实探乳山楼市：买房就像买菜，6万拿下一套海景房

作者：金融界

发布时间：2023-02-08 13:48

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2月6日，山东威海乳山市潮湖路沿街两排大部分商铺依旧卷帘门紧闭。坐不住的老单，已经进入工作状态。

下午两三点，是一天中最暖和的时候。这个点干活，不冻手。老单指挥两名工人更换了门店招牌。说是招牌，其实只是一幅短短的横幅，红底，黄字，“鼎祥房产”四个大字打头，“代租代售 房屋置换”和老单的手机号码压底。

“你瞅着这颜色正不？”老单问时代周报记者，“精气神儿不能丢。”

老单来自黑龙江，在乳山银滩经营房产交易生意已经有十六年，和这座海滨小城一同经历了楼市的高低起伏。

光景好的时候，他一年能够卖掉四五十套房，“那个时候，全国人民都来乳山买房，有人一买就是好几套。”

潮起潮落，海景房热情退却，楼市也进入退潮期，乳山接连因为“跟团游被强制购房”“房价跌破千元”等新闻，频频上热搜。

那么，真实的乳山楼市是什么样的？

仅有13套房源单价跌破千元

打开贝壳找房APP，将银滩全部在售二手房按单价从低到高排序，可以发现，截至2月7日，银滩一共有13套房子挂牌单价跌破千元，另有3套正好是1000元/平方米。

乳山最近一次被关注，是因为银滩旅游度假区的部分海景房，房价跌破千元。

最便宜的一套，单价仅795元/平方米，6.2万元就能拿下这套约78平方米的两室两厅。可供对比的是，第一太平戴维斯统计数据显示，2022年四季度，深圳新房季度成交均价约6.42万元/平方米。

据时代周报记者了解，银滩这套最便宜的海景房于2022年11月挂牌出售，初始报价为7.5万元，曾先后经历5次降价。最新一次发生在今年1月15日，业主降价1000元，报价6.2万元。

负责维护房源信息的经纪人杨如意在“房源信息”一栏写道——“房主因家里孩子需要置换房屋，诚心出售，价格合理，随时过户。”

老单的门店也有单价千元左右的海景房在售。

店里张贴着房源信息的广告牌显示，海景花园一套约76平方米的两室两厅，报价12.5万元，单价约1645元/平方米；大庆颐园小区一套约152平方米的复式，报价21.8万元，单价约1434元/平方米。

“这种价格特别低的房子，条件一般比较差，比方说是楼梯房的顶层，或者是阁楼。大庆颐园小区的之所以便宜，是因为开发商原先卖房的时候就是买一层送一层，上边那一层是没有产权的，按实际使用面积计算，房价当然低了。”老单告诉时代周报记者。

根据老单的观察，银滩的房价大多在两三千元，“独栋别墅贵一些，5000元/平方米的有，10000元/平方米的也有。”

截至2月7日，银滩目前在贝壳找房挂牌在售二手房有1805套，均价约3200元/平方米。成交价方面，今年至今，贝壳找房平台累计成交6套银滩二手房，成交价在859-2453元/平方米之间。

曾吸引全国看房团

与很多城市出现一二手房价格倒挂不同，在银滩，新房的价格远远贵过二手房。

这与银滩的开发节奏有关。

银滩自1992年开始开发，近30年的建设历史形成了品类各异、价位不等的建筑情况。

按距离海岸线远近，银滩海景房被分为一线、二线、三线三个等级，离海边最近的小区，跨过马路再穿过小公园就到海边。

在银滩，大部分越靠近海边的房子，价格越便宜。

“靠近海边的小区建得早，再加上大都是楼梯房，反倒是最便宜的。”乳山本地人孙铭告诉时代周报记者。

以距离海边仅约200米的大庆颐园小区为例。

大庆颐园小区是为了安置为石油工业发展做出贡献的大庆老职工所建，于2000年9月动工。小区占地面积约23万平方米，建筑面积约16.6万平方米，包括别墅、住宅楼99栋、1577户。

贝壳找房显示，大庆颐园小区参考均价约4835元/平方米，目前有6套房源挂牌出售。因为建筑类型不同，单套房源价格差异较大。最便宜的一套单价1394元/平方米，22.3万元就能拿下一套约160平方米的大平层；最贵的是一套带院子别墅，总价188万元，单价9428元/平方米。

二线、三线的海景房主要是新近开发建设的楼盘，楼龄新、有电梯、集中供暖，价格较高。

乳山滨海新区管委会介绍，2015年至2019年，全市新建商品房成交均价数据显示，银滩新建商品房价格呈明显上涨趋势，同比上涨约42.4％；2020年以来，乳山房价上涨幅度趋缓，新建商品房成交均价在每平方米7500元左右。

具体来看。银滩在售新盘蓝城·威海桃花源，与海边的直线距离约2.6公里，均价约9800元/平方米，另一新盘金鼎玺悦，均价约9500元/平方米。

“看房团你知道吧？开发商用大巴车把全国各地的老人一车一车拉过来，他们手上多少有点积蓄，又向往‘面朝大海，春暖花开’的退休生活，再加上不熟悉这里的情况，很容易被忽悠高价买房。”孙铭表示。

银滩一售楼处悬挂着“欢迎全国购房团光临”的横幅，时代周报记者摄

关于一二手房价价差巨大，乳山市房地产交易中心曾表示，随着建筑成本的逐年上涨、可开发海景房资源的稀缺、新房建筑质量和配套服务的大幅提升，银滩新建商品房价格较高，与二手房价格偏低形成明显反差。

签约当天即可拿证

在银滩，买房卖房是一件很简单的事情。

不同于北上广房东更为熟悉的链家、中原、我爱我家、麦田房产，维持房产交易正常运转的是这里大大小小上千家中介门店。仅是老单门店所在的潮湖路，短短600米的沿街商铺，错落分布着15家中介门店。

银滩的生意，不是卖海产，就是卖房产，时代周报记者摄

2月6日下午，海景花园业主王力来到老单的店里，他准备把现在住的房子卖掉，置换一套大点的。“女儿女婿一家四口人，他们逢年过节过来，再加上我们两口子，两室住不开，我寻思着得换一套100平方米的才够住。”

王力在一本笔记本上登记了小区名字、楼栋、房号和装修情况，再带上老单到家里搂一眼房子，“单大哥，房子就麻烦多费心了。”至此，一套房子的委托就算完成了。

和一线城市的委托、勘验、拍摄、签约等一系列繁复流程相比，在银滩，人情世故比商业逻辑更吃得开。

交易流程同样丝滑——当天签约，当天过户，当天拿证。

“钱财都到位，一会就完事，全国各地都一样。只不过大城市资金数额比较大，有贷款，不贷款当时都办了，”在银滩开中介门店的程姐，让时代周报记者记者见识到了什么叫“乳山速度”。

银滩的很多房产交易是在网上完成的，“二三十万一套房，对北上广的人来说，可不就跟买菜一样吗？”程姐说。

在苏州的黎越通过视频看房的方式，全款买下一套银滩海景房。“中介小哥跑了好几栋楼帮我们远程实时看房，最后买的这套，不管是位置、格局还是内部装修都算满意，所以就直接网上签约付定金了。”

去年11月，黎越打飞的来到银滩房管局办理过户手续，全程30分钟，“还没看到房，房本先到手了。”

“海边鹤岗”热度不再

“银滩，就是海边的鹤岗。”因为房价低，银滩得到一位乳山本地人的这样评价。

和鹤岗一样，乳山为全国人民所知，也是因为低到惊人的房价。除了房价低，海景的加持，也为乳山增添了谈资。

乳山的海景房集中在银滩。银滩因绵延21公里的银色沙滩而得名，滩平坡缓，海沙柔软细腻，有“天下第一滩”“中国最美海岸线”“东方夏威夷”之称。

1992年，银滩开始发展房地产，开发高峰期在2000年之后。

乳山年鉴显示，2000年-2005年，乳山房地产行业发展迅猛，房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。

《乳山年鉴2006》指出，2005年，乳山房地产开发销售格局呈现新变化，开发中心由市中心区转移至银滩旅游度假区，住房消费主体由本市市民转为外地客户，房地产销售市场辐射全省及全国各地。

来自全国各地的购买力涌进银滩，房地产开发更是开足马力。2007年-2010年，乳山房地产竣工总面积高达562万平方米。

银滩楼市起飞之际，老单从东北来到银滩，迎来事业高峰。

“那时候，我在里边租门市的，小区门口，最好的位置，进出的房主都能看到。最早的租金是一年两万块钱，第三年涨到三万块钱，我又租了5年，总共租了7年。”老单告诉时代周报记者，他当时主要是代理新盘，没有二手房，行情好的时候一年能卖掉四五十套房子。

“后来就不行了。我一看形势不对，房租三万块钱，水电费、管理费也高，我就不租了。”现在，老单的店开在路口，走到小区门口要5分钟。“以前生意好，3万元想租都租不到，现在没生意了，2万元也没人租，租来干啥？”

去年，房地产市场更冷了，老单就挣了几万块钱，隔壁两家同行先后结束营业。

“高铁10月就通车了，游客多起来，今年应该会好点。”老单说，“但也不会大好。”

（应受访者要求，王力、孙铭、黎越为化名）

本文源自：时代周报

作者：梁争誉

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每平米房价不足千元，山东乳山成“鹤岗第二”？中介：低价房有水分，专家：问题不止人少

作者：金融界

发布时间：2023-02-06 19:24

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近日，山东威海乳山“每平米单价不到1000元”的低价海景房，成为不少网友的关注焦点，甚至被调侃为了此前因低价房受到关注的“鹤岗第二”。

有房屋中介兴奋地告诉金融投资报记者，“疫情管控放开后，房价肯定也会触底反弹，现在就有一些房主开始涨价了；不过，仍有房主宁肯亏钱也急着卖房，令部分看房者望而却步。”

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，要解决眼下问题，乳山与其围绕海景做文章，不如发展各种应有产业，用就业、创业岗位吸引更多人前来买房。

不足千元低价房或有水分

金融投资报记者调查发现，在部分网上中介平台上，确实挂出了不少位于山东威海乳山每平米单价低于千元的二手房，且基本位于银滩景区。

部分挂牌售卖的乳山低价房来源：贝壳找房

至于价格便宜的原因，中介阿浩介绍称，“来这里看房的基本都是为养老或者度假，都不太想爬楼，所以楼层越高越便宜。”他表示，其在平台上挂的都是真实房源，都是经过审查没有任何问题和债务纠纷才会上架，不用担心价格问题。

不过，记者随机查看了几套低价房，其标注位于海边位置，只是房屋视野不一定都能看海，尤其是低价房源，虽然不少都是无电梯楼房的顶楼，但朝向基本都是向西或向北，海却在小区的东面或南面。

此外，在当地部分中介看来，网上所说的“每平米不足千元”也可能存在水分。

“你看到的肯定都是阁楼吧？不要光看他说的面积，要看房本上的面积！”中介小元告诉记者，“我们最便宜的是1500元一平，连阁楼都没有不到1000元的，因为阁楼是斜顶的，所以房本面积有比实际面积小。如70平的阁楼，房本面积可能只有30平，每平几百元的单价，算下来还是有一千多元。”

贝壳找房数据则显示，乳山二手房本周成交均价为2055元/平米，与上周基本持平。

整体而言，同地段二手房价与楼层直接挂钩。中介介绍称，乳山电梯房或一层步梯房目前起价则在3000-3500元/平，步梯2至3层则是2400-4000元/平，越往上越便宜，6至8层价格可能低至1000-2000元/平，个别楼盘根据具体情况房价可能向上浮动。

同时，乳山银滩的海岸线很长，因此房子也很多，虽然都能算是“海景房”，但不同地段的房价也存在一定区别。

稍微对比地段、楼层与价格，一中介介绍给金融投资报记者的“乳山银滩最中心”大拇指广场附近5楼70余平米的步梯房，价格接近15万元，单价超2000元/平；而另一中介挂出的单价700余元/平米的6.5层阁楼房，总价仅6万余元，但位于大拇指广场8公里外的另一处海滩。

中介称多名房主涨价

对于近期愈发受关注的乳山房价，当地中介、买房人也相当看好。

中介小雨向金融投资报记者强调，“过了现在这个价格低谷，接下来可能会整体涨价了，最好早点做决定！我从年初二开始带客户，看到疫情管控放开、天气放暖，来看房的人多了不少，我有3个房主都涨价了。”

除了疫情管控放开、天气放暖、流量增多等因素，小雨还提到，年内通往乳山的高铁可能通车，届时乳山并入全国高铁网络，交通等配套更加完善后，价格还可能还要涨。

“老是担心钱会贬值，不如买房。”一次性购买了两套房的上海客户表示，这里海边漂亮，都是沙滩海水浴场，特别适合游泳。她认为今年应该会涨价，所以买了两套15万元左右的客卧一体房，通过视频看完房就交了定金。

当地住户向记者介绍周边情况

不过，也不是所有看房者都这么激动。一位接受记者采访的看房者则表示，会重点考虑地段周边、海景视野、电梯有无、集中供暖等问题。“我最早关注乳山的房子是在3年前，当时听中介说要通高铁。现在说电梯房方便、集中供暖舒服，但万一买了后没那么多人住，这些配套维护估计都成问题。”

当记者表明自己来自成都时，中介小雨显得十分热情。她表示，近期全国各地都有人到乳山看房，来自成都也很多，甚至有人专门做当地销售团的。不过，她不建议参加类似销售团，因为“那是新房团，价格很贵，在7000元左右。还是二手房便宜，业主都是急着用钱，亏着卖。”

对于“急着卖”的原因，小雨没有更多解释，只是强调称，“您远程看不放心的话，也能来实地察看，我们有接待客户用的房子，来了就能直接住。”

海景房问题不止“人少”

虽然中介介绍得十分激动，但综合多方数据，被不少人戏称为“鹤岗第二”的乳山海景房，最大的问题或许还是“房多人少”。

数据显示，2021年，乳山市办理户口迁入873人、户口迁出3567人。近期有报道称，乳山市待售或库存项目有10万套，涉及200个小区。

在接受金融投资报记者采访时，严跃进分析称，乳山与鹤岗有一点十分相似，就是都“缺人”。但不同于鹤岗缺人是因为人跑出去了，乳山则是房子太多，却没多少人来住。两个城市是两种方向，但是其背后都说明人口的流入等管理是很重要的课题。

资料显示，近年来乳山市出台不少措施应对相关问题，如在滨海新区规划设置了10条公交线路，日投放45辆车运行等，包括中介提到的在建医院，即将通车高铁等基础配套设施建设，在部分观点看来，这也是解决人少问题的重要手段。

不过，加强基础配套建设虽能起到一定效果，但背后的问题或许并不那么简单。

“配套问题是个老生常谈的问题，大家此前也针对类似观点提出过一些建议。”严跃进认为，即便房子好、配套设施好，如果来买房的都是投资客，市场环境同样可能出现问题，因为投资买房多数不会住。如果大家买房都是放着出租，“谁来住”、“谁来消化”就是重要的问题。

此外，乳山除了人少，还有旅游资源问题。如以前人也很少的西双版纳，如今就很受追捧。在旅游资源方面，部分北方城市优势并不明显，以海景房为例，到广东、海南等南方地区买海景房的人，确实比到青岛、乳山等北方城市买的人多。

因此，与其天天围绕“海景”做文章，不如同时作为普通城市发展各种应有的产业。严跃进表示，这样一来，本地人可以从相关产业中获得创业机会，附近的人也可以来买房租房、休闲度假，发展更多产业，创造更多就业机会。

严跃进认为，海景房问题的本质，或许还是房地产企业对地域海岸线相关自然资源出现了不协调的开发所致，而疫情和行业进入深度整合期，合力让此类现象表现更为突出。不过，类似“海边鹤岗”城市的优势也有房价低、生活居住成本低等因素。因此，严跃进建议地方政府和企业积极做好海景房配套和度假服务，抓住新一轮房地产复苏机遇，尤其是文旅消费需求复苏的机会，加强去库存和人口导入工作，将危机转化为再起飞的新机会。

本文源自：金融投资报

作者： 金融投资报记者

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山东乳山海景房5万一套！跌成海边鹤岗

作者：观海Tsingtao

发布时间：2022-08-27 20:51

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海景房四大坑：乳山、海阳、惠州、海南。

近日，多地海景房跌成白菜价的新闻，引发了广泛关注。

山东乳山市的银滩度假区，从1992年就开始兴建，在1994年被评为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里。

由此，新房的投资热度只升不降，年销售面积以120-150万平方米的速度增长着，价格也在2018年，超过了1万元/平方米。

如今，曾经辉煌时期的山东乳山银滩海景房单价从13000元/平方米跌到了1900元/平方米，因为定位是度假地产，以投资客为主，而人气又不足，现在基本没人接盘。

山东乳山的房价已经腰斩腰斩再腰斩了，大范围跌到了白菜价，海景房只要5万一套。

乳山部分海景房挂牌价格

图上的很多小区都紧靠海岸线，单价1300到3000元不等，5万就可以买一套小海景房。

而很多不靠海的小区，价格跌的更惨，单价已经跌到不足1000元，很多老房子到了给钱都没人要的地步。

一个山东版鹤岗已然诞生。

在银滩，除了海景房，什么都没有。没有商场，没有电影院，没有医院，没有出租车。

乳山的购房者中，还有很多老人，被旅行团和中介忽悠，掏光了自己的养老钱，买下一套海景房，回到家之后，对比二手房的价格，才发现自己上当了。

很多投资人熬不住了，开始卖房，但是哪里有什么购房者，都是卖方，根本卖不出去，这已经不是价格的问题了。

很多贷款买房的发现资不抵债，干脆直接断贷了，房子也不要了，可银行不答应啊，最后被上了征信。

房子的价值，并不取决于房子本身，钢筋水泥不值钱，主要价值在于它的地理位置和周围的产业及配套，以及由此吸引过来的人。

所以友情提醒：未来房地产的机会只存在于20%的一二线核心区高品质改善小区，其他80%都没有什么机会了。

而且房地产也不再是投资品，这20%成为能满足价值需求，改善居住环境，稳定固定资产，已期达到保值，甚至抵御通胀的低收益理财产品。

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5万一套海景房，乳山银滩跌成海边鹤岗

作者：每日人物社

发布时间：2022-08-26 11:33

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很少能见到哪个地方像乳山这样，有如此多的中介。走在小区里，能不断看到张贴着房源信息的长方形广告牌，写着小区名、户型、价格，以及“精装，拎包入住”。售价是醒目的红色字体，大都是几万到二十几万元之间，每平米均价只有一千多元。但新房价格，每平米要七八千元。一二手房如此悬殊的价格，是银滩海景房的魔幻之处。文 | 易方兴编辑 | 胡刘继运营 | 绘萤魔幻银滩8月14日晚，雷雨天。一道雷劈下后，山东省乳山市银滩的核心区停电了。对住在银滩海景房里的老人来说，这次停电给养老生活增加了诸多不便。海边的空气闷热、潮湿，电扇和空调停工，有老人半夜被热醒。当地的海景房很少通燃气，老人们三餐大都靠电磁炉，这下饭也没得做了。小饭馆、麻将馆、理发店也都歇业了。在乳山生活交流群里，有人发来视频，停电是因为一道雷劈中了露天的变压器，起了火。停电通知里写道，“供电所已紧急申请市供电公司支援抢修”，而市区距离这里，有20多公里。停电从夜里一直持续到第二天中午。这次停电，只不过是乳山银滩脆弱的基础设施的一个侧面。这样的例子有很多，比如，当地一条主路“淮河路”，下雨之后，真的成了一条河——小腿深的积水一直蔓延向十字路口，还能看到小鱼在马路中游泳。▲ 被淹的淮河路。易方兴 / 摄作为国家级4A景区，乳山的银滩景区，因沙滩中含有石英砂常泛银光而得名。它有着许多响亮的头衔：“南有三亚，北有银滩”“东方夏威夷”……其中最响亮的，莫过于“天下第一滩”。这些头衔广泛分布于银滩的各种告示牌、广告牌上，就连垃圾桶上都有。但这样的响亮名头，掩盖不住它人烟稀少的事实，所以很多人更习惯喊它的另一个头衔——“鬼城”银滩。走在银滩的马路上，安静得只能听见风吹动梧桐树的声音。在这里，广告牌的数量比人多得多，而海景房的数量又比广告牌多得多。银滩的地标，是东南方的大拇指广场。广场上，矗立着一个伸出大拇指的硕大金色手部雕塑。所有的海景房，都以此为中心建设。在中国其他地方，很少能看到这种“银滩特色”的海景房。在这里住的人几乎都会提到同一个问题——在银滩，除了海景房，什么都没有。没有商场，没有电影院，没有医院，没有出租车。但海景房确实多。公认的数字，是约有200个海景房小区，分布在长21公里、宽3公里的银滩上。这些海景房，按照到海滩的距离，划分为一线、二线、三线小区三个级别，一线海景房离海滩只有不到500米。从卫星图上看，这些海景房整齐地摞在海边，就像是一堆密集摆放的集装箱。由于小区太多，小区名字又总是带一个“海”字，老人们经常记混，时常走错。56岁的吉林人张志，与80岁的母亲，在银滩生活了六年。他住在一个一线海景房小区里。张志专门数过，他所在的那一栋楼，一共有40多套房子，真正住了人的，只有5套——这还是夏天的情景。到了冬天，小区没有暖气，算上他在内，整栋楼只有两户人家。“这在银滩是普遍现象。”张志说。他喜欢安静，这套海景房对他的最大意义是“冷清”。至于大海，“看多了也腻”，从他家走到海边就5分钟，但他已经五年没去过海边了。现在这个季节，潮湿而温暖的东南季风吹过银滩，带来了大量的水汽。对于海景房来说，斑驳和发霉的墙面，就是面朝大海的代价。当地流行着一句话，“面朝大海，风湿拄拐”。一袋薯片，下午打开，到傍晚就不脆了。人们新买的电器，也常常因为受潮而损坏。一位买了海景房的老人说，她每年都来乳山一次，主要目的是来晒家里潮湿的被子。但当地的宾馆不喜欢这种“冷清”。在传统旅游旺季的8月份，当地旅游业遭遇了这些年里最惨淡的一年。位于银滩最核心区域的一家大型宾馆，约有80间客房，8月14日这一天，房子空了一半。由于停电，15元的早餐，只有粥喝。房客没得选，稀稀拉拉地坐着，有人一连喝了三碗粥。但乳山有一样东西很多，就是房地产中介。很少能见到哪个地方像乳山这样，有如此多的中介。仅一个小区内，光能看见的中介就有五个以上。走在小区里，能不断看到张贴着房源信息的长方形广告牌，写着小区名、户型、价格，以及“精装，拎包入住”。售价是醒目的红色字体，大都是几万到二十几万元之间。▲ 广告牌上，最便宜的海景房仅需5.8万。易方兴 / 摄广告牌上最便宜的一套房子，是“雍华苑”小区的七层，42平方米，两居，精装修，5.8万元。按照这个价格，每平米只需1380元。在这里，这种10万元以下的二手海景房，很常见。但这只是纸面上的价格，实际上成交价格还能更低。在银滩，二手房的中介费一般是1%，但许多中介并不靠中介费赚钱。很多广告牌上都写着“高价收房”，有人曾经着急出手一套位于6层的海景房，中介以5万元的价格收下，过了几天，这人看到他的房子被中介挂了11万元。赚卖房的差价，才是维持当地如此多中介的根本原因。一位土生土长的乳山人如是评价：“银滩，就是海边的鹤岗。”但与鹤岗最大的不同，是银滩的一手房依然维持在每平米七八千元的高价。一二手房如此悬殊的价格，是银滩海景房的另一个魔幻之处。这依赖于银滩多年以来的售房模式，即雇佣销售团队，依靠看房大巴车，从全国各地的城市中拖来“老人看房团”。无论在信息收集，还是在价格判断上，老人群体都处于绝对的劣势，加上对海边养老生活的憧憬，这让高价兜售海景房成为了可能。很多老人掏光自己的养老钱，买下一套海景房，回到家之后，对比二手房的价格，才发现自己上当了。▲ 两名老人，面朝大海，做一种很慢的操。易方兴 / 摄被骗的老人们今年50多岁的何芜语，是这些年来，被看房大巴拉来银滩的老人群体中的一个。她总结说，“我成了海景房销售们的提款机”。她是湖南长沙人，大学本科学历，赶上毕业包分配的最后一年，在通信行业工作。结婚后，孩子患了场大病，由于治疗孩子上有分歧，在孩子快两岁的时候，她离婚了。之后，她独自抚养孩子长大，一直到现在。而购买乳山海景房的50多万，原本是她的毕生积蓄，也是她晚年安全感的来源。一切始于2019年2月20日的一份传单。那是个湖南长沙的周三中午，她走在新民路街头，一个小伙儿发给她一张传单，上面以旅游的名义，写着“威海银滩海景房看房旅游”。半个月后，她在当地的酒店参加了一场“银滩新老业主见面推介会”。到现场的时候，酒店坐了近百人，有两三个据说是在银滩买过海景房的老业主，他们在台上分享着海边的“负氧离子”和银滩养老生活体验。后来回忆起这一幕，她觉得自接到传单的那一刻起，她就陷入了一个环环相扣的陷阱。跟何芜语一样，湖北武汉的赵城遭遇的故事如出一辙。他和老伴也是在街头接了一份“海景房看房旅游”的传单，接着，也参加了一个“推介会”——全国被运来乳山银滩买房的老人大多如此。销售员们叫得相当亲切，一口一个“叔叔”“阿姨”，赵城说，他当时不可能想到这些年轻人会骗自己。当老人们进入了一个环节，下一个环节就会接踵而至。推介会两天后，3月8日早上6点50分，载着何芜语的看房卧铺大巴车从长沙出发了。车上有十几名老人，剩下的全是销售。甚至连座位都是安排好的——在她的左上铺，坐着一个自称买了两套海景房的老业主，说自己是幼儿园园长，全程除了睡觉的时间外，都在跟她聊天，“全程介绍乳山海景房的得天独厚，性价比超高”。而安排坐在她的左下铺的，是另一个海景房业主，说自己“得了癌症，但自从住在海景房，竟然日渐好转……”从长沙到乳山，一共1500多公里，何芜语也听了一路，到达乳山已是凌晨。历经十几个小时，她很是疲惫，随后，被安排在跟那个“幼儿园园长”住在一起。▲ 老年看房团。图 / 受访者提供事后回想，这一切都是设计。比如，仅休息了几个小时后，她和同车的老人就被拉到海边看海，然后继续在疲劳状态下，进入售楼处。当时，各个入口都有人看守，所有人凭挂牌出入，每个老人身边都有一个以上的销售跟随。在何芜语的回忆里，售楼部是闹哄哄的，“特别像摆酒宴的时候，人山人海，台子上不停地敲锣打鼓”，电子烟花、电子鞭炮响彻整个房间，“恭喜XXX成交”的祝贺声接连不断。武汉的赵城说：“当时我们都没吃午饭，很饿，加上敲锣打鼓，搞得人都昏了头。”在这种“疲惫+头昏”的状态中，人的判断能力会下降，老年人尤甚。在来的路上，销售们已经通过聊天摸清了老人们的工作单位、经济状况，对于像何芜语、赵城这样的老人，会派人重点突破。当时盯着何芜语的有三个人，一个长沙本地的销售，一个售楼处的销售，外加一个托。售楼处的宣传内容，与在长沙听闻的一致：该房购置后会统一由酒店托管，年租金可达2万-3万元，最低签3年，可签10年，并且，还承诺头三年返租——按房总价的15%充抵房价。此外，全国有12个旅游基地可置换旅居，已建成6个，还可送菜地、提供养老公寓食堂、棋牌健身房、免费温泉等等。——不过，这些都是口头承诺，并没有写进合同里。一番轰炸之后，老人们通常会在现场就签下合同。何芜语当天上午就签了认购书，还被他们夹带签了张空白的装修款协议。因没带钱，销售们告知可刷信用卡，刷了3万，说不够，又要求刷5万，加上参团“1万抵3万”活动，共计9万元。这还没有结束，3月10日上午，返程前，她又被带至“普罗旺斯”楼盘，购买了8平方左右的格子铺。因为卡不够刷，一位销售还主动提供自己的信用卡借刷了1万。她记得当时售楼大厅里的红色横幅：“你不是在刷卡，而是在为未来的幸福买单。”为了这“未来的幸福”，她陆续花了52.3万元。赵城的遭遇则更显得粗暴一些。得知他是一名老中医后，一男一女两名销售跟紧了他。没带钱不要紧，销售们把他带到外面的一条无人的走廊，让他把身上的钱都掏出来。最后，赵城摸遍裤兜，全身所有的300块钱被他们拿走，“没有开任何收据”。赵城当时处于一种孤立无援的状态，一是身上没钱，二是身份证在住酒店的时候被对方收走。对方卖的这套房子，单价8100元每平，全款61万元，但首付款只要5万元。其中一个人宣称，可以借给他两万块钱，但是要写个欠条。“我当时有点害怕，我怕他们把我丢下来。”赵城说。在写了欠条、按了手印之后，这些销售一直跟着他回到武汉，也不准他先回家。直到他到上班的地方拿了银行卡，把5万元首付款付清，方才离开。后来，老人们得知自己以高价买了海景房，并且所谓的“年租金可达2万-3万”也从来没有实现的时候，老人们才发现自己被骗了。得知真相那一刻，当时70岁的赵城和老伴站到了阳台上，“当时我说，我们跳下去算了”。前前后后，赵城一共交了5万的定金，外加约56万的房款。“我当了一辈子医生，现在还在治病救人，我做了这么多好事，为什么还会这样？”何芜语现在也把“跳楼”挂在嘴边，她对于退休生活已经彻底失望。“我准备全身心来维权，如果办法都用尽了，还是没有好结果，我就只剩一个选择了。”▲ 赵城当时被要求写的欠条。易方兴 / 摄无奈留“鬼城”发觉自己受骗之后，2021年4月，何芜语自己掏钱，专门来乳山住了一个月，一方面，想来弄明白自己到底是怎么上当的，另一方面，也想感受一下乳山真正的生活。当地的房租首先就让她吃了一惊。她看中的海景房，租金才500块一个月，想到自己花了几十万去买，更郁闷了。由于很少能看见人，她每看到一个人，就上前与其攀谈。她听到了许多不同的抱怨，大多都是自己或家人已经买了，没办法，为了不浪费钱，只能过来住下。她遇到一个跟她年纪相仿的男人，一直抱怨老婆在这里买了房，自己没办法才过来住。有一回，男人在网上买了一件商品，快递只送到20公里外的乳山市区就不送了，喊他过去取。在海滩上，她还遇到一个小伙子，小伙子脖子上挂了个牌子，写着卖房信息。一问才知道，小伙子母亲把家里存款都拿出来买了海景房。小伙子想创业，找母亲帮忙，母亲说：“钱已经没了，就这套房子，你卖了就有钱了。”于是，小伙子天天在海边卖自家房子。有一个阿姨看到了，也想让小伙子帮忙卖房，没想到，阿姨的房子竟然先卖出去了。“这小伙子觉得卖房挺不错，卖着卖着，自己成了当地的一名房地产中介了。”何芜语以前喜欢读海子的诗。真的来到了乳山这个魔幻的地方后，她面朝大海，心中苦闷，觉得“很有写诗的灵感”，就写了一些诗，讽刺银滩的生活——《银滩生活》（节选）不要怪我吃得清淡一把荠菜就能熬烂一个春天我也曾寻遍整个小区却找不到一家卖盐的超市你必须守得住风一样的寂寞因为往海的路口没有路灯▲ 面朝大海的房子，墙皮经常被侵蚀。易方兴 / 摄还有一些老人，明知银滩是“鬼城”，依旧选择在这里生活。周树辉是河北石家庄人，2006年时听信了广告，在乳山买了海景房养老，当时花了1600块一平米。如今16年过去，他的房子比当时更便宜了。但他始终不愿承认自己是买亏了，“我这房子跌得不多，再说我是为了自己养老，也不是为了赚钱”。实际上，2006年石家庄二手房均价也才2000块钱。如果当年他买的是石家庄的房子，现在已经涨了6倍以上。毕竟买了，也不能空着，周树辉决定利用暑假时间来度假。当他真的住到了乳山，才发现大海也不过如此。一开始，他热衷于赶海，“每天落潮，我都去海边挖蛤蜊，手指往沙子里一插，然后在翻出来的沙子里面找蛤蜊”。但渐渐地，他发现赶海很痛苦，手指跟湿润的沙子接触多了，痛风发作，又肿又痛。加上贝类吃多了，尿酸也升上去了。对大海的向往，在那一刻消失殆尽。但自己买的房子，含着泪也得住下去。在银滩，要想住下去，必须去赶集，因为只有集市上能买到生活物资。当地一共有十多个集市，外加一个夜市。按照农历，每天都换地方，千万不能记错。这对于周树辉来说是个安慰，起码能买到东西。下午3点，在银龙湾小区门口一条约1公里的地方，夜市开始了。在这里，你能看到“鬼城”的另一面。不知从哪里冒出来这么多的老人，或步行，或骑着老头乐，从四面八方的海景房小区汇聚到这里。与其他地方的集市不同，这里针对老人的产品最受欢迎。集市上生意最火爆的，要数“一元店”、修脚、卖保健“阴阳液”的。“阴阳液”摊位的标语，是“多一份良方，少一份痛苦”，广告海报有一辆面包车那么大，目光所及，全写着疗效。10来个老人围坐在周围，用手蘸着罐子里的金黄色“阴阳液”，在脸上、身上搓来搓去。▲ 听人宣传阴阳液的老人们。易方兴 / 摄不但顾客是老人，赶集的生意人也是老人。他们也是买了银滩的海景房，被迫留在这里的人。一个浙江大爷，是十多年前跟着老人看房团在这里买的房，为了弄点生活费，在集市上卖起了烧饼。他的积蓄都砸进了海景房里，要想生活下去，只能想办法做点生意。老家的烧饼给了他灵感，他专门学了一个月，又买来了设备，没想到在银滩卖出了口碑，现在一天能卖100个。另一个黑龙江大爷，三年前买了一套40多平的养老房，花了近30万元。他的养老金不多，自己也没有什么手艺，只能卖烤玉米，“因为烤玉米这玩意儿不需要技术”。当初买了房，女儿天天埋怨他，“把养老金都花光了，买了个破房子”，现在，女儿也认了，两个人如今一起在摊位上烤玉米。来这里的老人们，为了生活下去，一部分成为了顾客，另一部分成为了商人。在这一公里的路上，分布着数百个摊位，按照每个摊位每月1000块钱的摊位费来算，这条路一个月光租金就能有几十万。这些被迫留在乳山的人们，共同成为了银滩商业体系的维系者。人活着，不能只有物质需求，还必须有精神需求。如果说赶集满足了老年人的生活需求，那么，精神上的需求，就要在银滩的大拇指广场上实现。挖蛤蜊挖出痛风的周树辉，在大拇指广场上，成为了“小白杨艺术团”的数百名成员之一。这个纯粹由银滩买房老人群体自发组成的艺术团，已经成立了十多年。刚成立的时候，团里的所有设备就一个喇叭，如今规模扩大，有了好几个音箱和调音设备，占据着大拇指广场上最黄金的位置。每天晚上，它都在海边搞文艺晚会，谁愿意表演，都可以报名。8月14日这一天，几百个老人把广场的舞台围了一圈，演出节目排了28个，观众和演员，都是在这里买海景房的老人。▲ 看节目的老人们。易方兴 / 摄退休后的老人，最缺的是社交和生活，最不缺的是时间。周树辉在大学里就喜欢唱歌，专门找了个老师教他民族唱法，还参加了大学的合唱团。当天晚上，他演唱了一首《乌苏里船歌》，洪亮的声音跟海风混在一起，赢得了很多掌声。退休后，他喜欢自驾，最喜欢去新疆，喜欢那里“大气、壮阔的景色”，但乳山银滩对他来说，是另一种生活体验，“这里很慢”。他今年60岁，聊到最后，变得有些沮丧，“留给老人真正玩的时间，也只有十年时间。等70岁之后，因为身体原因，可能就玩不动了”。他也见证了团里很多老人的离去，有的身体不好，有的不得不回去带娃，他们可能再也没有返回银滩的机会。而他们买的海景房，很多依旧将是被空置的命运。海边的鹤岗河北保定的徐茉莉，67岁，是另一个热衷于在银滩生活的人。遇见她的时候是上午，她一个人在海边的沙滩上，迎着海风跳“水兵舞”。海滩空旷，她穿着白色衣服，很是显眼。她已经退休12年，从几年前起，她就像候鸟一样，每年夏天都来银滩，到了冬天，就去海南。她把银滩一天的生活安排得超乎寻常地满——上午打拳，中午做饭，下午打麻将，晚上跳舞。“我几乎没有时间来海边，这次是为了陪朋友。”说着，她望向旁边一个穿粉色衣服的老年人。在她的鼓动下，她朋友也准备在这里买海景房养老。自然，她买的海景房也亏了，但她不愿说具体数字，“我不在乎”。她说她在北京有套房子，女儿和女婿也在北京工作。“我把北京的房租全部给女儿，条件是别让我带孩子。”但她又补充说，“我孙子很棒，现在9岁，去年刚拿了一个全国钢琴比赛的奖。”在像她这样的老人眼里，银滩是一个割裂出来的地方，她把银滩叫做“银滩市”，是独立于乳山市之外的另一个地方——在她的描述里，银滩被美化了。但不是所有老人，都有徐茉莉这样的经济实力和自由。事实上，不少海滩上的老人，都显得沉默、孤独，拒绝聊天也是常态。有一对不愿说话的老人，铺了张凉席在沙滩上坐着，望着大海，一上午时间就那样过去了。▲ 不愿说话的老人。易方兴 / 摄乳山的另一个割裂之处在于，有一批人，发自内心地希望乳山“继续鬼下去”。他们是特地看中这份“鬼意”，来乳山想躺平的年轻人们。35岁的清松是“出游乳山互助群”的群主。他从小住在北京胡同里，30岁之前，他是北京一家手机游戏公司的运营总监，最忙的时候每天加班到凌晨四点，“回到家就是往床上一躺”，换回来每个月两万多的收入。30岁之后，清松决定离职，来乳山躺平，这一躺，就是5年。乳山银滩极低的二手房价格，给想躺平的年轻人创造了条件——有人管这里叫海边的鹤岗。由于房价低，房租也高不到哪去。一套海景房，一个月房租现在只要300块钱左右。最便宜的房子，1000块钱就能租一年。“你在全国都找不到这么便宜的海景房了。”在清松组建的群里，聚集了各种各样想来躺平的人，一共有469人，其中就包括一些“三和大神”。他之前遇到一个人，是饿了会到村民家里问能不能给个包子吃的那种。大家在群里讨论得最多的，就是菜价、房租和躺平的感受。这个群很活跃，十分钟，群消息能刷新到99+。有一次，一个群友租的海景房，进了一窝黑色甲虫，大家就“这个甲虫到底是不是蟑螂”，讨论了整整两个小时。前几天，清松还遇到过一个独自来银滩租房住的女生。他给女生介绍了房子，晚上6点，女生想来见他，因为“她说没有人陪她赶海”。清松一听，“给我吓得够呛，后来我赶紧给她发微信语音，一直聊了两个多小时。我们俩就瞎掰，跟网恋搞情侣的感觉似的，其实我也没这意思。”这也从侧面反映了一件事——来这里的大家时间都很多，都很孤独，随便找个话题都能聊下去。“很多人觉得银滩是鬼城，但我们就喜欢鬼城。”他说，“这里一半是地狱，一半是天堂。”▲ 银滩空旷无人的海景房小区。易方兴 / 摄但对于像何芜语这样的老人来说，银滩是他们的“地狱”，现在，他们只想要回自己的养老钱。跟她一样，湖南长沙有几十个当时买了海景房的老人们凑到一起，找各种渠道去想办法。来乳山那次，何芜语也去了那个曾经“锣鼓喧天”的售楼部，试图去找到一些证据。但出现在她眼前的，是一个安静得没有任何响动的空荡建筑。那一刻，她想到了“聊斋”。她在当地蹲守，终于拍到了看房大巴拖着老人们，前来售楼处买房的场景。也只有这一刻，售楼处才会重新“敲锣打鼓”热闹起来，她看着那一车又一车的老人，就像看着曾经的自己。她知道，针对老人的“局”，还在继续。辽宁人江涛，在银滩从事房地产行业，已经十多年时间。看他来看，海景其实不值钱，真正值钱的是人，是就业岗位，是城市资源，而银滩这些都没有。“当地房地产企业，只能依靠看房团模式，这个模式，回扣有时候能高达20%以上，最后倒霉的都是老年人。”在他看来，乳山当地并不是没有意识到海景房的配套问题，“只不过意识到的时候已经晚了，房子已经盖得太多了”。他记得，2010年之后，乳山当地取消了普通海景房的审批，要求项目在规划上必须建配套设施。“但配套的根源是人，银滩就是一座候鸟城市，没有人长期在这里生活，配套也运转不起来。”江涛说，为了解决供暖问题，当地本来要求入住率到60%才能供暖，特地为银滩把入住率标准降低到30%，但就是这个标准，很多小区也无法达到。从2007年至2010年，乳山房地产竣工总面积高达562万平方米，这也是乳山楼市的最鼎盛时期。一位乳山的房地产中介直言，当时的房子，周围没有任何配套，不考虑宜居，能住就行。而有潮涨就有潮落。随着海景房开发浪潮过去，乳山这些滨海城市，如今正迎来集体退潮。也是在今年，乳山提出，要“加快房地产市场差异化去库存进程”，同时，还要实施“六步购房法”，其中就包括，对“看房团”进行备案登记。种种措施，都是不希望银滩真的成为海边的“鹤岗”。但何芜语觉得，只要老人群体还在，“看房团”的手段还在，那么像她这样被骗的故事，还是会继续发生。故事的结局，依旧是被骗的愤怒，以及留下的无奈。它们共同指向一个越来越孤寂的银滩，“心理不够强大的老人，在银滩，会有被世界遗忘的感觉”。8月14日下午，海边起了大雾。一名老人牵着狗走过，一边给狗扇扇子，一边走进了茫茫雾气。清松说，当这些老人冬天离开这里的时候，银滩又会多出一批流浪狗。▲ 8月14日下午，乳山银滩起了大雾。易方兴 / 摄（文中赵城、何芜语、张志、徐茉莉、周树辉、清松为化名）文章为每日人物原创，侵权必究。

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细团吧！山东乳山有10万一套海景房

作者：甘肃崔皓景

发布时间：2023-02-01 15:30

快照：

山东省乳山市今天上了热门。春节期间乳山各大景区放大招，有免费、3折、半价不同选择。但是这次与当地旅游景点票价无关,而是因为房价。据说，这个地方部分海景度跌破一千元每平米。

山东乳山银滩

据中华网2月1日报道，山东威海乳山因超低房价被称为“海边鹤岗”，据悉，乳山有“小区200个，房子10万套”，目前，有的公寓一平米只有几百元，买房者几乎都是外地人，有许多年轻人在那里隐居避世，也有人买房作为度假用地，过一种“候鸟式生活”。（引子自《乳山部分海景房每平米已跌破千元 买房者都是外地人》）

乳山房价

山东省乳山市因为大乳山得名，临近青岛、威海、烟台,靠海的旅游区以前也是不错的,本地有两个知名的度假区乳山和银滩。而这个银滩就是本文中提到的可以称为“白菜价”海景房的地方。乳山银滩旅游度假区是4A级旅游风景区，银滩因为周围绵延20公里的沙滩洁白如银，“银滩”因此得名。此地有“天下第一滩”和“东方夏威夷”以及“中国最美丽海岸线”的美称。

乳山银滩

其实，早在2022年“河南小文”就发布视频称《乳山银滩101平海景房只卖8万块钱,难以想象的便宜,是漏还是坑?》

乳山房价

乳山出现部分海景房千元每平的原因？你先回忆一下有没有听过，乳山银滩冬天鬼城的说法。想象一下，乳山市银滩旅游度假区那20多公里密集的200多个小区，那里面的冬天海景房又是什么概念？这大概要从许多年前说起，乳山银滩2000年后加快了海景房的建设，那时候缺少综合规划，地产商过度开发，后来的买房者中的许多人就空房闲置了。

甘肃旅游频道 崔皓景

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海景房卖出白菜价，乳山银滩如何跌成“第二鹤岗”？｜楼市地理

作者：第一财经

发布时间：2022-11-22 18:49

快照：

金色阳光、沙滩细软，在我国山东威海乳山市，有一片洁白如银的沙滩，这里与韩国、日本隔海相望，被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷”。过去十多年间，乳山银滩的美丽风光没能躲过地产商、看房团的目光，成为盛产海景房之地。

据不完全统计，在这条纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上，遍布着200多个小区。围绕着银滩的“大拇指”地标，水岸人家、海翔花园、海韵阳光花园、海都花苑......鳞次栉比的小区依次排开，每个名字都要与海产生关联。

但与传统认知中稀缺、高价的海景房不同，乳山银滩的海景房却因大量开发、空置率高，如今二手市场卖出了“白菜价”，被当地人无奈称为海边“第二鹤岗”。

记者在房产信息平台上发现，截至今年11月11日～17日，银滩二手房成交均价为2722元/平方米，周度环比下跌14.1%。具体到微观房源，有不少临近海边的海景房总价仅5万左右，还有房源面积92平方米总价仅6.8万元，均价740元/平方米。

相较于堪比鹤岗的二手房均价，乳山银滩的新房却有项目卖出近万高价。据当地中介称，很多看房团并不知道一二手房的价差，有人一买就是好几套，等想转手卖出时才发现已然“巨亏”。“银滩的新房我基本不推荐，二手房倒是可以看看。”

长寿之乡的海景房往事

除了海景与生蚝，山东乳山似乎很少为人所知。实际上，乳山不仅是中国沿海的“长寿之乡”，还是中国著名作家冯德英长篇小说《苦菜花》、《迎春花》、《山菊花》故事背景发生地，也是民族先锋“马石山十勇士”英雄事迹发生地。

不过，发生了更多故事的，还是那片银光灿灿的沙滩。在官方描述中，乳山银滩的沙质均为高品位石英砂，沙质细腻、含磁量高，沙滩中二氧化硅含量高达98%以上，是一个天然的疗养院。2003年，乳山是我国唯一获联合国“人居奖”的地方。

甚至有广为流传的宣传话语称，银滩是全国最健康长寿的地方之一，90岁老年人随处可见，空气特别清新，更是各类慢性及老年性疾病患者的疗养之地，患皮肤病、哮喘病、心脑血管病、关节类病等人群，到银滩居住后很多都有所好转。

上述言论是否科学暂且不表，但这对看到商机的地产商、苦闷于健康与养老问题的人来说，无异于巨大诱惑。也正因如此，在过去十几年间，乳山银滩拔地而起一栋栋海景房，来自全国各地的老人，在不明就里中就买下了一套“养老房”。

最疯狂的时期是2007年～2010年，当时被认为是乳山房地产开发的高峰，这期间乳山房地产竣工总面积高达562万平方米。在海景、疗养、养老的宣传下，许多海景房拔地而起，多到当地人都眼花缭乱，跟随看房团来的老人也络绎不绝。

据当地中介回忆称，当时很多海景房打着养老、旅游看房、以租养贷的名号，看房团的老人坐着大巴车来到此地，名义是免费游玩，最终还是被拉到售楼处，不少人没禁住销售的话术便入手了，半是投资半是养老便买下一套房。

然而，因房地产大量开发、供过于求，乳山的房价在过去十年间停滞不前，没能像其他经济发达地那样，为投资者带来收益。想要养老的人也发现，这里除了美丽海景，其他配套并不完善，交通不便、商业单调，等想出手时却找不到“接盘侠”。

记者在房产中介平台上看到，近一周海洋明珠、将军滨海花园、观海听涛、御宫花园、碧海华庭北区等小区二手房价跌幅较大，其中海洋明珠挂牌均价2757元/平方米、环比上周降幅8.3%，将军滨海花园挂牌均价2370元/平方米、环比上周跌幅8%，观海听涛挂牌均价2600元/平方米，环比上周跌幅5.3%。

而在房价最便宜的小区中，东海花苑挂牌均价仅1083元/平方米，海湖家园挂牌均价1233元/平方米，假日海景雍华苑南区挂牌均价1427元/平方米，白海滨海佳苑挂牌均价1606元/平方米，齐鲁海滨花园挂牌均价1732元/平方米......

据当地一位中介表示，乳山之所以曾经被成为“鬼城”，主要是一手房抢市场，当时很多老人“一人买多套”，后续发现不适合又难转手，导致小区空置率高企，很多地方冬天都达不到供暖的标准，巨量库存致使二手房价也跟着下来了。

这些外地老人，有的选择不去看投资收益比，静静地住在这片海滩，权当夏季养老；也有的人忍受不了不便的交通、原始的城市环境，选择低价抛售离场。如今，乳山银滩已鲜少见大面积开发新房的场景，多的是寂寞的老人、和卖不动的二手房。

漫长的去库存之路

一直以来，交通不便深深困扰着住在乳山银滩的人。

今年11月，在乳山市政协十一届一次会议第19号委员提案中，有委员建议“增加滨海新区公交车班次或路线”。乳山市交通运输局回复称，该提案具有可行性和必要性，但受客观因素影响，增加滨海新区公交车班次或路线还存在一定困难。

数据显示，为方便银滩居民出行，当地在滨海新区规划设置了10条公交线路，其中4条线路到达市区，6条线路在银滩区域内运行，线路数量占全市总线路数13%；日投放45辆车运行，占全市日投放车辆总数25%。

但是，由于私家车逐年增加等因素，乘坐公交车出行的人数逐年减少，导致公交公司亏损严重，难以维持正常运营。此外，受新冠肺炎疫情影响，近年来银滩外来人员明显减少，公交出行需求也有所降低。在银滩增加公交班次或线路，仍存在一定困难。

公共交通的不便，是乳山银滩尴尬境地的一角。近年来，当地还在想方设法去楼市库存，将海景房升级为养生城，但始终没从根本上扭转楼市局面。

早在2015年，乳山便开始将银滩旅游度假区的定位调整为新城区，建设宜居新城谋求转型。初期，乳山银滩取消了普通海景房的规划审批，并要求沿海所有项目在规划上必须配套配餐中心、医疗护理、文化娱乐等服务，打造“养老养生天堂”。

也正是在那段时间，乳山各类养老公寓层出不穷，当地引进建设了福星老年公寓、爱之源国际养老中心、百合老年公寓等多家养生养老机构。但是，彼时也有养老品牌在集资后悄然跑路，留下面对“一地鸡毛”无处哭诉的老人。

对存量二手房，乳山则致力于进行盘活，引导开发企业引进专业养生养老机构，通过整栋返租、统一改造，与酒店管理公司、健康和物业服务公司联合经营等方式，消耗因用来投资或短期度假造成的空置楼房。对一些烂尾楼盘，引进资本进行盘活。

不过直到今天，仍有为乳山近万新房买单的人，二手房价也持续低迷不前。

2020年末，因频繁有购房者反映，自己在参与旅游团时被迫买房，乳山曾召开房地产健康发展座谈会，称将完善房地产市场监管机制，运用大数据对房产销售产业链进行全过程监管，探索购房冷静期机制，从制度上规避退房退款难问题。

2021年末，为规范海景房销售市场，乳山市又结合银滩住房市场特点，推行了“六步购房法”，打造从看房签约到售后的监管机制，维护购房者合法权益。

所谓“六步购房法”，即通过“看房团”备案、信息主动公开、权利义务告知、签署购房须知 、“签约室”统一签约、实施购房“冷静期”等六步机制，维护购房者合法权益。房企必须主动履行告知义务，杜绝虚假宣传引发的海景房交易纠纷等。

在乳山市住房和城乡建设局2022年工作计划中，还有加强海景房销售过程监管，对存在落实政策不力、销售过程不规范等问题的开发企业进行约谈、责令整改；以及全面推行“三码公示”“五真房源”，提高房屋交易信息透明度等表述。

有业内人士认为，乳山房地产市场的发展和政策演变，反映出一些海景或旅游资源丰富城市面临的尴尬，即楼市去库存压力。从长远来看，消化闲置房产还需要人口、产业支撑，这对人口刚超50万，仍在推动海洋渔业转型的乳山来说，还有很长的路要走。

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买房当天即跌6成，山东乳山银滩海景房跌破千元，可以入手了吗？

作者：塾师肖飞

发布时间：2023-02-05 16:21

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那些被“低价看房旅游团”拉来的老人们，被花式营销“洗脑”后，以8000每平甚至1.2万每平买下新房，迅即掉进了“买房当天即亏6成”的陷阱。

这是一家媒体报道的原文。

如今更是跌破千元。

更让人惊讶的是，这里是山东乳山银滩的海景房。

以前是不管如何调控，楼价就像是坐着火箭一样蹭蹭的往上蹿，

现在不管是咋刺激，还是一泄千里，

以前涨得有多疯狂，现在降得就有多离谱。

买的当天亏六成，现如今就是多少钱也再难找到接盘侠。

乳山银滩的困境也是当下许多城市正在遭遇的。

要知道，卖不出去的房子就是银行里的巨额贷款，只有把房子卖出去，找到愿意接盘的房奴，整个经济才会循环起来。

如果没人接盘，那就会烂在开发商手里，也就等于砸在了银行的手里，也就是说，这个游戏也就真的玩不下去了。

世界上有三大经济泡沫，美国的股市，日本的债市，中国的楼市。

虽然我们一直很“谦虚”，但事实上我们无论是工业资本还是金融资本的总量都已经是世界第一。

我们凭借着几十年的楼市发展，高房价也就是变相的提前30年到50年的房产税，让我们的资本总量超过老美和老日的总和。

从这个意义上来说，中国的楼市功不可没。

但凡事都是有个限度的，楼市的发展也一样。

我们经常说的一句话是我们只用了几十年的时间就走完了西方国家一两百年走完的路。

但凭心而论，我们靠着自身的积累和本国民众的贡献还是远没有那些靠着对外掠夺财富的西方国家家底厚实的。

也就是说，我们的很多繁荣的表相只是虚胖。

对于发达国家的定义从来就不是看你有多少高楼，多长的高铁为标准的，

在不少发达国家，它们的基础设施相比于我们来说甚至很落后，

但它们有完备的社会福利保障系统，发达免费的教育医疗，完善的劳工福利等，有了这些保障，民众的生活幸福指数就会很高。

这也就是不少人说的那样，说是共产主义在北欧的资本主义国家已经率先实现了。

虽然说瑞典、挪威实现了共产主义有夸张的成份，但生活在那里的民众却已经不再为衣食、教育、医疗发愁。

社会就是再发达，外面再光鲜，

人民群众的生活幸福指数如果不持续提高，

那也不是群众想要的。

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遍地低价海景房，乳山取代鹤岗成年轻人旅居新地标？

作者：新浪财经

发布时间：2023-02-08 08:00

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来源：Tech星球

Tech星球（微信ID：tech618）

文| 习睿

在乳山银滩，每天一辆辆大巴载着全国各地的老年人来看房。每到周末，浩浩荡荡的大巴车列队停在新楼盘售楼处，成为这座位于山东威海市小城的独特风景线。

乳山，地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地，被称为“长寿之乡”。而银滩，距离乳山市老城区13公里，作为国家级4A景区，因气候和海岸线吸引着各地游客。在这里，不仅有阳光沙滩，也有上百个专门为老年人准备的海景房小区。

以银滩地标，大拇指广场为中心，银滩有大大小小200个海景房小区。在中国其他沿海城市，很少能看到如此密集的海景房。

除了比人还多的海景房，银滩也不缺房产中介。他们把卖房广告贴在任何有人的地方。早上去赶集的人，很难不会遇上卖房中介。

但魔幻的是，除了房和中介，银滩好像什么都缺。银滩距离乳山老城区有十几公里，这里没有大型商圈，没有三甲医院，有的甚至没有暖气。

被大巴车带来买房的老年人，有的因为气候选择定居，有的只会在夏季常住。而近几年，这里却因为低物价、人少、靠海，而吸引着越来越多到此旅居的年轻人。

那些厌倦了“北上广”等一线城市快节奏生活的年轻人，把银滩当做逃离世俗的“世外桃源”。看似不便利的生活，在他们眼里是“回归生活的本质”。

在这座海滨小城，有来自天南海北的人们，却很少遇到本地人。有人把这当乌托邦，也有人把这看作是另外一个“东北鹤岗”。

就在这座为“海边养老”而打造的海景房小城，快要消失在人们视野时，近期却因为低价房而重新引发关注。

“银滩二手房每平低至千元”的消息铺天盖地，这似乎也在告诉人们，这座小城运转得似乎并不理想。银滩的房价究竟如何？在这里生活的人们又有着怎样的故事？

在银滩，最不缺房子和中介

“乳山银滩二手房均价跌破1000元”的热搜，让陈建辉这个本地人感到纳闷。一天时间里，已经有两个外地朋友向他咨询银滩的房价。

如果不是朋友的询问，在乳山从事租房中介的他，都不知道银滩还有这么便宜的二手房。“哪里有5万一套的房子，有多少我要多少”，陈建辉笑着反问。

中介张浩在乳山做了10年房租中介，在他的微信朋友圈里，一天发布至少10条银滩各个小区的海景房出售信息。他告诉Tech星球，数万元一套的二手房在银滩的确存在，但都是楼层不好的房源。“只有阁楼房，没有电梯，地理位置不好的房子会在10万以下。”

银滩二手房每平米在3000-4000元左右。在银滩挑一套70平米，靠海的精装房大概在20万左右。在房子比人还多的银滩，就算价格再低，也很少有人会考虑阁楼房。

乳山本地居民都集中在老城区生活，很少有人会把刚需房选在银滩。“如果本地人手头宽裕，会把银滩海景房作为投资，但那边没学校，也没有工商业，不会在那居住”，陈建辉解释道。

在乳山银滩，没有工厂、写字楼、大型商场，密密麻麻全是小区。最不缺的就是房子和房产中介。每到周末，就有大巴车以免费旅游的名义，带着全国各地的老年人来银滩看房。当地人已经习以为常。

有在银滩生活了7年的外地人表示，2006年，跟着大巴车来银滩看房时，还没有几个楼盘，等到2016年来养老时，小区周围已经全是楼盘。

现在，在银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上，遍布着200多个小区。以银滩的“大拇指”地标为中心，向外辐射着碧海苑、海翔花园、海韵阳光花园等小区。小区都对外宣称海景房，小区名字里也都带着“海”字。

但十几年时间，小区拔地而起，却等不到来这定居的老人。

住在“大拇指”附近的清松来银滩旅居了一年多。就算在地标附近，清松的小区入住率也只有30%左右。而据他了解，银滩的平均入住率可能都不到30%。

清松甚至是单元楼里的唯一住户。他告诉Tech星球，独栋的现象在银滩很常见，他身边的朋友基本都是独栋。

清松当初选择来乳山旅居就是看中这里人少、清净，气候好。他在银滩住了一年后才发现，这里并不是没人居住，而是房子实在太多，显得人少。“5-10月份，大拇指广场还是露天夜市，都有很多人，还是很有烟火气”，清松回忆道。

养老的老年人和旅居的年轻人

在街头，在海边，随处可见散步、晒太阳的老年人。清松的小区门口总是有老人搬着凳子一块聊天。“银滩街上开着的都是挂着北京、天津车牌的车”，清松笑道。

来银滩的老人分两种，长期定居和候鸟式居住。由于银滩没有统一供暖，一到冬天，各地的老人便回老家过冬。等天气转暖再到银滩来居住。进入冬天的银滩，各个小区深夜漆黑一片，几乎看不到亮着灯的房间。

对于拿着退休金的老人来说，买一套20至40万元的房子不是难事。而靠海、房价低、清净，这些都吸引的不只是退休的老年人，还有想要“躺平”的年轻人。

在银滩，租一套40-50平的两居室，一年只需要4000-5000元。这相当于在“北上广”一个月的房租。清松租了套80平的房，一年的租金只要5000元。

85后的清松，毕业后一直在北京从事互联网运营的工作。在北京，清松和每个互联网人一样，过着996的生活，工作占据着绝大多数时间，每天行色匆匆，“两点一线”。

30岁那年，清松决定裸辞，开始在家躺平。前几年，清松陪着家里老人考察了多个养老地，没想到自己却看上了乳山。

去年年中，清松开始在银滩开启了自己的旅居生活。一年多时间，清松没有后悔这个决定。“这里的气候比北京好太多了，人很舒服”，清松告诉Tech星球。

因为之前的人脉积累，清松每个月都能接私活，每个月的工作时间也不超过20个小时，每天有着大量时间去做自己想做的事。

刚来银滩时，身边没有什么年轻人，清松便将银滩的生活分享在B站、抖音等平台上，想吸引年轻人也来这旅居。

一年时间，已经有数百人因为清松的视频来到银滩旅居。他们都和清松一样，想过上无忧无虑的海边生活。

清松算了算，一年时间，他跟超200位网友在银滩见面，并且经常聚会。这些网友因为清松也在银滩变成了朋友。

“他们大多是20-26岁的年轻人”，清松告诉Tech星球。

这些年轻人，有的之前都在“北上广”过着压力极大的生活，希望在银滩暂时逃离。他们也和清松一样，可以在线办公，成为“数字游民”。

而也有很多年轻人因为经济拮据，所以想来到房价低的银滩躺平。“有的年轻人是因为手头不宽裕来这租房住，这里生活成本也不高，很多人还托我介绍当地的日结工作”，清松告诉Tech星球。

陈建辉也在这两年遇到越来越多的年轻租客。他们多半在银滩常住，每天过着极简的生活。

“去年有个租客，身上就4000块钱，房租还有八九个月，我都担心他无法生活”，陈建辉告诉Tech星球，“他本人丝毫不担心，没钱就退房，上班攒够钱了再找个地方租。”

惬意的生活也难留住人？

海边烧烤、赶集、和朋友聚会，清松每天过着漫无目的、没有计划表的生活。“每天醒来之后，翻翻手机，有朋友互相喊着出去吃饭、看电影或者去海边烧烤就去”，清松告诉Tech星球。

尽管不像“北上广”有着丰富的娱乐生活，但这样慢节奏的生活状态已经让清松觉得很惬意。更为重要的，清松在银滩感受到自己一直怀念的“人情味”。“我是个北京的胡同串子，以前住平房，我更追求人情味和邻里的互相帮助，而不是住一起，合并同类项。”

在小区里，清松每次遇到遛狗的邻居可以聊上半个小时。走在马路上，看到拿着马扎的老太太们，清松会随时上前加入，一块聊天。而这些绝不会在大城市生活时发生。

“在北京，你绝对不会站在街头和赶路的人闲聊”，清松笑道，“在这里，我经常拿着小桌子就去海边烤肉，很难形容，但在这生活感觉就是不一样。”

作为县级市，乳山的生活成本并不高。清松算了算，每个月1500-2000元就能覆盖最基础的生活成本。

外卖、社区买菜等互联网生活方式也一样在银滩普及。但相比“北上广”，银滩周边商户比较单一。清松已经把大拇指附近的饭馆都尝试了一遍，品种不多，味道一般。他更愿意自己下厨。

乳山靠海，海鲜尤其便宜。在集市上，生蚝10元3斤，皮皮虾25元1斤，螃蟹20元一斤。清松很享受靠海带来的便利，“海鲜很多，自己蒸一蒸就完事，很方便又便宜。”

如果没有赶上集市，还可以到距离较远的码头买更便宜的海鲜。清松经常按箱采购，“码头的螃蟹5块钱一斤，皮皮虾只要4块钱一斤。”

而对于老年人而言，相比起生活成本，他们更在意看中银滩的气候。

夏天，乳山的温度基本维持在20度左右。在最炎热的七八月份，晚上睡觉也不需要开空调。“很多有哮喘的老人家来乳山之后都不会再犯”，陈建辉表示。

但作为北方城镇，由于没有集中供暖这一点，还是让很多老年人没有将乳山作为养老首选。陈浩告诉Tech星球，在银滩有集中供暖的小区只有山水人家、维利亚、山海明圣、颐和花园等几个。绝大多数小区主要靠燃气壁挂炉、空调、电热毯取暖。

为了保护当地环境，银滩附近没有任何工厂。而这也无法给年轻人提供稳定的工作机会，年轻人会在这旅居但几乎不会定居。

在社交平台上，银滩也吸引不少人前来“探险”。年轻人不会定居，老年人选择性居住。常驻人口不多，当地也无法发展工厂企业。这些都环环相扣，银滩的商业气氛比较淡。

清松楼下原本有一对老年夫妻，到10月份，清松就再也没见到他们的身影，“不知道是搬走了还是回老家过冬。”

清松也没有计划要在银滩待多久。虽然房子租到明年，但他也在考虑，哪里有更适合旅居的地方，“银滩的冬天确实有点冷，要真有四季如春的地方，我会立马跑。”

（备注：文中陈建辉、张浩为化名。）

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山东海景房跌到5万一套卖不出去，折射出一个买涨不买跌的真相

作者：楼市观察者壹号

发布时间：2022-08-27 11:19

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山东省的乳山市有两样东西名扬国内。一是号称“天下第一”的乳山银滩景区！乳山银滩的特殊之处是因为银滩的沙滩中含有石英砂，在阳光下能够反射出银光而杨名！有一说一，银滩的风景确实是非常漂亮的，每一年慕名而来的游客多到数不清！二是乳山的“超低价”海景房。不夸张的说，乳山的海景房价格低到可以“冠绝全国”了，笔者认为没有哪里的海景房能够比乳山银滩的海景房更便宜。从上图的广告牌可以看出，乳山一套42平方米的二手海景房报价低至1380元一平方米。1380元只是报价而已，如果买家再杀杀价，1000元一平方都可以买下来。乳山银滩的美景能享誉国内，可为何乳山的海景房为什么会这么便宜呢？笔者认为主要有三个原因造成了这种情况。海景房太多。乳山21公里的银滩海岸线边上密密麻麻地矗立着200多个海景房小区。值得一提的是，截止到2021年末，乳山市的户籍总人口仅仅只有53万人而已。这么少的人口是无法消费那么多海景房的。房比人多缺乏“稀缺性”是乳山海景房价格低不好卖的第一个原因。价格低。在楼市里面有一个奇怪的现象，价格特别低的房子是很难卖出去的。主要是因为绝大部分的购房者都有一种投机心理。其实很多人买房是想通过房子达到赚钱的目的，当房子的价格一直降价，就成为了没有价值的资产。不涨价的房子就无法令买家获利，不能获利的房子谁愿意买呢？还不如租一套房子，压力还没有那么大。所以无法涨价，没有价值是乳山海景房不好卖的第二个原因。乳山二手房小区大环境影响。自从2019年底YQ爆发后，全国的楼市都受到了影响，不仅仅是乳山，全国很多城市都一二手房交易量都大幅下滑了。在这种大环境下，没有升值潜力的乳山海景房自然就更加不会有人买了。没人买价格就会进一步下降，价格越降房子就越没有价值，在这种恶性循环之下，乳山就出现了1380元一平方米的精装房。说实话，这个价格可能连建房的成本都收不回来。所以楼市寒冬这种大环境影响导致人们购房欲望降低是乳山海景房卖不出去的第三个原因。笔者发觉到，很多人对于房子其实都有一种误解，认为房子越便宜买的人就会越多，这种想法是不成熟的。因为事实恰恰会和很多人的想法背道而驰。就拿笔者所在的深圳来举例吧。从2021年下半年到2022年8月，深圳楼市的二手房成交量平均每个月才两千多套。这是什么原因？除了二手房指导价这个调控政策之外，房价下降也是主要原因之一。据《南方都市报》8月19日报道，深圳已有6成二手房按参考价卖了。深圳目前的参考价定价相当于2019年之前的市场价。按理来说房子降了几百万买房子的刚需们应该很高兴，会马上掏钱购买吧。可事实却与人们想象的截然相反，深圳的房价越降，它的成交量就越底。据笔者统计，深圳的二手房成交量从2007年到2022年共有6个月成交量过万套的高峰期。请大家看下图:从图片中可以看到，深圳这6个二手房成交的高峰期无一不是深圳房价猛涨的时候。相信很多人都听过买涨不买跌这种说法。很多人觉得这种说法很荒诞，但实际上，这种说法完全脱胎于现实情况。就比如深圳，二手房的房价不涨二手房的成交量就不会涨。这就折射出了一个楼市的真相，购房者买房看中的并不是便宜，而是“贵”。“贵”就意味着价值，所以越贵的房子越受购买者和意向购买者的喜爱。因为只有贵的房子才能让购买者投入的资金保值以及增值。山东乳山的房子贵吗？能涨价吗？答案是，乳山的海景房堪称“全国价格最低的海景房”完全看不到有上涨的迹象。当外地人看到乳山的房子不断降价，谁还敢把几十万投入进去打水漂呢？仅靠本来就不多的本地人根本无法消化这些房子。所以慢慢的，乳山就成为第二个鹤岗了！（全文完）如果你喜欢我的原创文章，记得点赞加关注哦，我会持续更新更多你喜欢的精彩内容！

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风暴眼｜花60万买套海景房：入手亏损大半 还搭进39岁独子的医药费

作者：凤凰网财经

发布时间：2022-08-09 17:04

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文| 吕银玲 刘培 编辑 | 刘培

核心提示：

1、花100-300元即可到威海乳山旅游看房，看房先看海、销售顾问一对一盯梢，在这样的营销套路和锣鼓喧天的氛围下，许多老人在2小时内仓促成交。开发商甚至主动包办假证协助贷款，让老人们晚年背上债务。

2、多位购买乳山海景房的老人向凤凰网《风暴眼》反映，购房时未能细看合同，被附加协议骗去3.5万元装修款。而开发商承诺的以租养贷、置换旅游也均未兑现。即便老人诉诸法律，也往往以败诉告终。

3、乳山海景房所谓的“升值空间”更是泡沫，当地新房与二手房价格差距悬殊，以至于高价购来的房子根本没有转手空间。

4、乳山房地产市场二十年来狂飙突进、配套设施却不完善，由此带来巨大的去库存压力。为了去库存，开发商在全国各地虚假宣传，不断收割一批批外地老人。

拥有一套窗明几净、面朝大海的房子，曾是许多人的梦想。

这个梦想在2022年7月13日即将实现时，王汉强瘦削的脸上不喜反悲，眉毛蹙成了对勾。他接到一封从山东乳山市寄过来的文件——接房通知书。

“我绝对不会收房的，哪怕一分钱都要不回来。”王汉强于3年前在乳山银滩购买了一套海景房，付完款后，他就和开发商摽上了，认为开发商虚假宣传，承诺的售后包租返利无法兑现。开发商电话多次通知他收房，都被他疾言厉色地拒绝了。

王汉强是个极富正义感的人，他的73年人生经历中有50年都奉献给了武汉基层医院，还曾因为拯救多位疑难杂症的病人，被央视报道为基层楷模。武汉疫情爆发初，所有的医院都不接收基础疾病的患者时，王汉强自告奋勇，亲自熬药、煎药给病人。所以当他得知“被骗”时，自尊心像是被猛刺了一下。

拒绝收房的不只他一人，在武汉、长沙还有数十名老人。他们同样对开发商的行为感到愤慨，他们多次前往山东乳山上诉、信访，但都未果。开发商早已在合同、条款中为自己规避了潜在风险。他们高价买的海景房，实际上早已有价无市，入手便大幅亏损。

老人们备感忧虑苦闷之余，没想到“面朝大海，春暖花开”只是诗人眼里的浪漫，而在现实生活里却是开发商开出的一剂致幻药。因为买了海景房，王汉强一家四口人的生活陷入困顿——70多岁的王汉强夫妇虽然有退休金，但39岁的儿子没有工作，因为外伤破坏神经系统，需要靠药物定期养护，10岁大的孙女缺少母爱——这一个缺乏中年人支撑的家庭结构随时可能崩塌。

老年穷游团背后：看房2小时必成交

王汉强萌生买海景房的想法是在2019年4月底，他当时正在武汉市中山公园遛弯儿。有人塞给他一张传单，说“100元就可以去威海旅游、看房”，传单上“乳山银滩天然海水浴场”几个大字，以及广缈无涯的蓝天碧海的配图吸引了他。

他后来去听宣讲会，天花乱坠的销售说辞更是迷惑了他的双眼。宣讲会极力畅想海景房未来的升值空间，同时还讲述买海景房享受包租返利、置换旅游的故事；为了吸引老人报名看房团，现场还推出交100元钱送海鲜大礼包、烟台苹果等优惠活动。

诱人的广告宣传语撩拨了老人的神经。王汉强，唯一的儿子二十年前因为意外，大脑遭遇撞击，神经系统受创，变得暴躁反常，动辄砸东西，常需要住院治疗，每年治疗费就要6万元左右。若是海景房真有巨大的升值潜力，或许可以待自己百年后为儿子留下足够的生活基金。

当决定跟随100元旅游团去威海时，他并没想到，自己踏上的“穷游团”几乎是一个赤裸裸的“宰客团”。他事后回想，这一切都是层层“套路”，一辈子沉迷看病救人的他，对骗局根本无力招架。

王汉强等近100名老人，于2019年5月1日下午，乘坐三辆大巴车从武汉直奔乳山银滩。一路上车程颠簸，好不容易到达乳山市，已是深夜。销售顾问并没有让老人休息，而是一对一谈话，再次重复宣讲会上的种种话术，直到凌晨。第二天一大早，仅仅睡了4个小时的老人们开始集合，被销售人员带着旅游。

所谓的“旅游”，仅是在银滩的大拇指广场匆匆转了不到半个小时，房地产销售顾问全程一对一紧紧盯着老人的行踪。还没逛完，销售人员就把他们径直带到威海辰远置业有限公司（下称“辰远公司”）的售楼部，了解一处名为“悦澜湾”的楼盘。

售楼部地处偏僻，除了停的几辆大巴车，基本上没有人。推开售楼部的大门，却仿佛走进另一个小世界，内部热闹非凡，人声鼎沸，混杂着来自天南地北的不同口音。

售楼大厅内大半个墙上张贴着巨大的广告地图，标注多个基地可以置换旅游，并嵌有几个大字：“全国一站式度假养生置换平台，一处置业处处安家”。一边是销售人员热情讲解，洗脑般的宣传语点燃了现场的热情，一旦有老人签了合同，就敲锣打鼓高声通报；另一边，一群人挤在一起砸彩蛋，不时有人赢得各种购房优惠，兴奋喝彩。

更让人心动的是销售人员承诺可以“售后包租”——前三年各支付给购房者所购居所总价的5%作为收益，合计15%，第四年至第十年期间，利润的60%作为返还老人的收益——如果贷款买房，意味着返还的租金基本可以覆盖每月应还的贷款。

这场锣鼓喧天的抢房现场营造的氛围，传递给老人的信号是：海景房买到就是赚到。诱人的广告和攀升的房价前景撩拨着老人的神经，越来越多的老人相信他们的话术，购买海景房，不仅能呼吸海滨城市的新鲜空气，也能享受到房地产市场早些年逆天改命的神话。

被现场气氛冲击得昏胀胀的王汉强深受鼓舞。这一楼盘据介绍是一线海景房，小区门外就是白银闪闪的沙滩。他相中一套75平的房子，不过他并没想现场就买，还想观望一下。

但是，后续进展根本由不得他自己。王汉强事后回忆，自己几乎是被对方释放“诱饵”弄得晕头转向，从而一步步落入陷阱的。在打听到王汉强是位医生后，销售人员变得格外殷勤。原本负责王汉强的销售顾问又叫了三位同事过来。王汉强说，“4个人紧紧看住我，就连去卫生间也会盯着。”

身单力薄的王汉强像是肥美的猎物，被四个精壮的年轻人围攻着。更为夸张的是，在听到王汉强身上并没有带钱时，他们并不相信。4个人把他带到卫生间外的无人长廊里，让他把身上的口袋都掏一掏，直到王汉强从兜里掏出褶皱的三百元现金。

临到中午，70岁的王汉强又困又累又饿，身体极度虚弱。4个销售人员还在极力劝说，生怕“到嘴的鸭子跑了”。他们调整策略，表示可以借给他2万块，但要写个欠条。几个人合力围攻下，王汉强写了欠条，还签字按了手印。王汉强事后回忆说，当时的场景，根本容不得思考，写欠条都是仓促之下写的。他出示的借条收据上的字迹，也曲曲拐拐，完全不像一个练过多年书法的老先生的笔迹。

王汉强相中的这套房子，单价8100元/平，全款61万元，但首付款只要5万元。打了欠条，王汉强算是借钱付了2万元，还欠3万元。为了防止节外生枝，回武汉的路上，销售人员一路跟随，也不允许他回家，直接让他到医院科室拿银行卡，把5万元首付款付清才作罢。

很多老人的遭遇大都相似，他们都是在开发商、宣传商打着100-300元便可享受旅行看房的口号下，抱着游玩的心态去的，但都在售楼部连忽悠带骗营造的火爆场景中，当场买了房。

凤凰网《风暴眼》接触的多位老人称，他们到达乳山时已是深夜，又困又累，身体极其疲乏。在售楼部制造的抢房敲鼓的气氛中，她们无法有清醒的头脑去了解海景房的真实样貌，完全陷入开发商营造的海景房梦境中无法自拔，几乎在2个小时的时间里，就糊里糊涂地买了房。

65岁的姚晴云在2018年12月来到乳山辰远公司售楼部时，一口气买了三套房，从40多平到70多平都有，单价将近9000元/平。其中两套写在儿子名下，一套在自己名下。现场销售人员的承诺听起来就是笔稳赚不赔的买卖，他们不仅告诉她，“三套酒店公寓房每年有15万左右投资收益”，还表示“现在先交定金签合同，价格优惠划得来，哪怕之后不要，也可以退。”

王汉强和姚晴云选择了全款支付。还有一些老人根本没有经济实力，开发商则协助其在乳山当地银行办理按揭贷款。有些老人年龄超过银行的规定，开发商则捆绑上老人子女，全程包办假离婚证、假房产证，申请贷款。

67岁的长沙老人卢先琳交了首付后，才知道自己年龄超过银行按揭房贷的条件。开发商又不愿意退首付款，双方僵持不下。2020年5月，辰远公司的人专门来到长沙，了解完卢先琳家庭状况后，告诉她可以用她儿媳的名义贷款。不过，由于儿子有其他信用贷，无法申贷，需要先给儿子儿媳办假离婚。

卢先琳的儿媳王心告诉凤凰网《风暴眼》，让她十分震惊的是，他们夫妻二人并不需要去民政局办理离婚，辰远公司只是让她提供身份证，花几百元帮助他们办理了假离婚证。同样，为了办理按揭贷款时证明还款能力，还给她办了假房产证和假流水。

王心原本还担心这样操作会被银行拒贷，但几天后，辰远公司打电话让王心于5月13日去乳山农商行面签。面签之前特意嘱咐她，记住离婚日期、房产证号和住房面积，并表示“别的就不用管了，你不用担心，我们很有经验了。”王心很快获得20万贷款，期限是10年，每月需要偿还2250元贷款。

被套住了

无论是全款还是按揭贷款买房，王汉强、姚晴云等人在签订购房合同时，都是稀里糊涂地在销售人员的指示下签字，不仅没让看合同，而且一式三份的合同签完后，理应给买房人一份，但全被销售人员拿走了，一份也没留下。销售人员给出的理由是合同需要拿到住建局备案。

姚晴云迟迟没有拿到合同。她不明白，明文约定人手一份的合同，辰远公司为何不肯给她。2021年4月15日，她来到乳山市住建局说明情况，并索要合同。得到的答复是，“辰远公司只能给你合同复印件。”姚晴云坚持要原件，住建局则建议她去法院起诉。

姚晴云再次来到辰远公司售楼部，说不给合同就不付款，并威胁拨打110，才要来了她的合同。这时她才发现，合同上多出了一份附加协议，要求另交3.5万元装修款。

多位老人对凤凰网《风暴眼》表示，他们在签合同时都不知道自己还签了一份装修协议，也从未有人告知过要交装修费，宣传单和合同都明确其购买的是精装修房，售楼部还设有精装修的样板间，也是交付时的标准样式，因此认为不该额外收费。凤凰网《风暴眼》获得的宣传幻灯片上显示，“精装修拎包入住”，在购房合同上，也看到对装饰装修及相关设备标准进行了规定。

随着收房日临近，更多的问题接踵而至。公司宣传时所承诺的“售后包租”并未兑现。

多位老人告诉凤凰网《风暴眼》，销售人员声称包租以委托管理形式进行，要在收房以前再签一份委托经营管理合同。然而，很多老人只看过这份合同的模板，并未真正签过字。

在购房前，辰远公司一位李姓员工给姚晴云出示了一份悦澜湾房屋委托经营管理合同，姚晴云提供的一份微信聊天记录显示，李经理告诉她，收房验房以后，她需要跟酒店签上述合同，然后到物业去填写个人资料，再领走房屋住宅使用说明书、保证书。然而，后来姚晴云问起这些，辰远公司却拒不承认这是公司的承诺。公司将售后包租的承诺和这份委托合同的责任，归咎于李经理个人行为。“据说是开除了”，姚晴云说。

凤凰网《风暴眼》以业主亲属的身份致电悦澜湾售楼部，工作人员表现得很惊讶：“本来这个房子就不包租，谁说能包租啦？”并表示没听说过这份委托经营合同，公司也没有李经理其人。

除了“以租养贷”外，在辰远公司的宣传中，凡购买悦澜湾房产的业主，在交房当日可办理VIP卡，凭卡可在青岛、江苏、海南等6大旅游城市实现28天免费置换入住。然而，当老人们买完房付了钱，问起如何置换，辰远公司却对这一承诺全盘否认。

公司的否认让想要靠买房投资养老的老人大呼上当受骗。

如果不是售后包租的承诺，王汉强也不会这么迅速买房。当初全款支付的60多万元，其中很大一笔是积攒下来为儿子看病的钱，也有20万是从亲朋处借来的钱。年过古稀的他在这所效益一般的小医院兢兢业业大半辈子，疫情最严重时，医院不接诊普通病症，他还亲自熬药送药，治好了一位92岁老人的糖尿病足。然而，即便善于把脉问诊、发现病人的症灶，他却无法勘破“海景房骗局”，让自己背上数十万的债务。

那些通过假离婚证、假流水办贷款买房的老人更是遭到当头棒喝，他们当初之所以同意贷款，正是因为按照公司“以租养贷”的承诺，他们并不需要担忧还贷，但如今，毫无还贷能力的他们不得不背上巨额债务。

51岁的陶江，因为轻信海景房的未来升值空间，于2019年1月花36万买了一套银滩海景房。他没有那么多现金，就拿积攒一辈子的存款10多万，付了一部分房款，余款是在辰远公司为他办假离婚证和假流水下，从乳山农商行贷的，期限10年。他每月需要还贷2300元。

然而，陶江是个农民，在农地里一年忙到头也只能赚两三万块钱。他又身患糖尿病和高血压，每年买药就要花去1万多。他几乎没有偿贷能力，只好跟朋友借了5万块钱，头两年艰难维持着还了部分贷款。2020年底收房后，他才发现原来并没有所谓的“以租养贷”，未来的房贷还是要自己还，这时他彻底崩溃了。

不止陶江，还有至少数十名老人，深陷债务压力中，艰难度日。2021年1月，他们联名给乳山市农商行领导写了一封信，表示将停止交纳按揭款，还详细陈述了辰远公司以包办假离婚等手段帮办贷款的情况。

但银行没有回音。至今，大部分老人依然在透支自己的晚年生活还贷，原本依靠微薄的退休金和“棺材本”聊度晚年的平静日子变得十分拮据困顿。

房价泡沫早破了

实际上，买完海景房回到家的那一刻，很多老人如梦初醒，隐隐为自己的“仓促买房行为”感到后怕。

姚晴云事后特意搜了乳山当地二手房的价格，发现自己买“贵”了。销售人员所声称的“未来升值空间”是个幌子，当地二手房价格才3000多元/平，而她买的已近9000元。这意味着，她高价买的房子根本没有转手空间。

事实上，乳山的海景房依靠忽悠式营销，诓骗外地人，一手房价格和二手房价格早已形成两个脱节严重的市场。

银滩的上百个开发商，在过去的20年间，把银滩的房子推销到全国各地，也相继召唤了一批批来自天南海北的人，兴冲冲地涌入乳山银滩。他们和姚晴云、王汉强相似，都是被穷游团的大巴车载去以后，在忽悠式宣传和限制人身自由下买了房子。

他们无意中助推了一手房价的攀升。央视2009年的调查报道指出，最火热的时候，每天都有几十辆大巴车驶往乳山银滩。银滩海景房售价也一路水涨船高。根据上述央视报道，2006年，乳山银滩的房价不到2000元/平，在短短三年时间上涨到6000元/平。

乳山市新建商品房成交均价数据显示，2015年-2019年，银滩新建商品房价格上涨明显，同比上涨约42.9%，2020年疫情爆发以后，上涨趋势放缓，银滩一手房成交均价在7500元/平。凤凰网《风暴眼》查询乳山市房屋信息公示平台，乳山市银滩最新月份的一手房成交均价，已下降为6500元/平。

这也意味着姚晴云等人于2018、2019年购买的商品房已是房价巅峰。

而一手房的价格并不能代表他们手握房产的真实价值。姚晴云等人高价买的海景房流通很差，几乎无人问津。家在河北的冯文敏深有体会。她于2009年，花4、50万在乳山银滩买了两套海景房，直到现在也没卖出去。她真正了解当地楼市后，干脆连中介都懒得找了，白搭功夫。两套公寓房一直闲置，只是偶尔一年里有几天时间，她和家人去暖暖房，聊以慰藉。她的多位同乡买的海景房，同样也烂在手里。

二手房价格早在2011年始，就已经疲软，此后虽然历经跌宕起伏，但是最高峰时仍然维持着与2011年相差无几的水平。

安居客数据显示，2011年乳山二手房均价曾达3600元/平，到2015年一度降至2700多元。走低两年后升温，到2018年攀升至近4500元/平。不过疫情以后，二手房价格再次一路走低，几乎跌回了2015年的水平，还一度被新闻爆出“白菜价”，比作另一个“鹤岗”。

也许正是一手房和二手房的明显差异，乳山市房屋信息公示平台有选择性公布数据，只公布一手房当月的网上签约数据，而不再公布二手房数据。

而为了维持一手房的价格走高，银滩开发商千方百计地在外地购房人和海景房真实情况之间竖立坚固的屏障。东北人邓杰在乳山干了13年房产中介，他见过一批批看房团来到乳山，深谙其中的道理。“我们这儿带电梯的55平二线海景房，二手房只要16.8万元，折合3000多元/平，而新房则可能达到8000多元/平的价格。外地人要是看到二手房价，他能去买七八千的吗？”

王汉强曾有机会越过屏障，但被销售人员及时拦住了。在与凤凰网《风暴眼》的聊天中，王汉强回忆了一个插曲。他在乘大巴车前往售楼部的路上，无意间在路边草坪上捡到一张其他中介公司的宣传单。还没来得及细看，他的销售顾问就急匆匆把宣传单收走，告诉他“这都是骗子，不要看”。他事后回想，如果看到上面真实的二手房交易价格，决对不会买那套海景房。

狂奔后停滞，被海景房吞噬的海边城市

乳山市银滩房地产价格割裂的背后，是银滩地产开发的一路狂奔。

银滩定位为旅游度假区，2005年掀起海景房开发热潮，此后十年间，在细沙如云的银滩，沿着海岸线绵延二十公里，纵深3公里，建设了200多个海景房项目，囊括60万人口，覆盖整个乳山市人口。

虽然乳山市一直未公布银滩的地产数据，但是作为乳山市楼盘开发建设的重点区域的银滩，透过开发建设和销售数据的对比，可以管中窥豹，银滩房地产长期面临的库存压力有多大。

在乳山市年鉴中，乳山市的开发施工面积和销售面积曾作为重点数据被列出，譬如2006年乳山市开发施工面积299.19万平方米，而销售面积79.16万平方米；2010年，乳山市开发施工面积438.62万平方米，销售面积128万平方米。销售面积仅仅相当于当年开发施工面积的1/4。这也意味着，每年销售数据完全赶不上施工建设的速度。

这一现象或许更严重，2013年后，乳山市年鉴不再披露开发施工面积和销售面积的相关数据。

真实的交易数据超乎人们的想象。凤凰网《风暴眼》在乳山市房屋信息公示平台上随机查看了30个房产项目，发现无论是建成多久的小区，截至目前仍有大量房屋未售出。上述30个房产项目的未售率高达32%。以2014年就已获得预售许可证的花千墅小区为例，核准预售752套，仅售出65套，直至目前仍有687套未售出。

不仅楼盘实际消化缓慢，乳山市规划的配套设施也跟不上楼盘开发建设的速度，被舆论颇为诟病。根据《乳山市城市总体规划（2005-2020）》，远期规划在银滩新城区建设新的市级商业服务中心，包括大型商业服务设施等。规划在银滩设一处综合性医院，占地面积约10000 平方米，床位约200张，并健全社区卫生服务网络。

但实际上，“目前当地并没有大型商业中心。”房产中介孙斌称，取而代之的是，隔几个社区会有一些连锁超市。此外，医院虽然有两三家，但是多位中介表示，医院的效益并不好，医疗设施一般，如果生病，大家还是习惯去20公里外的市区医院。另外，上述规划的小学、初中、高中院校也未落地。

基础配套设施的欠缺，也导致入住率极低，尤其是入冬后的银滩，几乎成了“鬼城”，即便是旅游火爆的夏季，入住率也不高。

蒋莉购房的小区有五栋楼，每栋楼14层，有近700户。她经常在夏日去小住一段时间，发现很少能看到人，只有到海边的路上能看到一些游客。她估摸着她的小区入住率不到1/7，而旁边的两栋小区，入住率更低。

和蒋莉同小区的陶江也有相似的感受。他曾于去年6月在银滩的海景公寓房住三四天。晚上，他在小区里散步，诺大的小区通常只有十几户窗户透出亮光。

入住率低，制约着配套设施的发展和推进，配套的欠缺又进一步降低人气，这几乎陷入恶性循环。在凤凰网《风暴眼》的采访中，还有小区因为入住率低，无法提供集中供暖，而银滩的冬天湿冷，对于北方人来说，几乎无法忍受。因为入住率低，银滩的交通也被人抱怨不方便。白天公交班次太少，半小时才一趟，晚上5点停运。出租车也很难打到，如果夜里突然生病，送到医院都是麻烦事。

海景房吞噬着这座城市的同时，也吞噬了购房的老人们。他们在开发商讲述的故事中信以为真，但实际都是开发商的口头承诺，并未写进有法律约束力的合同中。即便老人想要诉诸法律，也常常以败诉告终。

姚晴云因拒绝收房和付款，被辰远公司一纸诉状告上法庭。感到愤愤不平的姚晴云也反诉了这家公司。官司打了一年多，姚晴云提供了当年收到的传单、公司演示的幻灯片、销售人员的聊天截图等证据，证明辰远公司虚假宣传、违约在先，然而辰远公司对上述宣传一概否认。法院采信了开发商的说法，不支持姚晴云解除合同的要求，甚至还强制执行姚晴云的全部房款，并判决她支付违约金。

姚晴云拒绝收房后，才发现原来有很多老人和她一样，深陷海景房困境。他们相互打听、统计所知的受骗人，仅仅长沙就有100多人，每人涉及金额在40-65万元左右；武汉也有600多人。而在他们之前，还有南京等地更多的人因为购买的海景房楼盘烂尾，维权十余年毫无结果。

然而，只要乳山银滩的楼盘库存未消化完，开发商的游戏还会继续。今年下半年疫情刚刚好转，银滩的开发商们马不停蹄地开拓新的城市，在四川攀枝花市等地成立销售点，推出100-300元的乳山看房团和养老生态概念，收割另一波老人。

（应受访对象要求，文中姚晴云、卢先琳、王心、邓杰、陶江、冯文敏、孙斌、蒋莉均为化名）

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