房价泡沫史无前例：全球56国都在涨，这两国最夸张

作者：凤凰网房产

发布时间：2021-12-21 07:41

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来源： 时代周报

新冠肺炎疫情持续，全球货币超发，各国房产也在持续暴涨。

据韩联社12月19日报道，英国房地产信息公司Knight Frank发布的《全球房价指数》数据分析报告显示， 从去年三季度到今年三季度的12个月内，全球56个主要国家总体房价涨幅为9.6%（以实际涨幅为标准），这是继第二季度9.2%的纪录后持续高涨。

扣除通胀因素后，调查对象的56个国家中，韩国居首，其次是瑞典（17.8%）、新西兰（17.0%）、土耳其（15.9%）、荷兰（15.7%）等。

由于土耳其第三季度物价增长率达到19.3%，通货膨胀严重，名义涨幅与实际涨幅差距较大。若以名义涨幅为基准，房价涨幅最高的是土耳其，涨幅为35.5%，韩国位居第二，涨幅为26.4%。

《全球房价指数》是根据各国官方统计机构或央行发表的房价数据，追踪全球主要国家（或区域）的住宅价格表现。56个国家中，只有马来西亚（-0.7%）和摩洛哥（-2.3%）小跌。

彭博社报道称，目前全球房价涨幅创下了2008年金融危机之前的最高水平。该报道认为，受新冠肺炎疫情和奥密克戎变异株的影响，全球房价上升趋势将持续到2022年。

韩国：首都公寓均价669万元

数据显示，今年韩国全国房价平均上涨19.08%，创下14年来最大平均涨幅。

一般来说，在城市化进程基本结束的发达国家，房地产市场会渐趋平稳，如果没有剧烈的外部刺激，房价难现急速涨跌。

但韩国并不符合这一规律。特别是疫情期间，首尔地区出现恐慌性购房潮，房价涨幅更是明显。韩国社会充斥着“如果现在买不到房子，就永远都买不到了”的不安心理。

与此同时，全球性的流动性过剩，被视为带动包括韩国在内多国房价上涨的重要原因。自疫情以来，全球多国，特别是发达国家货币史无前例大放水，多国利率下降至历史最低水平，各国股票、房产、黄金等多种资产价格普遍上涨，房产这种大型资产当然也会随之上涨。

现在，高房价问题已经成了韩国政府的心头大患。文在寅政府4年间出台了25项中央层面的房地产调控措施，包括增加供给和打击投机，但韩国房价依然上扬。

韩国《中央日报》援引韩国经济正义实践市民联盟的调查结果称，文在寅政府执政以来的4年间，首尔99平方米的公寓均价从6.2亿韩元（约合349万元人民币）上升至11.9亿韩元（约合669万元人民币），几乎涨了一倍。这一时期，韩国人实际收入仅上涨约7%，想要靠工作赚钱在首尔买房，困难可想而知。

在一份针对韩国80后、90后和00后的问卷调查中， 超过三分之一受访者直接选择“辛苦工作一辈子也不可能买房”，另有超过一半的受访者认为，“至少需要20年”。

由于房价连创新高，从今年6月1日起，韩国综合房产税税率上调至1.2%—6%，同时转让税税率也被调高，持有多套房的业主最高将承担65%-75%的税率。

已接近执政尾声的韩国总统文在寅近期表示，没能控制房价上涨是其任期内最大的遗憾。

欧洲涨疯了

在《全球房价指数》报告中，实际涨幅前十的国家，欧洲占了6个，分别是：第二名的瑞典（17.8%），第四名的土耳其（15.9%），第五名的荷兰（15.7%）），第六名的泽西岛（14.9%），第七名的斯洛伐克（13.9%），以及第十名的丹麦（11.1%）。

正在遭受货币危机的土耳其是特例。今年以来，土耳其里拉已经累计贬值约55%。随着里拉暴跌，土耳其多地房价也大幅上涨。

在通胀和货币贬值的刺激下，土耳其本国民众想通过买房来让手中的存款保值，有着类似想法的外国炒房客们也蜂拥而至。

数据显示，今年11月，外国人在土耳其购买的房屋数量为7363套，同比增加50%，成为自2003年有数据以来的最高历史纪录。买家中最多的是伊朗人，其次为伊拉克人和俄罗斯人，销售量最大的城市是伊斯坦布尔，高达2922套，其次是南部度假胜地安塔利亚和土耳其首都安卡拉。

土耳其的涨幅虽然夸张，但扣除通胀因素后，还不如瑞典等国。而瑞典也被彭博评为全球房地产泡沫最大的市场之一。

与持续上升的房价相对应的，则是当地的低房贷利率。因此，瑞典房地产市场正处于极为疯狂的阶段：房价暴涨，但购房者们却愿意背负巨额债务，热情购房。

不少瑞典的房地产人士担心，廉价的低利率和螺旋上升的价格可能正吹起巨大的泡沫，一旦破裂，将对瑞典经济带来不利影响。

目前，瑞典首都斯德哥尔摩的房地产均价在6530美元/平方米（约合人民币4.2万元）左右，高于不少全球知名大城市。

不仅瑞典，在欧洲多个国家和地区，由于低利率，近年来土地和建筑短缺无法跟上需求的增长，导致价格一直在上涨。

路透社分析认为，疫情期间，大部分欧洲家庭积累储蓄并越来越多人在家办公，对房地产的需求正在上升，推动房价上涨。

欧洲央行在一年两次的稳定性报告中表示：“由于对房价高估的估计不断上升，中期房价出现调整的风险已大幅上升。”

“尽管住宅建筑活动反弹，但劳动力短缺、全球供应链瓶颈和投入价格上涨，正在抑制建筑业增加房屋供应的能力，这给房价带来上行压力，”欧洲央行表示。

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美元再次举起金融屠刀，全球哪些城市房价泡沫可能最先开始破灭？

作者：BWC中文网

发布时间：2018-05-09 08:29

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过去几年，从旧金山开始，经过伦敦到澳大利亚的悉尼，一个个大城市的房价都在上涨。近期，近三分之二美国城市的房价也在去年第四季度达到历史最高水平，难以负担的房价使得许多潜在美国购房者望房兴叹；甚至连一向投资保守的德国城市（慕尼黑、法兰克福、柏林等城市）近年来房价的疯涨也达到了令人望而生畏，特别是柏林已经超越伦敦、巴黎、中国香港等全球高房价城市，成为2017年全球150个城市中的涨价冠军，远远超出了德国工薪阶层的支付能力范围，伴随而来的是，现在，很多国家都对高房价无比头痛，也开始纷纷向高房价“宣战”。

图片来源TIME

利率是资产价格的核心，在一位曾成功预测量化宽松政策和货币历史波动的埃格冯格雷耶斯（Egon von Greyerz）刚刚警告当今世界存在重大经济和金融风险，且大多数资产类别（股票、债券、房地产等）中都存在泡沫后，紧接着，美联储也在近期暗示随着经济增强将采取更强硬立场。（下面这张图展示了以美国经济为缩影的全球资产市场泡沫无处不在的“盛景”）

1998年至2016年房屋价格，标普500指数，恐慌指数，纳斯达克指数以及债券的标注分数走势图

在今后三年内，加息预期从去年的6次，出人意料的变为加息8次，要知道，这8次加息的同时，美联储还在进行缩表，和现在的美国经济优先保护政策等多因素重叠，我们此前多次强调，一些国家或即将出现融资成本高（美元荒），并导致市场流动性严重失衡的情况。

这就意味着，“凶猛”的美元再次对高估值资产举起“金融屠刀”。

图片来源Friday Newsletter

事实上，随着近期美债收益率急速蹿升、美元强势反弹，非美元货币贬值、海外美元荒导致融资和负债成本上升的压力开始席卷一些新兴经济体。

除了利率和货币政策，我们更要关注逆全球化，为什么？因为，逆全球化意味着资本流动、劳动力、技术流动的门槛筑高了，这就意味着一些最受益于经济全球化的城市，未来的经济增长将受到的冲击最大，而其高房价为代表的资产价格很可能将最先开始遭遇长期的低迷或泡沫的破裂。

要知道，不管是新兴市场，还是在欧洲，全球利率上升的趋势已经不可逆转，现阶段，美元已经进入美元荒（融资借贷成本上升）时代，不再廉价易得，而欧元已经宣布将如期结束量化宽松，再加上全球商贸争端不断加剧，这就意味着，逆全球化和钱将变贵将长期笼罩在世界上房地产泡沫最严重的国家和地区，笼罩在很多人的身上，并为全球央行近十年来的乱印钞票而买单。

图片来源Dreamstime WEB

接下去发生的事，我们发现过去所有对这些高房价城市有利的因素都正在消失，这是一个疯狂时代的结束，温哥华和多伦多是先行者，不仅与此，目前，全世界的这些城市的房价泡沫也最有可能开始先破灭，

加拿大央行发布的加拿大房地产市场与美国房地产市场的同期比较图

我们认为，这些城市的房价结合本国经济现状和财政收入增长等综合因素，现在已经有五个城市进入候选名单：

英国的伦敦，我们在上周提及，该地区房价近期更是以2009年来最快的速度在下跌，据美国金融网站Zerohedge近日分析指出，伦敦的房价目前就像一颗石头一样在下坠并且面临崩盘的风险，伦敦房价疯涨使得身处悬崖边上的“庞氏骗局”最终还是迎来了崩塌的一刻。

伦敦房价大跌

美国的西雅图，根据S&P／Case-Shiller最新房价指数的统计数据，西雅图房价不断升温，已经连续9个月成为全美国最热门的房屋市场。

澳大利亚的悉尼，据RAI的数据分析显示，在悉尼，年收入十四万澳币的中产阶级家庭都已经接近租不起房子了。

澳大利亚最大的两大城市——墨尔本和悉尼的房价涨幅趋势图

新西兰的奥克兰，国际货币基金组织警告这个城市的房价已经上升至泡沫的阶段。此前高盛也表示，奥克兰的房市有40%的机会在2年内泡沫破裂。

瑞典的斯德哥尔摩，瑞典央行对于当地的房价和大量的抵押贷款债务皆相当头疼。法媒报道称，房价高企致使瑞典家庭成为欧洲压力最大的“房奴”之一，瑞典楼市游走泡沫边缘。

事情并没有结束，要知道，全球央行长期低利率，房地产所造成的综合后果才刚刚开始显现

一位长期独立观察楼市的经济学家警告称，“不要希望在这些城市投机买房，也不要希望做这些城市的租房婆，这样做的前景极为不妙。”，事实上，我们也多次提醒投资者，包括澳大利亚在内的全球许多国家当局已经感受到了当地中产阶级的对高房价的情绪，开始征收更多的税收来打击海外买家，如果当情况变得更糟糕时，甚至将海外买家的空置房屋强制征用为廉租房的情况都有可能发生，换句话说，这也就意味着你的房子事实上已经被"没收"了。（完）

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加拿大房价飙升 多伦多成全球泡沫之首 当地人称“都怪你们中国人”

作者：陈思进

发布时间：2022-10-18 18:40

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（思进注：前二天，瑞银发布全球最大房产泡沫城市TOP10报告，加拿大多伦多跃居首位已经成为全球最大房地产泡沫、温哥华排第6位，仅次于中国香港。多伦多和温哥华房市中的炒房者，华人占比极高，至少60%（可能高达70%）。请特别注意：1、中国大陆不在瑞银的评估之列。从好多年前开始，中国大陆就不在国际机构评估房地产泡沫之列了；2、文中货币均为加元，目前 1 加元合 5.25 人民币；3、多伦多人均年收入近6万加元、平均家庭年收入超过11万加元，近60万人民币。又及，根据《商业经纪人法》和《抵押经纪管理法》，CBC 新闻发现的这些都是非法的，提交欺诈性抵押贷款申请甚至违反了《加拿大刑法》，是要坐牢的！

4、加拿大银行警告房贷客户：更多人将触发利率，月供将会大幅提高！不禁想起了14、5年前那次引发金融海啸的次贷危机的前夜……再转发几年前我首发在《中国经济周刊》的一篇旧文，和大家分享……）

这几年来，只要有中国人涌入的地方，如美国的纽约、旧金山、洛杉矶；加拿大的温哥华、多伦多；澳洲的悉尼、墨尔本等地，房价都随之高企。前些日子，温哥华市议员及市长候选人Peter Ladner明确表示，鉴于温哥华房地产价格飙升，政府应限制外国人，特别是中国人购买房子。

原标题：加拿大房价飙升至全球第二 当地人称都怪你们中国人

【茶座】我的加拿大同事麦克：买不起房，都怪你们中国人

作者 | 陈思进

近年来，海外热钱大举进入加拿大楼市，大幅推升房价，按房价收入比计算，加拿大房价一举飙升至全球第二位。按租售比来看，加拿大更成了全球最大的房价泡沫市场之一。

在最受中国人欢迎的海外置业国中，加拿大排名第三。据统计，加拿大最大城市多伦多50%的新房被外国人买去，在温哥华和多伦多，50%的公寓大楼为外国投资者所拥有，温哥华更有15%的房子长期空置！

加拿大楼市泡沫对当地人影响如何？先讲一个小故事。

我的同事麦克是个挺神气的大帅哥，土生土长的加拿大人，是我所在部门的系统管理工程师，年收入七八万加元，比加拿大同龄人的平均收入高了一倍多。麦克6年前结婚，之后添了一男一女两个孩子，3年前买了一栋大洋房，生活可谓美满幸福，属于典型的北美中产阶级。

可是，近来他像变了一个人似的，瘟鸡似的时常唉声叹气。按理说在欧美不能随便打探别人的隐私，但在强烈的好奇心的驱使之下，我忍不住开口问他：Is something wrong？（出什么事了吗？）

没想到他瞪了我一眼，说道：“都怪你们中国人！”

我一愣，心想不会吧，忙问怎么回事儿。

原来，多伦多的房价这些年一路飙升，已然大大超过了当地人收入的增长幅度。麦克购房时，房价已经高处不胜寒。在北美，多年来房价一直维持在平均家庭年收入一到两倍之间，而他买房时，多伦多房价却已超过他们夫妇年收入的4倍了！按北美人的生活习惯，孩子大了必须分房而居，享受各自的独立空间，麦克只能硬着头皮买大房。这样一来，收支相抵的日子过得紧巴巴，而且由于房价上涨了，政府收取的地产税也水涨船高。最倒霉的是一年前麦克的妻子被裁员，直到6个月后才找到新工作，但薪水比先前少了不少，家庭收入减少了一大块。

想想也是，麦克妻子的收入只够请人看孩子、伙食费及零用，而麦克每个月税后拿回家4000加元（在加拿大，税前年收入7万多加元，税后5万加元左右，已属高收入群体），扣去房屋贷款、房屋保险、地税、汽车贷款和汽车保险几项大额开支，再加上旅游度假娱乐等开销，每个月都有几百加元的缺口，日子过得入不敷出。

这是一个非常典型的白人家庭，生活按部就班，上学、结婚、生子，然后养孩子、养狗、工作、付账、听歌剧、看电影、旅游、减肥、看病、吃药……在他们的观念里，人生就该如此这般。

“但这和我们中国人有什么关系呢？”我反问。

麦克说，你们中国人，来到这儿有了一套房子还买第二套，买了两套还想买三套，甚至四套、五套，一门心思靠炒房子投机赚钱。一个新楼盘一开盘，70%的买家都是中国人，一套二手房一上市，中国人就争先恐后拼命地抢。中国人可以不下馆子、不进电影院、不去歌剧院、不买图书、不到体育馆看球赛、不出去旅游、不上健身房，然后一心一意买房子，哪怕自己没钱也要四下借钱去买房。多伦多的房价就是这样被你们抬高的！害得我们都住不起了！我父母已经退休了，原本准备在老房子里安度晚年，结果他们的房子也涨价了，地税也随之涨了一倍多，搞得他们入不敷出，只能将房子卖了，他们在多伦多待不了了，搬去了伦敦（加拿大安大略省的一个小城），害得我每次去看他们都不方便。我今天的生活状态全拜中国人所赐，逼迫着我像你们那样生活，不怪你们我怪谁？

听了麦克带有偏见的情绪宣泄，我心里很不是滋味，从来都不曾想到，在当地人的印象里，我们华人的形象会如此不堪。本想立刻反驳，但看着平时温文尔雅的麦克涨红了脸说出这等重话，显然是被逼急了，我的话到嘴边又咽了回去，打了个哈哈就此打住。回头仔细一想，麦克说得也并非不无依据。

这几年来，只要有中国人涌入的地方，如美国的纽约、旧金山、洛杉矶；加拿大的温哥华、多伦多；澳洲的悉尼、墨尔本等地，房价都随之高企。在全球经济不景气之际，偏偏中国人还在抢购房子，形成了一道“亮丽的景观”。

这种情况令欧美人开始无法忍受。因为传统的欧美人用于房子的支出不超过税后收入的三分之一，现在房价疯涨让他们买不起房子，或不得不改变原来的生活方式，他们气愤在所难免。

目前，澳大利亚已开始对外国人实施房子限购令。今年5月，澳大利亚政府宣布，加大对外国投资者非法购房的惩治力度，并不准购买二手房。这样的限购令在号称自由市场的西方国家实属罕见。

近两年在温哥华，英文媒体时常大幅报道华人（尤其是中国内地买家）在温哥华的抢购房产潮，已有开发商收到本地人士的抗议电邮，指房价过高遗害下一代，有人甚至扬言要炸毁开发商的办公室。有些人甚至抗议华人已太多，应该限制移民。

前些日子，温哥华市议员及市长候选人Peter Ladner明确表示，鉴于温哥华房地产价格飙升，政府应限制外国人，特别是中国人购买房子。他指出，大量来自中国的炒房者是导致房价升高的主要原因，他表示，由于房价飙升，本地人已经大量迁出，同时阻止了新移民的进入。温哥华已经不是曾为之自豪的城市。

最近，多伦多居民布拉齐在change.com网站上发起请愿，要求政府规范外国人投资多伦多房地产，一下就得到万人呼应。

顺便提一下，前些日子，一个问卷调查的结果显示只有9%的加拿大人喜欢中国移民。谁能想到，千百年来中国人勤劳的形象，被极少数人的投机取巧代替了。

中国人的“爱房”情结，与欧美人的生活习惯已经发生了激烈的碰撞，俗话说：“入乡随俗。”身在异国他乡，我们不能要求别人来适应中国人。假如有一天真把人家惹急了，也就不能阻挡别人反对中国人移民和购房的措施。

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全球房价泡沫风险城市排行榜，为什么没有我们？

作者：杠杆游戏

发布时间：2017-09-29 21:09

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摘要：这些泡沫什么时候才能被戳破？谁也无法预测，但还是有迹可寻

本文系杠杆游戏创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！

撰文|张银银

楼市凶猛，全球大城市多不例外。

近日，瑞银发布2017年瑞银全球房地产泡沫指数，加拿大多伦多成为头等黑马，首次进入指数排名就名列泡沫风险之最。而在房价泡沫风险城市前10名中，中国香港位列第7。

而其他我们认为价格很高的中国城市，却没进入泡沫20强。这到底怎么回事？

1、相比去年，全球楼市泡沫在膨胀

首先，杠杆游戏简单分析下全球泡沫情况。如下图1所示，2017年瑞银全球房地产泡沫指数中，多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹这8座的楼市被标注为较高的“泡沫风险”。

图1.2017年瑞银全球房地产泡沫指数 图表来源|UBS

其中，冠军多伦多过去五年以来，房价增长了50%。说到这里，我国主要一二线城市是不是都要笑了。

从下图2可以看到，2016年，被标注为红色“泡沫风险”的城市有6座，今年升至8座；黄色房价被高估的城市则与去年持平，同为7座，但风险指数比去年有所上升，可见全球楼市泡沫也是逐渐在膨胀。

去年的第一名温哥华跌到了第四，香港则从第6降到第7，但不可否认的是，这两个城市依然面临着巨大的泡沫风险。

图2.2016年瑞银全球房地产泡沫指数 图表来源|UBS

显然，膨胀的泡沫里，都有全球各央行们的功劳。

悉尼的所有分项指标明确表明，房地产市场风险加剧。正如瑞银财富管理投资总监办公室房地产经济学家Matthias Holzhey指出的：“过去四个季度房价再次上涨12%-，目前已较2012年上涨60%。经通胀调整的收入增长率仅为2%。税收豁免以及可只付利息的贷款，暂时掩饰了可负担能力恶化的情况。”

温哥华的房价近10年来一直都被显著高估。国外媒体纷纷将此矛头都指向我国央行，而不是欧央行，至于原因，杠杆游戏很傻很天真。

值得一提的是，报告指出，新加坡通过多项监管措施为房地产市场降温。实际价格过去六年以来小幅下降。房地产市场降至公允估值水平，2017年的风险指数也较去年有所回落。公共住房占房地产市场的80%，私人房地产市场仍难以负担，但已明显改善。房地产市场拐点似乎即将到来。

2、海外投资推高全球楼市泡沫风险？

这几年海外投资火爆，也推高了一些超级明星城市的泡沫风险。杠杆游戏此前就分析过，最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上。

加拿大的多伦多，全球房价涨幅第1，高达26%。而在2016年，多伦多涨幅为14.8%，当时涨幅位列全球28位。

对于我们来说，当大都市的白领还苦苦挣扎于，怎么买得起的时候，一系列数据表明，大量的资本其实已经跑去国外配置资产。甚至可以说，其中一部分对外投资的钱，正是来自于在国内房地产市场上的“洗劫”。

这个过程是怎么一回事，我想，杠杆游戏的读者都是明白人。

不过资产配置出去了不代表稳赚，但至少这一财富转移的趋势动向，非常值得关注。显然，我国高层也已经关注到了，发出了严厉警告。

还让人担忧的是，如果房地产在调控之下真的有所退潮。那么，明年乃至未来，财富怎么配置将更是个问题，国内好像也有点资产荒，实体经济回报率依旧不如过去。

3、我国一二线城市在全球楼市泡沫的什么位置？

值得一提的是，我国内地的城市暂时不在瑞银全球房地产泡沫指数研究范围之内，原因可能是缺乏连贯的数据。

不过，我们还是能够从中找到相应的位置。比如参照这份报告，排名第一的多伦多五年以来房价增长了50%。再对比我国主要一二线城市近几年的房价涨幅，你就会大概明白，我国的房地产泡沫风险究竟有多大了。

当然不能完全这么看，毕竟各自有自己的国情。

再比如，如图3所示，就房价收入比而言，在香港，收入达当地平均水平两倍的人，也很难买得城市中心附近60平方米的住房。另外，人们的收入和房价，在伦敦、东京、纽约、巴黎和新加坡是脱节的，房价收入比超过了10。而我们的房价收入比，有些城市，要远比这一数字大得多。

图3.全国主要城市住房的可负担性：一名高技能人才在近市中心购买60平方米住房所需的工作年限 图表来源|UBS

这些泡沫什么时候才能被戳破？谁也无法预测，但可以看看香港的轨迹：

香港房地产业在70年代后期的产业调整中得以迅速发展。公开资料显示，1998年的数据，香港房地业对GDP的贡献高达20%，房地产投资占固定资产投资的近50%，而政府收入中也有35%来源于房地产业。

进入90年代，香港经济持续发展，对房地产市场的需求不断增加，房地产价格上涨非常迅速。

随后，香港实施“紧缩”土地供应政策，并以低利率进行刺激，房价一路飙升，这其中炒房行为急剧升温，买房几乎成了大多数香港人实现财富快速积累的主要途径。企业也是如此，开始向银行贷款买地。

再之后，银行放松了对住房按揭贷款的审查标准，炒房客们变本加厉，楼市价格继续高企。

1997年亚洲金融危机爆发，一年时间，香港房价下跌50%-60%，成交大幅萎缩，房屋空置率上升。

房价暴跌导致香港社会财富大萎缩。据计算，从1997-2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

世界很少孤岛，全球经济紧密相连，故事接下来怎么发展，又有谁能预料。

欢迎各位杆友关注“杠杆游戏”的备用号“泡沫帝国”

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房价的下跌会以什么形式展开？从世界历史房产泡沫破裂规律看本质

作者：快乐驿站布鲁斯

发布时间：2022-04-13 21:45

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以史为鉴，方能致远

其实世界各国大部分都曾出现过房产泡沫

我把历史上值得大家了解的 5 次房产泡沫危机做了一个简略的串讲。

再回头审视一遍那些已经发生过的危机，你会发现，其产生的规律，大体是相同的。

哈特和罗格夫写了一本书，叫《这次不一样》，讲的是 800 年的历史长河中，发生过无数次金融危机，每次人们都一厢情愿地认为「这次不一样」，但事实上，每次都有相似相同的地方。

信任危机就像多米诺，是链式反应，一炸炸一片。

好比小黄车出事的时候，你觉得摩拜也会出事；蛋壳暴雷的时候，你看着自如也挺像渣男。

内部融资是最后一道防线，如果连员工的钱都不能保证安全，他们还能融到钱就有鬼了。对于房企这种大规模「玩钱」的企业来说，信用破产，约等于事实破产。

具体走向如何，暂时不便往深了讨论，还是让子弹再飞一会儿。咱们先来看看历史上的房产泡沫都是咋回事，涨了知识之后，再去看眼下发生的事，就会清晰很多。

类似的话题，任泽平的团队在 2016 年写过，数据非常详实，就是太干太硬了，看着眼花。我的强项就是把复杂的经济问题，用人话和大家聊，你可以在看过我这篇文章之后，再去啃任泽平的雄文，一定会更有收获。（见：方正证券研报《房地产周期研究之八：全球历次房地产泡沫》）

美国的经济学家卡门·莱因哈特与肯尼斯·罗格夫合作了一本书，叫《这次不一样？800 年金融危机史》。

光看书名你就能知道，作者的主旨之一，是批评人们对于经济风险的过度乐观，总是一厢情愿地认为「这次不一样」，「我们不一样」……

事实上，岁月变迁而人性永恒。科技在变，生活方式在变，人的贪婪与恐惧却从未改变，所以金融危机总是如影随形周而复始，而且每次都有一样的地方，其中最为显著的，就是「过度负债」，不论是政府、银行、企业还是个人的债务，都可能成为下一次危机的源头。

而房地产，又是典型的高杠杆部门，房子是理想的抵押物，围绕它，可以延伸出庞大的债务链条，举个例子你就明白了：

张三看中了一套房子，市价 1000w，但他毛钱没有，就问李四借，承诺按月还款，30 年内连本带息一共还 2000w，而且房本抵押给李四。

有房子做抵押，李四当然愿意借钱给张三，于是立下字据。李四转手就把这字据作价 1100w 卖给了王五，王五也乐意呀，一来是有闲钱，二来是认可有张三的房子作抵押物。

李四一看，啥也没干，净赚 100w，这也太好赚了，这时候他会怎么想？

第一，多找几个张三，把钱借给他们买房；

第二，多筹几个 1000w，1 个 1000w 让他净赚 100w，2 个 1000w，不就能赚 200w？

第三，让钱快速地周转， 1000w1 个月内周转 1 次，赚 100w，周转 2 次，月收益不就是 200w？

想想看，为啥房企总说利润率很低，但他们制造首富的能力却一点也没有打折了？

因为高杠杆+高周转，才是他们发财的秘密。

结果就是越来越多的张三，买了越来越多的房子，欠了越来越多的债务。一旦房价下降，或者张三收入下降无法按月还贷，那么这条债务链条上的被忽悠了的张三、借钱给李四的倒霉蛋、接盘的王五以及王五之后的蚂蚱，都会因此蒙受损失……

债务危机是链式反应，一炸炸一片，所以历史上几次大的金融危机，都与房地产泡沫的破裂有关，所谓「十灾九房」，就是这个意思。

我们说历史上的房产泡沫，最值得讲的，有 5 次：

ps：如果这次某大墙倒众人推，成为「雷曼时刻」，那么未来的历史，就有 6 次可讲了。

1）1920-1926，美国佛罗里达房产泡沫

2）1987-1992，日本房地产泡沫

3）1988-1993，海南房产泡沫

4）1997 年，亚洲金融风暴，香港房产泡沫

5）2008 年，美国次贷危机

虽然时代不同，国别不同，但仔细看就会发现，泡沫危机发生的规律，大体相同，大家可以边读历史，边对比我们正在经历的事，再去思考未来会发生什么……

有人可能要问，一般讲金融危机，都是从郁金香泡沫、南海泡沫说起，我这直接从一战后的美国佛罗里达开始讲，是什么道理？

不是说大城市的房价一直都很贵么？长安，唐朝时就「居大不易」，不是吗？一战前难道没有过房产泡沫？

我们说，房地产要形成泡沫，离不开两个过程：工业化和金融化。

工业化要求人口聚集，于是就有了城市化。

城市化逐渐深入，居住用地才会变得稀缺，才有涨价的空间。

封建小农时代，稀缺的是农业用地，王朝末期，所谓的土地兼并，讲的也都是生产用地的兼并，而非居住用地。

但真正发挥威力让房地产牛得飞起的，是信贷。

马克思曾曰过，如果等攒够钱再修铁路，那地球上到现在也没有一条铁路。

这句话放在所有的基建领域都很合适，如果等攒够钱再修高楼大厦，那到现在也不会有高楼大厦……信贷就是这么牛逼，它可以把人们未来几十年的收入，一股脑全提现出来，然后投入到基建中。

基建的完善，又产生土地溢价，让房价上涨：

上涨的房价，又能创造出更大规模的信贷……如此，就形成了一个循环积累债务的强大螺旋：

大规模工业化、城市化、金融化，是一战后，汽车工业、电气工业进入爆发期才开始的，所以房地产泡沫是近现代才有的产物，随着机械和科技的发展，经济的爆发，带动了房地产和商业的发展。

然而房产价格的上涨在给投资者带来了数十亿的财富，同时也给人们的价值观带来了混乱。这使得整个市场的发展似乎陷入了一种奇怪的境地，许多人购买房产并不是为了居住，而是为了个人资产的再次升值。

然而若房价持续走高的话势必影响经济的良性发展。

房价的上涨使得城市的成本上升，一些产业，由于这样的高成本，发展不起来，甚至萎缩、衰落。房地产的畸形增长，推高了整个社会的运行成本，尤其是工商业的运营成本。其不但提高了工人的生活成本，也提高了名义上的工资水平，间接提高了企业的经营成本。

特别是在一些大城市，房地产市场的过度发展使城市资产价格上涨，成为所有行业发展的高成本噩梦。如今，国家也在加大对房地产市场的整治力度，使其正常有序地发展，以免拖累经济发展。

01

历史上第一次著名的房地产泡沫发生于 1920 -1926 年的美国佛罗里达。

这次危机让大名鼎鼎的麦当劳教父雷·克洛克亏得底儿掉，也让《股票大作手》的作者——股神利弗莫尔损失惨重。

还得从第一次世界大战说起。

其实一战前，美国就已经是世界工厂了 。1913 年，其工业产值的占比达到了全世界的三分之一还多，并超过了其他工业强国——英、法、德、日的总和。

第一次世界大战又给它催化了一下，美国在前期获得了大量战争订单，后期则直接下场摘桃，大赚了一笔。

欧洲就惨淡多了，不仅工业被打成了废墟，人才和资本还大量地往美国跑……

在人类历史中，战争肯定是不幸中的最不幸，但每次战争之后，经济都会迅速开启一段高增长。这是因为战争既打烂了工业，出清了过剩产能，也打烂了旧体制，使社会获得重新分配，赋予了更强的流动性。

其次就是在战争中发展起来的军事科技投入到民用，充当了新的经济动能，一战后的汽车时代；二战后的电子时代；冷战后的互联网时代，都是这么来的。

第一次世界大战之后，大发战争财的美国，轰轰烈烈地搞起了汽车工业，形势不是小好，是大好。

当时的美国总统叫柯立芝，所以这段经济大爆发时期，被称为柯立芝繁荣。

经济好了，人们有钱了，家家户户都开上小汽车了，会怎样？

会激生奢侈消费，利好旅游业！

在美国待过的朋友都知道，新英格兰和五大湖那块，经济虽然不错，但是冬天冷得一逼。而南边的佛罗里达，就跟中国的海南岛似的，温暖湿润，拥有漂亮的海滩，是冬季度假胜地。

眼光敏锐的投资客立马就嗅到了商机，开始到佛罗里达大举买地，尤其是迈阿密以北的棕榈滩，土豪云集。

美国政府又及时给这些土豪送来了温暖——不光各种减税，金融上也给予便利，连续颁布了《联邦储备法·修正案》及《麦克法登法案》，鼓励银行发放房地产相关的贷款。

于是佛罗里达的房价开始一路飙升，棕榈滩更是 2 年 5 倍。

眼见着炒房的都发财了，随后，羊群效应发作，一时间，无数投机客冲向佛罗里达，不出意外，其中混迹着大量的中介和骗子，比如查尔斯·庞兹。

不错，就是那个「庞氏骗局」的庞氏本庞。

这要是不出事，那世上就没有鬼了。

1926 年 9 月，一场飓风袭击了佛罗里达，13000 座房屋被海啸摧毁，415 人丧生。

疯狂炒房人们突然就悟了——原来飓风、海啸，轻易就能将价值数十万美元的资产摧毁，屯那么多身外之物，又有何用？于是土豪们纷纷抛出手中的房产，房价急跌。

投机市场，通常为两种情绪所主导：贪婪 or 恐惧。

泡沫上半场，贪婪占主导，买盘多，卖盘少，大家想的都是「现在不买，以后就更买不起了」；

泡沫走到后半场，恐惧占主导，卖盘多，买盘少，大家想的都是「跑得越晚，死得越惨」。越跌就越没人买；越没人买，急于脱手的人，就越有降价动机……

在恐慌情绪的主导下，迈阿密的房产交易量从 1925 年的 10.7 亿美元，急剧萎缩至 1926 年的 1.4 亿美元。

这里有一个略反常识的知识点：经常有网友认为「冻结交易，就可以维持房价横盘」，是不是这样呢？

由于大家买房的资金= 首付+房贷，所以房子是天然的高杠杆资产。而杠杆资金是有成本的，只有在房价涨幅超过杠杆成本时，你的房子才是资产，否则它就是负债。

当房价处于下跌预期当中，即使冻结交易，你该支付的杠杆成本还是得支付：

房产泡沫的崩溃，都是从投机者的现金流崩溃开始的，交易量减少、流动性减少，意味着投机者变现的机会减少，那么他就只会崩溃得更快！

比如某大，现金流危急，想打折卖房，不是被地方约谈，就是大家不再信他；想打折卖股，也没人敢要。

资产没法变现，现金流就会进一步收窄，市值快速跌到只剩零头的零头。

与之形成鲜明对比的是万达，但因为市场还有流动性，它得以变卖资产，一定程度上甩掉了债务包袱。

所以当市场整体预期向下的时候，限制交易，并不会有房价横盘的效果，只会让债务链条崩溃得更快。

PS：限制交易有没有好处呢？有，就是把炒房客捂在锅里，减少刚需族的损失。

因此房住不炒的措施是极为正确的

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房地产泡沫破裂后，保房价的国家都咋样了？

作者：新浪财经

发布时间：2020-01-10 17:31

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来源：小白读财经

房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，也是每个国家经济结构中不可或缺的一部分。但是房地产就像弹簧一样，一旦政策稍有松动，房地产泡沫便会迅速兴起。

如今，国内房地产市场泡沫正在被遏制，但按照“十三五”规划，到2030年，1.81亿至2.29亿人将从农村进入城市，楼市将迎来更多需求，防泡沫的压力更大。一边要保民生，一边要控房价，这对于包括中国在内的许多经济体决策层来说，都是个两难选择。其中中国香港和日本最终都选择了保汇率弃房价，而俄罗斯则为了保房价，最终使得经济元气大伤。

中国香港

香港自1983年10月起实行联系汇率制度，即港币汇率紧紧盯住美元。然而也正是因为此，导致香港在货币政策决策方面失去了独立性，更兼顾不了汇率和房价。

面对困境，香港保汇率还是保房价呢？如果保房价，随着美联储的加息，港币短期市场利率并没有随之走高，香港房价将持续上涨。据统计，2016年-2018年，港岛A类私人住宅售价上涨了35%。如果保汇率，流动性势必收紧，香港金管局跟随美联储加息的话，长期看房价将受挫，资本自由流动的香港将面临资本流出的。

最终，香港选择了放弃房价，稳定汇率。2018年二季度以来，香港金管局多次在市场买入港币投放美元，旨在稳定港币汇率。

而在短期市场利率一次次创新高后，中长端贷款利率也开始提升。香港汇丰、渣打、中银香港等主要银行也跟随上调按揭贷款利率。到了2018年三季度初，香港住房贷款利率已创近10年来最高值，对房价构成直接打压。

日本

1985年“广场协议”签订之后，日本为了遏制日元升值，于是下调了市场贴现率，同时扩大和提高本国的经济竞争力，然而低利率对提升竞争力效果有限，但却导致了房地产泡沫。

随着大量资金涌入日本房地产行业，日本的地价也开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985-1988年，东京的商业用地价格指数在短短三年内增长了近2倍。

为了不让日元继续大幅升值，日本政府决定采用行政手段，主动挤出房地产泡沫。此时由于公司破产，导致大量被抛售的不动产涌入市场，房地产市场供过于求。

与此同时，由于日元升值空间被压制，套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1992年，日本政府出台“地价税”政策，日本房地产市场立刻开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示，从1992年-2015年，日本国内六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。

俄罗斯

苏联解体后，经过几年的阵痛期，俄罗斯经济开始逐渐走上正轨，而经济的膨胀也必将带来货币超发，同时普京总统也将住房并入俄罗斯四大优先发展项目。多种利好使得俄罗斯房价高歌猛进。

然而1998年金融危机后，俄罗斯放弃了“外汇走廊”制度，至2006年6月30日，卢布实现了完全可自由兑换。

但汇率实现自由浮动后，无疑加大了经济的不稳定性。雨漏偏逢连夜雨，此时的原油价格开始下行，而俄罗斯又是主要依靠能源出口的国家，经济结构单一，原油价格的波动会直接造成卢布币值的不稳定。起初，俄罗斯初衷也是希望汇率和房价兼顾，但事实证明只能取其一。

在面对卢布贬值，大规模资本外逃的情况下，俄罗斯央行一方面连续上调基准利率，另一方面动用外汇储备对冲汇率下跌。

然而一切都无济于事，2014年11月10日，俄罗斯央行宣布取消实际有效汇率的上下浮动限制，放弃对卢布汇率的自动干预机制。在随后的两个月时间里，卢布大幅贬值近50%。然而此时俄罗斯为了不让房价由于上调基准利率而受到打压，又开始逐步下调基准利率，由2014年12月的高点连续5次下调，半年内下降了6个百分点。

最终，俄罗斯国内房地产一手房价格开始上行，一手房价格由2014年12月的51,714卢布每平米上涨至2016年6月的53,558卢布每平米，涨幅为3.6%。但经济却经不起这么折腾，GDP从14年开始再次负增长。

回过头来，我们可以看到，抛弃房价后的香港和日本经济结构依然比较稳定，尤其是香港，即使在全球增速下滑甚至负增长的情况下，2018年仍保持着3%的增速，而俄罗斯的例子更是让我想起了郭树清的一句话：凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价！

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全世界炒房客的好日子或正在结束，5个城市房价泡沫即将破裂？

作者：BWC中文网

发布时间：2018-06-24 15:35

快照：

国际金融危机之后，美联储QE印钞机曾一度昼夜不停地运转，加速印制美元，近而带动了全世界央行的宽松低息策略。正是在这一大背景下，高杠杆驱使全球楼市普遍进入“黄金时代”，我们将这一现象称之为印出来的世界楼市，“炒房客”也由此开启了财富跳增的模式。然而，天下没有不散的筵席，全世界印出来的房价和炒房客的好日子还将持续多久呢？

图片来源Friday Newsletter

事实上，这个问题答案的核心逻辑依然在于全世界楼市盛宴的制造者-美联储及跟随它的多个央行。首先，美联储已自行退出了量化宽松，并且正在进入美元鹰派加息的急速进程。就在不久前，刚刚完成今年第二次加息之后，多位美联储官员预计今年年底前还将加息两次，而美元接下去最鲜明的特征可能莫过于超强超长周期的加息，有分析师预测美元加息将持续至2020年底，未来至少还要加息8次。

这样一来，纷纷紧盯美联储的多国央行是否会效仿跟随美元加息举措，则成为投资者特别是全世界炒房客最为关注的要点。一旦不分新兴市场或发达市场楼市对应的央行选择跟随美联储强势加息，则意味着炒房客将自行背负上持续加重的债务大山，这时，如果这一地区二手房刚需不足，或者说新房依然有诸多库存的情形下，炒房客一套或数套房屋还将面临砸在手中的尴尬困境。找不到接盘侠，房价遭重挫，这看起来是全世界炒房客最为悲观的景象，但却即将在如下的5个城市上演。

图片来源Businessamlive

我们先来看新兴市场，众所周知，印度和越南经济在近年创下了堪称奇迹的增长指数。然而，读者朋友们容易忽略的是这两个经济体高增长指数却是巨额美元债务堆积而来的。以印度为例，根据印度央行的数据显示，该国公共债务约为1.4万亿美元,但外储却只有约为4000多亿美元，这就导致印度在今年美元强周期加剧时刻，不断上演钱荒，该国央行已于本月被动宣布加息，以应对本币的跌跌不休。有分析预计，印度央行可能在8月底之前将二度加息。这对近年在孟买等印度城市投机的炒房客来讲，无异于晴天霹雳。

越南此时或已陷入同印度相同的债务窘境，彭博社稍早前指出，眼下，越南高企的公共债务水平影响了越南提振支出的能力。汇丰银行在一份报告中称，由于越南可能会在2019年逼近该国宪法规定GDP的65%的债务比例上限，将该国列为了东南亚最需要巩固财政的国家。分析认为，在美元加息进程中，越南为应对本国的货币风险，或走上同印度一样的追随美元同步加息之路。值得注意的是，近年全世界炒房客，特别是一些中产阶层炒房客，一股脑地把钱投向了房价只有几千元的越南胡志明市和芽庄市。看起来房价很便宜，但与印度孟买一样，目前都陷入二手房实际成交严重不足，全世界大多数炒房客的投资无法真正变现的情景。也就是说，越南央行一旦加息，在此的炒房客将为未来或长期空置的房产的高额利息买单。

图片来源youtube

其实，部分新兴市场楼市上演的这一景象，在发达市场可能更为严重。比如，《经济学人》杂志此前将澳大利亚列为世界上房价被高估最严重的经济体，分析认为，澳大利亚悉尼等城市高房价为代表的资产价格很可能将最先开始遭遇长期的低迷或泡沫的破裂。目前，外国投资资金正在加速撤离澳大利亚，澳经济学家克里斯·理查森在近期警告说，房地产泡沫令澳大利亚经济极度脆弱，可以预见的是房地产泡沫破裂将沉重打击澳大利亚经济。如果全世界一些炒房客在澳大利亚的房屋无法售出，则意味着钱被套牢的可能，比如，澳大利亚黄金海岸房主降价近3000万元抛售房屋依然无人问津的现象已屡见不鲜。尽管澳央行目前依然维持现有利率不变，但多位分析师认为，这或将是全世界炒房客在澳大利亚的信贷陷阱，澳央行加息最晚或于2019年到来。

相比于全世界炒房客喜爱的澳大利亚悉尼等城市的楼市，英国伦敦的房价已提前上演泡沫破裂，早在今年一月伦敦房价就创下近9年来的最大跌幅，近年全世界炒房客涌入英国的原因是对脱欧进程中，英镑持续贬值，资产价格膨胀的预期，然而，炒房客的这一愿望或终将不能实现。因为英国央行首席经济学家安迪·阿尔达内（Andy Haldane）近日意外赞成英镑加息，英国央行8月加息的可能性已非常大。英国央行货币政策委员会(MPC)委员邓雷罗近期就表示，预计未来三年借贷成本将逐步上升。

图片来源scmp

值得一提的是，英国《泰晤士报》近日以《天空才是亚洲投资者在伦敦投资地产的极限》为题报道称，仅在过去3个月，亚洲买家就在伦敦金融区抢购了价值35亿英镑的地产。我们认为，或许只有一种观点可以解释这一现象，这便是贪婪限制了全世界炒房客的风险评估。（完）

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全球地产泡沫破裂简史：美元下的奇迹与危机

作者：凤凰网房产

发布时间：2021-09-23 09:06

快照：

来源： 大猫财经

作者| 猫哥

来源| 大猫财经

01

1926年9月，一场飓风以每小时200公里的速度横扫佛罗里达，飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，摧毁了13000座房屋，415人丧生，海水涨到了二楼，人们只能爬到屋顶逃命。

飓风刮倒的不仅是房屋，还刺破了人类历史上第一个有记载的“房地产泡沫”。

飓风之后，许多破产的企业家、银行家或自杀或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。

佛罗里达炒房史，是一个充满“蝴蝶效应”的故事。

佛罗里达州位于美国东南端，直插海洋，靠近古巴，冬季温暖湿润，是一个度假胜地，尤其是迈阿密北边的棕榈滩岛，更是美国富人聚集的天堂，一战之前，这里每到冬天就会聚集美国“四分之一的财富”。

一战之后，事情有了变化，因为远离战争又大发战争财，美国人民感觉口袋充盈，并且相信“美国永远赢”！工作机会增加，待遇优厚，股票市场繁荣，让大把的人有了钱，有了钱大家主要干三件事：买房、买车、玩！

买房并未在全国形成风潮，虽然1927年的《麦克法登法案》开始允许国民银行发放非农业不动产贷款，但对房价的刺激并不明显，1921-1925年间，华盛顿城区的房屋价格涨幅也只有10%左右。

但是买车的人越来越多。那个年代诞生了一个叫汽车分期的产品，10%的首付款就可以开走一辆昂贵的汽车。

与此同时，美国正在进行轰轰烈烈的城市化运动，道路改善很多，于是，人们不再受限于火车，“自驾游”开始盛行。以前只有极少数人才能去的佛罗里达也成了中产的度假胜地。

他们很快就发现，这里才是真正的房产价值洼地啊！很多人愿意在这里买房或者买一片土地用来度假，房地产也跟着逐渐繁荣起来。

赚钱的消息就像风，藏都藏不住。

更多的美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。

在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。有人传言，几年前投入800美元，几年后赚了15万美元，于是人们纷纷投入地产行业。

回报也是疯狂的，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍，但还是赶不上房价，1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度增长，一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是，迈阿密地区的房价在3年内上涨了5~6倍。

当时的口号就是，“今天不买房，明天就买不到了！”，《迈阿密先驱报》因刊载巨量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸，据说当时迈阿密只有75000人口，从事房地产业的就高达25000人。

银行也在推波助澜，一般人在购房时只需10%的首付，其余90%的房款完全来自银行贷款。投资者只需支付一定的利息，就可以坐等一个好时机将房子转卖出去，而售价往往是原价的两倍以上。还清贷款后，所赚得的利润可达十倍以上。

佛罗里达的赚钱效应也吸引了一些另类人物，比如一个意大利移民庞兹，他讲了一个邮购券的故事，许诺了超高的收益率，人们争相到来，庞兹用新钱还旧账，越玩越大，这也就是“庞氏骗局”的由来。

地产还是主流，到佛罗里达投资成了美国人致富的途径之一，开往迈阿密的火车轮船上，挤满了做发财梦的美国人。

一时间，无数的财富竞相投入到佛罗里达，市区街道两侧的房屋均被高价买下，郊区尚未规划的土地也分区卖出。买房买地的人很少去实地看看，他们也不在意品质，他们只需要等待，等它上涨后卖出，从中获得差价。

一场突如其来的飓风打碎了所有美梦。

1926年底，不可避免的崩溃终于来临了，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元萎缩到了1926年的1.4亿美元。许多高位接盘的人开始付不起房贷，人们纷纷抛出自己手中的房地产，导致房价暴跌，破产的家庭比比皆是。

这个泡沫的破碎并不是一个独立的、局部的案例，即便没有这场飓风，泡沫也会因为其他的一个小诱因而破灭，之后美国政府大力控制负面影响，但是经济危机这个炸弹的引线从佛罗伦萨地产泡沫破灭时就被点燃，1929年华尔街崩溃，进而导致了20世纪30年代的世界性大萧条，这就是另一个故事了。

02

一战改变了佛罗里达，二战改变了日本。

日本的战后重建，美国是最大的“金主”，但从后续的发展来看，经济地位有扭转的趋势，1953年到1973年的20年的时间，日本成功从一个农业国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，创造了“亚洲奇迹”。

但美国也不得不面对日货的围困，尤其在1978年第二次石油危机爆发，能源价格大涨，美国通胀严重，为治理通胀，美元汇率上涨，但贸易逆差日渐成为问题，1984年美国贸易赤字1233亿美元，其中对日达三成。

1985年日本外汇储备超过4000亿美元，独占世界外汇储备的50%，日本取代美国成为世界上最大的债权国，经济总量也赶超意法英德，坐稳老二位置。

然后，广场协议出台了。

1985年9月，美日等五国决定联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，之后，五国开始在外汇市场抛售美元，引发狂潮，美元因此持续大幅度贬值，而日元升值幅度最大，三年间达到了86.1%。

日本是怎么应对的呢？放水：

积极财政，减税，追加公共投资和财政开支；

宽松货币，连续降息，从5%降到后来的2.5%；

鼓励企业发债，1985-1989年间企业融资金额上升了5.5倍；

银行开始大力放贷，尤其是房贷，从1986-1991年，银行的房地产抵押贷款余额翻了一番；

日元每年的升值水平超过5%，热钱涌入；

银行利率下浮，货币超发，老百姓的财富怎样才能保值增值呢？

这些多到扎手的钱，全都默契的直奔股市、房地产而去，结果显而易见，股市、地价、房价全部高涨。

股市：1955年到1990年，股市上涨了100倍，具体来看，1986年1月日经指数13113点，1987年9月26000点，1988年日本股市总市值超过当年GDP，1989年12月日经股指创下接近38915.8点的历史纪录，当时的股评家喊话，“4万点开头，年末5万点，三年后10万点都不成问题！”

房地产：从1983年开始日本全国总平均地价从11万涨到了最高峰1991年的59万，整整翻了5.36倍。整个日本的地产泡沫东京最有代表性。

1985年，东京推出了在70年代酝酿的“首都改造计划”，涉及搬迁住户24.9万户，73万余人，近9%的东京人口，但是大部分人其实都不想搬或者直接坐地起价，而押注东京房地产的大亨们，靠囤地卖地成为全国富豪。

日本1988年末调查统计的土地总价，是1842兆日元，按当时汇率，美国的地价总额为403兆日元，也就是说，一个日本列岛可以买下4个美国不止，而东京23区总地价411兆日元，“一个东京绝对可以把美国买下”。

1989年的东京银座5丁目，当年的土地公示价格1平米1.1亿日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，年轻人不吃不喝要干15年才能够得到。

股市和房地产的财富效应，让战后拮据的日本人膨胀了，生活奢靡，花钱如流水，甚至出现“讲价”越讲越高的荒唐局面。

为啥这么敢？因为那是日本人抱着的两个坚定的信念——“股市永远涨”、“房价永远涨”！

但是，到了1990年，日本政府感到地价、股市的疯涨完全脱离了真实的经济状况，泡沫日益膨胀，迟早要崩，与其被动等待，不如主动挑破。

当年放水，如今关闸：

紧缩货币，连续5次加息，利率从2.5%上升到了6%，同时，货币供应增速大幅下滑；

收紧房贷，对土地交易强管制，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款；

调整土地收益税；

出台”地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。

货币紧缩之后，第一个绷不住的是股市，1990年，日本股市掉头向下，9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%，几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。

很多公司为避免破产纷纷抛售不动产，房价地价开始下跌，外资迅速出逃，资金面收紧，1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境，到1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

同期，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。之后数家银行被曝出做假证办贷款的丑闻，因此产生了严重的信任危机，几家大银行相继倒闭。

时代的一粒灰，个人的一座山，泡沫被戳破，后来，日本进入“失去的20年”，从纸醉金迷到低欲望社会，也不过是几年之间。

03

后来的“亚洲奇迹”，是由一群国家集体缔造的，韩国、印尼、马来西亚、泰国、新加坡等是其中的代表，上世纪80年代末～90年代初，这些国家实现了10%左右的高速增长，令人侧目，国际资本蜂拥而至，但却推高了房地产的风险。

这一切的起源来自于1980年代的开放：

● 菲律宾在上世纪60年代宣布取消外汇管制，1986年允许外资利润自由汇出；

● 1986年，马来西亚提高了外国投资者在本国股份公司允许持有股权的比例；

● 同年，印尼亦放松了对资本账户的管制。

……

到了1994年，东南亚主要国家基本实现了资本项目下的可自由兑换，金融市场基本完全开放，大量国际私人资本流入东南亚地区，同时银行信贷开始大量扩张。

1986-1994年，各国流向股市和房地产的银行贷款比例越来越大，其中新加坡33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%。

但资金流首先推动的是主要城市的房价：

● 印尼在1988-1991年内房地产价格上涨了约4倍;

● 马来西亚、菲律宾和泰国在1988-1992年内都上涨了3倍左右;

● 1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢，到1996年则超过了7900亿泰铢，7年里增加了5倍多；

而1988-1992年间，地价以平均每年10%～30%的速度上涨；在1992-1997年7月，则达到每年40%，有些地方的地价1年竟然上涨了14倍。

蔚为壮观。

不过这一切，都不可持续，1997年这一进程戛然而止。

进入上世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，格林斯潘领导下的美联储开始加息，美元强势周期，采取固定汇率制的东南亚国家货币被迫升值，出口竞争力削弱，而进口则激增，贸易及经常项目产生了巨额赤字。

1996年前后南亚国家出口显著下滑，经常账户加速恶化。1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象，资本大量流出，固定汇率制被迫放弃，货币大幅贬值，经济普遍出现断崖式下滑。

地产泡沫开始破裂。

实行“管理下的浮动汇率制度”后，汇市和股市的超跌，泰铢贬值1倍以上，房地产价格也迅速下跌，仅1997年下半年就缩水近30%，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。

与泰国类似，马来西亚大量的外债也并未投入到实体经济中去，而是转到了房地产业和股票市场，金融危机爆发后，林吉特贬值近1倍，股市大幅崩溃，金融股和地产股甚至下跌了70%～90%。

1997年下半年，马来西亚房地产的平均交易量下降了37%，各项房价指数开始大幅回落。

其他国家境遇类似，房地产危机、金融危机，东南亚诸国告别之前的高增长，归于平庸，直到现在也没回到自己的高光时刻。

04

2007年，美国房地产再一次崩盘，与佛罗里达的那次不同，这次是全国性的。

2001年，互联网泡沫破灭，以前一票难求的互联网公司股票都成了废纸，经济衰退，小布什总统当时的对策是刺激房地产，提出了“居者有其屋”这种唬人的计划。

有钱人早已有房，于是，这一次，政府的注意力转向了中低收入甚至无收入的人群。

2001年开始，美联储连续11次降息，联邦基金利率从2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年固定利率抵押贷款合约利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。与此同时，美国政府立法要求金融机构向穷人发放贷款。

宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体的购房需求，市场狂欢。

发放次级贷款的大部分金融机构是抵押贷款公司，因为他们也没什么网点，于是主要依靠分销渠道促进业务，这些渠道因为要拿佣金，于是进一步放宽了借款者的门槛，什么都没有的三无人员都敢放，而且推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。

金融机构疯了吗？没有。

因为有政策压力，拒绝向低收入人群提供住房贷款的金融机构可能被冠以歧视的罪名进行罚款，数额通常高达数百万美元；

因为房价一直在涨，作为抵押品，即便出现违约现象，银行也可以拍卖抵押品控制风险；

因为这些抵押贷款公司不能吸收公众存款，只能依靠贷款的二级市场和信贷资产证券化解决资金来源问题。于是他们把贷款资产证券化，以住房抵押贷款支持证券(RMBS)、CDO等形式把贷款资产卖给市场，获得资金同时转移了风险，获取流动性的同时把相关的风险也部分转移给资本市场。

到了2007年，与此相关的金融衍生品总额高达8万亿美元，是抵押贷款的5倍。

房价也是一路攀升，2000年到2007年的房价涨幅大大超过了过去30多年来的增长幅度，2006年6月美国10大城市的房价均价比十年前涨了2.9倍，远远超过了工薪族的收入增长水平。

物极必反。这一次泡沫的破灭也是从政策变化开始的。

出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月起，在两年内连续17次调高联邦基金利率，从1%上调至2006年的5.25%。因为次贷大多为浮动利率贷款，随之大幅上升，而且美国人也不储蓄，更拿不出六个钱包应对危机，然后很多人就发现，房贷还不起了。

利率上升逐渐刺破了此次房地产泡沫，随后房价开始明显下跌，对于那些发放了贷款的机构来说，即便收回断供者的房产，也无法通过出售房产回收贷款的本息，而且，很多房子根本就卖不出去，只能不断违约。

次贷危机随即爆发，并旋即蔓延成百年一遇的金融危机，波及银行，对冲基金、保险公司、养老基金、包括政府信用支持的各类准金融机构，几乎全军覆没，著名的投资银行雷曼兄弟破产，美林被收购，RBS等欧洲大型银行纷纷国有化……

2008年次贷危机至今已近13年，至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。

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不论何时何地，房地产的泡沫都有一些特点，比如：

住房需求有巨大的转变；

每一次的地产泡沫背后都离不开货币政策的推波助澜，钱多了肯定要寻找去处，房地产因为各种禀赋优异，成为天然的蓄水池；

泡沫也离不开银行等机构的推波助澜，房贷宽松、金融产品无节制的创新；

投机横行，每个人都唯恐错失；

泡沫破裂有时来自于天灾，有时只需一个谣言；

而不论怎样，普通老百姓都深受其害

…….

所以，没有房价永远涨这种事情，维系家庭财富不光靠国运，也依赖个人的理性判断，历史的小波折对个体来说就是大灾难，猫哥希望这种小概率事件最好别落到你头上，各自幸福安康最重要。

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历史经验！楼市终将会迎来的两种结局：降价和泡沫破裂！

作者：言午

发布时间：2018-05-29 10:39

快照：

在我们的楼市，房价已经喋喋不休的涨了几十年了。虽然当下的调控，让我们的市场短暂的冷静了下来，但是依旧限制不了老百姓买房的热情，房价依然在上涨。

这个时候的网友也开始发出抱怨：房价到底要涨到什么时候，难道要涨上天吗？房价还有下跌的那一天吗？

其实这个问题也不难回答，因为没有只涨不跌的商品。只要还有市场的存在，价格就有跌下来的一天，只是时间的问题。但是我们不能把我们的房子相比其它的商品，因为它是一个保质期非常长的商品，而且还是一个具有政策支撑的市场。所以我们要从不同的角度去分析我们的楼市，只有当它自己涨不动的时候，才有可能是下跌的时候。

大家都应该还记得当年日本的楼市崩盘，以及美国次贷危机引发的全球金融海啸。都是因为房价涨的太离谱了，市场已经没法去控制了，只能任由房价崩盘，泡沫破裂，引发危机。如果老百姓的贷款还能撑得住、很多人还能继续通过贷款来购房。那么，房价就不可能停止上涨，就会泡沫越来越多。

而当房价涨不动的时候，就是我们楼市泡沫累积到一定程度，不得不破裂的时候了。从历史的经验告诉我们，房价涨不动了就是泡沫破裂之时，那么解决楼市的问题摆在我们面前的就只有两种结局“降价和泡沫破裂”！

而对于降价来说，从目前我们的楼市发展态势来看，非常的困难。因为从始至终，我们就没有找到支撑经济发展的额外出路。而且，在供给端我们还被政府控制着，地方财政就依赖着土地财政来提升自己的政绩了。而如果单纯的依靠开发商来主动降价，显然是不现实的。开发商作为一个市场主体，它需要的就是实现自己价值的最大化，它是利益的追求者。所以只要市场的需求还能继续，开发商就不可能降价。只有当需求不再继续的时候，供大于求的时候，就是房价涨不动之时了。

即使是市场还有炒房者在推动房价，但是到了房价涨不动的时候，市场没有了流动性了，再炒房也没有用，只会造成有价无市，房子卖不出的局面。而且如果持续的缺乏流动性，炒房者手里的资金就会出现断裂，会被迫降价卖房。

再来说“泡沫破裂”，这是极具危险的事情。一旦泡沫破裂，引发的不仅仅是楼市崩盘，金融危机，更严重的可能会导致社会不稳定的问题。

当然，我们的政府也不会希望看到楼市泡沫破裂的发生。而且从现在政府对于市场的态度，就是希望用严厉的调控政策，先把市场稳定下来。再用行政强制手段把市场泡沫一步步挤出市场，达到市场调控的目的。

显然，如今市场的走势远没有按照政策既定的路线走下去。而且不断爆发的热点市场，让我们的政府政策疲于奔命。如今市场调控的主基调，不是约谈，就是调控升级。住建部重申未来调控的六大目标：“稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期”，并再次强调要支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房。就是为了防止，当市场消化完政策过渡期之后，再次爆发购房潮。

如今限制房价，挤压泡沫已经成了我们政府迫在眉睫需要解决的问题了。决不能让发生在美国和日本身上的楼市危机，再次发生在我们身上。

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