鹤岗、阜新部分房源可“白菜价”购买 但房价仍在跌跌不休

作者：中国质量新闻网

发布时间：2022-10-28 16:45

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财联社10月28日讯（记者 王海春）部分二手房源跌成“白菜价”的黑龙江小城鹤岗，近期因超低房价再次成为市场焦点。

一位女画师1.5万在鹤岗置业的新闻，登上近日热搜榜。而90后小伙子4万元在鹤岗全款买下一套约70平方米房子的消息，也让鹤岗吸引了大量关注；按公开信息估算，该套房折合单价仅570元/平方米。

鹤岗一位房产中介人员张兰（化名）告诉记者，近期或受到“白菜价房”影响，外地来电咨询鹤岗二手房的人数大幅增加，除本地居民，还有不少是来自北京、上海、杭州、宁波、金华等外省市的意向买家。

“近期咨询人数快速增加，应与一些年轻购房者以超低价买下房子的消息有关。大家认为这边房价不高，置业成本远低于大城市、生活节奏慢，还有人认为现在是所谓抄底投资的好机会。”张兰表示。

据安居客监测信息，综合网站点击量、来电等情况，鹤岗楼市10月以来受关注的热度激增，其中二手房热度指数是今年平均水平的4倍，新房热度指数则是今年平均水平的近10倍。

事实上，鹤岗目前仍有单价不到千元的房源在售，部分房源的价格甚至不到500元/平方米。

在一家房产中介官网，记者看到一套位于鹿北街45平方米的住宅，该套房挂牌价3万元，折合单价667元/平方米。

另一套南山福苑小区45平方米的商品住宅，挂牌价仅2万元，折合单价仅445元/平方米；即这套房源的单价较前述媒体报道90后小伙子所购房子的单价，还要低120元/平方米。

对于该套总价2万元的房源售价为何如此之低，当地一位中介人员告诉记者，该套房源为毛坯房，且位于六楼的顶层，因此价格低于市场平均水平。“周边小区二、三楼房源的价格要高不少，有的房源单价接近千元。”

不过，房源单价不到千元，只存在于鹤岗部分区域。

张兰对记者表示，鹤岗二手房单价从几百元至几千元不等，性价比稍高一些的房源，价格在2000元至3000元/平方米左右。

记者在采访中了解到，工农区域为鹤岗目前房屋价格最高的板块，该区域二手房均价约2734元/平方米；价格相对较低的向阳区域，均价约875元/平方米。

从房价变化情况来看，据58安居客网站数据，鹤岗2021年12月二手房均价2200元/平方米，今年9月降至2100元/平方米；10月均价2137元/平方米，虽然较9月环比微涨0.17%，但仍低于去年年底水平。

据58安居客房产研究院统计，目前鹤岗新房均价在3100元/平方米左右，较2021年年初3600元/平方米的价格下降14%。

“如果抱着抄底的心态来买房可能会失望，因为房价并非像大家所认为的普遍那么低；再者，按目前的行情和走势，未来也未必会有多大上涨空间。这边的就业、收入无法与大中城市相比，人口处于流出状态、市场房源短期内出现过剩，房价会发生怎样的变化很难讲。因此，对于投资性动机过强的外地客户，个人并不建议过来冲动购房。“张兰对记者表示。

对于年轻人低价买房移居鹤岗，鹤岗政务服务中心10月26日称，近期咨询移居业务较多，房价没那么低。就业局回应，外地迁来可推荐就业，灵活就业发补贴。

鹤岗因“白菜价房”再度走红网络之际，位于辽宁省的阜新，也因成交部分超低价房源被市场热议。

有媒体报道，长沙一位女士近日以1.7万元的价格在阜新购得一套小房子，加上装修及购置家具的总花费，仅六七万元。

对于“白菜价房”，阜新当地一位房产中介人员告诉记者，当地市场的确有价格非常低的房源，但此类房源数量有限，位于交通、商业等配套并不齐全的远郊区。

记者在某中介网站看到阜新市新邱城区一套2008年竣工的普通住宅，这套54平方米的简装房源产权性质为动迁配套房，挂牌价仅6.8万元，单价不到1300元/平方米。

上述阜新房产中介人士介绍，从房屋情况来看，市场上出现的超低价房源或为动迁安置房，或为房龄较长、没有电梯的老楼。按现在市场的整体行情，当地二手房价格多在2000元/平方米至3000元/平方米之间。

“阜新房价并非都这么低，新房市场比较有说服力。虽然现在新房价格比去年下降不少，但多数项目售价在4000元/平方米以上。”这位阜新房产中介人士补充道。

而从房价变化情况来看，当地新房价格仍处于探底过程中。

58安居客房产研究院统计数据显示，目前阜新新房售价约3672元/平方米，与2021年年中6165元/平方米的价格相比，价格下降约40%。

鹤岗、阜新部分二手房源跌成“白菜价”，与其属于“资源枯竭型城市”有关。

克而瑞在一份报告中表示，以鹤岗等为代表的城市资源趋于枯竭，产业陷入“休克式”调整，本地人口被迫向外迁移，房地产市场处于低位水平。

第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳指出，对多数四五线城市而言，由于经济基础相对薄弱、产业结构相对单一，目前部分城市处于人口流出状态。

“四五线城市房屋价格较低，但后续走势如何，还应继续观察。部分四五线楼市供求关系可能已处于饱和状态，有的城市已经出现供过于求的现象，价格可能还会做出相应调整。”张琳在接受记者采访时说。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为，鹤岗、阜新等部分四五线城市近期关注度得以快速提升，主要源于此类城市房价较低，部分外地买家如并非因移居至当地生活、就业而进行购房，其实可被视为投资行为。

“外地买家如果持投资心态去这些城市购房，应相对谨慎。一方面，当前楼市处于调整过程中，市场走向暂不明朗；再者，这两城人口规模较小，核心产业对人口吸纳能力较弱，当地市场的流动性并不强，变现也是个问题。“陆骑麟表示。

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黑龙江3季报：GDP首破万亿，哈尔滨最强，大庆第2，鹤岗值得去吗

作者：阿凯聊房2021

发布时间：2022-11-02 06:51

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黑龙江，是位于我国最北部的一个省份。

这里拥有广袤的黑土地，也是重要的边界地区。

2022年的前三季度已经过去了，黑龙江的发展情况如何呢？

今天我们就来分析一下黑龙江的发展状况。

一起来看看，你的家乡又有什么新的变化吧。

黑龙江经济：全国25强，首破万亿，增速不高，服务业迅猛，农业很稳

从全国的经济版图来看，黑龙江的排名并不算特别靠前。

2021年的同期，黑龙江在全国的排位是第25名，属于倒数的级别。

2022年第三季度黑龙江的GDP突破了万亿，达到了10466.8亿元。

实际增速为2.9%，在全国来看算是差强人意。

毕竟自身本身的基数比较低，增速也不算特别靠前。

全国各省份GDP排名

而从内部的结构看，根据有关数据，黑龙江三次产业发展有点差异。

第一产业增加值为1153亿，增速为3%。第二产业增加值为3530亿，增速为1%。第三产业增加值为5783亿，增速为3.8%。

可以看出第三产业仍然占据了经济的大头，并且增速也是比较快的。

以农业为主的第一产业，虽然总量不高，但是增速为3%，也算是比较稳定。

可以看出黑龙江作为我国的大粮仓，在保护粮食安全中还是发挥了重要作用。

黑龙江整体经济情况

黑龙江经济：哈尔滨最强，首破4千亿，大庆第二，增速第一，齐齐哈尔猛

分城市来看，哈尔滨仍然是全省最强的城市。

前三季度GDP为4033亿，首次突破4000亿，增速为6%，凸显省会担当。

大庆是黑龙江的第二大城市，GDP达到了2096亿，也是首次突破2000亿。

除此之外，大庆的名义增长率达到了12.58%，位居全省第一，表现很不错。

齐齐哈尔是第三强的城市，GDP超过800亿，增速也超过了10%。

可以看出，在黑龙江强者恒强的城市，局面正在形成。

总量越大增速，反而越快。

除此之外，其余的城市似乎都比较一般啦。

总量都不足千亿，除了绥化和牡丹江之外，大多数的城市GDP都不足500亿。

并且没有一个城市的名义增速超过了10%，可以看出经济发展的困境。

黑龙江各地GDP数据

通过下面这个饼状图，可以清晰地看出每个城市在黑龙江的占比。

哈尔滨和大庆两个城市占据了半壁江山，秒杀所有城市。

而其余的众多城市，只能瓜分那一点点的扇面。

黑龙江各城市所占比例

黑龙江房价：哈尔滨最贵，鹤岗“白菜价”，省会猛降，大庆在领涨

从全省的房价数据来看，整体仍然处于下跌的区间。

哈尔滨房价全省最贵，单价超过8800元每平方米。

但是相比于去年，同比下跌了17.6%，也是非常猛烈的。

大庆的房价全省第二，并且同比和环比均在上涨，比去年涨幅超过了11%。

这个经济发展迅猛的城市，房价也有点飘起来了。

最低的城市仍然是大家心目中所心心念念的鹤岗，平均房价只有两千出头。

10月份鹤岗房价还环比下跌了4%，可以说，真的算是白菜价了。

黑龙江各地房价数据

哈尔滨是全省房价最高的城市，但是从挂牌数量来说，总体下降了9.5%。

根据这样的趋势，未来房价还会有下跌的空间，预计将达到8600左右。

哈尔滨总体房价数据

鹤岗是大家心目中所期待的理想之城，房价只有两千出头。

未来鹤岗的房价也可能稳定在两千元左右。

这个被称为资源枯竭的城市，房价是白菜价，真的适合过去买房生存吗？

鹤岗房价数据

关于黑龙江的房价，你还有什么想说的呢？

欢迎在评论区留言讨论，让我们一起探讨。

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黑龙江22年10月房价排行仅3微涨六年数据谁会是下一个鹤岗

作者：辽宁楼市观察员

发布时间：2022-11-13 21:10

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一 黑龙江省2022年10月房价排行及环比数据

环比上月黑龙江13个地级市房价仅3座城市呈现微涨，涨幅均未超过1%。分别为佳木斯、鸡西和鹤岗市。下跌的城市有8座，其中有5座城市跌幅较大，黑河市领跌达到2.95%，其次市绥化市跌1.83%，齐齐哈尔跌1.44%，哈尔滨跌1.25%，牡丹江跌1.19%。

二 黑龙江省各地级市房价同比及近6年房价走势

第一名 哈尔滨市 均价9064元/平方米 环比跌1.25% 同比跌7.20%。哈尔滨房价自2021年初出现最高点后逐步走低，并且2022年整体跌幅明显，现已经回到2018年水平。

第二名 伊春市 均价5098元/平方米 环比跌0.08% 同比涨1.71%。伊春市房价2022年开始进入5000元上方，不知后期能否继续上扬。

第三名 齐齐哈尔市 均价5087元/平方米 环比跌1.44% 同比跌9.75%。齐齐哈尔市房价自2021年中出现制高点后出现断崖式下跌，这对购房者来说绝对是毁灭性打击，并且已早早跌破2017年以来的最低线。你认为会出现第二个鹤岗吗？

第四名 大庆市 均价5017元/平方米 环比跌0.64% 同比跌1.71%。大庆市房价自2020年开始出现逐步下滑趋势，进入2022年后整体表现疲软，虽然有几个月的攀升，但是在金九后又出现跌幅。

第五名 牡丹江市 均价4858元/平方米 环比跌1.19% 同比跌9.53%。牡丹江市房价看似比较平稳，但是在2021年后开始逐步回调，2022年后下调力度强于上一年。

第六名 绥化市 均价4807元/平方米 环比跌1.83% 同比跌3.33%。绥化市房价与其他城市走势不同，出现了罕见的正增长，但是进入2022年后似乎已经达到至高点，你认为这样的走势还会继续吗？

第七名 佳木斯市 均价4453元/平方米 环比涨0.90% 同比跌4.11%。佳木斯市在经历漫长的平缓期后，在2022年开始缓慢下跌趋势。

第八名 黑河市 均价4368元/平方米 环比跌2.95% 同比跌2.29%。黑河市房价自2021年开始进入波浪式走位，那么你是在哪个点位接盘的呢？

第九名 鸡西市 均价4140元/平方米 环比涨0.58% 同比跌1.93%。鸡西市房价在黑龙江省房价中属于比较平稳式的增长，这样的走势不知道还会维持多久。

第十名 七台河市 均价3416元/平方米 环比持平，同比跌012%。

第十一名 大兴安岭 均价2994元/平方米 环比同比持平。

第十二名 双鸭山市 均价2774元/平方米 环比跌0.11% 同比跌0.07%。双鸭山房价出现阶梯性下调，它会是下一个鹤岗吗？

第十三名 鹤岗市 2139元/平方米 环比涨0.23% 同比跌1.92%。鹤岗市房价以全国最低房价城市而闻名，在霸占一年多房地产的热搜榜后呈现了不太明显的上调，但是在进入2022年下半年后出现了继续下调的趋势，你认为鹤岗还会跌吗？

希望以上数据可以帮到你，如果你有其他想法可在评论区留言互动，关注我了解更多房产资讯。

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女子在鹤岗全款1.5万买房上热搜，真实的鹤岗什么样？

作者：新浪财经

发布时间：2022-10-29 15:17

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来源：中国新闻网

日前，一条“女子逃离大城市去鹤岗全款1.5万买房”的消息引发关注，黑龙江鹤岗又一次因为低房价登上热搜。那么鹤岗的城市规模处于哪个等级？

近日，国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》（下称《资料》）公布了各城市（包括直辖市、计划单列市、省会城市、普通地级市和县级市）的城区人口数据。根据城市规模划分标准，目前我国共有106个大城市和135个中等城市。近年来因为“白菜价”房子受到广泛关注的鹤岗、阜新等城市均处于135个中等城市行列。

作为典型的资源枯竭型城市，鹤岗因煤而生、因煤而兴，同样也因煤而困。2011年，鹤岗市被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一。

数据显示，2021年鹤岗城镇常住居民人均可支配收入26042元，仅相当于全国平均水平的55%。人口方面，第七次全国人口普查数据显示，2020年鹤岗全市人口为891271人，与2010年第六次全国人口普查的1058665人相比，减少167394人，下降15.81%。

作为资源型城市，鹤岗、阜新等多个中等城市的工业化和城镇化都比较早，因此城市规模也不小，比如鹤岗就有6个市辖区，阜新市也下辖5个区。但在资源枯竭、产业收缩后，它们也面临城市收缩的局面。

根据首都经济贸易大学国际经济管理学院的学者牛毅的研究，已有的收缩城市主要位于东北老工业基地，且东北老工业基地的城市收缩问题日趋严重，收缩城市逐步从县和县级市蔓延至百万规模的地级市。

由于产业发展较弱，人口外流，又加上新世纪以来东北的资源型城市在相关政策支持下，对部分地区进行了连片改造，建的房子特别多，因此包括鹤岗、牡丹江、阜新、佳木斯在内的多个中等城市，住房需求比较弱，几万块一套的房子均不少。

中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞在接受第一财经分析说，收缩型城市大部分都是资源枯竭型城市。对一个中等城市来说，如果没有相应的产业支撑，市民的生活经济来源就成问题，尤其是年轻人会向有更多就业岗位的城市迁移，城市因此面临收缩。

牛凤瑞说，很多老工业城市，原来居住区与矿区挨得比较近，职住一体。在资源枯竭后，矿业没有了，但居住区还在。对城市来说，原来比较分散型的布局，如今明显不合适了。因此，这些城市需要进一步优化人口空间布局，减少管理成本和行政成本，提升公共服务效率和水平。

去鹤岗2万买套房？

作为资源型城市，煤城鹤岗有过热闹与辉煌，也经历了平静与落寞。对土生土长的鹤岗人来说，这个过程是一首带着乡愁的“煤城挽歌”。但是，对一些生活奋斗在大城市的年轻人而言，鹤岗却意外成为一个“圆梦之地”。

近日，一位原在南京租房住的画师，到鹤岗花费1.5万买房、5万元装修、1000元请保姆，引发全网关注，本来想“躺平”的她意外在鹤岗开始了新生活。目前在社交平台上，她的账号已隐去关于买房的帖子，画画、养猫、美食，才是温馨又平淡的日常生活。

无独有偶，一对曾在杭州打工、2020 年搬到鹤岗的情侣也在近日受到关注，他们全款4万买了房子，在社交平台上分享鹤岗的生活。

有网友就认为，线上工作性质都可以考虑到小城市居住，收入高消费低，说不定可以盘活一个城市；也有网友表示，“买房归根到底是投资行为，这些房子买到手绝不像人们看到地只是花了几万”“好多头脑一热买了，装修好想甩都甩不掉”。

鹤岗真的正在吸引年轻人前来居住吗？真实的鹤岗又是怎样的？

在鹤岗做房产中介的张天称，来鹤岗买房的外地人确实有，本地人大多手中有房。在他做过的单子中，有从南方来、做游戏主播的人，他们不需要线下办公，便来这里定居，生活成本也比较低。也有人冲着低房价来到鹤岗，却因为工作问题，最后失望离开。

在他看来，如果抱着拿十万存款来鹤岗、选择“躺平”什么也不干的想法，这是不太现实的。是否买房还是要看职业，如果从事传统行业，在鹤岗可能挣钱更难；如果从事网络直播或其他线上办公的行业，来鹤岗生活成本会比较低。

当地房产信息平台显示，鹤岗确实有总价两万的房子，但多是十几平方米的偏僻小屋；而一套45平方米、总价2万的房子，今日几个小时内便成交失效了。

如果将房价限定在5万以内，选择空间便大多了。在房产信息平台上，鹤岗总价5万以内，面积超60平方米的房源不在少数，有房源83平方米总价5万，相当于每平方米601元。“在鹤岗，一两万也许能买到房，但四五万更正常些，不过这些房子大多离市中心远，平时一个小区性价比高的房源也就六七套。”

从二手房均价看，安居客平台数据显示，10月份鹤岗二手房挂牌均价约2137元/平方米，环比去年跌了1.97%。均价最高的是工农区2734元/平方米，最低的是向阳区约875元/平方米。新房在售房源不多，均价也大多在3100元/平方米左右。

有当地人分享称，跟其他城市动辄上万的房价比，鹤岗确实“很便宜”，但生活没有大城市丰富，甚至可以用“无聊”形容。他们更倾向于将鹤岗看作一个“中转站”，想体验低房价、低生活成本的人可以尝试，或许有人会留下，也有人会不断离开。

年轻人对它念念不忘，为什么？

“一万多块就能买一套房”，给不少从未踏足鹤岗的年轻人一份心理安慰，有了移居此地的念想。不过，真要到鹤岗去买房定居，却没想象中那般简单。此前，有媒体采访过几位从大城市迁居鹤岗、远程办公的“数字游民”。对他们而言，花钱买房只是一个开端，真正的挑战还在后边。

有人无法忍受东北冬日极寒的气候，也有人适应不了小城市生活的不便。最重要的是，这些迁居而来的“数字游民”，并不足以形成具有一定规模的新社群，进而真正改变一座城市。但这并不妨碍“鹤岗”一次次成为网络热词。

不少人甚至仔细分析：鹤岗这座城市有没有前景？适不适合年轻人买房？年轻人到鹤岗生活要注意些什么？这些分析听起来“干货满满”，很有道理，却忽略了一件事——绝大多数把“鹤岗买房”挂在嘴边的年轻人，都不是真的打算这么做。这些年轻人语境里的“鹤岗”，并不能和客观存在的鹤岗市画上等号，而更像是一个抽象的“桃花源”。“鹤岗”在这里只是一个符号、一个象征，而不是哪个具体的地方。

年轻人之所以会想象一个象征着低房价、低压力的“桃花源”，是因为他们在激烈竞争之中，需要有地方给自己的心灵歇一口气，“加满油”再上路。鹤岗被选中成为“桃花源”的替身，很大程度上是因为这里的超低房价屡上新闻。

鹤岗如何转型复兴、开发新产业、减缓人口外流；哪些城市最适合“数字游民”生活；年轻人如果要买便宜房子，最好到哪里去买……这些具体问题并非不重要，但与网上的“鹤岗热”其实没有太大关系。要真正认识这一网络现象，找到破解青年问题的切入点，关键在于解读出网络话语蕴含的集体情绪。

作为符号与象征的“鹤岗”，一方面寄托着年轻人对低房价的渴望，另一方面也体现出部分人在压力之下的疲惫。充分理解他们的生活现状和对未来的期许，才能让他们更有奋发向上的动力。

不过，也不是所有人都适合鹤岗，所谓适合，其实是一个范围，过高过低都有可能造成错位，这一切的前提是你了解自己的真实需求，可以从下面三个方面思考后再决定：

1．你的技能是否可以支撑你在鹤岗谋生？

2．你是否有清楚的自我认知和长期人生规划？

3．你是否了解并喜欢鹤岗的气候和风土人情？

房子是家的容器，拥有了房子之后，可以把更多精力投入生活中，哪怕失败了也居所作为生活的托底。

但同时房子只是人生长路上的一个点，不是所有人都适合鹤岗，生活演绎得如何，还是要看自己。

原标题：《“2万元买一套房”的鹤岗被确定为中等城市！年轻人为何对它心心念念》

中新经纬综自中国青年报、第一财经、第一财经资讯、硬壳INK

编辑：贾雨沁

责编：彭大伟

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鹤岗，中国楼市最后的救兵！

作者：高牛探

发布时间：2022-10-30 12:11

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2020年6月，北京把一股叫“自由贸易港”的风刮向海南，一夜间客如云集。

那时，我也乘风上岛找机会。有一天打车回酒店，与滴滴司机热聊起来。

司机姓黄，来自东北的汉子，我称他黄哥。出乎意外的是，他说准备下个月回老家，来海口2年多，越来越感觉没希望。

比如海口的房子，限价后1.73万一平米，而在老家可买1间房。

黄哥老家在双鸭山，便宜的二手房价不到2000元。而向西北方向开车100+公里，就来到了网红城市：

鹤岗。

这是个以超低房价闻名华夏的5-6线城市，让千里之外的都市白领心跳加速：总价1万多元起就能买1套房，成为有房一族。妥妥的圆梦之城！

1

鹤岗和红米手机

2013年，44岁的雷军，推出了一款智能神器——红米手机，定价仅799元，是对标苹果手机十分之一价格。而功能依然丰满强壮，彻底引爆了亿万米粉和钓丝，报名把系统直接搞崩了。

当时，中国移动互联网洪流滚烫，对智能手机的渴望深入骨髓，割肾换苹果的故事不断冲击眼球。苹果手机已迭代到第7代“爱疯5S”，价格6字头起。而买得起的不多，于是超低价又时髦的红米手机一出生就红遍全国。

大家欢呼着给雷军戴上“中国雷布斯”的王冠，以庆祝红米手机的科技感、好看、实用。当然，最重要的还是便宜。

如果给人们对红米手机的追崇度打80分，那么你说该给房子打多少分？

没有人不渴望拥有完全属于自己的房子，如果说有，不是傻子就是伪君子。当然，还要第三种可能，就是买不起，还不如彻底放弃！

但阿里的马巴巴在2017年，很讨巧地安慰了粉丝们，台上的他目光坚定地说：

中国未来的房子如葱。

如果还要给未来加一个期限，他立马给出一个精准的数字——8年，也就是2025年。不服气的朋友，不妨再多等3-4年，见证一下马巴巴的预言成色。

但很快，大家发现没必要再等。因为2年后，鹤岗帮他提前“证实”了预言。

2019年，网上开始流传这个城市一系列温暖的故事：

有个网友写了一篇文章，介绍自己花5万元在鹤岗全款买了1套房子；

有一对80后小夫妇在鹤岗当外卖骑手，用3个月工资，就全款买下1套房子；

有个刚毕业的小姑娘用学校做兼职赚的2万块钱，在鹤岗全款买了人生第1套房…

顿时，鹤岗这个人口不到90万的城市成为网红地。

谁都没想到，困扰14亿人们N年久的买房难问题，居然在鹤岗就这么被不可思议地解决了。

就像10年前的乔布斯，恐怕做梦都不曾想到，自己呕心沥血的作品，竟在大西洋对岸被毫不起眼的便宜货红米手机给模仿了。甚至，据说还要被超越…

当然，超越的不是价格，而是规模。不管怎么搞，我们都得承认，鹤岗的房价是永远没法超越北上深广，能超越的只有城市数量，即越来越多的城市房价向着鹤岗的方向走。

这就是鹤岗化。

2

鹤岗和美国化

1998年，随着房地产被定性为支柱产业，中国现代化楼市正式起步。

我在前面文章《报告定调！国家第4次总动员买房》和《一个牛人谈五一买房》里分析过，过去几十年里，我国房地产经历过4个阶段。期间，主要是拜师学艺，比如香港模式、新加坡模式、德国模式、日本模式和美国模式等，都拿来抄用。

而从目前楼市发展趋势来看，越来越不自觉受到美国更多的影响。

为什么？因为经济和人口。

与港、新、德、日相比，美国的人口最多——3.32亿，土地面积跟中国相当，经济规模是中国的1.4倍。事实上，无论过去还是未来，我们都是将老美当做对标在模仿。特么的实力就摆在那，咱目前不服也不行！

写到这，有人会问了，鹤岗跟美国化有什么关联？

当然有。

先用一句话概括：鹤岗化早在美国就存在，美国的今天就是中国的明天。

不明白？

美国目前有50个州，但各州的经济和人口差距非常大。比如加利福尼亚州、得克萨斯州和纽约州3个州的GDP合占全美GDP的1/3，其他30多个州的GDP占比分别不足1%，与前三名的州相差10几倍。

而有趣的是，各州人口的占比，与其GDP占比高度一致。换句话说，就是人口越多的州，GDP总量就越大。

这就更有意思了：各个州虽然GDP总量差距很大，但人均GDP差距却很小。

请注意：人均差距很小。这是不是咱们追求的共同富裕呢？

再对比我们中国，各省的GDP占比与人口占比目前还不能像老美那么高度重叠，比如上海GDP占比4%，人口却占比仅2%，当然是富市了。而广西GDP占比2.2%，人口却占比近3.8%，自然就是穷区了。

看鹤岗所在的黑龙江，GDP占比1.6%，人口却占比2.2%，摊分下来当然就是欠发达地区了。

当年（20世纪50年代之前），美国东北部重镇，底特律曾是北美最重要的工业化城市。鼎盛时期，福特、通用和克莱斯勒美国三大汽车公司总部都设在这里，大量的银行、金融机构和服务企业也纷纷进驻，美国第一条水泥公路铺设在这里，第一个交通信号灯装在这里，第一个高速公路修在这里…

底特律人口最高峰达到185万，且每10年人口增长率都保持在30%以上，最大增幅高达100%，成为当时美国第四大城市。

然而，随着汽车产业变革，欧亚冲击美国汽车公司，底特律这个昔日的“世界汽车之都”迅速没落。自20世纪50年代始，已有超120万人口离开，过去的高楼大厦群被成片的破旧工厂、荒无人烟的居民区代替，一座挨一座的昔日豪宅框架依稀却门窗全无…

现在的底特律，可用2个字形容：鬼城。

它与纽约、旧金山等发达州的差距越拉越大。而美国像底特律这类的城市，越来越多。

我们从美国各城区的发展规律可得出2个结论：

1、经济在地域上的聚集是不可避免的，各城市之间的经济规模差距一定会越拉越大。

2、最终各城区之间的平衡，主要是人均GDP的平衡，即人口向经济发达的城市汇聚。

按照这个结论，对比当前中国各城市GDP占比，我们便可推演出中国未来城市人口流动趋势：5个城市圈将聚集超2/3的人口和聚集。

其实，大数据早已帮我们验证了结论。

对比2010年六普和2020年七普数据，蓝色的地级市人口流出最严重，红色和红色是人口流入地。珠三角和长三角是人口净流入最多的区域，而东北三省却是一片蓝色海洋，除了沈阳和大连2个城市有少量人口流入，东三省其他城市都在做好事。

国家统计局数据显示，过去10年，东三省减少了1100万人口。这直接的结果便是：

房子空置。

像鹤岗这样一大批城市，将留下一栋栋空空如也的楼房，独自在风中摇曳…

3

要么一二线，要么鹤岗化

2017年，马云说未来房价如葱的时候，正值中国房地产风驰电掣的高潮期，很多人当时只顾着哄笑。人特有钱时，放个屁都那么帅！

但如果要严谨给他打分，我只能给50分。

因为他少讲了4个字“有些城市”，别小看这几个简单的字，结果千差万别。

我在前面文章《需求跌25%，供应跌20%！房价会跌还涨？》分析过房地产的供求关系，建议大家再回头读一读，一定有启发。

人口是直接影响房价的最重要因素：有人口就意味着有需求，有需求就意味着房子有流通，有流通就意味着房子有价值。

过去10多年来，我们对比长三角、珠三角与东三省、西北各城市的房价走势，可清晰找到规律：因为人口流入地的土地供应跟不上，造成房价巨大的差距，进而带来地区间的贫富差异越来越大。

2020年，央行对中国3万户城镇居民做了入户调查，调查的是家庭户均总资产（非净资产）。结果是京沪的户均总资产超过800万，而新疆和黑龙江只有100万。从两组城市的平均工资来看，京沪只是新疆和黑龙江平均工资的2-3倍，但财产却是后者的7倍，为什么？

房价差巨太大。

京沪平均房价在6-7万以上，而新疆和黑龙江均价不足1万，两者相差7-8倍。显然，房价决定了老百姓的贫富差异。

按计划，2035年，我们要消灭贫富差异，实现共同富裕。

而什么是共富？就是人均GDP差距不断缩小。如果城市GDP经济总量这个分子以显而易见的速度增长，那么保持人均GDP不过度疯长的合理方式，便是不断增长人口这个分母。

反过来也一样，对于那些经济下滑的城市，只有把人口数量降下来方可实现人均GDP不下降。

以上，我们得出结论：

未来经济和人口越来越集中，主要在那几个圈里。

房价分化，北上广深头部越来越强，而456线越来越鹤岗化。

一方面，房价天花板越来越高；另一方面，鹤岗类房价内卷如葱。

未来城市房子方向，要么一二线，要么鹤岗化！

4

鹤岗，楼市最后的救兵

现在的鹤岗，已不只是鹤岗，更是一种现象。

像鹤岗一类城市，当年的工业重市，资源也曾丰富，但因为经济结构支撑不了更多人，注定人口必然外流。

可以预料：失去产业加持，东三省、华北平原、西北和西南等地广袤省市，越来越多的“鹤岗”会陆续出现，房价继续不涨。

那么，问题又来了：

明知鹤岗无肉，为什么还要亏钱搞东北振兴、西部开发、乡村建设？

为何温铁军一批教授学者仍坚持研究乡村经济，农村金融？是为了留住人口吗？

不。是为了更方便人口自由流动。

试想，如果你出生的“鹤岗”越来越荒废，道路越来越烂，没有网络，没有物流，没有外卖，老人看病的医院条件越来越差，那么，出来打拼的你会放心年迈的老父母吗？

但是，如果你老家并不因为产业缺失而放弃基础设施建设，让居住在老家的人基本生活条件保障了：通水、通电、通路、通网。哪怕住在新疆、青海、四川和内蒙草地，买拼多多都能顺利送到货——

那么，想流出的人便可以自由流动了。

只有当“鹤岗”的人流向一二线，再没后顾之忧，他们才会真正撸起袖子加油干起来。

这种流动是双向的，只有老家建设得越来越方便，年轻人出去闯才会更放心。而反过来说，如果年轻人在大都市遇到冲击，再回到老家，发现那里尚能生存，还能舔舐伤口，就还有重新爬起来的机会。

如果发现连老家都呆不住，那就不叫流动，而是逃难了。

如果买不起大都市10万一方的，还有老家10万一套的。

如果受不了一二线内卷得要命，想想鹤岗全款2万房子。

存在即合理，任何城市都有她独特价值和使命。

鹤岗，正成为大都市底层的最后一线希望和寄托！

声明：本人非房产销售和中介，本号不卖楼、不做广告，不做舔狗，不趋炎附势！只说自己认为正确的、该说的，对大家有启发的干货。

高牛探：做过地产记者，在楼市一线15年，经历多个周期，喜欢研究楼市底层逻辑，助你判断走势，选对房避踩坑。更多的干货文章免费分享，请关注同号【高牛探】，赚到认知以外的钱。

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1.5万在鹤岗买房“躺不平”，不死心的年轻人，又盯上了这些地方

作者：金融八卦女

发布时间：2022-10-28 15:46

快照：

几乎每个来鹤岗买了房的外地人，最终又选择离开的原因都是因为找不到工作。在大城市做技术之类工作的人在鹤岗，平均工资也就2000元出头，每月挣3000元都是高工资。鹤岗当地的房产中介说：“来鹤岗定居的年轻人大多也不在鹤岗找工作，而是在自己家里工作，做游戏代练、直播、微商及网络写手。”

文 | 金融八卦女特约作者：尚能西

20年来，边远小城东北鹤岗被全国瞩目了两次。

一次是最近，10月18日，“25岁女子逃离大城市去鹤岗1.5万元全款买房”，引发了网友热议。

10月26日，鹤岗政务服务中心还回应了此事：近期咨询移居业务较多，房价没那么低。就业局回应，外地迁来可推荐就业，灵活就业发补贴……

一次是2019年，界面新闻发布文章《流浪到鹤岗，我五万块买了套房》，讲述来自浙江舟山的船员李海花费5.8万元买房定居鹤岗的故事。

频繁爆出的“在鹤岗买房如买菜”的新闻，不断让鹤岗成为人们关注的焦点。

在“梦想和诗的远方”的烘托下，不少年轻人都产生了去鹤岗买房的想法，可现实究竟是什么样的呢？

1./年年都爆“白菜价”的鹤岗房子到底有多低？/

10月21日，针对网上爆红的1.5万全款买房的新闻，鹤岗当地房屋中介杨先生称，最近咨询购房者增多，买家多为外地人，最便宜的顶楼500元一平，贵的5000元一平，整体房价和过去差不多。

鹤岗政府相关部门也回应“一万五一套房”：只是个别现象。

而有数据更是清晰显示了，近十年来，鹤岗的平均房价虽有波动，但却并没有网络传说的那样低价。

据《南方周末》记者调研，鹤岗目前在售房子约90%是棚改回迁房，这些棚改房恰恰是“网红房”的来源。而总价低于10万元的多为非市中心的毛坯棚改回迁房——面积小、格局差、无电梯、房龄长、且位于平房的顶层，很多交易后甚至未必能立即拿到房产证。

▲新闻中女子购置房子的窗景（图：红星新闻）

就像这次1.5万全款买房女孩的房子也属于楼梯楼的顶楼。

而针对这类顶楼房子，鹤岗当地一个做过建筑行业的师傅说，北方冬冷夏热，一晒一冻，让顶楼更容易漏水，当地人一般都不会买顶楼。

但相对网上看似热闹的白菜价房子，其实鹤岗房子真正波动比较大的是销量，因为越来越多的鹤岗人都在往外走，买房的人越来越少。

根据《黑龙江省统计年鉴》，从2001年开始，鹤岗市户籍人口一直呈下降趋势，七普数据显示，鹤岗全市常住人口，比起十年前减少了16.7万人。

相当于每年有1.67万人、每天约有46人离开鹤岗。

截至2020年，鹤岗市的常住人口仅为89.1万人，不到广州的5%，但鹤岗住房总面积却达到了14684平方千米，几乎是两个广州的大小。

而伴随着越来越少的人口，鹤岗的房子越来越多。根据当地政府的工作报告来看，2013年至2018年间，鹤岗共计建造了11万套住房。

越来越少的人口，越来越多的房子，直接造成了鹤岗空房越来越多，房价越来越低。

▲价格超低的基本是楼梯房顶楼

但伴随着一波波网红房的热度 ，有很多不明真相的年轻人直奔鹤岗，实地求证，甚至在一些网红中介的引导下，远程下单购房。

只是在真正的鹤岗人都在往外走的当下，凭着低价一股脑冲进鹤岗的人的结局，却因各自的迹遇不同，结局各有不同……

2./那些去鹤岗买了房子的人都怎么样了？/

首先引发无数人是2019年去鹤岗买房的李海，因为适应不了鹤岗的冬天，如今李海在鹤岗的生活状态是每年冬天出海工作，夏天在鹤岗安家休息。

▲李海在鹤岗的家里

只是定居鹤岗三年后，李海发现了奇怪的现象，许多外地客户买了房，都没有来鹤岗住；而一些来鹤岗住了的年轻人，很多选择了离开，而且楼下的广告又出现了很多卖现房的广告，甚至价格反而比以前更低了……

离开鹤岗，亏本处理房子

2019年11月初，在看了李海的新闻，毅然离开拉萨去鹤岗的许康，在仅仅看了一套房子之后，就用了3万块钱买下了一套已有10年房龄、墙皮发黑、仅仅47平方米、没有电梯、楼道贴满小广告的房子。

但在鹤岗待了几天之后，许康就选择回到自己奋斗了很久的拉萨，原因也很简单，鹤岗的工作没有拉萨挣得多，因此他花光所有积蓄在鹤岗买的房子变成了他临时歇脚的地方。

再到后来，因为疫情影响，失去收入来源的他，不得不亏本8000元卖掉了人生中的第一套房子。

有类似经历的还有李海的邻居。

李海的邻居花了5万多买的130多平方米的房子，目前也在准备打五折以2.5万元出售。

他的邻居说：“以前在广东工作，虽然买不起房子，但一个月至少还有1万块钱以上的工资。”

也许拥有房子的诱惑是致命的，但是对于本身就没有多少积蓄的年轻人来说，没有收入相对没有房子，更致命。

▲鹤岗小区楼下到处是休息的老人

为了拥有生存，也有人在鹤岗，找不到工作，尝试在房价低租金低的鹤岗买门房，开个小酒店之类的。

但过了两年才发现小店根本无法盈利，因为主要人口为老人的当地人很少在楼下的酒店吃饭。更多的时候是外地人，图新鲜进店看看。

鹤岗本地人说：“鹤岗没什么大企业，除了公务员，年轻人似乎没有什么好的出路。”

而外地人要在鹤岗成为公务员，对于讲求关系的小城市来说，似乎更不容易，而且鹤岗公务员的铁饭碗似乎也不再那么安全了。

2021年12月23日，鹤岗市一则《关于取消公开招聘政府基层工作人员计划的通知》加剧了人们对这座城市的担忧。

因为鹤岗公布取消招聘的原因既非报名人数不够，也非疫情影响，而是“因鹤岗市政府实施财政重整计划，财力情况发生重大变化，决定取消公开招聘政府基层工作人员计划。”

鹤岗的财政有多困难？2020年鹤岗市一般公共预算收入约为23亿元，当地一般公共预算支出为136.8亿元，年度财政缺口113.8亿元。

就这样，随着越来越多的人逃出鹤岗，隐藏在鹤岗便宜房子背后的真相被暴露殆尽：这里的生活并没有想象中那么好，没有体面的工作，没有亲戚朋友，可能有一天不幸死在家里，谁也不会注意到。

留在本地，成为自由职业者

但相对许多直呼后悔去鹤岗买房的，也有继续坚守的。

2019年11月，90后的广东湛江男孩郑前，看到李海在鹤岗买房的新闻，一直想看看雪的他，去了鹤岗，买了房，在经历了无数的折腾试错之后，他最后留了下来。

而他能留下来的根本原因，是他找到了赖以生存的营生。

郑前最开始计划在鹤岗做淘宝店、做抖音视频养活自己，但他折腾了很久，他的视频流量上去了，却没有销量，靠低价买房爆红的他，让去他直播间的人，只关心鹤岗的便宜房子。

做淘宝无法养活自己，于是郑前就联合当地的中介公司，做起了卖房的业务，等业务慢慢有了起色，郑前就直接成立了门店，进行团队合作。

如今相比于2020年零零散散的“网络代购”，郑前2021年的卖房销售额比2020年翻了一倍。

▲鹤岗街角随处可见的租房卖房广告

但不是每个人都像郑前这么幸运。

比如在郑前的介绍下，在鹤岗买了房子的温州90后女孩大静静，也选择了定居鹤岗，只是她并不想在鹤岗卖房，但是她目前并没有找到更好的收入来源，所以她目前的收入来源主要是：帮网友跑腿看房、做新房子的开荒保洁、接装修项目，不管脏累，能接的活什么都干。

还有人来鹤岗做外卖员、开出租车，但鹤岗的冬天路面打滑、寒风吹过来如割肉般疼，都是辛苦行当。

而对于原本人口就不多、年轻人更少的鹤岗，无论是外卖员还是开出租车的收入都无法和一线城市相比，辛苦不说，很多只能解决日常的温饱。

但能让他们坚持留下来的是，鹤岗低房价带给他们的希望，“一个冬天就能攒一套房。”

部分人鹤岗买房，只是固定旅居的地方

更多外地人去鹤岗买房，是像李海这样有自己的固定工作，只是每年选择在一定时期去生活一段时间。

▲李海家的卧室 图源：“正午故事”

也有人希望趁鹤岗房价便宜，做点投资

但是对于投资的想法，无数的数据似乎说明这个决定并不是那么明智。就像李海的邻居，拉萨小伙许康。

鹤岗的本地人之前也在媒体上科普过，为什么他们这边只要帮助交暖气费，房东就让房客免费住，对于一个租金是零的地方，买房真就是吃大亏了。

而鹤岗目前的财政问题，也让一切变得更加未知，也许一个政策上的变化，就更会让那些房子变成烫手山芋。

3./要不要去鹤岗买房，你需要算算这些经济账…… /

但鹤岗得益于当年辉煌时期的建设，也不是一无是处。

早有“南有桂林山水甲天下，北有鹤岗开了挂”名声在外的鹤岗，拥有三个大峡谷、三个国家级森林公园，冬天有冰灯，夏天有荷花。

先天的自然资源，让你不必在南方忍受40度高温过夏天，因为鹤岗的夏天出门才18度。

除此之外，鹤岗的市政建设也相对完善，不仅有三甲医院、全国百强中学，还有很多大型商场，不管你去那个地方，十分钟之内必有一个广场可以到达。

网购基本包邮三天到，铁路交通两三小时到哈尔滨。

高铁马上要开通了，机场也在规划中了……

而且鹤岗的房子虽然没有网上传的那么低，但确实是全国最低。

据中国房地产业协会公布的调查数据，早在2019年，鹤岗以均价2177元/平方米的价格，排在纳入统计的341个城市中倒数第一的位置。

那么到底要不要去鹤岗买房呢？不如算算下面这些经济账。

对于还处于奋斗期的年轻人来说，选城市最重要

经济不行，人口外流的城市，不仅房价注定是要下跌的，而且发展也是有问题的，而对于想要发展挣钱的年轻人来说，这意味着没有更好的发展机会。

所以是否要买房，首先要考虑这个城市能不能让你体面的解决生存问题？

几乎每个来鹤岗买了房的外地人，最终又选择离开的原因都是因为找不到工作。

因为鹤岗的人口太少了，在大城市做技术之类工作的人在鹤岗又找不到合适的工作，平均工资也就2000元出头，每月挣3000元都是高工资。

鹤岗当地的房产中介说：“来鹤岗定居的年轻人大多也不在鹤岗找工作，而是在自己家里工作，做游戏代练、直播、微商及网络写手。”

以此次热搜事件中的女当事人为例，她的职业是画师，多是晚上画画白天睡觉，一般月收入都会过万，工作性质比较适合鹤岗这种城市。而她对房子的要求也很低，能收快递和外卖就够了。

所以，如果你不是到鹤岗养老，一定要考虑能否找到赖以生存或者有助于你发展、能力发挥的工作。

配套、房龄都需要考虑

很多人买房只看价格，不看配套、房龄、楼层冲动买了低价房子，殊不知里面隐藏着无数的坑。

要知道，对于一线城市来说，超过15年房龄房子，居住体验感就会变差；

而对于二线城市，超过10年房龄，基本都需要换掉；

而目前网络爆出来的低价房，很多都是超过十年房龄，且是本地人都不愿意买的楼梯楼的顶楼，这样的房子，不仅居住体验感很差，后续也会有很多隐患，比如漏水问题，比如生病下楼看病问题等等。

最重要的是，如果配套不好，没有暖气等基本配套，或者物业管理形同虚设，在鹤岗，对于外地来的人，基本的生活都可能出问题。

▲第一批火起来的网红房“二看”一带，小区门前的店面基本关闭

疫情期间，还要考虑当地的防疫政策

疫情期间无数的例子已经告诉我们：一个地方政府的管理能力，不仅仅关乎我们的幸福感，有时候还关乎我们的性命。

所以选择去一个城市前，特别是一个陌生的城市，这点务必要考虑。

一定要去小城市，除了鹤岗，还可以看看这些城市

但如果你上了年纪，也经历了太多世事，想找一座小城养老，或者你的工作自由，生机没有问题，就是想选择一个小城市过慢生活，那也无可厚非。

但也不必着急，因为人口的减少不可逆，未来的房价除一线城市外，大概率会越来越低。而且目前，已经有很多鹤岗化的城市，所以不妨可以多看看，所谓货比三家不吃亏。

比如黑龙江的牡丹江和双鸭山、吉林的白城、辽宁铁岭和阜新、青海的海西、宁夏石嘴山、甘肃玉门关和张掖、云南个旧、广西百色和玉林……还有环一二线城市的房子都因为经济外流，正在失去房子上涨动力。

所以，鹤岗不仅在东北，鹤岗也在每一个身处北上广深的你的身边。

比如曾经网络热传，安徽省的淮南市，一套房子价格也就四五万，单价不过七八百。在贝壳上，总价10万以内的房子就有54套。

而淮南是合肥都市圈（合肥市、六安市、滁州市、芜湖市、马鞍山市、蚌埠市、桐城市（县级市）、淮南市）的重要一员，距离合肥这个新一线城市不足100公里。

▲安徽行政区划图 来源：高德地图

就连大湾区城市肇庆，就在广州隔壁，也出现了总价十万以内的二手房。

同属广东的韶关市，也出现过多个单价一千多，总价10万以内的商品房。

所以，如果你想选择一个房子便宜的小城市买房，不一定要千里迢迢去北方的边陲城市，不妨多看看这些可能就在你身边、价格也不高的城市。

毕竟对于独自在外的你来说，选择一个相对距离你老家近一点、朋友多一点或者生活习惯差异不大的熟悉的城市生活，更加靠谱，你说呢？

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1万多一套房，房子回到白菜价！这个城市为何又火了？

作者：国民经略

发布时间：2022-10-28 11:47

快照：

文|凯风

这座位于东北最东北的城市，又火了。

日前，在 “25岁女子在鹤岗1.5万元买套房”等热搜的推动下，鹤岗被不少人赋予了“精神上的北上广”、“年轻人的躺平天堂”等称号。

对此，鹤岗政务服务中心称，近期咨询移居业务较多，房价没那么低。就业局回应，外地迁来可推荐就业，灵活就业发补贴。

鹤岗，究竟是怎样的城市？跌回白菜价的房子，意味着什么？

01

东北最“红”的城市

鹤岗不是第一次上热搜了。

近年来，鹤岗先后因5万一套房、3万一套房、1万多一套房多次被推上热搜，至于“3万买的房子2.2万卖了”之类的新闻更是层出不穷。

一套房子只要一两万元，在深圳恐怕连半块地板砖都买不起。深圳的一套房，在鹤岗可以买上一栋楼。

一个是房价最高城市，一个是房价最低城市，犹如两极，切中了人们对高房价的焦虑心理。

来源：中国房价行情网

对于那些在996中奔波不已、晚上只能在城中村安身的年轻人来说，鹤岗的低房价天然就有隐喻现实的“疗愈”作用，因此被赋予“躺平天堂”的称号。

这几年，鹤岗吸引了无数人前去买房，既有不受地域限制的网络从业者或自由职业者，也不乏一些蠢蠢欲动的炒房客。

对于一些人来说，一次性拿出几万元，迅速实现“买房”的人生梦想。即便最后房价跌到谷底，一文不值，这些损失也没什么大不了。

对于另外一些人来说，技术改变了人们对于大城市的依赖，网络写手、作家、主播乃至个体程序员都能在远离大城市的地方工作，这就是鹤岗这类收缩型城市的优势所在。

碰巧，鹤岗作为“煤城”，曾经风光过，这为当地留下完善的基础设施。

无论是交通、教育、医疗，都尚未随着房价下跌而衰败，新兴就业人员的蜂拥而入，未必不能为这些城市提供别出蹊径的盘活可能。

毕竟，任何房子没了投资价值，还有居住价值。只要交通、教育、医疗等设施不衰败，房子的居住价值就不会凭空消失。

然而，这只是理想情形。

02

房子回到白菜价

事实上，与鹤岗一样房子跌回白菜价的地方不在少数。

全国的房价，以京沪深为一极，即使今年面临楼市回调，均价仍高达6-7万元。一个普通家庭，不吃不喝要30多年才能供得起一套房子。

在另一极，以鹤岗为代表的收缩型城市，房价低到两三千元，一些偏远位置的楼梯房甚至只要几百元。

前不久因“房价回到16年前”获得普遍关注的牡丹江市，与鹤岗同属黑龙江省。

与鹤岗不同，牡丹江是国家统计局确定的70个大中城市之一，与哈尔滨共同作为黑龙江的代表。

根据官方数据，牡丹江是全国唯一跌幅为双位数的城市，房价相比一年前跌去了11%，对比2年前跌去了18%。（参阅《最新公布！这7个城市，房价还在涨？》）

如果放到更长的周期里来看，牡丹江房价已经回到2006年时的水平，几乎耗尽了2009年、2015年以来的两次楼市大周期带来的红利。

可以试想，2006年的深圳均价只有七八千元，武汉、成都等地还不到5000元，一些中小地级市也就两千多元。

可以说，在这些地方，房子早已失去投资属性和金融属性，仅剩下居住价值。

对于本地居民来说，居住价值就已足够。

但对于投奔而来的外地人来说，如果没有相应的工作和收入，房子就是白菜价，意义恐怕也不大。

03

房子为何回到白菜价？

房价高有高的道理，低也有低的理由。

答案其实很简单：经济放缓、产业衰退、人口外流。

鹤岗是典型的资源枯竭型城市。早年煤矿经济相当发达，煤矿资源助推鹤岗从镇升级到县再升级到地级市。

在十多年前，无论是GDP增速，还是居民福利，鹤岗都遥遥领先于大多数西部地市。

因资源而生，同样因资源枯竭而衰退。2011年，鹤岗被列为全国第三批资源枯竭型城市。自此，经济放缓，人口持续外流，城市不断收缩。

2012年，鹤岗市GDP达到358.24亿的顶峰之后，就一路下滑。过去几年虽然有所回升，但仍为回到10年前的高位。

与经济形势一样严峻的是财政。鹤岗每年的公共财政收入仅有20多亿元，其中税收收入仅占一半左右，而财政支出高达140亿元。

6倍以上的财政缺口，只能靠转移支付和发债来弥补。

转移支付且不说，发债却会带来严重的地方债务问题。

据《南方周末》报道，目前鹤岗市地方债务余额257亿元，每年的债务付息成本都超过了9亿元，超过了全年的税收收入。

正因为这一点，鹤岗在去年底成了“财政重整第一市”，不得不暂停政府机构基层工作人员招聘。

04

人口减少，影响有多大？

与经济、产业、财政相比，人口的问题或许更加无解。

收缩型城市最显眼的标志就是人口持续减少。

人口减少，既有出生率下滑导致自然出生人口负增长的因素，也不乏人口持续流失带来的影响。（参阅《出生人口超百万！这是全国“最敢生”的省份》）

第七次人口普查数据显示，鹤岗常住人口从2010年的105.8万人下降到2020年的89.1万人，减少15.81%。

鹤岗，只是东北收缩型城市的缩影。

七普数据显示，在东北40多个地市中，只有沈阳、大连、长春三市人口正增长，其他地市人口都回到了10年前。

要知道，鹤岗所在的黑龙江省的省会哈尔滨，不仅过去10年人口不增反降，还在2021年跌破千万大关，成为第一个跌出千万俱乐部的省会。（参阅《中国，又少了一个千万人口城市》）

比常住人口数据更具参考性的，是在校小学生人数，更能说明人口的真实走势。

早在20年前，鹤岗在校小学生人数还多达10万人；到2010年，减少到5万人；2021年进一步缩减到2万多人。

显然，这是出生率下滑、年轻人口外流共同作用的结果。

人口是资产价格长期之锚。

一旦人口下滑，尤其是年轻人口流失，资产价格自然难以维持。

05

收缩型城市的未来

收缩型城市的未来在哪里？

根据《中国城市大趋势》一书分析，收缩型城市未来普遍面临“瘦体强身”的未来。

这意味着，过去铺大摊子的扩张思维不再适用，城市在各方面的投资扩张都会受到限制。

不仅如此，当人口持续流失，不仅资产价格难以维持，大规模公共建设也无从谈起，许多基础设施可能面临老化的命运。

毕竟，教育、交通、医疗乃至商业体，都是因人而存在。人口越多，摊薄到公共设施上的成本就越低，反之同理。

总之，没有人，房子什么都不是。连东北人都纷纷奔赴南方，这不正是最简单的“用脚投票”么？

当然，不能扩张，并不意味着没有转型发展的空间。

一些人口持续萎缩的收缩型城市，完全可以通过撤并，将资源、产业、人口集中在中心区域，从而做大增长极，提升区域竞争力。

而另一些具有网红气质的地方，若能借助生态环境、基础设施的优势，利用低房价带来的流量效应，发挥自己的比较优势，

只要能吸引人口回流，重塑经济产业的增长空间，未必没有突围的可能。

-END-

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楼市“下跌潮”降临？4个省会城市降价也卖不动，什么信号？

作者：每日房说

发布时间：2022-10-29 23:46

快照：

近年来，鹤岗房价“菜化”的消息多次引发关注，一套房全款只要一两万，与深圳比起来简直是一个天一个地，深圳一套房，抵得过鹤岗一栋楼。事实上，与鹤岗一样房市冷清、价格下跌的城市不在少数，这也仅仅是楼市下跌潮降临的冰山一角。今年以来，楼市态势异常冷静，甚至说是死气沉沉也不为过。

国内大大小小的地方总计超过600个，即便是同一城市，不同地段、不同楼盘的房子，房产售价都可能大不相同。再说了，经历了长达6年坚持不懈的调控，楼市环境已然迎来一波调整，就目前来看，绝大部分的城市房地产都出现了回调，分级别来看，一线城市新房价格环比下降0.1%，二线下降0.2%，三线下降0.4%，调整幅度从高到低是三四线＞二线＞一线；细化到城市内部，调整主要集中在郊区和次外围片区。

如果分地区来看，北方楼市调整幅度最大。

其实这个结果完全可以预料，毕竟北方城市已经阴跌好久了，但成交量始终没有大的起色。

其一，据易居研究院监测的50城房价指数报告，截至目前，50城中有38个城市的房价已经持续下跌超过一年，整体来看，北方城市跌幅最大。其中郑州连跌46个月，将近4年，其次是廊坊，下跌43个月，此外，贵阳、青岛、太原、济南、天津下跌时间也都在30个月以上。

其二，国家统计局数据显示，今年1至8月份，不管东部、中部、西部还是东北地区，开发投资、销售面积和金额都是清一色同比下跌，不过东北跌得更厉害一些。其中房地产开发投资同比下跌24.6%；商品房销售方面，前8个月销售额同比下跌40%，销售面积同比下跌35.7%。

毫不夸张地说，当下的北方楼市，已经表现得不尽人意，伴随着市场趋势的不断下滑，房地产出现整体下行，降价也卖不动，就连沈阳、大连、哈尔滨、长春4个中心城市也没有逃脱下滑的命运。

沈阳：9月份沈阳新房成交面积环比下跌36%，同比下跌45%，前三季度累计成交较去年同期下跌33%。作为一个城区人口有706万的特大城市，近两年的调整幅度压力可不小。

大连：克而瑞数据统计，2022年1-9月，大连商品房成交面积276.31万㎡，同比下降38.57%；商品房成交套数为27364套，同比下降40.07%。仅9月，成交面积18.23万㎡，同比下降43.41%，环比下降53.92%；成交套数为1795套，同比下降45.17%，环比下降54.99%。

哈尔滨：据同策同程数据显示，2022年9月，哈尔滨新建商品房备案成交面积28.5万㎡，环比下降25.54%；成交金额29.9亿元，环比下降20.89%。

长春：9月份长春商品住宅成交面积环比下跌45%，同比下跌47%，前三季度累计成交下跌46%。另据机构统计，1-9月长春住宅市场整体供销量同比下滑，总供应182.7万㎡，同比下降72.4%；成交313.7万㎡，同比下降35%。

房价方面，北方楼市也处于领跌位置。在纳入统计的70大中城市中，有38城的房价已经回到两年前，占比超过一半，其中牡丹江、哈尔滨位居前二，石家庄、长春、沈阳等北方城市也在倒退路上。据此不难看出，北方房市基本处于“整体失守”状态，凡是之前买高了的购房人，在最近三四年时间里，伴随着市场持续调整，或多或少都要承担一部分的账面损失。

为什么北方城市会如此低迷，楼市失守呢？

1，与其说北方失守的是楼市，倒不如说经济和人口加速了北方楼市的下跌

怎么理解？要知道，北方城市的发展，过去大多数都依靠天时和地利，也就是我们俗称的资源型城市，比如大庆的矿产，鞍山的钢铁，煤炭资源丰富的赤峰和鹤岗等，所以，北方一度靠着丰富的资源物产领跑全国。然而资源这东西，通过不断开发不可避免会走向衰竭，如果没有新的产业去更新替代，一旦资源枯竭，经济和人口则会出现倒退。

经济方面，1978年，东三省（辽吉黑）尚且排在全国20名以内，辽宁更是全国第三，如今辽宁已经掉到16名，其他两省分别排在25、26名；

人口方面，七普数据显示，在过去十年东北整体减少人口约1100万，这里面除了人口外流的因素，还有自然人口负增长带来的冲击，比如2021年东北三省人口自然增长率分别为-4.18‰，-3.38‰，-5.11‰，全国垫底。

2，市场结构发生了改变，房子实在太多了

当前住房市场供大于求的现状已经成为事实，说白了就是房子太多了。克而瑞数据统计，2022年9月末全国商品住宅广义库存281365万平米，较上月微增0.25%，同比上涨3%。从去化周期来看，北部城市诸如兰州、大连、哈尔滨、沈阳等去化周期超40个月且同比持增，短期内去化承压。

当然了，在高房价面前，买得起的早就有房了，且还不止一套，按照央行统计数据，国内拥有一套住房的家庭占96%，拥有两套房的占比31%，拥有三套及以上的占比10.5%，平均下来户均1.5套房。问题是，有这么多房，人们根本住不过来，2017年我国空置房数量约为6500万套，空置比例在21.8%左右，同时机构还列举了几个城市的空置房情况：重庆25.6%、成都24.7%、天津22.5%、北京19.5%，结合过去几年的数据，恐怕空置房只会增不会减。

3，住房面临泡沫破裂的风险，专家建议做好准备

上一波楼市的普涨，主要来自于棚改货币计划，随着棚改覆盖面的不断扩大，大量拆迁户拿着安置款到处扫楼，楼市库存快速消化的同时，楼价也不断上涨。不过，棚改带来的楼市繁荣属于提前消费，也可以理解为长期需求被短期透支的行为，房价、成交持续上涨的现象并不能长久。

到了2018年后，拆迁给钱的措施逐步减少，再叠加楼市持续不断的调控，房产金融属性褪去，以后将更加注重居住属性。数据显示，70%城的新房价格下跌，超90%城市二手价格下跌。这也正应验了原央行副行长吴晓灵之前所说的话：“股、债、汇、房”中，最薄弱和影响最深重的是房地产。她认为在泡沫中狂欢的日子不多了，应做好潮水退却后的准备。

那么，北方城市就没有机会了吗？

房说君有话说，也不是！其实北方城市能否超车，改变现状，产业发力是第一要务。因为这样才能吸引更多的人才，提供工作岗位给老百姓，大家有钱了，人家也愿意留下来了，自然就会买房，而不是通过降价，鼓励大家去买房。

本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：房说君）

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1.5万全款拿下！多城房子惊现“白菜价”，你心动了吗？

作者：中国网财经

发布时间：2022-10-27 18:56

快照：

近日，网红城市鹤岗又频频登上热搜，和往常一样，还是因为房价的事。

鹤岗的低房价再度引发广泛讨论 截图来源：微博

1.5万全款买房，年轻人逃离大城市奔向鹤岗？

近日，一则“曾在杭州工作的90后两年前移居鹤岗，4万元全款买房”的消息，引发网友关注。

当事人李先生接受采访时表示，两年前，他和女朋友全款4万元买房，从江苏宿迁移居黑龙江鹤岗。李先生称已经厌倦了租房的生活，且大城市首付压力太大，自己从事自媒体行业，来鹤岗买房后，感觉找到了“诗和自由”。

无独有偶，一位25岁的女子为了逃离大都市，在鹤岗花1.5万元全款买房定居的事情同样冲上了近日的微博热搜。

当事人赵女士表示，自己的职业是画师，月收入过万，工作性质比较适合鹤岗这座城市。前几年在南京租房生活，压力有些大。在了解到鹤岗房价便宜后，加上自己又是居家办公的工作性质，她决定到鹤岗定居。花了1.5万买下一套46㎡的房子，并花了5万装修，还每月花1000元给自己请了一个保姆。

实际上，鹤岗因为低房价引发关注早已不是新鲜事了。早在2019年，鹤岗房子“白菜价”的新闻就曾引发过网友热议。彼时当地官方回应称，所谓“白菜价”房屋多为远离市中心的棚改房。

作为曾经的黑龙江省四大“煤城”之一，鹤岗这座因煤而兴的城市，在2011年被确定为资源枯竭型城市，此后的脱煤转型之路并不容易，伴随着人口的外流，房价也一路走低。

房子“白菜价”，不只在鹤岗

曾经是著名的煤炭之都，如今是资源枯竭型城市，人口流失严重……辽宁阜新就像是鹤岗的翻版。最近，这座城市也因为房子“白菜价”冲上了微博热搜。

据报道，近期不少外地人选择来阜新买房，来自湖南长沙的欧阳女士就是其中之一。去年，她花1.7万左右在阜新买下一套小房子，今年做完装修和家具购置，总花费还不到7万元。欧阳女士说，她选择去阜新购房的原因，除了便宜之外，主要是考虑到交通便利，从长沙坐飞机到辽宁后只需要转一次大巴就可抵达阜新。

阜新当地的房产中介小敏接受采访时称，以2021年11月到2022年1月这个周期为例，三个月时间她总共卖出了158套房子。“来买房的八成以上都是年轻人，本地人买的很少，本地人几乎每家都有三、四套房。”小敏补充说，如果按本地和外地区分的话，她经手的单子中，外地购房者甚至能占到95%。

除了辽宁阜新之外，和鹤岗同为黑龙江省下辖地级市的牡丹江，前不久也因为低房价在网上火了一把。

今年7月15日，国家统计局公布6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，牡丹江市二手房同比跌幅为10.4%，也是唯一一个跌幅出现两位数的城市，其5月二手房价的同比跌幅同样也为10.5%。与此同时，市场上也有了“牡丹江房价跌回15年前，5万一套房”的消息。

对于房价“跳水”的原因，黑龙江省统计局在2020年发布的《牡丹江市人口发展现状分析报》中直言不讳：牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。

图片已获授权

小城房价虽美丽 买前还需多考虑

近日，有鹤岗当地的房产中介称，最近咨询购房者增多，买家多为外地人，最便宜的顶楼五百元一平。但他同时也表示，“1.5万元全款买房”的女士是插画师，不靠鹤岗生活，“买房子毕竟是件大事，不能看了条视频冲动了就来买。”

山东大学经济学院教授李铁岗认为，一个地区的房价主要取决于当地的经济水平等。受经济、气候等多方面因素影响，人口流出的地区闲置房子比较多，当地人愿意低价出租、出售也在情理之中。当然，就当地房地产市场整体而言，肯定有其相应的价格区间，并不代表当地的房子套套都是一万七。一部分外地购房者选择到阜新、鹤岗等地购买低价房，可能主要是考虑其作为财产的价格很低，但财产价格低并不意味着生活成本也低，这些都是需要大家去综合考虑的。

太理想的事终究不真实，网上也不乏去了鹤岗又拔草的年轻人。这毕竟是个非主流选择，鹤岗也未必适合所有人。非自由职业者在鹤岗、阜新这种“收缩型城市”找工作显然不太容易，即便是自由职业者，未来也有存在变数的可能。生活在这类城市是不是“诗意地栖居”，终究是因人而异的事。

#小财唠嗑#

“白菜价”的房子，你有兴趣来一套吗？

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中国网财经

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来源：综合澎湃新闻、中国新闻网、海报新闻等

新媒体编辑：海淀吴彦猪

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唐山房价四连跌，唐山楼市真有可能成为第二个长沙楼市

作者：有事问彭叔

发布时间：2022-10-20 15:57

快照：

唐山房价四连跌，唐山楼市真有可能成为第二个长沙楼市。

现在唐山楼市的房东也是越来越无奈了，看到唐山房价不断的下跌，他们也是只有接受了。

唐山楼市去年还说要打造一个低房价的城市，像长沙学习，用低房价来吸引年轻人。当时很多唐山房东还不信，结果现在也只有相信了。

唐山房价从去年的11000多元，跌到了现在的9000多元，房价跌幅超过了10%，哪怕是唐山的主城区，路北区和路南区，房价都是跌了10%以上了。这些核心区的房价下跌，更是直接把唐山楼市整体的热度给拉下来了。

唐山楼市现在正在经历一个调整期。以前唐山的房子，是可以买来投资的，带有比较多的金融属性，但是现在唐山的房子以居住为主，投资的属性在减弱。在这种时候，唐山房子的价值就要被重估了。

唐山的人口数量有769.70万人，这么多人，也意味着唐山房价就算再跌，也不至于跌的和鹤岗房价一样。唐山房价最终还是会跌到和唐山工资水平相匹配的一个价格。

唐山楼市是一个买方市场，购房者不用急，可以和房东多谈谈房价。

#唐山#

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