东莞年内第三次松绑楼市政策，大部分区域已不再限购

作者：第一财经

发布时间：2022-07-04 13:46

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继4月、5月的楼市松绑政策之后，东莞再次出台楼市松绑政策，缩小了限购的范围。

7月4日凌晨，东莞市住建局连同当地多个部门发布了《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》（下称“《通知》”）。

《通知》内容显示，自本通知印发之日起，东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区（以下简称“限购区域”）。无论是东莞市还是非东莞市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房。除限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策。居民家庭购买非限购区域内的商品住房，无需进行购房资格核验。

对于此次缩小限购范围的政策调整，东莞市住建局表示，2020年7月至2021年8月期间，东莞市连续出台“莞九条”“莞六条”“莞八条”等“组合拳”措施，进一步加大调控力度，有效遏制了房价过快上涨势头、缓解了商品住房供需矛盾，较好地完成了阶段性调控目标。近期，根据房地产市场形势变化，东莞市支持刚性和改善性住房需求，积极探索新形势下房地产新的发展模式，此次限购政策的优化调整，将有利于向中心城区和核心区域以外疏导住房需求，也有利于更好落实金融支持政策，加大对合理购房信贷需求的支持力度。

安居客数据显示，目前，上述限购的莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的二手房挂牌均价分别为2.02万元/平、2.55万元/平、3.08万元/平、2.19/平、4.28万元/平，都高于2万元/平，在东莞来看处于房价较高水平。

值得注意的是，此次政策的“限购区域”并不包括临深片区的虎门、长安、黄江、凤岗和塘厦，而凤岗和塘厦的二手房挂牌均价已经超2.5万元/平。而临深片区向来是深圳客的聚集地，那么，此次政策发布之后，深圳人还会像此前一样涌入东莞楼市吗？

美联物业全国研究中心总监何倩茹对第一财经表示，从整体环境判断，目前出台的政策对成交量能起到引导作用，但放眼全国，大部分城市的成交量并没有因此而大幅飙升。因此，在何倩茹看来，东莞部分临深区域解除限购之后，肯定会吸引部分深圳客户前往购房，只不过在目前的大环境之下，数量应该不会太多。“目前比较难出现深圳客涌入东莞购房的现象，毕竟深圳本地的楼市成交也不见得活跃。”

从2021年2月二手房参考价发布后，深圳楼市至今整体仍然处于低迷态势。深圳市房地产中介协会数据显示，6月，深圳全市二手房录得2674套，环比增长率为-4.5%，未能延续自3月份以来的连续回升态势，月度录得量止步于3000套关口前；一手住宅方面，在供应持续发力的作用下，6月份成交量达到3008套，环比增长率为60.3%。但把时间轴拉长看，2022年上半年楼市总体成绩差强人意，二手房买卖合同共计录得12191套，环比2021年下半年增长率为-12.1%；一手住宅成交16126套，同、环比增长率分别为-38.3%和-38.6%。

在此次政策颁布之前，东莞市已经于4月末和5月中旬对楼市政策进行了两次松绑，内容包括5月1日起，恢复个税购房政策，既认社保，也认个税，认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”；对符合国家生育政策，生育二孩或三孩的居民家庭，可以新增购买一套商品住房；购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20％的额度；个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；限售年限由三年调整为两年。

然而，两次政策松绑，并没有给楼市销售带来明显的效果。

新房市场方面，东莞合富监测的数据显示，今年4、5月，东莞市新房楼盘的来访量呈环比上升态势，而6月，来访量则环比下跌35%，一方面受雨季影响，另一方面，政策效果乏力，探底观望心理较强，短期来看对来访量的改善还不明显，缺乏更有力的刺激。截至6月底，东莞新房市场的库存去化时间已经上升至14.7个月，去化存在一定压力。

二手房市场方面，东莞合富数据显示，5月，东莞二手住宅网签面积约15.2万平，约1460套，同比增长16%，环比增长20%，连续三个月保持增长。6月，东莞二手房成交2017套，网签面积21.9万平，环比增加55%。不过，从历史数据来看，当前东莞二手房的月度成交量依旧处于低位，而截至5月底，东莞的二手房去化时间也已升至41个月。

东莞多次政策松绑都没有迎来楼市明显回暖，或许和当前房地产市场逻辑变化有关。过去20年，东莞楼市经历了三轮房价大幅上涨，然而，随着当前楼市规模见顶，房价再次大涨的历史在不少人看来已经一去不复返。

在东莞从事房产销售6年的李奎（化名）对第一财经表示，房地产后面大涨的机会不大，现在在东莞买房的以刚需为主，买来自己住的比较多，以投资为目的的购房者会比较谨慎。

近期，记者所在的一个微信购房群里，一名东莞的业主表示，自己手中拥有四套东莞房产，其中一套房产在此前行情好的时候能卖到2万元/平，现在只能卖到1.6万元/平，他在考虑要不要卖掉三套，因为在他看来，长期来看，手中的几套房产或许还有比较小的升值潜力，但短期来看，其手持的房产价格大概率会继续下跌好几年。

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目前的杭州楼市，二手房不能买了，焦虑的改善要不要等？

作者：小龙虾看楼市

发布时间：2022-08-13 21:03

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01、前言

在过去几十年里面，对于普通人来说，好的投资就是买房。这也是现在国人对房价永远涨那么有信心的主要原因。

一直以来，总是习惯于用数据来证明，杭州有多好。譬如GDP总量2021年为18109亿元，排名全国前8，实际增速8.5%。

2017-2021这五年间，杭州人口增量分别为28万、33.8万，55.4万，28.7万，23.9万，在全国重要城市中名列前茅。其中2019年甚至超越深圳，位列全国NO1。

人才吸引指数，2017-2021年全国排名位第5、5、5、2、5位，仅次于四个一线城市，一直稳居二线城市首位。甚至2020年反超深圳、上海和广州，排全国第二。

2017-2021这五年间，杭州的土地出让金收入分别为2241.8亿、2447.2亿、2732亿、2611.7亿和3132亿，总量达到1.3万亿。四年位居全国NO1，仅2020年一年次于上海，位于第二。

2021年，杭州全市实现一般公共预算收入2387亿元，全国排名进位至第5，其中税收收入2234亿元，全国排名进位至第4。

截止2021年12月9日，杭州在A股上市公司有195家，全国排名第四，仅次于北京、上海、深圳。全国上市公司数量，杭州则以253家排名第五。而2021年，杭州上市公司新增24家，增速位居全国各大城市NO1。

资金总量排行，杭州长期位于全国前五，仅次于四个一线城市。

世界500强企业中，杭州有8家，仅次于北京、上海、深圳，全国排第四，排名在香港之前。

等等......

这些数据诚然能证明杭州在全国的优势，但对于普通老百姓来讲太遥远了，看不见摸不着。

那么究竟有哪些看得见，摸得着的地方，让杭州这座城市在外人的眼中变得越来越有吸引力呢？

很多人觉得杭州并无法和上海、北京、深圳这些城市相提并论，因为能级不够。但在我看来，这个说法和杭州能够吸引到全国优异的人来这里定居并不冲突。

中国有14亿人口，比杭州更好的城市能够容纳的人口是有限的。在总量充足的前提下，杭州只会吸引越来越多优异的人才来到这座城市定居。

何况，深圳也就是用了30年时间，从渔村变成了一线城市。那么，从2016年的G20算起，哪怕只给杭州10年，至少也要到2026年再看看杭州和一线城市的差距吧。

很多觉得杭州不过如此的人，往往自身条件比较优越，大部分来自浙江省内其他地市。但换位思考一下，你觉得一般般的杭州，对于西北、东北、中原、西南等等普通地市县的人来说，应该是极其优异的。

这里的城市环面貌、生活水准、营商环境、医疗条件、教育资源、就业收入水平等等，都是比那些地方高上一大截。大部分的杭州人，其实是生在福中不知福。

在我看来，杭州的骨架拉大之后，未来应该能够容纳2000万人口。对比现在官方统计的1200万+的人口，至少还有好几百万的缺口。

如果未来这些人都进入杭州，那么我们要考虑的是怎么在后来的几百万人中先占据优势。而不是怀疑杭州到底还能不能吸引这么多人口进来。

曾经有人说，杭州实际不止1200万人口。但我想各地的统计口径应该是一致的。如果杭州实际不止那么多人，那上海和深圳应该也差不过。

我们用同样的统计口径去考虑，杭州未来流入的人口一定还有巨大的增量空间

02、焦虑的改善要不要等？

宁波召开了一场房企的吹风会，规格虽然不高，但实际内容很炸，宁波楼市新政可能即将到来，主要内容是几点：

1、部分郊区放开限购，不限家庭购房套数；

2、部分郊区直接降低首付比例，可能3变2，6变4,；

3、大户型（160平以上）无需摇号，直接下定。

说白了就是：拯救远郊，倾斜改善。

可想而知，纵观宁波近三年来的5次主要新政，这次的每一条都直通宁波楼市要害，松绑力度超过不少业内的预期，而且释放的比较彻底。

8月开局不利，截至8月10日，杭州本月二手房只成交了1495套。日均成交量才140多套，周成交量也没有过千，这是近三个月成交最差的月初。

不过，有一说一，杭州楼市基本面没有问题，头部和改善购买力也没大问题，现在的分化，才是正常化。

但郊区新房和整体二手房不比宁波乐观，表面上数据比2014年好看，但买方预期上远低于2014年。

本来杭州两年一轮回的熊市周期+85新政影响+口罩升级，导致不得不解决的两个问题。

就目前的杭州楼市而言，楼市的问题，在我看来主要是以下几个：

一是，场上难摇的红盘，几乎都是红盘。

申花、奥体、文晖、望江、江河汇，似乎“价格越贵，摇的人越多”。于是，总让人有种错觉：杭州全是有钱人。

二是，实际上，杭州有钱人全是“卖出来的”。

虽然没有较准的数据统计，但买得起上千万的新房，多数都卖掉了手上一两套房子，当然那些拼多多投资不算。

三是，二手房越来越难卖。

如果新房又更好摇了，二手房局面只会更尴尬。

一旦手上二手房卖不出去，意味着可能没资金，可能没房票，也可能两者都没。

想象一下：如果连核心区域的红盘们，也变成50%以上的中签率，弃选率很高，摇号当天剩下几套卖不完.....

那杭州楼市将会是另一个完全不同的景象，我们会很陌生。

另一方面，很多粉丝提问：焦虑的改善要不要等？

确实不用着急。

首先大量的改善楼盘还没上市，上半年到现在，你总觉得没什么改善盘可以摇，不急，等到10月份之后，这种焦虑感会减少一半。

其次，如果你想买二手改善，也可以再观望看看。

同样到目前为止，降价基本还停留在刚需二手市场。高端次新改善市场，价格波动还不算大，还没到那种“随便拎一套房子出来就能买”的地步。

这次长三角楼市太拉胯了，尤其是南京、苏州、杭州为代表的强二线城市，太不争气了。

如果说按照以前那些炒房客的逻辑，哪个城市调控放的越松，调控放松的越早，就说明这个城市越没有投资价值，那么现在南京、苏州、杭州这些长三角城市放松调控放松的那么早，这几个城市的房价，是不是都是泡沫？

现在人家成都、武汉、天津，都没有第二轮放松，尤其是天津，到现在首轮放松都还没开始。

有的城市，房价泡沫太大了，没有接盘侠，房价撑不住。

道理往往很简单，爬的越高，没了梯子的话，摔的也就越惨。

现在不准那些房企大幅度的降价，变相的也是在保护那些民营房企。大家想想，如果说真的允许房企可以随便降价，想降价多少，就能降多少。

那么这么搞的话，那些民营房企，他们能降的过那些国企吗？那些国企的资金那么雄厚，你民营房企敢打8折，它就敢给你打7折。

只是说现在楼市比较尴尬，房价太高了，哪怕是那些城市的中产，买房都是很不容易的事情。

在这种情况下，你让他们随便买房，不要在意亏不亏，不太现实。

举个很简单的对比，二线城市里面一套普通二手房200万，一辆中等车20万，这些中产可以接受20万买来的车，出门打8折，但是让他们接受200万买的房子，出门打8折，他们心里承受不了的。

现在网上很多专家都在说杭州会超过广州，成为全国四大一线城市，但我觉得杭州想要超越广州，至少五年内都不可能。

杭州的那些新型产业红利已经吃完了后续的新红利还没有出来，而广州的虽然老，但是依旧有活力。

03、房价四次上涨的时间窗口

国内的房改是从98年那会开始，我记得2000年那会的时候，西安的房价差不多是2000元左右一平，然后慢慢的上涨，等到了2007年、2008年的时候，西安房价那会差不多是4000元左右，也就是十年房价上涨了一倍。

这十年的房价是每年跟着工资走的，工资涨幅比房价涨幅更快，所以在大家2008年那会，大家感慨买房只是感觉比较难，但说买不起的比较少。

2008年之后，那波房价上涨的诱因是4万亿，这个水一放，全国房价开始猛涨，西安的房价在2008年的4000多元，涨到了2011年的7000、8000元，差不多是4年时间，房价翻了一倍。

当然了，这些年里面工资也翻了一倍，我记得在2008年那会，体制内的月薪才1000元左右，等到了2011年的时候，就已经涨到了3000多了。

从2012年到2016年，这五年西安房价没有上涨，工资还是涨了一些的，但是涨幅不大。

接着2017年开始，棚改拆迁从一线、强二线传导到了普通二线的西安，西安房价从2017年年初到2018年上半年，一年半的时间，房价从7000元，一口气涨到了15000元左右，一年半的时间，翻了一倍。记住了，这波上涨，是靠的棚改拆迁。

2018年下半年到2020年上半年，2年时间西安房价都没有动静，还下跌了不少，从15000元跌到了13000元。

接着就是到了2020年下半年到2021年上半年这波了，这波是全国性的，经营贷泛滥，包括西安在内，很多经营贷买房，再加上地方推动，房价又从13000涨到了16000元。

要知道，大部分城市房价一共有四次上涨：

第一次是98年到08年，是靠经济发展，工资推动房价上涨；

第二次是08年到11年，4万亿推动经济发展，工资上涨加房价上涨；

第三次是15年到18年，是棚改拆迁，工资没涨，房价上涨；

第四次是20年下半年到21年上半年，是经营贷推动房价上涨，也就是工资没涨，房价上涨。

我们可以看到，过去房价四次上涨，每次上涨的原因都不一样，虽然房价上涨，但是原因却不同。

而且大家还能看到两个细节，一个从棚改拆迁之后的房价上涨，就都没有过普涨了，都是分化上涨，有的涨，有的不涨；

还有一个是房价每次上涨过后，都会有下跌，棚改之前，跌的再惨的，也能再涨起来，自从棚改之后，有的城市房价下跌之后，就没有再反弹过了。

比如说郑州、石家庄、贵阳、太原、青岛、济南等城市，像燕郊那种就不说了，到现在都还没反弹过来。

这两个细节说明一个问题，楼市的后劲越来越差了，也就是说，如果你下一次，买在了高点，有可能你会站一辈子岗了。

关于房价下一次上涨时，会是什么原因导致的，谁也不知道。

其实现在哪怕房价没有下跌，光是这个房贷利率降了那么多，就足以让很多在去年买房的人，损失惨重了。

大家看着感觉房贷利率6.25%和4.25%差距不大，只有2%，但是反应在房价上涨，差距可以达到15%左右，也就是等于房价跌了15%。

同样是贷款140万，6.25%贷款利率的时候，30年的房贷利息是170万，而当房贷利率是4.25%的时候，房贷利息是120多万。

这个，就是很明显的差距。

现在买房凶险的地方也就在这，都不说房价跌的那部分，就光这个利率下降，很多人都难受的很。

国内的利息加点是固定的，也就是说，在你买房时超过了4.6%以上的部分，哪怕银行降了那部分利率，你也无法享受到房贷减少。除非是基准利率下降，否则只要你签了合同，每个月该还多少就还要还多少。

这就是为什么有那么多房产专家，都在呼吁要求赶紧降基准利率或者给基准利率打折，就是因为如果基准利率不降，以前买房的人房贷压力就会很大，后面降息和他们无关。

这样的话，他们被上一套房压都喘不过气来，哪还有能力去买下一套房。

从这点上就能看出来，我们当下楼市调控放松，只是一个皮毛，根本没有实质性的放松。

如果说真的要放松调控的话，至少要把存量房贷给降一些，让之前在房贷利率高点买入的人，没那么惨，然后才能把楼市给热起来。

04、总结

很多人说，杭州的二手房不能买了。

你想过没有，在二手大涨的2020-2021年之前，2018-2019年有人看好二手房吗？那个时候也几乎没人想着买二手，都是摇一手的。

但为什么2020-2021年二手就来了一波涨幅呢？

再换个角度看，上海、成都为什么今年二手市场特别火爆呢？

大多数人看楼市都只能看到眼前。可往往等你发现要涨的时候，它已经涨了，当你发现它要跌的时候，你也卖不出去。

稳妥的办法，就是坚定的持有这座城市里的优质资产。笨的办法，来收获这座城市发展的红利。

等着杭州进入像上海一样的存量房市场，这并不会太遥远。我们只需要提前2-3年埋伏就好了。

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各地都不敢动，为什么珠海敢再三放松限购？

作者：微观楼市

发布时间：2019-08-30 09:36

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珠海又放松限购了。

据多家媒体报道，珠海目前的购房政策调整如下：

需要指出的是，以上消息并未得到官方正面肯定的回复，但官方也没有给予辟谣，基本可以确定了。

这已经是珠海今年第二次给楼市松绑，累计第三次松绑了。

2018年金湾和斗门两个区的限购开始放松，今年5月，限购进一步放松，金湾斗门高新这个三个地方，外地人买1套新房，不需要提供任何证明。

值得关注的是，与其他高调发文的做法不同，连同8月份这次，珠海之前调整购房政策几乎都是悄悄地进行，让消息自己传播，不承认不否认。

想确认也不难，教你一个法子，就以购房者的身份向当地房管部门咨询，应该能得到肯定的答复。

从社交媒体的反映来看，基本上吐槽的很少，客观分析的居多。

在刺激楼市这件事上，珠海的确是各地的榜样。

反对声多一点，就出来发个声明，如果没有，那就继续推行。这种方式的好处在于，根据风向随时掌握主动。

当然，我们从珠海的方式方法上可以得出一些信号，虽然房地产不会作为短期刺激的手段，但也完全不是一刀切，下行压力大的城市，完全可以松绑来刺激需求，这也是为了房地产市场平稳。只不过现在不比当初，地方城市要更加聪明地去落地实施。

就珠海这个城市本身而言，松松绑也不会带来多大影响。其实珠海这个城市很小，常住人口不过189万，从一城一策的角度来说，它完全不属于重点监测的城市，并没有太大的调控压力。从最新的发展方向来看，借着粤港澳大湾区的东风，珠海想要做大做强，就得让人来，放开购房就是一种方式。当然珠海也非常清楚，此举可能会刺激一部分炒房客跟进，但总体利大于弊。也正因为如此，珠海采取了一种低调的策略。

与之想对比，前些天，安徽霍山发购房补贴，每平米500元，但是在公众普遍质疑声中，终于在三天后收回通知，购房补贴没了。

一位在当地工作的网友给我留言说，看到通知后，随即去售楼处交了定金，并准备去银行去首付款购房。现在非常尴尬，如果反悔，就要损失几万块钱的定金，如果决定买房，这感觉就像是吃了个苍蝇，恶心到了。

同样是刺激楼市，霍山被逼取消，而珠海却平静如水，为什么会出现如此大的反差？

一个显而易见的原因是"不拿房地产作为短期刺激经济的手段"这个总纲要。霍山当初在打算给购房补贴的时候，心里想的大概是：既然是一城一策，那么根据本城市的房地产市场情况制定相对应的政策，那就是合理的。更何况，房地产市场的牛鼻子是一二线这些重点城市，我一个小县城，出台什么刺激措施，对全局影响很小，给购房补贴大概就是在这种逻辑下制定出来的。

但是很显然，霍山的决策者们想的还是太简单了，当前房地产市场的预期有多么敏感，星星之火可以燎原，一旦上热搜就是舆情。松绑就算了，还给购房补贴，这明显是力度过猛，只有在2016年楼市大规模去库存的时候有城市敢这么干，现在都什么时候了。

社科院财经研究所刚刚发布了报告再次重申，当前房价上涨预期仍然未得到根本性改变，霍山的做法对本城市的房地产可能会有助于稳定楼市，但对全局的影响，太大了。

珠海就聪明得多。

今年很多城市房地产都面临下行压力，不仅仅是三四线城市，甚至一些明星城市，比如成都和重庆，现在就有不少开发商打算降价卖房子了。从决策者的角度来说，稳楼市很大一个任务就是稳房价，对开发商大规模打折促销，一般是不赞成的，购房者对成交量不敏感，对价格最敏感。

很显然，接下来还会有更多城市加入进来，给房地产市场松松绑。高明的方式其实有很多，比如土拍，公积金，社保和个税等方方面面都有操作的空间，要稳楼市，方式其实有很多。首要一点就是不刺激大家的神经。

而作为购房者，我还是那句话，金九银十会是一波机会，短期内有望从开发商那里拿到更大力度的折扣或者同等优惠，是个不错的出手机会。不要指望涨多少，少花钱就是赚。

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