抵押权人），保障在抵押权注销后债权可以获得清偿。对于交易过程中可能存在的查封风险，由于抵押权的存在，申请查封的债权人很难获得实际利益，降低了查封动机，即使有刻意查封，或交易双方出现意外情况导致交易失败，交易可以解除，资金就会原路返还，将风险降到最低，避免发生纠纷。　　二是大幅降低交易成本，与目前二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”的模式不同，“公证提存+免赎楼带押过户”模式，免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。据悉，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。　　记者发现，二手房赎楼业务主要有两种形式：一是现金赎楼，二是额度赎楼。在交易时，房屋仍然是处在按揭状态，要想交易首先要还清银行贷款，解除抵押的过程，俗称“赎楼”。不过，记者发现，“赎楼费”一直是二手房交易中的灰色地带，但收费标准非常不明确，并没有明确的标准。　　激发二手房市场交易活力　　就在8月中旬，济南推出二手房“带押过户”登记，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。此外，昆明也已成功办理了云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务。　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，二手房“带押过户”预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。　　回到深圳，疫情影响下，深圳二手楼市月度过户量再度下滑，出现三连跌。乐有家研究中心公布的最新数据显示，2022年8月深圳全市二手住宅过户量2000套，环比下跌2%。而新房市场经历了7月的最高点后，出现大幅度下滑，网签2616套，环比下跌21%。乐有家研究中心表示，8月发布的降息政策对提振市场信心有一定的帮助，月底看房的客户有所增加，但9月市场成交行情的发展，要视疫情变化决定。　　编辑：万健祎版权声明　　证券时报各平台所有原创内容，未经书面授权，任何单位及个人不得转载。我社保留追究相关行为主体法律责任的权利。

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“带押过户”对二手房交易市场有何影响？

作者：潇湘晨报

发布时间：2022-10-11 07:23

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原标题：多地楼市新政试水改变“先赎楼再过户”模式（引题）

“带押过户”对二手房交易市场有何影响？（主题）

工人日报-中工网记者 时斓娜

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近日，多地楼市新政中提及二手房交易“带押过户”。与以往的“先赎楼再过户”模式不同，“带押过户”中，卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款，简化了交易流程，降低了交易成本。专家认为，未来，应通过制定统一的规范化流程，进一步推进“带押过户”政策落地。

近日，“带押过户”成为全国多地二手房交易政策中的高频词，包括海南、济南、深圳、广州、南京等在内的多地楼市新政中提及二手房交易“带押过户”，政策向简化交易流程、降低交易成本频频发力。

何为“带押过户”？“带押过户”会给二手房交易市场带来哪些影响？新政又将如何落地？这些与“带押过户”密切相关的问题，均成为近期备受关注的楼市热点。

为二手房交易市场注入新活力

传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，普遍采用“先赎楼再过户”模式，即卖方需要提前筹集资金还清贷款，解除原有抵押，才能办理过户手续。而后买方将房产再次抵押，获得银行贷款。在实际操作中，“赎楼”的方式往往是买方提前支付购房款垫付或是卖方自行筹措“过桥”资金。

“对买方而言，提前垫资后可能面临房屋不交付的情况；对卖方而言，筹措‘过桥’资金成本会大幅增加，且为了配合买方的贷款，房产需先完成过户，可能落得过户后拿不到房款的境地。”山东德衡律师事务所高级合伙人、律师贾晓钧表示，在传统的存在抵押的二手房交易过程中，买卖双方都承担着较大风险。

国家统计局发布的8月商品住宅销售价格数据显示，8月，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降城市有56个，比上月增加5个；同比下降城市有61个。

“从全国范围内看，近期二手房交易呈现下降趋势。‘先赎楼再过户’模式不仅周期长，还增加了‘过桥’的融资和担保费用，附加的成本和冗余的环节对二手房交易造成了一定的阻碍，不利于房地产市场循环和稳房价预期。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

近期，多地纷纷试水“带押过户”，卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。业内人士表示，“带押过户”简化了交易流程，降低了交易成本，为二手房交易市场注入了新的活力。

促进房地产市场良性循环

目前，实现“带押过户”的普遍流程是银行收到担保公司保函后为买家发放按揭贷款，由公证处提存，而后买卖双方办理房产过户转移登记和抵押手续，再由公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。

“传统模式要求先解押才能过户，而‘带押过户’政策不需要先解押，也就不必筹措‘过桥’资金，买方把房款打到提存账户就可以办理过户，如果最终过户出现问题，房款还能原路返还，降低了交易风险。”贾晓钧表示。

“实施‘带押过户’后，购房人可以用新抵押来的贷款优先偿还之前抵押所对应的债权。相关债务还清后，原来的抵押也就解除了，购房人再开始偿还新抵押所对应的按揭贷款。”北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣解释，“带押过户”实现了用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，提高了交易效率，减少了交易的时间和金钱成本。

对于银行而言，李宇嘉表示，房贷属于优质资产，如果在房产解除抵押后，买方选择在其他银行办理抵押，那么对原抵押银行来讲贷款就发生了流失。而“带押过户”在同一银行办理的便利性使得买方更倾向于在原贷款银行继续办理抵押，银行也更有机会保留住优质资产。

从市场整体来看，李宇嘉认为，“带押过户”降低了二手房交易周期拉长、价格下跌、成本高升对刚性和改善型住房需求的制约，加速了“连环单”的交易节奏，进一步稳定了房价预期，对促进房地产市场良性循环具有积极意义。

规范化流程推动政策落地

据了解，“带押过户”于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

“不过，法律同时规定，当事人另有约定的，按照其约定。如果原抵押合同有禁止、限制转让条款，则约定优先。”王玉臣提醒，购房者需要提前到不动产登记中心核实房产抵押权登记情况，以免面临由于抵押房产禁止转让带来的风险。另外，在过户后但未解除原抵押期间，房产还处于原抵押权的设定状态，购房者的所有权可能面临一种不安定状态，为减少这种状态持续的时间，应在“带押过户”时与银行、公证机构沟通到位，避免出现一些不必要的时间差。

在实现房产交易便利性的同时，“带押过户”如何兼顾资金安全？资金账户监管是重要的一环。目前，多地都提出了“带押过户”的资金账户监管要求，通过公证提存保障资金安全，一旦交易未顺利达成，资金原路返还，以防控业务风险。

记者了解到，当买卖双方在同一家银行办理按揭贷款时，银行已经打通“脉络”，“带押过户”操作便捷，但如跨行办理按揭贷款，尚存在一定难度。

“跨行‘带押过户’首先需要原抵押银行同意，如何保证原抵押对应的债权不落空，能够及时偿还或提存，需要规范具体的交易流程和细节，做好流程精细化控制。”王玉臣说。

“目前银行推动‘带押过户’的主要动力还是留住贷款，从这一点来看跨行‘带押过户’可能面临一些障碍。但购房者有权在不同银行间作出最优选择，享受最低的贷款利率。”李宇嘉同样表示，在此背景下，有关部门制定统一的规范化流程，进一步推动“带押过户”政策落地，显得尤为重要。

【来源：中工网-工人日报】

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“带押过户+公证提存”：无需还贷、无需垫资也可实现过户

作者：重庆市两江公证处

发布时间：2022-10-08 17:51

快照：

要说到和房子相关的话题

那关注度可以说是只增不减

最近

一种二手房交易的新模式

“带押过户＋公证提存”备受关注

并且在多个城市已成功落地

那么

什么是“带押过户”？

“带押过户”的优势是什么？

公证提存在这一交易模式中又起什么作用？

且听小江为您一一分析~

什么是“带押过户”

“带押过户”是在《民法典》施行后应运而生的产物，意将《民法典》第406条鼓励交易的立法精神落到实处。

根据原《物权法》规定，带押无法直接转让。而《民法典》第406条则规定：只要及时通知抵押权人，带押可以转让，抵押权不受影响。

传统的二手房交易中，如果存在按揭贷款，卖家需要先自筹到足够资金，将剩余的贷款本金还清，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给买家。这种方式在实践中限制较多、风险较大，手续流程也比较繁琐。

而在“带押过户”新型交易模式中，存在抵押的房产不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。从目前各地落地情况来看，为了解决交易各方不信任的问题，会引入提存公证为“带押过户”防控风险。

“带押过户”的优势

提升资金的安全性，防范违约风险

目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证交易中资金的安全，降低违约风险。

例如深圳的“公证提存+带押过户”模式。在完成交易前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，以保证资金安全。资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保原业主在房产过户后可以收到购房款；完成过户后公证处再支付资金给卖方，确保买家付钱后可以顺利拿到房产。

缩短交易周期

传统的二手房买卖由于交易流程复杂，一般需要15天以上的时间。而“带押过户”打通了不动产登记中心、金融机构、资金提存机构之间的信息堵点，交易双方只需要进一个窗口、提交一套材料、办理一次业务，大幅提高了交易效率。

降低交易成本

与传统二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”不同，“带押过户”中免去了赎楼环节。有分析指出：这样可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一。

提存公证的作用

不可忽视的是，二手房“带押过户”存在一定风险。比如买卖双方就付款和手续办理阶段风险产生争议；也比如银行作为抵押权人，在结束与卖方的合同后，与买方新签订贷款合同的风险……因此，引入公证提存是重要的一个环节。

在一些城市的“带押过户”模式流程里，交易未完成之前，资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保卖方房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给卖方，确保买方付钱后可以顺利拿到房产，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。亦或是银行先为买家放款，款项由公证处提存；买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押；公证处向卖家归还贷款用于解除抵押，放款银行将买家抵押升级为一押。

但不论是哪种操作方式，公证提存都充分保障了“带押过户”的交易安全，解决了买卖双方以及银行之间互不信任的问题。

公证处作为法定提存机构的角色和功能，优化了目前的二手房“带押过户”交易制度。以公证提存服务为基础的二手房“带押过户”模式，也可以广泛运用和推广到交易双方信息不对等的各大民商事领域。

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买房的注意了！深圳二手房现首例“带押过户”，交易费用可降1/3

作者：中国网财经

发布时间：2022-09-03 12:52

快照：

据中证报报道，9月1号，深圳坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。

来源：深圳坪山公证处

与目前二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”的模式不同，“公证提存+免赎楼带押过户”模式，免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一。

这是否会给连续多个月成交仅2000套的深圳楼市带来“暖意”？

深圳首例 “带押过户”落地

传统模式下的二手房交易过户流程较为繁琐，卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程缺一不可，登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。整个周期少则十天半个月，多则一个月以上，这也成为二手房在市场流通的“最大绊脚石”。

“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式，解决了交易双方及债权人关于交易流程安全、资金安全、债权安全的担忧，缩短交易周期，降低交易成本，具体而言，主要有两大优势。

一是大幅提升交易安全。以公证提存服务为基础，在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全；资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产；交易双方、债权人、公证处共同签署监管协议，由公证处直接支付资金给债权人，保障在抵押权注销后债权可以获得清偿。

二是大幅降低交易成本。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。

以一套总价600万元，欠款400万元的房子为例，赎楼通常需要大约1.2%的赎楼担保费和1%的过桥短贷利息，即赎楼费大概需要8.8万元，而在新模式下，这笔钱就可省下。

“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式基本流程如下：

来源：深圳坪山公证处

坪山公证处相关负责人介绍：“我处于6月中旬与交易各方签署‘公证安心付’资金监管服务协议，7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作。”据悉，此次交易涉及十几套房产，4000多万元交易资金。

此前已有多地推“带押过户”

值得注意的是，此前，金华、昆明、济南已先后推出“带押过户”新模式。

今年6月底，浙江省金华市推出了“带押过户”登记业务，并落地首笔业务。

8月初，云南省昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局联合印发关于推行存量房“带抵押过户”合并登记的通知，推行二手房“带抵押过户”合并登记业务。

8月17日，山东省济南市有关部门表示，在历时近半年积极探索后，首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。据悉，济南“带押过户”已在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。

“这种新模式引入了公证处公证提存业务。在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全。即便是遇到查封风险，此类资金也会原路返回。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此外，这也改变了原先的“先赎楼再过户”的模式，进而使得二手房的交易流程简化，降低了资金成本，也提高了效率。

影响有多大？

虽然此前已有多地推出“带押过户”新模式，但一线城市跟进，这还是首次。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新模式除降低信用信息调查成本、缩短交易周期之外，更重要的是，能够加速“连环单”交易的节奏。

“一套二手房交易，可能链接着3-4套房的交易。过去，由于上述流程的繁琐阻滞，一套房交易不了，影响到其他房子的交易，导致买卖需求实现不了。‘转按揭’注入了强大的信用背书，畅通了交易流程，促进了房屋流转和良性循环。”李宇嘉说。

这一点在深圳市场显得尤为重要。从深圳二手房交易情况看，2021年以来，深圳二手房市场交易疲弱，连续多个月二手住宅交易量在2000套左右徘徊，而以往深圳二手住宅交易的枯荣线是5000套/月。

深圳今年1-7月交易量处于近十几年来的低位。7月份深圳二手住宅过户套数为2036套，环比下滑9.1%。

对此，李宇嘉认为，市场预期和信心不足是重要原因，另一个原因就是交易周期长、交易成本高，导致部分刚需和换房需求难以实现。

“目前，深圳不仅换房需求大，刚需也很大。在新房高房价、大户型化、豪宅化的情况下，小户型、总价可控的二手房，是新市民上车和扎根的重要选择。降低成本、缩短周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求。”李宇嘉说。

他认为，接下来，随着央行继续降低LPR水平，各项前期纾困政策效力开始显现，叠加此次“转按揭”，将有助于提升市场的信心和预期，对二手房市场触底企稳有积极作用，也有望提升房屋流通效率，促进良性循环，并稳定销售规模。

#小财唠嗑#

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中国网财经

来源：中国证券报（黄灵灵）

新媒体编辑：徐铮

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深圳出招降二手房成本：试水“带押过户”，欠款500万立省10万

作者：新浪财经

发布时间：2022-09-02 11:08

快照：

来源：时代周报-时代在线

继济南、昆明之后，深圳也开始试点“带押过户”二手房交易服务。

据深圳市坪山公证处9月1日消息，坪山公证处近期完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。与目前通行的“先赎楼再过户”模式相比，新模式引入具有政府信用背书的独立第三方机构公证处，打通交易环节，实现带抵押过户，免除赎楼担保费用，降低二手房交易成本。

坪山公证处称，“带押过户”模式可以将交易成本直接降低1/3。根据目前市场普遍执行的按欠款金额的2%计算赎楼成本，欠款300万元可节省6万元，欠款500万元可节省10万元。

交易成本直降1/3

时代周报记者了解到，“带押过户”二手房交易模式基本流程包括：交易双方及债权人（抵押权人）共同与公证处签署公证提存服务协议；买家将购房款监管在公证处提存专用账户；抵押权人同意在抵押状态过户并配合办理手续，交易各方共同向不动产登记部门申请，在不注销原抵押权的状态下，直接将房产过户到买家名下；公证处进行资金结算并注销抵押权；如果买家有贷款的话，再抵押给买家的贷款银行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从流程方面看，过去的模式是“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-买家付款-房东收款”，现在的模式是“房东卖房-买家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。不过，深圳二手房交易中，赎楼通常由买家承担，只有卖家急售的情况下，才会是卖家赎楼。

深圳首批试点交易于6月中旬启动，7月底完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，涉及超10套房产、4000多万元交易资金。

与目前普遍采用的“先赎楼再过户”模式相比，“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式，解决了交易双方及债权人（抵押权人）关于交易流程安全、资金安全、债权安全的担忧，缩短交易周期，降低交易成本。

坪山公证处表示，“公证提存+免赎楼带押过户”模式，免去赎楼环节，也为交易双方节省赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低1/3。对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。

中原地产华侨城纯水岸高级店董罗建明告诉时代周报记者，目前赎楼有两种方式，现金赎楼和额度赎楼。具体而言，现金赎楼是卖家或买家通过担保公司垫付资金赎楼；额度赎楼是卖家向银行申请提前还款，由银行指定具有担保赎楼额度的担保公司进行赎楼。

罗建明介绍，现金赎楼由担保公司用自有资金先行垫付，只有担保费，按天计息，一天万八左右，金额大的还能做到万六一天，一般5到8天就能走完流程，欠款1000万元赎楼成本约4.8万元。额度赎楼成本包括担保费和利息，担保费通常是欠款金额的1%，利息是0.6%-1%，整体费用在2%左右，欠款300万元的赎楼成本约6万元。

时代周报记者查询坪山公证处官网了解到，提存公证事务按提存金额的千分之三收费，除公证费用外，其他可能产生的费用还有公告费、发函邮寄费、保管费等法律服务费用。

图源：坪山公证处官网

多名经纪人向时代周报记者表示，千分之三的费用不算低，但考虑到赎楼时银行放款速度存在不确定性，提存公证的收费还是实惠很多。

有望提升二手房流通效率

“带押过户”并非深圳首试。

8月初，昆明举行存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，成功办理云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务，现场颁发云南首本二手房“带抵押过户”不动产证。8月中，济南市委、市政府召开新闻发布会，推出二手房“带押过户”登记新模式。

“带押过户”首批试点城市深圳、昆明、济南有一个共同点——二手房市场表现平淡，7月的二手住宅销售价格指数环比、同比均有所下降，同比降幅最大的是深圳，达3.5%。

据深圳市房地产信息平台统计，8月深圳二手商品房成交22.68万平方米（2363套），同比下降0.24%。其中，二手商品住宅成交19.34万平方米（2000套），同比下跌0.19%。今年1-8月，深圳二手住宅成交量为12444套，月均成交1555.5套，创下历史新低。

市场低迷，买家持续观望，卖家挂牌价连续下调。

据乐有家研究中心统计，过去近一年，深圳挂牌价与参考价差距在10%以内的房源增加一倍，挂牌价高于参考价3成以下占比由1年前的30%左右增长至50%左右，说明挂牌价接近参考价的房源增多，更多业主降低预期，参考价成为买卖双方博弈的重要参考线。值得注意的是，7月深圳有约6成二手房以接近参考价成交。

挂牌价偏差值=（挂牌价-参考价）/参考价，用来衡量业主挂牌价与参考价的对比。

交易成本下降，能否带动购房者入市？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年以来，深圳二手房成交量创新低，市场预期不足是重要原因，但交易环节的周期太长、成本太高，同样导致部分刚需和换房需求难以实现。“深圳不仅换房需求大，刚需也很大。在新房高房价、大户型化、豪宅化的情况下，小户型、总价可控的二手房，是新市民上车和扎根的重要选择。降低成本、缩短周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求。”

李宇嘉认为，随着央行继续大幅度降低LPR水平，各项楼市调整政策效力开始显现，叠加此次“带押过户”，有助于提升市场的信心和预期，对二手房市场触底企稳有积极作用，也有望提升房屋流通效率，促进良性循环，稳定销售规模。

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江苏省出台文件推进“带押过户” 降低二手房交易风险和成本

作者：证券之星

发布时间：2022-11-01 10:04

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证券时报网讯，据新华日报消息， 近日，江苏省自然资源厅会同省地方金融监管局、中国人民银行南京分行、省银保监局联合印发《关于在全省推行“带押过户”提升不动产登记与金融便民利企服务水平的通知》，该文件是全国首个省级自然资源部门联合相关金融监管部门出台的“带押过户”规范性文件，将降低不动产交易风险和成本，为二手房交易市场注入新活力。

〖 证券时报网 〗

本文不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。

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