区域楼盘观察｜深圳东部楼盘年底“抢收”：有的“地板价”吸客，有的卖出区域最高价“求少赔”

作者：每日经济新闻

发布时间：2022-11-13 19:02

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“项目备案单价价2万多，打完折只要1.7万，之前都是本地人来看的多，上月开通地铁14号线后，福田和南山的客户多了起来。”御景荟都销售人员介绍道。

东进热潮下，房企纷纷加仓布局龙岗、坪山。如旭辉首进深圳的项目便选择与花样年合作开发坪山围地块；信达联合体于2015年拿下当时的坪山地王；新城控股2020年末与佳兆业合作竞得坪山燕子湖地块。

11月9日，《每日经济新闻》记者实地走访深圳东部多个热点板块楼盘发现，原本也能频现日光盘的东部，在楼市降温下新房库存清货压力越来越大。临近年底，各楼盘更是加紧“抢收”，有项目卖出“地板价”求客，而有项目则坚持区域价格“天花板价”只求少赔。

值得注意的是，上述新盘项目几乎都启动了中介带客渠道。记者在多个项目售楼处看到，现场均设置有中介公司驻场接待点；有项目售楼部晚上7点多仍灯火通明，主管带着销售人员进行加急培训。

“地板价”1.7万元/平米起

“14号线地铁口最便宜的综合体大盘御景荟都，折后单价1.7万元/平米起，总价60万元起，现场人气很旺，停车场都没位置停车了，当天就卖了17套房源，10月份项目销售超200套。”中介李先生在社交平台上如此分享。

1.7万元起的“地板价”通过深圳各大中介推广后确实取得了比较理想的效果。对楼市并不十分关注的向阳，在接到中介微信推荐后就开始向熟悉地产的朋友咨询。

御景荟都售楼部的购房者 图片来源：每经记者 甄素静 摄

向阳先是惊喜能有这样的低价，但继续了解后得知，该楼盘曾是恒大与京基的合作项目，因担心后续会有交楼问题以及产品的公寓属性，向阳最终放弃了选购。

11月9日，记者以购房者身份实地走访了御景荟都项目。从新开通的深圳地铁14号地铁南约站出来，沿着马路走200米左右，便是御景荟都项目售楼处。扫码进入到售楼处，首先映入眼帘的是门口处一排长长的办公桌椅，多个中介工作人员正在现场办公。

登记资料后，一位驻场的内场销售人员给记者讲述了片区发展后，又带着记者看了几套样板间。该销售人员极力推荐适合投资的37平方米小户型，层高约为3.6米，被分隔为客厅和复式的卧室，不过记者站上第二层复式卧室却无法伸直腰背。

御景荟都售楼部的中介接待点 图片来源：每经记者 甄素静 摄

对此销售人员解释说，“3.6米的层高做成复式确实会遇到这种问题，但一般主要活动空间在楼下客厅。”销售人员还表示，项目得房率60%~63%，房租可租2000~2300元/月。

而在另一个60多平方米的三房户型中，销售人员推荐说，“其中被分隔出的一个房间可用作储物间，等办理完手续居住后，可申请民水民电。”不过，该销售人员也坦言，复式的居住适宜性相对平层住宅确实稍弱。

“特价房仅限指定户型”

随后，该销售人员介绍，相比其他商业公寓的五成首付，他们项目可以做到4.5成首付，并为记者计算了一套37平方米房源的价格：备案总价74.4万元，现场95折后总价为68.5万元，优惠降幅约6万元。

记者注意到，该套房源打折后单价超过了1.8万元/平方米，并非广告宣传中的1.7万元/平方米。该销售人员解释，那是几套特价房源，一般是朝北或者低楼层，单价1.7万元/平方米起，其他好的楼层和朝向要2万元/平方米以上。“特价房目前已经被预定卖完了，之前总价50多万的也没有了。”

在现场的销控表上，大量房源已被贴上了红色的“已售”标签。

对于购房者担忧的交付问题，该名销售人员解释说，之前是京基、恒大和南约股份三家公司合作开发，恒大出现资金链问题后，已经完成切割彻底退出了，项目现场由京基操盘，不会存在交楼问题。

御景荟都售楼部的沙盘 图片来源：每经记者 甄素静 摄

记者查询深圳市住建局官网获悉，御景荟都于2021年7月30日获得预售证，开发企业为深圳市百纳投资有限公司，2019年通过协议受让获得该宗地块的开发权，房屋用途为商务公寓和商业，预售套数超3500套。该项目已网签房源多集中在1栋，2栋房源均为期房待售状态。

启信宝显示，深圳市百纳投资有限公司成立于1998年，法定代表人为邱洞明，由深圳市晶南餐饮管理有限公司100%持股，股权穿透后，实控人显示为京基地产代理公司，这也与现场销售人员介绍的项目现状相符。

易居研究院数据显示，御景荟都10月份售出公寓124套，成交均价约3万元/平方米，套均价约121万元/套。而9月份该项目仅售出了22套公寓。

对于现场销控表与网签数据的差异情况，及获得预售证一年之久部分楼栋仍为零网签等问题，上述销售人员表示，“我们9月才开盘，好多按揭的房源还没审批完，所以网签不了，银行审批需要1-2个月。”

毛坯房卖出区域封顶价

与御景荟都打出低价折扣快消不同，信达金尊府项目则以区域最高备案限价销售，在售94~143平方米的三房到四房户型，有着更高的总价和单价。

《每日经济新闻》记者实地走访时发现，信达金尊府位于坪山区中山大道及锦龙大道交汇处东南侧，距离建设中的深圳地铁14号东部快线锦龙站约500米。东侧为中山小学和中学，西侧紧邻锦龙大道，周边有力高君御国际、京基御景印象、龙光玖云著等次新盘，以及佳华沙湖广场等待入市新盘。

信达金尊府售楼部的沙盘 图片来源：每经记者 甄素静 摄

记者注意到，该项目最早备案和对外宣传项目名称为信达泰禾金尊府，不过目前售楼处和小区入口的标识，均显示为是“信达金尊府”。

现场置业顾问告诉记者，目前在售有三种户型，毛坯现房交付，其中94平方米三房总价约375万-390万元，115平方米四房总价约460万-480万元，143平方米四房总价约590万-605万元，单价区间在3.9万~4.3万元/平方米。

对于价格，置业顾问表示，2015年拿地时楼面价就达2.5万元/平方米，“现在只能以区域最高备案价卖，少赔些，也没有额外折扣。“

据悉，金尊府项目用地于2015年12月底由信达+深圳坤润投资以30.3亿元联合取得，2016年引入泰禾代建，规划总建面约23万平方米，由9栋高层建筑、1栋幼儿园、2层地下室、沿街商业及配套用房组成。

此后泰禾曝出资金链问题后，金尊府被信达完全接手，直到去年9月才正式对外销售。“目前94平米三房还有少量户型可选，其他面积段户型要多些。”上述置业顾问介绍说。

信达金尊府现场 图片来源：每经记者 甄素静 摄

虽然信达金尊府现房销售有一定优势，但周边即将入市的大量房源，一定程度上加大了该项目的销售难度。如距离金尊府不到一公里的佳华沙湖广场，被称作坪山最大的旧改项目，目前正在紧锣密鼓准备入市。

11月9日晚7时左右，《每日经济新闻》记者在现场看到，佳华沙湖广场项目售楼部里仍灯火通明，主管带着所有销售人员进行加急培训。

晚上7点的佳华沙湖广场售楼部仍灯火通明 图片来源：每经记者 甄素静 摄

现场销售人员告诉记者，“我们还没有拿正式拿预售证，正在全力蓄客阶段，有超1500多套住宅可售，吹风价约4万/平方米，户型为69-118平方米的2-4房。”该项目预计于2025年精装交付，同时项目还规划有公寓、商业和办公。

当被问及该项目与周边信达金尊府等现房和次新房优势时，上述销售人员反问道，“泰禾都烂尾了，又开始卖了吗？”

每日经济新闻

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深圳买房：2022年深圳罗湖区有哪些楼盘值得买？

作者：吉屋

发布时间：2022-11-14 11:07

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罗湖区城市更新和土地整备局发布《深圳市罗湖区城市更新实施办法》：强化城中村、旧住宅改造监管涉改项目须经多方审核；《实施办法》中新增“城市更新应当坚持产业先导、产城融合、空间保障、产业成片集中设置、刚性管控的原则，加强土地利用的全过程管理”等原则性内容。城市更新是楼市的重要支撑，那么深圳年底买房：2022年深圳罗湖区有哪些楼盘值得买?

2022年深圳罗湖区有哪些楼盘值得买?

2022年深圳罗湖区值得买的楼盘：华润置地未来城、御景天峦府、青湖一号、云境尚邸、京基水贝城市广场、独树阳光里、缙山府、翠园华府、东海富汇豪庭、德弘天下华府、益田御龙天地、中洲坊创意中心、新世界大厦、深业泰富广场、粤海城。

罗湖【京基御景天峦府】单价4.4万起带装修，在售约75-150㎡2-4房，总价330万起。京基御景天峦府项目位于深圳正统中心罗湖。深圳只有关内一个中心区，其他都是功能区。中心区是高配，功能区是标配，中心区永远比功能区更有地位、有政策、有资源、有收益。

罗湖住宅【独树阳光里】建面约91-158㎡住宅产品，均价约6.8万/㎡。项目位于“布心—翠茵”大学区范围内，含8所小学，1所九年一贯制学校，人文底蕴浓厚。项目配套建设开放式体验街区，满足日常生活需求，5min即达水贝IBC商圈，15min畅达国贸、东门、人民南三大都荟商圈。

以上就是“2022年深圳罗湖区有哪些楼盘值得买?”的相关内容。新房均价69472元/㎡，环比上月上涨了0.23%;罗湖二手房均价62983元/㎡，环比上月上涨了3.32%。准备在罗湖年底买房的朋友，可以选择以上的楼盘。

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都是单价3万＋的深圳楼盘，你选新房还是二手？

作者：凤凰网房产

发布时间：2022-11-06 09:43

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来源： 凤凰网房产深圳站

来源：乐有家研究中心

前不久乐有家研究中心发布了最新的深圳房价矩阵，公示了全市80多个片区的房价区间。

从数据来看，属于5万元/㎡以下的片区非常少，仅有龙岗坪地、坪山坑梓以及大鹏这几个区域。

但细化到具体的楼盘，在降价的大趋势下，已有不少楼盘成交价位于3-4万元/㎡的区间。单价3字头可以在深圳好好地挑一下新房和二手房。对于资金预算紧张的刚需购房者而言，这些楼盘都是上车深圳的福音。

单价3万 的新房盘点

3字头的新房主要集中在龙岗与坪山，光明和大鹏也有少量项目符合。其中龙岗中心城有不少新盘可以选择，从小户型的6/70㎡到大户型110 ㎡，均可找到合适的楼盘。

如果是在罗湖上班的，也可以看看布吉和横岗的楼盘，自驾距离较为适宜。

10月28日深圳地铁14号线开通，东部与中心的距离瞬间缩短至30min内，坪山正式进入地铁时代。东部快线为龙岗与坪山送来今年的重磅红利，居住体验也直线上升。位于14号线站点周边的花语馨花园、正大华府等项目也值得大家重点关注。

成交价3万 的二手房盘点

2022年以前，深圳不少片区的新房价格都处于“倒挂”态势，即新房价格远低于二手房。但随着政府指导价对市场的深度调控，如今二手房价格也被“打下来了”， 一些网红区域的楼盘甚至跌了近2成。

与新房相比，买二手房的优点就是交房快、拎包入住、所见即所得、没有烂尾风险。对于一些急着入住或者上学的购房者而言，二手房更适合他们的需求。

乐有家研究中心整理了2022年下半年来成交价在3字头的二手楼盘。与新盘相似的是，龙岗依然是最具性价比的区域，不过显然二手房的选择范围比新房更丰富。罗湖的宝安南、盐田的盐田港、龙岗的丹竹头、大芬等区域均有笋盘出现。而龙岗、坪山这些二手楼盘，同样也享受了14号线衍生的红利。

如果注重教育的家长，可以关注龙岗中心城的海航国兴花园，周边是龙岗中心小学、龙岗中学。喜欢配套成熟的小区，可以看看振业峦山谷、榭丽花园等。想住的离市中心更近的，可以看看罗湖的大信大厦。

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1元买一间房，最高送10年物业费，双11成买房节，有楼盘直接打骨折

作者：时代财经

发布时间：2022-11-11 21:18

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本文来源：时代财经 作者：刘新歌

“与春节、国庆等节假日一样，购房者也渐渐把双十一当做一个买房节点。尤其是对某楼盘已有意向的客户，会主动向我们询问双十一是否有特殊折扣、大礼包等优惠，合适的话会在这时候下单。”在某华南房企从事活动策划、线上营销工作的杨力（化名）对时代财经说，消费者已经逐渐被培养起了双十一买房的消费习惯。

图片来源：图虫创意

疫情影响下，线上营销逐渐成为众多房企的日常营销手段。2020年天猫好房成立后，房产也登上电商平台、参与双十一的狂欢，抽锦鲤、送物业费、送车位等优惠不一而足。房企自有团队也开始发力双十一，在金九银十之后再造一个“钻石双十一”。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪对时代财经称，房企加入双十一主要是迫于业绩的压力。今年以来，房企销售端持续承压，销售业绩较去年同期普遍下滑。双十一因此成为房企冲刺全年业绩的关键节点，房企对于加速销售回款的迫切性更高，自然会积极抓住促销窗口期，以修复资金流。

1元能买一间房

10月末，河南建业地产“银十钜惠季”还没结束，就开启了双十一促销，推出“六个1”优惠，如1元惠购1间房（11平方米）、1元惠享11年物业费、购房砸金蛋赢家电礼包、推荐成交得1%高额佣金等。

在河南商丘，建业地产7盘联动，推出了定房送黄金、送五菱mini使用权，最高立减11万1千元，清盘一口价、每套直减11万元等数项优惠。

连续两个月被保利赶超、失去行业第二位置的万科，加大了促销抢收的力度。近期，万科七大区域54城联合启动了“双十一购房节”活动，但每个城市营销举措不同，其中广州推出的优惠包括部分项目成交最高送10年物业费、3年免月供、限时一口价房源等。

市场消息称，10月底万科召开了一次主席郁亮、开发经营本部首席合作人兼CEO张海及各区区首均参加的内部会议。会议强调，今年最后两个月要全力冲刺销售，同时在全国一大批城市加强各类销售渠道的合作力度。

房企线上营销主要通过天猫好房、贝壳等平台。今年，天猫好房、贝壳分别继续启动了“回血双11惊喜购房节” “嗨购11.11”贝壳新房节。天猫好房推出最高18888元回血红包抽奖，11月1日至11月22日3周内每周抽奖送11111元购房补贴兑换资格。

与贝壳合作的多个楼盘推出一批特价房，还赠送家电礼包、车位优惠券、物业管理费优惠券等，首付可分3-6个月支付。以广州南站的品秀星瀚为例，其推出5套88.91平方米的一口价特价房，总价328万元左右，较日常价优惠4-7万元。广州链家中介曾俪（化名）对时代财经称，这批特价房基本为低楼层户型，双十一买房可免费申请更换更高楼层的更贵户型。

更有楼盘直接打折。如长沙碧桂园博萃梅溪，原价约13100元/平方米，折后单价约11500元-12300元/平方米。位于长沙南城的鑫远紫樾香山，打出“11.11香山抢房节”，11套特价房源92折。在深圳，也有京基御景天峦府等9折左右卖房活动。

“价格战”早已打响

从已发布的前10月销售数据看，多家房企合约销售额跌幅在50%以上。中指研究院数据显示，今年1-10月，TOP100房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%。

而今年以来，虽然多地楼市政策不断放松，但楼市行情尚未明显回暖。据中指院数据，10月，百城新建住宅平均价格为16199元/平方米，环比下跌0.01%，已连续4个月环比下跌。百城中，54城新房价格环比下跌，75城二手房价格环比下跌。

克而瑞研究中心指出，房企资金链愈加紧张，销售回款近乎成为大多数房企不多的资金“氧气”，年终业绩冲刺势必将加大营销力度。“6.18”、双十一等电商节日成了房企促销的节点。

事实上，降价换量是一场早就开始的“战争”。10月底，位于长沙南门口的长沙檀府便推出特价房源，“最低钜惠100万”。长沙檀府地处长沙市中心区域，该项目目前在售大平层均价18500元/平方米，特惠房源单价则低至13500元/平方米。

央企、国企也带头“以价换量”。8月31日，位于武汉市汉阳区的保利庭瑞阅江台现房项目宣布降价销售，项目原均价18500元/平方米，最多降至12700元/平方米一口价任选，平均每平方米降幅高达5800元。

国庆期间，广州保利罗兰国际项目推出50套特价房，降幅2000元-4000元/平方米；深圳保利·明玥澜岸项目开盘给予返场优惠，最高折扣约8.8折；中海旗下徐州华樾项目单价较备案价下降约26%。

不过，在楼市情绪低迷的当下，双十一及促销效果或难如意。一位MCN房产电商公司高管对时代财经称，“当下地产行业环境偏冷，促销的效果预计没有往年好。”该公司去年7月成立，主要业务为短视频直播运营、达人孵化和整合等，成立首年销售额达8亿元。

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说说现在的深圳楼市，未来何去何从

作者：鹏程大视野

发布时间：2022-11-13 18:42

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01

进入11月，深圳房价跌的有点多，不仅炒房氛围浓的八卦岭和前海房价在下跌，原来坚挺的一些小区也在下跌，百花学区房从15万跌到了8万，八卦岭从11万跌到了6万，华润城从17万跌到了10万，诺德从17万跌到了11万。

造成目前快速下跌有两个原因，第一原因，2019年房价上涨高价买入的满3年了撑不住的还是出货。第二个原因，传说深圳进行税改征收房产税。

02

目前深圳的楼市情况，二手房挂牌量达到10万套，10月份二手成交只有1700套，距离5000套的荣枯线还早。2022年最后两个月有1.2万套新房入市，加上原来库存没有卖出的，到年底会有4万套新房在卖。

量价关系，量先行，目前的销售情况下，如果没有刺激楼市的政策出来，房价不可能上涨，那些上波楼市上涨高价买入还贷撑不住的，随时可能会卖出砸盘。

03

全国来看，房价都在下跌中，疫情花费加上税收减少土地难卖，各地财政都困难，有卖地的冲动。去产能发展新兴产业需要经济好需要楼市好，保交楼需要楼市好，对楼市的刺激政策会持续出，不断出。

央企房企放开融资限制，专项资金支持民企发展，降首付降利率减税收各种鼓励措施还会继续出。现在银行的钱漫到柜台了，信心不足不敢贷款。

04

各城市楼市放松是趋势，杭州的认房不认贷、二套首付4成政策会在全国核心城市普及，除去少数两三个城市外，其他城市都会执行。

具体到深圳的情况，如果认房不认贷了，楼市马上会上涨。我觉得深圳目前情况下，政策面很难有实质性的放松。不过政策放松的大背景下，即使深圳楼市政策没有变化，其他城市涨了，深圳楼市也会上涨。

05

税制改革主要是中央财政加大对深圳支持力度，让深圳以更快的速度补齐教育、医疗、住房短板。同时会减少个税比例，让高收入人群的实际收入更高。税收改革与房产税无关，现在征收房产税不具备条件，目前不会在深圳征收房产税。

深圳市规划和自然资源局召开了《深圳市非商品性质房地产转让办法（征求意见稿）》听证会，绿本房的交易有章可循了。

06

价格上，深圳二手房降价已经超过20%，很多房子已经低于指导价成交，甚至部分楼盘价格回到了2017年，2018年的水平。前海的新房价格9万多，光明的新房价格不到5万，这个价格和北上广类似地段比已经算低。

无论新房的价格，还是二手房的价格，目前都不算高，信心恢复了，有上涨的动力。

07

基本面上，深圳去年新增户籍人口43万多，总人口2100万，平均年龄31.8岁，深圳面积1997平方公里，拥有商品房200万套，上市公司500多家，GDP排名全国第三。深圳婴儿出生数量从2012年开始保持在20万人以上，本地人的住房需求不仅现在旺盛，未来也会旺盛，

购买力强供给量少是深圳楼市的基本面，无论是现在还是未来，总体趋势是供不应求，供过于求会出现在房价盘整信息不足时，供求关系之下，深圳房价总体趋势是上涨。

08

必须说明一点，深圳楼市的供给逻辑已经发生变化，大量的人才房、安居房、租赁房和老破小是一波客户，老破小的上涨动力不足，类似八卦岭14万买入的，怕是永远站岗。

深圳楼市高速上涨的时代永远过去了，未来深圳50%的房子失去投资价值。要想赚钱，买房需要精挑细选。以后深圳房价年均上涨5%，要想赚到钱，就需要找到那些发生脱胎换骨变化，年均上涨12-15%地段的房子。

09

今天发布的支持楼市的金融16条，包含了楼市的各个环节，楼市必须转向了。12月份会召开中央经济会议定调经济发展，各省一把手也陆续到位了，接下来的一个月，各地利好政策会大幅度出台，楼市要活跃起来了。

春节水暖鸭先知，香港房地产股票大涨20%-50%，A股众多地产股涨停，也说明楼市未来的预期变了。

10

目前深圳楼市新房到处是维权，风声鹤唳一片，感觉楼市不会再涨了，不能买房投资了。2020年有多疯狂，现在就有多凄凉。深圳楼市不是你想象的2020年的遍地黄金，也不是现在你想象的永远不涨。这个世界只有排队跳坑的，没有排队发财的，楼市火爆时风险就来了，而楼市绝望时机会就到了。

其实维权反映的问题，无论是外立面鼓包，还是室内装修出问题，都是开发商因为利润低赶时间出现的问题，对于小区长期的投资价值影响不大。维权多很大原因是楼市凄凉房价不涨。

11

深圳楼市，很多新房的价格低于二手房，性价比非常高，以前靠抢，现在挑挑拣拣的窗口期不会太长。

二手市场上，经常有扛不住的低价出货，可以关注心仪的楼盘进货了。二手成交量少，两套房可以让一个小区房价跌10%，两套房也可以让一个小区的楼价涨10%。

现在该看房，该准备钱了。

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“深圳楼市差，我转行开滴滴。”

作者：真叫卢俊

发布时间：2022-11-13 07:22

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“如果深圳楼市没这么差，我也不会转行开滴滴了。”

这是我上周出差深圳路上和司机聊天的时候他留给我印象最深的一句话

抵达深圳的当天，正好是台风天，这座城市的楼市和天气一样冻人

这是一次旅途中意料外的聊天，却开启了一个滴滴师傅的话匣子

短短半小时之内，这位滴滴司机分享了自己从在深圳干中介，到现在转行开滴滴，中间经历的各种心酸

短短半小时，他说的每句话

都非常生动的描绘出今年深圳楼市正在经历的一切，像那几天深圳刮台风的天气一样，突然说冷就冷了下来

01

“你看，旁边这个楼盘原来17万都卖得出去，现在降价到10万都没人买。”

司机老张指着窗外一闪而过的高层建筑对我说

他所指的楼盘，就是现在深圳大名鼎鼎的热门降价盘，诺德假日花园

老张当初来深圳干中介已经有十多年了，印象最深的一次涨价，就是2019年底到2020年，可以说是最疯狂的时候

不论是前海、深圳湾、后海、宝中，几乎所有房子全部普涨，尤其是前海、深圳湾直接领涨深圳，买一套房一个月赚几百万的都有

“说实话，现在跌的厉害也是因为20年涨的太猛了。”

2020年疫情突如其来，很多豪宅买家入场，使得诺德假日花园迎来上涨行情，一度涨到17万/平，而最新成交的一套只有11.5万/平了

“降价是会传染的。”

价格跌不只出现在诺德单个案例，今年不止前海几个盘，还有很多当初大热的红盘

房价都跌回3年前，这也是像老张这样的中介为什么对市场已经不抱希望的原因

（来源：大咖深房团）

现在降价最厉害的，还不止前海的诺德假日花园一个，是成片的豪宅在降价，最高三年跌去30%以上都有，连深圳湾的豪宅价格也在跌

其中，最近的南山科技园华润城润府，价格又跌到了历史新低，从最高17万/平到14万/平，现在最近一套80平房源成交价降到了惊人的9.9万/平

比这套房子13.2万/平的二手房指导价，还要低3万/平，当整片的豪宅价格下跌，深圳二手其他房源的挂牌量也坐不住了

“你去链家搜搜看，深圳现在二手房低于指导价挂牌的比比皆是。”

可见，现在对深圳很多二手房来说，指导价已经几乎没有任何意义了，因为如果你不降价，别人着急卖房就先降价

也正因为有大量的二手房低于指导价挂牌出售，直接将整个二手市场的定价体系，完全改变

各种关于深圳二手降价的朋友圈截图也越来越多，甚至还有人直接做了一个表格统计

“不仅传染给房东，购房者看到这样的情况，信心也开始不足了，客户越来越观望的时候，我们是很容易感受到情绪变化的。”

“现在深圳豪宅降价的传闻满城都是，导致其他二手房，也开始变得更难卖。”

02

“深圳二手的买房客，今年好像一下全消失了。”

降价是成交的必经之路，如果降价了还不成交

肯定价格不够低，但是价格在这么继续降下去，所有的客户就会观望

降价导致的直接市场反应就是，这一年来深圳二手成交的惨淡

以前深圳楼市好的时候，也和上海一样，每个月1-2万套的成交

从去年十月开始，深圳每个月成交的二手房套数就不到2000套，今年二月春节期间，跌到了史上最低的823套

“你是从上海来的，上海再怎么差，也有个1.5万套成交吧，深圳今年最低连1000套都不到。”

“这一年最差才成交了800多套，你想想看对于一个2000万人的城市来说，意味着什么？”

“一个月不到1000套的成交，我要和4万多个中介，抢这1000个客户和房源，概率比中彩票还低。”

在车上，司机老张还开始和我算起一笔账来

现在卖一套房的中介佣金收益，和当初行情好的时候也是差距很大

首先，虽然深圳豪宅价格高，但是能够掌握富豪客户的中介少之又少，大部分中介还是服务500-600万的客户

在僧多粥少的前提下，假设买一套500万的房子，以前收3个点，现在可能客户会给你谈到1.5-2个点

再到了中介手上，可能1万块都没有，如果一个月没开单，领基本工资，在深圳连糊口饭吃都难

“3万人和你抢1000套成交，你抢得过吗？”

“抢到了收入也在下降，因为门店在亏损，大头也不是你的。”

这就是老张面对的血泪现实，让所有像老张一样的从业人员，不仅落差明显，而且完全看不到希望

尤其是2020年，深圳的楼市火爆程度堪称全国之首

而那个时候像老张一样的深圳房产中介们，在这场财富盛宴中，赚得盆满钵满

“当时开一单能吃三年的好光景，现在很难再见到咯。”

03

“年初到现在，像我这样没开单的中介，在深圳一抓一大把。”

接着老张和我说起了，今年他所在的中介门店和几个同事的故事

老张所在的中介门店属于小中介公司xx地产，在深圳市占率连1%可能都不到，已经在深圳做了差不多十年的二手生意了

“最好的时候，一个月成交十几套，今年门店只在2月底成交了一套两居室的房子，后面就再无买卖成交了。”

其实中介这一行，就跟深圳楼市的市场一样，起起伏伏几年换一次血，最正常不过了

就不说那些小中介门店、夫妻老婆店有多惨了，就连一直扎根深圳的几大中介公司，也在裁员收缩

“好像就是从去年5月份开始吧，各种中介公司都开始裁员、收缩、倒闭。”

不管是Q房网，还是中原、德佑、贝壳从2021年5月份开始就关停大部分门店，目前70%左右的门店都关门了

“在宝安一个板块，去年可能有60家中介门店，现在还在做的可能连10家都不到了。”

覆巢之下，哪有完卵

当平台开始收缩战线的时候，从业人员当然先知先觉的离开了

去年开始，整个深圳的中介市场，就开始出现了一大波中介离职潮

深圳房地产中介协会的数据显示

2021年，深圳中介机构和门店就分别减少了792家、525家，中介人员减少了1万人

（数据来源：深圳房地产中介协会）

今年6月，深圳全市实名登记的星级中介从业人数，只有31270名，比年初，又减少了5000人

“连公司都倒闭了，我可不得转行吗，不转行就回老家，来深圳本来就是混口饭吃的，现在连吃饭都难。”

司机师傅的话语就像窗外的天气，没有人会对这样的楼市冬天有所预判提前准备，因此所有人都措手不及

04、

“没办法，还是要赚钱养家啊！”

眼看着车快要开到目的地了，我抓紧时间和司机聊了聊

很好奇那些在深圳开不了单的中介，差不多七成离开的人，最后都去哪里了

“像我一样开滴滴啊，做美团骑手啊，有些还兼职白天送外卖，晚上再开抖音直播卖房，至少还能糊口。”

老张和我说，等熬过这段时间，他大概率还是会回到房产中介这一行的

在深圳做了十几年房地产，见过深圳在前三年的大涨，也经历过08年金融危机很多人连贷款都还不上

相比08年，现在还算是比较好的，跌价的楼盘其实就是回到了合理空间，等到价格下探一段时间后，成交量可能会回暖，毕竟现在低的有些夸张了

有的时候，我们总说做房地产中介没有什么技术门槛，但是不得不佩服他们的韧性和坚持

“在深圳干中介，就跟这深圳这楼市一样的，前几年爬得太高了，现在可能需要停下来缓缓，起起伏伏，都很正常。”

老张自己并没有真的想过离开这赛道

开滴滴是暂时的，深圳楼市的冷，在他看来，也是暂时的

“即便现在真的很难，等冬天过去春天来了，应该还是会继续干回老本行吧。”

以上为正文，来自乔不丝

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这可能是今年深圳楼市最大的确定性

作者：刘晓博说财经

发布时间：2022-10-27 12:18

快照：

原创 张岳

地铁50分钟，价差7万/㎡，这是今年深圳楼市最大的确定性。

明天，深圳地铁14号线将正式运营通车，如果你在深圳还没有房，或者有购房的打算，一定要看看这篇关于14号线的解读。

01

14号线带来哪些影响？

作为深圳东部首条地铁快线，14号线的开通会带来哪些改变？主要有3点：

第一，深圳东部将成为下一个“明星外溢区”

深圳的地铁延伸到哪里，深圳的购买力就会外溢到哪里。尤其是当一个片区地铁从无到有的转变，这种外溢效应就越发明显。

譬如地铁4号线之于龙华，地铁11号线之于宝安，地铁6号线之于光明，现在龙华、宝安、光明都成为深圳热门置业区，承载着来自福田、南山、罗湖的租购需求。

而地铁14号线的开通，让深圳东部和福田中心实现快速高效，准时准点的连接，龙岗、坪山的地铁沿线将成为深圳下一个“明星外溢区”。

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地铁14号线平面示意图，仅供参考

第二，地铁沿线房价将看到更大升值

一般而言，地铁将为附近的房价带来三轮上涨：第一轮上涨是地铁消息公布；第二轮上涨是地铁开始修建；第三轮上涨是地铁投入运营。

深圳地铁14号线的特点是东西跨度大，站点少，速度快（时速120公里/小时），和地铁11号线非常相似。

数据显示，11号线开通过3年后，地铁沿线楼盘都有很高的涨幅，其中位于碧海湾站的香缇湾花园，从4.06万/平涨到6.7万/平，涨幅高达65%。这给同为快线的14号线更大想象空间。

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第三，从房价梯度中我们找到了最大受益者

地铁50分钟，价差7万/㎡，这是今年深圳楼市最大的确定性。

沿着地铁14号线一路向东，福田约9.8万/㎡，罗湖约6.5万/㎡，龙岗约5.1万/㎡，坪山约4.1万/㎡，事实上，房价梯度没有拉开特别大的差距，刚需的购买难度没有太大变化。

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直到我们看到沙田临深片区，均价约1.8万/㎡，从岗厦到沙田，地铁用时约50分钟，房价却相差7万/㎡，原来沙田临深才是最大赢家。

在沙田临深买房有多容易？

不用深户，不要社保，分期首付5万起，月薪4000千块就能上车万科的品牌三房（万悦花园），普通的深圳工薪族都能负担得起。

首期5万起买临深万科地铁房

02

沙田临深，一个未来可期的片区

沙田临深，作为两座城市的交界，很多人可能会觉得这里是两不管地带，界面比较落后，缺乏发展潜力，但事实并非如此。

在刚刚过去的深圳第三次土拍中，虽然整体表现不是特别热闹，甚至比较热门的光明区宅地也惨遭流拍，但令人惊讶的是坪山土地市场表现亮眼，深惠交界的三宗地块均被深铁收入囊中。

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其中相连的两宗地【G14306-8011】和【G14306-8012】，就位于地铁14号线的昂鹅车辆段，昂鹅车辆段占地面积约40.73万㎡，是目前亚洲范围内最大体量的地铁车辆段。

土地持有者深圳地铁集团，是深圳市国资委全资持有公司，已经有十余年的轨道上盖综合开发经验。深铁置业目前拥有21个轨道沿线上盖项目的综合开发权，地铁上盖物业项目包括深圳北站枢纽、塘朗车辆段、红树湾站等。

深铁斥资约60亿元在深惠交界地带拿地，绝非偶然。土拍的背后，是比亚迪作为全球新能源车第一大企业，带动的十万亿级产业链让整个坪山和临深都受益。

坪山区新能源汽车产业园区位于深圳东部深惠交界处，近年来坪山区推动新能源汽车产业的高质量发展，已形成集新能源汽车研发、生产及销售为一体的具有完整产业链条的产业集群。

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来源：坪山新能源汽车产业园区官网

各种高端平台相继落户坪山：如北理工电动车辆国家工程实验室、中国汽车技术研究中心深圳院、渝鹏新能源汽车检测研究有限公司等，这些研发平台将持续为电动汽车领域提供创新动能。

一批新能源企业向这里聚集：如比亚迪、巴斯巴、新宙邦等新能源企业，以及比亚迪丰田创新中心、恒大海拉电子、格创铝业等优质企业，形成了从新能源汽车动力电池装备到制造，从新能源汽车的电机、电控到整车制造的完整生产能力。

引进智能网联汽车上下游企业：如AutoX、美团、深兰科技、Momenta、新石器、白犀牛等多家智能网联汽车龙头企业，今年6月初，坪山区自动驾驶出租车常态化运行线路已正式开通。

留住企业和人才的必要条件是配套先行。伴随着地铁14号线的通车，深铁将在昂鹅车辆段打造涵盖住宅、商业、办公、公园绿地、教育设施、医疗用地等于一体的大型综合体。

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在昂鹅车辆段400米处的万悦花园，周边也规划了3块教育用地，9块商业用地，2块公园绿地，1块行政办公用地，以及一大块待规划片区。

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正如大家所见，整个沙田临深片区正以肉眼可见的速度，迎接一场更加成熟的迭变，如果能住在这些配套的附近，幸福指数肯定会蹭蹭上升。

03

首付5万起，上车“深圳地铁盘”

深圳市场的购房趋势，已经从“置换思维”转变为“一步到位”。

当下，很多深圳刚需或许能勉强上车深圳“老破小”，但房票、首付、首贷资格都异常珍贵，未来置换成本极高，买错一套房浪费了首房首贷资格，可能以后再没有改善的机会。

最近7年数据显示，深圳二手住宅成交套均面积已经从60.82㎡上升到74.46㎡，而三房户型占比也从29%上升至41%，这也意味着“老破小”将变得无人问津。

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在此背景下，如果你不能在深圳一步到位，我建议你不如拿出一小部分积蓄，先在沙田临深上车，改善全家的居住品质。

现在分期首付5万起，月供和每个月在深圳的房租差不多价格，就能在沙田站附近买一套万科品牌的品质三房——万悦花园。

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鸟瞰图（左）实拍图（右上）效果图（右下）

万悦花园直线距离深圳约240米、距离沙田站约1.8公里，项目有公交车3站10分钟左右直达地铁站，业主每天到深圳坪山、龙岗、罗湖、福田上班的通勤时间，在可接受范围内。

项目推出建面约75-115㎡三到四房，其户型使用率几乎可以吊打全深圳的新房。

如项目最小的建面约75㎡户型，不仅具有小户型低总价的优势，户型空间还能做到三房两厅一卫，对于首次置业群体来说实在太友好了。

同时75㎡三房空间并不拥挤，入户玄关和阳台预留大量收纳空间，让家居环境整洁有序；独立餐厅，难能可贵的是餐厅空间并不占用过道；餐厅、客厅、阳台一体化，能够获得更好的采光通风，更大的空间感；三个卧室中，老人房和儿童房即便放一个衣柜或书桌，仍然很宽敞。

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建面约75㎡户型图

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建面约75㎡样板房实拍

再看看建面约115㎡四房两厅两卫，大横厅设计，通风采光一流；主卧除了独立卫浴和衣帽间，还配有270°L型大飘窗；U型厨房可多人同时下厨，一家人享受烹饪的乐趣；超大餐厅可满足10人就餐；接近7米长的超大阳台，不仅可以观景、品茶，还可以健身锻炼，做“刘畊宏女孩”。

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建面约115㎡户型图

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建面约115㎡样板房实拍

社区园林配置不输深圳千万豪宅，“社区客厅、童乐天地、健康步道、阳光泳池”等九大美好生活场景，让业主足不出户就能满足运动、社交、亲子、休闲等多重需求。

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社区实拍图

同时社区还将打造建面约5800㎡的集中商业，目前已有肯德基、中国黄金、中国联通等9家商家意向入驻，这些品牌商业将带来人流以及高频次消费。

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房地产市场正处于拐点，国家不断出台政策鼓励购房，对于刚需来说，现在正是购房的最佳时机。

明天深圳地铁14号线将正式运营通车，现在购房，今年年底就能坐着14号线去收房，直接拎包入住万悦花园，有需求的购房者不要浪费这次上车机会。

首期5万起买临深万科地铁房

免责声明：本宣传资料仅为要约邀请，不对双方权利义务产生任何约束力，买卖双方的权利义务以合同为准。本页中的样板房介绍旨在为客户提供参考，不意味着本公司对此作出了承诺，本项目标准地名：万悦花园，开发商名称：惠州市龙河明珠房地产开发有限公司。制作日期：2022年10月。

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华润城也不香了？深圳热门片区房价跌回3年前

作者：乐居网深圳

发布时间：2022-11-09 07:00

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10月深圳楼市成交方面量价齐跌，成交面积约35.65万㎡，环比下跌5.4％；成交均价为62476元/㎡，环跌7.7％。

从各区均价来看，大部分区域呈环涨，7个环涨区域中，涨幅度最大的区域为坪山区，涨幅为8.8％。环跌的4个区中，大鹏新区跌幅较大，为10.0％。

近期，乐有家研究中心发布了最新的深圳房价矩阵，公示了全市80多个片区的二手房价区间。

从数据来看，属于5万元/㎡以下的片区非常少，仅有龙岗坪地、坪山坑梓以及大鹏这几个区域。

在各类楼盘降价的大趋势下，已有不少项目成交价位于3-4万元/㎡的区间，对于资金预算紧张的刚需购房者而言，这些“上车盘”中新房和二手房都有哪些能选择？

盘点单价3万+的深圳新房

根据CRIC数据显示，10月共有167个（预+现售）住宅项目有网签，共成交3527套，成交套数为今年月度次高。

其中现售项目网签套数为202套；预售项目为3325套，同比下降28.9%，环比上涨2.8%。

价格方面，成交均价约6.25万/㎡，由于计入了现售项目，所以本月共有18个项目破10万元/㎡，其中南山区和福田区各占7个，剩下的4个分别来自宝安、龙华和罗湖，均为现售项目。

现在3字头的新房主要集中在龙岗与坪山，光明和大鹏也有少量项目符合。其中龙岗中心城有不少新盘可以选择，从小户型的6/70㎡到大户型110+㎡，均可找到合适的楼盘。

10月28日深圳地铁14号线开通，东部与中心的距离瞬间缩短至30min内，坪山正式进入地铁时代。

东部快线为龙岗与坪山送来今年的重磅红利，居住体验也直线上升。位于14号线站点周边的新盘项目也值得重点关注。

10月，各大行房贷利率与9月保持一致，放贷额度较为宽松。

据深圳中原研究中心显示，10月深圳10项目入市，较上月下降9个，金九后开发商推盘意愿明显下降。预计临近年末，开发商为加快资金回笼，推盘速度会有所加快。

从价格段成交来看，4-6万价段上升幅度最大、8万以上价段下降幅度最大。

其中，4-6万价段成交占比52.6%位居第一，上升7.9%，此价段内，宏发万悦山、金域学府、中海观园项目成交活跃。

8万以上价段成交占比19.8%位居第二，下降7.4%，主要为颐城栖湾里、招商玺家园项目。

6-8万价段、4万以下价段成交占比分别为14.2%和13.3%。

二手房在售量突破4.1万套

热门片区楼盘房价下跌

根据公开在售二手房源量数据统计，2022年11月7日，全市共有41101套有效二手房源在售，较上周增加1100套。

其中福田较上周增加322套，有效在售6679套，龙岗较上周增加244套，有效在售11653套，盐田较上周减少6套，有效在售1338套。

2022年以前，因为新房“限价令”政策，深圳不少片区的新房价格都处于“倒挂”态势，即新房价格远低于二手房。但随着政府指导价对市场的深度调控，如今二手房价格也开始下调，挂牌在售的数量也在增加。

与新房相比，买二手房的优点就是交房快、拎包入住、所见即所得、没有烂尾风险。

近期宝安中心区、碧海片区、西乡片区等各类二手笋盘中，业主报价基本上接近指导价，部分甚至低于指导价。

一套位于碧海片区的白金假日公寓房子在售，精装修的43㎡3房1厅，业主挂牌价为348万，单价约8.11万/㎡；而这套按指导价来算总价约353万，指导单价为8.24万/㎡，挂牌价明显低于指导价。

中介消息显示，宏发前城QCC一套89㎡3房在售，业主挂牌价为880万，而这套按指导价来算总价约756.5万，较为接近。

就连华润城这样的网红盘，也出了近指导价笋盘。

据显示，华润城润府一期的87㎡3房的指导价为1158万，一套88㎡3房的指导价为1169万，单价约13.2万/㎡。

但10月华润城润府一期的89㎡3房的报价1300万，成交价1280万，比指导总价（1175万）只高了11%。

这套房不满五年，上半年大概成交价在1500万左右，半年下来相当于跌了10%。

根据近三年成交数据显示，2019年12月底87㎡3房低层成交价约1280万，中层的成交价大概是1350万。

华润城近3年成交数据不完全统计 来源：深圳中原

乐有家研究中心整理了2022年下半年来成交价在3字头的二手楼盘。

与新盘相似的是，龙岗依然是最具性价比的区域，不过显然二手房的选择范围比新房更丰富。

罗湖的宝安南、盐田的盐田港、龙岗的丹竹头、大芬等区域均有笋盘出现。

而龙岗、坪山这些二手楼盘，同样也享受了14号线衍生的红利。

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文章来源:乐居买房

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从豪宅到刚需，“银十”末尾两现日光盘，深圳楼市又有点不一样了

作者：每日经济新闻

发布时间：2022-11-01 21:48

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在普遍观望、购房情绪低落的当下，深圳楼市日光盘普遍难见，而总价稍低的刚需日光盘则更为罕见。

不过上周六（10月29日），位于光明区的深业颐瑞府开盘，444套房源，不到3小时清盘；次日，位于南山区的深铁阅山境23套现房尾盘，开盘半小时宣告售罄。

日光盘从动辄千万的豪宅，转向总价较低的刚需楼盘，是否意味着市场有从底部向上回升的信号？

罕见的日光刚需盘：平均30秒选一套房

相比2021年全年共有超过30个项目实现开盘即“日光”的辉煌记录，今年售罄的项目寥寥无几。能够受到市场青睐的，更多是与周边二手房售价倒挂较大、总价动辄千万的豪宅项目。

今年5月，深圳首个开盘就卖完的项目是海德园A区，推出239套住宅,起步价1800万元，均价12.6万元/平方米，而周边二手住宅的挂牌价普遍在18万元/平方米以上。9月底，位于蛇口太子湾片区的招商玺家园开盘，起步价1244万元/套，套均总价约6362万元，当天售罄。

持续走低的价格与市场信心，使得深圳楼市焦点多落在了更受资金追捧的豪宅项目上，直至上周末两个总价较低的刚需楼盘接连售罄，引发市场热议。

上周六，位于光明区的深业颐瑞府正式选房，推售的444套住宅，面积约103-123平方米,备案均价约4.53万元/平方米，总价区间约417万-620万元，开盘不到3小时售罄，1220批客户，444套房，基本相当于平均30秒选一套房。

上周日，位于南山区的深铁阅山境23套尾盘开盘，建筑面积约78-103平方米，毛坯价格8.3万元/平方米，总价为622万-900万元。23套住宅中，其中18套房源为毛坯，5套精装样板房，吸引了120位购房者，开盘约半小时便实现售罄。

“外行都在看热闹”，11月1日，深圳资深地产人士刘永高在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，地段好，且价格相对周边地价和二手房价有优势，定位刚需，受众更广，项目实现日光也在预料之中。但一两个盘卖得好，并不意味着市场有回暖趋势。特别是近几天二手房挂牌量普遍增多，业主也在大规模降价，市场情绪还较为悲观。

据深圳市房地产中介协会统计，截至2022年11月1日，全市共挂盘出售房源102,442套，对比10月1日统计的97,402套，环比增长率为5.2%，市场挂牌量再次上涨，反映出业主出售意愿有所上升。

“银十”新房供应骤降，成交创年内第二高

实际上，为抢跑今年最后一个促销节点，房企集中在9月时加快推货节奏。据克尔瑞深圳区域统计，9月新房供应规模超百万平方米，同比虽有所回落但仍维持高位运行，但到10月，深圳供货量骤降，至今仅一个新房获批预售入市。

克而瑞深圳区域总经理陈洪海在接受记者微信采访时表示，虽时值“金九银十”，房企加大了营销推广，但由于10月开盘的项目不多，整体来看表现平平，缺乏亮点。此外，目前行业下行压力持续，市场仍缺失信心及购买力，房企去化压力进一步加大，“金九银十”表现比较平庸，这也在预料之中。

成交方面，10月新房住宅成交量再次同环比转跌，单月住宅总成交3537套，同环比均下滑，跌幅分别为24％和3％。即便表现平平、供应骤降，但10月成交量依旧创了年内第二高，仅低于9月今年成交量最高的月份。

陈洪海认为，前述两个刚需楼盘的日光，表明最为摇摆不定和理性的刚需客户已入场，向市场传递了积极信号。今年四季度和明年一季度，预计前海还有几个项目上新并可能实现日光，届时还要看这些项目是否能以点带面，把市场热度拉上去。

深房中协认为，深圳楼市的韧性体现在即使不给政策，只要宏观环境保持平稳，市场的预期就能通过内生动力逐步修复。

据深圳中原研究中心统计，11月份预计将有15个项目计划入市。而最后两个月，哪个项目能获得市场青睐，成为年底冲刺阶段的下一个日光盘，我们拭目以待。

每日经济新闻

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深圳地铁14号线踩盘日记③｜坑梓站：69㎡3房1卫，总价252万起

作者：南方Plus

发布时间：2022-10-28 09:21

快照：

《踩盘日记》总第16期

今天（10月28日），坪山迎来区域内首条地铁——深圳地铁14号线的开通。这将极大改善深圳东部，特别是坪山的居住体验——从坪山沙田乘坐地铁14号线到福田岗厦北仅约55分钟。

为此，南方日报、南方+特别推出深圳地铁14号线沿线新盘住宅《踩盘日记》，为购房者提供置业参考。此前已发布2篇，详情点击:

踩盘日记①:罗湖北到宝龙站5个在售/待售新盘

踩盘日记②:锦龙站周边6个新盘在售/待售新盘

本期为《踩盘日记》第3篇，重点介绍从地铁14号线坪山围站至终点站沙田站沿线住宅新盘，包括有花样年好时光（坪山围站）、和城里二期（坪山广场）、怡瑞达云秀府（坑梓站），以及深圳地铁集团于2021年11月、2022年9月先后摘得的3宗宅地G14301-0115、G14306-8011、G14306-8012（沙田站，目前开发商未披露楼盘名）。

上述楼盘中，于2021年9月预售的怡瑞达云秀府，推出户型69㎡3房1卫住宅、以及92㎡4房2卫，户型方正、实用；均价3.7万/㎡、总价252万起。花样年好时光则称，目前少量尾盘在售，9折清盘中，折后价格约3.9万/㎡。

另外，深圳地铁集团于地铁沙田站周边的3个住宅新盘也值得关注。其中G14306-8011规划建面超过42万㎡，为近年来最大体量的居住用地之一。其普通商品住房平均销售价格不高于3.53万/㎡（不含室内装修价格）。

一、坪山围站：花样年好时光

花样年好时光步行至坪山围站约690米。坪山围站为14/16号线换乘站。

截图来源高德地图

【基本信息】

花样年好时光位于坪山区金碧路与东纵路交叉口，占地约3.9万㎡，建面约24万㎡，规划有住宅、商业、写字楼、幼儿园等；车位1770个。

楼盘已于2020年12月、2021年10月两度预售，合计推出住宅1289套，户型为70-118㎡2-4房。销售称，目前数十套尾盘住宅在售，9折清盘中，户型以95㎡三房两卫为主；预计下月加推1栋（此前取证房源），售价折后约3.5万/㎡；2023年10月底精装交楼。

教育方面，周边配套有中山小学、锦龙小学、新合实验学校、中山中学等。商业方面，楼盘自带约4.5万㎡的商业，周边有坪山益田假日世界、六和城商业广场等，距离天虹商场（坪山店）约1.5公里。

楼盘实拍

【楼盘所在片区规划要点】

花样年好时光位于坪山核心区域，享有坪山规划利好。

坪山区“十四五”规划提出，推动深圳东部唯一的高铁综合枢纽—坪山站综合交通枢纽TOD规划建设，推动“三心三翼”轨道枢纽布局，实现坪山区与深圳市中心、深汕合作区、惠州、东莞30-40分钟内快速直达。而在深圳地铁14号线开通后，坪山将更好衔接深圳中部、西部片区，带来大量创新企业，形成产业集聚的规模效应。

以坪山创新广场为标志的深圳东部创新企业总部基地，引进了中建科技、比亚迪丰田、君正时代、天健坪山等260多家企业，未来将打造生物医药、新能源、新一代信息技术等新兴产业，坪山初步形成“智能车、创新药、中国芯”先进制造业集群。同时，燕子湖国际会展中心等城区地标拔地而起。

文体方面，近日坪山体育聚落已开工，预计2025年底完工。项目由“四馆”（多功能馆、篮球馆、综合馆和游泳馆）、“一场”（运动场）及“一寓”（运动员公寓）构成，定位为以全民健身、体育培训、运动康养、高端赛事、产业培育等为一体的坪山全民健身综合体和时尚体育文化目的地。

【楼盘小结】

1、楼盘位置坪山核心区域，各项配套相对成熟。

2、面积100㎡住宅户型方正。

3、据深圳市住建局披露，花样年好时光合计有247套住宅“期房待售”；另有340套显示为“分局锁定”。特别提醒:花样年好时光此前有停工传闻，如购买请留意工程进度。

二、坪山广场：和城里

和城里步行至地铁14号线坪山广场站约800米。

截图来源高德地图

【基本信息】

和城里位于深圳市坪山区龙坪路与金丰路交汇处，由华侨城与六和集团联合开发，已于2021年11月上旬开盘，项目均价约4.18万/㎡，总价246-808万。

楼盘占地面积约4.4万㎡，总建筑面积约32.2万㎡，房源面积约66㎡-163㎡的2-4房。项目总房源约2046套，车位约2298个。

配套方面，项目自带约2.4万㎡沿街商业，距益田假日世界约2公里；近坪山区中心公园、大草坪公园；距离年内开通的地铁16号线新和站约600米，距坪山高铁站约2公里。

教育方面，楼盘自带约3200㎡幼儿园，周边有东北师范大学深圳坪山实验学校、坪山实验学校、坪山实验学校（东校区）及坪山中学。

（与花样年好时光同在一片区，和城里所在片区规划要点参考上文。）

楼盘实拍

【楼盘小结】

1、片区为坪山区行政中心所在地，是坪山的中心区，商品房小区比较集中，生活及配套氛围成熟。

2、公共交通较便利与成熟，在2公里范围内分布有坪山高铁站及地铁14号线坪山广场站及16号线新和站。

三、坑梓站：怡瑞达云秀府

怡瑞达云秀府步行至地铁14号线坑梓站约1.6公里。

截图来源高德地图

【基本信息】

怡瑞达云秀府位于坪山区坑梓街道秀山路与秀河路交汇处，已于2021年9月开盘，楼盘均价约3.7万/㎡，总价252万起。

楼盘占地面积约1.2万㎡，建筑面积约5.3万㎡，住宅房源面积约69㎡-93㎡的3-4房；获批房源338套，目前已备案进度约64.2%。

配套方面，项目2.5公里内分别有光祖公园、坑梓广场和聚龙山公园，周边有光祖商业中心，坪山区创业孵化基地金田购物广场。

教育方面，项目周边分布有坑梓小学、光祖中学和正阳小学。

楼盘实拍

【楼盘所在片区规划要点】

开发商公开表示，怡瑞达云秀府所在片区为坪山高新区居住板块，未来将重点承接产业人才居住。

坪山高新区地处坪山区东北部，规划总面积51.6平方公里，拥有国家新能源（汽车）产业基地、国家生物产业基地、国家新型工业化产业示范基地和综合保税区四块“金字招牌”，形成了以新能源（汽车）和智能网联、生物医药、新一代信息技术和智能制造（“智能车、创新药、中国芯”）三大主导产业为核心的产业集群。

坪山高新区已纳入广深科技创新走廊重要节点，按照“国际一流的质量标准”谋划推动坪山高新区建设。深圳高新区坪山园区的聚龙山片区，正式成为国家新型工业化产业示范基地。基地北临国家新能源汽车产业基地，东接国家生物产业基地，西连广东深圳出口加工区，主导产业为新一代信息技术产业。坪山高新区的北片区拥有新能源、生物医药、综合保税等三个国家级的示范基地。

【楼盘小结】

1、与坪山高铁站所在的坪山中心区片区相比，短期来看，怡瑞达云秀府所处片区城市面貌和配套相对较差；临近坪山高新区地，片区未来发展有所期待。

2、项目房源单价及总价较低；周边分布有沈海高速、坪山大道、丹梓大道和绿梓大道，交通较为便利。

3、69㎡产品做3房，户型实用。

四、沙田站:深铁3个住宅新盘扎堆

【G14301-0115宗地】

目前，从G14301-0115宗地（工业三路）步行至沙田地铁站约800米。

截图来源高德地图

G14301-0115宗地为深圳地铁集团2021年11月竞得地块。

G14301-0115宗地位于沙田地铁站西北侧，土地面积为21610.93㎡，土地用途为二类居住用地， 建筑容积率≤4.8，计入容积率的总建筑面积不超过102680㎡，其中住宅92480㎡、商业5000㎡、6班幼儿园、社区老年人日间照料中心、公交首末站等。

普通商品房销售均价3.42万/㎡（不含室内装修价格，下同）；出售型安居型商品房平均售价1.71万/㎡，最高售价不得高于1.8万/㎡。

图片来源深圳公共资源交易中心

【G14306-8011、G14306-8012宗地】

目前，从G14306-8011、G14306-8012宗地（昂鹅车辆段）步行至沙田地铁站约2.1公里。

截图来源高德地图

G14306-8011、G14306-8012宗地位于沙田地铁站北侧，为深圳地铁集团2022年9月竞得地块，两宗地均进入轨道14号线安全保护区、进入轨道19号线规划控制预警区。

1、宗地号G14306-8011（昂鹅车辆段上盖综合开发地块一），为二类居住用地，宗地总面积192237.39㎡，总建面427834㎡；规划有住宅409914㎡（含安居型商品房204960㎡）、商业2830㎡、2所幼儿园（12班、18班）、6班托育机构、社区菜市场1500㎡。

2、宗地号G14306-8012（昂鹅车辆段上盖综合开发地块二），为二类居住用地+教育设施用地+公园绿地+商业用地+城市道路用地；宗地总面积176349.5㎡，其中教育设施用地面积33620.68㎡，公园绿地+商业用地面积50540.88㎡，城市道路用地面积55926.18㎡。

宗地规划建筑面积289305㎡，规划住宅203320㎡（含安居型商品房101660㎡)、商业14260㎡、72班九年一贯制学校、公交首末站等。

G14306-8011、G14306-8012宗地普通商品住房平均销售价格不高于3.53万/㎡（不含室内装修价格，下同）；安居型商品房平均销售价格不高于1.76万/㎡、最高销售价格不高于1.85万/㎡。

图片来源深圳公共资源交易中心

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【策划/摄影/文字】冯少文 邱永宽

【制图】冯少文

【作者】

大湾区楼市观察

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