深圳二手房价跌回三年前，网红盘普跌，业主降价求出货

作者：第一财经

发布时间：2022-11-05 18:14

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深圳二手房成交量依旧没有起色。10月，深圳二手住宅过户量为1733套，尽管结束了此前的四连跌态势，但仍在低位徘徊。

深圳此轮房价涨跌的起点是2020年。乐有家研究中心数据显示，2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交价高点，2021年下半年价格开始波动下调，而今年下半年，价格已跌回3年前。

业主普遍降价

八卦岭片区是2020年以来这轮楼市中涨价幅度较大的片区。尽管该片区楼龄普遍较老，但是，在荔园小学东校区等名校学区，以及“旧改预期”的加持下，2021年3月，价格达到高峰，片区内挂牌均价达到10.77万元/平。然而来到2022年，随着楼市热度退却，集团化办学、“大学区”成为趋势，再加上“防止大拆大建”的政策颁布，片区旧改看不到明确的时间线，八卦岭片区的二手房价格开始大幅下滑，挂牌均价降至8.26万元/平，不少挂牌的房源已低于2021年年初发布的二手房参考价。

例如，福田区八卦岭片区鹏盛村一套31.48平户型的楼梯房，2020年12月的成交总价为348万，来到2022年10月，同样户型的成交总价已经降至200万元，远远低于261万的参考价，降价幅度达42.5%。

另外，记者走访期间还了解到，业主多次降低挂牌价成为普遍现象。例如，鹏盛村一套37.48平的电梯房，今年8月以320万元挂牌，10月降至300万，低于310万的参考价。11初，在得知有人准备第二天看房时，业主又降了40万至260万，而且价格还可以再谈。值得注意的是，在2020年的高点，该户型的房曾以400万左右的总价成交，相比起来，该户型降价幅度已经达35%。

城市主场是八卦岭片区成交比较活跃的小区，但与2020年的高点比起来，该小区的价格也跌了不少。

该片区的房产中介对第一财经表示，2020年上半年，城市主场45平户型的成交价还在300多万，下半年，成交价猛涨， 45平的户型最高成交价达到575万，2021年上半年二手房参考价发布之后，该小区连续8个月都没有房源成交，直到2021年下半年，经历了比较长的观望期之后，有业主着急用钱，单价从12万降到10万，以较低的单价出售了一套60平左右的住宅，此后，该小区的成交价格开始大幅下降，近期，其促成的两套 45平户型房源成交，价格均在360万左右，单价8万多。也就是说，大概两年的时间，45平户型的房源成交价下降幅度达到37.4%，房价回归至2020年上涨前的水平。

上述房产中介表示，2020年年底的时候，大部分业主都觉得2021年年初是卖房的旺季，挂牌价50——100万的涨，有的业主甚至都不愿意卖，挂牌的房源也很少。没想到的是，2021年2月，深圳出台了二手房参考价，二手房成交量迅速下滑，不少业主也错过了卖房的好时机。

值得注意的是，与相同片区相同楼龄的大户型比起来，城市广场、鹏盛村等小户型的小区降价幅度更大。对此，中介表示，“小户型的业主主要是刚需，刚需的资金承压能力相对较低，急着用钱的业主可能会多一些，另外，小户型的小区挂牌量也更多，购房者的选择面更大，业主如果急着卖掉，就只能降价。

“网红盘”华润城跌10%

如果说八卦岭片区的房价下跌具有特殊性，那么，南山区大冲片区的“网红盘”华润城房价的变化则是深圳楼市近年来最具代表性的缩影。

华润城由此前的大冲村城市更新而来，华润置地操盘，分为五期开发。2014年，华润城的住宅产品陆续开始入市，当年7月，华润城润府1期入市，均价4.5万元/平方米，开盘3小时就售罄。随着深圳房价上涨，此后几期开盘，华润城的价格也一次比一次高。2015年12月，华润城2期入市，价格区间为6.2万-8.1万元/平方米，开盘即售罄；2018年6月华润城3期入市，彼时，周边二手房单价已达12万/平，由于限价，3期开盘均价8.5万元/平，一二手倒挂严重，推出的房源再次迅速告罄。2020年11月，润玺系列推出，共1171套房源，备案均价13.1万元/平，单套最低门槛价1184万元。尽管价格不低，但“买到就赚500万”的一二手价格倒挂依旧吸引了近万人认筹疯抢，代持等乱象频出，开盘当天就告罄。

然而，就在润玺一期推出两个月后，2021年2月，深圳市二手房参考价出台，深圳楼市迅速降温，等到2021年12月润玺二期推出时，共推出1024套住宅，开盘一个多月后，仍剩160多套。

2022年11月初，记者走访该小区发现，相较2020年的高点，华润城的房价下跌了不少。以华润城一期一套83平的刚需户型为例，2020年最高卖到了1400万左右，而现在挂牌的一套同户型房源，满五唯一带学位，挂牌价格已经下降至1280万，降幅8.6%。中介称，“价格还有下降的空间”。中介表示，现在业主诚心卖的该户型房源挂牌都在1200多万。

另外，华润城一期一套89平三房户型房源，在2022年高点，曾以1900万左右的价格成交，而现在，该户型挂牌价格已经降至1450万，降幅23.68%。该片区的中介对记者表示，总的来看，华润城的二手房价格普遍下跌了10%。

成交量谷底徘徊

国家统计局数据显示，自2021年5月开始，深圳二手房价格指数连续下降了11个月，今年4月和5月，开始出现上涨的趋势，但此后的四个月，深圳二手房价格指数继续了下跌的态势。

二手房参考价是影响深圳二手房成交的重要政策，在2021年2月参考价发布之时，大部分房源的挂牌价、成交价都高于参考价，而根据乐有家统计，今年7月，约六成房源以接近参考价成交。

从各片区情况来看，乐有家数据显示，与2021年上半年比起来，2022年下半年，深圳市南山区大冲片区的二手房成交价格已经下跌23%。与此同时，下降幅度超过20%的片区还有布心、华强南、香蜜湖、科技园、百花、石厦、翻身、蛇口、华强北、南油、新安片区。

尽管价格一直下降，但深圳新房和二手房的成交量依旧没有太大起色。乐有家统计的最新数据显示，10月深圳一手住宅网签3328套，环比下跌8%，与此同时，当前深圳新房市场去化周期涨至12个月，进入高点。10月，二手住宅过户量为1733套，尽管结束了此前的四连跌态势，但仍在低位徘徊。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经表示，2021年下半年到现在，深圳二手房月度成交量都在2000套左右徘徊，与5000套的正常水平差距较大，在此过程中，一大批的需求被积累着，现在随着利率不断降低，居民月供负担得到一定缓解，再加上一些急售的业主，特别一些前期的投资客，二手房放盘量会明显增加，价格会降低，这对需求端有一定的促进作用；新房方面，开发商资金压力大，近期降价促销严重，不过，随着各种纾困政策出台，房地产企业资金方面得到支持，供给端的风险得到缓解，再加上疫情管控灵活性明显增加，疫情对人们的影响也会减小，需求的提振的效果会显现，预计明年年中前后市场会稳定下来。

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深圳的二手房价，回到3年前了……

作者：深房资讯

发布时间：2022-09-16 19:59

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从国家统计局公布的数据可以看出，7月70个大中城市中，37个城市二手房房价回到2年前。涨了多少，就回调了多少，可谓是竹篮打水——一场空。而四大一线城市，只有深圳二手房价格环比和同比均有所下降，领跌一线城市。我们知道深圳目前有三个价值高地、也是房价较高的区域，分别是南山、福田和宝安，在如今冷淡的楼市，也可以当成是试金石、晴雨表。深圳这三个区二手房市场到底成色如何，哪里的价格回到两、三年前？这些核心区域的表现具有很强的指标性。

宝中二手房回落至11万/㎡冷气吹到顶豪，大户型仍坚挺宝安目前的一类板块，是宝安中心区。宝中二手房价曾一直水涨船高，除去顶流豪宅、学区房，大多最高单价峰值曾冲到14-15万/㎡，目前市场价回落到约11万/㎡左右。例如，凯旋城131㎡在2021年2月，成交总价1850万，成交单价约14.1万/㎡；162㎡成交总价2100万，成交单价约12.9万/㎡。而如今，凯旋城163㎡最新挂牌价在1700多，单价约11万/㎡。另一个有代表的楼盘，宝中花样年花乡，在2019-2021年那一轮的涨幅，曾令深圳不少豪宅汗颜。2019年4月，花样年花乡28㎡成交价181万。2021年1月，花样年花乡27.88㎡，成交价达430万。可以说在2020年底、2021年初，花样年花乡成交单价达到了峰值，成交价达到14-15万/㎡。然而，花样年花乡7月成交的40.73㎡户型价格是432万，单价约10.6万/㎡。另一方面，在深圳横盘的大潮中，壹方玖誉之前一直是独立行情，表现坚挺，最近也受到了大市的影响。目前，壹方玖誉95㎡挂牌价1500万。在最高峰值得时候，这种户型成交价有1700万。 图源微博@深圳豪宅顾问罗中易还有220㎡的大平层，现售尾盘报价3150万，单价14.3万/㎡，只有契税。不过据了解，这套房是低楼层。而同户型高楼层，今年4月份就成交了一套4200万，单价约19.1万/㎡。2021年5月一套法拍房，249㎡最终成交价近4810万，单价19.3万/㎡，还不算其他税费成本。不过大户型表现有所分化，据中原中介透露，8月壹方玖誉成交了两套大户型现售尾盘，488㎡户型成交价一个小目标左右，单价20+万/㎡；374㎡成交总价5950万，单价约15.9万/㎡。

南山顶级学位房回到2019年房价水平哪怕是强大如南山粤海街道，部分户型该下跌的时候也得妥协。以南山顶级学位房为例，作为南山学位一哥南二外中小学所对应的楼盘是顶流的学区房，之前行情一直较坚挺。但这一波，在二手房指导价和大学区制等种种影响下，也没那么扛打了。例如，有南二外初中学位的海洋之心，120㎡3房，2020年初成交价为1248万；2021年初，62㎡成交价在1180万；2022年7月，120㎡挂盘价在1200万，比指导价1320万还低，总价和2019年差不太多。再以“海德三宝”为例，即带有南二外海德本部9年一贯制学位的3个小区：观海台、滨海之窗、漾日湾畔。之前因为学位优势，整体报价与指导价相差太多，导致现在多数户型均跌幅也较明显。观海台，闹中取静，户型绿化都不错，居住起来较舒适，各要素几乎无短板，如今房价相当于回到2019年的水平。82平2房在2019年12月，成交价为1250万；随后成交曾一路走高，2021年3月成交价达1940万；2022年8月最新挂盘价1258万，跌幅达35.15%！图源微博@深圳豪宅顾问罗中易滨海之窗，北面正对着腾讯滨海大厦，前排小高层86㎡2房在2020年底成交价近1700万，今年7月后排东北看马路的一套房子成交1350万左右，降幅达20.49%。漾日湾畔，出小区门就是学校，离地铁近，位置较好，不过不少户型不大方正，朝向和户型导致价差较大。其中，主要成交户型是70-78㎡2房，跌幅为同小区最大。2021年初，最高成交在1600万，而今年3月份卖出的70㎡与78㎡，成交价均在1300万，跌幅为18.75%。据中介透露，面积稍大一点的95-100㎡3房则跌幅相对较小，在15-17%之间。说明小区产品内部表现会有一定的分化。中高总价的，偏改善户型相对抗揍，小户型对市场反应大一些。

福田八卦岭跌幅最大侨香村上周末一天成交5套！在福田，跌幅最大的莫过于八卦岭片区的老破小楼盘。比较有代表性的八卦岭宿舍，因为在荔园教育集团的学区内，加上面积小上车门槛低，一度吸引市场较高的关注。30㎡左右的房源最高价曾突破15万/㎡，但今年初一套28㎡的房源成交单价仅为6.78万/㎡，5月一套50㎡房源成交单价为7.62万/㎡，近乎腰斩。此外，片区内的鹏盛年华一套38.58㎡1房1厅，8月基本以指导价275万成交，高峰时挂牌价不低于550万；31.5㎡218万成交，高峰时期388万，如今差不多降了40-50%。另一面，今年深圳楼市冷淡的市场里，香蜜湖的侨香村，却持续低调走量，是成交最火热的社区之一。尤其在刚流入市场的前几个月，它的市场成交量相当活跃，仅仅在2月份成交了有近30套，3月份成交了近17套。把3月成交数据梳理一遍可以看出，主流成交户型为90-91㎡3房，总价在1080-1255万；还有142㎡4房，成交价达2230万。现在侨香村的房源，已经由高峰时期的1340万，跌落至了1020多万。短短几个月时间里，价格跌了200-300万。不过，近日侨香村的成交依旧活跃，据中介介绍，上周末一日成交5套。值得一提的是，目前没有成交价低于1000万的，网传的笋盘“9XX万”传了有一段时间，没有见真实的成交，但是从一定程度上降低了业主预期。据悉，一套91㎡楼王户型，2梯2户，最新报价在1299万。

结语深圳二手房市场，降价多的，大部分是前期炒作较为凶狠的、没有基本盘的、老旧小区，以及一部分急卖的业主。刚需盘与改善盘，面对市场的反应不一样；即使是同一小区，不同的产品也表现不一，小户型受影响较大，偏改善户型相对抗打。当然，与前几年核心区一路上涨的行情来看，现在的横盘或下跌，最差也是回到几年的水平。部分数据来源：新浪微博、朋友圈、

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深圳二手房价格出现下跌 回到2020年水平

作者：财联社

发布时间：2022-07-15 18:13

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【深圳二手房价格出现下跌 回到2020年水平】财联社7月15日电，乐有家研究中心数据显示，2022年上半年，深圳新房住宅网签16126套，环比及同比的跌幅均达到4成；二手住宅过户不到万套，仅9965套，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%。上半年深圳楼市总共卖出了为2.6万套住宅，同比2021年上半年少了2.8万套。二手房楼市是史上最低的半年度成交量，新房市场网签量比二手略好，但与历史数据相比也是低谷。交易量下滑，价格也出现回落。深圳新房价格限价严格，远低于同片区二手小区；二手房价格出现下跌，逐渐回到2020年，个别区域回到2019年水平。

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太糟糕了，终于还是下跌了，深圳二手房回到2020年水平！

作者：重庆地产视野

发布时间：2022-07-16 12:31

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太糟糕了，终于还是下跌了，深圳二手房回到2020年水平。

真的没想到啊，曾经那么强悍的深圳楼市，最终也不抗揍，深圳的二手房已经跌回了2020年的水平。

你看看2022年上半年深圳的新房住宅网签，仅仅只有16,126套，6个月不抵原来的一个月，深圳楼市真的是淡出了个鸟。

你知道这意味着什么吗？意味着深圳的新房成交量一下子就暴跌了40%。

当然二手房也不怎么样，二手房过户的居然没有超过1万套，仅仅只有9965套半年时间的二手房成交量，不敌重庆一个月，不敌成都一个月，这也太糟糕了。

二手房的成交量同比去年同期暴跌了65%，看来深圳楼市也扛不住了，也许这才是刚需上车买房最佳的时机。

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深圳房屋租金跌回4年前，为什么房价还依然坚挺？

作者：房产老J

发布时间：2022-01-17 09:27

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在经过了2021年的一场楼市寒冬之后，深圳的房价未见明显松动，而房屋租金却跌回了4年以前的水平。

按理来说，房价水平和房租水平应该是对称的。因为每个城市的房屋租售比都算是比较稳定的。但为什么深圳的房价没有明显变化，租金水平却回落明显呢？

二手房限价还没能颠覆二手房价格

2021年第一季度，深圳出台全国首个二手房限价的政策，并且配合了贷款审批额度下调。此举直接给深圳的二手房市场干到了谷底。

一时间深圳的二手房成交量大幅回落，最低的时候二手住宅的月成交量只有不足一千套。二手房全年的成交量也降到了近15年来最低的水平。成交量的下滑直接反映了房东挂牌量的锐减。限价政策将深圳的二手房价格基本砍到了7折起步，有的楼盘价格甚至被腰斩。在这种情况之下，根据机构掌握的数据显示，深圳的二手房价格水平也只会落到了1年前，下跌幅度并不明显。

可以看到，深圳的二手房房东很能扛，这才在限价政策下硬生生挡住了二手房价格的回落。不过这种硬抗也并不能持续多久。

深圳房屋租金上涨很快

在深圳，房东大概有两个特点。第一个就是什么政策都能解读为房价上涨。第二个就是什么政策都能刺激房租上涨。

2021年房地产税的试点出台被提上日程，随后就有深圳放松表示房地产税一征收就涨房租。不难看出，深圳房东对于自己的房子还是充满了信心的。

近几年，深圳的房子价格上涨得很快，当然快速上涨之后也有回落。只是上涨和回落并不成正比罢了。三年前，长租公寓开始兴起，深圳的房东就借着这一东风上调过一波房租，最高幅度达到30%。虽然后续房租有所回落，但降幅相比涨幅只是杯水车薪。

二手房价格快速上涨

深圳的房屋租金上涨压力也来源于二手房价格的快速上涨。前面说过，深圳的房东可以将一切政策解读为房价上涨。由于新房限价和商品房短缺等因素。深圳的二手房价格上涨得很明显。加之二手房一侧缺乏行之有效的限价政策，这就进一步导致了深圳的二手房价格与新房价格倒挂。当二手房价格越高的时候，投资新房就越赚钱。在多方因素的推动下，深圳的二手房价格上涨的速度还是很快的。

房价的上涨直接刺激了房屋租金的上涨。并且在房屋投资的趋势下，以租养贷成为投资者的不二之选。所以当房价上涨后购房者贷款压力就大，房租也就需要相应涨起来。

租赁市场看人气

深圳的房屋租赁市场需求很大。但在2021年第四季度之后不少务工人员退租最后新房客的到来周期就变长了。人员需求的变化明显降低。

年关将至，这时候可以说是租赁市场的至暗时刻。加之疫情的缘故人员的流动性也大幅度减弱。或者原本计划年根返乡的人也会选择早日返乡，避免春节期间因为疫情无法回家。

对于房东而言，房企的控制周期延长就要蒙受损失。倒不如降低租金尽快将房租租出去，这样也可以避免突发因素带来的影响。当降价的房东越来越多，不降价的房源就显得有些突兀了，所以降价就成为了常态化的趋势。

2020年疫情发生之后，深圳的房屋水平就下降过。这一次在二手房降价和年根租客数量减少的情况下，深圳的房东更是撑不住了。并且深圳的房屋租金本来就一直处在高位之上。也是时候随着整体市场发生转变了。

总的来说，房价是一次性的收益。房租是长期持续的收益，空一个月就少一个月。出于利益的考量，房东肯定会核算成本。并且深圳房租前期一直较高，这一次能够回落也能起到规范市场的作用。

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深圳房价“大跳水”，二手房价跌回两年前？

作者：陈功选房

发布时间：2021-11-28 21:43

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深圳房价到底跌了多少？说出来你可能不信，深圳二手房价格已经跌回了两年前！

根据克而瑞的最新数据显示：10月份深圳二手房成交量仅1605套，创历史最低值。二手房均价也从年初的高点回落至55805元/平，同比下跌12%，这个价格大概就是2019年的价格。而且，目前深圳在售的房源当中，有超过66%的小区二手房价格跌幅超过20%。

看到这样的数据，可能那些唱衰深圳，看空深圳楼市的人又要拍手称快了。但我劝你不要高兴得太早，因为像深圳这样的超大城市，它的价格再跌，也跌不到很多人的心坎里去。或者说，即便大跌了，捡漏的那种好事也轮不到你。

你要知道，深圳的二手房之所以会量价齐跌，那不是市场自主运行的结果，而是行政干预的结果。说直白点就是，是二手房指导价和信贷收紧限制了需求，而不是说深圳没需求了！如果你觉得深圳楼市已经没有需求了，那你大可以去看一下深圳的新房市场。

有数据显示，深圳10月份新房成交4712套，环比上升41%。这说明深圳的购买力依然强悍，这是由市场决定的，不会因为你的主观意识而改变。

而且，进入11月份后，随着信贷有所放松，深圳二手房成交量已经有所反弹，截至11月19日，已经成交量1933套，月成交量突破3000套问题不大。

所以，经历了七连跌之后，深圳的二手房成交量已经见底，后续会慢慢提升，房价也会在成交量的带动下筑底企稳，进入横盘阶段，或者缓慢爬坡阶段。

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省会城市房价变化：13城低于两年前，10城跌回三年前

作者：第一财经

发布时间：2022-08-19 19:24

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省会城市作为所在省域的政治、经济、文化、教育、医疗、交通等各个领域的中心，也是城镇化过程中，人口流入的主要方向。近三年来，省会城市房价变化情况如何？

第一财经记者根据国家统计局发布的2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况和历年同期数据，对拉萨之外的26个省会城市二手房近三年来的走势变化梳理发现，有22个省会二手房价格低于1年前，有13个省会城市低于2年前同期，有10个省会城市低于3年前同期水平。整体上看，成都、广州、海口、杭州等省会城市房价涨幅位居前列，近3年下跌的城市主要集中在东北、华北、黄河流域以及西南的贵阳、长江中游的南昌等地。

需要说明的是，国家统计局每个月发布的房价数据，是一个用来反映住房销售价格总体变化趋势和变化幅度的相对数。由于一手房价格受限价、限售、结构性等因素影响，相比之下，二手房市场更能反映各地房价变化的实际情况。

表：近三年26个省会城市二手房价格变化

（来源：第一财经记者根据国家统计局数据计算整理）

数据显示，相比去年7月，26个省会城市中，仅四个省会城市二手房价上涨，分别是成都、海口、广州和杭州，全部来自南方地区。26个省会城市房价同比下跌，其中有不少城市去年7月时房价正处于高位，在去年下半年价格回落，因此目前价格低于去年同期。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，今年7月跟去年同期相比，大部分城市房价已经出现了一定程度下降，但是去年7月跟前年同期相比，房价上涨的城市就比较多。因为很多城市在2020年下半年尤其是四季度开始上涨，去年上半年上涨较为明显。到去年四季度明显回落。

相比之下，把时间范围扩展到2年乃至3年以来的变化，则区域房价的分化要更加明显。这是因为，在2020年初新冠疫情暴发后，楼市的区域分化十分明显，不仅一二线与三四线城市在分化，在一二线城市内部，分化也十分明显。这其中，2020年下半年，部分省会城市房价上涨明显。同时，一些省会城市则持续下行。

数据显示，相比两年前，涨幅前五的省会城市分别是成都、广州、海口、杭州和西安。张波说，房价上涨较多的城市，与人口流入、需求变化有关。比如，一些大学生落户、人口流入多的城市，支撑的动力也比较足。

当然这些城市，内部不同板块的分化也十分明显。以一线城市广州为例，广州两年来的房价涨幅也达到了12.9%，在省会城市中位居第二。不过，从城市内部区域板块来看，天河、海珠东等核心区域的不少楼盘涨幅超过四成，但一些外围区域的涨幅要小很多，有不少板块基本与2019年持平。

图：广州广钢新城一角（林小昭/摄）

相比之下，有13个省会城市房价低于2020年7月的水平。这些城市主要位于东北、华北、黄河流域和西南的贵阳等地。降幅最大的5个城市分别是哈尔滨、太原、贵阳、长春和石家庄，降幅均超过了6%，其中哈尔滨下降幅度达到了9.8%。

相比2019年7月，3年来房价涨幅靠前的省会城市分别是成都、广州、银川、杭州、西宁、沈阳、海口、南京等，主要集中在东南沿海以及西部的一些省会城市。相比之下，有10个省会城市房价低于3年前的水平，主要集中在华北、东北、黄河流域以及西南的贵阳等地。贵阳、太原、石家庄、郑州、济南跌幅居前。其中，贵阳三年来下降了11.2%

张波说，部分中心城市的基本面不错，也不缺乏发展潜力和动力，只是由于前些年土地供应过大、卖地太多，供大于求比较明显，因此需求也出现透支。加上一些地方受到楼盘烂尾、断供的影响，市场的整体信心不够。

他认为，未来整个市场分化仍会持续，其中，库存量比较大的一些城市，或者是市场景气度不佳的一些城市，后续还会继续调整。

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最新公布：2021年，28个城市房价至少回到三年前！

作者：财经白话

发布时间：2022-01-15 17:17

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作者：子非鱼

每个月15号是统计局公布上个月70个大中城市房价数据的时候。

1月15日，国家统计局公布了2021年12月70个大中城市房价数据，随着这份数据出炉，2021全年的主要城市楼市状况，一览无遗。

70个城市包括：

4个一线城市，北京、上海、广州、深圳；

31个二线城市，天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐；

35个三线城市，唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理。

从数据来看，尽管12月份房价环比下跌的城市有些许减少，但整体仍在下跌中。

目前国家统计局还未公布12月和2021全年的新房销售有面积和销售金额，无法计算出12月全国商品房平均销售均价和全年的销售均价。

从12月整体仍在下跌的情况来看，12月份全国均价应该跌破了9500元/平方米。

数据：国家统计局

接着来看具体情况：

数据：国家统计局

1、2021年12月份，新房环比下跌的城市为50个，相较于11月份，下跌城市数量减少了9个。

新房方面，年底下跌情况有所缓和，但大趋势仍没有改变，这一点从二手房下跌情况可以看到。

2、二手房环比下跌城市为63个，与11月下跌数量持平。

二手房更能反映城市的房价涨跌情况。由此来看，全国房价下跌趋势仍没有根本改变。

3、去年12月，新房杭州领涨，二手房北京领涨。

事实上，杭州的新房去年整体都比较火热，三季度之后冷却的是二手房，杭州的新房打新依旧疯狂。杭州的二手房12月份已经止跌反弹。

北京方面，在官方要求信贷回归的背景下，年末银行在加速放款。放款速度有多快？

根据证券日报披露，元旦期间北京部分银行进行了一轮放款，最快5天就可以放款。在这种背景下，北京年末出现了大幅翘尾行情。

根据诸葛找房数据研究中心披露，北京12月份的二手房成交量也均回升冲破了1.5万套，环比均大涨。

4、从更能体现城市房价涨跌的二手房数据来看，中心城市中，除了北京、昆明、上海、杭州、长沙、海口外，其余仍全部在跌。

5、从二手房同比情况来看，70个城市中下跌的只有26个，上涨的为44个。也即26个城市二手房价格至少回到了一年前，其中11个在北方，15个在南方。

这个数据给出的信息是，尽管2021年大多数城市的房价在下跌，但跌幅有限，大部分城市的房价较2020年年末仍是上涨的，均价仍比2020年年末要高。

这里用的是“大部分”这个词，因为还有少部分房价确实跌了很多。

比如昨天本号推送的文章中写到的廊坊，房价相较于2017年4月的高点已经腰斩了。

统计局披露的70个城市房价数据中，有一个是以2020年年初为基数计算的涨跌情况，这个数据环比下跌的城市，意味着房价至少回到了三年前。

这是接下来要说的第六点。

6，28个城市房价至少回到3年前。

2021年12月份二手房相较于2020年年初房价下跌的城市有28个，也即28个城市房价至少回到了3年前。

之所以说至少，是因为还有一些城市跌幅特别大，比如牡丹江相较于2020年年初跌去了11.1%。根据贝壳研究院此前的统计，牡丹江房价已经回到了14年前。

此外，南充、太原、安庆、石家庄、哈尔滨等城市，跌幅也不小，房价应该回到了四五年前。

这些城市跌幅之所以这么大，要么人口流失较为严重，要么资源枯竭，要么之前过度依赖货币棚改，要么二者兼而有之。总之，没有一个是人口竞争力、经济表现好的城市。

比如牡丹江，过去十年人口流失了50.9万，四川南充过去十年人口减少了67.1万，哈尔滨十年人口减少了62.6万，安庆十年人口减少了62.6万。

太原主要是货币棚改戛然而止导致无以支撑，引发房价跌跌不休。石家庄因为此前跟涨太猛，炒作太猛，房价虚高所致。

数据：国家统计局

这28个房价至少回到三年前的城市，12个在北方，16个在南方。

其中不乏一些中心城市。梳理了一下，28个房价至少回到三年前的城市，有11个中心城市，包括太原、石家庄、哈尔滨、贵阳、呼和浩特、长春、郑州、南宁、南昌、天津、济南。

11个中心城市，北方城市8个，南方城市3个。

其中北方8个城市，下跌并非始于2021年，过去四年都在持续阴跌。

南方3个城市中，贵阳、南宁下跌开始于2021年，南昌从2020年开始下跌。这三个都是弱省会城市，此前在全国上涨大潮中跟涨太猛，基础不牢靠，导致在遭遇疫情和信贷收紧背景下，需求减弱，无意支撑高房价，引发房价回调。

特别要说一下的是南昌，南昌在2020年只是微跌，微跌的南昌，有点受不了，所以在2021上半年公然放开大南昌都市圈限购，来了一个大南昌都市圈“购房同权”，结果第二天就被住建部约谈，被迫撤回，自己也被列入了重点监测名单。

原本的利好，在约谈、收回之下，变成了利空，加速了南昌房价的回调。

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过去一年，深圳房价到底跌了多少？

作者：楼市风声

发布时间：2022-03-10 20:56

快照：

来源：楼市头条

◎ 文 / 村长

扯蛋年年有，今年最扯蛋。

这是深圳楼市当下最大的写照。

比如，最近深圳楼市最大的消息，莫过于二手房参考价有可能上调。

这两天刷抖音和视频号，看到扯蛋的人通过所谓的内幕消息给出了政策出台的具体时间甚至是范围，普遍流传最广的版本是3595个正在实施二手房指导价机制的小区，绝大多数将上调20个百分点。

上调20%？

要我说，只有智障的人才能做出如此预测和描述。

话说，深圳楼市的调控就像减肥，长期暴饮暴食，突然通过节食瘦了一点，但凡给点荤腥，估计很容易反弹。

估摸着zf也是在考虑这个问题，所以本来小道消息说是上周五在开会讨论，但是现在过去差不多五六天了也没讨论出个结果。

指导价会不调？大概率是会的。

调整多少？想必不会太多，稳定还是主基调。

那些言必上调20%的人要不是脑子被门给夹了，要不就是过去两年高位接了二手的盘，现在大概是苦不堪言。

要我说，都活该。

但话说回来，当下的深圳楼市确实难搞，房价跌了是事实，这点不用怀疑，但至于到底跌了多少？恐怕少有人知道。

01

深圳房价到底跌了吗？

当下，由于在中介网站上已经看不到深圳最新的成交量和成交价格了，所以，除了相关部门，以及部分地产中介外，你家的房子到底什么价，大概率只有天知道。

但蛛丝马迹还是有的。

我这里有几份深圳专业的机构统计的数据，或许能给你一些信息。

第一个是来自广东省委机关报南方日报的报道：

2021年下半年与上半年房价对比，深圳二手住宅成交价跌的最多的是香蜜湖，成交价跌幅达到17%，而紧随其后的是南头、福永、翻身、南油、坂田跌幅均在10%以上。

而以福田香蜜湖片区、福田百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华民治深高北片区附近小区楼盘情况为代表的深圳6大名校片区房源业主报价均有不同程度的下跌。

第二份是深圳市占率最高的中介机构乐有家的统计数据：

过去一年成交价格变化最大的是南山的南头，跌幅达到16.7%，然后是罗湖的布心，跌幅达到10.26%。总的来说，2021年深圳二手房价格回调大概在10～15%左右。

对，从整体而言，深圳的房价是跌了，还跌了不少。

具体到片区和楼盘，那就更触目惊心了。

1、超级学区百花、八卦岭、香蜜湖跌回了2年前（数据来自媒体报道和公开检索）

2021年12月，国城花园一套43.54m的户型以985万成交，折合单价22.6万/m；同户型于2020年11月19日成交价1218万，也就是说总价跌了233万，折合单价跌了5.4万/m。

这还不算什么。

去年6月，国城花园一套127.82平法拍房以2206万成交，折合单价17.26万/平，同比去年2月份同户型成交价，降了662万。660多万，要是去武汉、郑州、成都这些二线城市，那是可以翘着二郎腿，随便挑的。

还告诉你一点，国城花园的挂牌价曾一度站到过44万/平。你说，当初曾经有多疯狂？

继续看几个案例。

2021年11月，百花公寓一套101.24m户型成交价1300万，折合单价12.8万/m；同户型于2020年11月19日成交价1610万，也就是说总价跌了310万，折合单价跌了3.1万/m。

除百花片区外，深圳不少学区房这一年都出现了价格松动的现象。比如去年8月，拥有双名校加持的香蜜湖港中旅小区法拍房，以低于市场价500万的起拍价惨遭流拍；9月，南山顶级学位房瑞铧苑以低于最新成交价300万的价格成交。

另一边，曾因为学区效应“身价”几度暴涨的八卦岭宿舍，挂牌单价从15万跌回如今8万不到。

嗯，那些15万接了盘的人，我真不知道怎么想的。一个要啥没啥，要多破有多破的地方，要多烂有多烂的房子，你们居然用那么高的价格区买，我只能说服，大写的服！

话说，那些高位接盘的家长，只有孩子考上哈佛才能弥补他们内心的痛吧。

2、宇宙网红盘华润城价格回到3年前。

今年2月10日，阿里法拍成交了一套华润城润府三期88.17平住宅，该房源共吸引了3人报名，经过17轮报价，以11996473.6元总价成交，不计算税费、过户费等其他费用，折合单价约为13.61万/平。

这个成交单价同2020年华润城润玺一期13.1万/平的开盘备案均价接近，该套房源的实际成交价格回到了三年前。

当然法拍只是个例。

我咨询了华润城片区的多位中介，目前中介网站挂牌的润府三期同户型的房源，业主报价1550万，折合单价17.52/平。同时负责华润城片区的中介说，业主的报价都可以谈，该套房源最低可谈到1450万。

早在年前我就听说，片区就有中介推润府三期89平挂牌1350万的房源，该房源业主降价250万，折合单价只有15万。

要知道，华润城可是之前被大家称为南山科技园最先站上20万+的神盘啊。2020年最疯狂的时候成交的一套48楼的190平，总价去到了4138万，每平米单价21.7万。当时业主挂牌价普遍在4500万左右，单价在20-23万之间不等。

直至去年5月，网传润三190平户型3000万出头就成交了，一套房降了1000万！

天塌了，个字高的都顶不住了，更别说其他的了。

3、前海、后海、华侨城开启下跌通道

随着去年“深房理”事件发酵后，以诺德假日花园、前海时代为首的前海妖盘，开启了下跌的通道。

大概在去年6、7月份，诺德假日花园降价消息传的沸沸扬扬，66平两房950万甩卖，最终以920万成交，而在指导价出台前，同户型报价接近1200万。现在该小区的同户型最低报价995万，实际价格还可以更低。

两三百万的跌价不算什么，至少成交了。

还有更多的楼盘举着降价的号码牌，却等不来买家。

这是我看到的近期中介发的一些降价房源：

波托菲诺纯水岸一期，192平5房4卫，降价500万；

南山大冲城市花园，125平3房2厅2卫，低于指导价出售；

前海时代CEO公馆，145平大4房，急降价200万，业主诚心卖；

中海阳光玫瑰园，98平3房，降价100万。

现在二手房的价格与一年前的最高价相差远远不止30%。

02

影响有多大？

前面我们说了，过去一年深圳房价降了不少。

这也能从相关部门的数据上得到验证。

我们一起先看看国家统计局的数据：

2月21日，国家统计局最新的数据出来，2022年1月深圳二手房环比跌幅0.5%，同比跌幅1.5%。

自深圳房价开跌以来，这已经是深圳房价的九连跌了。

可能有人要说了，才1.5%，不就和没跌一样。

表面确实如此，对于一贯豪横和不可一世的深圳楼市来说，这点跌幅实在不值一提。

但我得告诉你，对于有些人来说，这点跌幅很搞笑，但对于有些人来说，确实致命的。

你要知道，深圳的基数不一样。这就好像是一栋100层高的楼突然凭空少了1.5层，和一栋10层高的楼突然少了0.15层，后者只是少了楼顶的两块砖的厚度，而前者却可能造成大厦的倾塌。

或许还是很多人不理解1.5%到底是跌了多少。

这么说吧，假设你2021年1月份首付3成450万买了一套1500万的房子，贷款期限30年，按深圳最低4.9%的房贷利率算，等额还款本息合计2006万。

现在房价跌了1.5%，也就是1500万总价的房子现在只值1477.5万。

但你要以为只亏了这22.5万，那你就错了。

以一年计：

如果按照这一年已经还的12月贷款来算，55726元的每月月供，其中每个月光还银行的利息就有26559.63万，过去一年给银行交的利息就有大约32万，加上房子本身贬值的22.5万，亏了共计54.5万。

用更长的维度看：

假如以后的房子不跌也不涨了，然后你也没办法提前还贷，如果按照总成本算的话，这套房总计要亏978.5万。

还是我老说的那句话，平均会掩盖真相。

房价跌的痛，只有深圳人知道，而且高杠杆的人更知道。

根据京东拍卖和阿里法拍两个平台数据，2022年1月深圳的法拍房共有331套房源挂拍，同比去年增加166.94%，其中成交套数为113套，较上月下降60套，流拍218套，流拍率达到59.1%。

从全年的数据来看，2020年全年深圳法拍房在阿里拍卖平台挂牌的数量为1831套，截至去年底，这一数量达到9000多套！

几乎每个月都有几百位业主的房子被拍卖，而他们中的大多数，都是无法周转现金流导致撑不住月供的高杠杆炒房客。

03

深圳二手房现在还能不能买？

现在深圳很难说有小区没有一两个降价房源，二手市场的成交量太过惨淡，但凡急着卖房的业主必定要割肉让利。当然咱们也不排除部分小区是很抗跌的。

比如去年6月刷新了深圳普通住宅成交最高价的恒裕滨城，6月22日，深圳南山区恒裕滨城2期一套228.72平的法拍房拍出6318万元震惊整个全国地产圈。

按照这个交易总价折合下来单价27.6万/平，值得注意的是，这套房的产权在公司名下，而非个人。如果买家是购买第2套，交易税费将近3900万，折合单价已经高达45万/平！

但这里我要强调两点，第一，恒裕滨城的得房率普遍很高，实际没那么贵；第二，是小盘标的短期效应高。

而且这套是法拍房，其实当下恒裕滨城的报价仍然没有太大的变化，维持着二手房指导价出台前的价格几乎没太大波动。

所以有没有抗跌的小区？

有的。

但你千万不要指望他们还有大涨的机会。人民不允许，政策不允许，国家更不允许。

那如何判断自己选择的小区还有没有下跌空间？万一买了被套怎么办，1.5%的跌幅都亚历山大，更别说跌个20%了，估计全款都跌成首付了。

我的答案是，现在能卖新房尽量买新房，别买二手房。

现在的二手房陷入了一种循环，越是降价，越是没人敢碰，越是成交量低，急于出手的业主就只能降价，导致关注该小区的的购房者预期降低，看见房价下跌更犹豫，接着成交量再创新低。

那非要买二手又怎么说。

第一，别买大户型，买流通性好的小户型。

第二，尽量别买学区房，现在深圳的教育系统大学区制已经来了，可以说名校效应几乎要成为过去式，那如果是孩子非要上某所名校不可的情况下，你就最好别在意涨幅这件事，总要有取舍。

第三，买接近指导价的房子，这样在贷款方面压力也不会很大，后续我的预计是，指导价可能会上调，但大概率不会下调。

第四，那就是买房的基本准则，区位交通配套。俗话说得好，只要位置选不差，房价肯定跌不下。

最后，奉劝各位看官一句：买了的别哭，哭也没用；没买的千万别买，买了也没用。

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房价跌回3年前？

作者：周周讲地产

发布时间：2022-08-12 07:32

快照：

在这一点，深圳很典型。

深圳，蜷缩在时代里，做一粒努力挣扎的一粒尘埃。

抛出结论：

1、深圳在逐渐跌回3年前。逐渐。

2、深圳一定有价值，深圳一定是全国最有价值的一线城市。那为什么跌？大环境。

3、坚定看好深圳的，请耐心等待，趁机捡漏。

4、不要炒，投资配置，不要跟大势对抗，也不要跟价值对抗。

5、深圳是全国城市的缩影，深圳差，其他城市更差。

6、不必嘲笑。

1

深圳非常具有代表性。

一方面，深圳是社会主义先行示范区。

另一方面，深圳曾经又是全国炒房最火热的地方。

如今，深圳向时代低头。

三起三落的房价，如今还在跌。

代持、抵押贷、集资，几乎消失不见。

假离婚，不好做了。

本科直接落户的最低门槛，消失不见。

深房理，倒下了。

房价，跌回2年前，甚至3年前。

……

就像一束烟火，快速灿烂，快速消失。

2019-2022，深圳画出了最美丽的弧线。

2

2019年4月，我在深圳调研的时候，在光明看了一个楼盘：

龙光玖龙台。

这个楼盘非常具有代表性。

地王。昔日的光明地王。

价格贵。一期销售价格也是区域新高。

光明。属于光明新区中心地段，重点规划凤凰城片区内，目前已有多个知名企业总部研发中心设置于此。

双地铁口。在建地铁6号线与规划地铁13号线北延段“观光站”的地铁口。

配套齐全。大体量综合体，自带10万㎡集中型商业、酒店和写字楼。

潜力巨大。周边多规划市政配套物业，类似于光明文体艺术中心、政府办公物业和光明新城公园等，整体建筑密度低；周变可开发的空地多，片区潜力大。

我们提前研究了一下深圳市场，觉得这里非常值得关注，就火速奔到这里。

也确实如当时的网上所言，这个项目很热。

当时项目还没有开盘，需要穿过一条临时搭建的绿化小道，临时售楼部刚刚开放，但是临时售楼部人也不少，价格也基本确定：毛坯均价4万8，加上4500的精装包，整体均价5万2。

只不过，周边还是有点荒。

也就项目旁边的公园整理了一下，环境看着还行，距离深圳主城还是有点远。

最关键的是，那是2019年，深圳处于即将爆发的关口。

所以很多人就都期待着重点楼盘的开盘。

到了年底，11月30日，人们热论已久的光明龙光玖龙台二期，晚上20:00线上开盘，结果揭晓：

1、秒光。705套房全售罄。

2、开盘价4.3-5.4万/平，均价4.8万/㎡，另外需加装修费4500元/㎡。

甚至同期开盘的几个楼盘去化都不错：

前海的颐湾府开盘367套千万豪宅卖了9成；恒裕珑城去化8成，特发天鹅湖畔卖了552套。11月30日，705套房源，全部"秒光"。12月1日，龙光玖龙台二期在龙光世纪大厦A座4楼集中签约。

2019年，深圳房价抬头。

3

2020-2021，房价暴涨。

2020年，龙光玖龙台二手房挂盘价已上了7。

房源十分走俏，房源很少，基本上出一套卖一套。业主惜售，买家也非常看好光明。不乏7-8万的成交案例。

2020年4月，才刷新的单价记录7万2，7月就有7万6的新纪录。

光明周边的二手房随之大涨。

光明1号，2015年17500，2020年6万+。

光明大第，89平，8万有人买，9万也有人挂。

转折点出现在2021年，因为这一年出台了二手房指导价，2021年开始，二手房卖不太动了。

其实并不仅仅是二手房指导价，更多是大环境变了，很多人嗅到了完全不同的信号，于是，聪明人已经开始有所作为。

卖家开始降价，降低挂牌价，9万，8万，7万，……

买家逐渐开始不买，不再做抵押贷，不再做代持，静观其变。

有人统计：

2020年到2022年，光明片区二手住宅成交均价跌了6%。

4

2022年，急转直下。

2020年，89平高层能卖到570万。

2021年3月，89平高层能卖到730万。

2021年10月挂价620万。

2022年7月，89平高层仅能卖到560万。

89平指导价是463万，相差整整100万。

有爆料称，光明龙光玖龙台一个89平房源，以536万，单价仅6万/平成交。

比2年前还低！

2012-2020，光明涨幅1130%。

2020-2022，成交均价跌6%。

龙光玖龙台在售房源，89平户型基本报价稳定在650-700之间。

光明1号，指导价卖房，4.96万。

正兆景嘉园，指导价卖房，4.49万。

5

光明是深圳的缩影。

深圳是全国的缩影。

房价则是全国信心的缩影。

1、全国大背景，严打严控。哪怕全国都在放松，但是信心是极难修复的。

2、2020年开始，光明新增大量新房、土地，严重挤压了二手房。

3、每年3次集中土拍，每次都有光明的土地出让。2020年11月深圳一天拍出了8宗地，其中光明就占了一半。

4、限价极为严苛，都抢着去打新，没人关注二手房市场。光明以往新拍4宗地限售均价在4.9-5万/平。

5、2021年中海地块限售均价到了4.4万/平。

前有追兵，后有群狼，光明二号房陷入窒息。

龙光玖瑞府，限价48900元/平方米，2021年5月13日拍地。

华润新地块，限价48900元/平方米，2022年4月28日拍地。

中海观园，限价44400元/平方米，2021年9月28日拍地。

于是，深圳光明市场，形成了3个价格梯队：

二手房，6万。

二手房指导价5万。

新房限价，最低4.44万。

6

大家看一个数字，也许更直观一点：

光明区2018年挂牌后，GDP持续突破千亿，2020年、2021年连续两年GDP增速蝉联全市第一，屹立于湾区之巅的科学之城，经济增长势力强劲。

2019年GDP突破千亿，1021亿，同比增速8%。

2020年GDP1100亿，同比增速5.7%，增速全区第一。

2021年GDP1285亿，同比增速12.9%，增速蝉联全区第一。

很棒是吧？

2022年上半年GDP为614.71亿元，同比增长6.3%。

仅为6.3%。

光明是深圳市场的缩影。

深圳是全国市场的缩影。

房地产则是全国经济的缩影。

不管是光明区的房价，还是光明区的GDP实力，都在逐渐向3年前靠拢，整个深圳市场在经历了一轮大涨大跌之后，终于回到了起点上。

最后，我想做一个调查问卷：

1、你买的房子跌回3年前了吗？

2、你所在的城市跌回3年前了吗？

如果是，请在文末右下角点赞吧，支持一下百夫长。

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