多城二手房挂牌量突破10万套，交易周期拉长，啥信号？

作者：正观新闻

发布时间：2022-11-09 15:36

快照：

在北京一家房产经纪公司总部工作的李琳(化名)发现，最近找她卖房子的人变多了。李琳的微观感受在一定程度上反映了市场变化。据多家房产经纪平台线上展示的数据，多个城市的二手房挂牌量有所增多，北京二手房挂牌量突破了10万套关口，成都、南京、苏州等地更是达到十几万套。

挂牌量增多 多城超10万套

二手房挂牌量是市场上较为关注的数据，它的增多或减少，被看作是“有房一族”对楼市前景的态度。而根据多家房产经纪机构线上展示的数据，北京二手房挂牌量已突破10万套。

据我爱我家数据显示，该平台北京二手房的挂牌量为8.81万套。链家网的线上数据，北京二手房的挂牌量为10.13万套。由于链家在北京的市场占有率较高，一般而言，外界认为链家的数据更能代表该市二手房的挂牌情况。

不过，多位分析人士认为，由于政策调控和房源产权等原因，房产经纪公司会将部分房源进行隐匿，只在公司内网供经纪人浏览。因此，10万套房源或许还不是北京真实的挂牌数据。

据安居客近日发布的数据显示，10月，北京市二手房在架房源量环比增加0.2%，挂牌量已连续6个月维持在15万套出头的水平。

受国庆假期影响，10月份北京二手房网签量环比下降21.8%，为11209套。若分别以10万套、15万套的库存量计算，北京二手房的去化周期分别为8.9个月、13.4个月。这一去化周期，在一二线城市还不算高。

杭州市二手房去化周期较长的城市之一。链家网显示，杭州当前的二手房挂牌量为10.67万套。中指研究院相关人士称，杭州二手商品房挂牌量已突破20万套，二手住宅挂牌套数达到10万-12万套。杭州二手房的交易量明显低于北京，当前二手房网签量已连续四个月环比下滑，10月份的网签量降至4300余套。粗略计算，杭州二手房的去化周期远超北京。

杭州贝壳研究院院长上官剑对中新经纬说：“参照透明售房网数据，截至11月初，杭州二手房挂牌量超过19.2万套。2021年下半年以来，杭州楼市处于低温运行状态，存量也在不断上升，可以说是阶段性高位。从去化周期来说，挂牌量是不少，有一定压力。但从杭州有产权证房源量总数来说，属于正常范围。”

另外，链家网显示，成都、南京、苏州、广州、西安、合肥的二手房挂牌量为18.19万套、14.94万套、14.40万套、12.64万套、11.23万套、10.45万套。

政策推动挂牌量上升 业主信心减弱

针对多个城市出现的二手房挂牌量增多，中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进对中新经纬分析称，近期二手房挂牌量有所增加，主要原因有两点：一是“带押过户”和个税免退等支持政策提升了市场的活跃度，部分改善型需求业主积极入市，造成挂牌量有所增加；二是随着房价的持续走低，部分业主预期下行，亦造成挂牌量增加。

“带押过户”是指在卖方无需结清二手房原有的按揭(抵押)贷款的情况下办理不动产过户登记，并同步完成买家按揭贷款的抵押登记。目前，已有多个城市推广该政策。个税免退是指中国财政部、税务总局此前发布的政策：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

易居研究院智库中心提供的数据显示，其监测的重点18城三季度的成交均价为24160元/平方米，环比下降2%；成交金额7204亿元，同比下降6%。易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“客观上部分城市二手房交易还可以，甚至在三季度已经开始出现同比正增长的拉升。但是类似城市还是数量比较少。总体上说，一手房市场不好的情况下，二手房也难以表现出真正的强劲态势。”

不过，中原地产首席分析师张大伟却认为，个税免退政策的影响力没有那么大，“比如北京市场，不少房源都可以通过一些方式规避掉个税，真正需要缴纳个税的房源数量并不多。”他对中新经纬称，随着房地产市场调控出现宽松，此前不能展示的高价房源可以公开发布，也是导致房源增多的原因之一。

张大伟还说：“全国楼市遇冷导致‘有房一族’对未来房价的信心减弱，也会导致他们急于出售房源。还有一些投资客已经获利，选择此时出售。”

二手房交易周期拉长 推动以价换量

动辄10万套的二手房挂牌量，库存不可谓不大，房东若争先出售房源，是否会让市场进一下承压呢？

张大伟认为，如果单纯从房产经纪公司线上平台展示的挂牌量看，规模的确不小，去化周期较长，可以在一定程度上说明这些城市存在楼市泡沫。徐跃进表示，根据中指监测数据，10月份15个重点城市二手住宅成交量环比基本持平，受低基数影响同比有较大幅度增长。在成交规模相对持平的情况下，挂牌量的增加，可能会引发市场库存增加、交易周期拉长等情况。

对于杭州当前二手房去化周期大幅提高，上官剑分析认为，过去几年，杭州新房供应量充足，新房变次新房，二手房挂牌量持续增长。一般来说，去化周期的高低关键看需求，当前购房者较为谨慎，需求依然较弱。杭州的去化周期可能进一步拉长，卖房难度进一步增加，以价换量成为常态。

但张大伟表示，购房人不能过分“迷信”挂牌量数据，也存在一定水分。他说：“很多房源看似是挂牌出售，业主可能只是试试水，如果没有达到心理价位，不会进行交易。比如，有的房源已挂牌一年，这种房子大概率不是真的想卖。一个城市动辄有10万套可售二手房房源，那就出现砸价了。但整体说，即使刨去水分，真实、有意愿出售的房源数量也已经很大。”

徐跃进称，二手房挂牌量的增加，从积极的方面来看，有利于提升市场活跃度，促进二手房市场成交，并进一步通过置换改善链条促进新房市场的成交；但另一方面，若市场需求支撑不足，出现明显的供大于求，可能引发二手房价格的下行，从而对市场预期造成负面影响。未来各地方政府预计将进一步出台并落实相关楼市支持政策，逐步改善市场预期，二手房市场成交也有望缓慢恢复，对市场运行形成支撑，但这个过程可能相对较长。

(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)

（来源：中新经纬）

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多城二手房挂牌量突破10万套，交易周期拉长，啥信号？

作者：中新经纬

发布时间：2022-11-09 11:59

快照：

中新经纬11月9日电 (薛宇飞)在北京一家房产经纪公司总部工作的李琳(化名)发现，最近找她卖房子的人变多了。李琳的微观感受在一定程度上反映了市场变化。据多家房产经纪平台线上展示的数据，多个城市的二手房挂牌量有所增多，北京二手房挂牌量突破了10万套关口，成都、南京、苏州等地更是达到十几万套。

挂牌量增多 多城超10万套

二手房挂牌量是市场上较为关注的数据，它的增多或减少，被看作是“有房一族”对楼市前景的态度。而根据多家房产经纪机构线上展示的数据，北京二手房挂牌量已突破10万套。

据我爱我家数据显示，该平台北京二手房的挂牌量为8.81万套。链家网的线上数据，北京二手房的挂牌量为10.13万套。由于链家在北京的市场占有率较高，一般而言，外界认为链家的数据更能代表该市二手房的挂牌情况。

不过，多位分析人士认为，由于政策调控和房源产权等原因，房产经纪公司会将部分房源进行隐匿，只在公司内网供经纪人浏览。因此，10万套房源或许还不是北京真实的挂牌数据。

据安居客近日发布的数据显示，10月，北京市二手房在架房源量环比增加0.2%，挂牌量已连续6个月维持在15万套出头的水平。

受国庆假期影响，10月份北京二手房网签量环比下降21.8%，为11209套。若分别以10万套、15万套的库存量计算，北京二手房的去化周期分别为8.9个月、13.4个月。这一去化周期，在一二线城市还不算高。

杭州市二手房去化周期较长的城市之一。链家网显示，杭州当前的二手房挂牌量为10.67万套。中指研究院相关人士称，杭州二手商品房挂牌量已突破20万套，二手住宅挂牌套数达到10万-12万套。杭州二手房的交易量明显低于北京，当前二手房网签量已连续四个月环比下滑，10月份的网签量降至4300余套。粗略计算，杭州二手房的去化周期远超北京。

杭州贝壳研究院院长上官剑对中新经纬说：“参照透明售房网数据，截至11月初，杭州二手房挂牌量超过19.2万套。2021年下半年以来，杭州楼市处于低温运行状态，存量也在不断上升，可以说是阶段性高位。从去化周期来说，挂牌量是不少，有一定压力。但从杭州有产权证房源量总数来说，属于正常范围。”

另外，链家网显示，成都、南京、苏州、广州、西安、合肥的二手房挂牌量为18.19万套、14.94万套、14.40万套、12.64万套、11.23万套、10.45万套。

政策推动挂牌量上升 业主信心减弱

针对多个城市出现的二手房挂牌量增多，中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进对中新经纬分析称，近期二手房挂牌量有所增加，主要原因有两点：一是“带押过户”和个税免退等支持政策提升了市场的活跃度，部分改善型需求业主积极入市，造成挂牌量有所增加；二是随着房价的持续走低，部分业主预期下行，亦造成挂牌量增加。

“带押过户”是指在卖方无需结清二手房原有的按揭(抵押)贷款的情况下办理不动产过户登记，并同步完成买家按揭贷款的抵押登记。目前，已有多个城市推广该政策。个税免退是指中国财政部、税务总局此前发布的政策：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

易居研究院智库中心提供的数据显示，其监测的重点18城三季度的成交均价为24160元/平方米，环比下降2%；成交金额7204亿元，同比下降6%。易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“客观上部分城市二手房交易还可以，甚至在三季度已经开始出现同比正增长的拉升。但是类似城市还是数量比较少。总体上说，一手房市场不好的情况下，二手房也难以表现出真正的强劲态势。”

不过，中原地产首席分析师张大伟却认为，个税免退政策的影响力没有那么大，“比如北京市场，不少房源都可以通过一些方式规避掉个税，真正需要缴纳个税的房源数量并不多。”他对中新经纬称，随着房地产市场调控出现宽松，此前不能展示的高价房源可以公开发布，也是导致房源增多的原因之一。

张大伟还说：“全国楼市遇冷导致‘有房一族’对未来房价的信心减弱，也会导致他们急于出售房源。还有一些投资客已经获利，选择此时出售。”

二手房交易周期拉长 推动以价换量

动辄10万套的二手房挂牌量，库存不可谓不大，房东若争先出售房源，是否会让市场进一下承压呢？

张大伟认为，如果单纯从房产经纪公司线上平台展示的挂牌量看，规模的确不小，去化周期较长，可以在一定程度上说明这些城市存在楼市泡沫。徐跃进表示，根据中指监测数据，10月份15个重点城市二手住宅成交量环比基本持平，受低基数影响同比有较大幅度增长。在成交规模相对持平的情况下，挂牌量的增加，可能会引发市场库存增加、交易周期拉长等情况。

对于杭州当前二手房去化周期大幅提高，上官剑分析认为，过去几年，杭州新房供应量充足，新房变次新房，二手房挂牌量持续增长。一般来说，去化周期的高低关键看需求，当前购房者较为谨慎，需求依然较弱。杭州的去化周期可能进一步拉长，卖房难度进一步增加，以价换量成为常态。

但张大伟表示，购房人不能过分“迷信”挂牌量数据，也存在一定水分。他说：“很多房源看似是挂牌出售，业主可能只是试试水，如果没有达到心理价位，不会进行交易。比如，有的房源已挂牌一年，这种房子大概率不是真的想卖。一个城市动辄有10万套可售二手房房源，那就出现砸价了。但整体说，即使刨去水分，真实、有意愿出售的房源数量也已经很大。”

徐跃进称，二手房挂牌量的增加，从积极的方面来看，有利于提升市场活跃度，促进二手房市场成交，并进一步通过置换改善链条促进新房市场的成交；但另一方面，若市场需求支撑不足，出现明显的供大于求，可能引发二手房价格的下行，从而对市场预期造成负面影响。未来各地方政府预计将进一步出台并落实相关楼市支持政策，逐步改善市场预期，二手房市场成交也有望缓慢恢复，对市场运行形成支撑，但这个过程可能相对较长。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)

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责任编辑：罗琨

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疯狂！半年新增2万套！佛山二手挂牌量突破10万套了

作者：楼市灭霸

发布时间：2022-11-07 22:50

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来源：佛山淘房志

撰文｜溏心蛋

不得不承认，二手房源的挂牌数量真的越来越多了！！

截止今天，单单佛山链家上面的二手房挂牌数量，就已显示为98311套，逼近10万大关，继续创下佛山二手放盘量的新高记录。

翻阅过往数据，更是让人感叹越来越多房主在抛售佛山的房子了。

2021初至2022年上半年，新增1万套二手房源挂牌，需要整整5个季度才能实现。

如今仅近半年，就有新增2万套二手房，被房东抛售。

对于佛山有房一族来说，这意味着什么？

佛山二手挂牌已超10万套！

全国仅15座城市超10万套！

事实上，抽取链家、贝壳、诸葛找房等多个网站，以及还未统计的诸多门店房源，佛山二手挂牌的10万大关，其实已经突破了。

放眼全国，实际已有超15座城市，二手挂牌超10万套，它们分别是：

重庆、武汉、杭州、成都、苏州、天津、青岛、南京、西安、北京、沈阳、广州、大连、合肥、佛山。

其实，半年前也仅10座城市二手挂牌超10万套，而佛山、青岛、北京、大连、合肥等5座城市彼时并未上榜。

面对市场下行的趋势，“抛售套现离场、以现金为王”，或许是诸多投资客的真实想法。

炒房客加速离场

佛山No.1板块——千灯湖也顶不住了？

不得不承认，在房住不炒的时代，佛山越来越多的炒房客已经开始抛售手上的不动产，其中，以炒房客眼中佛山最为火热的千灯湖板块也不例外。

就连近日我们实地查看的千灯湖标杆盘创鸿水韵尚都，也迎来了价格大跳水。

原本均价4.5万/平，年中最高还有4.8万/平的成交价，近日已有不到3.5万/平的成交，虽然坊间传言原业主在“等钱使”，但这个降幅可谓跌破市场的眼球。

像千灯湖南部的南海万科广场，挂牌均价基本为3.6万/平，此前不少业主低于3万/平基本很少愿意卖，而近期成交价格更是跌至2.7万/平。

禅城乃至广佛都有数的超级刚需大盘，泷景花园的二手房，也是再次突破市场想象的底线，一“跃”卖至1.78万/平，比寻常2万/平的均价低了不少，总价更是低了几十个“大不溜”。

刚需大盘都稳不住，妥妥的风向标——佛山业主正在加速“割肉”抛售房子。

二手行情下滑，什么原因导致？

毫无疑问，佛山的二手市场行情，却是在下滑。

究竟为何会这样？淘房君分析认为有以下几个因素：

1）佛山市场仍是由新房主导

佛山市场还是新房主导的增量市场。

在今年过去的10个月里，佛山二手房成交占比整个市场交易其实仅为36%，可以看出来佛山仍处在新房主导的增量市场。

更为微妙的是，2021年的二手成交，实际与2022年新房的成交量之趋势，查不了多少。看来，今年整体市场下滑，二手房直接受到强烈冲击，这里面的“细枝”缘由也是有的。

比如，一方面，在新房交易为主导的增量市场中，“买新不买旧”的执念，会让很多买家，尤其是新手买家选择新房。

再如另一方面，市场下滑时，不少新盘项目可以集中搞促销活动，通过各种信息渠道输出，以低价取高量，而这也是二手业主所无法比拟的。

2）二手政策，并不能影响二手市场

上半年放开的“房产证登记满5年不限购”二手政策，效果并不是特别明显，因为目前佛山二手房市场仍是“满2不满5”的次新房占主流。

再是近期已被官方辟谣的“禅城二手房契税满2年个税按差额20%征收”的事件，其中，官方具体辟谣核心点：不满2年的，按照5%的征收率全额缴奶增值税，2年以上免征。

所以，综合来看，二手政策也就只有中介开启自嗨模式，并不能完全影响真正的买家和卖家的心态以及决策。

3）南海顺德二手房去库存压力大

众所周知，人口基数大的南海顺德，一直都是新房楼市成交的一哥、二哥，这就导致了新房再变成次新房时，二手挂牌时远超于其他区的。

因此，这也是近半年来全市猛增2万套挂牌的真实来源。仅7月21日至今，短短3个月，2区就贡献了超1万套挂牌：顺德多了4700多套；南海多了5900套。

4）对楼市的信心没了

近两年来，房企暴雷，楼市成交下滑，眼中影响了众多买家和卖家的心态，他们对于楼市的信心十分不足。

甚至，数天前，股市一片哀鸿遍野，不少人对于楼市的信心，也是充满着进一步的怀疑……

面对房子，我们要如何抉择？

在淘房志看来，未来一二线城市的房产还是会持续分化的，核心地段的房产仍然保留价值，非核心区则价值意义不高。

放在佛山，就已经有很好的先例了。三水高明毫无投资价值，大多数人更想选择的是南海、禅城、顺德，这就是分化。

对于购房者，应该如何应对呢？

简单总结起来很简单：

1、尽量买临广，楼市可由广州佛山两地人口撑起来；

2、尽量买地铁盘；

3、如果要买新盘，那就买大品牌，最好是国企、央企，避免烂尾。

4、最后再考虑学位、产品，因为佛山的中小学公办教育目前还真看不出有太大的实力。

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北京二手房挂牌量突破10万套，难道北京楼市也要降温了？

作者：楼市老胡

发布时间：2022-11-01 14:22

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这些年我们的房地产市场高速发展，这里面的原因是多方面的，有人口红利的因素，也有城市化的因素，更有大家收入提高的因素等等，在这些利好因素的影响下，大家的购房需求变得越来越强烈，特别是房子保值增值属性的加持，让大家对于买房非常的渴望，这也让一些投资者们看到了其中的巨大商机，纷纷加入到了投资房产的行列里来，市场上很快就出现了两个重要的投资角色，一个是开发商，另一个则是炒房者，与其说这是一个全民买房的时代，不如说是一个全民炒房的时代，但凡是买房的人，或多或少都抱有投资的心态，希望能够从房子上面让自己资产增加，或者赚到一笔钱！

在楼市供需紧缺的背景下，炒房者手里的二手房价格可不低，很长一段时间里出现了价格倒挂的情况，市场表现非常的紧张，这也让炒房者们有了长期持有房产的信心，他们坚信房价是永涨不跌的，只要房子持有市场长，那么从房子上面赚到的钱也就越多。可最近一年来随着楼市整体的降温，二手房市场也开始受到了一定的冷遇，主要表现就是二手房的挂牌量出现了明显增长的趋势，不少二线城市二手房挂牌量早就突破了10万套大关，个别二线城市甚至达到了20万套，而最近消息称，10月份北京的二手房挂牌量竟然也突破了10万套大关，整体预计规模达到了13万套！

对于北京二手房挂牌量的增长，不少网友认为这是降温的趋势，透露出了市场降温的信号！但在笔者看来，这是“卖一买一置业免税”新政落地后，不少‘满二唯一’‘满三唯一’的房主都被刺激出来了。因为北京二手房市场的热度一直都很不错，去年北京全年二手房交易量就达到了19.2万套，每个月交易量都有上万套，而在刚刚过去的9月份，北京二手房交易量也达到了14329套，不难看出北京二手房市场其实并没有出现降温的情况，根本不能从二手房挂牌量增长而得出北京楼市降温的结论。

最近一年多来，全国很多城市楼市都出现了不同程度的降温，二三四线城市几乎无一幸免，一线城市中广州和深圳也是如此，但偏偏北京和上海这两座大城市，其楼市价格和成交量依然还处在一个比较好的水平，无论是新房还是二手房交易热度都很不错，不能看到北京二手房挂牌量突破了10万套，就认为北京楼市也降温了，毕竟北京每个月的市场成交量还是很不错的，不像其他一些二线城市，二手房挂牌量激增，但市场消化量却跟不上来，消化周期长达几十个月，而按照北京现在每个月的二手房成交量来看，即便是13万套，也就是10个月不到的时间就能消化完，市场很活跃。

在笔者看来，北京上海的楼市是最为坚挺和活跃的，毕竟这样的城市各方面资源在全国都是金字塔的存在，不仅对全国人口有吸引力，对全国人才更有吸引力，能够提供更高的收入水平和各种优势资源，全国的人才都聚集于此，楼市的购买力也就很强！

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杭州二手房挂牌量突破20万套，降价上百万才容易出售！

作者：楼市老胡

发布时间：2022-10-28 17:25

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过去这些年我们的房地产市场高速发展，其热度也是愈演愈烈，在几亿农村人口进城的背景下，人们对于城市住房的需求也变的越来越强烈，居住需求也从租房需求演变成了后来的买房需求，在这样的需求环境之下，房价上涨就有了很好的基础，毕竟城市里有着各种优势资源，如果能够在城市买房定居，自己和下一代就能更好的在城市扎根，这也是很多农村人的梦想。这也让不少人看到了商品房的投资价值，除了开发商和炒房者以外，连普通人都喜欢把多余的钱用来买房，因为这些年楼市中的造富神话比比皆是，很难让大家拒绝买房的诱惑，在众多炒房行为的影响下，我们的房价水平水涨船高，房价也逐渐变成了高房价！

自去年下半年以来，火热的房地产市场却开始一蹶不振，交易量出现了明显的萎缩，开发商们为了吸引购房者买单，纷纷使出了降价优惠的策略，可这个方法现在看来并不是很管用，新房市场到现在都没有出现回稳的迹象，而二手房市场现在也是如此，去年以来二手房市场挂牌量就出现了明显的增长趋势，不少二线城市二手房挂牌量就突破了10万套大关，很明显市场消化量跟不上供应量，到了今年这种增长趋势依然没有得到明显的缓解，甚至还愈演愈烈。其中，杭州二手房挂牌量目前已经突破了20万套大关，成为了二手房挂牌量最多的城市！

从克尔瑞9月份的数据来看，杭州二手住宅市场成交持续低迷，全市共成交4102套，环比下降12.3%；成交金额为128亿元，环比下降48.9%。至此，杭州二手住宅成交量已从6月冲高后，连续3个月下跌，且该成交数值远低于“517”新政发布当月的4800多套。

不难看出现在杭州二手房每个月的成交量大概在4000套上下，而目前挂牌量就突破了20万套，按照这样一个市场消化频率，杭州的二手房消化周期高达几年的时间。为了能够让自己的房子能够更快地卖掉，当地的一些房东们也是忍痛割爱式的降价。消息称，一位业主为了快点卖掉自己的房子，把之前挂牌价698万的房子，在3个月的时间就调价了6次，最终以500万的价格成交，降价幅度高达198万元，而其他一些业主的降价空间也达到了上百万元，不难看出房东们也对市场行情有了一些了解，不然也不会直降上百万来甩手自己手上的房源，因为只有这样，他们手里的房子才能被购房者接受！

连杭州这样经济能力强、人口吸引力大的城市都这样了，那么其他城市的二手房市场也不会好到哪里去，可以看出现在很多炒房者都在赶紧抛售自己手上多余的房产了，他们并不像过去一样打算长期持有，他们也感受到了最近一年多来房地产市场的大变化，囤房炒房变现的时代结束了，现在对于炒房者来说，如果能够把价钱降到一个购房者满意的水平，购房者又愿意成交，那么就是一种最好的结果了，总比房子一直挂着没有成交要强的多，毕竟房子卖掉了才算是投资完成，房子卖不掉只能算是库存，这个道理我想很多炒房者都应该明白！

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2022年，13个城市二手房挂牌量超10万套！炒房客“扎堆”离场

作者：多多财经说

发布时间：2022-10-11 18:24

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很多老一辈在买房上的观念都是比较一致的，都偏向于买新房而认为二手房是别人住过的，所以都不予考虑。但是随着近几年房地产行业的发展，二手房也逐渐被人们所接受。因为很多二手房都是毛坯，所以也基本没了顾虑。

从前些年的数据来看，房地产行业经历了繁荣到寒冬，过去最为流行的便是炒房团，他们买房就是为了投资。这也不难看出来为何如今毛坯房的数量为何会越来越多。而进入21年之后，这个行业进入到了寒冬，无数投资者纷纷抛售，因为在楼市的大转变之下，现金才是最实际的。因此疫情的这几年，二手房的数量呈井喷式增加。

二手房数量突增

今年随着政府的一系列放宽政策，很多购房者都有优惠福利，但是从另一个角度来看，这也给了深陷楼市的人一个信号，在南京苏州等等较发达的城市，二手房挂出的数量轻松破万。但是他们虽然能从楼市泥潭中脱身而出，也要付出代价，很多炒房大牛为了吸引买房者，不惜大幅降价，为的就是资金回笼。

大城市的现状便是如此，业主自降身价吸引资金，更不用说中小型城市的情况了，根据数据来看，房地产行业处于高度供大于求的状态，未来的房地产可以说就是一堆钢筋混凝土。小城市的房产没有国家政策的支持，就根本找不到投资者，一来二去，三四线的城市无法着眼未来，只能空等房地产行业市场一点点走向落寞。

市场何时回归理性

寒冬时期的房地产行业，狠人比比皆是，我国上世纪70年代房地产开始发展，经过多年改革，20世纪末开始了繁荣时期。根据16-17年购房的人群来看，他们入手房价相比于20年来看低了一倍，所以他们套现走人完全不用担心亏本的事情，只不过是多赚还是少赚的问题。根据20年房地产投资的比例数据来看，投资占比人群已不足一半，21年主要买房人群都是处于观望状态，然而到了今年刚需人群大大减少，这也导致市场有回归理性的迹象。

今年来看，房地产行业已经穷途末路了，现在整个国家的房地产都处在饱和阶段，未来的发展空间也正在被透支。万达老总王健林也说，一个国家的房地产行业发展繁荣都不会超过50年，所以我国现在就是经历低谷时期。从经济学角度来看，任何一件商品的买卖都是需要满足供需关系的，过去房地产资源稀缺，供小于求，大家争相抢买，价格就逐渐升高，而如今遍地的商品房就导致了供大于求，买房的频率和动力都大大降低。从央行统计的数据来看，城镇居民居住房拥有率将近100％，人均1.5套，之后城镇化将会更加缓慢，需求也会随之降低。因此现在更多的人对于城市生活向往远没有城镇吸引力大。贷款数据也明确显示出人们的购房动力越来越低，所以往后几年中房地产并不会有太多的回暖迹象，只要等发达城市的房地产行业开始改变，未来说不定能有新的发展。

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2022年，炒房客开始“大撤退”，13个城市的二手房挂牌量超10万套

作者：平说财经张平

发布时间：2022-10-09 15:53

快照：

最近，国内很多城市的二手房挂牌量激增。数据显示，已经有13个城市的二手房挂牌量超过10万套，其中包括重庆、武汉、青岛、成都、佛山、苏州、杭州、广州、沈阳、哈尔滨、济南、天津等重点城市。而且，二手房挂牌量超过10万套的城市数量还在逐步增加。据专家预计这些城市仅是消化掉这些存量二手房也至少要三年。

针对当前越来越多的重要城市二手房挂牌量超10万套，国内专家给出了答案：一方面，2017年是国内炒房客购房的高峰时期，很多炒房客现在持有的房产也是在这个时期购买的。而按照政策规定，要在购买房子5年之后才能出售，现在正好是房子满5年了，这些炒房客看到禁售期已过，就想快点抛售名下房产。

另一方面，今年由于房地产市场持续低迷，各地纷纷给房地产市场松绑，不少城市取消了房子的“限售令”，一些炒房者想早趁着房价还没有出现大跌之前，早点抛房变现，落袋为安。

不过，我们认为，房子解除禁售，以及各地松绑限售令，并不是导致炒房客开始“大撤退”的原因。即使这些限制被取消了，如果炒房客还是看好后市，也不会采取“大撤退”的行为，可以再继续持有房产。而2022年炒房客开始出现“大撤退”，主要是有以下三个原因：

首先，国内的房价已经高处不胜寒，资料显示，8月60个重点城市平均房价17593元/平米，随便买上一套商品房至少要2-300万。如果是像北京、上海、深圳等一线城市买上一套商品房至少要6-700万元。而炒房客都是前些年买房的人，他们看到楼市已经出现调整，现在抛售房产还来得及，如果再不抛售手中房产以后就很难再出手了。

再者，我国已经进入到了中度老龄化社会，将来刚需会越来越少，现在早点挂牌出售手中房产，乃是明智之举。资料显示，截止今年上半年，国内60岁以上的老年人口高达2.67亿，到2025年将超过3亿人。而年轻人数量越来越少，90后1.75亿，00后只有1.45亿。此外，去年国内31个省市自治区，有16个省份人口出现负增长，比例超过一半。将来年轻人无需买房，只要靠继承长辈的房产就可以了。

最后，现在国内保障房推进速度也越来越快，我国的房地产长效机制正在逐步建立健全。未来国内楼市将分成三个市场：商品房市场、房屋租赁市场、共有产权房市场。届时高收入群体购买商品房，中低收入群体可以选择租房或购买共有产权房。

这样一来，商品房市场的需求将会被大大分流，房价将会逐步回归居住属性。所以，在炒房者看来，商品房市场会经历一个挤泡沫的过程，现在早点把房子挂牌变现，就能锁定前些年炒房的胜利果实，如果再拖延下去，房子最终只能是烂在自己手上了。

2022年炒房者开始“大撤退”，13个重点城市二手房挂牌量超过10万套。那么，炒房者为什么要“大撤退”呢？主要是现在国内的房价已经高处不胜寒，只要一有风吹草动，炒房客都想要落袋为安。此外，我国已经进入老龄化社会，将来购房刚需会越来越少。更关键的是，国内越来越多的保障房入市，会给商品房需求产生分流。如果现在再不撤退，将来想变现都会非常困难了。

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炒房客大撤退！11个中心城市，二手房挂牌量超十万套

作者：财经白话

发布时间：2022-03-24 17:17

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作者：子非鱼

01

楼市冷场，最开心的，当然是买不起房的普罗大众。

谁不开心？开发商、炒房客以及地方政府，因为他们的利益受损了。

去年下半年以来，全国楼市出现了普降

画

面，包括很多中心城市在内，成交量很多都遭腰斩。

房价方面，根据国家统计局披露的数据可以看到，去年12月份70个大中城市中有61个城市新房价格下跌或持平，有67个城市二手房下跌或持平。

进入2022年，情况虽然略微有所好转，但从下跌城市的数量来看，全国大多数城市的房价，仍处在调整当中。

上个月，70个大中城市中，有40个城市新房环比下跌，57个城市二手房环比下跌。

成交量方面，国家统计局最新披露的数据显示，2022年前两个月，全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，其中住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中住宅销售额下降22.1%。

更为关键的是，国房景气指数出现了断崖式下跌。

来源：国家统计局

这意味着，难受的人，还会继续难受下去。很多开发商已经扛不住，暴雷了。

炒房客也好不到哪儿去。在之前的文章中，我已经粗略计算过炒房客持有的成本，银行利率是5.5%左右，契税是1.5%，还有个税、增值税以及折旧率，炒房客平均一年的持有成本率在8%左右。

也即当一个城市的房价一年涨幅没有达到8%左右，那炒房客必然亏损。

在上一轮牛市中，那么多的炒房客前赴后继，是因为那几年，很多城市的房价都在大涨，甚至一年翻一倍也不是什么新鲜事。

如今情况截然相反，很多城市不但没有上涨，还在下跌。这种背景下，很多炒房客也开始扛不住，开始大量挂牌二手房，想要套现抽身。

02

本号根据链家网与媒体公开披露的数据，梳理了一张主要城市的二手房挂牌量榜单。

结果有惊人的发现：

有11个中心城市，二手房挂牌量超过了10万套。其中大多数都是高能级城市。

数据：链家网、媒体公开数据等

从上图可以看到，杭州的二手房挂牌量第一，目前已经超17万套，比长期霸榜第一的重庆还要高。

而且，根据中国证券报的消息，杭州的二手房挂牌量仍在快速增加。

杭州之后是重庆。重庆第二完全可以理解，因为重庆无论从人口、面积还是经济体量，甚至城市级别，都能与省规模相比。正因如此，重庆的二手房挂牌量，此前一直都是第一。

二手房挂牌量超10万套的11个中心城市名单从高到低依次为杭州、重庆、天津、成都、沈阳、武汉、南京、苏州、西安、广州、哈尔滨。

其中重庆和天津都是直辖市，苏州是最

牛地

级市，其余全部都是副省级城市兼省会城市。

此外，大连的二手房挂牌量也逼近10万套。

同时我们还可以看到，上海、深圳这两个超大城市的二手房挂牌量，低于2万套。这两个城市数量少，与三价就低、二手房官方指导价有不少关系。

海口的挂牌量也低于2套，在主要城市中，挂牌数量最少。

当然，挂牌数量的多寡，并不能直接说明一个城市的二手房更危险，还要与人口规模相结合起来。

比如重庆，其二手房挂牌量长期在10万套以上，但重庆是一个省的体量，这样的挂牌量，并没有不合理之处。

那么，如何判断一个城市的二手房市场健康度？答案是，以二手房挂牌量与常住人口计算出的人均挂牌量来衡量。

数据越高，意味着这个城市的二手房挂牌量越难消化。

由于目前部分城市披露了2021年常住人口，部分城市还未公布，为统一口径，全部采用了去年公布的第七次人口普查数据计算。

从上图可以看到，沈阳的万人二手房挂牌数量第一，达到了149.6套/万人。最近全面废止2018年调控行政令的哈尔滨，数据也超过100，达到100.9套/万人。

整个榜单超过100套/万人的城市有8个，从高到低依次为：

沈阳、杭州、大连、南京、呼和浩特、天津、武汉、哈尔滨。

此外南昌、合肥与苏州的万人二手房挂牌量，也正在逼近100。

二手房挂牌量第一的杭州，万人二手房挂牌量依旧位居前列，意味着杭州的二手房挂牌量显著偏高，很难消化。

东北四个主要城市中，有三个（沈阳、大连、哈尔滨）城市万人挂牌量超过100。

呼和浩特的挂牌量表面上看虽然不算高，

然

相比于它344.6万的常住人口，同样是一个非常难以消化的数据。

南京、天津、武汉，都是挂牌量超10万套的城市，尽管它们的人口规模都非常大，天津、武汉人口都超千万，南京也逼近千万，但相对之下，它们的二手房挂牌量还是太高了，也是一个难以消化的量。

重庆的二手房挂牌量虽然常年位居第一，这次被杭州超越位居第二，超16万套，但相比于它3205.4万的常住人口，并不算多。万人挂牌量只有50.5，算是一个非常健康的市场。

以买房幸福度著称的长沙，万人挂牌量只有39.1。

上海、深圳的万人挂牌量更是在10套/万人以下，这两座超大城市的二手房挂牌量显著偏少，二手房价格有较大上涨压力。

03

以万人二手房挂牌量来看，上海、深圳仍是卖方市场。

沈阳、杭州、大连、南京、呼和浩特、天津、武汉、哈尔滨、南昌、合肥、苏州等城市，都已经进入了买方市场。

这些城市的二手房价格，有较大下行压力。

有人可能会说，杭州、南京、合肥等城市的新房价格还在上涨。这主要是因为新房限价政策，导致同一片区的新房价格比二手房还低，存在套利空间，导致购房者哄抢。

但显然，包括很多华东、华南、华中热点城市在内，它们的二手房都太多。说明，此前炒房的人太多，太多人手中有2套以上的房子。

现在扛不住，才大量挂牌。杭州、南京、苏州、武汉、合肥等城市，还有人口不断流入，可以帮助化解。

但不是每个城市都拥有大量的接盘侠，比如像哈尔滨、天津这样的人口持续流出的城市，如此多的二手房挂牌量，卖给谁？

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二手房挂牌量超10万套，指导价撤销？

作者：小猩说房

发布时间：2022-06-06 19:28

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6月已至，一年已过半，大家过得如何呢？

今年形式不明朗，多数人选择保守消费，但有部分人因为孩子上学、结婚等问题急需买房。与买房人一样，西安楼市也面临重重考验，自528新政后，西安楼市开始冒泡，几日前，又传来二手房指导价被撤的消息。如此迷惑的市场里，我们还能买房吗？1二手房市场最能反映楼市的火热程度，法拍房作为二手房的一种，更是房产市场的真实写照。从去年开始，就有人陆续断供。今年年初，在疫情、裁员、失业等多重因素影响下，断供潮加剧，法拍房数量激增。2017年中国法拍房9000套！2018年法拍房在2万套！2019年增长至50万套！2020年全国的法拍房达到了133万套！2021年底，超160多万套！2022年5月，法拍房325.5万套。而西安法拍房数量也一直在增加，截止2021年12月21日，西安法拍房数量为9854套，2022年5月初为16316套。6月6日，法拍房数量又增加到17023套，其中有商铺、公寓、也有高档小区房产。追溯断供原因，主要为经营不善和正常断供两种情况。法拍房数量的增加，充分地说明了目前的经济形势确实不太好。2与法拍房不同的是，普通二手房成交会参考二手房指导价。而法拍房价格会低于普通二手房的市价。但是，最近有消息传西安二手房指导价撤销了？ 想必房东们都很惊喜，那消息是否属实呢？如下图所示，我们在某壳平台上，依然能看到小区指导价。可见，消息真实性存在质疑，但小猩咨询相关人员得知，目前二手房已经不按指导价放款了。这意味着如今的指导价形同虚设。其实，自指导价出台后，很少有人按指导价出售，这也让大家对指导价心生疑惑。有人认为：二手房指导价本就不合理，早该取消了。但，二手房指导价的目的是降低市场预期的同时指导银行按照相应的价格进行贷款。目前，西安已发布了205个热度较高的小区二手房成交参考价，自指导价发布以来，二手房上涨力度减小，成交量下降也比较明显。3那么，当下的西安楼市是什么现状呢？①新房市场2022年的西安楼市分化明显，一边摇号抢房，一边降价促销。之所以会万人摇，其一是这些项目存在倒挂，如万科翡翠国际。其二是新房供应不足，数据显示：4月西安商品住宅供应量约55.91万方，同比下降17%。在这样的情况下，催生了很多万人摇。此外，还有很多开发商开始降价促销，如：之前爆火的买房送宝马、送车位等。但这种现象基本是一些边缘地区难卖的项目。而主城区性价比高的房子依然摇号抢。供应不足，楼市分化这是当下西安的新房现状。②二手房市场自指导价出台后，二手房成交量明显下降，尤其去年10月，在房地产税的影响下，业主对二手房的未来没了信心，导致市场跌入谷底。而挂牌量也屡创新高，目前，西安二手房挂牌量仍在10万套左右。挂牌量增加的同时挂牌价格也在上涨，但成交量不是很理想，今年整个一季度西安二手房成交不足8500套，而4月份二手房成交4771套，环比上涨2.43%。其中，24小时内降价的房源也不少，降价幅度也大。因此，面临着新房供应不足，二手房量价齐升的难题，除了部分普通刚需和捡漏人群，大多人还是在观望。【写在最后】西安楼市528新政减少了购房限制，加上如今房贷利率也比较低。对于普通购房者来说，还是可以上车的，但是一些高性价比的新房摇号难度大，这种情况下二手房就是一个不错的选择，毕竟学校、交通等配套是实打实看见的。

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11城待售量超10万套，二手房卖不掉！炒房者该怎么办？

作者：楼盘网

发布时间：2022-04-18 11:18

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正所谓“常在河边走那有不湿鞋”，楼市里常年炒作房产的投资者，现在也终于到了亏本的时候了。

在2016年底国家提出“房住不炒”的定位之后，市场就出现了一系列打击楼市炒房行为的政策，比如说限购限售，甚至在去年的时候，不少城市还出台政策对二手房价格进行限制。

这些严格的调控政策，带来的最直接后果就是让市场迅速回归理智，整个房地产市场的成交量出现大幅度下滑。特别是一些此前炒房氛围比较浓厚的城市，比如说深圳去年就出现了二手房成交同比下跌80%的现象。

这对于炒房者来说是一个巨大的打击，因为炒房者只有把手里的房子卖掉才能赚钱，如果房子卖不掉，那就就会亏本。更可怕的是，现在二手房卖不掉的现象不是某个城市才出现的特殊现象，而是会在大部分城市都出现的普遍现象。例如数据就显示，目前全国已经有超过11个城市的二手房待售量超过10万套，其中杭州更是以17万套的二手房挂牌量位居全国第一！

可见二手房卖不掉已经成为让所有炒房者都头疼的问题。所以现在的问题就来，在这种二手房卖不掉的情况下，炒房者该怎么办呢？就笔者个人而言，炒房者在二手房卖不掉的情况，如果可以采取以下三个方法，也许加快卖掉房子的节奏：

方法一，花费少量成本对房子进行装修。俗话说“人靠衣装佛靠金装”这就说明包装的重要性，同样的道理，如果炒房者想要卖掉房子，那也需要在包装上下功夫。

毕竟同样的两套房子摆在购房者面前，一套装修的漂漂亮亮，另一套是看起来坑坑洼洼的毛坯房，你觉得购房者会选择哪一套房子呢？肯定是选择装修好了的那一套，不仅看起来好看，还能省去后期装修的烦恼，直接买上家具家电就可以居住了。

所以炒房者如果真的想要卖掉手里的房子，完全可以把自己的房子稍微装修一下。不需要用多好的材料，也不需要装修得多豪华，只要把墙涂白，贴上瓷砖，装上灯具就行了，这样花不了几个钱。

而且房子装修了一遍，在出售的时候还可以把价格标高，最后有可能会赚的更多。

方法二，尽可能给中介好处费。现在很多人都再说中介没有存在的价值，特别是在不少城市在官网上线“个人自住交易房源”的功能之后，楼市出现了明显的“去中介”。再加上中介的服务配不上收费标准，所以不少人都觉得可以取消房产中介了，但如果站在业主的角度来看，事情就是另外一回事了。

因为现阶段大部分二手房的成交还是要依赖房产中介，特别是对于业主来说，本身不可能有那么多时间等待购房者上门看房，也不可能有那么多时间联系购房者。因此对于想要卖掉房子的业主来说，房产中介就非常重要了，如果中介努力推销你的房子，那你的房子就有更大的可能卖出去，如果中介不愿意推销你的房子，那你的房子就会很难卖出去。

所以在目前二手房难卖的背景下，炒房者不妨可以给中介一些好处，这也中介才会有更大的动力，向购房者推销你的房子，毕竟没有人会跟钱过不去。

方法三，降价促销。这是最没有技术含量的方法，但也是最有效的方法。因为不管在什么时候，购房者买房都会考虑成本问题，只要成本足够低，不管行情再冷清，房子都会有人买。

特别是在目前这种环境下，居民收入本来就面临巨大的压力，这就导致购房者对购房成本更加敏感。所以对于想要卖掉房子的炒房者来说，只要舍得降价，就没有卖不出去的房子，唯一的问题就是炒房者到底舍不舍得降价促销。因为炒房者当初投资房产就是为了赚钱，如果现在大幅度降价促销，不仅赚不到钱还有可能会亏本，这是炒房者难以接受的事情。当然一些聪明的炒房者早就看透了，已经不再奢望靠着房产赚钱，所以已经开始降价抛售了。

所以在笔者看来，也许现在市场上的二手房待售量巨大，房子变得越来越难卖，但只要炒房者想要卖掉房子，还是有很多办法的，但一切都要看炒房者自己舍不舍得。不过笔者个人认为，对于炒房者来说，现在最重要的就是卖掉多余房产，所以该做出取舍的时候，就要做出取舍，千万不能因小失大。

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