河南开封拟回购恒大1050套房源作为保租房

作者：界面新闻

发布时间：2022-11-15 13:58

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11月15日，开封市住房和城乡建设局公布2022年保障性租赁住房项目表，共计4个项目，涉及1950套住房。

其中，兰考恒大帝景项目被列入其中，相关部门拟回购该项目1050套房源作为保租房。

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河南开封拟回购恒大1050套房源作为保租房

作者：财联社

发布时间：2022-11-15 13:44

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【河南开封拟回购恒大1050套房源作为保租房】财联社11月15日电，今日，开封市住建局于官网公布了4个保障性租赁住房项目，兰考恒大帝景项目被列入其中，相关部门拟回购该项目1050套房源作为保租房。（财联社记者 王海春）

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河南开封拟回购恒大1050套房源作为保租房

作者：和讯网

发布时间：2022-11-15 13:46

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财联社11月15日电，今日，开封市住建局于官网公布了4个保障性租赁住房项目，兰考恒大帝景项目被列入其中，相关部门拟回购该项目1050套房源作为保租房。（财联社记者 王海春）

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河南开封：拟回购兰考恒大帝景项目1050套房源作为保租房

作者：和讯网

发布时间：2022-11-15 16:10

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11月15日，开封市住建局于官网公布了《开封市2022年保障性租赁住房项目表》。

表中显示，公布4个保障性租赁住房项目，兰考恒大帝景项目被列入其中。

据悉，相关部门拟回购兰考恒大帝景项目1050套房源作为保租房；兰考县仪封园艺场保租房项目为企事业单位自有闲置土地建设，涉及房源300套；兰考县城投保租房项目同样为企事业单位自有闲置土地建设，涉及房源300套；开封市祥符区保障性租赁住房建设项目为新供应国有用地建设，涉及房源300套。

此次开封市住建局公布的项目房源合计1950套，兰考恒大帝景项目的房源占据约二分之一。

资料显示，兰考恒大帝景项目位于河南开封兰考县中州路与济阳大道交汇处东南角,项目规划建设2884户，主力户型为102.21平-140.64平的3居房型。

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河南开封拟回购恒大帝景项目1050套房源作为保租房

作者：金融界

发布时间：2022-11-15 14:48

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来源：观点网

观点网讯：11月15日，观点新媒体从河南开封市住房和城乡建设局官网得知，开封市住建局公布4个保障性租赁住房项目，兰考恒大帝景项目被列入其中。

具体来看，相关部门拟回购兰考恒大帝景项目1050套房源作为保租房；兰考县仪封园艺场保租房项目为企事业单位自有闲置土地建设，涉及房源300套；兰考县城投保租房项目同样为企事业单位自有闲置土地建设，涉及房源300套；开封市祥符区保障性租赁住房建设项目为新供应国有用地建设，涉及房源300套。

据悉，此次开封市住建局公布的项目房源合计1950套，而兰考恒大帝景项目的房源则占据约二分之一。

资料显示，兰考恒大帝景项目位于河南开封兰考县中州路与济阳大道交汇处东南角,项目规划建设2884户，主力户型为102.21平-140.64平的3居房型。

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开封公布4个保障性租赁住房项目，将回购恒大1050套商品房

作者：乐居财经

发布时间：2022-11-15 14:53

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乐居财经 王敏 11月15日，开封市住房和城乡建设局于官网公布2022年保障性租赁住房项目表，共计4个项目，涉及1950套住房。

数据显示，兰考恒大帝景项目被列入其中，相关部门拟回购该项目1050套房源作为保租房。

（图表来源：开封市住房和城乡建设局）

【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】

文章来源:乐居财经

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债市早报：沪深交易所允许部分债券ETF开展通用质押式回购交易，恒大地产集团拟调整21恒大01利息兑付方案

作者：金融界

发布时间：2022-10-24 08:48

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来源：金融界

金融界10月24日消息 金融界、东方金诚联合推出《债市早报》栏目，为您提供最全最及时的债市信息。

【内容摘要】10月21日，银行资金面边际收敛，主要资金利率延续上行，银行间主要利率债收益率普遍小幅上行1bp左右；恒大地产集团拟调整“21恒大01”利息兑付方案，近期召开债券持有人会议，龙光控股公告“19龙控04”拟于10月25日至27日回售登记，公司预计无法按期足额筹措到兑付资金，朗诗绿色管理完成交换要约，现有票据未偿还本金3718万美元；转债市场三大指数窄幅震荡，转债个券仍以调整为主；海外方面，10年期美债收益率下行3bp至4.21％，主要欧洲经济体10年期国债收益率则普遍上行。

一、债市要闻

（一）国内要闻

【党的二十大在京闭幕】中国共产党第二十次全国代表大会10月22日上午在人民大会堂胜利闭幕。大会选举产生第二十届中央委员会和中央纪律检查委员会。中国共产党第二十届中央委员会第一次全体会议新选出的中央政治局常委于10月23日中午12时许，同采访中共二十大的中外记者见面。

【沪深交易所发布部分债券交易型开放式基金开展通用质押式回购交易相关事项的通知】10月21日，上交所发布《关于部分债券交易型开放式基金开展通用质押式回购交易相关事项的通知》称，自10月24日起决定新增开展政金债ETF通用回购交易；政金债ETF包括单市场政金债ETF和跨银行间政金债ETF。同日，深交所公告，在深交所上市的投资标的为国债、地方政府债和政策性金融债的单市场债券ETF和跨市场债券ETF，可以按规定作为质押券开展回购交易。其中跨市场债券ETF投资组合中包含银行间债券市场交易债券的，仅限于投资标的为政策性金融债且申赎模式为现金申赎的跨市场债券ETF。

【10城首套房贷利率进入"3时代"】据贝壳研究院统计，截至10月19日，已经有石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10城首套房贷利率降至4％以下。其中，石家庄、兰州首套房贷主流利率下调幅度最大，达到30个基点。10月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.12％，较上月下降3个基点；二套房贷利率为4.91％，与上月持平。同时，10月平均放款周期为26天，整体放款速度较快。

【上海市印发《本市推动外贸保稳提质的实施意见》】近日，上海市人民政府办公厅印发《本市推动外贸保稳提质的实施意见》。其中提出，优化跨境贸易人民币结算环境。鼓励银行机构提升人民币贸易融资、结算等金融服务水平，在遵循贸易真实性原则的基础上，确保对企业经常项下人民币跨境收款无延误入账。鼓励银行机构进一步提升跨境人民币业务数字化水平，扩大跨境收付业务网银覆盖面，实现自由贸易账户业务网银全流程办理。

（二）国际要闻

【美国2022财年预算赤字减半至1.38万亿美元 为史上最大降幅】10月21日，美国财政部公布的数据显示，美国的预算赤字在2022财年减少了一半，这是继两年与新冠疫情相关的巨额支出之后出现的史上最大降幅。和2021年的2.776万亿美元赤字相比，2022财年的预算赤字已降至1.375万亿美元。2022财年美国联邦政府收入为4.896万亿美元，支出为6.272万亿美元。和上一财年相比，支出减少了约5500亿美元，但收入增加了8500亿美元，美国联邦政府的总收入创下历史最高水平。对此，美国财政部长耶伦表示欢迎。她说，这提高了财政信誉，美国的债务走上了一条负责任的道路。耶伦还强调，过去几年政府债务的利率在通胀调整后实际上是负数。政府的预测显示，这一利率水平将上升至1％，不过历史平均水平来看仍是位于低水平。同时，耶伦还反驳了高通胀正在美国经济中变得根深蒂固的观点，她指出人们对长期价格上涨的预期是温和的。

【多位美联储官员鹰派立场显露松动迹象，市场加息预期大幅降温】多位美联储官员的鹰派立场正在“松动”，他们认为，尽管加息的过程尚未结束，但可能已经到了可以进一步缩小加息规模的时候。此番密集发声，使得市场目前对美联储在12月加息5个基点的可能性预期大幅下降。10月21日，在美联储11月会议即将召开之际，有“新美联储通讯社（Fedwire）”之称的华尔街日报记者 Nick Timiraos 撰文表示，美联储可能考虑暗示缩小12月加息幅度。随后作为呼应，鸽派倾向的美联储官员、2024年拥有FOMC会议投票权的旧金山联储主席戴利表示，美联储应该避免因为加息太激进而让美国经济陷入“主动低迷”，现在是时候开始谈论放慢加息的速度了。其他美联储官员的鹰派立场也正在“松动”。尽管加息的过程尚未结束，但官员们认为，已经到了可以进一步缩小加息规模的时候，也接近到了可以完全暂停加息的时候，以便在信贷环境迅速变化之际对经济进行评估。芝加哥联储主席埃文斯本周公开表示，如果明年联邦基金利率的峰值大幅高于官员们9月预测的4.6％的水平，经济将面临巨大的“非线性”风险。即使是美联储的“大鹰派”——圣路易斯联储主席布拉德，在加息态度上也表现出了一些微妙的变化。布拉德周五对媒体表示，他也认为联邦基金利率在达到4.6％左右时，美联储应暂停加息并对经济进行评估。不过他更倾向于在今年年底前达到这一水平，再两次加息75个基点，然后根据通胀表现在2023年调整政策。他表示，强劲的就业市场为美联储抗击通胀提供了回旋的余地。

（三）大宗商品

【国际原油价格小幅收涨，NYMEX天然气价格跌幅超7％】10月21日，WTI 12月原油期货收涨0.54美元，涨幅0.64％，报85.05美元/桶；ICE布伦特12月原油期货收涨1.12美元，涨幅1.21％，报93.50美元/桶。NYMEX 12月天然气期货继续收跌7.44％，报4.959美元/百万英热单位。

【欧盟同意对天然气进行限价】在经历数天激烈的讨论之后，虽仍有分歧，欧盟终于就能源限价形成一致意见。当地时间10月21日早间，欧洲理事会主席夏尔·米歇尔（Charles Michel）发布推文称，欧盟领导人 “同意采取措施”应对不断上涨的能源价格。他还表示，欧洲理事会已就能源问题达成一项协议。根据欧盟规定，该提案需要欧盟成员国的绝大多数赞成才能通过，即27名成员国中必须有至少15国投票支持，且必须占欧盟总人口的至少65％才能通过。据媒体称，在目前参加峰会的27个欧盟成员国中，至少有15个国家支持联合实施价格上限，但德国、法国、匈牙利等国对限价持反对态度。德国担心限价会导致天然气供应转向亚洲市场，以及增加欧洲天然气需求。虽然欧盟领导人之间对限价问题仍存在分歧，并导致该议题被拖至当地时间周五上午讨论，但欧盟委员会主席冯德莱恩表示该峰会确立了“坚实的路线图，继续就能源价格问题开展工作”。当地时间上周二，欧盟公布了新的天然气价格限制方案。具体方案包括强制共同购买天然气、推出替代性的液化天然气基准价格、对欧洲天然气基准实施“动态”限价、在紧急情况下帮助成员国从其他国家获得天然气。

二、资金面

（一）公开市场操作

10月21日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，当日以利率招标方式开展了20亿元7天期逆回购操作，中标利率2.0％。Wind数据显示，当日有20亿元逆回购到期，因此当日完全对冲到期量。上周央行公开市场全口径净回笼资金190亿元。

（二）资金利率

10月21日，银行资金面边际收敛，主要资金利率延续上行：DR001上行8.01bps至1.238％，DR007上行15.40bps至1.673％，其他期限利率全线小幅上行。

数据来源：Wind，东方金诚

三、债市动态

（一）利率债

10月21日，债市观望心态依旧，现券期货震荡偏弱，银行间主要利率债收益率普遍小幅上行1bp左右。截至北京时间20:00,10年期国债活跃券220019收益率上行1.21bp报2.7300％；10年期国开债活跃券220215收益率上行0.95bp报2.8800％。

数据来源：Wind，东方金诚

债券招标情况

数据来源：Wind，东方金诚

（二）信用债

1. 二级市场成交异动：

10月21日，多数地产债成交价格相对稳定，13只债券成交价格偏离幅度超10％，“20绿城房产MTN003”“19碧地02”“21融创03”跌超10％，“20金科03”“21金地MTN003”跌超17％，“20金地MTN002”跌超24％，“20荣盛地产MTN002”跌超33％，“18龙控05”跌超61％，“20阳城01”跌80％；“15远洋05”涨超11％，“20碧地01”涨超13％，”21金地MTN001”涨超19％，“21碧地02”涨超80％。

2. 信用债事件：

华夏幸福：公司公告称，“15华夏05”债券本息兑付日为2022年10月24日。发行人目前正按照整体计划有序推进债务重组协议签署、资产出售、分批现金兑付等《债务重组计划》及其补充方案相关事宜。

恒大地产：公司公告称，定于10月25日至26日召开恒大地产集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）2022年第二次债券持有人会议。本次会议将审议两项议案：议案一《关于变更本期债券持有人会议相关时间的议案》；议案二 《关于调整“21恒大01”债券利息兑付安排的议案》。

福建阳光集团：公司公告称，未能按期支付“20闽福建阳光集团ZR001、002”相应利息。

龙光控股：公司公告称，“19龙控04”回售登记期为2022年10月25日至10月27日（仅限交易日），回售部分债权兑付日2022年11月18日。截至目前，对于登记回售的债券，公司预计无法于本期债券兑付日前筹措到足额兑付资金，拟于近期与债券持有人就本期债券的展期事宜进行沟通。

海伦堡中国：穆迪已将海伦堡中国控股有限公司的企业家族评级从“Caa1”下调至“Ca”，高级无抵押评级从“Caa2”下调至“C”。主体展望仍为“负面”。

德信中国：穆迪宣布将德信中国控股有限公司的企业家族评级从“Caa1”下调至“Caa2”，并将其高级无抵押评级从“Caa2”下调至“Caa3”。评级展望仍为负面。

云城置业：公司公告称，通过非公开协议转让的方式向公司控股股东云南省康旅控股集团有限公司下属全资子公司云南城投康源投资有限公司出售其持有的下属全资子公司云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司100％股权、冕宁康旅投资开发有限公司100％股权和云南城投龙江房地产开发有限公司100％股权，收回约88.73亿元债权款。

襄阳住房投资：公司公告称，因违规使用“21襄阳住房PPN001”8.06亿元募集资金，且未提前披露募集资金用途变更公告，被交易商协会自律处分。

重庆万盛经开城投：公司公告称，收到交易商协会自律处分，存在未及时披露高层变动信息等行为。

江苏东旭现代农业发展：公司公告称，被披露逾期的10张商票目前已结清。

天津长芦汉沽盐场：公司公告称，涉及逾期的3张商票已于9月19日完成兑付。

晋控电力：集团公告称，公司下属子公司山西煤炭运销集团临汾有限公司（含县区公司）、山西煤炭运销集团太原有限公司（含县区公司）的全部股权已无偿划转至山西焦煤集团的全资子公司山西焦煤集团煤业管理，划出资产总额合计459.63亿元。

狮桥资本：惠誉评级确认狮桥资本有限公司的长期发行人违约评级为“BB-”，展望“稳定”。同时，惠誉出于商业原因撤销了对该公司的相关评级。

信达国际控股：公司发布公告，截至2022年10月21日，公司已于公开市场出售本金总额为300万美元的债券，总代价为约298万美元。出售事项将产生未经审核收益约5.8万美元。

柳州东城投资：中诚信国际关注到，根据公开信息披露且经上海票据交易所票据信息披露平台查询，截至目前，广西柳州市东城投资开发集团有限公司有4笔商业票据为逾期状态，待承兑余额合计21,696.53万元，逾期金额合计2,940.63万元。

商丘发投：集团公告称，重要子公司商丘市日月新城投资开发受到交易商协会自律处分。因“21日月新城PPN001”募集资金未按约定使用，未提前披露募集资金用途变更公告等，被予以警告，并暂停债务融资工具业务3个月。

朗诗绿色管理：公司公告称，已完成交换要约，于交换要约结算后，本金总额为1.32亿美元的现有票据已被注销，而公司已发行本金总额为1.19亿美元的新票据。

新光控股：新光控股集团有限公司管理人发布公告称，新光控股集团有限公司等三十五家企业合并破产重整案第一次债权人会议已于2022年9月15日召开， 债务人财产管理和处置等方案均获表决通过。

紫金矿业：公司公告称，拟发行可转换公司债券募资不超过100亿元，用于收购山东海域金矿30％权益项目、收购安徽沙坪沟钼矿项目、收购苏里南Rosebel金矿项目、圭亚那奥罗拉金矿地采一期工程项目。同日披露三季报，前三季度净利润166.67亿元，同比增长47.47％。另外，公司拟以2.5亿元-5亿元回购股份，回购价格不超过8.5元/股。

红星美凯龙：公司公告称，“20红美03”回售金融4.7亿元，拟转售金额0元，注销金额4.7亿元，回售资金兑付日为2022年10月31日。

（三）可转债

1. 权益及转债指数

【A股三大股指震荡分化】 10月21日，权益市场全天窄幅震荡，三大指数涨跌不一，上证指数收涨0.13％，而深证成指、创业板指分别收跌0.42％、0.27％。申万一级行业指数涨跌各半，15个行业小幅收涨，仅建筑装饰、公用事业涨幅超过1％；16个行业不同程度下跌，其中美容护理下跌3.05％，跌幅较大，传媒、食品饮料、电子、有色金属跌超1％，其余行业调整幅度有限。

【转债市场缩量震荡分化】10月21日，转债市场三大指数窄幅震荡，中证转债、深证转债分别收跌0.05％、0.19％，上证转债收涨0.02％。转债市场当日成交额523.26亿元，较前一交易日减少103.94亿元。转债市场个券仍以调整为主，434只个券中167只个券上涨，267只个券下跌。其中，新上市转债宙邦转债开盘触发30％临停机制，最终收涨30％，北方转债、斯莱转债收涨4.38％和3.90％，6只个券涨超2％，绝大多数上涨个券涨幅有限；大中转债当日收跌13.26％，回撤前两日大部分涨幅，此外华统转债、恩捷转债延续大幅调整态势分别下跌4.43％和3.97％，跌幅靠前。

数据来源：Wind，东方金诚

2. 转债跟踪

本周，奕瑞转债、利元转债、冠宇转债拟于10月24日开启申购，中宠转2拟于10月25日开启申购；崧盛转债拟于10月24日上市，泰富转债、密卫转债拟于10月25日上市。

10月21日，红墙股份、东亚药业发行可转债申请获证监会受理，紫金矿业拟发行可转债募资不超过100亿元。

10月21日，昌红转债公告可能触发转股价格向下修正条款。

10月21日，科伦转债公告预计满足赎回条件。

（四）海外债市

1. 美债市场：

10月21日，“新美联储通讯社”称，美联储可能考虑暗示减少12月加息幅度，并得到旧金山联储主席等官员呼应。因此，市场加息预期大幅松动，各期限美债收益率，尤其是中短期限美债收益率普遍大幅回落。其中，两年期美债收益率大幅下行13bp至4.49％，10年期美债收益率下行3bp至4.21％。

数据来源：iFind，东方金诚

10月21日，2/10年期美债收益率利差倒挂幅度大幅收窄10bp至28bp；2/30年期美债收益率利差倒挂幅度大幅收窄12bp至16bp；5/30年期美债收益率利差倒挂幅度大幅收窄20bp至仅1bp。

10月21日，美国10年期通胀保值国债（TIPS）损益平衡通胀率小幅上行1bp至2.52％。

2. 欧债市场：

10月21日，因首相辞职后，英国政治及政策不确定性依然较大，英国债市继续动荡下跌，10年期英国国债收益率继续大幅上行13bp至4.03％。其余主要欧洲经济体中，除西班牙10年期国债收益率维持不变以外，德国、法国、意大利10年期国债收益率均普遍上行。其中，德国10年期国债收益率上行5bp至2.44％，法国、意大利10年期国债收益率分别上行4bp、3bp。

数据来源：investing.com，东方金诚

中资美元债每日价格变动（截至10月21日收盘）

数据来源：Bloomberg，东方金诚整理

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第3期：2022年10月开封热点购房问题解答

作者：开封地产研习

发布时间：2022-11-01 19:49

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Part-11：离交钱就差一步了，想确认一下西湖天胤是100%能交付的吗

Part-12：一期都说品质好天花板、二期都说降标简配、三期我该怎么判定

Part-13：在市区学校上班，两个康桥选哪个？泰和府能降到八九千吗

Part-14：子女外地上学，中年夫妻从老多层改善置换，买洋房还是大平层

Part-15：家里人说但凡有延期交付，这样的楼盘都不能买，我想买但犹豫

意向购房者案例十一

基本情况（根据购房者口述整理，不代表研习百家号观点）：

自己买房比较谨慎，最早在三大街看房比较中意西湖天胤，但是周边的楼盘都说它会烂尾，本着“宁可信其有、不可信其无”一直观望到现在。最近一个时期，发现西湖天胤已经基本交付条件了，现在已经准备买了。但是，现在身边的舆论一边倒的说西湖天胤100%能交房甚至是能提前交房，这让自己心里有点“发毛”了。最近这几年尤其是今年，房地产的不确定性太多了，所以现在还是有点犹豫。

（以下仅为个人分析，不代表研习百家号观点）：

1、怎么说呢，截至到目前为止，西湖天胤从未以项目官方的名义向外界正式承诺过会提前至某年某月某日（代指具体的时间）交房。那为什么市场上又会有西湖天胤提前交付的舆论呢？主要可能性有以下几个方面（我也是推测）：其一、西湖天胤项目一期分两次集中交付，但是签订的合同交付时间都是2023年6月，其中一期一批次房源大多是和公安系统的团购房，建设速度略快于一期二批次房源。从目前来看，一期一批次房源是具备元旦前交付条件的，并且已经有业主去实地“预验房”过，开始请装修公司提前设计。所以，市场上的一部分舆论很有可能是从该渠道传出来的。其二、每个项目在建设过程中，肯定有自己的工程计划排期。所以，不排除西湖天胤一期一批次房源的工程交付计划就是2022年年底。要知道在当前延期交付的大环境下，工程方面的利好条件是销售的利器。所以，不排除在购房者问道西湖天胤什么时候可以交付？销售方面可能会有类似“工程计划是今年年底或者肯定能提前交房”等等。但是，这种沟通仅限于私下的交流，不一定会作为项目的官方承诺。但，往往私下里的小道消息，更容易受认可。所以，这也可能信息能传播出去的另一个渠道。

2、进一步来说，房企如何说不重要，其它人如何说也不重要。因为，购房者总是相信自己能看见的。相信您也是去过很多次工地并且觉得西湖天胤可以交房甚至是提前交房，才会有这次提问。那么，关于您说的，项目到底能不能100%交付或者提前交付，只能说大概率是可以的。因为，就像您说的，不确定性太多。当然，我这里所说的不确定性不是指西湖天胤项目或者未来房产的不确定性，更多的是大环境下的不可抗性。

3、如果您有渠道的话，可以查一下西湖天胤项目的监管账户。据小道消息了解，监管账户剩余的资金量是足够支持到工程建设完毕并且还有盈余的。且，当前的开封市场，西湖天胤在销售层面也是第一梯队的楼盘，资金来源可以说是源源不断的。简单的来说，只有有钱，房企和项目基本上就不会烂尾。尤其是现在的资金监管账户，已经基本上杜绝了挪用资金抽调建设到其它项目的可能性。

4、整体来说，西湖天胤一期是当前开封市场安全系数相对较高的楼盘，是目前市场环境下可以放心购买的楼盘。最新的工程进度应该已经实施到园区绿化层面上。

5、举个最近抢购西湖天胤133㎡房源的例子吧，可能更有说服力。

最近一个时期，在不断的和购房者接触过程中，我明显的感受到一个变化。

不少购房者在观望等待的过程中，渐渐的发现：不仅是自己想要的楼层没有了，连自己想要的小面积户型也没有了。除此之外，还包含开发商推售的房源也不是自己中意的，房价相较与前几年最高降幅比例接近40%以后也没有了明显的降幅，反而是一部分开发商随着可售房源减少，房价竟然有了小幅上涨。

这也使得，不少犹犹豫豫的购房者开始愈加坚定起来，对于自己喜欢的楼盘喜欢的户型，纷纷表示只要有清退出来的房源马上就买。以西湖天胤一期为例，不少购房者仍然在心心念建面约133㎡左右的户型。这也使得，偶有一两套清退的房源，马上就能引得十几组购房者去抢房。

前一段时间，跟一位购房者喝茶聊天。他就是西湖天胤建面约133㎡清退房源抢房的参与者，第一次败给了自己的犹豫，第二次想找关系要个优惠，结果被提前抢定了。

和他交谈的过程中得知：这位购房者已经观望了两三年，成功的避开了三大街片区延期交付的多个楼盘，但遗憾的是当初也因为自己的观望情绪错失了西湖天胤等市场上可以交付的楼盘。

意向购房者案例十二

基本情况（根据购房者口述整理，不代表研习百家号观点）：

开封有几个不错的房企，都是第一个项目或者项目的一期实景呈现的特别好，到了第二个项目或者项目的二期往往不能让人满意，更高的房价反而没有买入价格更好的产品。在这种情况下，第三个项目、第四个项目或者项目的三期还能让人放心吗？

（以下仅为个人分析，不代表研习百家号观点）：

1、在开封，能被购房者长期真正信任的房企可能只有那一两家。这位购房者的提问，大多数的购房者也能猜出来，这两家房企开发的项目分别主要位于东京大道北侧，部分项目位于郑开大道两侧。我们不去直接点名，是因为我们发出去这篇微信，可能会有上万人看到。它不像我们里私底下电话解答，只有两个人知道。所以，出于谨慎起见，我们也只能这样做。但同时，这样的舆论在近两年来一直存在，也是一部分购房者一直关心的。所以，我们也想站在第三方并且倾向开发商的立场上，去尝试着解答一下。如果不能让您满意，您也海涵。毕竟，您是业主，您花了上百万买的房。

2、首先来说，在房企内部，没有降标简配这一说，只有升级优化这一说。不同的项目或者同一项目的不同期（或组团），会根据届时的市场形势、拿地资金、容积率及产品配比以及房企对项目的利润和地块设计规范平衡要求等条件去做出不同的方案。一般情况下，购房者所说的简配基本上是园林景观和公区层面。出现这种情况的主要原因在于：购房者看到的是样板区或者是开发商前期的项目，在潜意识里也自然会觉得我花更贵的钱，自然要买到更好的产品。这种观念当然没有错，但也不完全对。举个例子来说，今年喝到的胡辣汤可能比前几年的更贵、肉还少。胡辣汤的背后可能是房租成本、物料成本、人工成本的上升导致了价格的上涨和“品质”的打折。对于房企来说也一样，背后可能是地价成本。建安成本、资金成本、人员成本的上涨。

3、就开封来说，开封市场公认的品质项目大概都是在2016年以前建设的。简单的来说，是开封房价暴涨之前。那个时候的开发商，相比起来2016年-2018年的开发商，建造好房子的初心更强。而2016年下半年，随着百强房企大举进入开封市场，房价翻倍上涨房子一抢而空，一天销售个几百套上千套的案例都举不胜数。在这种情况下，在一部分开发商眼里，房子的性质可能更具金融属性。在这种情况下，即使是好好盖房子的开发商，也会随着市场行情的上升调高自己的项目价格。所以，这个时候，开封品质房企留给购房者的印象从“物超所值”慢慢变成了“物有所值”。

4、随着开封房价的持续横盘期，开封市场上这几年大多数买房的购房者都相当于不同程度的“赔了钱”，一涨解千仇，一跌万户忧。如果在碰上延期交付（即使是在受疫情影响的合理时间段内），则更容易愁上加愁。所以，2016年或者说2017-2018年以后买房的这批购房者，才是当前开封市场最难的一批购房者。高房价、高利率，买入了“降标简配”甚至是“延期交付不知道何时能交付”的房子，还赶上了大的经济环境导致收入下跌，生活受影响。

5、但整体来说，尽管这些房企的房子可能整体上差强人意，但应该在同等条件下还是能称得上“瘸子里挑出来的将军”。因为，有一天我跟一个买了这两家房企房子的业主吃饭，他在收房时各种吐槽开发商及房子不好，但在装修入住以后，哪怕物业费很贵，他都觉得他现在住的是开封最好的房子。当然，这也可能是一种无奈的安慰。

6、逆市，更容易出精品。开发商往往会在市场销售不好的时候，重新审视产品规划，做出更优秀的楼盘。尤其是在当前的条件下，可能很多开发商都在思考一个问题，新建设的期房项目是不是真的要等到具备准现房或者现房的时候才能快速销售出去？那么，在这种情况下，如果产品层面不优秀，拿什么打动购房者？

7、现在的情况是，开发商也在等行情。2022年以来，多个楼盘的延期交付正在使得购房者对于开封楼市的安全感全面缺失。购房者恐慌情绪的全面蔓延，也使得市场上多个在售期房的项目销售速度明显减缓，甚至陷入资金流动性危机。但与此同时，开封市场也正在变得愈加理性。从以下两个方面即可以看出：其一、开发商高周转拿地时代已然全面结束，可以预见的是，短期内开封房地产市场新增供应将全面缩减。其二、降低住房消费成本，正在全面渗透到各个层面。如：开发商推出特惠房源、政府给予契税补贴和购房补贴、银行最新房贷利率已迎来新低等。所以，尽管当前开封房地产市场极其复杂且不确定性很多，但依然可以用四个字概括，即：剩者为王。在剩者为王的开封楼市大环境中，找到适合自己的购房契机而不是一味的等待、忧虑，更为重要。

意向购房者案例十三

基本情况（根据购房者口述整理，不代表研习百家号观点）：

在市区的一所学校上班，看了一两年房，觉得还是接受不了西区的高层。想在自己工作单位附近找个新房，以前比较关注康桥九溪郡，最近又去看了看康桥玖玺园，不了解这家开发商到底实力如何。整体上觉得泰和府相对更好一些，但价格太贵，不知道能不能降到八九千？

（以下仅为个人分析，不代表研习百家号观点）：

1、概括起来说，无论是北康桥（下文代指康桥九溪郡）还是南康桥（下文代指康桥玖玺园），一定程度上都可以理解为按康桥标准输出的产品。不同的是，南康桥在物业上并没有选择康桥物业。北康桥是与祥符地产合作开发康桥九溪郡项目，目前已开发完一期，二期（私房院3号地块）以后的项目可能会是祥符地产与省内另一家知名房企合作开发。但对于康桥九溪郡来说，除价格方面可能还会促销以外，其它已经是实景可见的现房。南康桥的开发商主要是中房威泰，该开发商与复兴大道的中房没有直接关系，目前工程进度属于开封新期房销售项目中最快的（之一）。两个项目的优劣势其实也十分明显，即：北康桥项目占地大，但周边生活配套相对薄弱。南康桥项目占地小，但周边生活配套十分完善。

2、泰和府目前的处境相对特殊一些，价格基本上和开盘期间近似。泰和府的价格，从目前来看很难降到八九千，但整体受建业的资金影响。如果到了急需支付工程款的时候，未必不会出现，可以参考原建业碧桂园天玺（现碧桂园天玺）项目的员工特价房。整体来说，在老城区，建业泰和府整体的品质与周边的生活配套属于其他项目难以比拟的，但目前建业泰和府的工程进度暂时不能让大多数的购房者完全信任。

3、整体来说，如果还是不急着住，可以再等等看。无论是北康桥、南康桥还是建业泰和府，从价格体系上来说还不能说完全稳定。从工程进度上来说，只能说南康桥工程进度快，信任值相对更高一些。如果现阶段要买，康桥玖玺园是个不错的选择之一。

意向购房者案例十四

基本情况（根据购房者口述整理，不代表研习百家号观点）：

子女去外地上学，以后也大概率会留在外地。现在把搬出来开元广场附近的房子，再换一套带电梯的洋房，觉得海马二期的户型面积有点大，觉得揽月湾附近邻着学校可能有点吵，另外就是这两家洋房有点贵。去看了西湖半岛的洋房，觉得环境各种都很不错，就是户型面积更大，总价太高，觉得也住不完，意义不大。最近，在朋友的推荐下，去看了大梁府的精装大平层，感觉挺划算，但是感觉位置又有点偏。所以，一直在犹豫。

（以下仅为个人分析，不代表研习百家号观点）：

1、从开封整个房地产市场形势来看，无论是刚需还是改善，都正在经历居住观念的迭代升级。对于刚需客群来说，尽管有至少9.4亿的保交楼资金驰援开封市场正在延期交付的项目，但短期内依然难以改变他们内心深处对期房的担忧，这已然使得他们开始把最终的置业抉择倾向到了今年能交付的准现房、现房、二手房上。而对于改善客群来说，一直把洋房作为第一选择的他们，在开封市场横盘滞销以后发现品质洋房的价格下跌的依然有限，依然是他们踮起脚尖也摸不到的改善天花板。加之，在洋房工程进度大于销售速度的前提下，使得更多的购房者有机会走进工地现场，实际感受准现房的样子。一番体验下来，逐渐发现洋房间的楼间距实在过近，从而导致他们对未来居住的私密性、采光开始担忧，对景观组团较纯高层或高低配项目不够郎阔、舒展、丰富而感到纠结。与此同时，开封市场的大平层项目，开始陆续进入市场。在2022年，分别有亚新大梁府百米地标精装大平层项目交付在即，以140㎡面积起步的大平层社区亚新橄榄公馆入市销售。在不少购房者体验以后，对大平层项目的生活方式愈发的兴趣盎然。在持续反复的对比以后，更多的购房者开始把自己的高端改善需求从洋房转移到大平层上。

10月以来，大梁府·云上推出少量特价房源（9开头起的房价送车位）以后，仅仅是小规模释放信息以后，便被一抢而空。我的一位朋友，就是抢到特惠房源的幸运者之一。在此前的两年里，他一直考虑买个改善洋房，但在他详细的了解完大梁府·云上，并通过单价、总价（考虑装修）、公摊、公区装修、产品及生活方式等各方面详细对比以后，毅然决然的改变了自己的想法，选择了精装大平层，放弃了毛坯洋房。与此同时，市场上大多数的购房者者看完以后，虽然非常心动，但也陷入了一种纠结，即：以前改善买房，总是把洋房产品作为首要目标。那么现在，大梁府云上大平层到底是一个什么概念，很多购房者其实并不清楚。

3、对于真正的改善家庭需求来说，三房是足够适用的空间。尤其是对于很多购房者来说，在很多开封高端改善项目的样板间中，甚至发现了一百五十六平米的面积仅做了两房。在他们经过详细了解后，才发现“用更大的面积，追求更舒适的居住空间”才是改善的真正初衷。尤其是，当他们身边的朋友，越来越多的人也正在这样做，这或许也是当前开封新的改善居住风潮。所以，在休憩区需求空间没有那么大的情况下，越来越多的改善家庭正在追求室内公区空间的舒适度，以便可以用来更好的社交、工作。

意向购房者案例十五

基本情况（根据购房者口述整理，不代表研习百家号观点）：

今年感觉在开封买房挺难的，很多延期交付及可能延期交付的项目，工程进度都不快。好几个项目都去过几次，虽然有变化，但感觉变化不够明显。家里人就说，只要这个项目出现了延期交付的苗头，就不要买。可是自己确实看不上一些二手房，新房又不能买，又担心明年利率会再次增高，公积金80万额度不让用，房价再贵，所以很困惑。

（以下仅为个人分析，不代表研习百家号观点）：

1、大概是在今年七八月份吧，开封一些延期交付项目的在多次尝试启动销售以后，基本上全部以失败告终。与此同时，市场上正常在售的期房项目基本上也很少发声，所以一度造成了大多数想买房的购房者，觉得开封很多在售项目都没房了。然而实际情况却不是这样，至少在今年四月以后，开封各大楼盘的销售量单月能超过30+套的，连续两个月超过30+套的，基本为零。当然，统计口径不一样，很多开发商把交1万定金的也统计在内。

2、进一步来今年延期交付的房企，主要可以分为两个大类型，一类是以恒大、三大街等基本上已经售罄的百强房企，这些项目对于市场上购房者的影响主要体现在形成并加重了“开封购房者对于期房的担心”。另一类，就是深耕开封本地的一些房企，可以说基本上无一幸免。所以，在这种严峻的情况下，家里人对于买期房的担心是正常的。

3、延期交付的项目之所以会出现延期，本质上就是缺钱。尤其是，今年以来，疫情在河南、在开封及在开封周边持续发生多次。这会造成两种结果，一方面是销售不畅，一方面就是施工人员不稳定及施工断断续续。所以，在这种情况下，就导致了开发商缺钱还没有途径挣钱，更加无力支付工程款，购买工程所需要的材料，可谓难上加难。所以，在没有资金的情况下，一而再再而三的延期是大概率可以预见的。

4、关于各种鼓励购房的政策，我个人的理解（仅限于个人理解）是：在房地产整体未全面恢复或看到恢复苗头的情况下，大概率不会仓促叫停，只会有越来越多的优惠举措。尤其是以目前的开封市场，一般的老百姓在经济收入不稳定的情况下，是不敢轻易买房的。能缴纳公积金和使用公积金的购房群体，大概率是现在开封市场的中坚购房力量。

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刚刚，市场传来3条重要消息！A股有了牛市的味道了？

作者：生哥讲经济

发布时间：2022-11-15 15:01

快照：

刚刚，市场传来3条重要消息！分别如下：

1、消息一：有市场传闻称，锂电厂疯狂给材料企业降排产，对此电解液龙头天赐材料、隔膜龙头恩捷股份、铝箔龙头鼎胜新材证券部工作人员均向记者回应称，传闻并不属实。亿纬锂能、国轩高科回应减产：排产正常 正赶交付。

个人观点：最近的锂电池板块，并没有因为锂电池价格不断创下新高而有所反弹，反而处于调整过程中。市场肯定是对锂电池行业有些担忧的。但不知道原因是什么。今天果然有传闻出来，锂电厂疯狂给材料企业降排产。多家上市公司已经回应称，传闻并不属实。其实，A股现在在热炒金融地产，对于高成长性的锂电池有些疲劳了。不过，由于锂电池的业绩实在亮眼，估计后面也会有所反弹的。今天的宁德时代在早盘出现下跌，接着就率先出现反弹了！

2、消息二：中国海油发布消息，我国首艘液化天然气运输加注船——“海洋石油301”改造完工并正式投入使用，为我国海上液化天然气船舶提供灵活的加注服务。“海洋石油301”原为液化天然气运输船，总长184.7米，型宽28.1米，可装载3万立方米液化天然气。

个人观点：我国首艘液化天然气运输加注船——“海洋石油301”投入使用。这绝对是具有标志性意义的事件！今年以来，随着国际形势的紧张，天然气的需求量大增。特别是欧洲国家在大量采购天然气，使得天然气的运输成本也是水涨船高。天然气运输和普通的货物运输还是有很大不同的。我国有了自己的天然气运输加注船，对于今后的天然气运输行业来说，是一大利好！

3、消息三：今日，开封市住建局于官网公布了4个保障性租赁住房项目，兰考恒大帝景项目被列入其中，相关部门拟回购该项目1050套房源作为保租房。

个人观点：最近的房地产市场消息非常多。周末的时候发布了不少关于金融地产的利好消息！相关的银行也在昨天表示会加大贷款的投放力度！对于恒大等这些企业，现在也有一些处理的办法。开封市相关部门用回购的方式来进行了。兰考恒大帝景项目1050套房源被回购作为保租房。这也是一种不错的做法了。既对恒大的项目处理有了进展，又有保租房进入市场。可以说，这是一种创举。今后可能还会有类似这样的处理方式！

A股收评：在昨天，还有不少人担心，A股的反弹是不是结束了？我从美债收益率，美元指数与人民币汇率，以及北上资金的关联度进行了深入的分析。认为A股和港股将会有一波幅度不小的反弹！美债收益率长期回落将会成为事实，美债收益率也是有成本的，不大可能一直维持在高位。只要美债收益率回落，汇率就会出现双向波动。北上资金会跑步进场。

其实，外资不仅在买入A股，同时也在暴买港股。港股已经持续大涨了很多天。我在10月底就分析了，港股因为跌得多，反弹起来，力度一定会比之前那波更大的！A股这几天是因为金融地产有所发力，导致高景气度方向的个股有所调整。但是，长期来看，高景气度方向依然会是资金的最爱！今天的半导体上演涨停潮就是明显的例子！

大盘早盘稍微低开之后，并没有回补缺口。其实，即使回补了缺口，也问题不大。早盘大盘很快就冲上了3100点。金融地产持续活跃，半导体突然大反攻！新能源止跌回升！两市成交量持续放大！在外围缓和，国内利好政策不断的情况下，A股的反弹可看高一线！可以说，A股站上了牛市的新起点，只不过有没有大牛市就不好说了。特别是跌了很长时间的券商股，在这几天也有了表现。券商股我认为超跌反弹才刚刚开始。只要券商起来了，就有了牛市的味道了。

看完点赞，腰缠万贯！感谢关注！

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