16项地产金融新政一些提法是首次，年底前LPR还有望下调

作者：第一财经

发布时间：2022-11-13 20:28

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从“救项目”到“救企业”，16条房地产救市举措重磅出台。

日前央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称《通知》），从供给侧、需求侧明确了16项举措支持促进房地产市场平稳健康发展，涵盖开发贷、信托贷款、并购贷款、贷款展期、保交楼、个人房贷、个人征信、租赁市场等多个方面。

梳理内容来看，16条举措覆盖面广、针对性强、亮点颇多、政策力度大，一些提法系首次提出。比如，保交楼新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员尽职免责，增加豁免条款；再比如，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，这也是支持政策第一次涉及信托产品。这些举措均给房地产市场吃了一颗“定心丸”。

力度最大支持政策，但并非大水漫灌

近一段时间，部分涉房企业融资松绑，市场融资环境逐渐改善。涉房政策的持续优化一定程度上修复了市场信心。

“自2022年下半年以来，尽管在前期政策的不断推动下，房地产市场出现了积极信号，但整体仍然处于较为困难阶段。因此，有必要扩大支持政策的力度，特别是针对房企风险，加大供给侧政策支持力度有利于化解行业风险，促进房地产市场筑底企稳，推动经济进一步走向恢复。”植信投资首席经济学家兼研究院院长连平对第一财经表示。

在市场分析看来，此次16条新政释放出的一个明显政策信号就是：从“救项目”到“救项目与救企业并存”，疏导房地产融资的各类管道，为房地产市场早日回归正常轨道奠定基础。

比如，在开发贷款投放上，《通知》提出，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展；在建筑企业信贷投放上，《通知》提出，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定；在信托贷款方面，《通知》提出，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求。

东方金诚首席宏观分析师王青对第一财经表示，楼市“金九银十”成色不足，近期部分头部房企信用风险仍在持续暴露。当前商品房销售、房地产投资和涉房消费下滑较快，正给宏观经济运行造成较大拖累。16条措施的出台标志着以引导房地产行业尽快实现软着陆为目标，金融支持房地产政策全面加码。

不过，王青特别强调，当前包括16条措施在内的支持政策出台，并不意味着政策面对房地产行业实施大水漫灌。未来房地产支持政策包括房贷利率下调等措施，还将本着渐进调整的原则推进。

在中信证券首席经济学家明明看来，房地产融资的大方向逐渐由限制转向支持，16条措施是今年以来对于房地产企业力度最大的支持政策，对于稳定房地产市场有望起到较大的积极作用。前三个季度政策对于房地产市场的支持政策多见于需求端，三季度以保项目为主。这一次跟之前最大的不同在于增加了对房地产企业的支持，民营和混合所有制房企在信贷和债券融资方面都将得到更强的信用支持。

四大方面值得关注

从"满足房企合理融资需求"到"第二支箭加速落地"，稳信用政策持续加码。而相较以往，本次政策覆盖面广、针对性强，力度也明显加大。

王青表示，在16条措施中，供给端支持政策内容最为丰富，涵盖除股市融资外的各类融资渠道，包括商业银行贷款、政策性银行贷款、债市融资、资产并购以及信托等资管产品融资等。

连平认为，此轮新政主要有四大方面內容值得关注，涉及了短期和中长期的政策：一是保持房地产融资平稳有序。这部分主要涉及与房地产相关的银行信贷、债券、信托这三大类金融工具，与之前政策相比，新的变化在于对部分开发贷、信托贷款等存量融资予以合理的展期。

二是积极做好“保交楼”金融服务，明确这部分资金支持主要由政策性银行提供。三是积极配合做好受困房地产企业风险处置，主要聚焦在商业银行、资产管理公司等金融机构合理运用并购贷款及其他不良资产处置方式，有效有序化解风险，推动加快资产处置节奏。四是加大住房租赁金融支持力度。未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REITs等金融工具的使用，更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。

“存量融资予以合理展期”这一措施，则被多位专家反复提及。

《通知》明确对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

明明认为，这一措施为开发贷款和信托贷款的展期创造了必要条件，有助于减轻银行的考核压力，增加金融机构支持部分资质良好的出险房企的意愿和能力。

除此之外，《通知》还阶段性调整了部分金融管理政策，明确了对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。

王青认为，这些措施不仅会加大四季度“保交楼”进度——预计10月当月商品房竣工面积将同比转正，年底前两个月都会保持较快正增长——而且还会有效缓解房企流动性压力，控制房企信用风险，遏制房地产投资下滑势头。

此前，《房地产贷款集中度管理要求》已于2020年12月28日发布，按照规定，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为通知实施之日起2年（2022年末）；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为通知实施之日起4年（2024年末）。

需求端支持力度有望继续加大

从需求端来看，此次政策的重点仍在依法保障住房金融消费者合法权益方面。专家预计，后续需求端支持力度有望继续加大，核心二线城市政策仍有空间。

《通知》要求，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。并鼓励受疫情等因素影响的个人住房贷款延期还本付息，不影响个人征信。

今年以来，差别化住房政策频出，不少地区适度降低首付比例、合理下调房贷利率，加大对刚性住房需求和改善性住房需求的金融支持力度，稳定市场情绪。

部分核心城市政策出现松动，信号意义明显。比如，杭州取消“认房又认贷”，调整为“认房不认贷”；北京调整通州台湖、马驹桥地区政策，两地商品住房不再执行通州“双限”政策，仅执行北京其他区域的购房政策。

“年底前5年期LPR报价还有15至30个基点的下调空间。这是当前支持个人住房贷款合理需求最有效的一个发力点，若各项政策调整到位，年底前后楼市有可能出现趋势性回暖势头。”王青认为，就当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧，其中下调居民房贷利率是关键，其他放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计，随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策进一步优化，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，市场底或许就在当下。

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楼市金融十六条出台 房企困境逆转？

作者：经济观察报

发布时间：2022-11-13 16:06

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经济观察网 记者 陈月芹 编辑 张雅楠 11月12日晚，一则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，下称“254号文”）文件传出。多个信源向经济观察网证实了文件的真实性。

“254号文”由央行办公厅于11月11日印发，主送单位包括各分支人行、银保监局、银行和信托、保险、金融资管公司，并抄送交易商协会。在央行内部，文件则主要发送给办公厅、市场司、条法司、宏观审慎局、征信局。央行和银保监系统上下动员。

与以往主要是口头表态不同，这是央行和银保监会在房企大规模出险一年多来，首次就房地产融资问题出台专门性文件。该通知涵盖了开发贷、信托、并购贷等内容在内的十六条支持楼市内容。

一位头部房企负责人评价，这是标志性的转变。

楼市金融十六条

经济观察网记者获悉，“254号文”包含16条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。其中主要有多个亮点：

一是文件要求稳定房地产开发贷款投放，特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，前提是保证债权安全、资金封闭运作。同时支持项目主办行和银团贷款模式。

二是从监管部门角度，呼吁各银行和银保监系统，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。具体为：从11月11日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

三是鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。这一点在过去的文件和口径中都很难看到，因为信托是民营房企使用较多的金融产品。

四是支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款，但要求借款主体经监管部门复核备案，资金封闭运行、专款专用，且只能用于已售逾期难交付住宅项目，目的是保交付。

五是保交楼的配套金融支持。针对获得前述专项借款支持的项目，提供新增配套融资，这不仅涉及购房者，化解未交楼的个人住房贷款风险；还涉及资不抵债项目，如剩余货值能覆盖专项借款和新增配套融资，或能明确还款来源，鼓励金融机构提供新增配套融资支持。

六是两部委开出了“免责条款”。从11月11日起，半年内，银行向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后，承贷主体按合格借款主体管理。值得特别注意的是，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。

七、银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期。2020年12月31日，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行发放房地产贷款划出了“两道红线”，“254号文”提出对受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期。

从表述上看，两部委给16项内容设定了许多前提条件，给出了政策灵活调节空间。全文约3500字中，13处措施前加了“合理”定语，如合理展期、合理需求、合理延长过渡期等；4词提及金融机构要遵循“市场化、法治化原则”；鼓励金融机构提供新增配套融资支持时，明确要在“商业自愿前提下”。

业内：标志性转变

一位接近监管层人士称，“254号文”的出台，是一年多来监管部门纾困房地产行业的标志性动作。

首先，监管部门对房地产行业的支持或救助，从口头指导变成红头文件，下达银行、银保监、信托、资管机构等。

此前，无论是4月央行召集商业银行开会，商议对12家房企开展并购和不良资产处置等问题，还是点名示范性房企给予融资支持，或是8月中债增进公司推动担保性发债，抑或是11月的“第二支箭”，都是通过会议、窗口指导等形式口头传达。

其次，“254号文”由央行、银保监联合发布执行。一位地方政府人士解释，央行和银保监分别是货币政策和金融监管职能，从实操来看，此次央行能联动银保监部门，政策推行力度会更大。

第三，央行和银保监不仅提供了方向性指导，还细化地明确了免责条款。为了打消金融机构从业者对房地产类融资产品出现不良、影响个人执业履历的顾虑，“254号文”提出新发放配套融资形成不良的相关机构和人员，可予免责，前提条件是“已尽职”。

还有一点，上述接近监管人士认为，文件覆盖了全金融市场各品类，全面且系统化，如按揭贷、开发贷、建筑类贷款、租赁贷款等。尤其是信托。

近一年多来，金融监管部门出台多项纾困支持措施，均未涉及信托公司。但受房地产市场困境等因素影响，信托资产逾期率抬升，房地产信托成为“违约大户”，文件对信托行业的刺激效果有待观察。

一位副省级政府官员认为，“254号文”定了金融部门支持房地产行业的基调，有望纠偏过度信贷紧缩，最终效果要看各分支人行、银监的指导力度和各商行的执行力度。

该官员近一年多来都在处理房地产企业纾困、不良资产处置和保交楼等，他提醒，文件的许多条款设置了许多限制条件，例如历史债务展期，若太过于强调市场化和法治化，应明确新老划断，旧账慢慢过渡，再谈合规性。

“因为目前形成坏账的存量债务，前期批出就不尽合规。对于经历房企、金融机构和地方政府多方一年多拉锯，仍推动不下去的项目，需要监管部门给予更多的灵活操作空间，否则政策很难执行”。该副省级政府官员认为，当前行业政策接连出台，但纾困效果不明显，至上而下的困局便源于此。

一位头部券商首席房地产分析师也认为，文件的推出，有拐点和风向转变的意义：从此前千亿纾困基金等政策要求以“救项目不救企业”为底线原则，转变为开始针对企业端的救助和支持。

同时他认为，“免责条款”实际上鼓励商业银行为房地产企业提供专项借款等配套融资，如果新增融资形成不良的，开出了免责条件。目前“254号文”仅是纲领性文件，没有涉及具体额度，但释放了国开行等政策性银行可以承担一定损失的可能性。

这位头部券商首席分析师认为，在此前，信托给房企融资却被定调为“不合理”，以前政策不允许民企和部分城投平台通过信托融钱做前融，但现在风向有所转变。

第二支箭的信号

文件出台5天前的11月8日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）释放了“第二支箭”的利好消息：由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。

该消息引发了资本市场的振奋。地产股债已连涨3个交易日，前50强房企总市值累计上涨约3071亿港元。其中，旭辉控股累计涨幅超125%，碧桂园涨59%，龙光集团涨52%。

一位头部房企IR人士解释，“第二支箭”与此前的担保性发债等政策相比，已经体现出了多个不同点：

一是“第二支箭”初步定量2500亿元，还有望扩容。而8月以来，第一轮担保发债中，碧桂园、旭辉、龙湖、美的、新城等6家房企通过中债增担保，融资总额仅68亿元。

二是本次“第二支箭”的发行，由央行牵头，央行提供再贷款资金支持，点名支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”，传递出了监管部门有意为民营房企融资纾困的信号。

这个“央行再贷款”意味着，商业银行或其他金融机构购买了房企的债券，可凭借购买凭证，以很低的成本去央行借到一笔等额资金：

“假设金融机构买了10亿元‘第二支箭’产品，还能向央行贷款10亿元，相当于央行为之兜底，银行购买这类型产品几乎没有资金成本。如果房企违约，不良率仍归属于银行，但理论上，中债增手上还有抵押资产和国企担保”。前述房企IR人士表示，此次央行提供再贷款，能进一步打消金融机构的疑虑。

三是和此前的担保性发债相比，“第二支箭”明确，除担保增信、创设信用风险缓释凭证外，增加了直接购买债券等方式，支持民企发债融资。

四是发行成本上，中债增对民营房企收取的增信服务费率低于0.8％/年，约是首批担保性发债担保费率1.5%/年的一半。同时，还可以根据企业信用状况分档确定反担保比例，尚未违约的优质民企有望降低反担保比例。

上述参与申报“第二支箭”发行的房企人士透露，第二支箭”发行产品除了偿还项目类贷款、偿还中票等境内直接融资等常规用途外，还可用于偿还外债。至于是否可以用于项目公司开发建设，还未确定。

该房企人士认为“第二支箭”利好的释放，是民营房企信用状况的拐点，至于房地产行业的恢复仍依赖于购房者信心的恢复。

一位地产债机构投资者对文件表现较为谨慎：钱能不能真的流到民营房企，最主要看金融机构怎么做。更深层次的原因在于，当前的房地产问题主要是经济下行、居民购买力不足，也没有对房价上涨的预期。

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金融支持房地产力度空前，16条新政能否托底楼市？

作者：和讯网

发布时间：2022-11-13 19:46

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11月13日，一份由央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发［2022］254号）（下称“254号文”）在网上流传开来，一时间引发强烈关注。

第一财经从多方信源确认了该文件的真实性，北方某省市银保监局称已于昨日下午收到文件，并按照要求转给各银行保险机构。

从内容看，254号文包含16项举措，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置三个方面，支持房地产市场平稳健康发展。比如，提出对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期等，政策力度空前。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平对第一财经表示，此轮新政涉及短期和中长期的政策，给房地产市场吃了一颗“定心丸”。2022年末，房企整体融资环境出现了有利的情形，风险进一步扩大的概率正在下降。购房者信心有望得以修复，在年内剩余时间里房地产市场逐步触底企稳可期。

16项举措都有哪些重点亮点？这些举措的出台是否意味着，监管对房地产融资的大方由限制转向支持？重磅新政能否助力房企逆转困境？第一财经多方采访了业内专家。

国有、民营房企一视同仁

254号文明确，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，聚焦主业、资质良好的民营房企将获得更多房地产贷款支持。同时，在区分项目风险与集团公司风险条件下，个别出险房企的优质项目也将得到合理的贷款融资支持。相关措施的实施，将改善金融机构对民营房企的风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信用快速收缩问题。

中信证券首席经济学家明明对第一财经表示，此次政策是今年以来对于房地产企业力度最大的支持政策，对于稳定房地产市场有望起到较大的积极作用。前三个季度对于房地产市场的支持政策多见于需求端，三季度以保项目为主。这一次跟之前最大的不同在于增加了对房地产企业的支持，民营和混合所有制房企在信贷和债券融资方面都将得到更强的信用支持。

存量融资合理展期

值得注意的是，在保持房地产融资平稳有序方面，文件的一大亮点在于给存量融资合理展期。

连平表示，与之前政策相比，新的变化在于对部分开发贷、信托贷款等存量融资予以合理的展期。近期已经可以看到房企融资边际出现明显改观，预计未来一个阶段房企资金来源状况将持续向好。

254号文明确，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

开发贷款和信托贷款是房地产融资的重要方同之一，特别是信托贷款对于房地产市场有重要意义。市场分析认为，支持开发贷款、信托贷款等存量融资展期1年，将有效缓解房企短期偿债压力。

金融监管研究院研报认为，2022年监管从不鼓励融资类信托，到现在的“保持信托等资管产品融资稳定”，这也是较大的转变。

支持这两类融资合理展期，是针对当前房地产开发贷、信托贷款的现实基础上，作出的最有效调整。同时，通过支持展期这种形式，也侧面说明监管机构能够正确认识当前的行业困境，因地制宜地调整政策。

利用发债、信托等支持房企融资

在保持债券融资基本稳定方面，254号文提出，支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

在信托融资方面，254号文提出，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

11月8日，银行间市场交易商协会表示，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

陈文静认为，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持，将加快落实支持民营房企通过增信发债融资。

支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款

开发性、政策性金融机构已经正式入场，帮助化解眼下的房地产问题。254号文提出，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

政策性银行“保交楼”专项借款是解决当下楼市烂尾风险的紧急措施。9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。

银保监会相关部门负责人表示，积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

连平指出，此次文件提出积极做好“保交楼”金融服务，明确这部分资金支持主要由政策性银行提供。自8月中下旬以来，多部门已出台措施，通过政策性银行专项借款方式救“烂尾楼”，推动全国商品房竣工和施工面积在此后两个月出现明显改观，后续预计房地产建设类指标仍有进一步改善的空间。

同时，254号文强调相关金融机构人员尽职免责。文件指出，对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

陈文静表示，对于商业银行等金融机构的配套贷款，在鼓励加大信贷额度的基础上，254号文特别提出了明确的指导方案：如新增配套融资需投向有明确还款来源的项目，划分“专项借款配套融资”科目进行专门管理，满足尽职调查但仍出现不良的可予以免责等。此次出台的细则将让金融机构的资金投向更为精准、使用更加高效，同时也免除了机构的后顾之忧。

鼓励金融资产管理公司参与处置风险项目

254号文鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。

连平表示，积极配合做好受困房地产企业风险处置，将主要聚焦在商业银行、资产管理公司等金融机构合理运用并购贷款及其他不良资产处置方式，有效有序化解风险，推动加快资产处置节奏。

加大住房租赁金融支持力度

近年来，我国住房租赁市场快速发展，政策支持力度持续加大。

文件还提出，加大住房租赁金融支持力度，要优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。主要内容涉及：引导金融机构重点加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持；保租房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点等。加大对住房租赁的金融支持力度，是推动建立“租购并举”住房制度的重要举措。

连平表示，此前央行已经明确，住房租赁信贷不纳入房地产贷款集中度管理考核指标。二十大报告提出“租购并举”，意味着未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REITs等金融工具的使用，更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。

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楼市金融十六条出台有什么重点？

作者：聪慧的大耳朵

发布时间：2022-11-13 21:23

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今天，A股周末突发重磅利好消息，主要还是关于房地产的，虽然大家现在不看好房地产板块和白酒板块，但是此次房地产板块公布的16条信息是非常值得我们去关注的，我们来看一下有哪些具体的信息是我们需要值得去关注的呢？

我们可以看到房地产在这个周末公布了16条利好信息。而且我们可以看到房地产实际上在此次2885A股反弹以来，已经连续板块上涨十个交易日。

房地产目前受疫情的影响，面临诸多的问题，比如说房地产烂尾的问题和购房者房贷延期的问题，那么在此次公布的金融支持房地产平稳发展的工作通知当中有16条细则。

第一条，是保持房地产融资的秩序。坚持两个毫不动摇，稳定支持房地产开发贷款的一个投资。对于房地产市场又开始注入了活力，房地产市场在这个位置将迎来新的投资机会。

第二条，是因城施策的政策，聚焦主业为良好的房地产企业稳健的发展。

第三条，支持开发贷款、信托贷款等从量融资合理展期，允许房地产未来半年到期的资金可以展期一年，缓解房地产市场当前的资金压力。

第四条，在支持优质房地产发展的过程当中，推动专业信用机构为短期困难的房地产企业提供信用支持。化解风险，支持债券发行人在境内外市场回购债券。这一个观点呢，表明房地产企业不但可以在国内融资，也可以在国际市场融资。

第五条，是信托公司等金融机构加快业务的一个转型，按照市场法制化的原则，这是房地产企业合理的融资需求，这一支持力度呢，相对来说是比较大的。

第六条，是国家开发银行，农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规提供保交楼的一个专项借款。

第七条，是项目按揭带着一个主融资商，以及提供配套交楼的融资支持。配套融资原则上不超过三年时间。

第八条，使行业稳妥有序支持优质企业并购。支持优质的房地产企业并购那些现在房地产遇到困难的项目。这是一个核心，积极探索市场的新的支持方式，依法依规化解当前房地产困境。对于当前受疫情影响的购房者，个人购房者可以与贷款银行共同协商未来返还款的一个具体事项。受疫情的影响，客观因素不能如期满足房地产还款要求的，根据个人的情况合理的，银行应该提供个人还款的一个延期服务。另外按照金融机构的市场化原则和法制化的原则，引导金融机构合规对租赁企业提供信贷支持，要退还房地产租赁市场的多元化渠道土地，商业银行发行的支持房地产租赁的债券等等，这些呢，都是支持房地产企业的一个发展。

通过整体房地产市场行情的一个走势，我们可以看到房地产市场在2885点以来。连续十个交易日上涨。在上周周五放量突破了年线。对于很多投资者来说，可能连续十个交易日的上涨已经过高，但是对于真正有资金需求和政策支持的板块来说，可能刚刚开始，因此在下周开始，我们不管是短线还是波段，我们都要抓住房地产市场的这一波投资机会。

在房地产市场上，我们此次关注的个股呢，比如阳光城这种票，低位起来刚刚突破我们的季度线，这种行情的走势是非常值得关注的。更重要的一点是房地产市场板块的个股，平均个股的价位不超过十块钱，很多股票实际上是在一块钱到五块钱之间徘徊，散户投资者也非常喜欢这样的股票，而且整体来看的话，上涨的空间还是比较大的。

周末此次房地产公布的重磅利好消息，将是投资者的又一次投资机会。当然在这种投资机会的基础之上，投资者还不要忘记web3.0元宇宙概念的一个投资机会。

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楼市金融十六条，一场及时雨，房地产迎来“久旱逢甘雨”

作者：投资绝学

发布时间：2022-11-13 23:49

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楼市金融十六条，一场及时雨，房地产迎来“久旱逢甘雨”

一、炙热的房地产突然进入了“冰封期”，集体被做空

前些年，对房地产调控力度有多大，房地产业现在就有多困难，只有亲临其境，才能感知其冷暖。停工潮、烂尾潮、讨债潮、暴雷潮、断供潮、停牌潮、清盘潮，这一切的一切皆因房地产的债务危机传导而发生。

港股房地产股暴跌90%以上的比比皆是，中国恒大、融创中国、佳源国际、宝新金融、碧桂园等等，这绝不是个案，是行业整体性困境，并影响到方方面面。

港股房地产上市公司已基本集体被外资做空，流动性突然紧张，遭国际机构评级下调，债权人逼债，股价崩盘，先是中国恒大，接着是中国融创，再接着是碧桂园，一个一个挨着被做空，几乎所有内资房地产无一幸免。

2022年4月，因无法如期公布财务报表，8家港股房地产股集体停牌。如果不及时复牌，甚至直接面临退市危险。

2022年7月，中国恒大、融创中国、世茂集团、佳兆业集团、中国奥园，恒大物业、奥园健康、彩生活等8只房地产股被一次性剔出了恒生综合指数。2022年8月19日，接着又被剔出了港股通，内资（港股通）只能卖出，却无法买入。

被债权人逼着团团转，“清盘令”又接踵而来，房地产上市公司应接不暇，先后被债权人向法院申请公司清盘的有：03333 中国恒大、00059 天誉置业、02768 佳源国际、01777 花样年控股、01918 融创中国、02103 新力控股 等等。

一位投行人士表示，部分涉及金额不高的债权人向法院提出清盘呈请，未必真的欲令企业清盘，而是希望借此施压，让企业及时履行偿债义务。

如：佳源国际公告称，接获一份针对公司的清盘呈请，涉及第一批2022年10月票据到期而应付的1450万美元债务及其应计利息。融创中国公告称，收到陈淮军作为呈请人向香港高等法院提出对该公司的清盘呈请，涉及本金2200万美元及应计利息。

泛海控股公告称，公司境外附属公司被贷款人提交清盘呈请。

据中房网不完全统计，2022年以来，还有嘉年华国际、大发地产、福晟国际、花样年、泛海控股、新明中国、中国恒大、天誉置业等多家房企被债权人提起清盘呈请。

2022年8月19日，被剔除恒生综合指数的14个公司名单，有很大部分是房地产公司：阳光房地产基金、建业地产、路劲、利福国际、天立国际控股、华夏视听教育、易居企业控股、久泰邦达能源、宝胜国际、中国动向、招商证券、朝云集团、嘉和生物- B、汇景控股。

二、迎来“资金活水”，解决流动性危机，利好集中释放

2022年， 种种迹象表明，一切为了救急房地产。在前期出台的政策尚没有出现明显效果的前提下，扶助政策在密集出台、逐步发力。

年初，国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，明确提到“促进住房消费健康发展”。同时，全国住房和城乡建设工作会议上，提出要充分释放住房的消费需求，这更是一个明显反转信号。

11月8日，2500亿资金扶持民营企业发行债券。由人民银行提供资金支持，委托专业机构按照市场化原则、法治化原则，通过担保增信、购买债券等方式，支持民营企业发债融资，可以释放约2500亿元资金，房地产民营企业同样享受这2500亿元债券融资。

据中行官方网站消息，龙湖证券股份有限公司已办理了200亿元的质押登记，龙湖的发行总额达到200亿，比以往的样本公司发行的10亿元要多出20多倍。

中指院统计数据显示，年内主管部门已宣布超过万亿资金用于直接支持房地产企业。

11月11日，国务院联防联控机制综合组发布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 科学精准做好防控工作的通知》，公布进一步优化防控工作的二十条措施。疫情政策重大调整，取消中风险、取消次密接，密接人员7+3调整为5+3等。这对困惑3年之久的疫情，经济、消费必将迎来报复性反弹、增长。

11月13日，央行、银保监会放大招，人民银行 银发【2022】254 发出通知，出台金融16条专门支持房地产市场平稳健康发展。深陷流动性困境的中国房地产业更是等来了楼市金融十六条，可以说是集中助力房地产脱离流动性危机，集中助力房地产复苏。楼市金融十六条，条条是干货，全是用真金白银救急、解困，房地产终于等来了“重量级”大救星。

三、市场反应强烈，房地产股票纷纷大涨，期待春暖花开

市场对政策已作出积极反应。11月9日，地产股、债双双迎来久违大涨，龙光集团、旭辉控股更是暴涨40%、50%。11月11日，更是遍地开花，内房股扛起港股暴涨大旗，涨幅20%以上的房地股多达28只。

11月11日，港股房地产集体暴涨

港股房地产出现短期翻倍个股：碧桂园、龙湖集团 、新城发展 、大发地产、龙光集团。旭辉控股 当天暴涨72.22%收盘，股价从0.375港元暴涨到1.27港元，9个交易日暴涨3倍多。

房地产迎来“资金活水”，解决了流动性危机，顺利走出流动性危机。

房地产业度过寒冬，期待春暖花开，房地产市场回到平稳健康发展轨道。

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超级利好，央行金融16条来了，青岛楼市将发生重大改变！

作者：青城山说

发布时间：2022-11-13 21:57

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我想大家都看到今天的新闻了，央行和银保监会联合出手，出台了金融十六条：

这个政策，在开发商贷款和融资、个人买房贷款、保交楼、房地产企业兼并、房贷延期、租赁等多方面给出了金融方面的解决办法。

这些政策，可谓正击目前楼市面临的困点，如开发商资金链问题、停工问题、疫情影响收入减少等方面。现在楼市缺的是信心，这次金融十六条正是“对症下药”。

前天，国家刚刚发布了进一步优化防控工作的二十条措施。

无论疫情防控二十条，还是金融十六条，对楼市都是大利好，所以这几天楼市股涨得不错。

具体到青岛楼市来说，这或许将是一个触底企稳的转折点。我在《青岛买房者，欢迎来打脸！》一文中说过，青岛楼市回暖还早，需要等等一线城市。

前几天，北京、深圳都部分放松了调控政策。对，你没看错，一线城市现在还都执行着严厉的调控政策。

这说明国家对楼市都在掌控之中，还有很多牌可打。

这一次多个连环政策之后，一线城市或将率先出现触底反弹迹象。青岛则很可能要触底了。

我还是以前的观点，最早明年中旬或许是青岛楼市的回暖时期。这个回暖是指成交量上涨，部分优质区域房价小涨，但不要指望青岛房价大涨，适度回暖才是被允许的。

这一次楼市回暖，将止步于一线和二线城市，恐无法传导到小城市。

以上仅是我个人的观点。

#青岛#

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民企开发商，终于等来了国家金融实质性的救助动作

作者：熊猫憨憨小可爱

发布时间：2022-11-13 19:11

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2022年，中国经济领域，最值得关注的，就是房地产经济和行业，近一年时间，市场和行业的情况不用多说，天天都有声音说这个底那个底出现，结果呢？

一张国家统计局的图，就能说明一切问题：

图片来源：统计局官网

投资情况决定一个行业的资金流向，看图说话，底在哪儿呢？

投资增速为负，说明钱不进去，反而还在不断往外流失，这么简单的道理和逻辑，让口灿莲花的各路砖家叫兽说破天也改变不了本质吧？

所以，面对中国房地产“跌跌不休”的行业走势，在2022年11月份，国家层面有了一些至关重要的动作和政策调整出台。

宏观层面：中国房地产迎来“双十一”重要利好政策！

宏观层面的政策信号，来的时间点，非常有意思：

11月12日晚，一则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，下称“254号文”）文件传出。

“254号文”由央行办公厅于11月11日印发，主送单位包括各分支人行、银保监局、银行和信托、保险、金融资管公司，并抄送交易商协会。在央行内部，文件则主要发送给办公厅、市场司、条法司、宏观审慎局、征信局。央行和银保监系统上下动员。

与以往主要是口头表态不同，这是央行和银保监会在房企大规模出险一年多来，首次就房地产融资问题出台专门性文件。

该通知涵盖了开发贷、信托、并购贷等内容在内的十六条支持楼市内容。

相关文件截图 图片来源：网络

文件内容足足16条，释放了重磅信号，对于房地产救市的金融政策持续加码。相信各种政策红利的释放，房地产业将进入一个健康发展的新阶段。

对于2022年一路承压，下行之势明显的中国房地产行业来说，这是一个具有标志性意义的转变。

有以下几个重点值得关注：

首先，稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营房企一视同仁。

这点主要是针对之前民营房企和国有资金背景房企的融资不平衡（金额、利率、期限等）提出的。

值得注意的是，通知还是明确强调了重点支持优质房企的稳健发展。

图片来源：文件截图

其次，是支持个人住房贷款的合理需求，这点没啥好说的了，讲了快一年了，无非是降首付、降利率。

第三，除了支持房地产开发贷，也要稳定建筑企业的信贷投放。

第四点，很重要的一个态度转变：支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。

过去房企本息兑付逾期，我们会视作债务暴雷，但是现在，高层定调，支持合理展期！

展期多久算合理？“金融16条”：未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年！

第五点，是支持优质房企发行债券融资，并为财务总体健康、面临短期困难的房企提供增信支持。

这点讲法还是很保守的，但现在能够打开闸门，支持房企发行境内债券，已经是转变了。

关于融资的最后一点，也可以说是态度的重大转变之一：鼓励信托等资管产品支持房企融资需求。

当然，对于保交楼，还有推动房地产风险市场化出清，受困房企风险处置等行业当前现实问题，这份文件也都明确提及。

总的来说，这次在双十一推出的金融16条重提信托对房企融资的支持，明显可以看到高层态度的转变。

这是宏观层面的行业金融政策态度转向的关键信号。

中观维度：民企开发商，终于等来了国家金融实质性的救助动作。

11月10日，据交易商协会官网消息，交易商协会受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。

图片来源：见图

根据债务融资工具注册发行自律规则，龙湖集团可选聘多家机构组成主承销商团完成注册，后续每期发行时再结合实需确定当期发债规模、资金用途、主承销商。该模式可便利企业、投资人把握发行窗口、投资时机，提升市场投融资效率。

除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。

交易商协会称，下一步将组织中债增进公司扎实推进“第二支箭”政策落实，不断加大对包括民营房企在内的民企发债融资支持力度，充分发挥稳定市场发展的积极作用。

这是过去几年以来，民营房企从来没有过的待遇。

批这么多额度给民企开发商，当然是有原因的。

11月8号，中国银行间市场交易商协会发文说，在人民银行的支持和指导下，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（也就是所谓的‘第二支箭’），通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。”

能够打开闸门，支持房企发行境内债券，已经是转变了。

从2018年说起，中国的民营房企就已经出现过得很不好，很难借到钱的情况，股权质押爆仓的比比皆是。

当时政策推出了信贷、债券、股权三个融资渠道，也就是所谓的“三支箭”。

这次专门说了第二支箭，也就是债券融资。

新闻稿里单独把民营房企择出来说，说明这次的救援对象，主要就是民企开发商。

有具体数字，有具体救援对象，看来这次是真下决心了。

至于救助方式，提了三种，中债担保增信，信用风险缓释凭证，甚至还有直接下场购买。

这个动作说明什么问题？

当下，中国的民营房企，终于等来实质性的救援。

期房交付的信心，会慢慢恢复。当然，还有保交楼，专项借款，增信发债，纾困基金。。。

如今，政策火力全开，说什么也不能再让房地产风险继续扩散。

这是中观层面，救市的主要对象，已经来到了民营房企。

微观市场：郑州率先出台，房贷延期成为现实。

然后从微观市场来看，一个重要的动向值得关注：

中原第一城——郑州，有多家权威媒体爆料：房贷可延期还。

图片来源：网络

受疫情影响，郑州当地购房者因收入波动、出行不便等因素影响，无法按期偿还房贷的情况，近期引发社会关注。对此，郑州市多家银行向公众发放了“定心丸”。

11月9日-11日期间，有媒体记者从中国工商银行、中国建设银行、浙商银行等位于郑州的相关分行、支行方面了解到，目前郑州市多数银行可申请办理延期还款，但各家银行的政策不同。

这里用一张大胡子说房的图来做个汇总：

图片来源：见图

11月9日，据郑州市委、市政府新媒体权威发布平台“郑州发布”消息，郑州多家银行已经出台了针对企业和个人住房按揭的延期还本付息政策，加强对小微企业、个体工商户及社会民生的金融支持，以实现保市场主体稳就业的帮扶效果。

据该报道，延期期间，银行方面不计收罚息复利，不算逾期并进行征信保护。如延期到期后客户受疫情影响依然无还款能力，将根据客户情况再次进行延期，给予客户最大程度上的保护。

房贷延期，无论是全国市场还是郑州市场，都已经有过不少先例，不算重磅新闻。

只是，对于不少生活得捉襟见肘的郑州人民来说，好歹有些宽慰。

消息一出，网络和舆论就出现很多嘲讽和不太和谐的声音，他们的观点总结起来都只有一句：房贷延期并不能从根本上缓解压力。

对于这种站在道德高地，腰不疼的键盘侠行为来说，绝对值得敲打教育。

稍微了解一下郑州情况的人，都不会说出这样想当然的废话来。

没人想断供，但有人正濒临断供。

危机延后，并不能从根本上解决债务问题。

房贷延期确实是件好事，它为眼前的危机争取了更多时间。也给了郑州人民和市场更多的时间，可以和疫情以及各种经济冲击负面影响进行赛跑。

房贷延期，虽然不新鲜，但是从国家金融的角度来看，能做出这样的让步和表态，实际上已经殊为不易，当然这不是为银行说话，只是尊重现实的理性观点。

端碗吃饭，放碗骂娘的事情少做，也尽量不要掺和，都不是什么靠谱的人。

哪些藏在舆论背后不切实际，龌龊贪婪的心思，实在是没有必要拿到台面上来说。

中国房地产经济的压力，已经下沉到终端微观经济个体的头上，而国家也出手，进行了适应性调整，这才是关键。

这就是微观层面，拉开时间换空间的明确救市和缓冲压力的政策态度。

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谢逸枫：房地产救市16条来了！

作者：谢逸枫

发布时间：2022-11-13 17:36

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文/谢逸枫

距离第一波国家层面房地产救市2月15天

距离第二波国家层面房地产救市1月14天

距离第三波国家层面房地产救市正好23天

10月25日，笔者就判断，三波史诗级楼市救市冲击波之后，第四波指日可待。

央妈、银爸，我们爱你，房地产。房地产，真的不能倒下，这是国家对支柱产业的态度。

作为中国含税率最高的行业，带动相关产业发展最强的行业，房地产必须回暖，才能撑起整个国家的财政、就业、GDP等。

目前财政缺口，主要靠国债、地方债、央行上交外汇储备运营利润等支撑着。因此，将来政府多建保障房，取代商品房，没有资金，是幻想。

建设保障房的钱，直接或者间接来自商品房，通过卖地收入。商品房不行了，保障房的建设就会因为缺钱而减速。当商品房市场越来越不景气的时候，保障房贷款是下降的。当然，供应量一定是下降的。

11月8日，中银间市场交易商会表示，将由央行再贷款提供资金支持，支持约2500亿的民营企业融资，续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

11月9日，中债信用增进公司就意向民营房地产企业可提出增信需求，公司将在收到邮件后3个工作日内予以邮件反馈。11月10日，受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。

11月10日，富力地产宣布，其8笔境内债、合计金额135亿元人民币已全部展期成功。11月11日，优化疫情防控20条一出，地产股大涨，11月13日房地产救市16条之后，市场预期再次迎来重大利好的政策。

地方层面看，调控政策进一步松绑，北京、杭州等一二线城市的限贷、限购终于有所放松。

热点城市杭州调控开始松绑。限贷政策的二套最低首付由原本的60%降至40%，以网签合同为准，从2022年11月11日起执行。

实施认房不认贷，首套无住房但有贷款记录，相应贷款已结清的，为改善居住条件，购买普通自住房执行首套房政策，为30%最低首付比例。利率则是购买140㎡以下普通住宅的，首套房4.1%，二套房最低4.9%。

北京通州区台湖、马驹桥地区的购房政策调整。11月8日的通知，台湖、马驹桥不再执行“双限购”政策，而是执行北京普遍的限购政策，即京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。

23天后，今天（11月13日，星期日）下午，国家层面终于打出房地产救市16条，第四波出击。

笔者认为，国家层面史诗级房地产救市大招密集出台，意味着房价上涨信心预期归来的信号。金融16条，融资的第二支箭，都对房地产行业构成了重大利好，对部分房企具有救命的效果。

2022年11月13日，央行、银保监的一份页纸的文件《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》流出，简称为金融版的房地产救市16条。

十六条措施具体包括：1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

按照文件的内容整理来看，涉及对房地产业、民营房企、购房者有直接利好的政策，基本以融资、保交楼为主，现在总结、分析如下：

一是房地产开发贷款，投放要求对国有、民营房企一视同仁。

国家层面、监督层面首次以文件的形式，要求对国有、民营房企一视同仁。主要是针对之前民营房企和央国企的融资不平衡（金额、利率、期限等）提出的。问题是强调了重点支持优质房企的稳健发展。

但是，之前的开发贷、并购贷的投放、发债、房地产基金、政策性专项借款，一直存在所谓的名单制，获得开发贷款、发债、基金等支持的，是没有险情的民营房企、险情的民营房企优质。文件之后，是否险情的民营房企可以获资金支持。

二是支持个人住房贷款合理需求。

个人住房贷款的支持政策、喊话，已经一年马上将过去了。10月个人住房贷款非常少，是否文件之后11月、12月，到2023年可以出现暴增。

三是要稳定建筑企业的信贷投放

。

建筑企业是房地产业发展的基础，去年以来建筑企业大量的破产、债务违约，现在要稳定建筑企业的信贷投放，目的就是稳定房地产业发展。

四是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。

房企自救效果不好的情况下，房企本金、利息兑付逾期，视作债务暴雷，影响到融资、信心、股票，也影响到公司的经营、项目的操作。

央行对银行的考核对应放松。目前高层定调，支持合理展期，意味着有利房企的经营、债务结构的改善。

重要的是换得时间，度过危机。值得注意的是未来半年内到期的债务，可以允许超出原规定多展期1年，这样就可以大大的减少房企资金的压力，有市场运作的空间存在。

五是支持优质房企发行债券融资，并为财务总体健康、面临短期困难的房企提供增信支持

。

简单说，不是所有的房企都可以发债券融资，房企发债券融资的政策是很保守的。但是，国家层面现在能够打开债券融资的闸门，支持房企发行境内债券，尽管范围有限，已经是融资政策转变。

六是鼓励信托等资管产品支持房企融资需求

。

信托融资对房企开闸，是国家层面第非标融资的重大转变。2019年之后，房地产信托融资收紧，融资规模至小。之2020年8月“三道红线”出台，房企被动压降有息负债，房企融资降到了冰点。

七是开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。

国开行、农业发展银行发放“保交楼”专项借款，支持已售逾期难交付楼盘加快建设交付。

2022年8月19日，住建、财政、央行等多部门就发文，政策性银行将给符合条件的已售、逾期、难交付的项目提供“专项借款”。

八是鼓励金融机构提供配套融资支持。

九是做好房地产项目并购金融支持

。

十是延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。

银行应对房地产集中管理政策考核可以放松一点。

例如2021年3月2日，福建银保监局发文，房地产贷款集中度调整确有困难的银行，过渡期最长为6年。适当延长过渡期。对于调整确有困难的超标机构业务调整过渡期，经申请，允许过渡期最长为6年，确保超标机构平稳过渡。

2020年12月31日，房地产贷款集中管理要求。

尽管房地产积极信号不断释放，不意味着民营房企可以高枕无忧，放松了，还远没到乐观的时候。目前房地产还处于下行、探底、筑底阶段，市场看不到销售、业绩、信心复苏迹象。

由于房企现金流，融资未全面放开的情况下，卖资产的资金、引入的资金有限，主要是依赖于销售回款，如果销售持续低迷，会进一步加剧房企流动性压力。大部分民营房企，尤其是出险的民营房企，仍然处于非常煎熬的处境。

即便融资能短期内缓解少数的民营房企的资金压力，长期来看大量的民营房企依然存在很大资金、经营、债务、信用等一系列的风险。

目前房地产开发贷、并购贷、债券、基金等融资政策能受益的房企比较少，主要是龙湖、新城、美的、碧桂园、新城控股、万科、卓越等经营情况还不错的少数民营房企，大部分是国企、央企、城投企业的房企。

疫情逐步减缓、这一列金融上的利好，才能转化成全面回暖的动力。即便疫情结束，短期内，房地产业很难回到过去。不能指望短期房价V型反转，首先要见底，其次复苏，显著回暖，最后需要时间。

尽管有金融16条、第二支箭、降准、降息，地方放松限购、限贷、认房认贷等措施需要进一步落地。可以判断出，短期不会开征房地产税，未来不会有全面的累进制税率，对多套房加税。

第四波房地产救市大招尽管出得晚，其力度、规模、范围相比前三波挤牙膏式的相对大些，却无法全面托底房地产下行大盘，短期要让房地产触底反弹、房价逆势大涨、购房者回归市场，是不可能的。

前四波房地产救市的政策看，短期内，根本无法解决民营债务险情房企现金流枯竭，项目资金链紧张的物体。而险情房企债务、停工、交房、烂尾及信用、供应链的危机化解，年内是不可能的。

目前房地产救市的力度、规模、范围还需要增强，需要大力度、大规模、大范围的一揽子范地产刺激方案，不是带有严格条件放松的政策，救市的政策不是单一的，不是针对性的，不是小范围的、小规模的政策。

未来房地产市场的复苏、反弹，购房者的信心回归，房企债务的危机解决，最为关键是未来可能需要更有力度、大规模、大范围的一揽子救市政策。因此，未来房地产救市大招继续待出。

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黑龙江“秒删”提振楼市政策表态，背后发生了什么？

作者：乐居网无锡

发布时间：2021-12-22 00:10

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今年首个由省级部门发布的“提振楼市”政策表态，仅在当地政府官网上留存不到20小时，就被撤回。

20日晚间18时19分，黑龙江省人民政府官网发布《省住建厅召开调控会议 部署全力冲刺房地产业增长工作》一文，研究部署年底前房地产业增长工作。21日下午13时50分许，第一财经记者发现，该文已消失不见。

随后，记者多次致电黑龙江省政府办公厅和住建厅相关部门求证。黑龙江省政府办公厅信息公开工作机构一工作人员在核实后对第一财经表示，“这篇文章的内容是由住建厅保障的，发布和撤回也是经由住建厅方面决定。”

对于记者提出“撤回后，是否会影响该政策执行”的疑问，该工作人员称，“具体是否执行，也需要由住建部门回应。目前，针对你的问题，我们的工作人员已经向住建厅致电询问，但尚未得到回复。”

记者多次致电黑龙江省住建厅相关部门，截至发稿，始终无人应答。

根据这篇被撤回的文章，会议提出要因城施策，进一步加大工作力度，跳起摸高，确保今年工作收好尾，明年工作起好步。该文还从供需两侧入手，提出了多措并举促销、落实优惠政策、积极引导市场预期三类多项提振楼市的内容。

一名不愿具名的业界人士对第一财经表示，近年来，鲜有省级部门官方口径谈及鼓励和促进房地产市场发展的例子。

在此前黑龙江省会城市哈尔滨出台促进房地产市场平稳健康发展“十六条”新政后，坊间就有声音将其视为“打响全国救市第一枪”，并引起了市场的一些误读。随后，哈尔滨住建局相关负责人公开回应称，新政中提出“支持房企促销活动”并非一些媒体解读的鼓励降价，而是让房企稳定价格，找准定位，通过新政达到短期促增长、长期稳市场的效果。

“黑龙江此次撤文，可能是措辞问题。实际上黑龙江在坚持‘房住不炒’上做了很多工作，考虑到当地楼市现状，确实需要因城施策，推动良性循环。”上述业界人士称。

在58安居客研究院分院院长张波看来，黑龙江释放出提振楼市的信号确实和当地房地产市场整体下行态势严峻、良性循环不畅有关。

由于黑龙江省人口流出严重且老龄化加剧、库存积压，叠加四季度以来局部疫情反复、房企债务风险加剧、置业者预期下调等因素，下半年以来，黑龙江整体楼市去化难度加大，多项指标下调。

国家统计局数据显示，2021年1~11月，黑龙江省商品房销售面积和销售额累计同比分别下降9.0%和18.3%，而全国分别增长4.8%和8.5%。价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，哈尔滨近两年来新房价格稳中调整，年内房价波动回落，1~11月新建住宅价格累计下跌1.3%。

房地产市场活跃度偏低也在一定程度上拖累土地成交规模和房地产开发投资。其中，2021年1~11月，黑龙江省住宅用地供应和成交规模同比分别下降48%和61%，房地产开发投资同比下降3.5%。

张波认为，此次黑龙江出手维稳楼市的行为本身是及时的，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，意味着房地产调控不是一味从紧，而是会根据不同城市和区域的情况进行调整，既保障房地产开发侧的有序运营，也保障购房者合理的购房需求得到满足。

“但上述会议提到‘有效激发群众购房需求，释放消费潜能’，有欠周全。如果是自住型需求，无论是首套还是改善型都需要有效保障；但如果是投资类购房需求，就不能被激发，否则会违背‘房住不炒’的调控要求。”张波称。

在他看来，如何把握好政策实施尺度，在坚持‘房住不炒’底线的同时，因城施策、维稳楼市，是楼市出现骤降的城市需要思考和平衡的。

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文章来源:第一财经中国房地产金融

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