年内超万亿资金官宣输血房地产，地产股债双双大涨，房企有望摆脱困境？

作者：华夏时报

发布时间：2022-11-10 14:01

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本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道

交易商协会和中债增进再度为房企增加粮草，以备过冬。11月8日，交易商协会发文表示，支持包括房企在内的民营企业发债融资，支持金额预计2500亿元。11月9日，中债增进则发布文件，表示意向房企可填写反馈表格，提出增信需求。

受到上述消息影响，11月9日，在前段时间经历“股债双杀”的房企终于在资本市场扬眉吐气，股债双涨。其中，A股有多只股票涨停，多只债券涨幅超过20%。11月10日开盘，地产股继续维持“飘红”的态势。截至午间收盘，A股房地产开发板块上涨0.44%，多只股票涨幅超过4%。

值得一提的是，自2022年开年以来，主管部门已经宣布有超过万亿资金投入至房地产企业，涉及到超1000亿元的并购贷款、2000亿元的保交楼专项借款以及9月底提出的新增6000亿元贷款。此外，地产行业出现新信号，2022年10月份，房企融资年内首现正增长，但房企自身造血能力几何则仍是考验行业何时复苏的关键指标。

民营房企融资再获支持

11月8日，交易商协会发布消息，表示将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。规模方面，交易商协会表示，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，且后续可视情况进一步扩容。

过了太久“勒紧裤腰带”的日子，房企终于看到了一些希望。实际上，民营企业债券融资支持工具在2022年8月份就已经发力，是房企融资的破冰船。《华夏时报》记者了解到，上述融资支持工具由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业化机构按照市场化、法制化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式来支持民营企业发债融资。

2022年8月份，中债增进率先出手，帮助包括龙湖集团、碧桂园等在内的多家民营房企进行融资。据《华夏时报》记者不完全统计，截至目前，已有10余家民营房企从中债增进方面获得融资支撑，房企发债融资超过150亿元。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进，召集21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见和建议。由此可见，有关支持民营房企融资的相关事宜一直在准备之中。

11月9日，中指研究院企事业部研究负责人刘水对《华夏时报》记者表示，此次政策支持民营房企发债融资，将有力引导市场机构改善对民营房企的风险偏好和融资氛围，有效缓解民营房企信用收缩问题，促进民营房企融资恢复。

复盘来看，从年初开始，支持资金就开始源源不断注入房地产中，并购贷款、保交楼专项债以及新增银行贷款等，共计超过万亿元。《华夏时报》记者注意到，有多家银行已经落地首笔房企纾困并购贷款。

近日，建行徐州分行为房企支用了首笔纾困并购贷款，金额为8100万元，期限为3年。中原银行郑州分行也发放了全行首笔房企纾困并购贷款，金额达到5亿元。

地产股债大涨

受到上述融资消息的利好影响，11月9日，地产板块股债双涨。截至收盘，A股房地产开发板块报收13484.59点，涨幅为1.44%。其中，阳光城、金科股份、新城控股、中南建设涨停，而包括金地集团、中洲控股、新华联等在内的股票涨幅超过5%。

港股地产板块则是在恒生指数飘绿的情况下逆市上涨，报收819.23点，涨幅为1.72%。其中，旭辉控股涨幅达到28.57%，报收0.72港元/股。此外，奥克斯国际、龙光集团、新城发展、碧桂园等多只股票涨幅超过13%。

除了股价上涨之外，地产债也迎来了“春天”。其中，16龙湖02、21龙湖01、21金地03等多只债券涨幅超过20%。同时，由于债券涨幅波动较大，多只债券盘中临时停牌。11月10日开盘，A股房地产开发板块则是继续维持上涨趋势。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，交易商协会发布的民企融资信号确实引起了市场的积极关注。不过，判断地产股的走向，关键还要看房屋销售的表现。目前，房地产销售数据虽然有改善空间，但尚未出现亢奋的指标，意味着需要理性看待地产股反弹这一态势。

融资出现修复迹象

从数据和房企发债动态来看，房企融资已经步入修复空间。中指研究院监测到的数据显示，2022年10月份，房企非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，环比下降27.0%。值得关注的是，这是房企融资年内首次同比出现正增长。

中指研究院发布的数据显示，2022年前10月份，房企非银融资总额为7535.5亿元，同比下降51.4%。其中，信用债仍是房企主要的资金池，占比达到53.5%，同比提升22.4个百分点。除信用债之外，ABS占比也有所提升，为33.3%，同比增加10.2个百分点。

海外债和信托的占比则大幅下降。其中，海外债占比仅为2.3%，同比下降14.6个百分点，而信托占比为10.9%，同比下降18.0个百分点。值得关注的是，当前房企海外债仍处于“冰点”，已经连续3个月无新发行。此外，近期有房企表示宣布暂停境外债偿付或申请债务展期，其后续或许使得房企海外债信用再度受挫。

融资成本方面，中指研究院发布的数据显示，2022年10月份，房企融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升了0.10个百分点。不过，从发债主体来看，央企、国企依然是发行主力，前10月央企、国企发行总额在总发行中的占比为87.1%。

不过，刘水预测，10月单月融资规模首现同比上升，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已然出现修复迹象。同时，受到相关政策支持影响，预期民营房企融资将有所突破。

同时，《华夏时报》记者注意到，11月9日，中债增进发布了《关于接受民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，意向房企可提出增信需求，中债增进则会在收到邮件后的3个工作日内予以邮件反馈。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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万亿资金支持房地产，房企拿钱为何还是难？

作者：第一财经

发布时间：2022-11-09 17:05

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地产股债迎来久违大涨。11月9日，“20碧地04”、“20碧地03”、“21龙湖05”等多支地产债涨幅超20%；碧桂园、旭辉、龙光等内房股涨幅突出，部分股票盘中最高涨幅超50%。

股债大涨的背后是监管层再度出面表态，继由中债增担保发债之后，持续加大对民营房企融资的支持力度。

11月8日，交易商协会官网发文称，在央行的支持和指导下，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

上述文章中明确，“第二支箭”将涉及到的支持方式，除此前的担保增信、创设信用风险缓释凭证外，还新增了“直接购买债券”，并提及了2500亿元的资金支持规模。

2018年，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个渠道采取“三支箭”的政策组合支持民营企业融资，“第二支箭”便是该政策组合中的债券。业内认为，支持方式的拓宽、支持金额的增加，将有助于民营房企恢复发债，修复房企信用。

中指院统计数据显示，加上“第二支箭”本次计划的2500亿资金，年内主管部门已宣布超过万亿资金用于直接支持房地产企业，包括上半年对房地产并购贷款及并购债支持规模超过1000亿， 5月份、8月份示范房企通过信用风险缓释工具及全额担保发债融资的百亿资金，8月底监管部门设立保交楼2000亿专项借款，以及9月底监管指示对房地产新增6000亿贷款。

持续加大支持力度

交易商协会指出，“第二支箭”由央行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

“第二支箭”举措诞生于2018年。彼时，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。本次的“第二支箭”便是前述政策组合中的债券支持。

这也是最近十余天内，监管层第三次以明确的动作密集支持民营房企融资。

10月27日，人民银行副行长潘功胜赴中债增开展专题调研，并表示近期中债增“对维护民营房企债券融资稳定发挥了重要作用”，要求中债增“加大对民营房企债券融资的支持力度”。平安证券固收团队认为，央行对中债增提出了进一步要求，预计后续担保规模会有所加大。

4天后，交易商协会进行了8月以来的第三次召开民营房企座谈会。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。同时，座谈会明确，将会继续加大对民营房企发债的支持力度，且目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。

短期内的频繁发声，再加上支持资金规模的明显扩大，让业内对此次举措给予了不小的期待。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，密集支持民营房企发债融资，房企将迎发债融资窗口。

有此前借助中债增增信完成发债的房企内部人士向第一财经表示，监管层之前的很多动作就意在对房企主体予以支持，相较而言，此前的规模、力度、效果都较为有限。此次的支持力度有明显提升。

申万宏源地产分析师袁豪指出，监管层此次发声，推进融资支持，意味着保主体政策进一步推进，在强调三个融资支持工具的同时，新增直接购买债券，预计直接买债将具更强增信效果。“支持2500亿元债券融资，强调包括房地产，并且表示规模可以扩容，支持规模显著扩大。”

事实上，2022年以来，监管层对房地产行业的政策持续松绑，并予以支持，尤其在房企融资方面，从并购贷到信用风险缓释工具，再到中债增为民营房企提供全额担保发债，层层递进，拿出了诸多切实的举措。

交易商协会在上述8日晚间的官网文章中明确，后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥。

刘水认为，这次政策支持民营房企发债融资，将有力引导市场机构改善对民营房企的风险偏好和融资氛围，有效缓解民营房企信用收缩问题，促进民营房企融资恢复。

实际落地仍有难题

尽管监管层给出了许多支持举措，但在市场化实施推进过程中，仍存在不少难题，尤以近期的中债增担保发债为典型。

第一财经记者了解到，中债增需要发行人通过实物资产或第三方进行反担保，以作为风险缓释措施，而这房企来说，难度并不低。多位受访对象向记者表示，若以实物资产提供反担保，中债增的要求很高，例如资产本身要足够优质、股权关系清晰干净、没有进行抵押等。

有完成了中债增发债的房企内部人士向记者表示，机构可能会比较倾向于商业、写字楼等自持类的资产。“这类资产通常比较优质，有稳定的现金流，如龙湖天街、吾悦广场等，同时股权也比较干净。而住宅项目类的资产则比较复杂，可能涉及到销售情况、土地款等多个方面，估值也不如商业资产来得方便明晰。”

然而当前房企能拿出的干净优质项目已然寥寥。受困于流动性压力，许多房企手中优秀的资产此前已去做抵押、进行融资，如今能提供的担保物很少。同时，在目前的行情下，资产估值存在大幅折价的可能，房企从而可能要拿出更多的资产才能完成反担保。

此外，有多位受访人士向记者表示，中债增实则会更倾向于由第三方来进行反担保。“因为资产存在打折的可能性，尽管做担保的时候已经打了折扣，但这些毕竟不能立刻转化为现金流。”有长期跟踪地产板块的券商分析师表示，中债增也没必要手持如此多资产，因此会更青睐有更好的第三方主体提供反担保。

同时，从部分房企的角度来说，借用中债增发债融资也并非最佳选择。身在中债增担保发债的名单中，但尚未使用该工具的金地集团便表示，使用这一担保工具会产生相关费用，同时各方目前对担保比例也有不同的看法；而金地手中有较多的成熟的持有型物业，尚有较好的融资空间，因而对于借用中债增进行融资，目前还不是非常急迫。

也有目前资金状况尚可的房企内部人士提及，在房企新增拿地且销售情况不理想的情况下，借来的钱很难创造更多利润，之后还要还债，可能并不划算，“公司通过各种方式节省开支，可能也就把冬天扛过去了”。

凡此种种，也使得目前真正落地的案例并不多。截至目前，在中债增提供的“全额无条件不可撤销连带责任担保”的支持下，仅有6家民营房企顺利发行了6笔中期票据，金额合计68亿元。加上早前以信用风险缓释工具发债的案例，共计发行金额约80亿元。相较于房企存量债务实则杯水车薪。

值得一提的是，有完成了中债增发债的房企内部人士提及，尽管反担保的抵押率大约也就45%左右，但获得的融资可用以偿债，而经营性贷款等方式获得的资金则仅可用于日常经营使用。

“现在房企的经营性资金需求其实并不高。”上述房企人士表示，“房企的当务之急明显是解决债务危机。”由此，即便发债额度较小，困难较多，有房企依然更愿意采取此种方式融资。

或将克服抵押物障碍

此前支持政策实际落地中出现的各种困难，也让部分业内人士期待此次的政策落地能有所不同。

对于新增的“直接购买债券”，上述中债增发债的房企内部人士向记者分析，“可能意味着中债增、或者相关方也会部分地参与到债券发行中，由他们领头，带动市场其他的投资主体跟进，借此有效推动发债规模的扩大。之前只是做信用背书，和亲自下场参与一级发行的效果是不一样的。”

该房企人士进一步表示，或许接下来要求房企提供全额反担保的模式也会发生变化，予以一定程度的弱化。

袁豪也认为，三大融资支持工具中，担保增信和创设信用风险缓释凭证，都需要房企出具抵押物，并且对抵押物要求较高，因而增信效果仍然受限，而预计本次政府直接买债将克服抵押物的障碍。

“此前的6000亿元的银行对于房地产行业的市场化资金支持，由于受限于房企拿地少、抵押物缺乏导致开发贷难以有力支持，同时市场销售弱而按揭贷款也难以有力支持。”袁豪认为，本次央行直接再贷款提供资金支持，资金来源本身就比银行的市场化资金更有增信效果，并且预计也将可以克服银行市场化资金支持过程中的一些障碍，从而可以起到更好的增信支持效果。

另据不完全统计显示，目前房地产行业出险房企数量已达52家，在2021年行业销售额中占比达28%，出险规模创历史新高。

袁豪认为，本次进一步强调支持民营房企发债融资，预计后续政策在支持房企数量和融资额度上都将进一步扩围扩容，将对供给端实质性修复。有业内观点指出，有部分房企此前一直在努力偿债支撑，但在“断贷潮”后流动性进一步承压而最终出险，此次的支持名单或有望覆盖此类企业，助其度过短期险境。

不过，考虑到“房住不炒”等一直以来的大方针，以及具体的市场情况，业内有不少观点对政策落地情况和效果，保持谨慎乐观的态度。

中金公司认为，此次新增的“直接购买债券”，当前尚未明确是一级还是二级买债，“不过新增目的可能是由于近期部分民企地产龙头估值大幅波动，为了稳定市场，二级的操作意义更大。”

关于此次交易商协会提及的2500亿元资金，中金公司认为是包含了2018年以来已经支持的（本次是第二支箭政策延期并扩容），并且亦将中债民企增信发债纳入融资支持工具。

“该政策体现了央行等监管对于民企包括民营地产的融资支持，叠加买债计划，有助于部分民营地产龙头的二级市场价格阶段性企稳。但由于大量净值型投资者持有这类债券并且有抛售意愿，因此具体价格企稳幅度和时间仍取决于买卖双方资金量。”上述机构认为。

中金公司进一步指出，由于操作机构的“市场化行为”，出于防风险等考虑，具体有哪些名字纳入范围仍待观察。

国金证券地产分析师杜昊旻也表示，当前民营房企面临的主要困境是销售下滑回款减少，支持发债很难解决其资金压力的根本来源，监管支持民营房企发债更多目的或是保交楼。

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房地产板块今日股债普涨 专家：年内合计有近万亿资金支持

作者：每日经济新闻

发布时间：2022-11-09 12:54

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11月9日早间，房地产股债出现异动，多只股票涨停。截至午间收盘，沪指收跌0.35%，房地产指数2875.03，上涨2.09%，家居和建材板块跟涨；港股房地产指数3464.3，上涨2.05%。

盘面来看，阳光城、金科股份涨停，旭辉控股集团、龙光集团涨幅分别达到37.5%、30.95%，新城发展、碧桂园和弘阳地产涨幅超20%，中梁控股、佳源国际控股、富力地产、绿地香港、正荣地产和禹洲集团等12只个股涨幅超过10%，中南建设、新城控股、金地集团、首开股份、华夏幸福和荣盛发展等10只个股涨幅超5%。

《每日经济新闻》记者注意到，地产债方面，“16金地02”涨幅超34%，“16龙湖02”“21金地03”“21金科03”“21融创03”等债券也同时出现了上涨。

据中国银行间市场交易商协会官网11月8日消息，为支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。

协会预计，“第二支箭”可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

事实上，此项政策组合方式始于2018年。彼时，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策实际上强调了“扩容”概念，即覆盖到房企。而且近期交易商协会组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效，说明11月初21家参与交易商协会座谈会的房企，或将纳入到此次“第二支箭”范围。

“上述政策意味着将通过担保增信、创设信用风险缓释工具及直接购买等方式，支持民营房企发债融资。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析表示，上半年，对房地产并购贷款及并购债支持规模已超过1000亿元，5月份、8月份示范房企通过信用风险缓释工具及全额担保发债融资百亿资金，8月底监管部门设立保交楼2000亿元专项借款，9月底监管指示对房地产新增6000亿元贷款，加上这次政策支持民营房企发债融资有数百亿元，合计年内有近万亿资金支持房地产企业。

在刘水看来，此次政策支持民营房企发债融资，将有力引导市场机构改善对民营房企的风险偏好和融资氛围，有效缓解民营房企信用收缩问题，促进民营房企融资恢复。未来，民营房企发债融资支持范围和规模会继续扩大。

每日经济新闻

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港股房地产暴涨、暴跌，中国房地产能否迎来转机？

作者：投资绝学

发布时间：2022-11-10 07:54

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港股房地产暴涨、暴跌，中国房地产能否迎来转机？

11月9日港股房地产个股暴涨、暴跌同时发生，龙光集团、旭辉控股暴涨40%、50%，而大发地产、港龙中国地产暴跌40%，浦江国际更是暴跌超80%。

11月9日，港股（港股通）旭辉控股涨50%

港股房地产大部分股票在前期已经集体崩盘，被外资（内资不够实力，没有定价权）、大股东（甚至狂抛自家股票，确实不应该）全部做空，暴跌90%以上比比皆是，碧桂园、中国恒大、融创中国、佳源国际、宝新金融等等。

因无法如期公布财务报表，众多港股房地产股更是遭到港交所责令集体停牌。2022年7月11日，中国恒大、融创中国、世茂集团、佳兆业集团、中国奥园、恒大物业、奥园健康、彩生活等8只房地产股被剔出恒生综合指数。如果不及时复牌，甚至面临退市危险。

曾经如此强大的房地产行业竟然如此不堪一击，狼狈不堪，几乎全军覆没，这是大家始料未及的。

中国房地产能否迎来转机？

相比往年过度收紧，为了保障经济发展，维护房地产行业健康稳定发展，房地产调控转为以稳定楼市、宽松政策为主。

2022年年初以来，各地更是密集出台了房地产救市措施，放松落户限制、调整公积金政策、降息放贷，鼓励发债，推动复工复产等措施，促进各地房地产复苏。

年初，国家发改委就发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，明确提到“促进住房消费健康发展”，政策已经转向。全国住房和城乡建设工作会议上，提出要充分释放住房的消费需求，这更是一个反转信号。

复工复产，发展经济

受11月8日中国银行间市场交易商协会网站利好消息“支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容”。这对民营房企是一大利好，迎来资金活水。

11月9日，地产股债迎来久违大涨，房地产股迎来久违大涨，港股内房股 龙光集团、旭辉控股更是暴涨40%、50%。

据中指院统计数据显示，加上本次计划的2500亿资金，年内主管部门已宣布超过万亿资金用于直接支持房地产企业。

已经集体崩盘港股房地产股，能否迎来“久旱逢甘雨”？

中国房地产能否迎来转机？

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国务院官宣！这类小区“升值”，4万亿资金助力，两类人“哭”了

作者：大金牛财经

发布时间：2020-07-24 09:05

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“老旧小区改造已经板上钉钉。”

2020年对于房地产行业来说是比较特殊的一年，棚户区改造将会将会进入收官的一年，同时老旧小区改造也将全面开启。这几年国家对于房地产的主要政策就是房住不炒，将房子的属性重新回归，但是房地产行业是我国的主要实体经济支柱之一，所以未来房子的价格出现大幅上涨或者大幅下跌的可能性都不是很大，房价还是会比较稳定的。确实也是因为货币拆迁，让三四线的房价有了一个“显著”的提升，所以今年货币拆迁基本上就会接近尾声了，2021年，“拆迁户”消失也是很有可能的。

老旧小区改造将会是今年的重点工作，就在7月20日，国务院正式发文，将会对老旧小区进行改造，这里要说明的是老旧小区有了时间上的规定，就是2000年以后建成的老旧小区属于范围之内，换句话来说，2000年之前的小区就不在范围之内了。对于改造的费用，将由政府、居民以及社会力量合理分担，国家鼓励老旧小区装电梯、新建停车场。

2020年旧改计划中，全国各个地方的老旧小区数量为3.9万个，那么其中有700万户居民会率先享受到旧改的福利，全国的老旧小区一共大概有17万个，涉及4200多万住户，按照一家三口人来计算就是1亿多人，改造的面积达到了40亿平方米，确实是一个很大的改造项目，预计在2025年前完成。但是老旧小区改造，为什么会传来反对的声音呢？

首先我们说说加装电梯的问题，现在费用的问题国家已经明确表态了，但是低楼层住户却不“开心”了，老旧小区改造之后，整体的房产增值是很明显的，但是相对而言，高层住户的房子价格会上涨，因为加装电梯的缘故，低层的房价肯定是赶不上高层的，而且采光等等也会受到影响，这就要求相关部门进行协调，合理的解决这些问题。

这次老旧小区的改造显然不仅仅是在外观上的改造，硬件上的升级也是很重要的，除了刚才所说的装电梯、新建停车场，小区的整体环境也会进行升级，绿化的面积会更大，而且老旧小区之前都没有物业，有的保安都是老年人，很有可能是几个保安四颗牙的尴尬场面，和新小区的“精神小伙”没办法相比较，改造之后，物业公司也会进驻，其实对于物业来说也是个好消息。

预计今年会有4万亿进入老旧小区改造市场，同时有两类人可能要“哭”了，一种就是炒房客，还有一类人就是手中有多套房产的人，因为老旧小区改造，不会进行拆迁了，那么等待拆迁就变成了不可能事件，指望拆迁“发财”的梦可以醒了。其实老旧小区周边的房产反而会“获利”，其中上海某新楼盘就因为隔壁老旧小区改造之后，价格又得到了提升，2020年能否买房，刚需的客户可以考虑了，毕竟国家已经官宣老旧小区改造正式开始了。而这些小区在一二线城市比较多，这些城市也将率先获益。

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近万亿资金直接支持房地产企业，楼市是否会提前进入春天？

作者：小林捉妖

发布时间：2022-11-09 22:10

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11月8日，银行间市场交易商协会发文称，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）。有分析认为，这将有效缓解民营房企信用收缩问题，促进民营房企融资恢复，合计年内有近万亿资金直接支持房地产企业。

叠加930政策，降息、降首付以及限购优化，楼市是否会提前进入春天呢？

从各地交易数据来看，二手房的供给量在不断扩大，成交量也不断创出新高，但成交价格基本没有上升，还有微跌的趋势，整个市场谁在买，谁在卖，都成了迷！

普通老百姓都在存款，但房地产的成交数据却不断攀升，这到底是底部吸货，还是横盘出货呢？

目前楼市谜团太多，需要真正的火眼金睛。

春江水暖除鸭先知外，鹅会不会也提前知道了？

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官宣降准后，最新数据来了！房地产左右为难

作者：杠杆地产

发布时间：2021-12-09 20:18

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摘要：起到一定效果后，不可能一直维持宽松（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

看完11月的两份价格指数，杠杆地产五味杂陈。

一方面，前两天央行宣布了降准，同日重要会议也说“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

详见杠杆地产《高层开会、央行降准！楼市风向大变》（2021年12月7日）。

另一方面，11月PPI（工业生产者出厂价格指数）同比增长12.9%，较10月小幅回落0.6个百分点，但仍为新数据标准以来次高，且明显高于很多人的预期；同时，CPI（居民消费价格指数）同比增长2.3%，高于10月0.7个百分点，延续了10月的反弹趋势，为2020年9月以来最高。

货币政策、房地产政策对楼市开始展示一定友好，可这价格PPI、CPI指数却这么高，如果这样的情况下更进一步支持楼市，不敢想；如果过分畏手畏脚，房地产行业的日子也不敢想。

1、PPI、CPI轮番轰炸

10月份PPI同比上涨13.5%，创下新PPI统计标准实施以来的最高。

我国统计局从2011年1月开始实施新的工业生产者价格统计调查制度方法。“工业品价格统计”改称为“工业生产者价格统计”，将“工业品出厂价格指数”改称为“工业生产者出厂价格指数”。

所以，可比的PPI指数，其实就是从2011年算起。

过去10年，PPI偶尔也有较高，但和2021年比，简直都是小儿科。

2021年PPI这走势，简直是……轻轻松松同比就上涨了10个点左右。

11月虽然不如10月高，但是依旧同比增长12.9%，创下次高记录。

同比具体来说，工业生产者出厂价格中，生产资料价格上涨17.0%，影响工业生产者出厂价格总水平上涨约12.66个百分点。其中，采掘工业价格上涨60.5%，原材料工业价格上涨25.0%，加工工业价格上涨10.1%。

另外一组继续夸张的数据是，工业生产者购进价格中，燃料动力类价格上涨43.8%，化工原料类价格上涨25.1%，有色金属材料及电线类价格上涨24.7%，黑色金属材料类价格上涨19.4%。

而如果看环比，生产资料价格下降0.1%，影响工业生产者出厂价格总水平下降约0.06个百分点。

不过，工业生产者购进价格中，燃料动力类价格上涨3.5%，化工原料类价格上涨1.9%；有色金属材料及电线类价格持平；黑色金属材料类价格下降2.3%。

从上述指标中，结合全球大宗商品价格，杠杆地产基本可以判断，未来一段时间，PPI大概率还是维持高位。

说完PPI，我们接着说CPI，11月份，同比上涨2.3%。

10月时这一数据为1.5%，比之前明显反弹，如上图。我们可以判断，资源品、上游工业品价格传导到了居民生活。

11月的CPI增速，创下2020年9月以来最高。

前两年的CPI指数，一度比较高，当时短暂对货币政策形成掣肘。但2020年超级黑天鹅之下，什么都管不了，加上猪肉生产恢复过来，放水吧。

后果是2020年春天之后到2021年初，房地产在较大的城市比较火，差点失控。

现在经济压力大，房地产压力也大，这游戏还能这样玩吗？

2、宽松有度，房地产左右为难

首先我们看货币政策，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

对于年底、明年初来说，这是及时雨。同时配合可能的定向降息，或12月亦或者2022年LPR（贷款市场报价利率）的适当下浮，2021全年经济目标、2022年经济开门红，基本可以保证。

如果政策目标基本实现，2022年前半段实现了一定的经济目标后，后半段如今年，精力更多可以在其他方面，而不是非要靠房地产。

无论如何，此次降准推动宽信用预期升温，这是必然，杠杆地产也是这认为的。

但是，我们也需要理性。

第一，东方证券认为，12 月MLF到期量将高达9500亿元，为年内最高，降准资金部分用于MLF置换，意味着流动性的宽裕程度有限。

7月降准释放的1万亿元中，4000亿元用于归还7、8月到期的MLF。

第二，明年工业品通胀大概率下行，届时中小微企业成本压力相较今年或将有所减轻。因此，可能需要应付的局面有所缓解。

图表来源}银河证券（特此感谢）

第三，定向支持工具将作为货币政策支持实体经济的更重要手段，央行设立了多项结构性货币政策工具，以精准直达的方式支持实体经济，今年在新增支小再贷款额度的同时设立了新的结构性工具，用以支持低碳领域的发展。

第四，就是杠杆地产刚说的，完成了一定经济目标后，不一定会延续宽松政策。

第五，美联储缩表加息提前的可能提高，我们更加会相机出牌。11月30日美联储主席承认忽略了供应链对于通胀的影响，称可以考虑加快缩表。

银河证券认为，美联储缩表预期提前，从2022年6月份提高至2022年1季度，而加息开启日期也可能相应提前。

图表来源}银河证券（特此感谢）

美联储的缩表动作意味着全球金融市场进入动荡期，美联储加息之前，央行“以我为主”更快的进行货币宽松，错过美联储加息窗口期。

简单说，我们先降准，甚至如上文杠杆地产所述，12月亦或者2022年LPR（贷款市场报价利率）先适当下浮，以获得经济企稳。

然后根据美联储及美国变阵，我们相机而动。

图表来源}银河证券（特此感谢）

所以，为了经济和房地产不出大问题，针对地产产业链出现的边际放松，还会延续一段时间，但这个政策很难贯穿2022年始终。

其实回头看会发现，地产每年基本都是搞个小阳春，然后收紧。2021年不过是小阳春特别短暂，甚至有些地方还没形成就被扼杀。

如果这样去看待2022年的房地产，加上物价、价格指数较高的因素，房地产可以幅动的空间是很小的。

不能继续往下掉，再掉行业信心真没了，金融风险会批量出现；同时也不敢、不能搞一波大周期，后果收不住啊，调控的信用面临丧失。

3、综合求稳，就业第一

前2天，在《高层开会、央行降准！楼市风向大变》（2021年12月7日）一文中，杠杆地产反复阐释，2022年经济工作稳字当头、稳中求进，其中“稳字当头”的提法，2019年末中央经济工作之后首次出现，具有信号意义。

这个“稳”是综合的稳，包括房地产，包括投资，包括出口，包括工业，也包括最重要的就业。

别的不多说，具体到房地产，虽然对房地产的表态较为积极，但是注意第一句就是谈保障性住房建设。

制图|杠杆地产·杆姐

一方面，希望保障性住房建设，部分对冲地产下行压力。

另外方面，合理住房需求、房地产业健康发展和良性循环，本质也是维护市场稳定。既要销售不出问题、地价、土拍不显著下滑，又让房地产回归民生行业。

无论如何，提升了行业信心，各地“房住不炒”前提下，自己弄吧。比如西安最新消息，网签备案满5年可购其它住房。

总是要想办法多整点住房消费。

市场和保障并举，这个思路10多年前就很大力气提，可惜一度荒废了，如今要让房地产行业软着陆，并真的让人都住有所居，看来是对的，该这样做。

其实哪个正常的市场又不是这样做的呢？

图表来源|中信期货（特此感谢）

关于房地产、关于货币政策的边际放松，让经济企稳，不就是实现就业稳定的目标。

2018年提出的“六稳”，2020年提出的“六保”，都无比重视就业。

在杠杆地产看来，只要就业不出问题，提高对经济下行的容忍度完全是可以的。我们看这2年，这个迹象其实显著。

2020年一度就业压力很大，但很快基本解决。2021年开门红，直到四季度似乎才有明显加大的迹象。

东吴证券注意到，此次会议提到“保障农民工工资发放”，这是2018年10月会议以来的首次。

当前建筑业和服务业，确确实实受到楼市降温和黑天鹅反复的冲击。

东吴证券计算认为，外出农民工人数仍较疫情前存在400万人的缺口。截至2021年9月，外出农民工人数较两年前依然负增长。

图表来源|东吴证券（特此感谢）

加上行业监管和整顿，教培、互联网、中介、地产等领域就业都受到影响。

那么，这个时候降准，以及可能持续一段时间的宽松，是可以理解的。

同时，如上文杠杆地产所述，起到一定效果后，不可能一直维持宽松。

加上财政政策2022年肯定会发力，那么就业企稳，是可以实现的。实现了就业稳定，房住自然不炒啊。

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融资利好令房地产股集体大涨

作者：新京报

发布时间：2022-11-09 13:42

快照：

新京报讯 （记者袁秀丽）11月9日，房地产股出现集体大涨。截至A股上午收盘时，阳光城、金科股份出现涨停，中南建设、新城控股涨幅均超过8%，首开、金地、新华联涨幅均超过6%。在港股中，截至上午收盘，碧桂园上涨17.36%、富力地产上涨12.4%。

业内人士认为，政策暖风频吹导致这一波上涨行情。据悉，11月8日，银行间市场交易商协会发布信息，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）。

在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，这次政策支持民营房企发债融资，将有力引导市场机构改善对民营房企的风险偏好和融资氛围，有效缓解民营房企信用收缩问题，促进民营房企融资恢复。

在此前的10月27日，人民银行副行长潘功胜对中债增信公司调研并指出，“加大对民营房企债券融资的支持力度”。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增信公司，召集21家民营房企召开座谈会。

刘水表示，从近期上述密集支持民营房企融资的动作来看，民营房企将迎来发债融资的窗口。在房地产市场深度调整的当下，年内有近万亿资金直接支持房地产企业。包括上半年对房地产并购贷款及并购债的支持规模超过1000亿元；5月份、8月份示范房企通过信用风险缓释工具及全额担保发债融资有百亿元；8月底监管部门设立保交楼2000亿元专项借款；9月底监管指示对房地产新增6000亿元贷款等。

值得关注的是，根据中指院监测数据显示，10月，房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。

编辑 武新

校对 刘军

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王炸！降准之后 又迎官宣！这次 A股稳了

作者：叶檀

发布时间：2020-01-06 13:32

快照：

文/半山

官宣：促进居民储蓄入市

问泉哪得清如许，为有源头活水来？

为什么A股3000点屡攻不下，问题就在于没有新鲜的活水，只有飞舞的镰刀。

2019年底，情况陡然而变。

外资跑步进场、疯狂抢筹，保险机构连夜讨论加仓，基金发行规模屡新高，养老金委托投资蓄势待发，终于，居民储蓄和银行理财也要跟上了。

央行降准之后，现在轮到银保监会出手放大招。

1月4日晚间，银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》（下称《意见》）。其中一些新提法、对A股利好的内容，引发投资者刷屏！

该意见中有98字最支持股市发展：

有效发挥理财、保险、信托等产品的直接融资功能，培育价值投资和长期投资理念，改善资本市场投资者结构。大力发展企业年金、职业年金、各类健康和养老保险业务，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。鼓励各类合格投资机构参与市场化法治化债转股。

居民的储蓄有多少万亿呢？

据央行统计，2019年11月末，本外币存款余额197.55万亿元，同比增长8.2%。月末人民币存款余额192.28万亿元，同比增长8.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和0.8个百分点。

这意味着，银保监会支持把家庭储蓄、家庭财富转化为长期投资产品，支持实体经济发展。未来银行和保险公司要借用资本市场的通道，多研发长期的理财产品。

这背后暗示着什么样的重大变化？

长期性、革命性利好

《意见》可以视为对股市的长期性、革命性利好。

首先，银行理财资金进入股市的障碍被进一步破除，目前我们不可能马上指望大量资金通过银行理财产品进入股市。但银行理财资金与股市之间已经架起畅通的管道，在不远的未来，当牛市来临时，滚滚而来的资金会给亿万股民带来一个长期性的、全面上涨的大牛市。

银行理财投资股市（权益）占比长期偏低。以2018年末数据看，非保本理财规模达22万亿，其中权益类投资占比9.92%，如果排除一级市场权益投资，二级市场股票投资占比可能还不到5%，有较大提升空间。哪怕只有5%的转化，也能带来上万亿的新增资金。

22万亿银行理财构成

制表：财新周刊

据财新周刊统计，截至目前，已有12家银行获批成立理财子公司，包括6家国有大行、3家股份行和3家城商行，分别为工商银行（ 601398.SH ）、农业银行（ 601288.SH ）、中国银行（ 601988.SH ）、建设银行（ 601939.SH ）、交通银行（ 601328.SH ）、邮储银行(01658. HK)、招商银行、光大银行（ 601818.SH ），以及兴业银行。

此外，2018年10月以来，险资入市得到政策的大力支持。

2018年10月，银保监会发布《关于保险资产管理公司设立专项产品有关事项的通知》、《保险资金投资股权管理办法（征求意见稿）》，支持保险资金直接增持优质股票，不再限制财务性股权投资和重大股权投资的行业范围。2019年1月28日，银保监会新闻发言人肖远企称，鼓励保险公司使用长久期账户资金，增持优质上市公司股票和债券，拓宽专项产品投资范围，加大专项产品落地力度，支持保险公司开展价值投资、长期投资。2019年1月29日，银保监会下发文件，简化保险机构发起设立股权投资计划和保险私募基金的审批流程。……

自2004年获准入市以来，随着保费收入提升、资产规模扩张，险资配置A股的数量一直在增加，目前远未达到监管上限。

从大类资产角度看，保险偏爱债券和非标，股票市值占比很低，截至2018年底，股票和证券投资基金1.92万亿元，占保险资金运用余额的11.71%。

之前险资入市雷声大雨点小，对股市有点怕，今年3、4月份也是越涨越减仓，仓位迟迟没有大的增加。

但从目前来看，险资重要投资渠道债券收益率持续下行，为了保证总体收益，有调仓股票的冲动。

据上海证券报报道，多家大型保险机构于12月16日召开内部会议，就当前宏观环境和市场环境的变化进行沟通，甚至有一些选择了晚上开会。沟通之后的结论是：积极加仓。

股市加杠杆 房子去杠杆！

目前，虽然各国都纷纷进入降息周期，但我国的非金融企业，尤其是民营企业的去杠杆仍在进行中，加杠杆只是针对金融行业和混改的国企等局部领域。

在2018-2019年的债务违约潮中，一个不容忽视的事实：2019年已发生债务违约的主体90%为民营企业，延续了2018年以来的趋势。

据Wind数据显示，截至到2019年11月底，民企信用债（剔除金融债和ABS）存量规模为1.41万亿，违约债券规模超3200亿元，违约率高达23%。

分部门看，非金融企业杠杆率超过150%，远高于金融部门的60.64%、居民部门的53.20%和政府部门的36.95%，与国际水平相比，也明显处于相对高位，去杠杆任重而道远。

杠杆率高的非金融企业首推房地产，中国内地房地产行业上市公司平均杠杆率在80%左右，香港地区房企负债率要低很多，基本上在20%-30%之间，最低的只有10%多一点，最高的只有40%左右。

根本原因就在于香港房地产吃过1997年亚洲金融危机的亏，而国内房地产没有，他们占用金融系统大量资金的同时，也积累了大量的风险。

自从“房住不炒”提出后，以房子为主要推动的间接融资时代要告一段落，以股市为主要推动的直接融资时代必将闪亮登场，保本的固收银行理财向非保本的浮动性银行理财转型，正是其中的重要信号。

能反映这种变化的不止银行、保险，还有信托。信托同样在向股市加杠杆。

截至2019年3季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较2季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%，这是自2015年4季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。

投向房子的少了，投向股票的多了。

截至2019年3季度末，投向证券领域的信托资金余额为2.04万亿元，较2季度增加513.46亿元，环比增长2.58%，在资金信托中占比11.03%。3季度新增规模为484.21亿元，环比增长62.88%。其中，新增资金投向股票的占比46.75%，投向债券的占比38.16%。

在多年的姥姥不疼舅舅不爱之后，股市有成为香饽饽的趋势。

-- END --

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