外资加速抄底中国楼市？专家：“抄底”说法并不成立

作者：新浪财经

发布时间：2022-11-09 12:29

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来源：财联社

记者 王海春

因近期部分外资收购中国商办楼、产业园等资产，外资“抄底”中国楼市声音不绝于耳。

有分析人士认为，今年外资加速“抄底”中国房地产市场，随着外资加速入场，有望进一步激发市场活力。

对此，戴德梁行华东区资本市场部主管卢强指出，部分外资今年投资中国楼市力度确有所加大，但从整体来看，“抄底”的说法并不准确。

“有投资意愿与达成交易，是两个概念。‘抄底’的表述，说明外资已将这种意向转化为现实的投资行为，但总体来看，我们监测到的情况是，今年前三季度外资投资中国楼市的金额并未大幅增加、投资比重也没有明显上升，其投资规模与去年同期基本持平。”卢强在接受记者采访时说。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示，大宗交易为外资投资中国房地产一种重要方式，从房地产大宗交易情况来看，今年前三季较往年出现下降，外资参与大宗交易规模较往年也有所回落。

据仲量联行数据，今年前三季度全国房地产大宗市场交易规模约947亿元，而2021年及2020年全年数据分别为2229亿元、2085亿元。

多位业内专家告诉记者，从实际交易结果来看，今年外资对中国房地产的投资节奏和速度总体而言有所放缓。

孙翎介绍，这种放缓表现在外资投资项目时，出价较以往更加保守，外资对资产类别的选择更加谨慎。此前一直很受青睐的商业、办公项目，外资对此类资产投资的积极性有所下降，但对长租公寓、物流园、生命科学园、数据中心的投资意向大增。

“应当注意到，去年下半年部分房企出现流动性危机后，境外资本看到其中潜在的机会，并为此募集了不少资金。部分房企为加速回笼资金，去年下半年以来加大了资产处置力度，市场上优质项目有所增加。一些海外资本成立了以此为主题的基金，在中国寻找合适的投资机会。这部分外资募集了资金，不过，前三季没有出现外资大规模‘抄底’的情况。” 孙翎补充道。

从公开的交易信息来看，黑石、易商红木、博枫资产、凯德等外资，今年投资的领域集中于仓储、物流、产业园。

11月8日，黑石集团旗下多元化资产管理平台龙地（Dragon Cor）宣布，其即将完成对粤港澳大湾区约28万平方米现代仓储的收购，但该公司并未披露本次交易更多细节。

公开资料显示，龙地专注于管理黑石在中国的房地产投资组合，其业务包括仓储物流、长租公寓及商业办公。目前龙地已在中国18个城市进行了投资，管理着40多个物流园区，总建筑面积超500万平方米。

而在今年2月，不动产管理公司易商红木集团联手一家机构投资者收购一55万平方米资产包，该资产包共有11个已竣工的物流及工业资产，位于上海、杭州、苏州、昆山、太仓等地。今年8月，易商红木又以2.68亿元的价格，收购了位于上海张江一个生命科学研发产业园。

此外，加拿大另类资产管理公司博枫资产于今年9月收购了上海新江湾城板块的嘉誉云景项目，收购标的面积约4.2万平方米，包含三座新建楼栋。而新加坡凯德集团于今年10月，斥资20.37亿元拍得北京的博瑞大厦。

卢强表示，受疫情反复、资产价格变动等因素影响，外资今年对投资中国房地产市场的策略做出了调整。

“新加坡资金及部分来自欧洲的基金相对活跃，在中国积极寻找投资机会，美洲地区基金的投资与以往相比较为谨慎。”卢强说。

分析人士告诉记者，在市场整体环境得以改善背景下，四季度有望迎来地产大宗交易相对活跃的时期。

“随着部分资产价格逐步回落及地产利好政策的出台，包括外资在内的投资机构的信心得以增强，我们预计以一线城市为代表的全国大宗物业交易，在四季度或迎来翘尾。”孙翎称。

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小心外资抄底中国楼市，这场戏比我们想的还要诡异

作者：买房帮

发布时间：2022-11-07 17:51

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从自媒体大V“真叫卢俊”的一篇文章中提示国际资本在悄悄加大抄底中国楼市的力度，据说规模超3000亿元。这与国内很多自媒体叫嚣楼市要跨的论调背道而驰。国际资本傻了，我们都不敢买了，他们来抄底？脑袋锈到了吗？

国际资本一般怎么玩？先推高房价借钱给你，然后抽贷回流楼市崩盘，然后低价来抄底，然后再推高，玩就就是投资的偏见。如果没有三道红线，没有融创、恒大等一众借外债发展的企业的苦日子，或许继续推高的房价就是别人眼里对外肥羊而已吧。

想想后脊背发凉。

于是，我又联想起最近国央企大幅拿地，摆烂有些被外资困死的房企，或许就是国家队潜入楼市保护我们好不容易积累的财富。如果是这样，我何止惊出一身冷汗。想想泰国，想想日本，还可以有更多联想都不敢想。

后互联网时代，爱国是一种高尚的觉悟。因为以前毕竟小偷只能偷或抢，现在有更多手段，比如和你谈个合作，或许你的房子就不是你的房子了。

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风满楼丨地产股“久违”普涨，碧桂园一度涨超30%！外资加速入局中国楼市，什么信号？

作者：第一风口

发布时间：2022-11-09 21:31

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风口财经记者 张亭旺

11月9日，A股与港股地产板块集体大涨，并且领涨两市。尤其是港股市场上，旭辉控股盘中一度涨超50%，碧桂园盘中大幅涨超30%……

地产股迎来“久违”普涨，与央行支持民企发债融资相关。交易商协会昨日发文称，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。多位专家表示，房企的融资面正在回暖，房地产市场逐步触底企稳可期。

值得注意的是，在我国房地产市场筑底之际，外资正加速入局。

地产股大涨

11月9日，受央行支持民企发债融资消息利好影响，A股、港股地产股集体大涨。

A股地产板块盘中发力走高，截至收盘，阳光城、金科股份、新城控股、中南建设等涨停，金地集团涨约7%，荣盛发展、招商积余涨逾4%。

港股地产板块亦大幅拉升，旭辉控股盘中一度涨超50%，碧桂园盘中大幅涨超30%，龙湖集团盘中涨逾20%。截至收盘，旭辉控股涨28.75%，龙光集团涨逾19%，新城发展涨近18%，碧桂园涨近14%，富力地产涨超12%，龙湖集团涨约4%。

消息面上，11月8日，交易商协会网站发文称，为支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

民营企业债券融资支持工具并非是新工具。据了解，2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示：“这次政策明确指出‘支持民营企业健康发展，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资’，表明支持民营房企融资是支持民营企业健康发展的重要方面，民营房企是重要的支持对象。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“‘第二支箭’确实引起了市场的积极关注，尤其是提及的2000多亿的资金（虽然不完全投放房地产领域），充分体现了对于房企融资面的关注。”

中金研报也指出，有多大比例资金投向地产并不明确，假设主要用于房地产企业，可以一定程度缓解民营房企偿债压力。

不过，值得注意的是，上述暴涨房企中，不少早已构成实质性违约。对于此次上涨态势，依然需要理性和客观去看待。严跃进表示：“判断地产股的走向，关键还在于要看房屋销售的表现。目前来说，销售数据虽然大方向有改善空间，但还没有出现特别亢奋的指标和走向。所以对于地产股的判断，在股价反弹的时候更需要理性看待。”

房企融资回暖

“第二支箭”的积极效果虽尚需时日证明，但房企的融资面有所回暖，是确定的事实。特别是近一段时间以来，“保障房地产合理融资需求”政策暖风频吹。

央行副行长潘功胜10月底赴中债信用增进投资公司开展专题调研，对其支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。

11月1日，中国银行间市场交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进投资公司召集21家民营房企召开座谈会，释放加大对民营房企债券融资支持力度的积极信号。

据了解，8月以来，中债增进公司共推进十余单房企增信项目，支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。

11月9日（今天），中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》。值得注意的是，昨天，银行间市场交易商协会刚刚发布“支持民营企业发债融资”。由此可见，支持民营房企发债融资措施正加快落地。

对此，刘水表示，民营房企的债券融资将继续得到监管支持，发债主体的范围、规模都将得以扩大。民企发债将成为行业融资新的发力点。

此外，从数据面来看，房企融资也出现一定的复苏趋势。中指研究院近期发布的一份报告显示，2022年10月中国房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。

刘水分析称：“10月单月融资规模首现同比上升，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象，其中信用债发行同比差距明显缩小。当前央国企为信用债发行主力，受政策支持影响，预期民企融资将有所突破。”

植信投资研究院资深研究员马泓认为，步入2022年末，房企整体融资环境出现了更多有利的情形，风险进一步扩大的概率正在下降。尽管当前房企仍旧面临较大压力，但随着宏观政策不断落地、部分房企风险有效化解，购房者信心有望得以修复，加之房企融资环境正在积累更多逐步向好的因素，预计在年内剩余时间房地产市场逐步触底企稳可期。

外资加速入局

值得注意的是，在我国房地产市场筑底之际，外资正加速入局。近期，多家外资加码投资中国房地产市场。

11月8日，黑石旗下中国房地产平台龙地宣布，即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的优质现代仓库的收购。

除了黑石，10月24日，高盛资产管理和森瑶中国共同宣布成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。同日，国际知名的新加坡房企凯德地产以15亿元成功购入杭州钱塘区约40亩住宅地块；此前的3月份，凯德置地还分别以11.75亿元、23.1亿元的价格拍下成都和武汉的住宅地块。

据中指研究院发布的《2022年1-9月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德、博枫等外资企业在国内房地产市场加速“布局”。从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型。

“当前我国房地产市场处于深度调整，行业资产整体流动性较差，资产价格相对较低。”刘水表示：“一是土地价格，重点城市土地招拍挂成交，许多地块溢价率很低，甚至底价成交，近期300个城市住宅土地成交溢价率不足2%，处于近年的低位。二是上市房企股票价格较低，上市房企股价平均市盈率在5左右，市净率低于1，均处于较低水平。三是持有性商业物业价格较低，短期宏观经济乏力，疫情及消费影响，导致商业物业价格较低。”

从外资机构来说，它们具有全球化视野，经历过多个国家房地产市场周期变化，善于跨周期经营，规避周期性风险，在市场低迷期积极进入。刘水指出：“具有潜在的盈利价值是外资进场投资的根本标准，整体市场稳定、行业具有发展潜力、当前资产价格有优势等都是评判标准。”

另外，从城市分布来看，主要集中在一线城市和新一线城市，属于经济基本面不错的城市。严跃进表示：“对于此类项目的投资，恰可以反映出此类外资从中长期角度进行了新一轮的投资布局，尤其是此类城市的物业明显被低估，投资拿地或收购的成本属于历史低位。”

从外资积极布局房地产的这些迹象可以看出，市场对房地产的预期正在变化，“聪明钱”已经嗅到行业未来发展前景。

正如央行行长易纲11月2日在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上指出：“近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。”

（本文观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎！）

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外资进入中国房地产，楼市将迎来转机？是真的吗？

作者：度房资讯站

发布时间：2022-11-09 11:16

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#房地产#近期网上出现了不少“外资准备抄底中国楼市”的言论，表示房地产即将迎来转机，房价将要回暖，这种说法有可信度吗？今天我们就来详细聊一聊外资与我国楼市之间的关系。

首先，一个事实就是我国的楼市确实存在很多外资的影子，中指研究院事业部研究主管在10月8日的一场月度分析会上就提到了“截至2022年9月，外资企业贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德等外资企业，在国内房地产市场正加速布局”。包括近期还有媒体报道，美国最大的房地产投资集团——黑石集团筹集了近500亿美元（折合人民币约3600亿）来抄底中国楼市。

由此可见，外资确实有资金流入到我国楼市，但这就等于房价要上涨吗？笔者建议大家要理性看待问题，下面我们就来具体分析一下外资进场中国楼市到底做了些什么？

其实不管是外资还是国内的资产，进驻房地产市场所买的产品无非就是以下几种：1、商业性质的CBD写字楼、商铺公寓、物流园区等物业产品；2、70年产权的住宅；3、一线城市土地资源；4、购买上市房产公司的股票债券。

根据外资买优的资金情况来看，他们更倾向于第一种和第四种选择，也就是商业性质的产品以及股票债券类的金融产品。因为第二种和第三种没办法大规模投入资金，要么限制比较严格，比如70年产权的住宅大部分城市都有限购存在，并且后期出售也比较繁琐，就像我们只听说过整栋出售写字楼，没听说过整栋出售住宅。

这些限制就决定了外资即便入场楼市，大部分的资金也只能流入商业CBD和金融产品。比如去年11月，很多人说高盛集团抄底中国楼市，和现在网上的一些外资进入中国楼市的言论，情况都如出一辙，但高盛集团真正买入的是中国房企的债券。

这次所谓的黑石集团筹集了500亿美元来抄底中国楼市，其实在2021年黑石集团就已经分两次从富力地产收购了广州国际机场富力综合物流园的全部权益。包括北京东三环附近的博瑞大厦，也在上个月被外企凯德以20.37亿元拍下。

事实上，外企投资中国楼市的范围主要是一二线城市的写字楼、商业CBD中心、长租公寓、物流园区、房企债券等一系列偏商业性质的资产。

那么外资进场对我们普通购房者有没有影响，会不会抬高房价呢？

认真看完前面的内容，其实大家应该就知道了，外资进场对于住宅的影响真的没有部分自媒体说的那么大。一是他们没有在销售端进行大量住宅收购，二是他们对于房企并没有进行大规模的融资，大部分都是以买债券的形式进行短期投资，这种做法并不能从根本上解决房企的债务问题。

所以总结下来，当下外资进入国内房地产市场，只是我国房地产市场经济转型的一个缩影而已，并非什么趋势和风向，不值得单独拿出来以此为由说楼市即将迎来转机，真正能让楼市出现转机的不是别的什么，而是我们的信心和预期。

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指望外资“抄底”楼市？醒醒吧

作者：上层建筑TOP

发布时间：2022-11-09 10:29

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近日，很多媒体都报道了“3600亿外资正在杀入中国房地产”的相关新闻。

在国内房地产调整探底、市场情绪不振的关键时刻，外资巨头纷纷跑步进场，试图“抄底”？

看到这儿，上层君替人尴尬的毛病又犯了。

图源：微博截图

这就好比再说“白衣骑士”带着美金漂洋过海，楼市马上迎来转折点，房价离涨不远了！

显然，这种夸张的氛围营造只能体现在影视剧中，但绝对不能写在新闻里。

暂且不谈外资进场几乎涉及不到住宅市场，就单说股市的“底”到底存不存在，都是未知。

今天抄、明天卖，在资本市场太正常不过。

所以，上层君提醒大家，市场情绪越高涨，咱们越要保持冷静，反之亦然。

仔细想想，连你和我都知道的事情，简单看个热闹就行了。

外资扎堆儿进场

2022年10月，新加坡房企凯德集团以底价20.37亿元拍下位于北京CBD的博瑞大厦，是外资企业在中国房地产市场的最新动作。

北京博瑞大厦 | 图源：好搜百科

但事实上，外资进场却并非刚刚开始。

自2021年下半年以来，随着国内房企资金面临危机、行业周期下行，境外资本就开始蠢蠢欲动，并为此准备了大量资金。

据华尔街见闻报道，美国最大的住宅和商业地产商、私募巨头黑石集团，专门成立了一只房地产基金，目前资金池已筹集了近500亿美元（人民币3600亿元）。

图源：百度

此前，确实有一部分外资巨头投资的国内地产。

加拿大的资管公司博枫资产将收购上海五角场新江湾板块的一个租赁住宅项目。

美国高盛资产管理和森瑶中国联合宣布：成立合资公司，首期投资约6.75亿美元，用于收购开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。

而凯德集团，继3月初分别在成都、武汉更摘一块地后，10月又以15亿元成功购入杭州钱塘区一宗40亩住宅地块。

粗算一下，真的拿出真金白银买地的零零总总几十亿，黑石的3600亿还是未知数，毕竟资金一天没到位就一直存在变数。

即便，这些外资们板上钉钉该来的都来了，就能让楼市逆势看涨？

上层君保留意见。

外资的拿地逻辑

为什么房地产越低谷，外资就越活跃？

因为潮水退去，所有资本的真面目显露无疑，对外资企业来说，选择就变得更加容易。

当世界顶尖企业选择在这样的时刻入场，一方面证明了对内地楼市的看好，同时，也能让我们看出其背后的投资逻辑，无非是买入、修复、退出。

图源：第一财经

首先，这些被买入的地块基本都是在一二线城市的核心地段。

无论是铁狮门重仓加码的上海长宁，还是凯德相中的成都成华，随便哪个拎出来都是走势如虹的黄金C位。

图源：卢俊

其次，外资投资的一个重要前提肯定是低溢价。

市值低于实际价格的优质资产，简单说就是货好、钱少，的确是外资抄底的最好时机。

图源：CRIC

同时，外资企业更倾向于将目光放在大规模持有的物业项目。

比如黑石集团，之所以能花3000亿元抄底，也正是因为它一直以来确实靠着收并购赚得盆满钵满。

2014年，在酒店大萧条时期，黑石集团以17.3亿美元收购拉斯维加斯大都会酒店。

图源：百度

据说，当时黑石安排了专业团队提升酒店住宿、餐饮水准，同时还大肆改良基础设施和环境。

如今，该酒店的出售价格已经达到56.5美元。

轻轻松松30亿美元的利润，这还没有算上酒店日常收入。

普通人买房，买涨不买跌。

但对于外资企业来说，现在的确是看清国内楼市的最好时间。

哪里还有人买房，哪里还有消费力，哪里的写字楼生命力完全，哪里的产业受到政策鼓励......危机之下，真假易辨。

信心和情绪

整个看下来，大家就会发现，所谓的“外资杀入”主要指的并非是住宅，而是物流、写字楼等物业。

也就是说，跟我们日常买房没多大关系。

其实过去，每当楼市行情差，我们就总是会看到外资抄底、李嘉诚投资内地房地产等诸如此类的新闻。

但实际上，国内对外资买住宅一直是有限制的。

指望这些外资扭转楼市，或许只是一种安慰。

更不要说，外资企业也不是刚刚才看好中国市场，投资也一直在进行。

面对国外局势波谲云诡，企业分散投资、风险对冲，很好理解。

所以，以目前的外资加速布局国内的实际情况，可以说是对信心的提振，但你说外资抄底，化危为安就有点夸张。

如果你问上层君如何看待这件事？下面就简单来说说。

首先，上层君认为，房地产市场的周期是相对稳定的。

同时，从国内颁布“限购”政策后，中国房地产市场其实与国际市场其实是“弱相关”的。

很最重要一点是因为外资手里没有房票，增持住宅不太可能。

而且，中国楼市的“炒房客”无非就是普通家庭的小散户，作用力微乎其微。外资企业的动作更是带不来什么刺激，更别提会让房价上涨或大跌。

更何况，外资加仓的主要是公寓写字楼，影响的也大概率是商业地产。

图源：百度

这里面最关键，其实是市场信心传递的问题。

今年以来，全国各地出台的救市政策700多次，房贷利率也下降至新低。

但以目前的情况来看，一二线城市市场取向稳定，而三四线城市却面临着“越放松，越没人敢买”的局面。

所以对市场和企业来说，现在最缺的是信心。

所以，我们可以讲“外资逆势抄底楼市”实际上就是那个激活情绪的一个信号。

最后，跟大家分享一个很简单的道理，那就是不要在经济一片大好的时候买车买房，也不要在经济一片低迷的时候卖车卖房。

要相信在“房住不炒”的宏观调控之下，势必会迎来上扬的曲线。

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外资开始抄底中国房地产？事情没那么简单

作者：楼市新谈

发布时间：2022-11-08 16:20

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从昨天下午（11月7日）开始，“外资开始抄底中国房地产”的话题就冲上了热搜，24个小时总阅读量就高达1.7亿。

事件的信息源是，10月24日，财经网报道，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫、黑石等外资在国内房地产市场加速进场。从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型。随后被24家主流媒体转发。引起全网热议。

外资真的在抄底中国房地产吗？我们闲话少说，直接说看法：外资抄底房地产半真半假。

为什么这么说？一方面，我搜了媒体报道的这几家投资中国房地产的外资发现，除加拿大的资管公司博枫资产、美国高盛资产管理和新加坡房企凯德地产已购买中国房地产物业外，其它的几家外资并未出手，现在只是有这个意向。

比如最典型的黑石集团，对外宣布已筹集500亿美元用来抄底中国楼市。但这只是黑石的一面之词，“打算做”和“已经做了”，是两码事。就像铁锤一直说的，判断风向，我们不能只听地产商怎么说，而是要看他们具体会怎么做。参照黑石集团这些年的德性，铁锤对其的投资最终落地，持怀疑态度。

另一方面，三家已出手投资中国楼市的外资企业合计的投资金额也才只有65亿人民币，这钱实在少得可怜。说句不好听的，这点钱在四大一线城市北上广深，可能连一块大点的土地都买不到。这点资金对中国动辄18万亿总量的楼市盘子而言，影响更是微乎其微。

而且需要说明的是，这些外资购买或者打算购买的，主要都是物流、写字楼仓库之类的边角料，这一类资产虽然也是属于房地产，但是跟我们日常关注的住宅还是有本质区别的。另外，外资购买的更多是房企的股票。

有人可能会问，外资为什么不购买中国一线城市的优质住宅呢，现在是多好的机会啊？原因很简单，限购！外资购买中国住宅类物业的条件，非常严苛。

以深圳为例，外籍人士想购买深圳住宅，需要满足多个条件：1、居住时间需要达到一年；2、要在深圳工作，有一年的记录；3、购买房子的时候，还需要提供个人的护照或者侨办证明，这个由深圳人民政府侨务办公室所发放的。满足了这些条件，带齐了所有资料，才能够购买房子，而且只能买一套。

再牛一点，如果外籍人士持有“外国人永久居留身份证”（俗称中国绿卡），无需审查在华工作时间。还有就是，经深圳市人力资源部门认定为高层次人才，在享受人才优惠政策有效期内，可凭认定证书购买一套深圳房产，不用社保。

另外，铁锤必须要说的是，基于目前的全球环境而言，从逻辑上来说，外资进来各种抄底，是符合其利益的——美联储不断加息，导致其它国家不得不跟着加息，其结果就是本国的货币不断贬值，而美元是在不断升值。在美元不断升值的情况下，美元资金持有者在全世界的购买力其实是不断提升的。

叠加疫情影响，很多国家的优质资产都在大幅贬值，比如很多发展中国家的高端房产。结合这两方面的因素来看，其实现在确实为美元资金持有者进来抄底，提供了非常良好的条件。

尤其是靠近美联储端的利益集团，他们往往能更先知道美联储加息的动向。直白点说就是，在美联储的一唱一和下，这些利益集团其实也就有了快人一步的抄底机会。

那么为什么外资购买中国资产的案例还是很少呢？个人认为有两方面原因：第一，我国实行的是外汇双向管理制度，且管控极为严格，这就给美元资金进场抄底，制造了难度。

而反观全球其它外汇管制宽松且极具发展潜力的国家，美元进场抄底的案例非常多，投资额也非常高。比如越南，就是最典型的案例，外资投资房地产的比例高达20%以上，仅今年前9个月，外资在越南投资房地产的金额就高达35亿美元。

第二，从各大统计机构释放的数据来看，我国的楼市目前仍然处于筑底阶段，尤其是涉房融资受限，房企宣布债务展期声音不断。过去两周有金科、旭辉、绿地三家头部开发商相继宣布对美元债展期，其中绿地学习富力，一次性打包9项债券进行展期。再加上前不久被誉为是“中国债务最稳健”的民营房企龙湖老总吴亚军宣布辞职。种种信号显示，现在的楼市大概率未到抄底的时机。

那么回过头来看，25家主流媒体，大肆报道“外资抄底中国楼市”，有何用意呢？

铁锤的看法很简单，就是在炒作市场，烘托气氛，给冷了一年多的楼市，打一针强心剂。这个时候哪怕是外资抄底的信号，也能提振市场久违的信心。

25家主流媒体，在报道该事件时，都选择性地忽略了两个重要信息，一是报道的案例实际上是把2021年的也算进去了，二是没有说清楚外资购买的是商业地产、物流地产等，三是外资购买的都是一二线城市的优质低溢价项目。所以综合来看，铁锤认为，很明显，这是有人在有意带节奏。此事传递给不明真相的吃瓜群众的信号就是，房地产回暖了。

以前正常年份的时候，外资购买楼市的资金投入量有多少？今年有多少？媒体应该列举出来做个对比，才更有说服力。而不是不分青红皂白地瞎起哄。

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外资抄底楼市，房价要大涨了？

作者：有事问彭叔

发布时间：2022-11-08 16:11

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今年对于很多人来说，都是一个很难的一年。

房价不景气，股市不景气，实体不景气，很多行业都遭受到了调整。

现在这么难，核心因素，还是我们在还过去疯狂加杠杆的债。

有句话说的好，叫做出来混，总是要还的。

我们以前国内房价可以疯狂的上涨，核心因素是国内经济快速发展，大家各种加杠杆，让我们本来发展比较快的速度，变的更快。

因为当经济发展速度快的时候，加杠杆，就等于是做空当下的货币，把未来的发展，提前放到现在来用。

举个很简单的例子。

现在你工资一个月3000元，贷款了30万买房，你背着1500的房贷，感觉压力很大，你看着30万房贷，是你透支了你未来30年的收入，但实际上在经济快速发展的时候，十年后你的工资已经达到了8000元，一年有 10万的收入，这个时候，你透支未来的30年收入，已经被你这么一下，就给抹平了。这种加杠杆，是属于良性加杠杆，你的收入，跑赢了你的负债。你透支了未来30年的钱，但实际上你只用了几年，就把未来这30年的钱都给还了。

但这是在经济快速发展的时候。

现在不同了，现在的问题是，你现在一个月工资8000元，贷款了80万去买房，每个月的房贷是4000元，你工作了十年，结果你的工资，还是只有8000元，甚至有可能还下降了。

这个时候，你透支了未来30年的收入，那就是真的透支了。不是做空了。

楼市能运转下去的核心逻辑，就是一个击鼓传花，你每卖出去一套房，都必须要有一个人来接盘，才能卖出去，如果没有人接盘，那么这个游戏就玩不动了。

那么现在，大家的收入情况，已经很一目了然了。

虽然有小部分人，还是挣到钱，但是大部分人，的确没有挣到钱，甚至还亏钱了。

那么在这种预期下，除了那些对自己收入比较自信的，以及真的是不得不买房的人以外，大部分人买房都会比较慎重的。

为什么那么多大佬一直都强调经济增速不能慢下来，就是因为如果经济增速慢下来了，那么我们之前加的那些杠杆，就会真的成为透支了未来30年。

让一个人短期背负高负债，他还可以忍，但是你让他真的30年都背那么高的负债，他压力还是很大的。

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外资抄底中国房地产？假的，洗洗睡吧

作者：野渡魅影

发布时间：2022-11-09 11:15

快照：

据媒体报道，美国最大房产投资集团黑石，筹集了近500亿美元，折合人民币超3600亿，用来抄底中国楼市。这个消息，对于持续低迷的中国楼市，无异于打了一支强心针。在当前这种利空消息满天飞，刺激政策毫无效果的当下，外资抄底的消息，让一众地产自媒体像打了鸡血一样，恨不得拿着大喇叭全世界宣扬。

然而事实究竟如何。仔细分析一下便知，所谓的外资抄底中国房地产完全就是国内地产从业者炒作出来的伪概念。第一，从外资抄底规模来看，一共才3600亿人民币，不过是恒大负债的六分之一，况且目前真正交易到位的不过几百亿人民币，这点资金相对于国内房地产450万亿的市值不过杯水车薪。第二，这次外资购买的资产主要聚焦于北上广深等地能够稳健生息的产业，如商办、物流、租赁、产业园等，几乎没有一个住宅项目。第三是人民币已经贬值到历史低点，继续下跌可能性不大，当前收购国内优质资产既可以享受较低的价格，又可以坐等人民币回归正常币值后赚取汇率差。

好啦，说了这么多就是想告诉大家，外资抄底中国房地产是个假命题，人家抄的根本不是住宅。奉劝认为中国房地产将V型反转，想借机炒房的网友洗洗睡吧，莫要再次被割了韭菜。

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外资正在抄底中国房地产，这是在造谣还是传谣？

作者：后知后觉者安然

发布时间：2022-11-08 17:19

快照：

今天不少媒体都在疯狂的传递一个消息，就是外资已经进入中国房地产市场，而且已经开始出现了买买买的节奏了，中国的楼市已经出现了现象的拐点了！于是我就打开电脑搜索了一下，还真不少啊，看看下面的截图！

文章主要是说明美国的黑石集团，准备动用巨额资金，首次大约为500亿美金，在中国个大城市范围内，挑选优质不动产进行收购！当然这个新闻是真实的，但是不是现在，而是几年前就已经有了，比如和潘跑路手里的买的写字楼，就已经是几年前开始发酵了，而且他收购的时候还受到了部分审查，潘跑路早已经到了美国，这样的几年前的新闻拿出来炒冷饭，真的是害人啊！

500亿美金，大约就在3500亿左右人民币，这么一点资金放在中国楼市里面，估计是连一个花都不响一下，这样的资金量太小了，一个恒大就多少个亿，一个房企的资产都没有，就敢说是大手笔进入中国楼市？几乎有是一滴水的效果而已！

为什么这么财经网络要发表这样的文章呢？当然他们的目标很简单，就是在忽悠中国人，对当下房地产市场不了解的国人，宣扬房价已经见底，忽悠老百姓去接盘，这么大的媒体同时报道，来一个舆论现行，估计后面还有几个重磅的炸弹，这样可能会让部分人群冲进楼市去接盘！

当下最受伤的是部分商业银行、房地产商、部分炒房集团，这部分几乎占据了中国房地产行业的半壁江山，他们在行业内部会有一定的话语权，而且他们的团队比较精干，有媒体宣传，有市场调查发布，更有很多的砖家出来忽悠，他们也会联合部分地方政府发布投资提醒，等等手段，防不胜防，最关键的目的就是让人来接盘，好让自己的房产可以出手，比如潘跑路、任某平、马某远等等，这些都是一路人，殊不知中国的房价和房地产行业已经被这帮人玩残废了，现在是说道理已经不行了，当然就要开始打配合造谣房价见底！

疫情三年，很多人都是在啃老本啊，收入已经出现断崖式下跌，但是都在坚强的活着，能保命就不错了，谁还有能力去买房？这招已经不行了，有钱人基本上都是去了国外，卖掉自己的不动产，换成现金，谁还去买房置业呢？穷人没有钱，富人想出货，已经没有那么多接盘侠了！

房地产已经走到不归路，如何去解救都是免不了一次重新洗牌，目前是残局，没有必要去赌未来的胜负，当下就是当重新发牌的时候，我们再看楼市。

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