多地推行现房销售试点，释放了什么信号？

作者：新京报

发布时间：2023-02-09 12:01

快照：

高层重提“房地产是支柱产业”；多地房贷利率下调、公积金政策优化、放宽限购……一系列因素推动下，近期房地产行业关注度走高。在需求端发力的同时，多地住建部门还加强供给端的保障力度。新京报记者注意到，河南、安徽、山东等地日前召开会议提出，试点现房销售。

防风险是推动现房销售、加强预售监管的出发点

在今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹提出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

由此可见，防风险是推动现房销售、加强预售监管的出发点。

1月31日，山东省住房城乡建设工作会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。今年各市要进一步加大“保交楼、稳民生”工作力度，管好用好国家专项借款，协调商业银行落实配套信贷支持，紧盯资金支付和工程建设进展，确保逾期房屋按计划节点如期交付。

2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。

河南则提出，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。2月7日召开的河南省住房和城乡建设工作会议提出，在保交楼、化风险方面，围绕第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目标，发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用，确保按时间节点完成目标任务。

2021年以来，以郑州为代表的商品房“烂尾”情况日益凸显。尤其是郑州接连遭遇灾情、疫情和“停工潮”冲击，给当地房地产行业带来极大冲击。

2022年7月28日，中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”。2022年9月6日，郑州印发文件提出，大干30天，确保全市停工楼盘全面复工。河南省住建厅厅长王艺介绍，河南强力推进问题楼盘处置化解和保交楼，争取国家两批专项借款453亿元，居全国第一，推动落实金融机构配套融资，全省不动产办证类和配套设施不完善类项目如期动态清零，专项借款和省重点监测项目复工80%以上、交付10万多套，有力发挥了稳预期、保民生、促稳定的作用。

一位房地产专家向新京报记者表示，推动现房销售与保交楼工作密切相关。“买任何东西都不能预售，房子反而能预售，而且房子一般是老百姓金额最大的资产。这就容易造成资金抽逃、滥用，导致很多质量问题、合同纠纷等，尤其‘烂尾’是最严重的事。”

上述专家提出，设立预售制度是为了解决房地产商业化之初企业资金短缺的问题。目前来看，预售制度已经完成了历史使命。“现在房地产市场销售不太顺畅，趁此推行现房销售，我觉得时机已经到了，但是肯定不能一步到位。所以政府部门还是通过倡导、鼓励来推进，谁能够率先做现房销售，谁就能够把握市场先机。”但他也表示，从目前的市场来看，现房销售可能助推房地产行业形成强者愈强、弱者愈弱的局面。

现房销售尝试可溯至2014年，如今再提有何不同？

除山东、安徽、河南三省明确提出推行现房销售外，数年前，上海、深圳、杭州、福州、南京等城市就在土地拍卖时增加了现房销售的要求。

记者注意到，早在2014年，上海市黄浦区五里桥街道一拍卖地块的出让预合同中就提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。

2016年6月，深圳也推出现房销售试点地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，必须在竣工并取得不动产权证书后才能对外销售。

2016年8月，南京发布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，提出当网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。

海南则于2020年3月印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，正式推行商品住房预售制度改革，提出自文件印发之日起，在新出让土地上建设的商品住房，实行现房销售制度。海南成为全国首个出台省级现房销售政策的省份。

时任海南省住建厅厅长霍巨燃在新闻发布会上表示，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，海南提出改革商品住房预售制度。

易居研究院智库中心总监严跃进在接受媒体采访时指出，此前提现房销售和现在提现房销售，它有一个本质的区别。此前现房销售的目的是通过现房的模式来限制一些企业非理性的拿地动作，这和土地的限价政策有关系。随着市场降温，各地优化或者取消了现房销售政策。而现在提现房销售则是跟保交楼挂钩，各地从保交楼、保护购房者权益的角度出发，提出现房销售模式。

期房销售仍是当今主流，怎样规避风险？

接受新京报记者采访的房地产专家同时表示，现房销售政策不能“一刀切”，期房销售在今后一段时间仍将是商品房销售的主要方式。

在现房销售试点值得关注之外，多地着重强调加强或优化预售资金监管。山东强调，构建防风险长效机制，严厉查处购房款未进入监管账户、违规提取、抽逃资金等行为，保障开发项目顺利竣工交付，从源头上杜绝“烂尾楼”等新的风险发生。

广东提出，优化企业资质、商品房预售等审批流程，压减联合审批时限。持续推动面向更大范围进行承诺制、容缺办理行政审批。打破隐性壁垒、鼓励支持民营经济和民营企业发展壮大。优化商品房预售资金监管，支持商业银行出具保函置换商品房预售资金。

济南、昆明、合肥等地则在近期修改了商品房预售资金管理办法。以昆明为例，预售资金进入监管账户后，监管额度内的资金，按照项目主体结构封顶、竣工验收备案、房屋所有权首次登记等节点释放可使用的资金额度。上述资金只能用于支付项目竣工交付所需的建设工程款、建筑材料设备款等款项，不得用于支付任何借（贷）款本息、土地款、营销费及房地产开发企业员工工资等其他款项。

昆明还要求，房地产开发企业应当在商品房销售现场显著位置设立公示牌，公示监管银行、监管账户、监督举报电话等信息，在《商品房买卖合同》中载明监管账户，并通过附件方式载明商品房预售资金监管协议主要内容。

对此，上述专家提出，预售监管制度经过多年发展整体已经比较完善，规避预售风险关键在于有关机构如何执行。而从根本上来说，还是要解决房地产企业融资能力受限的问题。

中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成在接受媒体采访时指出，从2021年5月房地产风险明显暴露后，调控政策分为三个阶段渐次推进：第一阶段，房企努力自救；第二阶段，中央提出压实地方政府“保交楼、稳民生”的责任；第三阶段，金融支持有助于房地产市场“软着陆”。监管层围绕稳定房地产市场发展出台了多项支持供求双方的金融政策，供给端主要是缓解房地产企业和项目融资难题，而需求端全方位促进居住消费良性循环的政策逻辑链也逐渐清晰，相信在各方共同努力下，市场预期有望改善。

新京报记者 行海洋

编辑 陈静 校对 赵琳

举报/反馈

试点现房销售，三省放大招！什么信号？

作者：新浪财经

发布时间：2023-02-08 09:13

快照：

来源：东北新闻网

转自：上海证券报

房地产业走向一直备受关注。

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开，会上提到，2023年河南将逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。同时，将开展住房优居行动，优化二套房认定标准，开展团购、房展会等促销活动，支持合理住房消费。

上证报记者注意到，“试点现房销售”在今年山东、安徽的住建工作会议上被重点提及，此前已有深圳、上海、广东、海南等省市鼓励和推行“现房模式”，多城施策背后到底释放了哪些信号？对于房企而言影响几何？

多地试点“现房销售”

根据河南省住房和城乡建设工作会议，今年河南将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。同时，探索建立人房地钱联动机制。郑州市要开展长租房试点，培育市场主体，增加租赁住房供应，满足新市民、青年人住房需求。

在保交楼、化风险方面，河南也立下“军令状”，提出第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%，发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用，确保按时间节点完成目标任务。加快推进项目资产变现，促进专项借款资金快进快出、循环使用。推动有关金融机构逐个落实保交楼项目配套融资，提供金融信贷支持。

无独有偶，2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点，新增保障性租赁住房11.3万套(间)，发放公租房租赁补贴 2.25万户，改造老旧小区1246个。

另外，山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志在1月31日山东省召开的住房和城乡建设工作会议表示，山东将促进住房消费合理需求平稳释放，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试开展现房销售试点，加快发展长租房市场推进“租购同权”。

短短一周时间，山东、安徽、河南三省齐发“试点现房销售”政策，释放了哪些信号？

“实际上，试点现房销售不是新政，早在2016年起就有深圳、南京、杭州等城市在土地端设置现房销售条件了。”郑州一位不愿具名的地产人士介绍，到了2021年，又有北京、福州、合肥、西安等城市在土拍环节试点现房销售。“不过，前后提及的现房销售政策还是有本质区别。”上述人士表示，此前现房销售的目的是通过这一模式来限制一些企业非理性的拿地，近两年提及的政策则多是从保交楼、稳民生，保护购房者权益出发，也释放了政府推动房地产业向新发展模式平稳过渡的信号。

对房企影响几何？

于多数房企而言，试行现房销售政策将带来哪些影响？

河南一家本土房企高管人士在接受采访时坦言，上述政策对企业资金和产品品质提出了更高的要求。

“同样一笔资金，在预售制度下，可以开发3-4个项目，而在现房销售制度下只能开发1个项目。”上述人士表示，现房销售会延长资金回笼周期，让企业尤其是中小型房企资金压力变大。

合富研究院高级分析师许传明分析认为，相比期房销售，现房销售的好处就是所见即所得，能规避现在普遍存在的住房质量争议、交房矛盾等，并且购房者能有效规避烂尾的风险，而对于房地产企业来说，现房销售增加了经营风险，这个风险是由开发企业、投资融资机构等承担。

许传明认为，现在启动现房销售，本质上还是行业生命周期的逻辑在起主要作用，宏观需求在收缩，房地产行业已经从大干快上满足需求缺口，到了降规模高质量发展新阶段，从控成本、加杠杆变成讲质量、不单纯求规模。

试点现房销售政策是否会进一步大而扩至全国？“这既是改革也是转型”，知名地产分析师严跃进告诉上证报记者，现房销售政策改变了期房的弊端，并在经历了苏州、深圳试点后，政策已经逐渐成熟，目前是行业大的方向，也符合未来预期。

校对：冯雯君

制作：张 巘 图编：赵雁旎

审读：朱建华 监制：浦泓毅 签发：林艳兴

举报/反馈

多省份明确今年楼市政策，这些城市拟试点现房销售

作者：第一财经

发布时间：2023-02-09 21:32

快照：

为了缓解“保交楼”压力，2023年全国将有更多省市探索预售制度改革或试点现房销售。

截至目前，浙江、河南、河北、山东、福建、天津、湖北、安徽、吉林、黑龙江、内蒙古、辽宁等省份陆续召开年度住房和城乡建设工作会议。对于备受关注的房地产行业风险防范问题，多地表示，将聚焦“保交楼、稳民生”，防范化解房地产项目逾期交付风险、稳妥推进个别房企债务风险化解相关工作。

其中，山东、安徽、河南等省份进一步明确，将因地制宜开展现房销售试点。

此前，全国住房和城乡建设工作会议亦提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。

市场机构相关统计显示，2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%。其中，全国期房销售面积同比下滑29.6%，全国现房销售面积同比降幅明显较少，为2.3%。

多名业界人士认为，随着全国房地产市场步入新一轮降温通道，全国现房销售占比拉升，体现部分购房者对于“认购期房”存在顾虑。从供给侧来看，目前全国大范围推广现房销售的可能性依然较小，但出于“增信心、防风险”考虑，今年或有更多重点省会城市开展现房销售试点或在供地政策中嵌入现房销售条款。

多地聚焦“保交楼”

去年下半年，多地楼盘停工、延期交付事件，使购房者置业信心受挫，楼市复苏也受到一定影响。

据CRIC调研数据，截至2022年12月31日，32个典型城市重点监测的290个项目中，一半以上已经复工，仍有126个项目处于停工状态。

进入2023年，为了稳定购房者预期、带动全行业投资复苏，“保交楼”成为中央和地方在部署年度楼市工作的关键举措。

河南是2022年全国保交楼工作的典型省份。为着力推进问题楼盘处置化解和“保交楼”，该省当年争取国家两批专项借款453亿元，数额居全国第一。根据河南住建厅数据，截至去年年底，河南专项借款和省重点监测项目复工80%以上、交付10万多套。

在省会郑州，CRIC上述调研显示，由于政策起步较早，当地复工项目占比接近九成。

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开。在保交楼、化风险方面，会议提出，围绕第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目标，发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用，以周保月、以月保季、以季保年，确保按时间节点完成目标任务。

楼盘交付困难背后是房企的资金周转问题。因而，纾困问题楼盘需要金融部门的配合，并满足房企合理的资金需求。1月初，河南省人民政府发布《关于印发大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施的通知》，其中提到，将商业银行“保交楼”专项借款项目配套贷款实际投放结果作为财政资金存放的激励因素，并适当提高权重；引导省管金融企业按照市场化原则保障房地产项目合理融资需求。

近日，人民银行郑州中心支行、河南省住建厅发布《关于印发河南省房地产行业省级白名单企业的通知》，划定100家白名单房企，要求加大对这些企业的金融支持力度。

山东“保交楼”的纾困力度同样较大。2022年，山东省通过申报国家专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，两批获借款267亿元。山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志在2023年山东省住房城乡建设工作会议上介绍称，截至去年年底，该省首批216个“保交楼”项目全部复工、交楼15115套，保交楼套数居全国首位。

该会议还透露，今年，山东省还将继续加大“保交楼、稳民生”的工作力度，并严格监管防范风险。

除了河南和山东，第一财经梳理发现，福建、内蒙古、辽宁、河北、广西等省份也在年度住建工作会议或一季度相关部门工作会议中提到，今年将全力推进“保交楼”相关工作、着力盘活“烂尾楼”；重庆、广东、湖南、贵州等省份则在今年政府工作报告中提出，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。

“2023年地产投资取决于保交楼的推进，而非销售的回暖。”华创证券房地产组组长、首席研究员单戈称。

他认为，如果以销售修复带动地产投资回升的逻辑推演2023年地产投资，存在较大问题。因为本轮销售恢复无论是在城市层面还是在房企层面都更多体现为结构性复苏，而待竣工量较大的房企，2023年销售回暖的可能性仍然较低。2023年全行业的竣工面积增速和投资金额增速，主要取决于历史问题的解决，包括保交楼的推进，以及出险房企的资产处置。

专家：全国现房销售占比有望5年增加至20%

楼市下行之际，商品房预售资金监管过严，会导致部分房企现金流承压，但预售资金监管不到位，则会诱发房企挪用预售款。二者均不利于“保交楼”工作的推进。

基于此，今年以来，多地持续优化调整预售资金监管的相关办法。比如，山东省住建工作会议中明确，今后五年，逐步提高预售门槛，并会严厉查处购房款未进入监管账户、违规提取、抽逃资金等行为；安徽合肥在2月1日发布的《合肥市商品房预售资金监督管理办法》（征求意见稿）中提出，房企不得将预售资金直接收存至监管账户以外的任何其他账户。

而在江苏多地以及昆明、武汉、乌鲁木齐等城市，则聚焦缓解房企的资金压力，出台了如增加重点监管资金提取节点、提高部分节点资金使用额度、允许企业使用银行保函、允许企业在部分情况下申请使用冻结的预售监管资金等细化政策。同时，部分城市预售条件继续放松。比如，武汉明确房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋。

此外，由于短期内，房企债务问题和楼盘停工现象依然存在，第一财经从武汉、郑州、合肥等多地了解到，当地购房者更青睐“所见即所得”的现房或准现房。

根据上海易居房地产研究院相关研报，从全国房地产市场交易结构来看，2021年6月份，全国现房销售占比为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，到了2021年12月，现房销售占比达到10.4%，并在2022年12月继续上升至13.9%的水平。

分省份来看，上述研报显示，海南的现房销售规模占比最高，为39%。

这与海南是全国第一个推行现房销售试点的省份不无关系。当地相关文件规定，在2020年3月8日后（含3月8日），海南通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。截至目前，海南推行现房销售试点已有三年。

今年，更多城市有望加入现房销售试点的队列。1月中旬，住建部明确支持房地产行业转型发展、“有条件的可以进行现房销售”之后，山东、安徽、河南、四川这四个省相继提出，将因地制宜开展现房销售。

其中，河南省已确立试点城市。河南省住房和城乡建设工作会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

此外，雄安新区也将加入。据中国雄安官网2月6日消息，在住房保障系列工作中，雄安新区将建立多元化住房供应体系，通过商品住房、共有产权住房、机构租赁住房和保障性租赁住房四类住房，并创造性实行现房销售。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析称，关于现房销售的模式探索，地方试点分为两个阶段。在2021年上半年之前，各地主要是在供地规则中明确了现房销售的模式，目的是为了促进房企理性拿地，维持地价平稳；2021年下半年之后，尤其是在目前多地住建工作会议中提及现房销售，主要是为了防范烂尾楼风险，地产金融风险蔓延以及保护购房者合法权益。从长远来看，现房销售将是房地产行业探索新发展模式的重要一环，有望在更多重点城市推进。

“当前全国现房销售规模占比约为14%，我们认为最近5年改革下，到2028年全国现房销售规模占比有望达到20%。”严跃进称。

不过，在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，如果城市已批新房、土地供应非常大且房价持续下跌，且土地价格、建设成本不变，现售只会抬高建设成本。换言之，现售制度下，必须要求政府在地价上让利，以降低房企开发成本，进而实现稳预期和稳房价。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静亦认为，短期来看，进行现房销售试点的城市或有增加，但全国大范围推广的可能性相对有限。为实现“保交楼”，更多城市预计将继续规范预售资金监管的相关政策，结合当地实际情况灵活调整预售资金监管和预售条件，以促进房地产市场供需两端预期稳定。

举报/反馈

这一省会城市试点“现房销售”，释放啥信号？

作者：新浪财经

发布时间：2022-07-22 06:11

快照：

来源：中国新闻网

对于商品房预售制度的讨论还在继续，福建省会福州的一个新动态引发了各方关注。

现房销售与土拍环节直接挂钩，福州此举会在多大程度上影响市场？又是否会成为接下来行业发展趋势的前哨？

资料图：房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

福州一地土拍要求“现房销售”

据福州市永泰县人民政府官网15日披露的一则公告，永泰县自然资源和规划局决定以拍卖方式出让县辖区一幅国有建设用地使用权。

对于拍卖方式及竞价办法，公告指出，本次国有土地使用权出让采用公开拍卖方式。同时该宗地采用“限地价、摇号”方式出让，按照溢价率20%设置最高限制价格，宗地最高限制价为4800万元。

最为引人关注的是，公告在建设要求中明确提出，该宗地按现房销售实施。规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。

另外，取得现房销售许可证之后，五年内（含五年）购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。

公告中给出的拍卖时间为2022年8月5日上午9：30时，这一宗颇具代表意义的地块能否成功出让、归属又如何也将在半个月后见分晓。

虽身为福建省会，但福州房地产市场当下背负的去库存压力不小。克而瑞数据显示，结合广义存量来看，福州主战场商品房的体量超700万㎡，按照目前的销售速度，部分板块的去化周期高达50个月以上，相当于现有新房要4年多才能卖完。

2021年6月，有福建网友在某网络平台留言“建议全省尽快取消房屋预售制，实行现房销售制度”，福建省信访局对此回应称：2015年起，省住建厅就开展了现房销售相关课题研究。省住建厅积极建议国家完善商品房销售法律体系，逐步推行现房销售。建议我省自然资源部门，在土地出让条件中，试点实行现房销售。

2018年，福建省住建厅《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》也曾提到，福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。

值得关注的是，同在上述通知中提出的“限房价+竞地价”“公布地块房价控制限额”等相关要求都已在福州土拍中陆续推广，如今现房销售出现在土拍规则中也可谓早有预兆。

资料图：夕阳下美丽的福州一景。王东明 摄

多地已有尝试

但初衷不同

从土地出让环节便与现房绑定，其实此前已在我国有过多次尝试，但中新财经梳理发现，试点更多集中在一、二线等热点城市。

2014年，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地以5.77亿元成交。当时的报道中提到，该地块在“特别约定”的第四条中明确“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。

2016年，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

2017年时，广东省在《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》中也曾提出鼓励推行现房销售制度，逐步取消预售制，但后来并无太多实质性落实。

2020年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，被认为是成为唯一实现全省商品住房均现房销售的省份的标志。新政规定自3月7日起，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

2021年，杭州在第二轮集中土拍中首次推出10宗“竞品质”试点地块并且全部实行现房销售，并推出普通商品房地块溢价率上限为15%，现房销售地块溢价率最高只能到5%的让利。但最终这10宗地块全部流拍。

2021年，北京第二轮集中土拍也首次出现竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块；北京第三轮集中土拍加强了对于“现房销售”的规定，地理位置最佳的朝阳区劲松地块在出让要求中就明确了全部都以现房销售。

“过去和现在对于现房销售的出发点是不同的。此前的现房销售，更多的是从防范地块炒作的角度出发，所以是稳地价的考虑；而现在提及的现房销售，则是从保交付的角度出现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

资料图：一处在建房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

现房期房，各有利弊

在本轮风波之下开展现房销售，福州此举也引发了更多对于我国自1994年起便实行的商品房预售制度的思考。

“现房销售可以避免项目停工、烂尾的出现，避免购房者与开发商因质量问题引起纠纷等；弊端是增加了房地产企业资金压力等。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析。

IPG中国区首席经济学家柏文喜也表示：商品房预售制度支持了房企的高周转模式和当前的房地产市场规模，涉及投资、建设、就业、税收、土地出让金等多个方面，如果实行现房销售，必然会大大压缩房地产行业的财务杠杆和行业规模。

因此，业内普遍声音认为，依照当前房地产市场形势，尚不是大规模推广现售模式的最佳时机，更应着眼于优化房地产预售模式以及稳妥推进现房销售模式。

“大规模提现房销售的时间节点是不合适的，现房销售会使得房企资金压力增大。”严跃进认为，但是零星的或试点的供地可以尝试，各地也可以在后续个别地块方面推出此类创新，在“期转现”的创新之路上形成更多的有益思考。

“中国住房市场发展很不平衡，期房预售制度改革需要因地制宜、稳妥推进，而不宜一刀切。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华也指出，对于已经进入存量房市场以及高库存的城市，可因地制宜尝试推进现售，同时可探索为房地产开发提供替代性融资渠道，如政府土地信用支持等。

“对于不具备推进现售条件的城市，可仍然支持预售，同时推进关键环节的改革，使期房预售向成熟市场的预订式或分期付款式预售逐步趋近。包括推动预售资金监管由行政监管向市场化监管转变、将预售制改革举措嵌入到土地出让合同管理等。”邹琳华认为。

举报/反馈

现房销售改革提速 多地明确将开展试点

作者：海报新闻

发布时间：2023-02-08 19:16

快照：

全国现房销售面积及同比增速 来源：海易居地产研究院

海报新闻记者 陈嘉伟 报道

进入2月，多省份明确将开展房地产现房销售试点。

2月7日河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开，会上通报了2023年重点工作。会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

2月6日，四川省人民政府关于印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知，其中第26条提出“支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向型发展模式过渡”。

此前，山东、安徽两个省份也明确将开展相关试点，由“鼓励”现房销售到将开展“试点”，相关改革提速。

现房销售行情更好

上海易居地产研究院提供的数据显示，2022年，全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比下降2.3%。上海易居地产研究院研究总监严跃进解释，现房销售数据出现小幅下降与全国房地产市场降温的大环境有关，“若对比全国房地产销售的另外两个指标，现房销售数据其实并不差。”2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%。

行情更好的一个证据在于现房销售的占比越来越高。数据显示，2021年6月份，全国现房销售占比为9.5%，随后该指标总体处于上扬态势，2021年12月达到10.4%，进入2022年该指标继续上升，2022年12月攀升至13.9%。

另外值得注意的一点是，目前市场上出现现房交易均价出现低于期房的现象，上海易居地产研究院提供的数据显示，2022年现房均价为8326元/平方米，期房的价格为10486元/平方米，两者价差为2159元/平方米。

理论上现房风险更小，价格应该更高，而出现这一反常现象，严跃进表示根源在于目前市场上的现房，多属于滞销盘或尾盘，即户型或产品存在瑕疵，所以其房价会比较低。“这并非我们期待的现房交易，所有目前购房者在购买时还需注意相关问题。”

预售制取消呼声不断

1956年，香港颁布《预售楼花同意书》，以法律形式确认了商品房预售制。1983年和1986年，深圳和上海分别试点了商品房预售制度。1994年，《城市商品房预售管理办法》正式颁布，预售制成为我国商品房销售的主要方式之一。

该制度为减轻房企资金压力、促进房屋交易市场活跃等发挥了积极的重要作用，但随着进几年地产企业“暴雷”、项目烂尾，取消预售制的呼声越来越高。

2022年全国两会期间，多名代表委员“取消商品房预售制”、“实行现房销售”的建议曾引起热烈讨论。据不完全统计，全国人大代表、民进江西省委会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡，全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹，全国政协委员、南通大学校长施卫东，全国政协委员、四川省工商联副主席张建明等多位人大代表和政协委员均围绕商品房预售制度提交了相关建议提案。

据江西省住房和城乡建设厅官方微信号消息，2022年全国两会期间，全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡建议从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险。卢天锡认为，商品房预售制度存在预售许可条件不明、门槛较低；预售合同的法律地位不明晰；预售资金监管存在制度短板；购房人预付款支付方式不利于保障购房人权益；房地产开发企业违规成本较低等问题。

到2028年现房销售规模占比有望达到20%

严跃进表示，现房销售的相关呼吁与探索可以追溯到近二十年前，但目前各地相关提法已从过去的“鼓励”转变为“试点”，这或许意味着现房模式改革之路的正式开启。

目前，全国现房销售规模占比约为14%，而据上海易居地产研究院测算，在最近5年改革的背景下，到2028年全国现房销售规模占比有望达到20%。

上海易居地产研究院指出，现房销售占比的上升过程，实际上也是各地土地供应模式转型的过程，这也意味着，后续各地土地供应中，现房销售的条款明显会增加。这对土地交易、房地产开发、住房交易等市场都会产生重要影响。

对于房企来说，要深入思考这项制度带来的挑战和影响，尤其是要从项目开发、资金管控、项目销售、产品展示、房屋交付、物业管理等角度理解这个问题，要深入引导企业投资人员、营销人员、财务人员、物业管理人员做思考，积极投身到这项重大的改革大潮中。

而对于购房者来说，也要理解现房销售模式将显著改变购房模式、住房消费模式。要充分理解支持此次改革的宏大目标，同时在新一轮住房消费提振工作中，关注改革趋势，积极调整优化购房策略。

举报/反馈

A股房地产板块早盘走高，多城出现现房销售试点

作者：乐居财经

发布时间：2023-02-08 09:59

快照：

乐居财经 孙肃博 2月8日，A股房地产板块早盘走高。截至发稿，城建发展、金科股份涨超3%，华发股份、顺发恒业涨超2%，滨江集团、格力地产、阳光城、新城控股、中南建设等多股跟涨。

消息面上，全国多城持续落实“因城施策”，密集出台稳楼市政策，包括下调首套房贷利率等。据统计1月有15城首次下调，首套利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市8城，三四线城市22城（截至1.31）。

此外，目前，北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市开始出现现房销售试点。从各地传出的消息看，多省份将进一步推进现房销售。

【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】

文章来源:乐居财经

举报/反馈

突发！海南现房销售政策不见了，释放什么信号？

作者：新浪财经

发布时间：2020-03-09 18:51

快照：

来源：地产情报站

前两天，当你点开海南省官网的主页，可以发现有一行大字赫然在列：我省推出安居型住房并全面实施商品住房现房销售制度

字体之大，位置之显眼，无不彰显着海南省“壮士断腕”般的决心去房地产依赖。各大媒体也争相报道海南对炒房的重拳出击。

但就在刚刚的下午2点30左右，你再次登录海南官网，却发现政策不见了！

最近，这种政策一日游的现象并不罕见，3月4日，广州关于楼市放松的相关政策被叫停；3月5日，驻马店发布关于两成首付的17项稳楼市政策也已从官网撤下。

很显然，国家并不希望看到这种楼市宽松的预期被大肆传播。

但这次却很奇怪，明明是对楼市的收紧，也下架了，这是为什么呢？

其实，深入海南的剖析就会知道，此次限购并没有媒体解读的那么狠，现房销售作为试点推向全国其实也困难重重，这则政策需要考虑的地方太多太多，撤下的原因很可能是需要进一步完善。

未来，各大媒体也许还会对海南政策下架的事情，从国家层面的角度来争相报导，但大胡子团队认为，这次政策是海南自己撤下的，更多是从海南自身的角度出发，觉得政策还有许多可以优化的空间。

我们逐条来分析，一切就一目了然了。

01

新政

海南新政的关键词很显著，简单地说就是以下三点:

1.海南本地人限购两套，第三套禁止购买。

2.新出让土地施行现房销售制度。

3.向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民推出安居型商品住房。

除了第三条还没有到落地层面，前两条给的施行方法和施行范围都非常明确，总体来说是对房地产市场的大幅收紧，力度非常强。我们来逐条分析

02

限购

限购是遏制炒房最有效的办法。

2018年4月22日，海南深夜发布这样一则通知：

自本通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在该省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

这就是被称为改变海南历史的422全域限购政策，基本把海南房子的流动性给锁死。

不过，该政策当时还有一个小缺口，那就是对已经是海南户籍的人，购房政策还比较宽松。

之前，本地人可以购买第三套房产，只不过第三套房子不能贷款而已。这一次，干脆就把这个最后的口子，也给堵上了 。不过，与422相比，这次的限购其实影响很小。

因为，本地家庭可以购买两套住房，如果子女成年，可以购买四套，如果夫妻离异（也可能是“离异”），也可以购买四套。

试想，有实力购买四套的人，怎么会把房产全部配置在海南一个地方呢？所以限购第三套的政策，波及人群只是很小一部分。

这个限购的宣传意义大于实际意义，更多的是展现海南对限购政策的滴水不漏，是坚决落实“房住不炒”的断然决心。

这次撤下后，很可能在“离异”和“成年子女”方面，做出进一步的收紧，做到100%的滴水不漏。

03

现房销售

预售制是当今世界通用的一种商品房销售办法，很少有一个大的经济体会率先迈出改变这种销售方式的步伐。

日本，只要项目获得许可，不管开不开建都可以预售。

英国，期房比现房便宜20%，通过代理机构购买。

美国，对预售行为没有法律约束，按开发商意愿进行。

全人类在追求经济增长的过程中，预售制是刺激购买的一种非常成熟的销售模式，在多年的发展之下，每家房企根据地区不同，融资节奏和融资规模都已经非常完善，如果突然改变销售时间，会产生一系列的连锁反应。

最主要的是两个：

一、房价上涨

现房销售拉长了开发周期，拿地到开盘的时间延长、资金无法及时周转，开发商开发成本显著增加，直接会导致售价增加。

另一方面，突然从预售变现售，市场供给减少，需求不变，从经济学角度来讲售价也会提高。

同时，房企如果对售价的预期提高，楼面价也有上升可能。

2016年，苏州为了抑制火爆的楼市，规定房企拍地价格超过指导价的10%的，需要竣工后方可申请预售条件。

就在当年，苏州的楼面价就开始屡创新高。2018年下半年到2019年上半年，这些土地上的房子开始入市的时候，苏州楼市的涨幅大家也是知道的。

结果，在疫情压力之下，上个月苏州终于还是取消了这个变相的现房销售规定。

海南这次，想必也是觉得“一刀切”的做法有些过于猛烈，还是需要一定调整空间，比如先从一定比例的现房销售，或者延长预售时间。

二、经济下滑

房价上涨不等于经济增长，短期内房价可能是提上来了，但对房企的副作用和经济的负面效应，无疑是相当明显的。

先说房企，如果没有一定资金实力，普通房企肯定拖不到现房销售的那一刻，可能就此退出市场。

海南又是一个对房地产依赖比较深的省份，如果房产市场出现快速动荡，接下来造成的就是从业人员减少和财政压力增大。

据海南统计局数据，随着海南房地产的发展，2014相较2010房地产从业者大量增加，但2018年全域限购之后，相较2017年从业人员已经开始下滑。

2019和2020，只会更少。

在海南经济转型的同时，也需要给房企和房产从业者一些转型的时间，直接推行全省现房，未免有些太快了。

不过，现房销售的初衷还是值得鼓励的。

一是海南房地产市场前几年非常混乱，质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实等现象屡见不鲜，而现房销售不仅可以从根本上解决这类问题，还可以将资质不行的小开发商清理出市场。

二是减少对房地产的依赖。当房产投资越来越少后，经济结构是越来越优化的。比如在“去房地产化”的2019年，海南省非房地产投资占比58.4%，提高了6.9个百分点。海南省三次产业结构优化为20.1：20.6：59.3，服务业比重同样也提高0.9个百分点。

只是，从经济总量来说，2019年，海南GDP增速为5.8%，和2018持平。2018年当年限购以后，GDP增速5.8%，低于2017年设下的7%的年度增长目标。短期肯定是利空经济，但长期会促进经济结构向更健康的方向发展。

04

安居型商品住房

关于这一点此次新政中并没有明确描述，推出多少，怎么推出，何时推出，还需要时间。

不过，在建设国家级自贸港的过程中，如何吸引人才一定是重中之重，安居房的推出也释放了两个信号。

一是自贸港和安居房的双重加持下，未来海南的增量人口肯定不会少，加上得天独厚的气候和风景，海南还是继续保有长持价值。

二是海南明年可能会有国家层面的利好政策，需要一定是制度来保证住房供给和杜绝炒房可能，所以在这个时间点非常着急，推出了政策，又撤回完善。

尽管整个政策被撤回了，但这一条应该是没什么影响的。

结

2018年4月13日，人民日报发表重要文章：坚定不移将新时代改革进行到底！

随后，海南便立马推出了全域限购的政策。

80年代，我们在改革开放的过程中，也有大量的员工失业潮，短期来说，的确是一场阵痛，但只有这场阵痛，才有了今天的世界第二大经济体中国。

相信在撤回不久之后，海南就会发布修改更完善的政策，总体思路依然不会变化，自贸港的脚步不会停息。

对于中国，对于海南，有一句话，一定不会错：

只有改革，才有未来。

举报/反馈

现房销售提速，多省推进试点，业内预计重点城市将加入

作者：第一财经

发布时间：2023-02-08 21:49

快照：

现房销售试点正在向着更广的范围铺开。2月7日，河南全省住房和城乡建设工作会议在郑州召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

1月31日至今，多个省份都发布了“试点现房销售”政策。

其中，四川在近期印发的《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》中提出，“支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”

山东省则表示，将促进住房消费合理需求平稳释放，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试开展现房销售试点。而安徽也将“因地制宜开展现房销售试点”。

如此多省份同一时间内提出关于现房销售的尝试，是响应住建部在1月份时提出的政策，即“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。

这也是住建部首次提出现房销售模式。该政策提出的背景，是2022年7月份以来各地因为楼盘烂尾、项目停工等问题而出现的停贷事件，保交楼继而成为各地政府、各大房企的核心任务。

与此同时，出于期房交付的不信任，“所见即所得”的现房成为许多购房者规避期房风险的选择。据易居房地产研究院测算，2021年6月时，在全国新建商品住宅销售面积中，现房销售面积占比约为9.5%，时至2022年12月，这一比例已达到13.9%，提升明显。

市场关于取消期房预售、推行现房销售的呼声也随之而起。2022年7月，银保监会相关负责人对此回应称，是否该取消期房预售关乎整个房地产新模式，国家会统筹考虑这个问题。如今，业内有观点指出，2023年现房销售的改革号角已吹响，改革节奏将提速。

事实上，自1994年，《城市商品房预售管理办法》颁布至今，期房销售模式在内地已实行了约30年。期间，包括重庆、福建、广西、南京、杭州、等在内的许多省市都曾尝试推行现房销售，进行相关模式的探索。

不少热点城市选择在土地拍卖环节设置现房销售条件。例如南京、苏州都曾在2016年开启尝试，在地价超过规定值后，相关地块将所建商品住房须现房销售。此后，随着地市降温，或疫情影响，两地相继取消了该规定。

为了降低地市热度，北京则在2021年的集中供地中要求地块达到最搞限价后，转入竞现房面积销售环节。在2月8日进行的北京2023年首轮土拍中，越秀便以25.99亿元+1.5万平方米现房销售面积竞得一宗地块。

海南则是全国第一个推行现房销售的省份。2020年5月，海南住建厅发布的《关于明确本地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》明确，2020年3月8日后，通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。根据易居研究院对现房销售的规模占比统计，2022年，在全国31个省份中，海南省的现房销售规模占比为39%，位居首位。

“2023年，房地产领域逐渐要朝着新发展模式转型，而现房销售模式是其中的重要一环。”易居房地产研究院研究总监严跃进认为，相较于海南等城市，河南等省市当前的尝试更具有标杆性，将郑州和开封作为试点，实际上是延续了此前保交楼都工作思路，同时结合了2023年住房工作总精神，预计后续各地在住房和城乡建设工作会议中都会提及现房销售的试点工作，一些重点省会城市会或许会加入到试点大军中。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静则认为，短期来看，进行现房销售试点的城市或有增加，但全国大范围推广的可能性相对有限，更多城市仍将采取预售制。有房企人士也向记者表示，当前并不是大范围推行现房销售的好时机，现房销售对企业来说资金压力太大，销售回款周期大幅拉长，在许多企业面临流动性压力的当前，无异于雪上加霜，“房企承受不住”。

亿翰智库也认为，热点城市、热点项目优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一，在过程中发现问题，总结经验，不断优化，确保政策不会造成过大且不可控的负面影响，待经验成熟后再逐步扩大范围，复制成功经验。同时，在现房销售制度下，相应的土地端、金融端政策也需同步跟进，保证现房销售制度能顺利推进。

易居地产研究院预计，未来将有几项工作加速推进，包括商品房预售资金监管政策会逐渐规范、预售门槛将结合短期和中长期做差异化调整、“交房即交证”会和现房制度改革紧密捆绑等。

举报/反馈

河南、四川等多省拟试点现房销售 取消预售制难在哪里？

作者：和讯网

发布时间：2023-02-08 21:38

快照：

财联社2月8日讯（记者 王海春）多个省份将现房销售试点，提到了议事日程中。

日前举行的河南省住房和城乡建设工作会议上，相关部门在通报2023年重点工作中明确，河南将以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。此外，四川、安徽、山东等地近期也提出将试点现房销售。

58安居客房产研究院院长张波告诉记者，去年以来市场对现房销售及预售制一直保持较高关注度，长远看，现房销售可能会取代期房预售，但这种改变并非一蹴而就。

“过快推进不利于行业平稳发展，预计部分省市展开试点也是由点到面逐步展开，再不断扩大覆盖面。”张波表示。

此前于2018年，住建部曾向广东、湖北、四川、江苏等六省发函，要求这些省份对商品房预售许可进行深入研究。近几年来，南京、杭州、苏州等城市曾在部分地块出让时尝试过现房销售，但杭州、南京在推行一段时间后，已暂停这一探索。

易居研究院研究总监严跃进指出，各地对现房销售的模式探索展开了各种试点和创新，但细分来看，其实可划分为两个不同的阶段，这两个阶段也呈现出不同的特点。

“2021年上半年之前，各地主要在供地规则中明确了现房销售模式，这些规则是在市场热度上升时期出台的，其出发点是基于’稳房价、稳地价、稳预期’的工作目标，通过设定现房销售模式，有效促进房企理性拿地、促进地价平稳、助力高品质住宅供应。而2021年下半年以来关于现房销售的讨论，则是在楼市调整期发生的，主要是从防范楼盘出现烂尾、防范房企金融风险蔓延等角度出发，有市场内在的要求。”严跃进补充称。

试点现房销售省份扩容

郑州、开封将如何展开现房销售试点？

对此，郑州市住房保障和房地产管理局相关人士表示，目前还不了解相关具体信息。开封市住房和城乡建设局相关人士告诉记者，现房销售的试点工作仍处于调研过程中，尚未出台相关方案，目前也没有明确的落地时间表。

“从初步思路来看，试点只选择少数项目，不会大范围铺开。如果项目未收到试点通知，应该不会被纳入试点范围内。”上述开封市住建局人士说。

河南一家本土房企人士向记者表示，目前未收到试点现房销售的通知，但按目前的市场形势，现房销售在吸引购房者方面，的确具有较强的竞争力。

“因市场疲弱，去年以来楼盘的销售周期明显变长。郑州一些项目销售不振，已实施现房销售，不过这些楼盘多位于远郊地区。从我们得到的市场反映来看，买家对现房销售的认可度是比较高的。”前述河南房企人士说。

严跃进指出，河南提出试点现房销售之所以倍受市场关注，其中一个背景为，去年部分楼盘停工事件对购房者信心形成冲击，部分购房需求从期房市场转至现房或二手房市场。

“河南是全国保交楼工作的标杆省份，其近日提及试点现房销售模式，具有重要的风向标和示范意义。”严跃进称。

中指院指数事业部市场研究总监陈文静表示，河南保交楼任务艰巨，今年是保交楼的重要节点，河南省在此前的政府工作会议也提出了相关要求。

住建部于今年1月提出，有条件的地区可进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

“河南提出将在郑州、开封试点探索预售制改革和现房销售，也是对主管部门政策的进一步落实。”陈文静称。

从全国范围来看，不仅仅是河南，四川、安徽及山东等地于近期也提出，接下来将展开现房销售试点工作。

2月6日，四川省政府印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知，在促进房地产市场平稳健康发展方面提出，四川将支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

此外，安徽省在2月6日举行的住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，今年安徽将因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变。

山东则在1月底的住房城乡建设工作会议强调，将逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

去年现房销售占比不足14%

陈文静表示，近年来部分省市陆续展开商品房现房销售试点工作，其中海南省已要求安居房全面实施现房销售，热点城市部分地块亦在拍卖环节设置现房销售条件。

张波对记者表示，现房销售可实现所见即所得，对于去年受交房影响较明显的城市，用户更加青睐现房而非期房，这从市场对现房和准现房的关注度不断提升可见一斑。

回顾近十年楼市发展过程，可以发现在楼市调整或变动期，市场对现房的关注度较高，现房的销售规模往往也会出现较大增长。

就现房销售，易居研究院对2013年以来全国现房销售的规模占比数据进行了对比，即“现房销售占比=年初累计现房销售面积/年初累计新建商品住宅销售面积”。数据显示，2009年、2013年、2016年、2021年，全国现房销售面积及同比增速出现相对明显的上升。

严跃进介绍，2018年后现房在新房市场中的销售占比持续走低，期房成交占比例则不断增加，这一态势一直延续至2021年6月份。

易居研究院数据显示，2021年6月份全国现房销售面积占新建商品住宅销售面积的占比为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，于2021年12月升至10.4%。该指标2022年后继续上升，至2022年12月达到13.9%。

分析人士指出，全国现房销售面积占比攀升与本轮市场调整关系密切。

严跃进表示，2021年下半年全国房地产市场步入新一轮降温通道，房企债务问题开始暴露出来，去年部分项目出现停工。此类事件影响下，购房者对认购期房产生较大顾虑，对现房销售的需求明显增加。

“现房销售占比的拉升，体现了购房者购房信心的变化。受项目停工事件冲击，购房者对于购买期房心存忧虑，而‘所见即所得’的现房提升了买家的安全感，自然使得现房销售比例有所提升。”严跃进补充道。

从各地现房销售情况来看，易居研究院数据显示，2022年江苏、河南为现房销售规模较大的省份，分别为1942万及1555万平方米。近3年现房销售面积的占比变化方面，湖北、江西、广西、江苏等省的占比拉升态势最为明显，其中，湖北2020年和2021年现房销售的占比均为9%，而2022年的占比则上升至15%。

预售制存废之争再起

随着多地拟试点现房销售，关于商品房预售制的弊端，以及是否应持续推广现房销售，再次成为市场热议的话题。

全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹曾在去年“两会”期间多次提议，应废除商品房预售制度，实行现房销售。周世虹认为，如实行现房销售，房企危机将不会涉及购房人，将不存在“保交付”等问题。全国人大代表、江西省住建厅厅长卢天锡也曾提议，应从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险。

中原地产首席分析师张大伟表示，取消商品房预售制度，变成现房销售，意味着房企1-2年没有收入，那么房企无疑将面临非常大的压力。“预售制度本身不是出现问题的原因，核心还是预售资金监管与银行放贷的问题。”

中国城市经济专家委员会副主任宋丁亦认为，目前阶段，商品房预售制还未到应该取消阶段，但是对其存在的弊端一定要进行干预，在制度上很有必要去做一些调整。

严跃进表示，此前各地对于预售制的改革，更多是从鼓励及自愿的角度出发。但今年河南、四川等地的改革，跳出了鼓励和自愿的范畴。这反映出对现房销售推进的力度有所加大，相关领域改革的节奏明显加快。

业内人士认为，试点现房销售或促使企业运营模式发生变化，也将对行业发展产生深远影响。

张波指出，一方面，试点现房销售或加快行业的优胜劣汰，是推进行业整体向好的一项举措，另一方面，此举可有效规避“烂尾”现象的产生，同时可更有力的保障购房者权益。

但现房销售的难度在于，房地产行业是资金密集型产业，试点现房销售的项目，或面临较大的资金回笼压力。

“虽然各地不断放松楼市调控政策，但目前市场形势仍然不佳。现房销售对企业资金的要求将明显高于以往，对大部分房企来说，个别项目实施可行，在更大范围推行将加剧房企资金压力。”张波表示。

也有企业向记者表示，当下大规模推行现房销售，未必是最佳的时间节点。

一家中型房企人士告诉记者，企业对有现房销售条件的地块不感兴趣，因为现房销售意味着必须达到现房条件后才能实现销售收入，销售周期明显变长。

业内人士认为，当下房企面临较大资金压力，现房销售对企业现金流提出了更高要求，即使地块本身的品质较好，也未必能吸引到房企足够的关注。

“现房销售可保障购房者权益，降低行业风险，但当下施行现房销售，无疑会加大房企资金压力，容易导致更多项目出现延期交付，甚至发生烂尾的可能性。而采取以点带面，逐步增加试点地块和试点城市的方式来推进，节奏更为缓慢。”张波表示。

陈文静认为，短期内进行现房销售试点的城市或有增加，但全国大范围推广的可能性相对有限。

举报/反馈

落实“保交楼”任务 河南等地提出年内试点现房销售

作者：中国经营报

发布时间：2023-02-08 17:38

快照：

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售。

在今年1月份的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部明确2023年要全力稳住楼市，化解房企风险，做好“保交楼”工作。其中强调“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。据了解，这是住建部首次系统、明确提出现房销售的概念。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，本次河南省结合实际情况要求进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，并提出将在郑州、开封试点探索预售制改革和现房销售，是对主管部门政策的进一步落实。

“现房销售”此前已有城市尝试。2016年时，深圳、南京、杭州等城市为限制企业非理性拿地，曾在土地端设置现房销售条件。2021年时，又有北京、福州、合肥、西安等城市在土拍环节试点现房销售。2020年3月份，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，要求之后新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度，成为目前全国第一个推行现房销售的省份，经过3年改革试点，其现房销售占比明显提升。相关数据显示，2020～2022年3年间，海南现房销售占比分别为20%、24%和39%。

其他省市方面，根据易居房地产研究院统计，黑龙江、天津、吉林、辽宁的现房销售占比较高，分别为39%、34%、26%和21%。据上海易居房地产研究院研究总监严跃进介绍，这或和此类省市楼市行情不景气有关。由于销售市场表现不好，所以销售周期或去化周期明显拉长，进而使得部分项目在期房阶段无法顺利销售，最终形成了现房层面的待售房源。而对于北京、上海等地而言，其现房销售占比为23%和20%，则与此类省份预售许可的标准较高有关，很多预售的项目工程形象进度已经接近封顶或现房标准，进而使得现房销售占比略高。

据了解，近一年来鼓励现房销售的城市更多是出于“保交楼”的目的。去年，全国各地烂尾现象明显增加，消费者为降低风险，购房行为更趋谨慎。根据市场机构的统计，2022年我国商品住宅现房销售增速自2016年以来首次超过期房销售增速。以此次提出试点现房销售的河南省为例，据陈文静介绍，河南省“保交楼”任务较重，2023年是“保交楼”的重要节点，此前河南省政府工作会议已经提出要“扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作”。在其提出之前，“试点现房销售”在今年山东、安徽、四川的住建工作会议上亦被重点提及。

据严跃进介绍，目前各地对于现房销售的改革，更多是从鼓励和自愿的角度出发的。“但是2023年包括山东、安徽和河南的改革，跳出了鼓励和自愿的范畴，而是上升为‘试点’的概念，能级更高。这说明改革的节奏明显加快，也更具有示范效应。”

不过，现房销售考验房企资金和产品能力，目前多数城市仍处于试点阶段。陈文静认为，短期来看进行现房销售试点的城市或有增加，但全国大范围推广的可能性相对有限。相比之下，更多城市仍将采取预售制度。

根据中指监测数据，今年以来，昆明、武汉、乌鲁木齐等多地放松预售资金监管政策，主要涉及增加提取节点或提高部分节点使用重点监管资金额度、允许企业使用银行保函代替重点监管资金、允许企业在部分情况下申请使用冻结的预售监管资金。比如，武汉2月6日提出，要优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋等。

但短期来看，陈文静指出，为实现“保交楼”，预计预售资金监管及预售政策或将保持严格状态，政策也将更加规范，各地或结合当地实际情况灵活调整预售资金监管和预售条件，促进房地产市场供需两端预期稳定。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）

举报/反馈