“一手交钱一手交房”，现房销售还有多远？

作者：京报网

发布时间：2023-02-12 06:53

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“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出。

此后的近一个月内，已有山东、安徽、河南、四川四省明确了现房试点。从“鼓励”到“试点”，距离“一手交钱一手交房”还有多远？

资料图 新华社发

试点现房销售，防风险是重点

1月31日，山东省住房和城乡建设工作会议召开，会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。

2月6日，四川省人民政府关于印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知中提出，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

曾经的房地产黄金时代，商品房预售制能够快速回笼资金，快周转模式对行业加速发展起到了重要作用。进入新的周期，房地产业向新发展模式平稳过渡，保交楼、防风险成为工作重点，现房销售试点也被多地提上议事日程。

以河南省为例，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，河南省“保交楼”任务较重，2023年又是“保交楼”的重要节点。本次河南省结合实际情况提出新的要求，是对主管部门政策的进一步落实。

“郑州已供应土地和新房都很多，在售和潜在供应量非常大，房价又持续下跌。实施现售不会因供应周期长、建设成本高而使得供应跟不上，从而导致全社会房价上涨，也就符合住建部提出的‘符合条件的城市探索现售模式’。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

尝试升级，有何不同？

相比期房销售，“一手交钱、一手交房”的现房销售对于消费者而言具有所见即所得的明显优势，能有效规避烂尾、质量争议等风险，也自然得到了购房者的青睐。

“2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%，这反过来说明现房销售市场没有遇到较大的下跌。”上海易居房地产研究院数据显示，全国现房销售规模明显比期房销售行情要好。

“宁愿多花20万，也一定要买现房。”社交平台上，不少买房人这样交流呼吁着。但某省会城市的一位房地产销售对中新财经表示，当前购买现房同样需要多留心。

“在目前以期房为主的大环境下，开发商好、品质好、地段也好的房子是很难‘熬’成现房的，可能是当地购买力不足，或者存在其他不利因素成为滞销盘。”他表示，还有一种情况是有些地方期房限价、现房不限价，开发商捂盘惜售。总之消费者不要因为现房而放松警惕，一定要注意观察。

但对于开发商来说，现房销售对现金流、施工能力的要求更高，也因此推行起来难度较大。

李宇嘉认为，在现阶段，如果土地价格、建设成本不变，现售会抬高建设成本，从而影响这类房子的销售。所以现售制度下，必须要求政府在地价上让利，以降低开发成本，进而稳定房价预期，也能降低购房的成本。

多地已此前进行过尝试。2014年，上海市黄浦区五里桥街道一拍卖地块的出让预合同中提出“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”；2022年，福建福州在一宗地块的土拍中要求，该宗地按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。

“2021年上半年之前，各地主要是通过设定现房销售模式，促进房企理性拿地、促进地价平稳；之后则主要是从防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延等角度出发，这也是各地探索房地产新发展模式的重要体现。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出。

“鼓励”到“试点”，取消预售制的时机到了吗？

在“防风险”的基础上，预售制是否可能在这一阶段被取消？

“保交楼、烂尾楼问题，本质上是预售资金监管不严所致，而并非预售本身有什么问题。”李宇嘉认为，更重要的是加强流程和资金的监管。

陈文静也认为，短期来看，为实现“保交楼”，预计预售资金监管及预售政策或将保持严格状态，政策也将更加规范，各地或结合当地实际情况灵活调整预售资金监管和预售条件，促进房地产市场供需两端预期稳定。

在严跃进看来，此前对于预售制的改革，更多是从鼓励及自愿的角度出发；今年则跳出了鼓励和自愿的范畴，反映出对现房销售推进的力度有所加大，相关领域改革的节奏明显加快。

“从过去的‘鼓励’升级为‘试点’，这也意味着现房模式改革之路的正式开启。各地还是要把握政策大趋势，主动研判现房销售市场，为各地现房模式的推进创造更好的条件。”严跃进说。

（原标题：“一手交钱一手交房”，现房销售还有多远？）

来源：中新财经

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现房销售，房地产市场稳步发展新亮点“一手交钱、一手交房”，多地鼓励现房销售

作者：营商环境看河南

发布时间：2022-08-17 14:55

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阅读提示

对于购房者而言，“一手交钱、一手交房”的现房销售具有所见即所得的优势，避免了交房时间不确定、房屋质量难保证等问题。近期，多地鼓励现房销售。有专家认为，现房销售正成为房地产市场稳步发展新亮点。不过，在商品房市场面临一定下行压力时，不能一刀切地取消预售制度，应统筹考虑并逐步调整。

“真材实景，精装现房，省心放心。”8月4日，记者在位于吉林敦化的某楼盘售楼处门前看到，偌大的广告牌上，“精装现房”几个字被着重标注，格外亮眼。售楼处内部，前来咨询的客户络绎不绝，有的客户开门见山地要求带看现房。

“这4栋楼是我们目前在售的现房，有精装也有毛坯，可根据需要自行选择，能随时现场看房。”配套完善、质量保证、拎包入住是销售主管丁杨介绍的现房主要亮点。

“广告再好，不如现房可靠。”售楼标语背后蕴含的所见即所得的优势成为一些房企宣传现房的最佳理由。

上半年，湖南株洲、河南郑州等地发文鼓励有条件有实力的房地产开发企业现房销售。近日，福州永泰在一则涉住宅用地出让公告中明确要求“现房销售”——规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。

即买即住

“很庆幸能在毕业的第3年，就拥有一个属于自己的小家。”今年3月到6月，在江苏无锡工作的尹杰实现了自己“住有所居”。看房、签合同、办理房产证、装修、入住……一套流程下来，他用了不到4个月的时间。

“当时想着买期房还要等两年，想尽快结束漂泊生活，就选择了这套现房。”尹杰说。

让尹杰选择现房的另一个原因是能在验房后再做购买决定。学土木工程的他在买房前亲自检验了房屋的结构和质量，觉得“更加安心，也省了不必要的麻烦”。

“见即所得，即买即住”“现场看房，亲鉴品质”……随着暑期来临，一些房企在推出购房优惠的同时，将“现房销售”作为重要卖点。丁杨说，有的客户对房屋有急迫的需求，比如着急结婚或者孩子上学，现房节约了等待的时间成本，而且可以先看后买，减少了购房者的顾虑。

“不过，目前市场上的现房有不少是在预售期内没有卖完的期房，在楼盘交付后就变成了现房。”有多年房产中介从业经验的邱滨说。

“推出现房销售打消了购房者对于房屋延期交付、难以交付的担忧，且现房的房屋格局、装修情况、配套设施都一目了然，避免了‘货不对板’、交付质量差的问题，满足了当下购房者的需求。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

开发商更愿销售期房

“房子的价格、设施、地理位置、周边配套等都是购房者考虑的重要因素。经过综合衡量，如果购房者看好了某个小区的房源，但是这个小区目前只有期房在售，那么购房者通常会选择购买期房或另外选择房源。等到交付后再购买，彼时的房价波动、是否还有房源都是不确定的。”邱滨说，此前，很少有开发商会选择从一开始就将楼盘做成现房销售，购房者选择购买期房，也有些无奈。

为何相对于现房销售，开发商更愿意选择销售期房？上海中原地产首席分析师卢文曦认为，现房销售对房企资金要求较高。“假设一个项目需要3年周期，如果现房销售，那么开发商只有现金流出而无现金流入，3年只能做一个项目；而预售制实现了资金的快速周转，减轻了房企的资金压力，3年可以投入2个甚至3个项目，增加了商品房的市场供应。”

在某知名房企从事管理工作的张珩（化名）向记者透露，房企多选择预售还出于对市场风险的规避。“购房者在看现房时总是容易发现更多不满意的地方，这甚至不关乎质量，比如因为不喜欢材料的品牌、不喜欢橱柜的颜色便放弃购买，这对房企来说增加了销售风险。”

统筹考虑并逐步调整

“改为现房后，所见即所买，人民群众安居乐业的需求将得到更好满足。”今年全国两会期间，多位代表委员建议，逐步取消商品房预售制，实行现房销售。

有业内专家也表示，随着房地产市场从增量时代步入存量时代。长期来看，现房销售是房地产行业稳步发展的新亮点。不过，在商品房市场面临一定下行压力时，一刀切地取消预售制度可能带来房企资金链断裂等诸多问题，应统筹考虑并逐步调整。

“保护购房者权益，短期内仍需要从预售制本身发力。预售资金采用受托支付方式，施工单位、材料供应商等支付对象在招标和集中采购的过程中都已经确定，应在资金监管协议中清楚写明账号、责任人等信息，资金支付只能指向这几家单位，避免开假发票套取预售资金等行为。”李宇嘉说。

对于现房销售，李宇嘉认为，如果地价较高，则房企融资成本较高，过高的前端成本加之现房销售资金占用时间长，容易导致房企资金链紧张。因此，若地价占房价的比例低于30%，可以考虑现房销售。“这样既能满足购房者的需求，又对房企资金链的挤占不太明显。”

卢文曦建议，房地产销售制度的完善需要逐步推进。首先，要加强资金监管，监管账户的建立、预售资金的流向都要有严格审核，出现问题后的问责机制也需加强。其次，可以通过改进商品房预售制度，如降低预付款比重、房屋交付后再还贷等，保障购房者的安全。而现房销售的探索，可以从中等偏小体量的地块逐步展开。

来源：工人日报

编辑：杨芳媛

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率先试行！金华市二手房资金监管全程网办，“一手交钱一手交房”

作者：安居浙里

发布时间：2022-08-04 16:46

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近期，浙江省内多地出现二手房交易诈骗案件，造成买方卖方“钱房两失”经济损失。为此，金华市在浙里办平台适时上线迭代升级的二手房资金监管系统，市区率先试行二手交易和资金监管全程网办，确保“一手交钱一手交房”买卖安全。

二手房交易涉及房款金额大，过户流程繁琐，而且时间跨度较长，二手房有的卖方有抵押，有的买方需贷款，情况复杂，从签约到完成不动产登记，面临较多的不确定因素和风险漏洞。从近期出现的部分诈骗案来看，买方面临卖方不能配合过户、恶意骗取房款，以及房产中途被法院查封、另行售卖等风险；卖方也同样面临着过户后买方恶意拖欠剩余房款、用过户后的房产套现卷款潜逃等可能。

二手房交易诈骗之所以得逞，关键是长期以来二手房大多私下交易，交易资金监管存在空白盲区。在金华市二手房资金监管系统中，建设、资规部门和金融机构发挥各自在签约交易、产权过户、资金保障等方面的职能优势，通过信息共享和协同联动，确保了交易全额全程处于严格监管之下。

金华市建设局会同金融机构，打破传统业务流程，推动贷款审批前置，在市区创新推出带抵押过户业务，避免后续房款迟迟不能兑付情况的出现。同时，金华市资规部门重构业务流程，推出二手房买卖转移登记、抵押注销登记、抵押再次登记等多业务组合办理新模式。

通过二手房资金监管系统交易交割，买卖双方与监管部门签订托管协议，将房款存入托管账户，并由银行负责对托管账户进行监管。银行必须在收到监管部门的拨付指令后，方可划转交易结算资金，确保资金和房产安全。

线上交易二手房，全程公开透明，用户可实时上线查询办理进度和资金划转情况，可跨行办理贷款注销和贷款申请，二手房资金监管系统的上线，有助于规范市场秩序，提供安全、便捷、高效的房产居间服务。

据悉，得益于跨部门高效协同配合，二手房从买卖合同网签到产权交割完成所需时间，从过去约2个月缩短到10天左右，而且堵死了交易漏洞，确保交割时证款两清，省时又安全。

【延伸阅读】

金华市二手房交易资金监管办理流程

1.签订二手房买卖合同。

交易双方通过浙里办平台网上签订《浙江省二手房买卖合同》，约定合同条款内容，确认购房款项和付款方式，并上传提交系统。

2.提出带抵押过户申请、贷款申请。

若存在转让方有抵押，受让方需贷款的情况，转让方申请提前还贷并经贷款银行确认同意带抵押过户，转让方贷款银行确定首付款最低金额；受让方申请贷款，受让方贷款确定贷款金额。

3.签订交易资金监管协议。

交易双方当事人申请资金监管的，与监管机构签订《金华市二手房交易资金监管协议》，明确监管金额、监管银行、转让方收款账号、受让方退款账号、资金划转条件等内容。

4.存入交易资金。

交易双方当事人根据监管协议约定，将首付款分期或一次性存入监管子账户。

5. 办理产权过户、抵押登记。

合同约定首付款资金全部到账后，交易双方可申请办理带抵押的不动产产权转移登记业务及受让方抵押的合并登记业务；不动产转移登记业务登簿后，受让方贷款银行将贷款打入资金监管子账户。

6.抵押注销。

不动产转移登记业务完成后，监管平台按照《监管协议》约定的时间节点、资金额度向银行发送还款指令，监管银行账户归还银行贷款，贷款银行应及时办理抵押注销手续。

7.交易资金的划转。

监管平台根据《监管协议》约定的时间节点向银行发送支付指令，将《监管协议》约定资金划转至转让方结算账户、监管账户剩余金额划转至受让方结算账户。

8.二手房买卖交易资金监管完成。

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恒大在临沂的项目尚未复工“一手交钱，一手交房”可能提前到来！

作者：侃社财经

发布时间：2021-10-23 10:32

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“一手交钱，一手交房”可能提前到来！目前恒大在临沂的项目尚未复工，已经选房的业主，有可能成为“现房销售”的第一批业主。“现房销售”有可能史恒大东山再起，从新回到公众视野，有可能颠覆整个房产市场，如果真的让“恒大”实现了，恒大注定让历史铭记，具有划时代的意义！

另外临沂房地产：没想到暖气费成了照妖镜，小区空置率太高没法供暖，炒房炒的临沂房价超出临沂人的工资几倍，冬天来了，小区入住率达不到50%，业主还想市政供暖怎么办，临沂h宝德和园这样处理的，

一共85户业主要分摊159户的取暖费才可以每户业主多缴纳4962.47元，这样的话冬天供暖每户接近7千元取暖费，都是炒房后遗症，房价一跌后遗症更多，直接瘫了也难说

4字之变，改变整个房产行业，在新的变革当中，有哪些会倒下，那些又是后起之秀！让我们拭目以待！

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官媒关注“交房即发证”！网友：何时能一手交钱一手给房？

作者：刀柄老爹

发布时间：2020-05-20 09:38

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官媒关注“交房即发证”！

昨天（5月19日），官媒发文称：郑州试点业主交房、领“房产证”同时进行！

根据上述官媒（中国新闻网）的报道显示：郑州市郑东新区“建业春天花苑”小区的业主，在从物业手里领取新房钥匙的同时，也从开发商手里领取了新房的不动产登记证书（即“房产证”）！

根据媒体此前的报道显示：郑州市相关部门（郑东新区国土分局）负责人告诉记者，经过全面整合，将涉及16个部门、20多项业务限时办结，从而实现“交房即发证”！

据记者了解到：郑州“交房即发证”首次尝试之后，其成功经验将供河南全省其他地区借鉴，同时，“交房即发证”也会在全省铺开！

记者认为：一手拿钥匙、一手拿房本，意味着河南省也进入“交房即发证”新时代！

值得一提的是，继郑州“试水”成功之后，河南省另外一个城市——开封市，也在实践“交房即发证”！

根据河南本地媒体（大河网）昨天（5月19日）的报道显示：开封市“建业·菊香里”的几位业主代表，参加“交房即发证”仪式，并同时领取了新房钥匙和“房产证”！

尤其值得注意的是，郑州并不是全国首创，第一个推行“交房即发证”的省份是江苏省，并将于下个月（6月）起开始全省实施！

另外，根据官媒（新华社）昨天的报道显示：山东省曲阜市也在推行“交房即发证”！

据了解，一般情况下，从交房到拿房产证，若小区的开发商是有实力的大型房企，那么1年内应该就能拿到房产证；

而小开发商可能需要2年，若遇到开发商资金链断裂楼盘“烂尾”，或许很久都拿不到房产证！

对此，房地产行业内专业人士认为：业主开心了，开发商却懵逼了！

上述业内人士分析表示：“交房即发证”给开发商带来了全新的挑战，土地开发、房屋建设、房屋质量等房产项目各个环节都要达标，若任何一项不能通过检验，就不能按时办结“交房即发证”！

该专家还认为：那些不能做到“交房即发证”的房企（尤其是实力不大的小型房企），将会逐步被淘汰出局！

上述消息一经发出，也吸引了不少网友的关注和讨论，大部分网友都希望自己的城市也能跟进！

另外还有几位网友表示：什么时候买房跟买菜一样，一手交钱一手给房？

本文由“我家住楼房”原创（作者：刀柄老爹），欢迎关注，带你一起长知识！

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让“问题物业”害怕的事来了，北京开始治理，其它地方还有多远？

作者：青梅君煮酒

发布时间：2020-06-05 21:41

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买房子不仅仅只是一手交钱，一手交房的事。还有一个绕不过去的“弯”——物业。

不久前，《南方日报》与《南方+》共同发起过一个调查问卷，结果显示：54.79%的受访者最为重视的购房因素，竟然是小区物业服务以及小区内的生活配套设施。

换一个角度看，一个小区如果有一个好的物业，说不定能让这个小区的房子可以卖一个更好的价钱。足以见得，当前一个好物业是多么的重要。

而人们之所以如此重视物业，其实反应了一个非常浅显的道理。生活中人们缺什么，往往才要去补什么。只因为好的物业可遇不可求，所以人们才把它上升到一个重要的位置。

上篇文章我曾介绍过，山东青岛某小区物业经理，当着150多名业主的面，与一位业主在群里对骂。据说事件的起因，是因为快递包裹的事。需要说明的是，这个小区每月每平方米物业收费4.9元，这在行业中算是比较高的了。这种小区爆发了这样的冲突，是让人深思的。

回过头来，我们假设如果你是这150多名业主中的一员，你会作何感想，恐怕除了愤怒之外，最多的可能还有感同身受的憋屈。身处这样的环境中，安全感会缺失的。

可能大家依稀还记得这两个事。

一个是去年这个时候，陕西汉中女业主给物业下跪的视频。这个视频，刷爆了网络。《黄河新闻网》当时甚至发声评论指出：女业主给物业下跪？！这样的物业该取缔了。

另一个是去年年底，长沙某小区物业经理，突然闯入小区业委会办公室，以办公室未缴纳电费为由强行断电，办公室内的监控由此停止工作。后来又曝出该小区3名业主遭殴伤。

是不是有点触目惊心？这么多年，业主们受够了骂人的物业、断水断电的物业、堵大门的物业，甚至是动手的物业。

即使退一步说，人们或许对物业存在误解，但是这种误解是谁造成的呢？我们不否认有一大批物业是负责的、尽心尽力的，但是还有相当一部分物业是需要改进的，发生在它们身上的一起起事件，刷新着人们的三观。

所以，规范“问题物业”不仅迫在眉睫，更是一个长期的过程。不过，让人欣慰的是，这种情况正在改观。

首部《民法典》有关条款涉及到了物业。

“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费”，被写进《民法典》。我们知道2020年5月28日通过，并将于2021年1月1日起施行的《民法典》，是新中国历史上首部《民法典》。

这时意义就非比寻常的，虽然涉及到物业的只有这么一段话，但是却表明物业的规范越来越被关注，越来越被重视。

《北京市物业管理条例》是一种风向标。

在上个月开始施行的《北京市物业管理条例》亮点非常多，不仅大大降低了业主大会、业委会的门槛；还赋予了业主大会解聘物业服务人等权利；并且被“炒”物业如果耍无赖，赖着不走，将面临的是每天大数额的罚款，直到离开为止。

北京施行的这个物业管理新条例，其实是将来很多地方物业管理的一种趋势，各地也必然会向着这种趋势靠拢。由此可见，未来物业必定会越来越规范。

另外，值得注意的是，北京开始启动治理“问题物业”。

首先看到北京朝阳启动治理120个“问题物业”。据相关资料显示，居民是参与其中的，并且还有专业评估机构、行业专家会同属地街乡，共同评估物业服务企业履行服务合同的情况。

据说，一旦发现企业履行合同不到位，会立即启动整改程序，什么时候整改好了、居民满意了，才算结束。

北京开始启动治理“问题物业”，其它地方还会远吗？

物业不是法外之地，自身缺陷自身解决不了，必然会被规范与治理。你认为呢？

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大力推动商品房现房销售

作者：经济日报

发布时间：2023-02-08 06:15

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不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹的一句话引起业界关注：“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。

现房销售与商品房预售制是两种不同的销售方法。商品房预售制是企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人提前支付房款的一种销售方式。现房销售是一手交钱一手交房；预售则是先交钱后交房。取消商品房预售制改为现房销售的呼声之所以一直存在，与预售制带来的一些弊端有关。比如预售制下，有可能出现延迟交付，甚至形成烂尾楼，一旦开发商资金紧张甚至资金链断裂，购房者既不能按时收房，预交的购房款也难以追回。还比如房屋质量问题，此前房款已付，从原理上而言，消费者很难再有约束开发企业提升房屋质量或者遇到交房质量问题时促其整改的砝码，一旦出现房屋质量问题，购房者可能更容易面临维权难。

当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。毋庸置疑，在我国住房制度改革至今20多年时间里，商品房预售制度为推进我国房地产市场发展壮大，解决城镇居民住房短缺功不可没。商品房预售制条件下，拿地仅几个月就开始销售，与现房销售需要两三年建设周期相比，房地产开发企业可以早早回笼销售资金，缩短贷款期限，有利于降低资金成本，提高开发效率。然而商品房预售制也与过去房地产开发高杠杆、高周转、高负债“三高”模式紧密相连。同时，我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。

实际上，近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。无论是行业政策还是地方政府，都能看到一些推进现房销售的努力。公开资料显示，山东省济南市2022年现房销售面积174万平方米，尽管现房销售面积仅占全市商品房销售面积的14%，但实现了同比增长55%。鼓励现房销售的举措更多出现在土地出让环节。如有的城市在土地拍卖时增加竞现房销售面积的环节，当竞买报价达到土地合理上限价格后，转入“竞现房销售”面积，由现房销售面积最高者中标。有的城市还对期房和现房的销售指导价给予区分，现房销售指导价略高于期房销售指导价，客观上为房企的资金成本给予了一定“补偿”。目前，北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市开始出现现房销售试点。从各地传出的消息看，多省份将进一步推进现房销售。如山东、安徽等省份明确表态，2023年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。

现房销售有利于保护消费者权益，但对房地产开发企业经营能力是个挑战。对比期房供应的不确定性，现房销售在购房时所见即所得，有助于确保房屋质量，减少购房纠纷，对开发企业的交付行为进行约束，有利于“保交楼，稳民生”。对开发企业而言，现房销售回款周期拉长带来的现金流压力会有所加大，这无疑会增加资金成本，有可能影响开发企业的利润。随着大形势的改变，特别是行业正由高速发展进入平稳发展阶段，开发企业也应从更加注重开发速度、依赖金融杠杆，转而向提升开发品质、提高企业经营管理能力要效益。

现房销售不能一蹴而就，更适宜逐步过渡。当前房地产市场正在积蓄各方面力量力求企稳复苏，如果现房销售切换得过快，就可能会不利于企业缓解资金链吃紧的困境。因此，现房销售可以找准时机，因城施策，逐步推广。

预售制在短期之内还是主要销售模式的背景之下，应优化商品房预售资金监管。对于预售资金，既要管好也要用好。一方面，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险；另一方面，也要优化预售资金监管，如在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上，商业银行可与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。（本文来源：经济日报 作者：亢 舒）

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全国烂尾楼业主拒绝还贷款，苦主们无奈，银行还是赢者通吃

作者：谢晖说房

发布时间：2023-02-05 13:05

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这几年楼市风波不断，大家买房都是步步惊心，一不小心就容易掉坑，尤其是买到新房的成为烂尾楼，就在去年年中，因项目停工多时、多次维权却复工无果，江西景德镇恒大珑庭的业主打响了强制停贷第一枪。之后，全国多个出现烂尾及延期交付的项目业主集体宣告强制停贷，涉及长沙、武汉、郑州、西安、南昌、上海、重庆等多个城市，楼盘开发商包括恒大、融创、阳光城、正荣等多家房企。2022年上半年全国住房市场烂尾率为3.85％，对应的烂尾楼面积为2.31亿平方米。

这么多烂尾楼涉及到业主至少在上百万人，业主们非常无奈，房子收不到，贷款要一直供，所以就想着联合发布停贷告知书，如果楼盘不复工，自己就还贷款了，很多烂尾业主纷纷效仿，希望能以此解决自己的贷款苦楚。但是这个放眼全国，真正能赢银行的案例真的是万里挑一，咱就说说这个事情的几点分析，一、烂尾楼的不同情况；二、业主拒绝还贷后的种种影响；三，当下解决烂尾楼的方式；

首先，跟大家普及一下烂尾楼和形成的原因。烂尾楼用人话说就是已经办了土地、规划等系列手续，并且进行开工或者预售后 ，由于开发商无力继续投资建设规划或者自身资金链断裂而停止建设的项目，这里跟咱老百姓的关系比较大的多数是预售后的烂尾，大家钱都交了，银行贷款也放了，然后发现楼盘不建了，这种最无奈了。

那烂尾楼形成具体原因主要有以下两类：一是开发商自己主动烂尾，可能由于楼市政策、市场行情等方面的原因，开发商建的这个楼盘价位持续走低，发现继续施工只会赔钱、建的越多赔得越多的时候，就会主动停止楼盘的开发和建设规划，形成了主动性烂尾楼，这种情况在楼市下跌中比较多；二是开发商被动烂尾，这种一般不涉及到市场行情和政策原因，纯粹的是因为房地产开发商资金链断裂或者牵涉到其他债务纠纷，缺乏后续的建设规划资金形成了烂尾楼，像江门的光博汇项目，从2018年开始就进入烂尾楼状态，当时还因“商品房预收款没有按规定存入预售款监管专用账户，且违规返租”的违法现象上榜，而业主们现在还在苦苦等待项目重组，沉淀了这么多年的购房资金还不知何去何从，烂尾楼害人啊。

接着，跟大家聊聊如果业主拒绝还贷的影响，首先，业主拒绝还贷是给开发商和社会形成一种舆论，引起地方政府关注某个开发商和小区，这是一种主动自救的行为，比坐在那里啥也不干好多了，如果开发商完全摆烂，这种方式效果也不大，但是，只要开发商还想在中国的地盘做生意，肯定会顾及到地方政府的脸面，烂尾楼太多，也会影响到地方政绩。

所以业主如果拒绝还贷了，银行不会找开发商，而是找你，因为是你跟银行签的合同，你单方面违约，银行后续有权收回你的房子并且进行法拍，而且你的征信也会被人民银行拉黑，以后涉及到任何贷款方面的操作都无法进行，这两个是最大的利器，大家都很害怕，所以会忌惮银行的威慑，加上专业的律师团队给你来一封律师函，估计看到公章后，普通人都吓尿了，承担一系列的各种乱七八糟的费用，换做没有专业知识的人看的都会懵逼，只能老老实实还款了，实在顶不住了，就成为老赖了，好好的买新房就真正变成法拍房了，银行也在慢慢成为大房东。

最后，跟大家说说当下解决烂尾楼的方式，其实这点高层早就看的很清楚了，涉及到上百万的个家庭的利益，这么大的事情不可能不重视，所以从去年7月28日开始就提出了要“保交楼”的重点任务，对之前暴雷的房企在持续输血，部分的停工项目也在陆续复工了，希望每一位普通的老百姓都能顺利收到自己的房子，烂尾对一个家庭影响太大了，可能导致离婚、孩子上学问题、一边交租一边还贷等系列问题。

所以当下除了保交楼政策以外，还是建议要尽快落实现楼交付的核心点，开发商想极度利用杠杆赚取利润的时代已经过去了，房子就是大宗商品，实现一手交钱、一手交房是未来的大势所趋，相信以前的厕所变水帘洞、阳台洗手盆巴掌大、高绿化率变秃等情况也会有很大的改善，所以，大家如果后续要买新房还是要擦亮眼睛了，准现房优先、国企央企背景优先、口碑服务好优先，价格大家可以高一点，至少比买到烂尾楼花五年甚至十年去苦苦维权好太多了。

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试点现房销售 助推房地产业转型

作者：南方日报

发布时间：2023-02-09 02:02

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■杨 悦

短短一周时间，多地齐发“试点现房销售”政策。

近期各地召开的住房和城乡建设工作会议上，山东提出“逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点”，该省住建厅厅长还提到“今后5年，房地产业向新发展模式过渡要取得显著进展”；河南明确2023年“将逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售”；今年安徽也将“因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变”……

这些举动并非巧合。从政策逻辑看，2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”后，2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，释放了以实际行动促进房地产业转型的信号。那何为旧的发展模式？按照中央财办有关负责人的解读，是指“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”模式。住建部1月17日提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”，针对的也是化解房企风险问题。

问题指向已然清晰。为解决房地产企业的开发资金问题，1994年我国确立了商品房预售制度：开发商取得“四证”、工程进度达标，就可以把没完全建好的房子拿出来卖。预售制提高了资金使用效率，加快了商品房供应力度和速度，有效缓解了特定历史阶段城镇居民住房不足的状况。然而，经过将近30年的快速发展，开发商跑路、楼盘烂尾、“货不对板”等问题也层出不穷。尤其是需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力之下，“三高”模式的弊端更暴露无遗，防风险、促转型的紧迫性凸显。

相比期房销售，“一手交钱、一手交房”的现房销售具有所见即所得的优势，能有效规避烂尾、质量争议等风险。从行业周期看，支持房地产业发展的几项重要维度，如人口规模、城镇化速度等，都已发生了变化。未来一个时期，我国城镇化仍将处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。同时也要看到，我国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至2022年的13.6亿平方米，创下多年新低，房地产开发投资增速、房屋新开工面积等指标均大幅下滑。这一方面提醒有关方面重估房地产市场供求关系的必要性，另一方面也验证了住建部所说的，防风险还要促转型，各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。

“取消预售制”的呼声不断，但是现阶段，房地产业向新发展模式转型还是要力求平稳。现房销售对开发商现金流、施工能力要求更高，推行难度大。早在2014年，就有地方开展现房销售试点，为抑制房企拿地热情，一些地市还曾在土地出让环节设置现房销售条件，后因市场降温、“助推了供应不足、房价上涨的预期”，部分地市偃旗息鼓。此次试点有必要进一步探索如何调动开发商积极性等问题。另外，考虑到期房价格相对较低，如若预售资金监管松紧适度，减少楼盘烂尾风险，消费者的购房压力相对较小，那么预售制并非一无是处。总之，房子是用来住的，一切以满足人的住房需求为标尺。确保房地产业平稳转型，减少急打方向盘或侧翻的风险，也是一种“防风险”。

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“一手交钱一手交房”，现房销售还有多远？

作者：京报网

发布时间：2023-02-12 06:53

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“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出。

此后的近一个月内，已有山东、安徽、河南、四川四省明确了现房试点。从“鼓励”到“试点”，距离“一手交钱一手交房”还有多远？

资料图 新华社发

试点现房销售，防风险是重点

1月31日，山东省住房和城乡建设工作会议召开，会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。

2月6日，四川省人民政府关于印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知中提出，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

曾经的房地产黄金时代，商品房预售制能够快速回笼资金，快周转模式对行业加速发展起到了重要作用。进入新的周期，房地产业向新发展模式平稳过渡，保交楼、防风险成为工作重点，现房销售试点也被多地提上议事日程。

以河南省为例，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，河南省“保交楼”任务较重，2023年又是“保交楼”的重要节点。本次河南省结合实际情况提出新的要求，是对主管部门政策的进一步落实。

“郑州已供应土地和新房都很多，在售和潜在供应量非常大，房价又持续下跌。实施现售不会因供应周期长、建设成本高而使得供应跟不上，从而导致全社会房价上涨，也就符合住建部提出的‘符合条件的城市探索现售模式’。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

尝试升级，有何不同？

相比期房销售，“一手交钱、一手交房”的现房销售对于消费者而言具有所见即所得的明显优势，能有效规避烂尾、质量争议等风险，也自然得到了购房者的青睐。

“2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%，这反过来说明现房销售市场没有遇到较大的下跌。”上海易居房地产研究院数据显示，全国现房销售规模明显比期房销售行情要好。

“宁愿多花20万，也一定要买现房。”社交平台上，不少买房人这样交流呼吁着。但某省会城市的一位房地产销售对中新财经表示，当前购买现房同样需要多留心。

“在目前以期房为主的大环境下，开发商好、品质好、地段也好的房子是很难‘熬’成现房的，可能是当地购买力不足，或者存在其他不利因素成为滞销盘。”他表示，还有一种情况是有些地方期房限价、现房不限价，开发商捂盘惜售。总之消费者不要因为现房而放松警惕，一定要注意观察。

但对于开发商来说，现房销售对现金流、施工能力的要求更高，也因此推行起来难度较大。

李宇嘉认为，在现阶段，如果土地价格、建设成本不变，现售会抬高建设成本，从而影响这类房子的销售。所以现售制度下，必须要求政府在地价上让利，以降低开发成本，进而稳定房价预期，也能降低购房的成本。

多地已此前进行过尝试。2014年，上海市黄浦区五里桥街道一拍卖地块的出让预合同中提出“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”；2022年，福建福州在一宗地块的土拍中要求，该宗地按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。

“2021年上半年之前，各地主要是通过设定现房销售模式，促进房企理性拿地、促进地价平稳；之后则主要是从防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延等角度出发，这也是各地探索房地产新发展模式的重要体现。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出。

“鼓励”到“试点”，取消预售制的时机到了吗？

在“防风险”的基础上，预售制是否可能在这一阶段被取消？

“保交楼、烂尾楼问题，本质上是预售资金监管不严所致，而并非预售本身有什么问题。”李宇嘉认为，更重要的是加强流程和资金的监管。

陈文静也认为，短期来看，为实现“保交楼”，预计预售资金监管及预售政策或将保持严格状态，政策也将更加规范，各地或结合当地实际情况灵活调整预售资金监管和预售条件，促进房地产市场供需两端预期稳定。

在严跃进看来，此前对于预售制的改革，更多是从鼓励及自愿的角度出发；今年则跳出了鼓励和自愿的范畴，反映出对现房销售推进的力度有所加大，相关领域改革的节奏明显加快。

“从过去的‘鼓励’升级为‘试点’，这也意味着现房模式改革之路的正式开启。各地还是要把握政策大趋势，主动研判现房销售市场，为各地现房模式的推进创造更好的条件。”严跃进说。

（原标题：“一手交钱一手交房”，现房销售还有多远？）

来源：中新财经

流程编辑：tf027

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现房销售，房地产市场稳步发展新亮点“一手交钱、一手交房”，多地鼓励现房销售

作者：营商环境看河南

发布时间：2022-08-17 14:55

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阅读提示

对于购房者而言，“一手交钱、一手交房”的现房销售具有所见即所得的优势，避免了交房时间不确定、房屋质量难保证等问题。近期，多地鼓励现房销售。有专家认为，现房销售正成为房地产市场稳步发展新亮点。不过，在商品房市场面临一定下行压力时，不能一刀切地取消预售制度，应统筹考虑并逐步调整。

“真材实景，精装现房，省心放心。”8月4日，记者在位于吉林敦化的某楼盘售楼处门前看到，偌大的广告牌上，“精装现房”几个字被着重标注，格外亮眼。售楼处内部，前来咨询的客户络绎不绝，有的客户开门见山地要求带看现房。

“这4栋楼是我们目前在售的现房，有精装也有毛坯，可根据需要自行选择，能随时现场看房。”配套完善、质量保证、拎包入住是销售主管丁杨介绍的现房主要亮点。

“广告再好，不如现房可靠。”售楼标语背后蕴含的所见即所得的优势成为一些房企宣传现房的最佳理由。

上半年，湖南株洲、河南郑州等地发文鼓励有条件有实力的房地产开发企业现房销售。近日，福州永泰在一则涉住宅用地出让公告中明确要求“现房销售”——规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。

即买即住

“很庆幸能在毕业的第3年，就拥有一个属于自己的小家。”今年3月到6月，在江苏无锡工作的尹杰实现了自己“住有所居”。看房、签合同、办理房产证、装修、入住……一套流程下来，他用了不到4个月的时间。

“当时想着买期房还要等两年，想尽快结束漂泊生活，就选择了这套现房。”尹杰说。

让尹杰选择现房的另一个原因是能在验房后再做购买决定。学土木工程的他在买房前亲自检验了房屋的结构和质量，觉得“更加安心，也省了不必要的麻烦”。

“见即所得，即买即住”“现场看房，亲鉴品质”……随着暑期来临，一些房企在推出购房优惠的同时，将“现房销售”作为重要卖点。丁杨说，有的客户对房屋有急迫的需求，比如着急结婚或者孩子上学，现房节约了等待的时间成本，而且可以先看后买，减少了购房者的顾虑。

“不过，目前市场上的现房有不少是在预售期内没有卖完的期房，在楼盘交付后就变成了现房。”有多年房产中介从业经验的邱滨说。

“推出现房销售打消了购房者对于房屋延期交付、难以交付的担忧，且现房的房屋格局、装修情况、配套设施都一目了然，避免了‘货不对板’、交付质量差的问题，满足了当下购房者的需求。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

开发商更愿销售期房

“房子的价格、设施、地理位置、周边配套等都是购房者考虑的重要因素。经过综合衡量，如果购房者看好了某个小区的房源，但是这个小区目前只有期房在售，那么购房者通常会选择购买期房或另外选择房源。等到交付后再购买，彼时的房价波动、是否还有房源都是不确定的。”邱滨说，此前，很少有开发商会选择从一开始就将楼盘做成现房销售，购房者选择购买期房，也有些无奈。

为何相对于现房销售，开发商更愿意选择销售期房？上海中原地产首席分析师卢文曦认为，现房销售对房企资金要求较高。“假设一个项目需要3年周期，如果现房销售，那么开发商只有现金流出而无现金流入，3年只能做一个项目；而预售制实现了资金的快速周转，减轻了房企的资金压力，3年可以投入2个甚至3个项目，增加了商品房的市场供应。”

在某知名房企从事管理工作的张珩（化名）向记者透露，房企多选择预售还出于对市场风险的规避。“购房者在看现房时总是容易发现更多不满意的地方，这甚至不关乎质量，比如因为不喜欢材料的品牌、不喜欢橱柜的颜色便放弃购买，这对房企来说增加了销售风险。”

统筹考虑并逐步调整

“改为现房后，所见即所买，人民群众安居乐业的需求将得到更好满足。”今年全国两会期间，多位代表委员建议，逐步取消商品房预售制，实行现房销售。

有业内专家也表示，随着房地产市场从增量时代步入存量时代。长期来看，现房销售是房地产行业稳步发展的新亮点。不过，在商品房市场面临一定下行压力时，一刀切地取消预售制度可能带来房企资金链断裂等诸多问题，应统筹考虑并逐步调整。

“保护购房者权益，短期内仍需要从预售制本身发力。预售资金采用受托支付方式，施工单位、材料供应商等支付对象在招标和集中采购的过程中都已经确定，应在资金监管协议中清楚写明账号、责任人等信息，资金支付只能指向这几家单位，避免开假发票套取预售资金等行为。”李宇嘉说。

对于现房销售，李宇嘉认为，如果地价较高，则房企融资成本较高，过高的前端成本加之现房销售资金占用时间长，容易导致房企资金链紧张。因此，若地价占房价的比例低于30%，可以考虑现房销售。“这样既能满足购房者的需求，又对房企资金链的挤占不太明显。”

卢文曦建议，房地产销售制度的完善需要逐步推进。首先，要加强资金监管，监管账户的建立、预售资金的流向都要有严格审核，出现问题后的问责机制也需加强。其次，可以通过改进商品房预售制度，如降低预付款比重、房屋交付后再还贷等，保障购房者的安全。而现房销售的探索，可以从中等偏小体量的地块逐步展开。

来源：工人日报

编辑：杨芳媛

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率先试行！金华市二手房资金监管全程网办，“一手交钱一手交房”

作者：安居浙里

发布时间：2022-08-04 16:46

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近期，浙江省内多地出现二手房交易诈骗案件，造成买方卖方“钱房两失”经济损失。为此，金华市在浙里办平台适时上线迭代升级的二手房资金监管系统，市区率先试行二手交易和资金监管全程网办，确保“一手交钱一手交房”买卖安全。

二手房交易涉及房款金额大，过户流程繁琐，而且时间跨度较长，二手房有的卖方有抵押，有的买方需贷款，情况复杂，从签约到完成不动产登记，面临较多的不确定因素和风险漏洞。从近期出现的部分诈骗案来看，买方面临卖方不能配合过户、恶意骗取房款，以及房产中途被法院查封、另行售卖等风险；卖方也同样面临着过户后买方恶意拖欠剩余房款、用过户后的房产套现卷款潜逃等可能。

二手房交易诈骗之所以得逞，关键是长期以来二手房大多私下交易，交易资金监管存在空白盲区。在金华市二手房资金监管系统中，建设、资规部门和金融机构发挥各自在签约交易、产权过户、资金保障等方面的职能优势，通过信息共享和协同联动，确保了交易全额全程处于严格监管之下。

金华市建设局会同金融机构，打破传统业务流程，推动贷款审批前置，在市区创新推出带抵押过户业务，避免后续房款迟迟不能兑付情况的出现。同时，金华市资规部门重构业务流程，推出二手房买卖转移登记、抵押注销登记、抵押再次登记等多业务组合办理新模式。

通过二手房资金监管系统交易交割，买卖双方与监管部门签订托管协议，将房款存入托管账户，并由银行负责对托管账户进行监管。银行必须在收到监管部门的拨付指令后，方可划转交易结算资金，确保资金和房产安全。

线上交易二手房，全程公开透明，用户可实时上线查询办理进度和资金划转情况，可跨行办理贷款注销和贷款申请，二手房资金监管系统的上线，有助于规范市场秩序，提供安全、便捷、高效的房产居间服务。

据悉，得益于跨部门高效协同配合，二手房从买卖合同网签到产权交割完成所需时间，从过去约2个月缩短到10天左右，而且堵死了交易漏洞，确保交割时证款两清，省时又安全。

【延伸阅读】

金华市二手房交易资金监管办理流程

1.签订二手房买卖合同。

交易双方通过浙里办平台网上签订《浙江省二手房买卖合同》，约定合同条款内容，确认购房款项和付款方式，并上传提交系统。

2.提出带抵押过户申请、贷款申请。

若存在转让方有抵押，受让方需贷款的情况，转让方申请提前还贷并经贷款银行确认同意带抵押过户，转让方贷款银行确定首付款最低金额；受让方申请贷款，受让方贷款确定贷款金额。

3.签订交易资金监管协议。

交易双方当事人申请资金监管的，与监管机构签订《金华市二手房交易资金监管协议》，明确监管金额、监管银行、转让方收款账号、受让方退款账号、资金划转条件等内容。

4.存入交易资金。

交易双方当事人根据监管协议约定，将首付款分期或一次性存入监管子账户。

5. 办理产权过户、抵押登记。

合同约定首付款资金全部到账后，交易双方可申请办理带抵押的不动产产权转移登记业务及受让方抵押的合并登记业务；不动产转移登记业务登簿后，受让方贷款银行将贷款打入资金监管子账户。

6.抵押注销。

不动产转移登记业务完成后，监管平台按照《监管协议》约定的时间节点、资金额度向银行发送还款指令，监管银行账户归还银行贷款，贷款银行应及时办理抵押注销手续。

7.交易资金的划转。

监管平台根据《监管协议》约定的时间节点向银行发送支付指令，将《监管协议》约定资金划转至转让方结算账户、监管账户剩余金额划转至受让方结算账户。

8.二手房买卖交易资金监管完成。

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恒大在临沂的项目尚未复工“一手交钱，一手交房”可能提前到来！

作者：侃社财经

发布时间：2021-10-23 10:32

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“一手交钱，一手交房”可能提前到来！目前恒大在临沂的项目尚未复工，已经选房的业主，有可能成为“现房销售”的第一批业主。“现房销售”有可能史恒大东山再起，从新回到公众视野，有可能颠覆整个房产市场，如果真的让“恒大”实现了，恒大注定让历史铭记，具有划时代的意义！

另外临沂房地产：没想到暖气费成了照妖镜，小区空置率太高没法供暖，炒房炒的临沂房价超出临沂人的工资几倍，冬天来了，小区入住率达不到50%，业主还想市政供暖怎么办，临沂h宝德和园这样处理的，

一共85户业主要分摊159户的取暖费才可以每户业主多缴纳4962.47元，这样的话冬天供暖每户接近7千元取暖费，都是炒房后遗症，房价一跌后遗症更多，直接瘫了也难说

4字之变，改变整个房产行业，在新的变革当中，有哪些会倒下，那些又是后起之秀！让我们拭目以待！

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官媒关注“交房即发证”！网友：何时能一手交钱一手给房？

作者：刀柄老爹

发布时间：2020-05-20 09:38

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官媒关注“交房即发证”！

昨天（5月19日），官媒发文称：郑州试点业主交房、领“房产证”同时进行！

根据上述官媒（中国新闻网）的报道显示：郑州市郑东新区“建业春天花苑”小区的业主，在从物业手里领取新房钥匙的同时，也从开发商手里领取了新房的不动产登记证书（即“房产证”）！

根据媒体此前的报道显示：郑州市相关部门（郑东新区国土分局）负责人告诉记者，经过全面整合，将涉及16个部门、20多项业务限时办结，从而实现“交房即发证”！

据记者了解到：郑州“交房即发证”首次尝试之后，其成功经验将供河南全省其他地区借鉴，同时，“交房即发证”也会在全省铺开！

记者认为：一手拿钥匙、一手拿房本，意味着河南省也进入“交房即发证”新时代！

值得一提的是，继郑州“试水”成功之后，河南省另外一个城市——开封市，也在实践“交房即发证”！

根据河南本地媒体（大河网）昨天（5月19日）的报道显示：开封市“建业·菊香里”的几位业主代表，参加“交房即发证”仪式，并同时领取了新房钥匙和“房产证”！

尤其值得注意的是，郑州并不是全国首创，第一个推行“交房即发证”的省份是江苏省，并将于下个月（6月）起开始全省实施！

另外，根据官媒（新华社）昨天的报道显示：山东省曲阜市也在推行“交房即发证”！

据了解，一般情况下，从交房到拿房产证，若小区的开发商是有实力的大型房企，那么1年内应该就能拿到房产证；

而小开发商可能需要2年，若遇到开发商资金链断裂楼盘“烂尾”，或许很久都拿不到房产证！

对此，房地产行业内专业人士认为：业主开心了，开发商却懵逼了！

上述业内人士分析表示：“交房即发证”给开发商带来了全新的挑战，土地开发、房屋建设、房屋质量等房产项目各个环节都要达标，若任何一项不能通过检验，就不能按时办结“交房即发证”！

该专家还认为：那些不能做到“交房即发证”的房企（尤其是实力不大的小型房企），将会逐步被淘汰出局！

上述消息一经发出，也吸引了不少网友的关注和讨论，大部分网友都希望自己的城市也能跟进！

另外还有几位网友表示：什么时候买房跟买菜一样，一手交钱一手给房？

本文由“我家住楼房”原创（作者：刀柄老爹），欢迎关注，带你一起长知识！

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让“问题物业”害怕的事来了，北京开始治理，其它地方还有多远？

作者：青梅君煮酒

发布时间：2020-06-05 21:41

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买房子不仅仅只是一手交钱，一手交房的事。还有一个绕不过去的“弯”——物业。

不久前，《南方日报》与《南方+》共同发起过一个调查问卷，结果显示：54.79%的受访者最为重视的购房因素，竟然是小区物业服务以及小区内的生活配套设施。

换一个角度看，一个小区如果有一个好的物业，说不定能让这个小区的房子可以卖一个更好的价钱。足以见得，当前一个好物业是多么的重要。

而人们之所以如此重视物业，其实反应了一个非常浅显的道理。生活中人们缺什么，往往才要去补什么。只因为好的物业可遇不可求，所以人们才把它上升到一个重要的位置。

上篇文章我曾介绍过，山东青岛某小区物业经理，当着150多名业主的面，与一位业主在群里对骂。据说事件的起因，是因为快递包裹的事。需要说明的是，这个小区每月每平方米物业收费4.9元，这在行业中算是比较高的了。这种小区爆发了这样的冲突，是让人深思的。

回过头来，我们假设如果你是这150多名业主中的一员，你会作何感想，恐怕除了愤怒之外，最多的可能还有感同身受的憋屈。身处这样的环境中，安全感会缺失的。

可能大家依稀还记得这两个事。

一个是去年这个时候，陕西汉中女业主给物业下跪的视频。这个视频，刷爆了网络。《黄河新闻网》当时甚至发声评论指出：女业主给物业下跪？！这样的物业该取缔了。

另一个是去年年底，长沙某小区物业经理，突然闯入小区业委会办公室，以办公室未缴纳电费为由强行断电，办公室内的监控由此停止工作。后来又曝出该小区3名业主遭殴伤。

是不是有点触目惊心？这么多年，业主们受够了骂人的物业、断水断电的物业、堵大门的物业，甚至是动手的物业。

即使退一步说，人们或许对物业存在误解，但是这种误解是谁造成的呢？我们不否认有一大批物业是负责的、尽心尽力的，但是还有相当一部分物业是需要改进的，发生在它们身上的一起起事件，刷新着人们的三观。

所以，规范“问题物业”不仅迫在眉睫，更是一个长期的过程。不过，让人欣慰的是，这种情况正在改观。

首部《民法典》有关条款涉及到了物业。

“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费”，被写进《民法典》。我们知道2020年5月28日通过，并将于2021年1月1日起施行的《民法典》，是新中国历史上首部《民法典》。

这时意义就非比寻常的，虽然涉及到物业的只有这么一段话，但是却表明物业的规范越来越被关注，越来越被重视。

《北京市物业管理条例》是一种风向标。

在上个月开始施行的《北京市物业管理条例》亮点非常多，不仅大大降低了业主大会、业委会的门槛；还赋予了业主大会解聘物业服务人等权利；并且被“炒”物业如果耍无赖，赖着不走，将面临的是每天大数额的罚款，直到离开为止。

北京施行的这个物业管理新条例，其实是将来很多地方物业管理的一种趋势，各地也必然会向着这种趋势靠拢。由此可见，未来物业必定会越来越规范。

另外，值得注意的是，北京开始启动治理“问题物业”。

首先看到北京朝阳启动治理120个“问题物业”。据相关资料显示，居民是参与其中的，并且还有专业评估机构、行业专家会同属地街乡，共同评估物业服务企业履行服务合同的情况。

据说，一旦发现企业履行合同不到位，会立即启动整改程序，什么时候整改好了、居民满意了，才算结束。

北京开始启动治理“问题物业”，其它地方还会远吗？

物业不是法外之地，自身缺陷自身解决不了，必然会被规范与治理。你认为呢？

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大力推动商品房现房销售

作者：经济日报

发布时间：2023-02-08 06:15

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不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹的一句话引起业界关注：“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。

现房销售与商品房预售制是两种不同的销售方法。商品房预售制是企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人提前支付房款的一种销售方式。现房销售是一手交钱一手交房；预售则是先交钱后交房。取消商品房预售制改为现房销售的呼声之所以一直存在，与预售制带来的一些弊端有关。比如预售制下，有可能出现延迟交付，甚至形成烂尾楼，一旦开发商资金紧张甚至资金链断裂，购房者既不能按时收房，预交的购房款也难以追回。还比如房屋质量问题，此前房款已付，从原理上而言，消费者很难再有约束开发企业提升房屋质量或者遇到交房质量问题时促其整改的砝码，一旦出现房屋质量问题，购房者可能更容易面临维权难。

当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。毋庸置疑，在我国住房制度改革至今20多年时间里，商品房预售制度为推进我国房地产市场发展壮大，解决城镇居民住房短缺功不可没。商品房预售制条件下，拿地仅几个月就开始销售，与现房销售需要两三年建设周期相比，房地产开发企业可以早早回笼销售资金，缩短贷款期限，有利于降低资金成本，提高开发效率。然而商品房预售制也与过去房地产开发高杠杆、高周转、高负债“三高”模式紧密相连。同时，我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。

实际上，近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。无论是行业政策还是地方政府，都能看到一些推进现房销售的努力。公开资料显示，山东省济南市2022年现房销售面积174万平方米，尽管现房销售面积仅占全市商品房销售面积的14%，但实现了同比增长55%。鼓励现房销售的举措更多出现在土地出让环节。如有的城市在土地拍卖时增加竞现房销售面积的环节，当竞买报价达到土地合理上限价格后，转入“竞现房销售”面积，由现房销售面积最高者中标。有的城市还对期房和现房的销售指导价给予区分，现房销售指导价略高于期房销售指导价，客观上为房企的资金成本给予了一定“补偿”。目前，北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市开始出现现房销售试点。从各地传出的消息看，多省份将进一步推进现房销售。如山东、安徽等省份明确表态，2023年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。

现房销售有利于保护消费者权益，但对房地产开发企业经营能力是个挑战。对比期房供应的不确定性，现房销售在购房时所见即所得，有助于确保房屋质量，减少购房纠纷，对开发企业的交付行为进行约束，有利于“保交楼，稳民生”。对开发企业而言，现房销售回款周期拉长带来的现金流压力会有所加大，这无疑会增加资金成本，有可能影响开发企业的利润。随着大形势的改变，特别是行业正由高速发展进入平稳发展阶段，开发企业也应从更加注重开发速度、依赖金融杠杆，转而向提升开发品质、提高企业经营管理能力要效益。

现房销售不能一蹴而就，更适宜逐步过渡。当前房地产市场正在积蓄各方面力量力求企稳复苏，如果现房销售切换得过快，就可能会不利于企业缓解资金链吃紧的困境。因此，现房销售可以找准时机，因城施策，逐步推广。

预售制在短期之内还是主要销售模式的背景之下，应优化商品房预售资金监管。对于预售资金，既要管好也要用好。一方面，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险；另一方面，也要优化预售资金监管，如在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上，商业银行可与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。（本文来源：经济日报 作者：亢 舒）

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全国烂尾楼业主拒绝还贷款，苦主们无奈，银行还是赢者通吃

作者：谢晖说房

发布时间：2023-02-05 13:05

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这几年楼市风波不断，大家买房都是步步惊心，一不小心就容易掉坑，尤其是买到新房的成为烂尾楼，就在去年年中，因项目停工多时、多次维权却复工无果，江西景德镇恒大珑庭的业主打响了强制停贷第一枪。之后，全国多个出现烂尾及延期交付的项目业主集体宣告强制停贷，涉及长沙、武汉、郑州、西安、南昌、上海、重庆等多个城市，楼盘开发商包括恒大、融创、阳光城、正荣等多家房企。2022年上半年全国住房市场烂尾率为3.85％，对应的烂尾楼面积为2.31亿平方米。

这么多烂尾楼涉及到业主至少在上百万人，业主们非常无奈，房子收不到，贷款要一直供，所以就想着联合发布停贷告知书，如果楼盘不复工，自己就还贷款了，很多烂尾业主纷纷效仿，希望能以此解决自己的贷款苦楚。但是这个放眼全国，真正能赢银行的案例真的是万里挑一，咱就说说这个事情的几点分析，一、烂尾楼的不同情况；二、业主拒绝还贷后的种种影响；三，当下解决烂尾楼的方式；

首先，跟大家普及一下烂尾楼和形成的原因。烂尾楼用人话说就是已经办了土地、规划等系列手续，并且进行开工或者预售后 ，由于开发商无力继续投资建设规划或者自身资金链断裂而停止建设的项目，这里跟咱老百姓的关系比较大的多数是预售后的烂尾，大家钱都交了，银行贷款也放了，然后发现楼盘不建了，这种最无奈了。

那烂尾楼形成具体原因主要有以下两类：一是开发商自己主动烂尾，可能由于楼市政策、市场行情等方面的原因，开发商建的这个楼盘价位持续走低，发现继续施工只会赔钱、建的越多赔得越多的时候，就会主动停止楼盘的开发和建设规划，形成了主动性烂尾楼，这种情况在楼市下跌中比较多；二是开发商被动烂尾，这种一般不涉及到市场行情和政策原因，纯粹的是因为房地产开发商资金链断裂或者牵涉到其他债务纠纷，缺乏后续的建设规划资金形成了烂尾楼，像江门的光博汇项目，从2018年开始就进入烂尾楼状态，当时还因“商品房预收款没有按规定存入预售款监管专用账户，且违规返租”的违法现象上榜，而业主们现在还在苦苦等待项目重组，沉淀了这么多年的购房资金还不知何去何从，烂尾楼害人啊。

接着，跟大家聊聊如果业主拒绝还贷的影响，首先，业主拒绝还贷是给开发商和社会形成一种舆论，引起地方政府关注某个开发商和小区，这是一种主动自救的行为，比坐在那里啥也不干好多了，如果开发商完全摆烂，这种方式效果也不大，但是，只要开发商还想在中国的地盘做生意，肯定会顾及到地方政府的脸面，烂尾楼太多，也会影响到地方政绩。

所以业主如果拒绝还贷了，银行不会找开发商，而是找你，因为是你跟银行签的合同，你单方面违约，银行后续有权收回你的房子并且进行法拍，而且你的征信也会被人民银行拉黑，以后涉及到任何贷款方面的操作都无法进行，这两个是最大的利器，大家都很害怕，所以会忌惮银行的威慑，加上专业的律师团队给你来一封律师函，估计看到公章后，普通人都吓尿了，承担一系列的各种乱七八糟的费用，换做没有专业知识的人看的都会懵逼，只能老老实实还款了，实在顶不住了，就成为老赖了，好好的买新房就真正变成法拍房了，银行也在慢慢成为大房东。

最后，跟大家说说当下解决烂尾楼的方式，其实这点高层早就看的很清楚了，涉及到上百万的个家庭的利益，这么大的事情不可能不重视，所以从去年7月28日开始就提出了要“保交楼”的重点任务，对之前暴雷的房企在持续输血，部分的停工项目也在陆续复工了，希望每一位普通的老百姓都能顺利收到自己的房子，烂尾对一个家庭影响太大了，可能导致离婚、孩子上学问题、一边交租一边还贷等系列问题。

所以当下除了保交楼政策以外，还是建议要尽快落实现楼交付的核心点，开发商想极度利用杠杆赚取利润的时代已经过去了，房子就是大宗商品，实现一手交钱、一手交房是未来的大势所趋，相信以前的厕所变水帘洞、阳台洗手盆巴掌大、高绿化率变秃等情况也会有很大的改善，所以，大家如果后续要买新房还是要擦亮眼睛了，准现房优先、国企央企背景优先、口碑服务好优先，价格大家可以高一点，至少比买到烂尾楼花五年甚至十年去苦苦维权好太多了。

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试点现房销售 助推房地产业转型

作者：南方日报

发布时间：2023-02-09 02:02

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■杨 悦

短短一周时间，多地齐发“试点现房销售”政策。

近期各地召开的住房和城乡建设工作会议上，山东提出“逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点”，该省住建厅厅长还提到“今后5年，房地产业向新发展模式过渡要取得显著进展”；河南明确2023年“将逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售”；今年安徽也将“因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变”……

这些举动并非巧合。从政策逻辑看，2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”后，2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，释放了以实际行动促进房地产业转型的信号。那何为旧的发展模式？按照中央财办有关负责人的解读，是指“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”模式。住建部1月17日提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”，针对的也是化解房企风险问题。

问题指向已然清晰。为解决房地产企业的开发资金问题，1994年我国确立了商品房预售制度：开发商取得“四证”、工程进度达标，就可以把没完全建好的房子拿出来卖。预售制提高了资金使用效率，加快了商品房供应力度和速度，有效缓解了特定历史阶段城镇居民住房不足的状况。然而，经过将近30年的快速发展，开发商跑路、楼盘烂尾、“货不对板”等问题也层出不穷。尤其是需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力之下，“三高”模式的弊端更暴露无遗，防风险、促转型的紧迫性凸显。

相比期房销售，“一手交钱、一手交房”的现房销售具有所见即所得的优势，能有效规避烂尾、质量争议等风险。从行业周期看，支持房地产业发展的几项重要维度，如人口规模、城镇化速度等，都已发生了变化。未来一个时期，我国城镇化仍将处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。同时也要看到，我国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至2022年的13.6亿平方米，创下多年新低，房地产开发投资增速、房屋新开工面积等指标均大幅下滑。这一方面提醒有关方面重估房地产市场供求关系的必要性，另一方面也验证了住建部所说的，防风险还要促转型，各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。

“取消预售制”的呼声不断，但是现阶段，房地产业向新发展模式转型还是要力求平稳。现房销售对开发商现金流、施工能力要求更高，推行难度大。早在2014年，就有地方开展现房销售试点，为抑制房企拿地热情，一些地市还曾在土地出让环节设置现房销售条件，后因市场降温、“助推了供应不足、房价上涨的预期”，部分地市偃旗息鼓。此次试点有必要进一步探索如何调动开发商积极性等问题。另外，考虑到期房价格相对较低，如若预售资金监管松紧适度，减少楼盘烂尾风险，消费者的购房压力相对较小，那么预售制并非一无是处。总之，房子是用来住的，一切以满足人的住房需求为标尺。确保房地产业平稳转型，减少急打方向盘或侧翻的风险，也是一种“防风险”。

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“一手交钱一手交房”，现房销售还有多远？

作者：京报网

发布时间：2023-02-12 06:53

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“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出。

此后的近一个月内，已有山东、安徽、河南、四川四省明确了现房试点。从“鼓励”到“试点”，距离“一手交钱一手交房”还有多远？

资料图 新华社发

试点现房销售，防风险是重点

1月31日，山东省住房和城乡建设工作会议召开，会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。

2月6日，四川省人民政府关于印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知中提出，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

曾经的房地产黄金时代，商品房预售制能够快速回笼资金，快周转模式对行业加速发展起到了重要作用。进入新的周期，房地产业向新发展模式平稳过渡，保交楼、防风险成为工作重点，现房销售试点也被多地提上议事日程。

以河南省为例，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，河南省“保交楼”任务较重，2023年又是“保交楼”的重要节点。本次河南省结合实际情况提出新的要求，是对主管部门政策的进一步落实。

“郑州已供应土地和新房都很多，在售和潜在供应量非常大，房价又持续下跌。实施现售不会因供应周期长、建设成本高而使得供应跟不上，从而导致全社会房价上涨，也就符合住建部提出的‘符合条件的城市探索现售模式’。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

尝试升级，有何不同？

相比期房销售，“一手交钱、一手交房”的现房销售对于消费者而言具有所见即所得的明显优势，能有效规避烂尾、质量争议等风险，也自然得到了购房者的青睐。

“2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%，这反过来说明现房销售市场没有遇到较大的下跌。”上海易居房地产研究院数据显示，全国现房销售规模明显比期房销售行情要好。

“宁愿多花20万，也一定要买现房。”社交平台上，不少买房人这样交流呼吁着。但某省会城市的一位房地产销售对中新财经表示，当前购买现房同样需要多留心。

“在目前以期房为主的大环境下，开发商好、品质好、地段也好的房子是很难‘熬’成现房的，可能是当地购买力不足，或者存在其他不利因素成为滞销盘。”他表示，还有一种情况是有些地方期房限价、现房不限价，开发商捂盘惜售。总之消费者不要因为现房而放松警惕，一定要注意观察。

但对于开发商来说，现房销售对现金流、施工能力的要求更高，也因此推行起来难度较大。

李宇嘉认为，在现阶段，如果土地价格、建设成本不变，现售会抬高建设成本，从而影响这类房子的销售。所以现售制度下，必须要求政府在地价上让利，以降低开发成本，进而稳定房价预期，也能降低购房的成本。

多地已此前进行过尝试。2014年，上海市黄浦区五里桥街道一拍卖地块的出让预合同中提出“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”；2022年，福建福州在一宗地块的土拍中要求，该宗地按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。

“2021年上半年之前，各地主要是通过设定现房销售模式，促进房企理性拿地、促进地价平稳；之后则主要是从防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延等角度出发，这也是各地探索房地产新发展模式的重要体现。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出。

“鼓励”到“试点”，取消预售制的时机到了吗？

在“防风险”的基础上，预售制是否可能在这一阶段被取消？

“保交楼、烂尾楼问题，本质上是预售资金监管不严所致，而并非预售本身有什么问题。”李宇嘉认为，更重要的是加强流程和资金的监管。

陈文静也认为，短期来看，为实现“保交楼”，预计预售资金监管及预售政策或将保持严格状态，政策也将更加规范，各地或结合当地实际情况灵活调整预售资金监管和预售条件，促进房地产市场供需两端预期稳定。

在严跃进看来，此前对于预售制的改革，更多是从鼓励及自愿的角度出发；今年则跳出了鼓励和自愿的范畴，反映出对现房销售推进的力度有所加大，相关领域改革的节奏明显加快。

“从过去的‘鼓励’升级为‘试点’，这也意味着现房模式改革之路的正式开启。各地还是要把握政策大趋势，主动研判现房销售市场，为各地现房模式的推进创造更好的条件。”严跃进说。

（原标题：“一手交钱一手交房”，现房销售还有多远？）

来源：中新财经

流程编辑：tf027

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现房销售，房地产市场稳步发展新亮点“一手交钱、一手交房”，多地鼓励现房销售

作者：营商环境看河南

发布时间：2022-08-17 14:55

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阅读提示

对于购房者而言，“一手交钱、一手交房”的现房销售具有所见即所得的优势，避免了交房时间不确定、房屋质量难保证等问题。近期，多地鼓励现房销售。有专家认为，现房销售正成为房地产市场稳步发展新亮点。不过，在商品房市场面临一定下行压力时，不能一刀切地取消预售制度，应统筹考虑并逐步调整。

“真材实景，精装现房，省心放心。”8月4日，记者在位于吉林敦化的某楼盘售楼处门前看到，偌大的广告牌上，“精装现房”几个字被着重标注，格外亮眼。售楼处内部，前来咨询的客户络绎不绝，有的客户开门见山地要求带看现房。

“这4栋楼是我们目前在售的现房，有精装也有毛坯，可根据需要自行选择，能随时现场看房。”配套完善、质量保证、拎包入住是销售主管丁杨介绍的现房主要亮点。

“广告再好，不如现房可靠。”售楼标语背后蕴含的所见即所得的优势成为一些房企宣传现房的最佳理由。

上半年，湖南株洲、河南郑州等地发文鼓励有条件有实力的房地产开发企业现房销售。近日，福州永泰在一则涉住宅用地出让公告中明确要求“现房销售”——规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。

即买即住

“很庆幸能在毕业的第3年，就拥有一个属于自己的小家。”今年3月到6月，在江苏无锡工作的尹杰实现了自己“住有所居”。看房、签合同、办理房产证、装修、入住……一套流程下来，他用了不到4个月的时间。

“当时想着买期房还要等两年，想尽快结束漂泊生活，就选择了这套现房。”尹杰说。

让尹杰选择现房的另一个原因是能在验房后再做购买决定。学土木工程的他在买房前亲自检验了房屋的结构和质量，觉得“更加安心，也省了不必要的麻烦”。

“见即所得，即买即住”“现场看房，亲鉴品质”……随着暑期来临，一些房企在推出购房优惠的同时，将“现房销售”作为重要卖点。丁杨说，有的客户对房屋有急迫的需求，比如着急结婚或者孩子上学，现房节约了等待的时间成本，而且可以先看后买，减少了购房者的顾虑。

“不过，目前市场上的现房有不少是在预售期内没有卖完的期房，在楼盘交付后就变成了现房。”有多年房产中介从业经验的邱滨说。

“推出现房销售打消了购房者对于房屋延期交付、难以交付的担忧，且现房的房屋格局、装修情况、配套设施都一目了然，避免了‘货不对板’、交付质量差的问题，满足了当下购房者的需求。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

开发商更愿销售期房

“房子的价格、设施、地理位置、周边配套等都是购房者考虑的重要因素。经过综合衡量，如果购房者看好了某个小区的房源，但是这个小区目前只有期房在售，那么购房者通常会选择购买期房或另外选择房源。等到交付后再购买，彼时的房价波动、是否还有房源都是不确定的。”邱滨说，此前，很少有开发商会选择从一开始就将楼盘做成现房销售，购房者选择购买期房，也有些无奈。

为何相对于现房销售，开发商更愿意选择销售期房？上海中原地产首席分析师卢文曦认为，现房销售对房企资金要求较高。“假设一个项目需要3年周期，如果现房销售，那么开发商只有现金流出而无现金流入，3年只能做一个项目；而预售制实现了资金的快速周转，减轻了房企的资金压力，3年可以投入2个甚至3个项目，增加了商品房的市场供应。”

在某知名房企从事管理工作的张珩（化名）向记者透露，房企多选择预售还出于对市场风险的规避。“购房者在看现房时总是容易发现更多不满意的地方，这甚至不关乎质量，比如因为不喜欢材料的品牌、不喜欢橱柜的颜色便放弃购买，这对房企来说增加了销售风险。”

统筹考虑并逐步调整

“改为现房后，所见即所买，人民群众安居乐业的需求将得到更好满足。”今年全国两会期间，多位代表委员建议，逐步取消商品房预售制，实行现房销售。

有业内专家也表示，随着房地产市场从增量时代步入存量时代。长期来看，现房销售是房地产行业稳步发展的新亮点。不过，在商品房市场面临一定下行压力时，一刀切地取消预售制度可能带来房企资金链断裂等诸多问题，应统筹考虑并逐步调整。

“保护购房者权益，短期内仍需要从预售制本身发力。预售资金采用受托支付方式，施工单位、材料供应商等支付对象在招标和集中采购的过程中都已经确定，应在资金监管协议中清楚写明账号、责任人等信息，资金支付只能指向这几家单位，避免开假发票套取预售资金等行为。”李宇嘉说。

对于现房销售，李宇嘉认为，如果地价较高，则房企融资成本较高，过高的前端成本加之现房销售资金占用时间长，容易导致房企资金链紧张。因此，若地价占房价的比例低于30%，可以考虑现房销售。“这样既能满足购房者的需求，又对房企资金链的挤占不太明显。”

卢文曦建议，房地产销售制度的完善需要逐步推进。首先，要加强资金监管，监管账户的建立、预售资金的流向都要有严格审核，出现问题后的问责机制也需加强。其次，可以通过改进商品房预售制度，如降低预付款比重、房屋交付后再还贷等，保障购房者的安全。而现房销售的探索，可以从中等偏小体量的地块逐步展开。

来源：工人日报

编辑：杨芳媛

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率先试行！金华市二手房资金监管全程网办，“一手交钱一手交房”

作者：安居浙里

发布时间：2022-08-04 16:46

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近期，浙江省内多地出现二手房交易诈骗案件，造成买方卖方“钱房两失”经济损失。为此，金华市在浙里办平台适时上线迭代升级的二手房资金监管系统，市区率先试行二手交易和资金监管全程网办，确保“一手交钱一手交房”买卖安全。

二手房交易涉及房款金额大，过户流程繁琐，而且时间跨度较长，二手房有的卖方有抵押，有的买方需贷款，情况复杂，从签约到完成不动产登记，面临较多的不确定因素和风险漏洞。从近期出现的部分诈骗案来看，买方面临卖方不能配合过户、恶意骗取房款，以及房产中途被法院查封、另行售卖等风险；卖方也同样面临着过户后买方恶意拖欠剩余房款、用过户后的房产套现卷款潜逃等可能。

二手房交易诈骗之所以得逞，关键是长期以来二手房大多私下交易，交易资金监管存在空白盲区。在金华市二手房资金监管系统中，建设、资规部门和金融机构发挥各自在签约交易、产权过户、资金保障等方面的职能优势，通过信息共享和协同联动，确保了交易全额全程处于严格监管之下。

金华市建设局会同金融机构，打破传统业务流程，推动贷款审批前置，在市区创新推出带抵押过户业务，避免后续房款迟迟不能兑付情况的出现。同时，金华市资规部门重构业务流程，推出二手房买卖转移登记、抵押注销登记、抵押再次登记等多业务组合办理新模式。

通过二手房资金监管系统交易交割，买卖双方与监管部门签订托管协议，将房款存入托管账户，并由银行负责对托管账户进行监管。银行必须在收到监管部门的拨付指令后，方可划转交易结算资金，确保资金和房产安全。

线上交易二手房，全程公开透明，用户可实时上线查询办理进度和资金划转情况，可跨行办理贷款注销和贷款申请，二手房资金监管系统的上线，有助于规范市场秩序，提供安全、便捷、高效的房产居间服务。

据悉，得益于跨部门高效协同配合，二手房从买卖合同网签到产权交割完成所需时间，从过去约2个月缩短到10天左右，而且堵死了交易漏洞，确保交割时证款两清，省时又安全。

【延伸阅读】

金华市二手房交易资金监管办理流程

1.签订二手房买卖合同。

交易双方通过浙里办平台网上签订《浙江省二手房买卖合同》，约定合同条款内容，确认购房款项和付款方式，并上传提交系统。

2.提出带抵押过户申请、贷款申请。

若存在转让方有抵押，受让方需贷款的情况，转让方申请提前还贷并经贷款银行确认同意带抵押过户，转让方贷款银行确定首付款最低金额；受让方申请贷款，受让方贷款确定贷款金额。

3.签订交易资金监管协议。

交易双方当事人申请资金监管的，与监管机构签订《金华市二手房交易资金监管协议》，明确监管金额、监管银行、转让方收款账号、受让方退款账号、资金划转条件等内容。

4.存入交易资金。

交易双方当事人根据监管协议约定，将首付款分期或一次性存入监管子账户。

5. 办理产权过户、抵押登记。

合同约定首付款资金全部到账后，交易双方可申请办理带抵押的不动产产权转移登记业务及受让方抵押的合并登记业务；不动产转移登记业务登簿后，受让方贷款银行将贷款打入资金监管子账户。

6.抵押注销。

不动产转移登记业务完成后，监管平台按照《监管协议》约定的时间节点、资金额度向银行发送还款指令，监管银行账户归还银行贷款，贷款银行应及时办理抵押注销手续。

7.交易资金的划转。

监管平台根据《监管协议》约定的时间节点向银行发送支付指令，将《监管协议》约定资金划转至转让方结算账户、监管账户剩余金额划转至受让方结算账户。

8.二手房买卖交易资金监管完成。

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恒大在临沂的项目尚未复工“一手交钱，一手交房”可能提前到来！

作者：侃社财经

发布时间：2021-10-23 10:32

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“一手交钱，一手交房”可能提前到来！目前恒大在临沂的项目尚未复工，已经选房的业主，有可能成为“现房销售”的第一批业主。“现房销售”有可能史恒大东山再起，从新回到公众视野，有可能颠覆整个房产市场，如果真的让“恒大”实现了，恒大注定让历史铭记，具有划时代的意义！

另外临沂房地产：没想到暖气费成了照妖镜，小区空置率太高没法供暖，炒房炒的临沂房价超出临沂人的工资几倍，冬天来了，小区入住率达不到50%，业主还想市政供暖怎么办，临沂h宝德和园这样处理的，

一共85户业主要分摊159户的取暖费才可以每户业主多缴纳4962.47元，这样的话冬天供暖每户接近7千元取暖费，都是炒房后遗症，房价一跌后遗症更多，直接瘫了也难说

4字之变，改变整个房产行业，在新的变革当中，有哪些会倒下，那些又是后起之秀！让我们拭目以待！

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官媒关注“交房即发证”！网友：何时能一手交钱一手给房？

作者：刀柄老爹

发布时间：2020-05-20 09:38

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官媒关注“交房即发证”！

昨天（5月19日），官媒发文称：郑州试点业主交房、领“房产证”同时进行！

根据上述官媒（中国新闻网）的报道显示：郑州市郑东新区“建业春天花苑”小区的业主，在从物业手里领取新房钥匙的同时，也从开发商手里领取了新房的不动产登记证书（即“房产证”）！

根据媒体此前的报道显示：郑州市相关部门（郑东新区国土分局）负责人告诉记者，经过全面整合，将涉及16个部门、20多项业务限时办结，从而实现“交房即发证”！

据记者了解到：郑州“交房即发证”首次尝试之后，其成功经验将供河南全省其他地区借鉴，同时，“交房即发证”也会在全省铺开！

记者认为：一手拿钥匙、一手拿房本，意味着河南省也进入“交房即发证”新时代！

值得一提的是，继郑州“试水”成功之后，河南省另外一个城市——开封市，也在实践“交房即发证”！

根据河南本地媒体（大河网）昨天（5月19日）的报道显示：开封市“建业·菊香里”的几位业主代表，参加“交房即发证”仪式，并同时领取了新房钥匙和“房产证”！

尤其值得注意的是，郑州并不是全国首创，第一个推行“交房即发证”的省份是江苏省，并将于下个月（6月）起开始全省实施！

另外，根据官媒（新华社）昨天的报道显示：山东省曲阜市也在推行“交房即发证”！

据了解，一般情况下，从交房到拿房产证，若小区的开发商是有实力的大型房企，那么1年内应该就能拿到房产证；

而小开发商可能需要2年，若遇到开发商资金链断裂楼盘“烂尾”，或许很久都拿不到房产证！

对此，房地产行业内专业人士认为：业主开心了，开发商却懵逼了！

上述业内人士分析表示：“交房即发证”给开发商带来了全新的挑战，土地开发、房屋建设、房屋质量等房产项目各个环节都要达标，若任何一项不能通过检验，就不能按时办结“交房即发证”！

该专家还认为：那些不能做到“交房即发证”的房企（尤其是实力不大的小型房企），将会逐步被淘汰出局！

上述消息一经发出，也吸引了不少网友的关注和讨论，大部分网友都希望自己的城市也能跟进！

另外还有几位网友表示：什么时候买房跟买菜一样，一手交钱一手给房？

本文由“我家住楼房”原创（作者：刀柄老爹），欢迎关注，带你一起长知识！

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让“问题物业”害怕的事来了，北京开始治理，其它地方还有多远？

作者：青梅君煮酒

发布时间：2020-06-05 21:41

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买房子不仅仅只是一手交钱，一手交房的事。还有一个绕不过去的“弯”——物业。

不久前，《南方日报》与《南方+》共同发起过一个调查问卷，结果显示：54.79%的受访者最为重视的购房因素，竟然是小区物业服务以及小区内的生活配套设施。

换一个角度看，一个小区如果有一个好的物业，说不定能让这个小区的房子可以卖一个更好的价钱。足以见得，当前一个好物业是多么的重要。

而人们之所以如此重视物业，其实反应了一个非常浅显的道理。生活中人们缺什么，往往才要去补什么。只因为好的物业可遇不可求，所以人们才把它上升到一个重要的位置。

上篇文章我曾介绍过，山东青岛某小区物业经理，当着150多名业主的面，与一位业主在群里对骂。据说事件的起因，是因为快递包裹的事。需要说明的是，这个小区每月每平方米物业收费4.9元，这在行业中算是比较高的了。这种小区爆发了这样的冲突，是让人深思的。

回过头来，我们假设如果你是这150多名业主中的一员，你会作何感想，恐怕除了愤怒之外，最多的可能还有感同身受的憋屈。身处这样的环境中，安全感会缺失的。

可能大家依稀还记得这两个事。

一个是去年这个时候，陕西汉中女业主给物业下跪的视频。这个视频，刷爆了网络。《黄河新闻网》当时甚至发声评论指出：女业主给物业下跪？！这样的物业该取缔了。

另一个是去年年底，长沙某小区物业经理，突然闯入小区业委会办公室，以办公室未缴纳电费为由强行断电，办公室内的监控由此停止工作。后来又曝出该小区3名业主遭殴伤。

是不是有点触目惊心？这么多年，业主们受够了骂人的物业、断水断电的物业、堵大门的物业，甚至是动手的物业。

即使退一步说，人们或许对物业存在误解，但是这种误解是谁造成的呢？我们不否认有一大批物业是负责的、尽心尽力的，但是还有相当一部分物业是需要改进的，发生在它们身上的一起起事件，刷新着人们的三观。

所以，规范“问题物业”不仅迫在眉睫，更是一个长期的过程。不过，让人欣慰的是，这种情况正在改观。

首部《民法典》有关条款涉及到了物业。

“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费”，被写进《民法典》。我们知道2020年5月28日通过，并将于2021年1月1日起施行的《民法典》，是新中国历史上首部《民法典》。

这时意义就非比寻常的，虽然涉及到物业的只有这么一段话，但是却表明物业的规范越来越被关注，越来越被重视。

《北京市物业管理条例》是一种风向标。

在上个月开始施行的《北京市物业管理条例》亮点非常多，不仅大大降低了业主大会、业委会的门槛；还赋予了业主大会解聘物业服务人等权利；并且被“炒”物业如果耍无赖，赖着不走，将面临的是每天大数额的罚款，直到离开为止。

北京施行的这个物业管理新条例，其实是将来很多地方物业管理的一种趋势，各地也必然会向着这种趋势靠拢。由此可见，未来物业必定会越来越规范。

另外，值得注意的是，北京开始启动治理“问题物业”。

首先看到北京朝阳启动治理120个“问题物业”。据相关资料显示，居民是参与其中的，并且还有专业评估机构、行业专家会同属地街乡，共同评估物业服务企业履行服务合同的情况。

据说，一旦发现企业履行合同不到位，会立即启动整改程序，什么时候整改好了、居民满意了，才算结束。

北京开始启动治理“问题物业”，其它地方还会远吗？

物业不是法外之地，自身缺陷自身解决不了，必然会被规范与治理。你认为呢？

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大力推动商品房现房销售

作者：经济日报

发布时间：2023-02-08 06:15

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不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹的一句话引起业界关注：“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。

现房销售与商品房预售制是两种不同的销售方法。商品房预售制是企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人提前支付房款的一种销售方式。现房销售是一手交钱一手交房；预售则是先交钱后交房。取消商品房预售制改为现房销售的呼声之所以一直存在，与预售制带来的一些弊端有关。比如预售制下，有可能出现延迟交付，甚至形成烂尾楼，一旦开发商资金紧张甚至资金链断裂，购房者既不能按时收房，预交的购房款也难以追回。还比如房屋质量问题，此前房款已付，从原理上而言，消费者很难再有约束开发企业提升房屋质量或者遇到交房质量问题时促其整改的砝码，一旦出现房屋质量问题，购房者可能更容易面临维权难。

当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。毋庸置疑，在我国住房制度改革至今20多年时间里，商品房预售制度为推进我国房地产市场发展壮大，解决城镇居民住房短缺功不可没。商品房预售制条件下，拿地仅几个月就开始销售，与现房销售需要两三年建设周期相比，房地产开发企业可以早早回笼销售资金，缩短贷款期限，有利于降低资金成本，提高开发效率。然而商品房预售制也与过去房地产开发高杠杆、高周转、高负债“三高”模式紧密相连。同时，我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。

实际上，近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。无论是行业政策还是地方政府，都能看到一些推进现房销售的努力。公开资料显示，山东省济南市2022年现房销售面积174万平方米，尽管现房销售面积仅占全市商品房销售面积的14%，但实现了同比增长55%。鼓励现房销售的举措更多出现在土地出让环节。如有的城市在土地拍卖时增加竞现房销售面积的环节，当竞买报价达到土地合理上限价格后，转入“竞现房销售”面积，由现房销售面积最高者中标。有的城市还对期房和现房的销售指导价给予区分，现房销售指导价略高于期房销售指导价，客观上为房企的资金成本给予了一定“补偿”。目前，北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市开始出现现房销售试点。从各地传出的消息看，多省份将进一步推进现房销售。如山东、安徽等省份明确表态，2023年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。

现房销售有利于保护消费者权益，但对房地产开发企业经营能力是个挑战。对比期房供应的不确定性，现房销售在购房时所见即所得，有助于确保房屋质量，减少购房纠纷，对开发企业的交付行为进行约束，有利于“保交楼，稳民生”。对开发企业而言，现房销售回款周期拉长带来的现金流压力会有所加大，这无疑会增加资金成本，有可能影响开发企业的利润。随着大形势的改变，特别是行业正由高速发展进入平稳发展阶段，开发企业也应从更加注重开发速度、依赖金融杠杆，转而向提升开发品质、提高企业经营管理能力要效益。

现房销售不能一蹴而就，更适宜逐步过渡。当前房地产市场正在积蓄各方面力量力求企稳复苏，如果现房销售切换得过快，就可能会不利于企业缓解资金链吃紧的困境。因此，现房销售可以找准时机，因城施策，逐步推广。

预售制在短期之内还是主要销售模式的背景之下，应优化商品房预售资金监管。对于预售资金，既要管好也要用好。一方面，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险；另一方面，也要优化预售资金监管，如在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上，商业银行可与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。（本文来源：经济日报 作者：亢 舒）

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全国烂尾楼业主拒绝还贷款，苦主们无奈，银行还是赢者通吃

作者：谢晖说房

发布时间：2023-02-05 13:05

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这几年楼市风波不断，大家买房都是步步惊心，一不小心就容易掉坑，尤其是买到新房的成为烂尾楼，就在去年年中，因项目停工多时、多次维权却复工无果，江西景德镇恒大珑庭的业主打响了强制停贷第一枪。之后，全国多个出现烂尾及延期交付的项目业主集体宣告强制停贷，涉及长沙、武汉、郑州、西安、南昌、上海、重庆等多个城市，楼盘开发商包括恒大、融创、阳光城、正荣等多家房企。2022年上半年全国住房市场烂尾率为3.85％，对应的烂尾楼面积为2.31亿平方米。

这么多烂尾楼涉及到业主至少在上百万人，业主们非常无奈，房子收不到，贷款要一直供，所以就想着联合发布停贷告知书，如果楼盘不复工，自己就还贷款了，很多烂尾业主纷纷效仿，希望能以此解决自己的贷款苦楚。但是这个放眼全国，真正能赢银行的案例真的是万里挑一，咱就说说这个事情的几点分析，一、烂尾楼的不同情况；二、业主拒绝还贷后的种种影响；三，当下解决烂尾楼的方式；

首先，跟大家普及一下烂尾楼和形成的原因。烂尾楼用人话说就是已经办了土地、规划等系列手续，并且进行开工或者预售后 ，由于开发商无力继续投资建设规划或者自身资金链断裂而停止建设的项目，这里跟咱老百姓的关系比较大的多数是预售后的烂尾，大家钱都交了，银行贷款也放了，然后发现楼盘不建了，这种最无奈了。

那烂尾楼形成具体原因主要有以下两类：一是开发商自己主动烂尾，可能由于楼市政策、市场行情等方面的原因，开发商建的这个楼盘价位持续走低，发现继续施工只会赔钱、建的越多赔得越多的时候，就会主动停止楼盘的开发和建设规划，形成了主动性烂尾楼，这种情况在楼市下跌中比较多；二是开发商被动烂尾，这种一般不涉及到市场行情和政策原因，纯粹的是因为房地产开发商资金链断裂或者牵涉到其他债务纠纷，缺乏后续的建设规划资金形成了烂尾楼，像江门的光博汇项目，从2018年开始就进入烂尾楼状态，当时还因“商品房预收款没有按规定存入预售款监管专用账户，且违规返租”的违法现象上榜，而业主们现在还在苦苦等待项目重组，沉淀了这么多年的购房资金还不知何去何从，烂尾楼害人啊。

接着，跟大家聊聊如果业主拒绝还贷的影响，首先，业主拒绝还贷是给开发商和社会形成一种舆论，引起地方政府关注某个开发商和小区，这是一种主动自救的行为，比坐在那里啥也不干好多了，如果开发商完全摆烂，这种方式效果也不大，但是，只要开发商还想在中国的地盘做生意，肯定会顾及到地方政府的脸面，烂尾楼太多，也会影响到地方政绩。

所以业主如果拒绝还贷了，银行不会找开发商，而是找你，因为是你跟银行签的合同，你单方面违约，银行后续有权收回你的房子并且进行法拍，而且你的征信也会被人民银行拉黑，以后涉及到任何贷款方面的操作都无法进行，这两个是最大的利器，大家都很害怕，所以会忌惮银行的威慑，加上专业的律师团队给你来一封律师函，估计看到公章后，普通人都吓尿了，承担一系列的各种乱七八糟的费用，换做没有专业知识的人看的都会懵逼，只能老老实实还款了，实在顶不住了，就成为老赖了，好好的买新房就真正变成法拍房了，银行也在慢慢成为大房东。

最后，跟大家说说当下解决烂尾楼的方式，其实这点高层早就看的很清楚了，涉及到上百万的个家庭的利益，这么大的事情不可能不重视，所以从去年7月28日开始就提出了要“保交楼”的重点任务，对之前暴雷的房企在持续输血，部分的停工项目也在陆续复工了，希望每一位普通的老百姓都能顺利收到自己的房子，烂尾对一个家庭影响太大了，可能导致离婚、孩子上学问题、一边交租一边还贷等系列问题。

所以当下除了保交楼政策以外，还是建议要尽快落实现楼交付的核心点，开发商想极度利用杠杆赚取利润的时代已经过去了，房子就是大宗商品，实现一手交钱、一手交房是未来的大势所趋，相信以前的厕所变水帘洞、阳台洗手盆巴掌大、高绿化率变秃等情况也会有很大的改善，所以，大家如果后续要买新房还是要擦亮眼睛了，准现房优先、国企央企背景优先、口碑服务好优先，价格大家可以高一点，至少比买到烂尾楼花五年甚至十年去苦苦维权好太多了。

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试点现房销售 助推房地产业转型

作者：南方日报

发布时间：2023-02-09 02:02

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■杨 悦

短短一周时间，多地齐发“试点现房销售”政策。

近期各地召开的住房和城乡建设工作会议上，山东提出“逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点”，该省住建厅厅长还提到“今后5年，房地产业向新发展模式过渡要取得显著进展”；河南明确2023年“将逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售”；今年安徽也将“因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变”……

这些举动并非巧合。从政策逻辑看，2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”后，2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，释放了以实际行动促进房地产业转型的信号。那何为旧的发展模式？按照中央财办有关负责人的解读，是指“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”模式。住建部1月17日提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”，针对的也是化解房企风险问题。

问题指向已然清晰。为解决房地产企业的开发资金问题，1994年我国确立了商品房预售制度：开发商取得“四证”、工程进度达标，就可以把没完全建好的房子拿出来卖。预售制提高了资金使用效率，加快了商品房供应力度和速度，有效缓解了特定历史阶段城镇居民住房不足的状况。然而，经过将近30年的快速发展，开发商跑路、楼盘烂尾、“货不对板”等问题也层出不穷。尤其是需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力之下，“三高”模式的弊端更暴露无遗，防风险、促转型的紧迫性凸显。

相比期房销售，“一手交钱、一手交房”的现房销售具有所见即所得的优势，能有效规避烂尾、质量争议等风险。从行业周期看，支持房地产业发展的几项重要维度，如人口规模、城镇化速度等，都已发生了变化。未来一个时期，我国城镇化仍将处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。同时也要看到，我国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至2022年的13.6亿平方米，创下多年新低，房地产开发投资增速、房屋新开工面积等指标均大幅下滑。这一方面提醒有关方面重估房地产市场供求关系的必要性，另一方面也验证了住建部所说的，防风险还要促转型，各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。

“取消预售制”的呼声不断，但是现阶段，房地产业向新发展模式转型还是要力求平稳。现房销售对开发商现金流、施工能力要求更高，推行难度大。早在2014年，就有地方开展现房销售试点，为抑制房企拿地热情，一些地市还曾在土地出让环节设置现房销售条件，后因市场降温、“助推了供应不足、房价上涨的预期”，部分地市偃旗息鼓。此次试点有必要进一步探索如何调动开发商积极性等问题。另外，考虑到期房价格相对较低，如若预售资金监管松紧适度，减少楼盘烂尾风险，消费者的购房压力相对较小，那么预售制并非一无是处。总之，房子是用来住的，一切以满足人的住房需求为标尺。确保房地产业平稳转型，减少急打方向盘或侧翻的风险，也是一种“防风险”。

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