楼市金融十六条出台 房企困境逆转？

作者：经济观察报

发布时间：2022-11-13 16:06

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经济观察网 记者 陈月芹 编辑 张雅楠 11月12日晚，一则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，下称“254号文”）文件传出。多个信源向经济观察网证实了文件的真实性。

“254号文”由央行办公厅于11月11日印发，主送单位包括各分支人行、银保监局、银行和信托、保险、金融资管公司，并抄送交易商协会。在央行内部，文件则主要发送给办公厅、市场司、条法司、宏观审慎局、征信局。央行和银保监系统上下动员。

与以往主要是口头表态不同，这是央行和银保监会在房企大规模出险一年多来，首次就房地产融资问题出台专门性文件。该通知涵盖了开发贷、信托、并购贷等内容在内的十六条支持楼市内容。

一位头部房企负责人评价，这是标志性的转变。

楼市金融十六条

经济观察网记者获悉，“254号文”包含16条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。其中主要有多个亮点：

一是文件要求稳定房地产开发贷款投放，特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，前提是保证债权安全、资金封闭运作。同时支持项目主办行和银团贷款模式。

二是从监管部门角度，呼吁各银行和银保监系统，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。具体为：从11月11日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

三是鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。这一点在过去的文件和口径中都很难看到，因为信托是民营房企使用较多的金融产品。

四是支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款，但要求借款主体经监管部门复核备案，资金封闭运行、专款专用，且只能用于已售逾期难交付住宅项目，目的是保交付。

五是保交楼的配套金融支持。针对获得前述专项借款支持的项目，提供新增配套融资，这不仅涉及购房者，化解未交楼的个人住房贷款风险；还涉及资不抵债项目，如剩余货值能覆盖专项借款和新增配套融资，或能明确还款来源，鼓励金融机构提供新增配套融资支持。

六是两部委开出了“免责条款”。从11月11日起，半年内，银行向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后，承贷主体按合格借款主体管理。值得特别注意的是，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。

七、银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期。2020年12月31日，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行发放房地产贷款划出了“两道红线”，“254号文”提出对受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期。

从表述上看，两部委给16项内容设定了许多前提条件，给出了政策灵活调节空间。全文约3500字中，13处措施前加了“合理”定语，如合理展期、合理需求、合理延长过渡期等；4词提及金融机构要遵循“市场化、法治化原则”；鼓励金融机构提供新增配套融资支持时，明确要在“商业自愿前提下”。

业内：标志性转变

一位接近监管层人士称，“254号文”的出台，是一年多来监管部门纾困房地产行业的标志性动作。

首先，监管部门对房地产行业的支持或救助，从口头指导变成红头文件，下达银行、银保监、信托、资管机构等。

此前，无论是4月央行召集商业银行开会，商议对12家房企开展并购和不良资产处置等问题，还是点名示范性房企给予融资支持，或是8月中债增进公司推动担保性发债，抑或是11月的“第二支箭”，都是通过会议、窗口指导等形式口头传达。

其次，“254号文”由央行、银保监联合发布执行。一位地方政府人士解释，央行和银保监分别是货币政策和金融监管职能，从实操来看，此次央行能联动银保监部门，政策推行力度会更大。

第三，央行和银保监不仅提供了方向性指导，还细化地明确了免责条款。为了打消金融机构从业者对房地产类融资产品出现不良、影响个人执业履历的顾虑，“254号文”提出新发放配套融资形成不良的相关机构和人员，可予免责，前提条件是“已尽职”。

还有一点，上述接近监管人士认为，文件覆盖了全金融市场各品类，全面且系统化，如按揭贷、开发贷、建筑类贷款、租赁贷款等。尤其是信托。

近一年多来，金融监管部门出台多项纾困支持措施，均未涉及信托公司。但受房地产市场困境等因素影响，信托资产逾期率抬升，房地产信托成为“违约大户”，文件对信托行业的刺激效果有待观察。

一位副省级政府官员认为，“254号文”定了金融部门支持房地产行业的基调，有望纠偏过度信贷紧缩，最终效果要看各分支人行、银监的指导力度和各商行的执行力度。

该官员近一年多来都在处理房地产企业纾困、不良资产处置和保交楼等，他提醒，文件的许多条款设置了许多限制条件，例如历史债务展期，若太过于强调市场化和法治化，应明确新老划断，旧账慢慢过渡，再谈合规性。

“因为目前形成坏账的存量债务，前期批出就不尽合规。对于经历房企、金融机构和地方政府多方一年多拉锯，仍推动不下去的项目，需要监管部门给予更多的灵活操作空间，否则政策很难执行”。该副省级政府官员认为，当前行业政策接连出台，但纾困效果不明显，至上而下的困局便源于此。

一位头部券商首席房地产分析师也认为，文件的推出，有拐点和风向转变的意义：从此前千亿纾困基金等政策要求以“救项目不救企业”为底线原则，转变为开始针对企业端的救助和支持。

同时他认为，“免责条款”实际上鼓励商业银行为房地产企业提供专项借款等配套融资，如果新增融资形成不良的，开出了免责条件。目前“254号文”仅是纲领性文件，没有涉及具体额度，但释放了国开行等政策性银行可以承担一定损失的可能性。

这位头部券商首席分析师认为，在此前，信托给房企融资却被定调为“不合理”，以前政策不允许民企和部分城投平台通过信托融钱做前融，但现在风向有所转变。

第二支箭的信号

文件出台5天前的11月8日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）释放了“第二支箭”的利好消息：由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。

该消息引发了资本市场的振奋。地产股债已连涨3个交易日，前50强房企总市值累计上涨约3071亿港元。其中，旭辉控股累计涨幅超125%，碧桂园涨59%，龙光集团涨52%。

一位头部房企IR人士解释，“第二支箭”与此前的担保性发债等政策相比，已经体现出了多个不同点：

一是“第二支箭”初步定量2500亿元，还有望扩容。而8月以来，第一轮担保发债中，碧桂园、旭辉、龙湖、美的、新城等6家房企通过中债增担保，融资总额仅68亿元。

二是本次“第二支箭”的发行，由央行牵头，央行提供再贷款资金支持，点名支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”，传递出了监管部门有意为民营房企融资纾困的信号。

这个“央行再贷款”意味着，商业银行或其他金融机构购买了房企的债券，可凭借购买凭证，以很低的成本去央行借到一笔等额资金：

“假设金融机构买了10亿元‘第二支箭’产品，还能向央行贷款10亿元，相当于央行为之兜底，银行购买这类型产品几乎没有资金成本。如果房企违约，不良率仍归属于银行，但理论上，中债增手上还有抵押资产和国企担保”。前述房企IR人士表示，此次央行提供再贷款，能进一步打消金融机构的疑虑。

三是和此前的担保性发债相比，“第二支箭”明确，除担保增信、创设信用风险缓释凭证外，增加了直接购买债券等方式，支持民企发债融资。

四是发行成本上，中债增对民营房企收取的增信服务费率低于0.8％/年，约是首批担保性发债担保费率1.5%/年的一半。同时，还可以根据企业信用状况分档确定反担保比例，尚未违约的优质民企有望降低反担保比例。

上述参与申报“第二支箭”发行的房企人士透露，第二支箭”发行产品除了偿还项目类贷款、偿还中票等境内直接融资等常规用途外，还可用于偿还外债。至于是否可以用于项目公司开发建设，还未确定。

该房企人士认为“第二支箭”利好的释放，是民营房企信用状况的拐点，至于房地产行业的恢复仍依赖于购房者信心的恢复。

一位地产债机构投资者对文件表现较为谨慎：钱能不能真的流到民营房企，最主要看金融机构怎么做。更深层次的原因在于，当前的房地产问题主要是经济下行、居民购买力不足，也没有对房价上涨的预期。

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黑龙江“秒删”提振楼市政策表态，背后发生了什么？

作者：乐居网无锡

发布时间：2021-12-22 00:10

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今年首个由省级部门发布的“提振楼市”政策表态，仅在当地政府官网上留存不到20小时，就被撤回。

20日晚间18时19分，黑龙江省人民政府官网发布《省住建厅召开调控会议 部署全力冲刺房地产业增长工作》一文，研究部署年底前房地产业增长工作。21日下午13时50分许，第一财经记者发现，该文已消失不见。

随后，记者多次致电黑龙江省政府办公厅和住建厅相关部门求证。黑龙江省政府办公厅信息公开工作机构一工作人员在核实后对第一财经表示，“这篇文章的内容是由住建厅保障的，发布和撤回也是经由住建厅方面决定。”

对于记者提出“撤回后，是否会影响该政策执行”的疑问，该工作人员称，“具体是否执行，也需要由住建部门回应。目前，针对你的问题，我们的工作人员已经向住建厅致电询问，但尚未得到回复。”

记者多次致电黑龙江省住建厅相关部门，截至发稿，始终无人应答。

根据这篇被撤回的文章，会议提出要因城施策，进一步加大工作力度，跳起摸高，确保今年工作收好尾，明年工作起好步。该文还从供需两侧入手，提出了多措并举促销、落实优惠政策、积极引导市场预期三类多项提振楼市的内容。

一名不愿具名的业界人士对第一财经表示，近年来，鲜有省级部门官方口径谈及鼓励和促进房地产市场发展的例子。

在此前黑龙江省会城市哈尔滨出台促进房地产市场平稳健康发展“十六条”新政后，坊间就有声音将其视为“打响全国救市第一枪”，并引起了市场的一些误读。随后，哈尔滨住建局相关负责人公开回应称，新政中提出“支持房企促销活动”并非一些媒体解读的鼓励降价，而是让房企稳定价格，找准定位，通过新政达到短期促增长、长期稳市场的效果。

“黑龙江此次撤文，可能是措辞问题。实际上黑龙江在坚持‘房住不炒’上做了很多工作，考虑到当地楼市现状，确实需要因城施策，推动良性循环。”上述业界人士称。

在58安居客研究院分院院长张波看来，黑龙江释放出提振楼市的信号确实和当地房地产市场整体下行态势严峻、良性循环不畅有关。

由于黑龙江省人口流出严重且老龄化加剧、库存积压，叠加四季度以来局部疫情反复、房企债务风险加剧、置业者预期下调等因素，下半年以来，黑龙江整体楼市去化难度加大，多项指标下调。

国家统计局数据显示，2021年1~11月，黑龙江省商品房销售面积和销售额累计同比分别下降9.0%和18.3%，而全国分别增长4.8%和8.5%。价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，哈尔滨近两年来新房价格稳中调整，年内房价波动回落，1~11月新建住宅价格累计下跌1.3%。

房地产市场活跃度偏低也在一定程度上拖累土地成交规模和房地产开发投资。其中，2021年1~11月，黑龙江省住宅用地供应和成交规模同比分别下降48%和61%，房地产开发投资同比下降3.5%。

张波认为，此次黑龙江出手维稳楼市的行为本身是及时的，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，意味着房地产调控不是一味从紧，而是会根据不同城市和区域的情况进行调整，既保障房地产开发侧的有序运营，也保障购房者合理的购房需求得到满足。

“但上述会议提到‘有效激发群众购房需求，释放消费潜能’，有欠周全。如果是自住型需求，无论是首套还是改善型都需要有效保障；但如果是投资类购房需求，就不能被激发，否则会违背‘房住不炒’的调控要求。”张波称。

在他看来，如何把握好政策实施尺度，在坚持‘房住不炒’底线的同时，因城施策、维稳楼市，是楼市出现骤降的城市需要思考和平衡的。

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文章来源:第一财经中国房地产金融

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拟废除部分区域限售令！哈尔滨“十六条”不到半年再出重锤，行业人士：“大概率很难立竿见影”

作者：华夏时报

发布时间：2022-03-24 13:23

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哈尔滨楼市 邢祺欣 摄

本报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 李未来 北京报道

3月23日，根据哈尔滨人民政府网站公示文件，哈尔滨拟取消主城区6区商品房限售政策。目前，文件已经进入公示期。若后续通过，则未来哈尔滨商品房上市交易不再受“3年”的时间限制。

《华夏时报》记者注意到，不足半年的时间内，哈尔滨已经两次发文，从取消限售、鼓励人才购房、为房企减负等多个层面“救市”。相关数据显示，哈尔滨楼市已经低位运行数月，库存攀升，房价下滑，去化周期增加，市场压力较大。

拟取消限售

3月23日，哈尔滨人民政府网站发布了关于拟废止《哈尔滨市人民政府关于进一步加强房地产调控工作的通知》（哈政办规[2018]12号）（以下简称为“调控工作通知”）文件的公示。通知公告显示，上述调控工作通知已经完成其阶段性调控使命，经报市政府同意，拟予以废止。

《华夏时报》记者在查阅了哈尔滨在2018年5月5日发布的调控工作通知后了解到，哈尔滨实行区域性限售政策，在主城区6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区、松北区）范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

由此看来，哈尔滨拟废止主城区6区商品房限售政策。在公示期结束后文件通过后，哈尔滨商品房上市交易将不再受到“3年”的时间限制。

除了在2018年5月份开始实行限售之外，调控工作通知还提高了公积金贷款条件，将个人贷款还贷能力系数由0.5调整为0.4；有针对性地加强土地供应，对于房地产用地需求较大的哈西、松北等地区，适当增加住宅用地供应，并加快土地供应节奏；严格执行差别化的住房信贷政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准，及时调整公积金和商业性个人住房贷款各项标准，抑制投资和投机购房需求等。

“此次哈尔滨废除限售政策，充分说明限售政策意义不大。废除限售政策标志着房地产政策约束和捆绑的内容减少，这是楼市政策放松的一个重要体现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如此认为。

半年内两次为楼市松绑

哈尔滨大力度为楼市松绑的“频率”很高。2021年10月份，哈尔滨出台十六条政策“救市”，其中包括为人才购房提供最高10万元的现金补贴、放宽贷款年限以及降低土地增值税预征率等多项措施，旨在刺激市场购买力并为房企减负。

实际上，在不断发文“救市”以及放松楼市政策的背后，哈尔滨楼市已经连续多月“低位运行”。国家统计局发布的数据显示，2022年2月份，哈尔滨新建商品住宅销售价格环比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅销售价格环比下降1.0%，同比下降3.4%。哈尔滨房产网发布的数据显示，2022年2月份，哈尔滨二手房均价为9663元/平米，环比下跌1.53%，同比下跌4.90%。

易居研究院发布的数据显示，2022年1-2月份，哈尔滨商品房存销比超过40，是2021年同期的两倍左右。此外，2022年2月份，哈尔滨新房供应面积同比增长33%。供应面积的上涨使得哈尔滨楼市的库存也在不断增加，截至2022年2月末，哈尔滨库存同比增长120%，去化周期超过30个月，这也意味着哈尔滨楼市目前整体处于“供大于求”的状态。

某房企的一位区域负责人对《华夏时报》记者说：“取消3年限售这一政策可以有效刺激楼市的流动性，本质上还是调动交易的活跃度，让购房者在换房时不再受到时间限制，时间成本降低。”

“不过，东北区域的楼市销售一直偏弱。此前哈尔滨发‘十六条’救市，但是目前效果尚不明显。那么，取消限售大概率很难立竿见影，市场需要在调整之后才能进入新的成交状态。”上述区域负责人对《华夏时报》记者说。

值得关注的是，2022年以来，楼市延续下行态势，而金融端、市场端则是屡发利好刺激楼市升温。中原地产研究院发布的数据显示，2022年开年至今，房地产发布政策超过140次。整体来看，包括哈尔滨、郑州等城市在内，已经有超过60个城市出台了不同程度的稳楼市政策，主要涉及降低首付比例、发放人才购房补贴、放松限售等。

中原地产首席分析师张大伟认为，后续房地产市场表现低迷的城市有可能加入“取消限售令”的队伍。目前来看，当下多城出台放松性政策以期望稳定楼市，都是在“因城施策”下做的调整，目的则是促进房地产市场健康发展。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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央行、银保监联合发布重磅文件！房地产的春天来了

作者：栋察楼市

发布时间：2022-11-13 16:56

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重磅！央行、银保监会内部联合文件曝光！

人民银行、银保监会于11月11日发布了一则《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，其内容围绕关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展出台了十六条措施！

这则内部资料信息量非常大，涉及房企贷款政策、个人房贷政策、地产债发行、保交楼、延长管理过渡期、租赁市场等多个方面。

都说中国楼市是“政策市”，一波“三道红线”压垮了众多房企，如今，央行、银保监会发布重磅内部通知，信号已经非常明显，最近想要买房的请时刻准备好钱！

重磅文件曝光！房地产必须要救活！

总结一下，这则通知共16项，分别为：

1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融

十六条措施，条条直指房地产要害！

我们要明白的是，房地产是一个容量足够大的行业，虽然它已经过了那个快速发展的时代，但这并不代表它会消失或是一直低沉下去。

人们生活水平逐渐提高，对生活品质的追求也会越来越多要求，而住房作为生活以及家庭幸福感的重要来源之一，不可能让位居民消费的主角。对比处在下一个经济发展阶段的美国来说，房地产行业仍然是举足轻重的行业之一，即使是在经过了08年次贷危机、两房退市之后！

房地产是国家支柱产业的地位无法撼动，其上下游牵涉几十个行业，影响巨大。直白点说：如今这种现状，不能再放任不管，必须要救，而且要救活！

消息一出，多位行业内专家各抒己见，表示这些政策出台以后会有以下利好：

1、2022年房地产供给端政策“救项目不救企业”的风向或有转变

2023年第一季度是房企债务到期高峰期，政策前置性的支持民营企业融资有利于预防年底民企风险事件继续爆发，进而预防需求出现进一步负反馈现象，帮助房地产行业在2022Q4筑底。受益民企该行认为包括未出险的民营企业，以及短期出险问题不严重或被错杀的民营企业。

2、更多的“救市政策”即将倾巢出动

2022年楼市下半场开启，各地住房支持政策也在持续推进，但基本集中在三四线城市，在央行和银保监会此次出台“十六条”措施后，更多的一二线会闻风而动，首付、利率、公积金等各方面可能都会有动作。

3、16条的出台，意味着对房地产融资的大方向，从限制转向支持。

在此之前，对于房地产的融资，在信贷政策上主要是“三道红线”，在股票市场融资上是不鼓励，因此房地产特别依赖表外融资和非标融资，这也为今天的房地产企业债务危机埋下隐患。

同时，对于房地产市场的救助方向，此前是“救项目不救企业”，但是事实证明这对于保交楼和房地产市场纾困效果不明显，16条对此作出调整，未来的方向是“救项目与救企业并存”。

本轮房地产债务危机，部分房企因为自身激进对行业造成较大风险，但是应该正确分类，有些财务激进的企业是资不抵债，有些仅仅是流动性风险。因此，16条出台是在正确的方向上，疏导房地产融资的各类管道，房地产市场早日回归正常轨道奠定基础。

通知全文如下：

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雷声滚滚，闽系地产功过几何？

作者：聊房君

发布时间：2022-10-20 21:10

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闽系地产可以算是地产江湖派系的一匹黑马，在其他派系稳扎稳打之时，闽系房企凭借着高杠杆，高周转在2020年房企派系之争中，和粤系，京津系进入地产前三甲；

但是在野蛮扩张的背后，闽系房企也留下不少后遗症，受到三道红线的压力，加之口罩事件的影响，不少房企已经岌岌可危了。

图片来源于泰禾销售朋友圈

这两天，位于三江口的福州湾B区交付，就有不少业主欣喜万分，说时候，这个交付标准，对比2017年的预期来说相差甚远；

这里已经看不到高楼耸立的CBD，也没有看到文旅配套设施，不知道那个三江口的摩天轮是否已经生锈了；

但现在对于业主来说，交房已经很不容易了，或许他们暂时应该满足了！

实拍于2017年福州湾

在2017年看过福州湾这个项目，当时的园林景观风格打造独树一帜。如果有细心的网友，可以看一下现在建发的园林景观，似曾相识？

有坊间传闻，在泰禾倒下之后，为泰禾打造园林景观的永泰帮转到厦门建发去了。

这也解释了为什么早期的建发产品只有亭台楼阁，飞檐翘角，并没有太多的水榭景观和特色石头，给人的感觉是有姑苏之感，无园林之美！

近年来的建发产品除了大门外，特色的园林景观也是一大卖点，不知道是不是永泰帮画龙点睛的一笔。

曾经的闽系房企风光无限，到现在提到闽系房企的诸多项目，“保交楼”成了购房者的最大愿望，落差之大让人感慨！

1.启蒙期

我们所认知的闽系是在90年代的中后期快速崛起的。在90年代初期的时候，房地产市场是相当火热的，尤其在海南；

当时的海南房价在92年开始，一年多的时间翻了三倍，厦门因为是特区，房地产市场也曾一度火热至极，1992年期间厦门就增加了一百多家开发商；

在93年的时候，房地产时候已经非常火热了，但是看到岛国发生的泡沫，出台了国十六条。当时倒下的房企不计其数。

但是94年的时候，国务院再次深化住房商品化改革，要求地方政府制定本地区的房改实施方案，这个时候，我们所认知的闽系房企才算真正登上地产舞台。

1994年的时候，禹洲地产成立，在厦门开发的第一个项目是禹洲新村。

1995年，林腾蛟从新加坡留学回国，成立了阳光城控股集团，开始深耕福州和厦门，先后开发厦门“阳鸿新城”和福州“阳光假日酒店”和“阳光城”。

1996 年中骏置业成立，并在泉州开发了“中骏骏达中心”，金辉于 1996 年成立，在福州开发首个住宅项目“锦江花园”。

1996年，离开建设银行，深知金融之道的黄其森成立了泰禾。

我们所熟悉的闽系房企，也就是在那个年代开始萌芽并发展的。

2.发展期

国务院于 1998 年宣布 全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，并于 2003年确立房地产为“国民经济支柱产业”。

政策走向上，闽系房企迎来了蓬勃发展的机会，作为敢拼敢打，勇于冒险的闽商，算是生而逢时！

民营闽系房企的带头大哥世茂集团，在许荣茂的带领之下，在1995年在北京打造亚运花园，华奥中心等项目取得成功后，于1999年进军上海；

在那个“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的认知里，硬是成功打造了上海世茂滨江花园，当时也让人巅峰了豪宅的认知。

什么是豪宅？在核心地段，拥有稀缺的景观资源，166平米做两房，280平米做三房。迄今为止，仍是上海豪宅的代表之一，二手房挂牌单价约在15万每平米。

在世茂取得成功后，闽系房企已经不安于在福建省发展了，泰禾，阳光城，旭辉，融信等已经开始全国化布局。

以泰禾为例，2002年，泰禾剑指京城，后来就有了运河岸上的院子（北京院子），开启了高端别墅的神话，货值从6亿上涨到80亿；

泰禾的院子系从此一战成名，在全国布局多个院子系列。

实拍于福州院子

作为泰禾的大本营福州，也少不了福州院子，当时的广告语是前年三坊七巷，一座福州院子，和北京院子一样，这个院子也是由成龙代言。

后来在福州又开发了桂山院子，鼓山院子，咳，对于业主来说，一言难尽！

2004年，阳光城也走出了福建，来到魔都打造的第一个项目为天骄大厦。

旭辉2000年成立于上海，业务覆盖上海、北京、福州、厦门。2004年，上海永升置业正式更名为旭辉集团有限公司。

2003年9月，福建融信房地产开发有限公司成立。自创立伊始，欧宗洪给出的战略定位是：专注房地产开发，扎根榕城、立足海西、放眼全国。

融信在福州早些年的代表楼盘有融信第一城，融信三味书屋，融信西班牙，融信宽裕等，但是融信给人的印象就是敢于挑战地位。

在2007年9月11日，欧宗洪以15.5亿元总价、每平方米9953元楼面价，拿下了当时福州单价“地王”项目。

只不过时运不济，当时拿下地王没多久遇到楼市调控，无奈之下壮士断腕，以损失七千万的代价退地了。

3.壮大期

2008年底四万亿计划和央行的宽松政策，房地产迎来了黄金期，“爱拼才会赢”的闽系房企迎来了高光时刻。

2009-2018 年，宝龙、禹洲、中骏、泰禾先后上市，接下来的日子，高杠杆高周转的闽系房企在全国各地开始崭露头角。

2012年的时候，世茂，融侨，建发（国企），旭辉进入全国50强，销售额破百亿。

2011年阳光城的销售额为23亿，2014年这个数值达到231亿。

2017年的时候，闽系房企更是有不凡的表现，泰禾，世茂，旭辉更是进入千亿房企俱乐部。

2016年和2017年，作为闽系房企深耕区域的福州，就出现了多幅地王，当时拿地的价格已经高于周边的新房了。

4.膨胀期

融信在2016年8月17日，因拿下上海静安中兴路地王，楼面价近14万元每平米，当时的狠劲在上海滩霸气侧漏。

2016年8月11日，首开以19.5亿竞得螺洲地块，楼面价19207元每平米，周边新房均价在1.65万左右；

阳光城以15.5亿拿下五一新城地块，可售楼面价为45380元每平米；

辐射以17.8亿元拿下东升新城地块，可售楼面价为33704元每平米，周边次新房挂牌价约为两万出头。

现在回顾，如果首开不是国企的话，现在也撑不住了，只是比较搞笑的是这个楼盘始终佛系销售，并没有以价换量；

至于五一新城和东升新城地块，只能说是命运多舛！

在2017年的福州土拍市场上，只要是四城区的地块，即使在三环周边，楼面价也要达到两万以上（除了碧桂园拿的大标的外）；

外来房企来福州也交了不少学费，也带乱了节奏，被逼到杨廷水库边上的龙湖和绿城拿地楼面价也达到2万左右。

作为第二梯队的闽系房企福晟，为了在全国扩张，更是成立了一支300多人的拿地飞虎队。2016-2017年期间在福州土地市场上，拿下多个地王项目。

在那个时代，无论是在福建市场还是在其他城市，其他开发商谈闽色变，他们正在享受地王带来聚光灯下的焦点。

5.风险期

但每一个地王的背后，都是一部血泪史！

在闽系大佬豪赌楼市的时候，不仅遇到了严格调控，在融资方面也进一步收紧，2020年三道红线的出台，闽系房企雷声滚滚。

闽系房企在融资方面有多种渠道：

比如融信的欧宗洪和正荣的欧宗荣与欧式集团掌门人欧宗钦是亲兄弟，算是有一个非常雄厚的财团。

还有一种融资方式是通过基金，信托等方式，这也是闽系房企常用的手段。

源于海洋文化，在闽商之间，自古以来就有一种强大的民间融资，但是这种民间融资成本极高。

当楼市告别普涨的时代，这种借新债还旧债的方式显然成本太高，这也导致地王总是以悲剧收场。

当融资渠道受阻的时候，最好的回款方式就是卖房，然后目前楼市的环境并不理想，闽系房企雷声不断就在意料之中了！

小结

闽系房企的激进成就了一时的霸业，但是成也萧何败也萧何！

根据克而瑞榜单，在2018年-2020年间，曾位列全国百强房企的闽系企业包括：

世茂、阳光城、旭辉、泰禾、正荣、融信、融侨、福晟、建发、中骏、禹洲、宝龙、三盛、联发、大唐、中庚等，出了建发和联发，其余均为民营企业。

如今榜单上的闽系房企很多已经出现债务危机了，正如旭辉掌门人林中的朋友圈所说：

融资不畅，销售疲软，光让还钱哪家房企都吃不消！

可以说，闽系房企已经遇到前所未有的危机了，对于非现房的闽系房企开发的项目，还是谨慎为妙。

当然，对于那些已经购买了闽系房企延期交房的项目，也不必过于焦虑！

以福晟钱隆樽品为例，根据一位业主发在短视频平台上的内容来看，正在有序复工，预计在今年年底前能交房；

南通这种地段尚能交付的话，对于其他一些延期交付的楼盘能带来不少信心。

而对于刚购买闽系房企还没到交付时间的业主来说，现在资金监管方面尤为严苛，保交楼的任务下，开发商不敢造次。

当我们回顾闽系房企这二十多年来的风雨时，在他们的高光时刻我们送去鲜花和掌声，在他们陷入低谷的时候，就不要众人推墙了。

你们可以质疑这些闽系房企的未来，但是不要忘记，他们曾经在土地市场上作出的贡献。

所以，整体来说，闽系地产对于社会的贡献来说，应该是功过参半的。

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2022年房地产行业投资策略：冬夜夜寒觉夜长，暖雨晴风初破冻

作者：未来智库

发布时间：2021-12-18 09:50

快照：

（报告出品方/作者：东北证券，王小勇）

1.销售：景气度加速回落，预计2022年销售金额增速为-5.0%

1.1. 回顾：上下半年急速反转，景气度加速回落

从国家统计局数据来看，2021 年 1-11商品房累计销售面积 158131 万平米，同比 增加 4.8%，受去年疫情影响的低基数影响，累计增速自年初创下历年新高后，持续 回落。年度水平来看，全年累计销售面积增速自 2016 年以来持续收窄，并于 2020 年筑底回升。其中住宅累计销售面积为 126419 万，同比增加 7.1%。

2021 年 1-11商品房累计销售额 161667 亿元，同比上升 8.5%，受去年疫情影响的 低基数影响，增速较年初回落 121.6pct，全年累计销售额自 2015 年以来连续增长， 增速自 2016 年达到 34.8%的峰值后逐渐回落至 10%之内；其中商品住宅销售额 132902 亿元，同比上升 12.7%，年初以来各月增速始终优于整体商品房累计销售额 增速。房管局数据来看，大中城市商品房成交面积累计增速持续回落至 11 月的 8.5%。

单月数据来看，剔除疫情低基数的影响，2021 年 1-6 月整体销售面积及金额对比 2019 年同期仍有 16.95%、31.45%的增长，延续了去年疫情恢复以来的火热态势。 但销售市场景气度在下半年急转直下，上下半年呈现明显的倒“V”反转趋势，今年 7 月以来商品房单月销售面积增速转负，且降幅呈现逐渐走阔，截止 10 月录得 自去年 3 月份以来的最低增速；商品房单月销售额增速的整体走势与单月销售面积 同步，在 10 月回落至自去年 3 月份以来最低位水平。房管局数据来看，三十大商品房成交面积增速自 6由正转负，且在三季度连续保持近上三成的降幅。

分区域销售面积方面，从国家统计局数据来看，东部地区与中部地区累计销售面积 增速领先，于年初达到最高峰后，逐步回落至 11 月的 5.8%和 9%；东北地区累计销 售面积增速于 9 月转负至-2.0%，此后其降幅延续走阔趋势。单月数据来看，东北区 11 月单月增速达到了-22.7%，为所有区域的最低位水平。分区域销售额方面，从统计局数据来看，东部地区累计销售额增速于 11 月回落至年度低位 11.8%，东 部、中部、西部地区累计增速也延续下滑态势，其中东部、中部地区的累计增速先。单月数据来看，各地区增速于 7 月转负，且于 9 月修复后延续回落。

房企销售方面，从克而瑞数据来看，TOP30/TOP100 房企累计销售额增速自 11 月由 正转负；单月数据来看，TOP30/TOP100 房企单月销售额增速自 6 月由正转负，尽 管在 10 月迎来了环比小幅修复，但金九银十的表现持续低迷，截止 11 月分别回落 至-39.02%/-42.54%。TOP30/TOP100 房企累计及单月销售面积整体走势与销售额一 致，TOP30/TOP100 房企累计销售面积于 11 月回落至-6.36%/-6.14%。

整体来看，今年销售市场下半年急速转冷的核心原因为居民按揭额度压降过度，使购房资金受限。在二手房指导价成为热点城市“标配”后，二手房市场成交量大 幅，挤压置换新房需求，二手房房价下跌也影响购房者信心，从而进一步拉低 购房情绪。此外，恒大等房企的“暴雷”也引发购房者对于房屋能否如约交付的担 忧。

1.2. 预测：信贷修复下仍受库存及房价预期悲观制约，预计 2022 年销售 金额/面积增速为-5.0%/-7.8%

展望 2022 年，1）今年 8 月以来全国单月房价同环比持续回调，其对居民购房 情绪造成的负面预期仍需时日来加以消化；2）多城出台二手房指导价，热点城市二 手房成交量降至冰点，压制置换新房需求；3）个人住房贷款发放逐渐恢复正常，且 贝壳研究院数据显示：10 月 90 城首/二套房贷利率的拐点已现（11 月，100 城主流 首套房贷利率为 5.69%，较 10 月回落 4bp；二套房贷利率为 5.96%，较 10 月回落 3bp），需要指出的是，当下按揭端修复的政策出发点为保障合理购房需求，侧重于 首套刚需购房者，信贷端的整体修复力度较为有限；4）房企依靠“以价换量”加速 销售回款，改善短期现金流压力的意愿仍然存在，但是今年以来投资端的急速收缩 将造成 2022 年可售库存不足。

房地产是资金密集型行业，房企的快速扩张依赖于对金融资源的大量占用。复盘过，行业销售金额伴随着有息负债几近同步地高速增长，有息负债增速可以用来衡 量房企获取金融资源的强度，而销售金额增速可以表征企业利用该资源的效率。我 们选定行业 TOP30 样本房企，对比样本房企总销售金额和有息负债增速来看，2016 年以来销售金额增速持续高于有息负债增速，表明在过去几年行业处于高速发展阶 段中，增量有息负债撬动销售金额的势能较大，主要原因系房价上涨预期下居民房意愿较高、房企追求高周转不断推高销售规模。

在 2021 年之前，两者变化趋势一 致，其转折点发生在 2020 年底，主要表现为2020 年 8 月出台三道红线以来，房企有息负债增速逐步回落至 2021H1 的-4.4%，是自有统计以来样本房企的有息 负债增速首度转负。与此同时，销售端的高景气度却持续2021 年上半年。销售/ 有息负债增速发生背离的核心原因系三道红线下房企需要加大销售回款改善杠杆 结构，同时还要收缩投资控制有息负债增长，这一逻辑终结了行业过去高投资力度、 高销售增速、高负债的“三高”模式，也在短期内打乱了有息负债增速向销售增速导的节奏。

2021 年 7 月份以来，销售景气度急转直下正是有息负债负增长的滞后反应。从克而 瑞数据口径来看，截止 2021 年 11 月 TOP30 样本房企累计权益销售金额增速已持续 回落至-1.58%（11 月累计增速由正转负），基于 9 月以来行业信贷修复持续兑现， 合理购房需求将得到支持，预计 2021 全年样本房企销售金额增速为 3.5%。按照不同分档所对应的有息负债增速限额，以 TOP30 房企 2020 年末的 有息负债额为基数，可以计算得到各家房企在 2021 年底的有息负债上限值，对应的 TOP30 房企整体加权平均有息负债增速上限值为 10.5%。整体而言，今年 9 月以来 信贷修复更多侧重于居民端的按揭需求，而房企的融资需求受到金融机构信心仍处 低位的原因，其修复速度较为缓慢。我们认为 2021 年以来样本房企有息负债增速 的回落将会滞后传导至 2022 年的整体销售金额，预计 TOP30 房企 2022 年销售金 额增速为-5.0%。

复盘过去 TOP30 房企/全国销售金额增速水平来看，两者波动趋势一致，预计 2021~2022E 的样本房企销售金额增速/全国销售金额增速分别录得 0.8、1.0。结合上 述 TOP30 房企销售金额增速以及 TOP30 房企销售金额增速/全国销售金额增速预计 值，得到 2022 年全国销售金额增速分为-5.0%。

销售面积方面，结合 2022 年预计销售金额增速-5.0%以及房价平稳增长预期，预计 2022 年全年销售面积增速为-7.8%。

2.房价：区域间分化持续扩大，预计2022年涨幅收窄至3.0%

2.1. 回顾：8 月以来当月房价连续回调，区域间分化持续扩大

从国家统计局数据来看，今年以来全国商品房累计销售均价在年初首次冲破万元大 关达到 11030 元/平，此后受三四线城市市场走弱，房价逐渐回落至 11 月的 10224 元/平，但仍保持在万元以上。对比 2018 年至今的累计均价增速来看，房价涨幅总 体处于温和回落趋势，11 月累计均价增速录得 3.5%。单月数据来看，单月增速于 8 月转负至-3.7%，此后连续四月下滑，11 月单月同环比增速分别录得-2.7%/-1.6%。

分区域来看，东部、中部地区累计均价增速在年初达到近年最高位水平，并逐渐回 落于各自 2020 年年末水平，其中东部地区由于需求韧性强、销售情况相对较好，增 速保持在最高位，西部地区累计均价增速于 9 月转负，东北地区累计均价增速自年 初均维持为负，仅在 5 月小幅回正。

价格指数方面，从国家统计局数据来看，70大中城市新建商品住宅价格指数单月 同比增速维持稳定，稳步回落至 11 月的 2.4%；分线来看，一线城市当月价格指数 增速领先，从年初走阔至 6 月的 6.1%，总体保持在 5.0%左右的水平。二手房 方面，70 个大中城市二手住宅价格指数较新房上涨趋势更为温和，增速保持稳定， 截止 2021 年 11 月录得 1.5%；

分线来看，一线城市由于自身新房供应较少和市场求旺盛等原因，二手房当月价格于 3 月录得 11.4%，显著高于 2019~2020 年同 期 1.0%左右水平，之后逐步回落至 11 月份 5.8%。从中指院数据口径来看，全国百 城新房单月平均房价增长趋稳，从年初 3.56%小幅至 5 月份 4.08%，此后稳步 回落至 11 月的 2.72%；分线来看，三线城市自保持 5.0%左右的增速，之后逐 步回落至 2%左右；二线城市平稳维持于 3.0%水平；一线城市虽然涨幅较弱， 但增速于 3 月份逐渐抬升至 2018以来的高位水平 3.25%，此后逐步回落至 2.5% 左右。

从整体来看，一季度末以来，累计房价环比延续下跌趋势，在“三稳”政策目标下， 房价涨幅将进一步收窄，分线、分区域间分化加大，全国已有超 20 城发布了“限跌 令”（限跌幅度在 8%~15%不等），低线城市面临的房价下行压力较大，在各区域累 计均价均呈现回调趋势下，东部地区单月房价环比增速已经与今年 10 月转正，或率 先阶段性见底。在短期融资环境难以得到大幅缓解的背景下，房企以价换量促回款 仍然普遍存在，房价短期内下行的惯性仍然较大。二手房方面，一线城市由于自身 新房供应有限和市场需求旺盛等原因，上涨幅度明显领先于其他分线城市。

2.2. 预测：二手房价回落预期引导下，预计 2022 年房价涨幅为 3.0%

鉴于行业整体去化周期拉长，房企缩表压力下加速库存变现，土地市场价格回落， 以及二手房指导价对新房价格预期的引导。我们预计 2022 年整体房价涨幅进一步 回落。

今年以来，全国商品房销售均价增速波动下行至 11 月的 3.5%，从 70 大中城市房价 数据来看，11 月仅 9 城新房房价环比上涨，仅 3 城二手房价环比上涨，接近 10 月 的 2014 年 9 月以来单月二手房价环比下滑的最大范围。我们认为新房市场受政府 调控影响，其变化区间相对刚性。但值得注意的是，截止目前，全国已有 22 城发布 了“限跌令”，低线城市面临较大的去化及房价下行压力，而高线城市的新二手房价 格倒挂现象仍然存在，短期内高线城市新房价格或将保持稳定。

展望 2022 年来看，1）今年 8 月以来全国单月房价同环比持续回调，其对居民购房 情绪造成的负面预期仍需时日来加以消化；2）多城出台二手房指导价，热点城市二 手房成交量降至冰点，压制置换新房需求；3）个人住房贷款发放逐渐恢复正常，且 10 月 90 城首/二套房贷利率的拐点已现（贝壳研究院数据：10 月 90 城的首/二套房 贷平均利率分别为 5.73%/5.99%，均环比下调 1 个基点）起到一定对冲作用，需要 指出的是，当下按揭端修复的政策出发点为保障合理购房需求，侧重于首套刚需购 房者，信贷端的整体修复力度较为有限；4）房企依靠“以价换量”加速销售回款，改 善短期现金流压力的意愿仍然存在。综上，我们预计2022年房价涨幅将回落至3.0%。

二手房方面，各线城市分化尤为明显，自 2020 年以来一线城市二手住宅价格涨幅明 显，受二手房指导价及住房按揭额度受限的影响，今年下半年以来一线城市二手住 宅价格涨幅持续收窄。从一线四城今年以来的二手住宅租金涨幅来看，北京、上海、 广州的涨幅均呈现不断上行趋势，或意味着政策影响下，短期内二手住宅成交量明 显下行导致的购房需求积压。因此，我们预计在信贷修复持续兑现叠加部分城市如 广州释放出放松二手房指导价的缓释信号，2022 年的一线城市二手住宅成交量将迎 来合理修复，其涨幅存在上行动能。（报告来源：未来智库）

3.土地：土地市场率先入冬，预计2022年成交价款增速回落至-8.0%

3.1. 回顾：土地市场率先入冬，审慎投资下核心资源优势凸显

土地购置面积方面，从国家统计局数据来看，2021 年房地产开发企业累计土地购置 面积增幅于年初达到高峰后在 5 月转负，并维持在 10%左右水平；累计土地成交价 款增速自 3 月转负以来波动修复，并在 9 月回正。单月数据来看，土地购置面积增 速于 3 月转负并仅在 7 月稍稍回正；土地成交价款自 3 月转负后，分别在 6 月和 9 月大幅回正。

百城土地供应成交数据来看，2021 年 1-11 月累计供应土地规划建面 153479 万方， 同比下降 4.1%，从累计增速来看，土地供应于年初转负并维持在-15%左右水平；从 单月增速来看，整年维持低位负水平，仅 4 月和 8 月有所回正。供销比方面，年初 以来累计供销比同比维持低位，在三季度有所改善回正；单月数据来看，单月供销 比在 6 月达到低位，此后上行至 8 月的 1.88。百城土地成交溢价率自 2020 年 3 月 以来持续保持 15%左右水平，受 22 城集中供地的溢价率上限修订为 15%影响，整 体溢价率自 6 月份逐步回落，此后在销售遇冷、融资受阻等多因素共同作用下，土 地市场热度跌至历史大底，溢价率也于 10 月触达全年最低位 2.5%。

百城土地分线来看，一线城市供应成交建面增速明显大于二三线，累计供销比处于 较低水平。土地溢价率方面，三四线城市由于调控较为宽松，年初溢价率相对一二 线城市处于较高水平；一线和二线城市均在年初达到高位后大幅下滑至近年最低位， 其中一、二、三线城市溢价率在 11 月份分别触及 3.0%、1.8%、3.2%的低位水平。

综合以上数据来看，土地市场热度跌至历史大底，其原因除了房企在三道红线下审 慎投资之外，也极大受到了来自销售端的压力传导影响，首先是整体销售去化弱化 也使得房企投资更为谨慎，其次是销售走弱带来的自有拿地资金不足。此外，房地 产贷款集中度管理制度下，银行端对于房地产贷款的过度收缩，叠加行业信用危机 频发下，债券融资窗口几近关闭，大幅削减房企投资能力。

3.2. 预测：资金压力短期难以有效缓解，预计 2022 年成交价款增速回落 至-8.0%

我们可以从三批次集中供地入手来展望未来土地市场走向，整体来看，三批次集中 供地由于二批次集中供地本身已经延期，两者间隔时间很短，不足 3 个月，房企筹 措资金的时间有限，加之本身房企资金面的压力还是没有得到有效缓解，这两个方 面很难通过集中供地政策本身的改善来扭转局面，叠加第三轮集中供地的框架，仍 然是沿着第二轮集中供地的框架走，没有提出更新的思路，预计三批次大面积的流 拍仍会发生。我们认为，在房企资金面难以大幅改善的基础上，降低地价以及提供 优质地块是未来土地市场能否筑底回升的核心变量。

由于主流的招拍挂拿地方式大部分依靠房企自有资金，而房企经营内生回血资金的 定金及预收款+个人按揭贷款则可以表征其自有资金的水平，从而决定了房企当期 进行土地投资的能力，进而影响行业整体土地成交价款增速。通过拟合 2010 年以来 各季度的房地产开发企业到位资金（定金及预收款、个人按揭贷款）与土地成交价 款增速，可以看到定金及预收款+个人按揭贷款增速是土地成交价款增速的领先指 标（领先大约 4 个季度）。

复盘今年以来的定金及预收款+个人按揭贷款增速表现，可以看到在下半年销售气度急转直下的拖累下，定金及预收款+个人按揭贷款增速的下行斜率较大，由此预 计 2022 年的土地成交价款增速在 2021 年的基础上仍将继续回调。热点城市在两批次集中供地中表现冷淡足以说明在资金承压、销售去化预期悲观的双重影响下，房的投资意愿及能力都降至冰点。

从当前行业信贷端的修复力度以及各地对于预售 资金的较严格监管来看，房企的资金面难以发生大幅改善，虽然三批次集中供地部 分城市已经放松土拍规则（南京放宽参拍房企的竞拍资质、苏州下调保证金比例、 深圳降低竞自持上限、合肥取消配建指标等），但依然较难扭转房企资金受限、地价 仍旧偏贵的局面，预计三批次集中供地的热度将继续维持低位。预计 2022 年土地成 交价款增速为-8%，我们认为土地市场冷淡下，房企投资力度会更加聚焦于核心城的核心地块，预计土地购置面积增速为-15.0%。

4.开竣工：开工低迷竣工修复，预计2022年开竣工增速分别为-12.5%、4.0%

4.1. 回顾：新开工增速回落至历史大底，竣工修复仍是大趋势

新开工面积方面，从国家统计局数据来看，房地产开发企业房屋累计新开工面积呈 持续下滑趋势；单月数据来看，新开工面积在 7~11 月持续位于 2016/9 以来的最低 位水平（剔除疫情影响的行业停摆期），且 10 月单月新开工增速为历史最低位。

竣工面积方面，2021年1-11月累计竣工面积在二季度有所回暖后逐步回落至16.2%； 单月数据来看，单月竣工面积在 6 月迎来大幅上涨，主要原因系半年度节点房企赶 竣工，单月竣工增速于 10 月大幅转正至 15.4%。

新开工方面，在销售市场景气度下行及资金压力扩大的影响下，房企开工意愿有所 减弱，此外集中供地土拍制度调整导致购地时点滞后叠加二批次土拍流拍率大幅提 升，也使得当前房企可开工资源不足，受上述因素共同影响，今年新开工持续走弱； 竣工方面，短期竣工增速回调主要系房企资金承压，我们认为新开工与竣工剪刀差 回补惯性仍存，“保交楼”相关政策的陆续出台叠加“三道红线”下房企仍有充足动 力依靠竣工结转来增厚净资产。

4.2. 预测：预计 2022 年新开工增速为-12.5%

影响新开工主要有两类因素：一是开工意愿，主要取决于销售市场热度，衡量指标 有销售增速、去化周期等；二是开工能力，主要取决于可开工资源和资金，衡量指 标有土地成交增速和有息负债增速。由于新开工的大逻辑是补可售库存，整体新开 工的增速变化还会受到行业库存水平影响。

在期房预售制度下，新开工增速与销售面积增速存在互为因果关系，即销售面积增 速高带动房企新开工意愿，而高位新开工增速又反过来增厚房企推盘资源，从而拉 动整体销售。从国家统计局数据来看，单月新开工面积增速与单月销售面积增速相 关性较高，通过拟合移动平均 6 月的单月新开工面积增速与单月销售面积增速之间 的相关系数表明 2021 年以来两者间的相关性持续上行至 0.98。

从去化周期的角度来看，去化周期影响开工意愿的逻辑也可得到自洽。2012 年以来， 通过商品房待售面积/近 6 月平均销售面积衡量的去化周期与新开工增速之间的变 化规律来看，去化周期与新开工增速的方向性波动较为吻合，且在大多数时段内保 持相对同步的变化，在去化周期整体呈现波动下行趋势的 2016 年以来，新开工增速 多维持于正数，2021 年新开工单月增速自 4 月转负的同时，也伴随着去化周期的筑 底上行。去化周期的绝对水平来看，2021 下半年受销售市场转冷影响攀升至 2019 年的平均水平。

从开工能力角度来看，通过土地成交面积增速来衡量的新增可开工资源表明新开工 面积增速落后于土地成交面积增速，这一规律符合房地产开发业务“先拿地后开工” 顺序。以下采用国家统计局土地成交面积累计增速与新开工面积累计增速进行拟合， 自 2017 年以来，土地成交面积累计增速向右平移 10 月可以与当期新开工增速趋势 保持相对同步，因此判定土地成交面积增速是领先指标，从 2021 下半年土地成交面 积增速转负后降幅持续扩大，预测新开工走弱的趋势短期不变。

整体来看，2022 年销售面积增速预计为-7.8%以及去化周期已经逐步拉长至 2019 年 平均水平，表明房企短期内开工意愿较为低迷；近期全国土地成交面积增速保持低 位表明房企开工能力较弱，预计 2022 年全国新开工面积增速为-12.5%。

4.3. 预测：竣工增长确定性较强，预计 2022 年竣工增速为 4.0%

竣工是销售的滞后指标，分线来看，一线城市由于预售条件较为严苛，销售和竣工 的时间差约为 2 年；三四线城市由于相对较松的预售制度，销售-竣工时间差约为 2~3 年。尽管业务逻辑方面，新开工和销售面积是领先于竣工面积 2~3 年指标，但 从国家统计局公布的数据来看，2017 年以来竣工增速却持续处于滞后修复态势。抛 去国家统计局所公布的竣工数据是否失真不谈，通过修正累计销售面积在竣工面积 上的滞后反映还是可以得到较为确定的竣工增速区间。

由于期房的存在使得竣工滞后于销售，同时因为三四线城市相对较松的预售制度带 来的销售提前，导致竣工较销售滞后期较长，因此通过期房销售面积的滞后结转以 及三四线城市销售面积占比与滞后期时长的强关联，可以对未来 2~3 年的竣工面积 进行预测。以下假设销售领先竣工 2~3 年，且当年竣工面积=以前年度期房销售面 积+当年现房销售面积。

据销售领先竣工 2~3 年的假设，我们分别计算下面两种情况：（1）上期（T-1）和当 期 T 累计期房销售面积将会结转至（T+1）~（T+2）累计期房竣工面积；（2）近三 期（T-2）~T 累计期房销售面积将会结转至（T+1）~（T+3）的累计期房竣工面积。 (T+1)~(T+2)累计期房竣工面积/(T-1)~T 累计期房销售面积以及(T+1)~(T+3)累计期 房竣工面积/(T-2)~T 累计期房销售面积可以反映销售结转效率，假设该结转效率的 最大变量为三四线城市的累计销售面积占比，根据 2009以来三四线城市销售面 积占比逐渐提升的同时，(T+1)~(T+2)期房竣工/(T-1)~T 期房以及(T+1)~(T+3)期房竣 工/(T-2)~T 期房销售均逐渐下降且降幅边际趋缓。根据 2017~2020 年的三四线城市 销售面积占比小幅提升，预计得到 2020 年的(T+1)~(T+2)期房竣工/(T-1)~T 期房为 0.66，2019~2020 的(T+1)~(T+3)期房竣工/(T-2)~T 期房销售分别为 0.72、0.64。

截止 2021 年 1-10 月期房销售面积占比为 87.9%，考虑到销售景气度下行的背景下，期房 销售有所滞后，叠加诸如杭州等城市开始试点现房销售，假定 2021 全年期房占比小 幅回落至 87.7%，2022期房销售面积占比进一步回落至 87.6%。根据上文关于 2021~2022 总销售面积增速分别为 0.4%、-7.8%的预测，可以得到 2021~2022 年累期房销售面积分别为 16.2、14.9 亿方。假定 2021全年累计竣工增速录得 10.0%。 2022 年对应的(T-1)~T 期房竣工=(T+1)~(T+2)期房竣工/(T-1)~T 期房 (T-1)~T 期房 销售，(T-2)~T 期房竣工=(T+1)~(T+3)期房竣工/(T-2)~T 期房销售 (T-2)~T 期房销售， 由于 T-2 及 T-1 的期房竣工可以通过当年竣工面积-当年现房销售面积求得，因此以倒推出当年期房竣工面积，加上当年现房销售面积即是当年竣工面积。

5.投资：延续稳步回落态势，预计2022年房地产开发总投资额增速为-2.1%

5.1. 回顾：施工投资稳步回落，土地投资下行趋势较为明显

2021 年全国房地产开发投资累计完成额增速逐步回落至 11 月的 6%，11 月累计增 速仍高于 2020 年全年 0.2pct；住宅开发投资累计完成额增大于商品房整体增速，对 整体开发投资完成额继续起拉动作用。此外，年初以来土地购置费累计增速持续下 滑至 10 月的 0.4%，下半年增速较 2020 年同期处于较低水平；施工投资累计增速自 年初达高峰后逐步回落至 10 月的 10.2%，同步拉动整体投资增速上行。边际来看， 土地投资下行趋势较为明显，施工投资回落相对平稳，对整体投资形成支撑。

单月数据来看，房地产开发投资额增速自 9 月转负，11 月单月投资降幅改善至-4.3%， 复盘 08 年以来的几轮地产周期来看，剔除疫情影响的行业停摆期，-5.4%的单月增 速落至历史最低位。

其中中部地区增速始终位居首位；东部地区位居次位，增速稳步回落；东北地增速 降幅最大，在 10 月份达到 27.8pct。单月数据来看，经历持续数月下降后，西部、 东北地区单月增速首先在 7 月份转负，其中西部地区增速在 8 月份稍有回正；东部、 中部地区增速紧随其后，分别于 8 月份、9 月份转负，且之后中部、东北地区降幅 有走阔趋势。 房地产开发景气指数方面，年初上升至疫情前水平后稳步下降，截止目前处于 2017 年以来的低位水平。

整体来看，近期单月投资持续保持负值，从 2008 年以来的三轮小周期的复盘情况来 看，我们观察到当投资增速下滑至一定节点时（历史经验数据显示大致为 5%），通 常行政和货币政策端会趋向于宽松态势。尽管下半年以来，逆周期政策正如期逐步 发力，但从静态来看其调节力度尚显不足，叠加土拍热度持续走低，行业投资仍将 承压。（报告来源：未来智库）

5.2. 预测：预计 2022 年房地产开发总投资额增速为-2.1%

展望 2022 年来看，整体开发投资的主要支撑为存量项目的施工投资，存量项目虽然 有“保交楼”的硬性指标要求，但受资金面承压影响，其开发力度也将有所回落。 作为增量的新开工项目受销售景气度较低及拿地收缩的双向制约；土地投资的拉动 作用或将为负，土地投资是土地成交价款的滞后指标（滞后于土地成交价款增速 3 个季度左右），2021 年以来土地市场持续低迷将明显影响 2022 全年的土地投资。

在 2020 年由于疫情造成的高净停工基数下，预计 2021~22 年净停工面积会持续大 幅改善，分别录得 8.8、8.3 亿方，基于上文关于 2021 年竣工面积、2022 年新开工 面积预测值可以计算得到 2022 年施工面积预测值为 95.2 亿方；同时假定 2021~2022 年的单位面积施工强度增速分别录得-5.1%、-1%，通过施工面积 单位面积施工强 度 施工投资价格指数得到 2022 年施工投资额预测值为 92,767 亿元。

由于土地出让金是土地招拍挂及收并购款项的分期付款，土地投资是土地成交价款 的滞后指标，国家统计局口径显示 2021 年以来土地成交价款增速持续走弱，预计 2022 年初的土地投资增速仍将保持低位。房企投资审慎带动的土地市场热度承压料 加速土地成交价款-土地投资的传导机制，预计 2022 全年土地投资增速回落至-5%。

整体来看，预计 2022 年施工投资占比将受竣工支撑而有所回升至 65.0%，由于土地 投资较土地成交价款的滞后性预计其占比下行至 31.3%，根据（施工投资额+土地投 资额）/（施工投资占比+土地投资额占比）可以倒推 2021~2022 全年房地产开发投 资完成额增速分别录得 7.3%、-2.1%。

6.资金：资金面持续承压，预计2022年到位资金增速为-3.0%

6.1. 回顾：资金面持续承压，信贷修复持续兑现但改善力度有限

截止 2021 年 11 月，房地产开发企业累计到位资金 183362 亿元，同比上升 7.2%， 年度来看，受 2020 年疫情低基数影响，2021 年增速位于从历年来较高位水平；其 中国内贷款累计增速自 6 月转负后持续下降，占总到位资金比重为 15.02%；自筹资 金增速持续回落；定金及预收款增速在销售逐渐转冷后持续下滑，但增速始终位于 2017 年以来高位；在央行频频发声“两维护”下，2021 年 10~11 月，个人住房贷款 当月分别新增 3481、4013 亿元，环比分别多增 1013、532 亿元。个人按揭贷款单月 增速逐步回暖，不仅反映按揭额度的边际宽松，也表明在途按揭有所提速；利用外 资累计增速全年为负，在 6 月份有所回暖后，仍保持在近年最低位。

整体来看，全年房企到位资金的主要来源仍是来自销售回款的定金及预收款、个人 按揭贷款，定金及预收款受销售景气度下行影响，其下行惯性较大，个人按揭贷款 受银行端按揭政策纠偏下在途按揭有所提速，有望得到持续修复。此外，受银行端 仍需时间来重塑对于房企的信心影响，开发贷增速持续走弱。

6.2. 预测：预计 2022 年房地产开发企业到位资金增速跌落至-3.0%

分拆房地产开发企业到位资金来看，可以主要分为内生回款（定金及预收款、个人 按揭贷款）以及其他部分（国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金）。其中内生 回款主要来自商品房的销售回款，主要决定因素为销售金额以及回款率。 由于房地产开发企业到位资金（内生回款）主要取决于销售金额以及回款率，通过 拟合 2010 年以来每个季度的累计销售金额和内生回款额增速来看，两者增速变化 规律高度一致，从当年平均销售回款率（当期内生回款额/当期销售额）来看，自 2020Q3 以来，移动平均 4Q 的销售回款率稳步提升至 2021Q3 的近六成水平(58.9%)。

房地产开发企业到位资金中的其他部分（国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资 金）方面，以其合计增速可以大致表征行业的有息负债增速水平。对比房地产开发 企业到位资金（其他）与上文所选取的样本房企有息负债增速，二者变动规律较为 吻合，从增速差来看，2018 年以来增速差保持稳定收窄趋势至 2020H1 的 9.7pct。 2020 年底，房地产开发企业到位资金（其他）增速筑底反升，而样本房企有息负债 增速延续回落态势，两者的增速差发生背离，但从 2021Q3 的房地产开发企业到位 资金（其他）增速明显回调来看，预计 2021~22 年两者间的增速差会进一步缩小， 由样本房企 2022 年有息负债增速预测值为 0.0%，预计 2022 年房地产开发企业到位 资金（其他）增速为-4.0%。

我们认为在行业景气度下行的环境下，地方政府或将更多在预售资金监管边际宽松 等改善房企内生回血现金流的地方进行发力，加之房企对于销售回款改善短期资金 压力及资产负债表的意愿愈加充沛，预计 2022 年平均销售回款率将小幅上行至 59%， 通过 2022 年平均销售回款率 销售金额预测值可以得到房地产开发企业到位资金 （内生回款）为 106,732 亿元，加之 2022 年房地产开发企业到位资金（其他）下行 4.0%，预计 2022 年房地产开发企业到位资金增速为-3.0%。

7.投资逻辑：行业Beta趋势依旧向上，看好行业估值空间修复

7.1. 行业基本面跌至历史底部

景气度方面，行业景气度在 2021 年上下半年呈现明显的倒“V”反转趋势，自 7 月以 来核心数据如投资、销售急转直下，其背后的核心原因系行业整体融资加速收紧， 三道红线约束行业有息负债增速、房地产贷款“两集中”下房企开发贷和居民按揭额 度持续趋严，叠加预售资金监管位于较严格态势，房企短期现金流压力持续上升。 截止 2021 年 11 月，行业基本面核心指标维持低位振荡运行，且绝对水平来看位于 2008 年以来三轮小周期的底部水平。

融资环境方面，2021Q1 以来新增房地产贷款持续回落，房地产贷款余额增速及占比 也回落至低位。此外，信用违约房企数量不断增加也进一步引发市场对于房企信用 风险的担忧，债券融资窗口几近关闭，融资进一步向高信用房企集中。

7.2. 现阶段的逆周期政策调节力度稍显不足，后续有望看见力度更大的 调节政策出台

中央层面，9 月下旬以来中央对于行业信贷政策频频吹风，央行月度数据显示居民 按揭有所改善、多个头部房企获准发行中票、银行间市场债务融资也有所放松，民 营房企也逐渐加入计划发行 ABS 等固收产品的队列中，行业信贷改善持续兑现；第 十三届人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，由于征收细 则仍未出台，短期仍存波动，但是随着细项逐步落地，之后的冲击会逐渐收窄；经 济工作会议重申“房住不炒”、首提“加强预期引导”，中央整体对于房地产行业的 总基调偏暖，在宏观经济压力较大的背景下，地产调控更趋托底、维稳，需求端改 善及行业回归稳定运行值得期待；发改委再度定调“房地产是支柱产业”（支柱产业 的提法最早要追溯至 2003 年 8 月的 18 号文，上次提及为 2017 年国家统计局局长 宁吉喆就 2016 年全年国民经济运行情况答记者问）。

地方层面，地方政府对于房企预售资金监管有紧有松；义乌降低预售条件、哈尔滨 出台“楼市十六条”维护楼市平稳发展，表明地方政府应对楼市景气度加速下行的积 极态度；成都、石家庄等城市预售证发放有所放松；沪、深按揭到位周期明显缩短； 三批次集中供地土拍制度边际宽松，南京下调拿地企业开发资质为三级及以上、苏 州下调土地保证金的比例至 20%、深圳取消全年期自持租赁住房、合肥取消配建保 障性租赁住房的要求等。整体来看，从哈尔滨楼市十六条对比沈阳放松“四限”政策 来看，哈尔滨的宽松政策并未被叫停，可见当下中央对于地方政府的宽松政策存在 底线，“限购、限售、限价、限贷”等宽松力度较大的政策不符合长效机制的调控思 路。当前政策出发点是“两维护”，调控着力点除了保障合理购房需求，也逐渐侧重于对房企经营性现金流的定向宽松。

在行业景气度加速下行叠加房企信用端承受的压力日益严峻的背景下，为规避市场 硬着陆的风险，行业托底政策的陆续出台仍然值得期待。但需要指出的是，政策端 的边际宽松不意味着调控的转向。从居民按揭端边际宽松和房企预售资金监管整体 趋严可以看出，这一轮周期的政策调控目标较此前 3 轮小周期已经发生了改变，当 下政策更关注“维护住房消费者的合法权益”，我们认为现阶段的逆周期政策调节力 度稍显不足，后续有望看见力度更大的调节政策出台。

7.3. Q3 地产板块相对行业配置比例环比改善

从公募基金 2021Q3 持仓情况来看：行业配置方面，房地产行业持仓市值为 886.15 亿元，占基金净值比为 0.37%，较 2021 年二季度上升 7bp，占股票投资市值比为 1.4%，较 2021 年二季度上升 30bp，以相对行业配置比例来看，低配-0.85%，在国 家统计局新标准分类的 18 个行业中排名第 13 位。从历史相对标准配置来看，自 2018Q3 起基金对于房地产业的配置比例有所提升，至 2018 年末达到峰值，超配 0.72%，此后除 2019Q4 有所上升外（超配 0.14%），2018Q4 至今相对标准行业配置 比例总体呈震荡下行趋势，2020Q1~2021Q2 分别低配 0.11%、0.74%、0.88%、1.01%、 1.07%、1.27%，降幅不断扩大，在 2021Q3 有所回调，低配 0.85%。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

精选报告来源：【未来智库】。

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哈尔滨出台“十六条”稳楼市！购房补贴最高10万元 专家：具有较强信号意义

作者：新浪财经

发布时间：2021-10-10 12:57

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来源：证券时报网

哈尔滨出台“十六条”稳楼市！购房补贴最高10万元、降低预售许可标准、放宽贷款房龄年限…专家：具有较强信号意义

哈尔滨出台楼市“十六条”，被市场看作政府出手防范楼市过快遇冷的重要举措。

10月10日，据哈尔滨日报报道，哈尔滨市住建局联合市自然规划局、市财政局等8部门制定《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称《意见》），在近期楼市降温大潮中率先出台利好政策。

在为房企减负上，《意见》提出了包括降低预售许可标准、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动、降低房企拿地成本等政策。在提升购房需求上，《意见》提出对人才、新市民给予购房补贴，放宽二手房公积金贷款房龄年限和降低公寓居住成本等。

据悉，《意见》将自2021年10月1日起施行，有效期至2022年12月31日。在政策施行期间内，将根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整。

接受证券时报采访的专家认为，此次哈尔滨楼市新政政策具有很强的信号意义，不仅全方位为房企减负，还降低了购房者的入市成本，是目前全国首个较全面的利好政策，预计后续跟进城市会增加。

加快项目建设，减轻企业资金压力

进入下半年后，各地新房、二手房成交量整体下跌，从而减缓了房企的资金回流速度，对房企流动性资金造成压力，房企的开发项目建设进度也因此受到影响。

为助力房企减负，本次《意见》主要提出了6项利好政策：

具体来看：

1、按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限，加快推进项目建设。对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业，2022年6月1日前，取得土地使用权的房地产开发项目，在2022年12月31日之前，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。

2、2022年12月31日前，对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，满足返还条件的，应尽快予以返还。同时，根据企业信用和项目建设进展实际，监管资金入账金额在扣除5%留存监管资金后仍有余额的，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段提高原来应返额度的20%，以减轻企业流动资金压力。

3、自2021年10月1日起，全市普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

4、各区、县（市）政府要切实履行房地产市场属地主体责任，积极引导支持房地产开发企业开展促销活动。自然资源规划、财政、税务、金融、住建、公积金、不动产等有关部门要大力协同，适时研判房地产市场走势，做好市场监测分析工作。

6、自2021年10月1日起，新出让的土地项目（以发布土地出让公告时间为准），缴纳土地出让起始价的20%作为竞买保证金，土地出让合同签订后，一个月内缴纳土地成交价款的50%，六个月内缴齐剩余土地成交价款，并按照规定缴纳相应利息。

降低购房者入市成本

多地在近段时间内新房、二手房成交量持续下滑的核心原因，就在于受银行按揭贷款放款周期拉长和各地限购、限售等政策影响，居民购房成本上升，购房意愿下降。

为提升购房需求上，本次《意见》主要提出了8项利好政策：

具体来看：

1、对具有大中专以上学历的人才在哈购房施行购房补贴政策。对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议、缴纳6个月社保的，以及已自主创业的，年龄在35岁以下的各类人才，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴。购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。

2、对原籍不在当地，因工作或上学等各种原因来哈的新市民，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准为1万元。

3、实际用于居住用途的公寓房屋，水、电收费持续执行民用价格标准。

4、放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。

5、允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。

6、县（处）级女干部和高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由55周岁调整为60周岁。

7、放宽灵活就业人员建户缴存公积金政策，社保开户即可申请缴存住房公积金。

8、放宽住房公积金组合贷款业务，职工使用公积金贷款仍不能满足需要的，可申请组合贷款。

“过冷”风险显现，多地或跟进

国家统计局数据显示，8月哈尔滨新建商品住宅价格环比下降0.3%，二手住宅价格环比下降0.2%。从供求情况看，易居研究院智库中心提供的数据显示，哈尔滨新建商品住宅供求在今年持续性出现供大于求的态势，去库存压力较大。

楼市过快降温并不利于市场健康长远发展，对此，《意见》也指出，出台此意见是为认真贯彻落实国家、省稳地价、稳房价、稳预期的总体目标，促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展。

（图为2020年10月-2021年9月哈尔滨市新建商品住宅供求数据。数据来源：易居研究院智库中心）

在“金九银十”之际，楼市因多方因素持续降温，虽然有效打压了炒房势头并将推动部分房企改变过去“高周转+高杠杆”的经营模式，但也在一定程度上“误伤”了部分真实需求。同时，由于市场转冷迅速，部分地区开始出现过快降温之势。

“此次哈市政策值得肯定，是基于市场的矛盾点采取的精准举措。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉证券时报记者，当前全国很多城市的楼市矛盾，已经从过热开始转为过冷。而且过冷中也出现了新的风险，即房地产企业的金融风险问题。积极出台政策进行保障，符合预期。一方面有助于促进市场交易的活跃，另一方面也有助于促进房企经营的稳健。

在严跃进看来，后续全国其他城市预计也会跟进，尤其是去库存压力和房企经营压力较大的城市，包括非核心的二线城市、部分中西部三四线城市等。哈尔滨市“十六条”也意味着近期政策风险有变化。当然需要注意，政策微调中，要注意口径和市场反应，依然要在坚持房住不炒的框架下进行。

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救市第一枪！哈尔滨出台“十六条”稳定楼市，购房好时机来了？

作者：乐居网苏州

发布时间：2021-10-11 08:16

快照：

乐居买房讯 10月9日，哈尔滨市住建局联合市自然规划局、市财政局、市人社局、国家税务总局哈尔滨市税务局、银监会黑龙江监管局、中国人民银行哈尔滨中心支行、市委网信办、市住房公积金管理中心发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。新政一出，瞬间引发了多方解读。

其中最大的看点有3个：

1、对符合条件、在哈尔滨购房的人发放补贴。

2、降低房企财务负担。

3、放宽公积金贷款使用条件。

从《意见》来看，这次“哈十六条”的出台，对于房企而言，可谓是救命稻草，对于刚需或者有改善需求的购房者也是利好颇多。新政出台后，作为购房者，到底是持币观望，还是乘势出手，也成了人们讨论的焦点。

01、“哈十六条” 对开发商有何影响？

1.提前拿证

2022年6月1日前，绿牌、蓝牌开发企业取得土地使用权的房地产开发项目，在2022年12月31日之前，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。

2.商品房预售资金监管提高原应返额度的20%

2022年12月31日前，尽快返还已满足返还条件的项目的商品房预售监管资金。对扣除5%留存监管资金后监管资金入账金额仍有余额的项目，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段提高原来应返额度的20%。

3.土地竞拍成交价款可“分期”

自2021年10月1日起，新出让的土地项目，土地出让合同签订后，一个月内缴纳土地成交价款的50%，六个月内缴齐剩余土地成交价款，并按照规定缴纳相应利息。

4.土地增值税预征率下调

自2021年10月1日起，全市普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

5.支持房企开展促销活动

各区、县(市)政府积极引导支持房地产开发企业开展促销活动；各房地产业有关部门要大力协同，适时研判房地产市场走势，做好市场监测分析工作各房地产开发企业要强化企业主体责任，找准产品定位，提升产品品质，共同促进全市房地产市场稳定发展。

从去年上半年开始，有一些对开发商的放松政策，但下半年开始就有所收紧，尤其是资金监管方面。此次政策的放开，让开发商在拿地阶段和开发过程中更加从容，加快开发建设进度，提早拿证，尽早销售，尽快回款，对改善开发商的现金流也有着促进作用。

总之，新政的出台是不希望看到房企因流动资金和销售压力，放弃哈尔滨房地产市场，同时，进一步放宽了资金监管比例和缴费政策，让房地产企业有更多的流动资金可以调用，缓解企业资金不足的窘境，是从供应端维护房地产市场的健康发展。

02、“哈十六条”对购房者的影响？

近几年来，城市间的“抢人大战”风起云涌，方法很多，角度也五花八门。从最初的降低落户门槛，到送“房票”、发补贴，再到像安徽这样实施大学生婚姻帮扶工程，每个城市都在不断使出新招，持续完善引人、留人政策。但在全国范围的“抢人大战”中，哈尔滨并不积极。

为了留住人才，哈尔滨这一次也加入到“抢人大战”中。

对具有大中专以上历的人才在哈购房施行购房补贴政策。对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议、缴纳6个月社保的，以及已自主创业的，年龄在35岁以下的各类人才，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴。购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。

对原籍不在当地，因工作或上学等各种原因来哈的新市民，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准为1万元。

新政出台后，市场也在积极响应，比如，汇龙地产就第一时间发布购房额外最高再享2万元双重补贴的优惠政策，以促进销售。

城市开始重视人才，主动引人、留人，这是一个好现象。

作为刚刚晋升为特大城市的哈尔滨，规划到2035年人口达到1180万人，相比目前人口规模还有179万的增长空间，这也反映出，作为中心城市的省会依旧对人口增长抱有强大信心。

另外，新政针对公积金贷款也出台了多条政策。

1、放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。

2、允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。

3、县（处）级女干部和高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由55周岁调整为60周岁。

4、放宽灵活就业人员建户缴存公积金政策，社保开户即可申请缴存住房公积金。

5、放宽住房公积金组合贷款业务，职工使用公积金贷款仍不能满足需要的，可申请组合贷款。

6、实际用于居住用途的公寓房屋，水、电收费持续执行民用价格标准。

放宽公积金贷款房龄年限对置换改善人群有利好。二手房公积金贷款的调整，可以帮助很多人将手上房子进行置换，同时减轻接盘人的购房压力。

此前一天，哈尔滨住房公积金管理中心宣布，从10月8日起，哈市将申请公积金贷款连续正常缴存公积金期数由6个月（含）以上恢复为12个月（含）以上。同时，将公积金个人住房贷款可贷额度的计算倍数调整为借款人（包括主贷人及共同申请人）公积金账户余额的20倍。

哈尔滨住房公积金中心表示，此举为进一步提升公积金对刚性住房、改善性住房需求以及老旧小区改造的支持力度，充分发挥政策性资金作用。

03、哈尔滨为什么会打响“救市”第一枪

受新冠疫情及政策、供地、人口流动等因素影响，哈尔滨房地产市场受到重大冲击，百姓购房信心不足，观望情绪持续加剧，市场逐渐进入艰难期。

同策机构统计数据显示，哈尔滨楼盘成交量已连续多周出现下滑，第38周（9月20日-26日）成交915套更是跌破千套大关，环比下降12%。

十一黄金周期间，各售楼处到访量直接“腰斩”， 不少楼盘黄金周销量甚至达不到两位数。

房地产各项指标下滑严重、新房及二手房市场均出现严重供大于求现象。

截至2021年8月哈尔滨主城六区新建商品住宅库存1120.64万平方米，去化周期高达31.1个月，也就是两年半左右。

这一数据还只是普通住宅，实际上，哈尔滨市商品房市场上还有大量40年商业产权的商办公寓类产品，这个数据也是特别高的，并且实际去化也较为困难。

另外，由于正常统计商品房库存量都是以取得预售证为前置入市条件，从而对库存面积和去化周期有了更准确的掌握，但实际在目前的哈尔滨房地产市场上，还有不少已取得土地但尚未开工，或者已开工但尚未取证入市的楼盘项目及房源，这一部分数量也不少，所以如果将这一部分数量也纳入统计的话，那么哈尔滨广义房地产库存量可能更高。

面对如此高的房地产库存量，可以预见在未来2年内，哈尔滨将进入一个缓慢的房地产去库存周期，并且房价也将会长期低迷。因此，如果没有房地产政策的调整，短期内哈尔滨房地产市场很难再恢复元气。

此次出台的哈尔滨“十六条”楼市新政，正是延续房住不炒、因城施策的主基调，以促进哈尔滨房地产市场平稳健康发展为目的，减轻房企现金流压力，全面展开“抢人大战”，支持满足刚性住房需求，鼓励引导改善性住房需求，进一步提高商品住房市场销量，确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标。

04、给购房者的建议

新政落地后，一定程度上可降低购房者入市成本。另外，在财政、金融、税费等方面提出得更多保障，也有助于提振购房者对市场的信心，鼓励购房者积极入市。

可以预见，哈尔滨房地产市场将日趋健康平稳发展，此前陷入冰封的市场或出现逐渐回暖的状态，短时间内市场或掀起“以价换量”的热潮。

因此，对于普通购房者而言，不必恐慌，也不必因此跟风观望，放平心态，根据自身需求和经济能力选择就好。

来源：哈尔滨乐居买房

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文章来源:乐居买房

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哈尔滨首推“十六条”稳楼市，防范市场过度回调带来新风险

作者：中新经纬

发布时间：2021-10-12 17:27

快照：

中新经纬10月12日电 (李惠聪)近日，哈尔滨住建局联合当地自然规划局等8部门制定《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(下称“十六条”)，被市场视为地方政府防范楼市过快转冷的重要“对冲”之举。

针对哈尔滨推出的楼市“十六条”，多位专业人士向中新经纬表示，该政策值得肯定，当地政府基于当前市场集中出现的各种矛盾点采取了精准举措。这一方面有助于提升当地市场的交易活跃度，另一方面也利于保障房企的稳健经营。

紧扣供需两端，全范围为房企减负

哈尔滨的“十六条”楼市新政，分别从楼市供应端与需求端两方面进行了相关风险防范。

安邦智库研究员魏宏旭在接受中新经纬采访时表示：“为确保开发企业资金和项目实现良性循环，‘十六条’提出的降低预售许可门槛、加快预售资金返还、分期支付土地价款、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动等种种加速房企销售的政策条款，均有助于缓解当前房企资金压力，且这些政策都很务实。”

“十六条”的内容明确提出，要按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限，加快推进项目建设。对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业，2022年6月1日前，取得土地使用权的房地产开发项目，在2022年12月31日之前，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。

此外，政策从流程上加快了各种审批动作，提出满足预售资金返还条件的房地产项目，政府要尽快予以返还。同时，根据企业信用及项目建设实际进度，政策适当提高了房企开发各阶段监管资金的返还额度，以减轻企业流动资金压力。

针对需求端，政策提出对人才和新市民给予购房补贴，即符合当地条件的人才，在哈尔滨购买首套房，最高可获10万元购房补贴；政策还放宽了二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年；同时，针对公寓产品，政策落实了民用价格标准。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“‘十六条’从住房消费端出发，不断多渠道落实去库存战略。政府一方面努力降低居民的置业、居住成本，同时又在财政、金融、税费等方面进行政策的保驾护航，这或将激活当地四季度的购房需求，更好地防范市场交易规模下滑带来的风险。”

防范市场过度回调的系统性风险

国家统计局9月15日发布的最新数据显示，2021年8月，哈尔滨新建商品住宅销售价格在7月停降后再度出现下降，新房房价环比下降0.3%、同比下降0.6%。而该市二手房价格在经历6个月连涨后，显现出下跌态势。

不仅仅是房价的持续回调，从人口规模这一影响房地产市场发展的重要因素来看，哈尔滨也并不具备太多上涨空间。从第七次全国人口普查公布的人口数据看，哈尔滨2020年较2010年人口减少了5.89%，低于全国5.4%这一平均增速水平，属于人口流出型城市。

不仅仅是哈尔滨，当前全国一些城市的楼市矛盾，已从过热开始转为过冷。而楼市迅速转冷过程中也显现出不容忽视的潜在新风险。

魏宏旭指出，当前，市场整体预期已经发生变化，购房者心态正由“追涨”转变为“杀跌”。而在多项政策限制下，部分城市房价既不能上涨，也不能下跌，处在一种相对“冰封”的形态，这就使一些城市的住宅销售市场瞬时被“冷冻”。

此外，针对房企的“三道红线”依旧利剑高悬，再加之信贷规模限制的冷风不断，使房企在第四季度迎来了前所未有的销售压力、运营压力、现金流管理压力。而一旦供求双方扭曲失衡，房企资金链出现问题，会进一步升级成为企业信用风险，甚至不排除会给整个市场带来巨大的系统性风险。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，在市场热度下滑，房企风险频出的市场背景下，哈尔滨“十六条”的推出有利于平衡当地供需关系，对“稳房价、稳预期”有积极作用。

作为目前全国首个利好楼市的政策，此次哈尔滨的“十六条”新政释放出强烈的“关怀导向”信号。专家预计，后续全国其他城市或将有可能继续跟进，尤其是去库存压力和房企经营压力较大的城市，包括一些非核心二线城市、部分中西部三四线城市等。

对此，严跃进提示，各地政府的政策调整要注意传播口径和市场及时反馈。毕竟，政府的所有政策微调动作，依然是在“房住不炒”这一盘大棋上进行的。(中新经纬APP)

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