验资只需200万！李嘉诚家族北京最后一个豪宅项目开盘，已囤地二十年

作者：时代财经

发布时间：2022-11-04 18:31

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本文来源：时代财经 作者：林心林

李嘉诚家族囤地二十年的豪宅还在持续销售。

图片来源：图虫创意

10月底，位于北京朝阳姚家园的"御翠园"项目开放售楼处，称将于11月中下旬取证开盘，吹风价在10万元/平方米起。

据时代财经了解，御翠园已于11月2日开启验资，根据意向购买的房源类型平层或联排别墅，购房人须在自身账户存有50万元或100万元，同时还须提供购房人名下200万元或800万元的首付资金（含存款、理财、股票）证明。

御翠园是李嘉诚旗下内地房地产业务运作平台和记黄埔所开发项目。项目所在的姚家园地块由和记黄埔于2001年拿下，至今开发周期已长达21年，此次入市将是姚家园地块的最后一期。根据项目销售人员介绍，这也是和记黄埔在北京的最后一个项目。

不止御翠园，如今在北京、上海、广州，李嘉诚家族仍有囤地时间十余年的楼盘在售，持续而缓慢地处理着内地的存货。而距离李嘉诚家族上一次（2012年）在内地拿地，已经过了十年。

囤地21年，北京豪宅房价暴涨10倍

和记黄埔姚家园项目位于北京朝阳区姚家园路和青年路交汇处，属于如今北京中央商务区东扩地带，距离望京、国贸开车都仅需要二十分钟，因此"有着CBD后花园"之称。楼市板块上则处于近年来日益崛起的朝青板块，整体二手房交易量活跃。

不过，在21年前，位于北京东四环的姚家园还是一派冷清景象，少有买房者问津。李嘉诚却看上这里。2001年，和记黄埔与北京市政府签订协议出让协议，以7亿元摘下总建筑面积达40万平方米的姚家园地块，楼面价约1750元/平方米。

根据彼时和记黄埔北京公司的相关高层对外宣称，整个姚家园项目预计总投资30亿元，分3至4期发展，将兴建超过3000个住宅单位。不过，在拿地后的几年内，项目一直迟迟没有动工。

直到在2004年国土资源部"831土地大限"最后一日，和记黄埔才与北京相关部门签订姚家园地块开工合同。

拿地4年后的2005年11月，项目一期项目逸翠园终于开盘，均价在9000元/平方米，相比楼面地价已溢价不少。彼时项目周边的国美第一城、星河湾等楼盘早已入市，姚家园地块所在的泛CBD、朝青板块楼市正处于催熟状态。

首期开盘获利之后，李嘉诚继续维持着慢开发的节奏。六年后，姚家园项目二期御翠尚府在2011年11月推出，成交均价涨至2.9万元/平方米；彼时周边姚家园以东的一宗住宅混合公建用地土拍楼面价为7648元/平米，约为和黄拿地价的4倍。

此后，整个姚家园项目归为沉寂。

目前拟入市的御翠园是整个姚家园项目唯一未开发地块，为逸翠园系列二期。最早于2014年，逸翠园二期进行过工程环评公示，并在2019年正式定名为"御翠园"，以纯新盘短暂亮相过，但后续并没有推进入市销售。

近两年，御翠园还一度陷入转手的传言。2020年，消息称长江实业拟出售位于北京、上海的两处物业，对应价值达500亿元，分别为北京市朝阳区逸翠园二期项目以及上海普陀区高尚领域综合体项目；此后，有市场传言称融创将接盘御翠园，不过未有后续。

如今，和记黄埔终于把御翠园推出市场，房源类型包括平层住宅、联排别墅，均是毛坯房，共计1024套房源，吹风价在10万元/平方米左右。根据面积段，平层总价预计在1350万元-1900万元左右，联排总价则预计在3500万元-4800万元。

对比逸翠园一期9.5万元/平方米的二手挂牌价，御翠园的吹风价略高一些。一名北京朝青板块的中介告诉时代财经，事实上2021年和记黄埔曾给住建委报出12万元/平方米的均价，但由于价格比较高没有被批准，今年重新申报预计单价在10万元-11万元/平方米。

该中介表示，近期售楼处已有不少客户去询盘。"这个项目可能会抢走一部分新盘中建宸园的客户，中建宸园在五环外、御翠园在五环内，配套成熟而且是准现房，对于两三千万预算的买家来说有一定吸引力。"

不过，该中介也提到，由于项目开发周期较久，产权使用权可能缩短，加上是毛坯交房、户型有一定滞后性，有些买家可能也会有所顾虑。

对于和记黄埔来说，"囤地"21年，该项目最新吹风价达到10万元/平方米，已经比当年1750元/平方米的拿地价格增长了超50倍；同时，销售均价也比2005年首期推出9000元/平方米涨了10倍。

内地6个项目在售，近十年未拿地

最早一批进入区域开发、最后一个开盘，等待房价上涨周期到来再将项目推向市场，从而坐享土地升值溢价，这样的开发节奏让李嘉诚家族赚得盆满钵满，也引来了不少争议。

在2012年，北京和黄姚家园项目便被指出变相囤地，而当年业绩会上，李嘉诚就外界对公司在内地"囤地"的指责做出回应，表示集团并无在内地囤地，"没有一个项目不是希望能加快开工。"

但纵观李嘉诚在内地的三四十个项目中，基本上开发周期都很漫长，少则三五年，多则二十年有余。在房地产发展的黄金周期中，这种囤地捂盘模式屡试不爽。

除了北京姚家园项目，如今长实系在广州、上海等一线城市仍有一些开发周期长达二十年的项目在缓慢推售。

以上海真如"高·尚领域"项目为例，项目于2006年由长江实业以22亿元底价摘得，折合楼面价3027元/平方米，是长实在内地投资最大的综合体项目。

直到5年后，项目仍处于打桩阶段，按项目周边地块价计算，彼时项目溢价率已达300%。囤地7年后，高·尚领域最终在2013年首次开盘推出行政公馆；2019年才正式首推住宅项目领寓，均价在8.5万元-9.5万元/平方米。

目前，高·尚领域仍有住宅房源在售。据高·尚领域一名销售人员称，如今在售房源为底复即一楼带地下室房源，单价11万元-16万元/平方米；住宅二手房的挂牌均价为12万元-13万元/平方米左右。

历时16年的开发漫途，随着上海土地价格上涨，真如板块如今的楼面价已较长实项目拿地之初增长十余倍；而项目一手售价则较13年前拿地价格增长了超40倍。

如今仍在售的广州逸翠庄园项目同样如此，项目由和记黄埔开发，最早于2005年与广州增城国土局签订了转让合同，平均楼面地价仅157元/平方米。

搁置六年后，项目才真正开始动工，直到2013年项目才入市开售，开盘价大约在8500元/平方米。截至2022年，规划有12期之多的逸翠庄园只开发销售到第3期，由于位处城郊，项目近两年的价格涨幅并不大，目前在1.7万元-2.7万元/平方米；但若对比当年拿地成本，溢价则近百倍。

据长江实业半年报显示，2022年长实系内地在售项目仍有6个，除了上海、广州项目，还包括重庆御峰、东莞海逸豪庭、惠州泷珀花园以及武汉观湖园，可售楼面面积约578.25万平方呎，折合约64万平方米。上半年，长实累计已完成内地物业销售74.36亿元，同比去年降幅超五成。

长实在内地的土储也处于"有出无进"的状态，存货持续减少。截至2022年半年报，长实集团拥有可开发土地储备约7600万平方呎，其中6700万平方呎位于内地，占比88%。

而长实系上一次在内地公开市场拿地，已经是2012年12月和记黄埔以2320万元获得武汉蔡甸区地块。在经历2010-2012年间最后一轮在内地扩张之后，长实几乎已停止了内地拿地的步伐。

自2013年以来，长实系开始抛售内地房地产资产，包括广州西城都荟广场、北京三里屯地标盈科中心、上海陆家嘴"世纪汇"综合体、大连西岗项目、成都南城都汇等等。

2022年5月，广州首轮集中供地中，和记黄埔曾报名参与广州市白云区空港大道的地块，引来市场猜测李嘉诚将重回内地。但根据出价记录，在华润、龙湖、中海、保利等多家房企参与情况下，和记黄埔报价为底价23.6亿元，此后再未出价。

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李嘉诚在北京最后一个豪宅开盘，已开发20年，为何可以这样操作？

作者：林小明同学

发布时间：2022-11-05 19:53

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李嘉诚在北京姚家园的豪宅楼盘开盘销售，引起了很多人的关注。这是李嘉诚在北京的最后一个项目了。这个项目李嘉诚已经足足开发了20年，这次开盘的部分将是这块地皮的最后一个部分。

其实这个项目开盘之后，卖会卖得怎么样，基本上也不是很多人关心，只是很多人都好奇，为何李嘉诚一个项目可以开发20年。20年之前的地价跟如今的地价自然是完全不一样的。20年之前北京一套房子才多少钱，如今一套房子多少钱。

李嘉诚这样的操作手法已经持续多年，他在多个城市的项目都是如此操作，在上海、武汉、广州等城市，李嘉诚都曾经如此操作。

很多人都知道，如今官方卖地的时候都有严格的要求，比方说一块地皮出售之后，必须什么时候之内竣工，这都是有严格的要求。那么既然有严格要求，为何李嘉诚可以如此呢？是不是因为他是李嘉诚就可以比较特殊。

在如今的中国，特殊对待肯定是没有的。李嘉诚可以将一块地皮开发20年，这里面有很多原因，最核心的就是20年之前，那个时候并没有这么详细的规定。

早年卖地都是比较粗暴的，并没有那么详细的规定。其实整个市场也是慢慢完善。因为没有明确的规定，所以李嘉诚才可以一块地皮开发这么多年。

按照李嘉诚的说法，他从来都没有买卖过一块地皮，其实这个说法也没错，他就是开发很慢而已。当年李嘉诚也是特意如此的，这样就可以最大化地吃尽土地的红利。

既然当年没有规定，那么李嘉诚自然可以开发很久了。恒大之前在海南的几块地皮就是因为开发很久了，没有在规定时间内完成开发，最终是给没收了。可是李嘉诚买地的时候，当官方没有这样的要求，如今自然也是没有办法去要去他。

其实很多人也想跟李嘉诚一样，慢慢开发，因为这样风险最小，利益最大，可是很多地产商却做不到。因为很多地产商的资金都是从银行贷款的，他们必须快速卖掉房子，这样才可以回笼资金，以应对银行的贷款。同时让资金的利用效率更高一些。

他们宁愿在利润上牺牲一些，也得让资金周转起来，碧桂园就有一套著名的快周转理论，多少天拿地，多少天盖楼，多少天销售，全部都是在挤时间。

内地大部分地产公司都是学了碧桂园这套模式。他们并不是不想学李嘉诚这样的模式，而是他们学不来。李嘉诚大部分的资金都是自有资金，他可以慢慢开发，如果是用银行的贷款资金，光是20年的利息就把利润给吃光了。

所以说李嘉诚还是实力强才可以如此操作，如果换其他人，大部分人都没有办法。另外很多人还关心一个问题，那就是未来李嘉诚家族会何去何从？

李嘉诚已经10年没有在内地拿地皮了，不过今年他也算是释放了一个积极的信号，他终于在内地参加了土地拍卖，虽然最终没有成功拿到地皮，但是至少看得出来李嘉诚并没有放弃内地市场。

这几年李嘉诚确实在调整，他成功从高位的内地楼市套现了至少上千亿的资金。如今随着楼市降温，李嘉诚肯定会回来抄底，不过这次抄底，李嘉诚一定不是高举高打，而是小心翼翼。李嘉诚报价香港恒大中心就是如此，没有合适的价钱就算了，他这次来内地参加土地拍卖也是这个态度，没有合适的价格就算了。

李嘉诚肯定不会放弃内地的房地产市场，但是他也一定会十分小心，看着市场的变化，寻找价格合适的项目，然后再慢慢增加布局。李嘉诚已经退休了，他的儿子李泽钜比他做生意还稳健。

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李嘉诚20年前拿的地 终于要清盘了？｜北京楼市小报006期

作者：36氪

发布时间：2022-10-28 20:01

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御翠园

速读：

【御翠园】可能是李嘉诚旗下的和记黄埔在北京的最后一个楼盘，预计今年11月中下旬取证开盘。

相邻地块逸翠园的二手房均价约在9.5万元/平米，御翠园开盘均价大约会在10万元/平米左右。

项目搁置多年，在这个120平米都要做四居室的大环境下，御翠园150平米和180平米的户型却都只做了三居。

【御翠园】快开盘了，这对于在东五环内寻觅改善新房，且总预算在2000万以内的客群来说不失为一个好消息。也因为拿地时间久远，建设颇费周章，这个楼盘目前已经是准现房的状态，基本不用担心交不了房。封顶是早就封了，只是外立面从2020年就开始做，至今还没做完。销售的口径是目前还在蓄客阶段，真正开卖的时候才会有详细的交付时间出炉。

销售透露，【御翠园】目前是和记黄埔在北京的最后一个项目，公司在酝酿继续拿地。但就此前的集中供地情况来看，和记黄埔始终没有出手过。据36氪不完全统计，近年来和记黄埔似乎连北京的地块招拍挂报名都没有过。遥想2021年一批集中供地，不少房企只是交保证金凑热闹，其实没有拿地意愿。当时如此火热的境况之下，也未见和记黄埔的身影。

反倒是李嘉诚卖资产的传言层出不穷。2020年曾有市场传言称，融创将接盘【御翠园】，消息传到连现场施工人员都听说了，最终也没有卖，现在终于是靠要自己开盘卖房来回款了。从这个地块拿地算起，和记黄埔在北京的辉煌与沉寂像是一幕大时代的缩影，希望【御翠园】不会是一个句点。

01

楼盘情况

【御翠园】和记黄埔整个姚家园地块的最后一期，前几期分别为逸翠园、逸翠园南区、逸翠园北区和御翠尚府。据悉，整个姚家园地块由和记黄埔于2001年通过协议出让方式取得。北京市国土资源局第二批协议出让经营性用地项目清单显示，逸翠园地块土地面积一共26.7万平方米，当时规划建筑面积44.01万平米，出让楼面毛地价疑为280元/平方米。

【御翠园】地块整体占地面积约为9.78万平米，建筑面积约为33.5万平米。由8栋高层和18栋联排别墅组成，总房源数达到1024套，算是个很大的盘了。楼盘销售也隐隐透露，应该所有房源不会一次开完，要分几次开，把价格慢慢涨上去，首次开盘价格大概在10万/平米左右，跟逸翠园的二手房价格几乎持平。

售楼处设在逸翠园的会所，离项目很近。这就是成熟区域的骄傲吧，无论奶西还是崔各庄，都是售楼处设在繁华望京，项目则在几公里之外的“大望京”。

目前售楼处对外开放才三、五天，工作日的上午已经有两三组客户来咨询了，不过看样板间要提供包括身份证号在内的相当精准的身份信息。

02

区位&交通

区位图

东五环内成熟住宅片区，和东坝、孙河都不是一个级别，毕竟片区从2000年初就开始开发了。周边商业、学校、体育场都有，公园都有三个，区位没得说。楼盘销售说御翠园正南边的姚家园村公园被规划成永久绿地，会一直以公园的形式存在下去。

可以说，周边没有已经没有待开发商品房地块了，御翠上府东侧有未竣工的住宅，那是姚家园村的安置房，也不是商品房地块。所以【御翠园】的稀缺性还是很强的。

在建地铁站现状

开车出行成熟的网状路四通八达，地铁也是马上就要开通了，三号线体育中心站紧邻【御翠园】东侧。预计2023年底开通西段，能够实现从三里屯直接地铁到家门口，去工体方便极了，同时也能实现与2号线、10号线和14号线换乘，换乘站分别为东四十条、团结湖和朝阳公园站。

灰色条线为地铁三号线

值得注意的是，此前36氪曾经了解到，3号线地铁将东西向穿过该项目北侧区域，是否会有噪音影响目前不确定。

03

配建&户型

据说【御翠园】的外立面会采用比前几期更好的石材，风吹雨打都不怕，显新。下图为逸翠园南区的照片，楼体最少也有十年了，至于是不是真的显新就“仁者见仁”了。

御翠园

楼盘销售介绍高层之间的楼间距有84米，无任何遮挡，一层也能够保证充足采光。小区里包含着一个幼儿园和一个高端托老所。且托老所不卖，由和记黄埔自持，将引入专业运营团队。不过现在市面上大部分配建托老所的小区，都只是把房子建好放在那，托老所实际开始运营的很少，所以这个项目的托老所将会何时入市都是后话了。

幼儿园紧邻7号楼，可能会有一点噪音问题，据说后续高层7号楼低层靠西侧部分房子，价格可能会稍便宜些。

位置、交通到配建都没得挑，【御翠园】值得挑三拣四一下的其实是户型。联排别墅面积在350平米到400平米之间，共228套，总价在3500万以上。高层只有150和180两个面积段，且户型是一样的，只是每个房间的大小不同，180平米的户型得房率在80%以上，150面积段的户型得房率在79%左右，说到这，产品都还是很优质的。

户型图

户型图上是两户，左边是140平米，右边是180平米，都是三室两厅两卫，南北通透。但现在市面上最流行的四叶草户型，基本是要拿120平米做四室的，比如上期小报写过的望京樾。而且因为电梯放置的位置，两户都被挤出一条窄窄的过道。

这也不能怪御翠园，御翠园的开工时间大概在2017年，户型设计还要更早，当时人们还没有意识到独立空间究竟有多么重要。只能说，疫情对人们生活的改变早已经渗透到方方面面了。

小道消息

1.最新消息，北京四批次只挂了6个地块，朝阳区独占三块。另外三块来自通州、石景山和门头沟。

最值得注意的是奶西地块，就是上期小报中提到的【望京樾】姊妹地块——321地块。容积率同样是2.2。不过照【望京樾】推盘速度来看，应该不至于正面交锋。

2.中建宸园已经在10月24日拿到预售许可证了，据说开盘热销100多套，听起来不多，但宸园一共也才不到300套房，而且是豪宅项目。

如果有业主维权信息或者其他小道消息，欢迎联系我们。

楼市情况汇总：

中指研究院数据显示，上周，一线城市成交面积整体环比上涨9.2%，涨幅明显缩小。北京成交面积环比涨幅最大，高达52.2%，且成交面积同比明显上涨，涨幅为91.3%。金九银十的“银十”有个不错的尾巴。

本周一手房网签数据

本周二手房网签数据

作者 | 詹方歌

本文来自微信公众号“真实买房计划”（ID:Hifuture_life），作者：真买编辑部詹方歌，36氪经授权发布。

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李嘉诚拟出售北京豪宅项目，起售价10万，融创被曝有意接手

作者：AI财经社

发布时间：2020-09-07 17:54

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文| AI财经社 田晏林

编| 嵇国华

本文由《财经天下》周刊旗下账号AI财经社原创出品，未经许可，任何渠道、平台请勿转载。违者必究。

近日，据财新报道，李嘉诚名下的长实集团（01113.HK）拟出售位于北京、上海的两处物业，对应价值达500亿元人民币，融创中国（01918.HK）有意接手。报道称，此次出售的资产分别为北京市朝阳区逸翠园二期项目和上海普陀区高尚领域综合体项目。

9月7日，长实方面回应称：“市场上很多人对我们的项目感兴趣，不代表我们需要出售相关资产。”

AI财经社随后联系到逸翠园渠道销售，对方表示已经在一周前获知该消息，但出售的资产是逸翠园的三期项目。“现在三期准备开盘，开发商打算现房销售，等都盖好后再打包给融创，未来包装一下就能往外出售。”

据了解，逸翠园一期在2006年开盘，2008年交房，目前价格7.5万元/平方米；二期是2010年开盘，2013年交房，均价8.5万元/平方米；三期正在建设中，目前联排房屋已经封顶，板楼也已完工一半。

“去年开发商给住建委报价12万元/平方米，是毛坯房，价格比较高没有被批准。”负责该项目的渠道人员预计，如果今年再申报，预售单价至少也要10万元起步。

另据接近长实的人士透露，“三期项目为别墅+高层住宅，融创在去年年底就确定要接盘。”

至于交易的另一个项目，上海普陀区高尚领域综合体，规划中包括行政公馆、高级公寓、商业大楼、星级酒店及商圈地标等，是一个近120万方大型城市综合体发展项目。据媒体报道，早在2006年该地块由长实集团联合和润集团以22亿元底价取得，长实集团持有60%权益。今年1月公司表示其有优先购买权，会有兴趣作出研究。

近年来，由香港首富李嘉诚掌舵的长实集团，一直频繁抛售内地资产。有媒体统计发现，从2013年至今，李嘉诚在内地和香港卖出了近20处资产，涉及金额少则数十亿，多则上百亿，并且大部分出售的都是房地产项目。

曾经依靠房地产起家的李嘉诚，如今在靠囤地捂盘，几年后再高溢价卖出的办法，得到房地产带来的第二波价值。7月23日，长实集团还以78.47亿元的交易对价，出售了开发时间长达16年之久的成都南城都汇项目的住宅、商业单位及停车场，并以此获得约38.11亿港元（约合34.51亿元人民币）的收益。

李嘉诚的行为被外界解读为“撤离大陆”，对此，他给出过自己的决策逻辑：“我的生意很稳定。就房地产而言，如果房价太高，很多人负担不起，我不会冒险赚最后的钱。”

不过，李嘉诚的长子李泽钜在2018年公开表示，地产是老本行，不会轻易放弃，只要有好的优质的土地资源，依然会继续投资买入。可纵观2015年至2019年底的土地资源，长实集团可开发土地储备逐渐减少。

中报显示，截止2020年中期，长实集团拥有可开发土地储备（包括合作发展项目之发展商权益，但不包括农地及已完成物业）约9200万平方呎（854万平方米），其中有8300万平方呎（约771万平方米）位于内地。

外界对于长实集团抛售资产的行为没有惊讶，只是略感意外接盘方还是融创。融创中国董事长孙宏斌在业内素有“并购王”之称，2019年10月，融创就曾斥资超40亿元接手长实集团大连市西岗项目。但在2020年初，他转变态度表示，“处置部分持有资产”是公司的工作重点。对于并购，他还说要非常小心、非常认真、非常谨慎地选出符合要求的好标的。

2020年中报数据显示，融创集团账面现金达1209亿元。而长实集团拟出售的项目，对应价值达500亿元，对于今年要合理控制投资节奏和成本的孙宏斌来说，是否太贵了？一位在上海负责地产并购的业内人士表示，听说该交易，但具体细节尚未可知，“融创前几年的土地储备已经不错，不拿新项目也够它三年内维持在房企前5名。现在出手可能会更谨慎，但孙宏斌的资金还是有的。”

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英镑大跌，倒下的却是李嘉诚？李超人出售豪宅项目，换取现金流

作者：喜悦读

发布时间：2022-10-09 11:31

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俄罗斯的蝴蝶煽动翅膀，影响的却是整个欧洲乃至全球。

欧洲冲突发生之后，能源的供应出现了很大的缺口，导致欧美的通货膨胀越来越高，为此美国和欧洲不得不多次加息，想不到这导致了英镑前所未有的危机，同时受到影响的还包括中国香港的李嘉诚。

为了应对经济困难，英国实施了从1972年起从未见过的大量减税措施，这导致英镑兑美元汇率跌至最低时仅为1.0366。同时，英国国债也被大量抛售。

一时间，英国的股市，债市，汇市都出现大幅度的下跌，亚洲大富豪李嘉诚的资产受到了影响，其家族在香港市场的资产也大幅走低。

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受此影响，李嘉诚放下的长实集团，长和股价等上市公司股价都出现不同幅度的下跌。

这也导致李嘉诚的资产再一次缩水。数据显示，李超人的家庭资产在香港地区位列第二。

为此，长实集团宣称，将以207.7亿港元的价格售卖一个位于中国香港波老道21号的地产项目，这是一个豪宅项目，包括住宅和停车位。

长实集团对于此次出售事项表示，此次变现预估收益能达到63亿港元。据资料显示，这一项目是2011年6月长实集团以116.5亿港元购买。

此前的多项纪录都与李嘉诚有关。

2016年10月，李嘉诚出售上海浦东的上海世纪汇广场，交易金额达200亿元，这是中国内地单项地产交易的最高纪录

2017年11月，李嘉诚出售了香港中环中心，同时也创下了香港商业楼转让的最高价格——402亿港元。

李嘉诚此时出售香港资产应与香港楼市下跌有关。

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李嘉诚在商业投资方面非常有超前眼光。

此前他部分撤出了中国内地市场，转而投资英国，而且大多投资与民生有关。

长实集团拥有英国的一家酿酒厂，以及其他的一些基础民生项目，例如一个水务项目。今年上半年的中期业绩报告显示，长实的30%营业收入来自英国业务，包括物业销售，酒馆业务，分别占比60%和30%。

这些业务在今年以来明显受到通货膨胀的影响，劳动力短缺，供应链受阻，导致业务情况都未能达到市场预期。而现在又进一步受到英镑大幅度贬值的影响。

这一次，李嘉诚未能提前的回避风险。

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另外，李嘉诚的旗下业务还有一个潜在的风险点，那就是在越南市场不断增加的房地产投资。

最近这一年来，越南的制造业发展很快，这也带动了越南的房地产价格不断上涨，对此非常敏感的李嘉诚也增加了在越南的多个地产项目的独资或者合资投入。

但是随着美国的不断加息，原来流入越南的外资正在不断的流出，缺少了资金的刺激，此前不断上涨的房价在如今看来更像是一个巨大的泡沫，一旦这个泡沫破裂，李嘉诚的地产投资可能马上出现巨额的亏损。

在现在这样的全球经济困局里，谁也难以独善其身。

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「财智头条」再度“卖卖卖”，李嘉诚卖豪宅项目回血，10年获利63亿

作者：小康杂志社

发布时间：2022-10-01 20:28

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身家缩水百亿后，李嘉诚家族旗下长实集团宣布出售位于香港的顶级豪宅项目。

9月28日，长实集团公告称，以207.7亿港元出售目标公司，涉及目标公司拥有的152个住宅单位、242个住宅停车位及31个电单车停车位，即位于中国香港波老道21号名为21 BORRETT ROAD项目。买家为新加坡公司华瑞资本。

来源：网络

公开资料显示，长实集团于2011年6月以116.5亿港元购入该地块，每呎楼面地价达26763港元，可建楼面面积约4.04万平方米，总价创下当年香港第二高价纪录。

另据媒体报道，21 BORRETT ROAD五月初成交2套，成交金额共近4亿港元。数据显示，新买家为安泰集团黄氏家族成员，模特黄祖贻斥2.04亿港元购入1套。

土地注处数据显示，21 BORRETT ROAD第1期21楼7室，实用面积2316平方呎，属4房双套连储物室间隔，连双车位以近2.04亿港元成交，呎价约8.8万港元，登记买家为黄祖贻。

而另一个单位21 BORRETT ROAD第1期21楼6号室，实用面积2169平方呎，成交价为1.9亿港元，呎价约8.76万港元。为黄崇毅，买家中英文名字与安泰集团董事相同。而上述2套均由同一组买家购入，故相信上述两相名买家属关联人士。数据亦显示，上述两名买家均以“首置”名义入市。

长实集团方面表示，公司预计从出售事项中获得63亿港元收益，所得款项净额将用于公司一般营运资金。

据统计，长实集团本次所售上述香港豪宅项目，预计是其今年出让的多项资产当中，所获投资回报金额最高的一笔。

香港楼价跌幅显著加剧

除此之外，今年3月，长实集团以74.67亿港元出售英国伦敦5 Broadgate大厦物业，投资回报约48亿港元;4月，其整体出售旗下飞机租赁业务，交易价格约332亿港元，账面获利约13亿港元。

值得一提的是，内地和香港单笔大宗商业楼宇交易额的纪录，都是由李嘉诚旗下公司创下的。

2016年10月，李嘉诚以200亿元的价格，卖掉其在上海浦东的大型商业项目上海世纪汇广场，创下内地单一物业交易的最高纪录。2017年11月，李嘉诚以402亿港元出售香港中环中心，创下香港商办楼转让的最高纪录。

“李嘉诚此时出售香港资产应与香港楼市下跌有关。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示。

柏文喜进一步指出，位于香港半山的豪宅项目原本为抵抗通胀和经济波动的优质资产，但目前香港市场需求不足，加之大幅加息带来经济增长压力等，香港楼市出现整体下跌趋势。

事实上，李嘉诚出售上述香港豪宅项目之前，曾传出其他香港富商抛售物业的消息。

9月有消息称，华置行政总裁陈凯韵早前以公司股权转让形式出售山顶GOUGH HILL RESIDENCES洋房，作价约5亿港元，呎价高达11.6万港元，其持有该洋房13年，本次出售赚得3.2亿港元。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出，今年前九个月，受疫情反复及美国加息双重影响，香港物业市场成交低迷，二手成交量仅2.5万余宗，较去年同期减少40%，一手情况亦相若。

9月27日，香港差饷物业估价署数据显示，8月全港私人住宅楼价指数报368.2点，较7月的376.7点再跌2.26%，按年则跌7.37%，创下自2018年12月以来45个月的最大单月跌幅。

“8月份指数主要反映7月中旬至8月上旬的实际市况。当时美国再次大幅加息四分三厘，令市况进一步转淡，二手业主加大减幅，导致楼价跌幅显著加剧。”利嘉阁地产研究部主管陈海潮称。

展望第四季，陈海潮认为，香港楼市依然较疲弱，但市场期望政府出台振兴经济及优化楼市的措施，或有利提振整体市场信心。

“如市场所期望好消息得以出现，楼价有望在第四季企稳，预计全年楼价跌幅约在9%左右，否则楼价有机会跌10%至12%。”陈海潮补充道。

股价跌跌不休，长实集团开启密集回售

近期，长实集团在资本市场也动作频频。港交所文件显示，9月27日，长实集团于当日回购127.25万股股票，回购价为每股49港元-49.8港元，斥资约6294.32万港元。

事实上，8月至9月27日回购信息披露当天，随着恒生指数持续下挫，长实集团的回购动作逐渐密集，2个月内就回购28次，其中8月回购14次，9月已回购12次，总计回购2571.75万股股份，斥资超10亿港元。9月28日，长实集团报收46.35港元/股，一周内跌去近10%。

据中国基金报报道，彭博亿万富豪指数显示，李嘉诚年内资产缩水22.3亿美元(折合人民币约161亿元)，以270亿美元(折合人民币约2000亿元)在香港地区排名列第二。

据不完全统计，2022年以来，长实集团已回购41次，累计回购股份数为3237万股，总回购金额达到16.9亿港元。其中，上半年长实集团共计回购656.15万股股份，总代价约3.41亿港元。

值得一提的是，除了长实集团，李嘉诚家族也热衷购买自家股票，并因此赚得盆满钵满。

2020年3月，长实集团股价一路下探，在3月20日-25日的4个交易日内，李嘉诚及长子李泽钜以平均价每股38.4493港元、36.0731港元、36.6541港元及38.3963港元购入长实集团共1660.15万股，涉及资金约6.2亿港元;3月26日-30日，李嘉诚家族继续增持188.8万股，开启贯穿全年的增持动作。

据不完全统计，2020年内，在长实集团股份持续低迷的环境下，李嘉诚家族合计斥资超200亿港元，增持长实集团股份超过6100万股，每股价格大多不超过45港元，甚至不到40港元;此后，李嘉诚家族陆续抛出增持动作，截至2022年初，李嘉诚持有长实集团的权益增至46.454%;李泽钜所持权益增至46.348%。

随着疫情逐渐平稳，美联储放水，2021年中，长实集团股价攀升至2019年8月以来的最高点，逐渐稳定在50港元以上，远远超过李嘉诚家族增持时的股价。凭借更高的持股份额，李家则坐享股价上涨的浮盈与上市公司的高额分红。

受国际形势影响，目前港股继续出现波动，长实集团此次出手回购展现了其对企业未来发展的信心。不过，或许是股价仍未达到低点，目前李嘉诚家族还未出手增持。

(微信公众号“财智头条”综合自：财联社、澎湃新闻、每日经济新闻等)

编辑：袁凯

校对：风华

审核：龚紫陌

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出售香港半山豪宅，李嘉诚为何急于套现？

作者：金融界

发布时间：2022-10-10 21:32

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来源：港股解码

作者： 李莹

豪宅、首富，这些充满诱惑力的热门词条又将李嘉诚推上热搜。

继大肆出售英国资产后，李嘉诚出售香港豪宅又成为市场焦点。仅靠出售该宗豪宅项目，长实集团就获得63亿港元收益。不过相对首富正在经历的英镑贬值危机，这个数目还是小了点。

持有十年，

一单收益63亿港元

近日，李嘉诚实控的长江实业集团（以下简称长实集团，股票代码01113.HK）发布公告称，拟以207.66亿港元的价格出让全资附属公司Aim Clever Holdings Limited的全部股权，交易对象是新加坡公司华瑞资本。

上述交易标的拥有香港半山西部超级豪宅项目21 BORRETT ROAD，位于波老道21号，项目包括152个住宅单位、242个住宅停车位及31个电单车停车位。

“21 BORRETT ROAD”是香港知名的超级豪宅项目之一，地理位置优越，可饱览香港中环、维多利亚港景致，被长实现任主席李泽钜誉为“一级一靓地”。2011年长实集团以116.5亿港元购入该地块，创下当年香港第二高价纪录。

在长达十年的持有环节，21BORRETT ROAD也在陆续出售。该项目最近一次成交是2022年6月份，成交2套，成交金额合计近4亿港元。新买家为安泰集团黄氏家族成员，包括新晋女星黄祖贻在内。

仅靠出售该宗香港豪宅项目，长实集团就迅速回血207.66亿港元，获得63亿港元收益。长实集团表示，出售事项可以让公司变现房地产领域的投资。

不过需要指出的，为了促成交易，长实集团还将就本次交易向买方提供不多于103.83亿港元的融资，预计交易完成日期为2025年3月。

很多信息显示，这是一场充满太多变数的交易。

对于长实集团出售波老道 21 号发展项目，大摩发报告称相信有轻微正面影响。原因包括当前在香港出售豪宅项目的困难、可释放资金用于回购、减少对香港住宅的敞口等。

英镑贬值，李嘉诚受波及

在大手笔抛售香港豪宅，似乎是李嘉诚变卖英国资产的后续。

很长一段时期以来，李嘉诚对英国投资情有独钟。

2010年，李嘉诚旗下的长江基建控股公司以近58亿英镑的价格收购了英国电网公司，此后长实集团也开启大手笔英国收购之路。

就在前几年逐步退出内地投资后，李嘉诚还在继续“加仓”英国，据公开报道，李嘉诚旗下公司掌握着英国25％的电力市场、30％的天然气供应、40％的电信市场，1/3的英国码头及50万平方米的土地资源。

资产遍布英国天然气、医疗、电力等公共事业领域的李嘉诚，在2020年被英国女王亲自授予了爵士勋章。

然而，近年来随着美元加息，欧洲地缘动荡，以及英国政府换届等，多重因素导致英镑快速贬值，重挫长实集团股价，让重仓“英国”的李嘉诚财富大幅缩水。

现如今，似乎已经嗅到危险信号，李嘉诚已经提前在变卖英国等海外资产。

长江实业集团密集出售海外资产，包括以7.29亿英镑出售英国伦敦办公楼5 Broadgate（瑞银集团伦敦总部大楼）、英国最大配电公司英国电力网络公司（UK Power Networks）、飞机租赁业务、英国水务公司Northumbrian Water项目25％股权以及欧洲市场的电信基础设施业务等。

虽然李嘉诚早已开始实施套现避险，但鉴于行政批复、交易价格等复杂交易环节受限及未谈拢等，长实集团还是受到英镑贬值波及。

市场消息披露，英国电力网络公司高达150亿英镑的估值就因为价格问题延迟到今天，如今随着英镑的贬值，长实集团或面临价值百亿元人民币的汇率损失。

失之东隅，收之桑榆。

在英国市场急于资产腾挪，李嘉诚又干回房地产老本行，再度加仓内地和香港市场。2021年2月，李氏家族百亿重金购入香港启德机场最后一块黄金地皮，未来将发展海景房。2022年5月，李嘉诚旗下和记黄埔低调现身广州、上海、重庆、广东等多个城市购入土地项目。

与此同时，在资本市场，长实集团也加大回购力度。据统计，随着恒生指数持续下挫，长实集团的回购动作逐渐密集，近2个月内就回购28次，其中8月回购14次，9月已回购12次，总计回购2571.75万股股份，斥资超10亿港元。国庆节后，长实集团回购依旧不减，10月3日，长实集团耗资5622万港元，回购了120万股；10月7日，其又耗资2245.74万港元，回购了46.65万股。频繁且密集的增持是李嘉诚家族看多长实集团的决心，向市场释放积极信号。

风水轮流转。在经历全球市场资产大腾挪后，优化投资配置的李嘉诚最后还是选择了中国。

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李嘉诚200多亿卖豪宅后，又在香港砸了40多亿，他到底缺不缺钱？

作者：林小明担扑

发布时间：2022-10-11 16:42

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李嘉诚200多亿卖掉香港西半山的豪宅项目，引发了很多人对于李嘉诚缺钱的考虑。很多人说在欧洲经济在下滑，特别是英镑大跌，导致李嘉诚损失惨重。

于是很多人说李嘉诚卖香港豪宅项目是在回血，那么李嘉诚到底缺不缺钱呢？过去2年，李嘉诚不仅仅在卖香港的项目，从内地到香港，从亚洲到欧洲，李嘉诚至少卖掉了2千亿的资产，哪怕是在英国，很多人认为李嘉诚不会卖资产的地方，他也是卖掉了不少的资产。

甚至有消息说，李嘉诚还计划卖掉英国的配电网络，之前已经有人报价150亿英镑了，可是李嘉诚拒绝了，认为价钱太低了。

如果说李嘉诚不缺钱，他干嘛卖这么多资产。可是如果说李嘉诚缺钱，很多人可能也不相信，不是说李嘉诚势力雄厚，不是说李嘉诚的现金储备最多么？

其实李嘉诚这段时间的动作，很多人可能看不懂，他一方面在卖资产，可是一方面一方面也在卖资产，而且很多都是在同一个行业。比如说李嘉诚一方面卖掉香港西半山的房地产项目，又同时在香港的屯门砸了40多亿拿了一块地，并且计划要投资100多亿去发展一个房地产项目。同时在香港市场，李嘉诚还给恒大集团报价了，计划以90亿收购香港恒大中心，不过恒大没有答应。

说白了李嘉诚卖资产并不是因为缺钱，而是因为资产调整。他们在放弃一些价值低的项目。比如说香港西半山的这个豪宅项目，开发了很多年，销售情况一直不理想，如今有人出资200多亿，一次性卖出去，其实是非常好的。虽然利润是少了一些，但是至少可以把钱回笼，然后再投资到其他项目去。

另外这是一个散卖的豪宅项目，不过是一次性卖，还是分散来卖，最后肯定是要卖出去的。根据李嘉诚的公司测算，这次出售这个项目，他们公司可以获利40多亿。另外李嘉诚在英国也是如此。那些可以长期获利，而且回报率也不错的项目，李嘉诚是不会轻易卖的。

当然如果对方给了一个让他无法拒绝的价钱，那就是另外一说的。比如说英国的这个配电网络，按道理也是战略资产。可是对方给150亿英镑，李嘉诚觉得价格低了，所以不卖。可是如果有人出200亿英镑呢？那么李嘉诚卖不卖呢？说到底一方面都是价格的问题。

李嘉诚现在确实对未来经济抱着一个悲观的态度。毕竟世界经济走到了一个回落的周期，同时各种冲动正在加剧。其实很多人对这个低潮期可以还是低估了。

很多人可能认为疫情过去了，经济就会好起来，到时候就会回到一起之前的情况。可是曹德旺已经说了，在疫情之前他就预料到2020年年之后经济会很难，于是他很早就把公司的负债给还了，做好了过冬的准备。

不同经济体之间的矛盾跟冲突，世界关系需要重新平衡，在这个动态的平衡过程，经济就会撕裂，那么衰退就是不可避免的。

因为很多人还是抱着乐观的态度，所以李嘉诚现在卖资产还是有人接盘。不过我们看到李嘉诚虽然也在投资，但是他投资的态度是非常谨慎的。比如说李嘉诚报价香港恒大中心就是如此，他给出了90亿的价格，这是一个非常低的价格，可是恒大没有同意。李嘉诚也没有再跟进了。

另外李嘉诚阔别十年到内地投地，他并没有一上来就大招旗鼓，而是非常小心翼翼，李嘉诚报了一个价格，可是对方抬高的价格，他也就没有跟进了。李嘉诚并是一定要拿下这些项目，有好的价格他会拿，可是如果成本抬高了，他也就拿了。

那么李嘉诚套现那么多钱干嘛去了？主要是用来进一步降低负债了。他的长实跟长和两家供你的负债率都在下降。其中长实的负债率已经不足5%了。因为投出去的钱可能会亏损，或者赚不到银行利息那么多，那么就不如用来还钱了。这就是李嘉诚聪明的地方。

然后李嘉诚还在等，他在等真正的低潮期到来，到那个时候他才会疯狂的出手抄底。李嘉诚是一个非常有耐心的商人。很多人认为抄底就是在某一个时间点去出手。其实抄底从来不是一个在某一个时间点出手，而是在某一个时间段出手。

这个时间段可能不是几个月，也可能不是一两年，而是几年甚至是10年。李嘉诚在内地套现足足就是用了10年的时间，他是陆陆续续套现，而不是在一年内就全部卖完。李嘉诚去英国抄底投资也是用了10年的时间。

这次李嘉诚估计会在几年之内陆续出手欧洲的资产，同时把亚洲的一些高估资产再卖出去，然后等到一个好的时机，然后又开始新的一轮抄底行为。其实李嘉诚的行动对我们普通人来说也是非常有指导意义的。

我们任何一个普通家庭在这个时候其实也可以降低负债，储备现金，一方面是应对风险，另外一方面是等待机会。

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许家印英国豪宅值20亿，其实这并不夸张，李嘉诚香港豪宅值30亿

作者：哗扑

发布时间：2022-10-12 20:30

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许家印在英国有价值20亿的豪宅，引起了很多人的关注。这个事情是外国媒体报道的，他们报道许家印在疫情之前通过好友张松桥买下的，房子一直挂在张松桥的名下。目前许家印正在兜售这个房子。

现在许家印个人跟恒大都暂时没有回应这个消息。这栋房子总计有7层，面积比足球场还大，里面的装修据说非常豪华，之前的房东是沙特王子。

一栋房子价值20亿，很多人可能无法想象。这栋房子也是英国历史成交房子中价格最高的。可是20亿的房子在富人中，真的非常夸张么？

实际上这并不夸张，如果你对比下香港富豪的房子，你就会发现20亿的价格很正常。香港目前成交过的房子中，价格最高的应该就是几年之前，富豪潘苏通在深水湾买下的豪宅，成交价格高达25亿。

许家印自己在香港的布力径道的豪宅也价值10亿，之前也被许家印挂售了。在世界各地的顶级豪宅中，其实20亿人民币也不算夸张。比如说在香港，价值超过20亿的豪宅就有很多。

当然这不是成交价格，而是市场的一个股价。比如说李嘉诚住的香港深水湾79号，这套房子如今的估值就在30亿左右。10年之前，李嘉诚还曾经投入了7个亿进行重建。当时李嘉诚也是搬到了另外一套房子居住。

这套房子是李嘉诚在1963年买下的，那个时候房子是作为送给表妹庄月明的结婚礼物。随后李嘉诚一家人一直在这里居住。那个时候买下房子，李嘉诚不过才花了60多万，可是如今房子不断升值，如今市值已经超过了30亿。

除了李嘉诚的这套房子，何鸿燊家族的浅水湾1号大宅的价值也超过了30亿。这套房子一直是何鸿燊大太太黎婉华的房子，如今也是留给了何鸿燊家族的大房成员。

另外许晋亨家族在石澳的豪宅，价值也是超过了40亿，那套房子之前被誉为香港第一豪宅。因为房子布局地理位置好，还有房子内部的装修跟格局非常好，最重要的是外面还有一个超大的观景平台，至少得有两个篮球场那么大。这个大草坪在寸土寸金的香港，基本就是奢侈品。

不过如今香港最贵的房子是李兆基家族正在香港山顶白建时道建设的豪宅，这套豪宅已经建了10多年，目前还有建完。2010年的时候，李兆基花了18亿从许晋亨的父亲许世勋手中买下了这块地皮。随后他还花了十来年的时间进行了修建，如今房子还没建好，单单是一个地下停车库就花了4个亿。估计房子建设加上装修的钱就得总计50亿了。这套房子也是目前全香港公认最贵的房子。值得一提的是，当时李兆基买下这块地皮的时候，地价的楼面价格也是创造了世界纪录。

其实像李嘉诚这样的顶级富豪，在全球各地的豪宅肯定是非常多的，一方面是方便他们自己去各地出差的时候可以居住，另外一方面是作为资产的配置购买的。

这些顶级富豪会把资产配置在不同领域中，房地产也是其中的一个关键。顶级豪宅这个市场虽然流动很小，但是毕竟是很多富豪都看中的。另外一点就是从长期来看，基本也是稳步升值的。

如果遇到了行情好的时候，也可能大涨。比如说李嘉诚住的那套房子，几十年就从65万涨到了30亿。另外李嘉诚在北京还有一座四合院，这座四合院估计价值也得好几亿。据说李嘉诚并没有住在这里，这座四合院他主要是用来供奉菩萨的。

对于李嘉诚来说，这样的房子空着也无所谓，因为他们主要是作为资产投资用的。李连杰在上海就有一座价值上亿的豪宅。李连杰几乎没有在这里住过，房子一直是保姆跟保安居住的。很多人说李连杰是便宜的保姆跟保安，可是李连杰也无所谓，反正他是作为投资买的。

内地富豪这几年去外国购置豪宅的也非常多，比如说新加坡的豪宅就很多都是中国内地富豪买走的。阿里的那个女高管在之前也在新加坡买了价值几个亿的豪宅。海底捞老板张勇也在新加坡购置了价值几个亿的豪宅。

内地富豪去海外置业，也跟很多人移民有关系。另外在几个月之前，还有一个消息引起了很多人的关注。一个神秘的中国富豪在意大利买下了一座十几亿的豪宅，而经过调查，这个买家跟中国一个电商巨头似乎有某种关系。

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