提前还房贷潮下的年轻人：“最敢贷款的他们被教育了”

作者：澎湃新闻

发布时间：2023-02-14 07:09

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“我站在高岗上，远处望，那一片绿波，海芒茫。”不少前几年买房的年轻人，越发能体会张惠妹的这首《站在高岗上》。相较前几年5%、6%以上的利率，不少地方的首套房贷利率已跌破4%并在不断下探。提前还贷，似乎成了贷款者与银行双方的一场博弈，前者希望尽快提前还贷降成本，后者则希望前者慢点还或不要提前还。

在利率高点时买了房，当时却不曾犹豫

与房贷利率相关的信息，无一不牵动人心。最近，央行银保监会首套房利率新政、还款年龄延长、延迟退休、医保改革、人口负增长等消息接踵而至，无论是否直接与房相关，都会让人们联想到房贷，联想到几年前自认为不算高点的房贷利率。

“2018年，5.88%”“2019年，5.83%”“2020年，5.4%”“2021年，6.37%”，多名前几年购房的年轻人在接受澎湃新闻采访时，都认为自己是在利率高点时买了房，但当时却不曾犹豫。

“所有的年轻人都觉得自己买在了高点，在那个蓬勃向上的年份，误以为这个世界是属于他的。当年轻人掏空了口袋，却发现梦想是一文不名的。贷款不可怕，但贷款跟裁员几乎是前后脚来的。”于2019年在江苏南京购房的80后小张向澎湃新闻表示。

小张直言，他们这代人受欧美文化影响很大，是看《老友记》成长起来的，笃信断舍离，追求及时行乐。除了2008年的经济危机，他们几乎没遇上过什么坎儿，是有史以来最敢贷款的一代，直到这波开始被教育。

首套房贷利率大幅下行

2022年以来，部分地区的按揭贷款利率接连下调。进入5月，先是央行、银保监会宣布下调新发放首套房贷利率下限，由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）调整为不低于相应期限LPR减20个基点；随后，5年期以上LPR超预期较4月下调15个基点，降至4.45%。这也是自LPR新机制建立以来，5年期以上LPR下调幅度最大的一次。此后，多地首套房贷款利率低至4.25%。

进入2023年，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，明确新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。随之而来的，是又一轮房贷“降息潮”，不少地方的首套房贷款利率已跌破4%，至3.7%甚至3.6%。

“房贷对年轻人意味着什么？其实，这意味着更多的机会和更少的自由。”90后小闻告诉澎湃新闻，如果她有房贷，可能会那么想。2020年，她在一座二线城市近400万元全款买了一套房，目前没有房贷。

也有在五线城市工作的小吴向澎湃新闻表示，当地房价低，父母出钱付了首付，自己还了一年商贷后全转公积金贷款了，现在每月的公积金可直接冲抵房贷，也没有房贷烦恼。如今结了婚，夫妻二人的公积金，其实还能支持再买一套房。

但多数年轻人没这么幸运。几年时间，各城市房贷利率纷纷下行，此前房贷利率超过6%的郑州如今已出现了3.8%的首套房贷款利率。若贷款100万元，按等额本息、30年期限计算，2.5个百分点的利率差则意味着月供存在1500多元的差额。

提前还贷不易，关注存量贷款会否降息

可见的是，存量房贷利率过高，或是当下百姓提前还贷的主因。多名90后人士向澎湃新闻表示，如果手头有点钱，还是愿意去提前还贷的，利率相差太大了。但是，提前还贷不容易。

如大街小巷上四处播放着的《孤勇者》中所唱：“爱你破烂的衣裳，却敢堵命运的枪。爱你和我那么像，缺口都一样。”缺什么？钱。

85后小程在谈及是否会提前还贷时直言，不关注，因为没钱。

“我觉得房贷对我没有啥特殊含义，但如果我有钱肯定提前还掉。”90后小于此前在合肥购买首套房时的利率为5.88%，他直言，现在利率太“背刺”（编按：“背后一击”，该词出自游戏当中，也指购买游戏一段时间后，游戏降价甚至免费了，等于给玩家背后刺了一刀）存量房了，也去了解了提前还贷的情况，得去银行预约，还得强硬点。如果银行拖着，不怕费事就说要打电话去银保监投诉，这样就能提前一些，不至于排队到半年后。

2月10日，中国人民银行公布的数据显示，1月份人民币贷款增加4.9万亿元，同比多增9227亿元，创下有统计以来单月信贷投放最高纪录。但从结构上看，企事业贷款表现强劲，居民部门贷款持续疲软，占全部新增贷款的比例仅为5%，显示居民部门持续去杠杆的现象仍在持续。

央行2022年第四季度城镇储户问卷调查则显示，去年第四季度，全国50个城市2万户城镇储户的收入感受指数、收入信心指数、就业预期指数等均环比下降。去年四季度的收入感受指数为43.8%，比上季下降3.2个百分点。其中，10.8%的居民认为收入“增加”，比上季减少1.3个百分点，65.9%的居民认为收入“基本不变”，比上季减少3.8个百分点，23.3%的居民认为收入“减少”，比上季增加5.2个百分点。收入信心指数为44.4%，比上季下降2.1个百分点。

收入预期不稳定、投资收益下行、LPR多次下调等，使得越来越多的人开始关注提前还贷。但这些人的贷款，均为存量房贷。存量房贷利率能不能调整，这个话题略显敏感。此前，银行业人士多明确表示，存量房贷款利率不可能调整。如今，有银行业人士向澎湃新闻表示，这几个月较为“真空”，再等几个月看看，不知道是否会有相关的政策出台。也有专家学者撰文认为存量房贷利率的调整条件已经成熟。

不过，对银行而言，无论是提前还贷还是调整存量房贷利率，都会造成自身的经营压力。对于当下的提前还贷行为，一家国有大行人士此前向澎湃新闻表示，房贷收益对于银行来说是一笔长期稳定的生息资产，如果都纷纷提前还款，会影响银行对长期资产的计划安排。

亦有银行业人士告诉澎湃新闻，银行不希望房贷业务下降太快，同时也不希望自己已经锁定的收益或有较高收益的优质资产受到太大影响。

借助消费贷、经营贷置换房贷存在多重风险

就整体贷款利率看，各地的企业贷款利率屡创新低，个人经营贷、消费贷等利率也保持低位。例如，去年12月，北京新发放企业贷款加权平均利率为3.09%，再创统计以来新低；2022年12月，上海企业贷款加权平均利率为3.59%，比上年末下降62个基点。春节前后，各大银行业务员纷纷开始推销个人信用贷、消费贷业务优惠活动，不少银行的利率低于4%。

而与之相比的个人住房贷款利率，虽有下调，但与上述贷款之间的利率仍有差距，存量贷款利率则差距更大。

出于对当前收入、未来工作以及经济预期的考量，小张在这几年间多次提前还贷，截至目前已提前还贷175万元。她向澎湃新闻表示，当年的贷款利率是5.83%，但那一年可以轻松的买到年化7%的安全的理财产品。2020年之后，全球经济进入新周期，铺天盖地的裁员新闻也出来了，所以现在能提前还一点是一点。

针对当下贷款利率下行的趋势，一些人打起了消费贷、经营贷置换房贷的主意。也正因如此，一些中介也在力推此类业务，称可以节省成本。

要注意的是，并非所有人都能承受住房贷转经营贷、消费贷的潜在风险。况且，中介在帮助操作相关转贷时，自身的诉求也是收取中介费。不过，虽然业务不合规，但房贷利率差过大的现状，使得一些人愿意冒险尝试。

根据监管规定，经营贷、消费贷都会约定明确的资金用途，“转贷”后，若银行发现贷款人未按约定用途使用相关贷款资金，可以按照贷款人违约而要求提前收回贷款并会影响个人征信等。在期限方面，房贷的时间较长，而消费贷、经营贷的期限较短，且多要求一次性归还本金。若贷款人无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。

近几天，一则“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的新闻又冲上热搜榜，这也说明了房贷在贷款期限上的优势。根据相关报道，有银行正式将个人住房按揭贷款借款人的年龄期限从原先的70岁调整至80岁，即便是年满50周岁的购房者，只要符合贷款条件均可按最高30年期限申请房贷。

然而，在当下新房和二手房贷款需求双双疲软之际，这一消息在年轻人中获得的反馈却并不一致。有人在相关微博下评论称，“为了套房奋斗到80岁？”更多的人，则关心的是——提前还贷如何退潮？何时才能上车？

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预约数月起！购房者仍扎堆提前还贷，为什么？值不值？

作者：贝壳财经

发布时间：2023-02-07 01:09

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理论上，刚买房不久，剩余利息较多的购房者可以考虑提前还贷；而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款是不合适的。

“我提前去银行预约了提前还房贷，2月18日可以正式办理。”北京市民王飞告诉贝壳财经记者自己两个月前预约了提前还10万元的房贷，近期将可办理。

最近在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，房贷利率不断下行，提前还房贷的年轻人不断增加。

面对扎堆提前还贷现象，不少银行设置了“时间门槛”，购房者需要提前两三个月甚至更长时间去预约。还有银行通过提高提前还款的成本来抑制客户提前还款的行为，去年8月份有银行因收取房贷提前还款补偿金惹争议。

为何大家要提前还房贷？易观分析金融行业高级咨询顾问苏筱芮分析，伴随着理财投资收益的走低以及去年下半年以来资本市场及债市的波动性加大，对于占据绝对优势的保守型群体来说，资金难以有好的去处，因此越来越多的金融消费者倾向于通过提前还款来”降杠杆“，优化自身负债结构，同时也图个“心安”。但提前还贷行为未必会受到银行的欢迎，尤其在个人房贷作为优质资产的当下，银行会倾向于采取更多预约还款、作出收费等“限制性措施”。

从购房者角度看，是否要提前还房贷？什么样的情况下提前还房贷比较划算？上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析称，“理论上来讲，刚买房不久，剩余利息较多的购房者可以考虑。而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款肯定是不合适的。”

提前还房贷需预约

“三个月能办下来也不错了”

近日，一波“提前还贷潮”在年轻人中盛行。

北京市民王飞告诉记者自己两个月前预约了提前还10万元的房贷，近期将可办理。另有市民小李称，“昨晚提的提前还款申请，下午四点多就通过了，可办理时间为4月23日。”

据了解，目前部分银行可通过APP线上进行提前还贷的操作，但是预约全靠“拼手速”。有购房者表示，在APP尝试提前还款时，页面显示暂时无法受理该提前还本申请，线上额度已满。个别银行APP则直接关闭了提前还款的线上通道，只能去柜台排队办理。

某国有大行的客户经理告诉新京报贝壳财经记者，提前还款需先去营业部申请，等额度分配下来再通知存款，扣款成功后大概一个月拿涂销资料。但由于人民银行给每个银行都有固定额度的，目前提前还房贷肯定需要排队预约的。“三个月能办下来也不错了。”该客户经理表示。

“现在提前还款的人太多了，银行设置了提前还款的额度，所以一直都在排队。”另一家银行的客户经理也对贝壳财经记者表示，现在提前还贷都要在系统中预约，目前在该行预约起码也得两个月。

对于部分购房者愿意提前还房贷的原因，有银行分析人士指出，这主要是因为近年来宏观经济环境复杂，市场利率持续下行，部分早年购房者房贷利率高，提前还房贷减少利息支出；同时，由于市场利率下行，资产收益普遍下降，导致风险适中、高于房贷利率的资产难找，即有部分“闲钱”的业主难以找到风险、收益匹配的资产。

上述分析人士指出，房贷能为银行提供稳定现金流收入的优质资产，提前还房贷能加快资金回笼，拓展房贷空间，但也损失未来较高的利率收益，并且如果短期内出现较多提前还房贷情况，银行就面临短期难以找到类似优质资产匹配，机会成本上升的问题。

“个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此不少银行选择提高还款门槛。”博通分析金融行业资深分析师王蓬博对贝壳财经记者表示。

有人提前还款可省几十万利息

提前还贷值不值？

“利息太高了。”魏先生告诉贝壳财经记者，他肯定是要提前还房贷的，原来理财收益能覆盖房贷，现在不能了，就想提前还了。

据魏先生计算，其在河北的一处房产贷款金额70万元，还款期限为25年（已经还款5年），如果现在提前20年还清，以5.2%的利率、等额本息还款方式计算，可以省下约37w的利息。

农业银行的一名客户经理也向记者分析称，目前来看，如果理财收益远低于预期水平，提前还贷还是比较合适的，除非有更好的投资渠道。

相比扎堆提前还贷的购房者，也有购房者表示，近期不打算提前还房贷。去年曾提前还过一笔房贷的北京市民李凡告诉记者，“在今年的环境下，我肯定不会提前还款，而是更倾向于投资。”

作为一名个体经营者，黄女士则认为手握“现金流”相对更划算。黄女士告诉贝壳财经记者，用尾款的资金经营带来的收益远大于提前还贷省下的利息。

苏筱芮指出，在房贷“上车时”利率过高的人群会更偏好提前还款，以求在当前利率水平较低的环境下节约更多利息，目前国内第一波疫情已进入尾声，后续第二波等不确定性依旧存在，预计今年倾向于提前还贷的人群依旧保持在高位。

那么，究竟什么样的人适合提前还款？王蓬博认为，手里有余钱的，又找不到合适的投资渠道，或者对于资产稳定期望较高的购房者，可以选择提前还贷。

严跃进则认为，利息支出太多，手上有闲钱的人可以选择提前还款。此外，理论上来讲，刚买房不久，剩余利息较多的购房者也可以考虑。而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款肯定是不合适的。

“对于个人来说，提前还房贷减少了利息支出，但需要让渡资金流动性，并且金额不在小数目。”上述银行分析人士认为，一般来说，对于房贷利率高，还房贷期限长，短期拥有大笔“闲置”资金的业主相对适合一些。他指出，从趋势看，随着经济回暖，利率中枢有所抬升，金融市场回归常态，市场风险偏好逐步回暖，提前还房贷预计有所减少。

新年伊始，监管接连重磅发声，既有提出对购买首套住房要大力支持的，也有提出要鼓励房、车等大宗商品消费的。苏筱芮建议，一是明确提前还贷的相关业务流程，使进度变得更加透明，二是充分响应监管精神，关注新增房贷的拓展，为首套购房、多子女二套改善购房等刚需群体做好基础性金融服务。

严跃进亦认为，提前还房贷目的就是减少利息支出，应该重视扎堆“提前还贷”现象。一方面，要积极宣传“存量贷款也会降利息”的精神，减少提前还房贷的行为。另一方面，各地要把“房贷利率下调-房贷提前偿还”之间的关系做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。

新京报贝壳财经记者 王雨晨

编辑 陈莉 校对 张彦君

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记者调查提前还贷潮：预约像抢票，有网点每天接待超200人

作者：上游新闻

发布时间：2023-02-10 08:55

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“预约后，我等了1个多月才提前还了购房贷款。”2月8日，谈起去中国银行提前还贷的感受，重庆市民刘女士（化名）向上游新闻记者表示，她原打算在去年11月份还部分贷款，没想到填表预约后，排队1个多月就还了。“当时工作人员说我，搞得还是快，如果再晚点预约，就要排队2个多月了。”提前还钱为何还要排队？2月8日，某行重庆个人贷款中心一名工作人员回应上游新闻（报料邮箱baoliaosy@163.com）记者称：“让住房贷款提前客户排队是银行的一种管控政策。目前各家银行都有类似管控政策。”

现象：

“以前每天不到50人，现在超200人”

刘女士所购买的房屋位于重庆市两江新区。她告诉上游新闻记者，去年11月，为了降低生活成本和贷款压力，她把一笔理财收益拿来还贷。她联系银行时被告知：不能线上办理还款手续，需到柜台填表预约还款时间。

去年11月底，刘女士到银行填表办手续，她没想到的是，她只能排在今年1月的还款队伍里，1月13日才完成提前还款。“万万没想到，把钱还给银行要排队，还要到柜台排队办各种手续。”

上游新闻记者注意到，像刘女士这样提前还住房贷款的情况并非个案。2月8日，上游新闻记者以客户身份致电位于九龙坡区杨家坪的某行个人贷款中心，一位工作人员表示：“还贷业务已收归个贷中心集中处理，客户本人持身份证原件到柜台填写预约申请资料，提交系统审核通过后排队，付款前会通知客户把钱存到还款卡上，由系统自动扣款。”

就预约提前还住房贷的情况，上游新闻记者咨询了市内多家银行获悉，客户预约提前还贷没有门槛，按照贷款合同，均需要贷款人持身份证原件，到柜台填表预约后排队等候通知还贷即可。

“没有门槛，但各支行的政策有所不同，不过我们银行大政策是这样的。”重庆银行两江分行的工作人员在接受记者咨询时说。

不过，上游新闻记者注意到，在客户排队还贷的时间上，各行大相径庭。上述重庆银行两江分行的工作人员称：“客户经理代客户填申请单子后提交多层领导审核，有时候也要看领导在不在。一般在一周之内审批申请就能下来，再通知客户来柜台办手续，然后排队还贷，这个过程快的一周，慢的要两三周。”

兴业银行工作人员告诉上游新闻记者：“线上预约成功之后，客户可到就近线下网点办理预约申请排队，前段时间可能要1个月时间，后来我们做了调整，大概15个工作日就可以扣款。”“每个月预约的额度很快就满了，大家就像是在抢电影票，没抢到的客户都只有等下个月或下下个月。”

与兴业银行还款只要15个工作日相比，有些银行就没这么轻松。某行杨家坪个贷中心工作人员告诉记者：“按目前排队量看，可能有三四个月或以上都是有可能的。”

某银行沙坪坝支行的工作人员介绍：“元旦节过后到现在，我看到每天基本上都是200多名客户来预约还款，以前最多不到50个客户，现在增加了几倍。现在来填表预约的话，要排队到5月份了。”她提醒，“要预约就尽快来柜台填表，如果5月份额度预约满了，就会排到6月份了。”

▲近几年个人住房贷款加权平均利率走势一览。 数据来源：同花顺iFinD

原因：

“银行出台管控政策，每月都有额度”

排队提前还住房贷并非重庆独有现象。据北京日报报道，提前还房贷正成为不少北京人的选择，多数银行都需要提前预约办理，排队时长至少1个月以上。北京、上海、广州、深圳、成都等一线城市均出现提前还房贷潮，某国有银行提前还贷的业务已经排到今年十月份了，该行专门开会讨论如何应对“还款激增”问题。

提前还贷为何越来越难？上游新闻记者采访中发现，“额度”是银行工作人员口中的高频词。重庆市银行业内资深人士段先生（化名）告诉上游新闻记者：“每家银行每个月都有额度，这与还款金额的总量控制政策相关，也是造成还贷排队的原因。”

那么，管控政策与排队还贷是什么关系呢？某行杨家坪个贷中心工作人员解释：“目前客户排队还贷的时间长，但也不排除后期受政策影响，如果上级（总行）的政策放宽了，压缩排队时间的可能性还是有的。”

所谓政策是什么内容？上述工作人员透露，这个政策就是对于客户提前还款的管控政策。“目前，各家银行都有类似管控政策，（所以客户）提前还住房贷都要排队。”

对于出台管控政策的原因，上述工作人员说：“这个是总行的政策，我们只是按总行下发的政策执行。”某国有银行人士透露：“我们总行在去年11月升级了系统，开始管控提前还款额度。以前是想还就还，现在是每个月给每个机构一个还款额度，然后预约排队。目前该类业务办理都是‘机控代替人控’的导向，能系统控制绝不人工控制，降低操作风险。”光大银行北城天街支行工作人员说：“因为每个月都有额度限制，所以客户要先在微信公众号上做预申请，看看要排多久的队，然后在（每月）还款日前至少5个工作日到网点填表预约，接着再排队提前还住房贷。”

如果客户错过约定的还贷时间咋办？中国银行渝中支行工作人员表示：“我们现在预约排队到4月份了，到时候会发短信通知客户，在手机银行上操作还款就行。如果客户的卡上余额不足，错过还款时间，那么这次机会作废，个人只能重新到柜台填表预约排队。”

▲目前平均房贷利率约4.3%。图片来源：央行截屏

分析：

“银行新增贷款减少，拉长还款周期”

据媒体报道，最近以来，不少人都在微博、抖音等社交平台上，分享自己提前还房贷的经历。

购房时利率高、还款压力大、缺乏投资标的，是年轻人选择提前还贷的关键词。“每一个月房贷3500元，提前还部分房贷后，我一个月房贷降到2800元。”市民刘女士告诉上游新闻记者，她提前还房贷的原因。“每月少还700块钱，就是等银行理财产品到期后去覆盖一部分生活成本，之前购房的贷款利率太高了。”

上游新闻记者注意到，早期住房贷款利率往往在6%以上，尽管LPR（贷款市场报价利率）一降再降，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率。段先生分析：“从掌握的数据看，提前还贷的一部分人的贷款都是前两年办理的高利率，有的是5.8%，有的超6%，与现在4.3%的利率相比已经很高了。”

上海市民吴先生算了一笔账：2021年购房时，首套房贷利率为5.88%（30年期），利息101万，月供5300元左右。他提前还款，利率基本在4.1%～4.5%区间，最终只还了2年就选择提前还完了，支付利息仅为10万左右，省下了90多万元。

对于银行来说，客户按贷款合同履约提前还房贷应该提供便利才是，为何要出台政策管控呢？“我当时也没搞懂，手机上一键还款很轻松，银行为何还让我们排队慢慢还？”虽然1月初已提前还了，但是刘女士心里的疑问一直没得到解答。

段先生表示：“可能的原因是各大银行的新增贷款少了，而还款量多了，贷款余额出现负增长，社会融资的按揭贷款在减少。银行就根据情况适时、适度拉长房贷还款周期。”

段先生的观点，在广发银行上海某支行工作人员陈瑞处得到印证。他告诉媒体，对于银行来说，提前归还的资金，如果没办法以合适的利率及时贷出去，后续的营收就会下降，会出现利率的再投资风险。对于银行来说，提前还房贷并不划算。因为房贷业务是风险较低、收益稳定的优质长期资产，在经济增长放缓的大环境下，更显珍贵。“提前还贷潮”使得银行贷款增量和增速的考核承压，因此银行才有意提升了还贷的“门槛”。

段先生认为，这是银行临时性的适时、管控措施，市民没必要跟风，要根据自身效益最大化情况来做决策。

上游新闻记者 冯盛雍 文 部分内容综合自每日经济新闻、北京日报

编辑：杨波

责编：王蓉 官毅

审核：冯飞

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“提前还贷潮”来了！有人排队3个月，120万在手里很难熬！有人4次还完90万，月供1块抵个税！有人羡慕：我们也不容易！银行：压力山大……

作者：极目新闻

发布时间：2023-02-03 12:59

快照：

继1月5日人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地房贷利率开始密集下调。

农历新春后，调整步调更加频繁，不少重点城市小步快跑进入“3”时代，首套房贷利率最低降至3.7%。房贷利率密集下调之后，提前还贷潮再起，银行压力逐渐增大。

据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至目前，已有包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳在内的约30城已下调了首套房贷款利率。据中指研究院监测，目前已有20余城下调首套房贷利率至4%以下。其中，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%，四大国有银行广东珠海分支机构首套房贷款利率最低可按3.7%执行。

首套房利率不断下行，不少身在“围城”中的已购房者开始试着抢占低利率窗口期，选择提前还款。一场“提前还贷潮”来了……

有人还贷要排3个月队！120万在手里很难熬

“钱准备好了，没想到还钱要排队，而且起码要排三个月。”2023年伊始，打了十几个电话、特地跑了银行网点、折腾了一个多月之后，杭州的李女士还是没法顺利还贷。

李女士作为今年新一波加入提前还房贷的生力军，面临还贷难新问题：不仅国有大银行难预约提前还贷，小银行也要排队1个月起，这在以前都不可想象。

“我想着已经进入2023年了，提前还贷没那么紧张了，但是我打电话联系了银行信贷经理，他说还是很紧张，要等到三月份以后。”李女士告诉记者：这确实有点沮丧，120万元的钱在手里，早还一天，就是少付一天的利息。

据《中国银行保险报》报道，重庆的陈女士元旦后直接到当地的贷款银行网点，成功预约了提前还房贷，不过她的还款期被排到几个月之后。“1月预约的，4月才能还款，总比还不了强吧。”

另据财联社1月19日报道，从北京地区多家银行处了解到，目前提前还房贷的客户较多，提前还房贷需要提前一个月申请，有银行则表示，目前预约提前还房贷的还款时间已经排到5月份。此外，银行工作人员普遍表示，提前还房贷不需要缴纳违约金。

据钱江晚报，有两家国有大行信贷经理告诉记者：购房者想要提前还贷，预计有三个月的等待期。

“提前还贷的客户的确比往年多了很多，所以，办理周期也会比以前长一些。” 某国有银行一支行客户经理告诉记者。

而一家国有银行房贷业务主管则对记者说，按照以往的经验，春节后才是提前还贷的高峰。而从去年底开始，提前还贷的客户就陡增，最近排上队的客户中很大一部分是去年底就预约的。

据了解，自2022下半年开始，多家银行提前还房贷的门槛就提高，有的银行将线上还款规则改为一年只能还4次，且预约间隔不少于60天；有的银行以业务系统升级为由，阶段性地暂停了线上还款……

有人四次还完90万房贷，月供1块多抵个税

另据第一财经报道，首套房利率不断下行，购房“新入局者”暂还未见分晓，但不少身在“围城”中的已购房者开始试着抢占低利率窗口期，选择提前还款。

吴逍就是其中一员，在这两年间，随着房贷利率不断下行，他分四次还完了90万房贷。“最后银行账户只剩下100多块，月供1块多，留着抵扣个税用。”他向记者介绍自己的秘诀。

对于他来说，提前还贷省下了一大笔。2021年购房时，首套房贷利率为5.88%（30年期），利息101万，月供5300元左右。在他提前还款时，利率基本在4.1%～4.5%区间，最终2年提前还完，支付利息仅为10万左右，省下了90多万。

像吴逍一样提前还贷的人不在少数，在各类社交平台上，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式。程序员小津分享了自己根据算法计算出来的“最优方案”，他认为“最优”有两种解释，一种希望总利息最低，这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限；另一种“最优”是偿还本金的同时平衡风险，适合采用等额本息+提前还款减月供。之后资金充裕时再继续提前还款。

问及提前还款的原因，小津笑着介绍了自己的心路历程：“春节前拿到了年终奖，当时点开股票App，累计收益-40%；点开银行App，基金累计收益-20%，理财产品年化收益2%，点开房贷计算器提前还10万可以省9万利息，然后我就果断选择申请提前还贷。”

为何想方设法要提前还贷？

从去年到今年，为何大家都急着提前还贷？

“当年大家是能贷7成绝不5成、能贷30年还绝不贷20年，本质原因是当时房产升值收益大于借贷利率支出。”杭州一家国有银行支行负责人告诉记者，“现在，市场环境变了，做经营的人都算得很精，一但觉得房产升值的收益可能跑不赢借贷利率了，马上觉得不划算。”

“现在LPR利率低了，购房人都觉得提前还贷很明显可以省下利息，他们认为这是划算的。”招商银行杭州一家营业网点的信贷经理这么分析。

“像我的一些客户，确实买的是高价房，贷款利率超过了6%，有部分是6.2%，他们自嘲是利率的站岗人。尽管后面房贷利率调下来了，月供也下降了，但相比周围去年买房的人低于4.5%的房贷利率，这部分人相当于凭空多出近2个点的利息，十几年、几十年下来的确是较大一笔钱，所以他们选择提前还房贷，觉得至少目前而言比较划算。”建行的一位信贷经理说。

银行压力山大！有银行网点提前还贷业务量暴增50%

据第一财经，从2022年底至今，提前还贷潮已经愈演愈烈。记者走访了深圳等地的多家国有大行，在提前还房贷方面关卡颇多。

预约页面显示已满 受访者供图

一方面，线上提前还款渠道不稳定，部分客户需要线下办理。以建设银行为例，近期许多使用线上提前还贷渠道的客户表示预约相当困难，大部分日期都显示“线上申请预约额度已满”。据该行客户经理透露，此前是可以实现线上全流程办理的，从去年四季度开始部分转为线下。

另一方面，预约排队时间久。在深圳建设银行，工作人员介绍目前提前还款流程为“签字、拍照、选择还款模式”三步，预约以后要等待2～3个月才能提前还款成功。同时，下次提前还款还需要来网点办理。农业银行方则表示，房贷提前还款需至少提前30天到网点申请并确认身份信息、贷款情况，提交申请后审批通过才可贷款。

“1月以来，提前还贷的人数比之前增加了50%左右，我们这儿就还了1个多亿，今年压力很大。”东莞某股份行网点个贷经理何思萍介绍，其实从2022年下半年开始就陆续有客户咨询提前还贷相关事项，春节后这几天更是迎来小高峰。对于银行而言，为应对提前还贷款，意味着要创造更多的业绩，放出去贷款“填坑”。

今年开年，银行面临着双重压力：一边是不断攀升的提前还房贷大军，另一边是信贷增长持续乏力。根据中国人民银行发布的数据，2022年12月居民贷款新增1753亿元，同比减少1963亿元，其中短期贷款和居民中长期贷款分别增加-113亿元、1865亿元。1月17日，国家统计局发布数据显示，2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。

未来提前还贷潮是否仍会升温？中泰证券分析师徐驰指出，虽然此前房地产政策开始向需求侧发力，但对于存量房贷影响不大。未来，在房地产有更多刺激利好的情况下，房贷利率或进一步下行，叠加债市企稳和银行理财收益逐步回暖，“提前还贷潮”或有所减缓。

“降低存量房贷利率”呼声高涨：我们真的很不容易

与此同时，另一波呼声也在高涨。

在河南郑州新郑市的领导留言中，有网民这样留言：“利率6.125时候买的房子，上浮利率太高了。经过这几年疫情冲击，相信大多数老百姓对于房贷是压力最大的，也是最大的一笔开销。政府能不能跟当地银行部门沟通，降低原来贷款利率，给予适当优惠，现在买房基准4.3下调20个基点，不能只促进购买市场，之前购房的也应给予政策优惠。”

留言板官方给出的回复是“对于存量房贷客户均是按照当时贷款合同利率执行，如果当时合同利率为浮动利率（LPR加减点形式）且每年1月1日调整，那么2023年其利率将下降0.35个百分点（因为2022年5年期LPR下降了0.35个百分点），客户将享受到利率下降带来的实惠。”。

在顶端新闻“我想@领导”问政平台上，有网民也留言称：“春节后，多个城市下调首套房贷利率下限，作为年后首个降房贷利率的城市郑州首套房贷利率下调至3.8%。真的很羡慕也很祝贺现在的刚需购房者，同样是买首套自己住的刚需房，他们相对于一两年前购房的我们来说，能省下不少钱。

我2019年因要结婚买了首套房，银行加点，利率5.88%。我还不是最高的，身边有同事、朋友，也是刚需，贷款利率超过6%。作为我们这些工作不久的刚需房奴来说，现在特别想知道，有没有办法申请变更房贷利率，享受新的房贷利率。这几年我们收入都受到影响，真的很不容易。”

平台回复：“经平台向中国邮政储蓄银行了解：房贷利率3.8%是针对首套购房者，此前购房者申请的存量房贷无法转为3.8%房贷利率。”

经济日报：建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率

经济日报2月1日发表文章《提前还房贷利大于弊吗》中称当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。

每经热评说，贷款的事情最终还是需要跳出贷款来看，对于不少人来说，是否提前还贷的根子往往不在于那几十个BP的利率浮沉，而是基于个人现实，基于自我预判，所作出的一种有限理性选择。比如原先敢借的钱，现在不敢借，要降房产投资杠杆，这恰恰从另一方面说明“房住不炒”起到了过往多少年都难收到的实效。又比如绝对的风险厌恶型客户，发觉一段时间内已经很难从他处谋得房贷之上的类无风险收益，当然可以提前还，债毕竟是债，是债就得还，早还早轻松。

盲目跟风提前还贷可取么？专家这样说

北京商报2月3日发表文章，疫情三年，很多人收入受到影响，通过提前还贷可以降低每月还贷负担，看起来也是诱惑满满。

还有些存量房贷用户不满于新增房贷利差过大。前两年买房，贷款利率普遍高于5%，而目前首套房贷利率都已降到3.7%，其中超过1%的利差，并不能通过下调LPR(贷款市场报价利率)解决，于是，有点闲钱提前还款，也于情于理。

用机会成本的原理，你把资金还了房贷，就损失了用它增值的机会。当然，短期看，多数人的投资收益很难高于房贷，所以提前还贷更划算。但去年资本市场表现不好，不代表今年也不好，所以长期来看，提前还房贷，也会有损失。

还房贷最大的弊端在于损失了流动性，在减低负债和保留流动性的天平中，很多人只看到了前者，到底应该怎么评估其中，个体差异较大，也需因人而异。

毕竟房贷短则10年，长则30年，并非短期行为，而是一项长期计划。子女教育、养老储备、医疗保障，条条都需规划。

有些用户认为，银行不让干的事肯定对用户有利，比如提高还房贷的门槛。殊不知，个人按揭贷款仅占银行全部贷款的15%，即使短期损失一些利息收入，但相对短时利润，长期的信用更具价值。

当还贷用户出现堆积，银行设定一定门槛，也是为了牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。如同存款挤兑、贷款挤兑万殊一辙。

还贷风波折射投资者教育任重道远。散户往往爱跟风，看着股市涨，周围朋友都赚钱，马上跟风入，最后跌到“底裤”都不剩。买基金也曾蔚然成风，一波“90后”“追星”基民蜂拥而至，“随大流”“抄作业”，他们以为无需理财知识，跟着网红经理就能赚钱，最后的结果可想而知。

尽管当前中国经济仍然面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，但我们的宏观政策依旧有空间，股市、楼市，政策东风频频袭来，2023应该有所期待。

别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。并非让大众选择逆向投资，而是应该永远保持独立思考，总结经验，建立自己的投资逻辑，做好资产配置和规划。总之，盲目跟风不可取。

每日经济新闻综合自经济日报、财联社、都市快报、九派新闻、北京商报、钱江晚报、顶端新闻、第一财经、公开资料、每经网

（来源：每日经济新闻）

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排队数月也要提前还贷，房贷族要跟吗？

作者：红星新闻

发布时间：2023-02-05 08:46

快照：

在近期首套住房贷款利率政策动态调整机制下，房贷利率不断下行，春节后不少城市进入房贷利率“3”时代，提前还房贷的年轻人不断增加。

记者近日咨询北京多家银行网点获悉，提前还房贷正成为不少人的选择，多数银行都需要提前预约办理，排队时长至少在一个月以上。为何人们纷纷选择提前还贷？是否适合所有人？提前还贷到底值不值？

投资收益比不上房贷利率成主因

“疫情期间花费少了，存了点儿钱，就想着赶紧把房贷还上。”2021年初在丰台区购房的王先生说，除了攒下钱有能力还款之外，由于他买房时商贷利率为5.15%，现在普通理财产品利率大多只有3.3%左右，“没有合适稳妥的投资渠道，跑不赢5%左右的房贷利率，还是早点儿还款划算！”

“商贷利率已经超过理财利率了，我的房贷利率是4.5%，市场上找不到这样利率的理财产品了，因此我也提前还贷。”白领王女士也有同样的心态。

记者从多位房贷族了解到，投资收益比不上房贷利率，部分存量住房贷款利率偏高，是大多数人选择提前还贷的原因。

白领宋先生两年前就加入了提前还贷大军，他和记者算了笔账，房贷利率是5.25%，贷款总额330万元，每次提前还贷10万元，月供就少600元。他目前已经提前还款120万元，月供从近2万元降到了1.2万元。在他看来，购房时高位“接盘”感觉有些亏，提前还贷的话，省下来的利息相当于赚到的收益，感觉像是“赚了一笔钱”，可以及时止损。

北京多家银行排队至少一个月

面对扎堆儿提前还贷的现象，多家银行表示需要排队办理，办理提前还贷业务需要至少提前一个月甚至更长时间去预约。也有银行通过提高提前还款成本来抑制客户提前还款的行为。

王先生最近通过工商银行APP预约了还款业务，发现办理提前还款已经需要排队到两个月后了。记者以客户身份致电工商银行某网点个贷部同样获悉，用户可通过手机银行预约提前还贷，现在最早能约到4月末。他还发现，身边很多朋友和同事都选择提前还贷，普遍需要排队等待，排上两三个月比较常见，“这期间又有不少利息，希望能早点儿排上。”

不同银行、不同网点针对提前贷的应对措施有所不同，排队时间有所差异。“没想到，还钱也需要靠抢！”市民李乐告诉记者，他在建设银行APP提前还贷，需要每天下午2时线上操作预约，自去年底预约名额就不好抢了，甚至开抢不到1分钟就显示名额已满。建行北京朝阳支行客服人员表示：“目前提前还款业务量很大，最早也得到2月底才能排上。”

记者咨询某商业银行零售信贷服务中心工作人员获悉，可通过线下办理提前还贷业务，不支持线上办理。“最近明显感受到来提前还贷的客户越来越多了，去年年底取号后大概需要等待10分钟就可以预约，现在人多的话，需要排队1小时才能预约。”这位工作人员说，客户签字预约完成后，大概在30天左右后扣款。

不过也有购房者表示，自己所贷款的银行并没有设置任何时间门槛，提前还贷业务依然正常办理。“每年提前还贷两次，填个表后申请后一周就能办下来，没有违约金也不限制额度，还是很顺利的。”在一家商业银行办理贷款业务的市民和记者透露。

位于上地的一家商业银行个贷经理告诉记者，网点并没有提高提前还贷门槛，正常处理客户需求，春节复工后每天来办理的客户有四五位，这两天人又少了，“应该是码农们刚发了年终奖，手里有闲钱，所以近期提前还贷的人多了些，不过谈不上‘还贷潮’。”

是否提前还贷要看自身情况

近期全国多地首套房贷利率不断下行，与存量房贷利息差扩大，进一步触发了提前还贷现象。

2022年LPR已多次下调，5年期以上LPR总共下降三次，利率LPR利率从4.65%下调到4.3%；今年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，其中，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

新政施行后，已有多地调整首套房贷款利率，并且从起初的三四线城市，向郑州、厦门等新一线、二线城市蔓延。贝壳研究院的监测数据显示，截至1月31日，103个城市中首套利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市8个，其余均为三四线城市。

什么样的群体适合提前还贷？“对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。

中原地产提示，不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等。

也有金融领域从业者提醒，盲目跟风提前还贷并不可取。手里的资金还了房贷就损失了用它增值的机会，去年资本市场表现不好不代表今年也不好，如何评估自己是要减低负债还是保留流动性，还需看个人具体资金情况，谨慎做出选择。

降低存量房贷利率成呼声

但对于银行来说，大量的提前还贷会造成不小的业务压力。个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此银行会倾向于采取更多预约还款、收费等措施。

不少业内人士分析称，提前还贷现象的矛盾还是在存量房贷客户还款压力上，想要缓解这方面的压力，根本办法还是给存量房贷打折。

董希淼建议，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视，他建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。考虑到2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为，要重视存量房贷利率过高的现象，各地要把“房贷利率下调”与“房贷提前偿还”之间的关系做系统研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。

来源：北京日报

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房贷还至80岁不用太惊诧

作者：北京商报

发布时间：2023-02-14 00:42

快照：

这两天，广西南宁市多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，且当地多家银行予以证实，随即在网上引起了轩然大波。

所谓房贷年限延长，并非80岁还可以申请贷款，而是申请房贷的人年龄和房贷期限加起来可以达到80周岁。

按照之前各银行普遍的政策，大多数贷款申请人的实际年龄加上贷款期限通常不超过70周岁，也存在个别银行比较宽松的，一般也不会超过75周岁。

南宁个别银行突破了这个界限，正是当前整个个贷市场剧烈变化的先声。疫情三年，很多城市的楼市已经陷入冰点当中，无论是房子成交量，还是房价都出现了不同程度的下跌。

“因城施策”的政策框架下，南宁是这样的群像之一。楼市不比以往，对于大部分依靠土地财政的城市来说，日子都不会好过。于是想方设法让房地产市场热起来，信贷松绑首当其冲。

房贷年龄限制放宽，覆盖更广的购房群体，向上延伸至中老年群体自然而然。政策传导释放出楼市放松的积极信号，从而改变购房者预期，激发人们购房热情。

老龄化社会加深，老年人作为重要的消费者，自然成为银行最大的潜在客户。银行个贷向此伸手，让具备一定收入条件且符合资质的老年人成为新的购房者，充实增量市场。

几成首付，无限责任，有抵押品作保障，房贷是银行的优质资产，也是最主要利润来源之一。房贷政策未必是好与坏的两极做选择，而是银行在利益权衡中做端水大师。

无论是银行房贷年龄延长，还是居民提前还贷成潮，个贷市场中的你来我往都已白热化，矛盾升级浮出水面，引发环环相扣的连锁反应。

提前还贷年前已备受关注，市场上甚至存在用经营贷置换按揭贷的套利模式。存量贷款和新增贷款利差较大，股市波动，银行理财转型后收益不稳，消费者手中一时拿不到什么收益相对高而风险又不高的理财产品。

在此背景下，提前还贷成了很多“有钱人”共同的选择。为了节约利息支出，他们提前还贷以降低个人及家庭负债，让资产重新配置轻装上阵。

在新增房贷不理想和存量房贷业务持续下降的情况下，家庭降杠杆行为一旦扎堆必然对银行资产结构形成冲击，尤其是当提前还贷和新投放的贷款互相折抵，自然给银行的资产管理提出了新的挑战。

当下银行求变，消费者应变，未来利率政策是否调整，市场情绪转向备受瞩目，而房贷年龄延至80岁引发的舆论风暴只是先声夺人。

北京商报评论员 陶凤

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排队提前还房贷，赚了还是赔了

作者：新周刊

发布时间：2023-02-08 09:42

快照：

为什么越来越多人想提前结清房贷？/《安家》剧照

2022年，“提前还房贷”便时常被提起；迈入2023年，提前还房贷的人更如潮水一般涌进银行。损失厌恶是大家都有的心态，但为什么人们不约而同地扎堆在近期提前还房贷呢？

掏出所有存款，甚至从“六个钱包”和朋友那里借钱，年轻人为了提前还房贷，已经拼了。

高利息是触发提前还贷潮的根源。2019年，温尔在广州买房，在银行贷款了145万元，期限是28年。当时的利率是5.145%，换算下来，光利息就将近129万元。如今还了3年房贷、总支出近30万元，实际上本金只还了8万元，“每次算账，心里都难受，白给银行太多钱了”。

温尔的本金和利息数额。/银行系统上的贷款计算器

因同样的理由，唐吉提前还了两轮房贷之后，最近正在预约第三次。

他的房子在杭州，2021年买的时候贷款利率是6%。这还是可选择范围内最低的利率了，据他观察，当时有银行的利率去到6.3%。然而，贷200多万、期限20年，利息也要近140万元。加上本金，一共要还近340万元，月供高达1.4万元。

社交平台上，甚至有人表示自己当年的贷款利率超过7%，可想而知，背后的利息有多高。

父母担心唐吉压力大，帮忙在2022年提前还了两次，分别是90万元和80万元。由此，他的月供一下子降到8000元，“松了一口气，整个人底气都充足了不少，原来不用为钱犯愁的感觉这么爽”。

温尔和唐吉的抉择是一个缩影。2022年，“提前还房贷”便时常被提起；迈入2023年，相关话题更冲上了热搜。提前还房贷的人更如潮水一般涌进银行。

知乎在2023年2月初做的一个调查结果显示，484名受访者中有63%选择“会提前还房贷”，仅10%选择“不会提前还”，剩下的人尚在观望中。

社交平台上，已有不少网友表示，办理此业务要排队等2-6个月，甚至有银行隐藏了线上还贷入口。最近，唐吉跟银行业务员沟通时，也被拐弯抹角地劝退：“他一会儿说系统升级、办理不了，一会儿说要等很久。”但具体要等多久，唐吉没有获得准确答复。

按理说，“不想还太多利息”是一直存在的心理，为什么人们不约而同地扎堆在近期提前还房贷呢？

原因不可能是“钱太多了”。/图虫创意

及时止损

这场热潮更为直接的触发点，是房贷利率下调。

2023年1月5日，中国人民银行、中国银保监会发布通知称，房价环比和同比连续3个月均下降的城市，可自主下调房贷利率。据上海易居房地产研究院统计，全国有30个城市随即实行，比如郑州市的首套房贷利率下调为3.8%、珠海市的首套房贷利率下调至3.7%。

以唐吉的6%房贷利率、200万的贷款本金为例，与上述最新利率比对，中间存在2个百分点的差额。这意味着，若晚一年半买房，唐吉能少还近50万元的利息。

2023年1月以来，全国有30个城市将房贷利息调整至4%及以下。/上海易居房地产研究院

“心理不平衡，干脆早点还清。”唐吉表示，除了情绪驱使，房贷利率下调还可能牵扯个人资产情况。

假设唐吉在2021年买房时，本金加利息一共60万元，他隔壁的同户型同面积的房子，在2023年买一共只要40万元。由于付出成本不同，如果日后他们都要出售二手房，唐吉能给出的价格也会高很多，或会导致房子卖不出；如果卖得太便宜，又会导致唐吉的资产缩水。

从宏观角度看唐吉的心态，可理解为：由于近两年楼市持续低迷，人们对房产升值的预期降低了。

国家统计局发布的数据显示，2022年上半年，全国商品房销售面积为68923万平米、同比下降22.2%。据《中国经济时报》的报道，2023年1月TOP100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%、环比降低48.6%。

以前，虽然房贷利率高，但房价也在不断上涨；如今，买房能保值就不错了，有闲钱还不如早点结清房贷。

在当下，房子的升值空间不大了。/图虫创意

温尔则是从理财角度考虑的。

这两三年她攒了一些钱，之前没有提前还房贷，是想着手里有流动资金、生活抗风险能力就强一些。但单纯把钱存活期、拿低利息，似乎有些不聪明，因此许多人会选择买投资理财产品。

以大额存单为例，它凭着低风险的特点，成为稳健理财人群的首选。据市界观察的报道，2020年银行大额存单3年期的利率为4.13%，2021年利率便下调至3.99%。北京市农业银行客户经理曾在接受采访时表示：“光是2022年就调整了好几次，3.35%、3.25%、再到如今的3.1%。”从整体上看，目前国有大行、股份制银行的3年期大额存单利率普遍在3.1%左右。

这意味着，存款或投资带来的收益变得越来越薄，而房贷的巨山却依然沉重。温尔笑称，把钱握在手里跟亏钱没区别，“我不求赚大钱，能省点利息就已经等于在赚钱了”。

李先生在中国房地产市场从业多年，他观察到，部分人提前还房贷，是为了赶在房贷利率红利期内，以相对低的首付购入第二套房。

据央行、住建部、银监会2014年联合下发的通知，第一套房已经结清贷款的家庭，买第二套房时，公积金贷款最低首付为30%、商业贷最低首付为40%；第一套房未结清贷款的家庭，第二套房的首付不低于40%。

站在社会个体的角度，李先生将当下提前还房贷热潮总结为“及时止损的行为”。

房子是家，也是一个投资理财产品。/《安家》剧照

“灰色地带”

节省利息、优化个人资产结构、买第二套房时首付便宜、更多的消费自由......有这么多优点，便不难理解当下“提前还房贷”的热潮。

但凡事有两面性，提前还房贷前也需要注意——把积蓄掏出来后，自己的资金流还能否保持稳固？

不同银行罚息的规则也不同。温尔贷款的平安银行，规定是月供交满2年就不用交违约金，而据腾讯信息可视化实验室的整理，有的银行需要供满3年才不用交违约金，还有的银行则是供满三年还得罚一个月利息。

不同地方的购房政策也存在差异。比如“认贷不认房”，只要结清第一套房的贷款，再次买房贷款也按照首套房来认定，“认房不认贷”则与之相反。

个人资金流崩了，将带来一连串更严重的问题。/图虫创意

李先生介绍，贷款还房贷，是金融市场很容易踩坑的“灰色地带”。

近期，有金融机构会推荐客户申请一笔利率较低的金融贷款，用来还房贷，以此降低高利息带来的损失，“原则上这种操作是不合规的，因为风险很大。经营贷一般的贷款期限是3-5年，利率变化波动快且大，申请的时候利率低，有可能过段时间就升了。客户同时背负着房贷和经营贷，压力也会陡增，一个不留神，资金链就断了”。

提前还清房贷虽爽，也别一时冲动、盲目跟风，为了摆脱一个坑，踩了另一个坑。

（文中温尔、唐吉、李先生为化名）

[1] 为何提前还房贷？7%利息太扎心|北京商报

[2] 大额存单，还能疯多久？|市界观察

作者 | 颖宝

编辑 | 土卫六

校对 | 向阳

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提前还贷再掀热潮，年轻人变聪明了？为什么还钱还那么难？

作者：保德全

发布时间：2023-02-06 17:31

快照：

怪事年年有，今年特别多。这年头跟银行借钱不容易，可没想到的是，想把钱还给银行，同样不容易。最近，一篇描写房贷还款难的文章在网上引发热议，不少房贷族表示，过了年公司发了年终奖想提前把房贷还了，可这事真的实行起来，却没有想象中那么容易，月供族为什么想提前归还房贷呢？又遇到了哪些阻力呢？这些现象背后，又说明了什么问题呢？事出反常必有妖。关注保德全，带你一起来挖一挖这背后的逻辑。

欠债还钱，天经地义，作为最大的债权人，银行不仅担心客户还不出钱，竟然还要担心客户提前还款。最近，一则讨论月供族提前还房贷的帖子，在网上引发热议，有人反映：想要提前还房贷，却遇到了各种各样的问题，还真不只是罚息那么简单，我们先来一起看一下，网友们提前还贷款，都遇到了那些障碍。

广州有几位记者走访了多家银行后发现，导致提前还贷难的，除了银行收取罚息之外，还有下面几个原因：

首先，是申请渠道的问题。在银行办业务的方式有很多，可以拨打客服热线，也可以使用银行的APP，还可以到银行柜面线下办理，可提前还贷这件事，客户应该通过哪个渠道进行申请，知道的人并不多。有些人会咨询自己房贷经办的客户经理，大多数得到的回复也就是拨打热线询问，现在银行的客服热线，大多数一开始是机器人在接听电话，聊了很久终于转到了人工客服，一打听，还是要在APP上进行申请。

其次，银行给提前还贷的额度不多，不但额度少，还要分批释放。在提前还贷额度使用完毕之后，只能等待下一批额度出来。以上海地区的某银行为例，如果想通过这家银行的线上银行在线预约提前还房贷，不仅每360天只有一次归还的机会，每次归还的额度最多只有20万，如果一个贷款客户在这家银行有200万的贷款，通过这种方式，最快也要10年才能真正还清本金，想快点还清都不行。

还有的银行，除了限制你额度，还会设置审批条件，拉长你的还款周期。不少房贷客户提出提前还款申请之后，银行虽然接受了申请，但常常需要几个月的时间进行审批，有的审批时间甚至在3个月以上，审批时间太长，是不是银行程序的问题？可如果你想问银行申请新增一笔房贷，从提出申请到拿到贷款，最快可能只要十天的时间，这样一对比你就懂了，银行并不欢迎提前还款。

除了卡额度拉长审批时间这些常规操作之外，有的银行还把提前还贷这件事玩出了新花样。广州个别银行客户经理私下反馈客户，如果想要加快提前还贷的流程，只要在他们银行存一些存款就行，一般在2万元以上，但需要连续存满5年，等于是5年内自己就少了一笔流动资金，想想还是觉得不太划算。

提前还贷障碍重重，这个事更加应该追究的是，为什么提前还贷这么不容易，还有那么多人络绎不绝的想办理呢？

触发提前还贷潮的最直接原因，是房地产周期和信贷周期。大部分的城市房价上涨，是在2015年之后，从2015年到2022年，国内的房地产市场经历了一轮从快速上行到深度调整的大周期。如果你是在2018年左右买的房子借的房贷，当时房地产市场过热，银行根本不愁贷款放不出去，房贷的利率也水涨船高。

根据易居研究院智库中心的研究报告，国内的房贷利率，从1995年开始，呈现出快速下降的趋势，在上世纪90年代买房，贷款利率一度超过15%，现在想想都觉得不可思议，到了2015年之后，贷款利率虽然比90年代下降了很多，但也有比较高的年份，比如2018年，平均的贷款利率高达5.46%，是最近几年的峰值，到了2022年，房地产市场进入调整周期，房贷平均利率也下降到了4.35%左右。到了2023年，济南、南宁、天津、石家庄等城市，首套住房的贷款利率更是下降到了4%以下。房贷利率在下降，银行消费贷的利率同样如此，只要有社保有工作，很多人都能以不到4%的利率从银行借到一笔信用贷款。

房地产周期和信贷周期，导致房贷利率出现了较大的差价。如果你在2018年买的房，那很可能就承担了比较高的贷款利率，这些客户看到现在越来越低的贷款利率，自然会产生提前还贷款的想法，这是人之常情。

其次，近期提前还贷潮的出现，和不少人收到年终奖也有关系。每到岁末年初，银行就比较忙，很多人收到了年终奖，家庭可以自由支配的闲置资金增加了，有的人会考虑提前归还房贷，也有的人会在银行做存款或者购买理财，这是一个非常正常的现象，每年这个时期，经常能看到银行门口人头攒动。

不少办理过房贷的人都会发现一个现象，你每一年还给银行的贷款当中，本金只占到了一小部分，最初开始还的，绝大多数都是利息，我一个朋友就跟我抱怨过这件事情，他向银行借了230万买房，每个月要还大约一万三的贷款，辛辛苦苦还了五年，算了算一共还掉了七八十万，可没想到有一天查了自己的贷款明细，这七八十万当中，本金却只有十万出头，其他还的都是利息，知道了这件事情的人，都会想着尽早归还银行的贷款，人性都是不想吃亏的，银行早就预料到了客户可能会提前还款，这么设置就是银行不想做亏本的买卖，那老百姓该怎么办呢？很多人当然想的是，打算盘是拼不过银行的，干脆早点还掉贷款算了。

最后，居民投资渠道较少，投资手段单一，才是造成提前还贷潮的根本原因。试想如果你手里有一百万，同时又跟银行借了一百万的房贷，年化利息是5%，这时候摆在你面前的就是两个选择，要么用这一百万去投资理财，要么干脆就用来还房贷。什么时候才会有人愿意拿钱出去投资呢，当然是投资理财的利息回报，高于银行贷款利息的时候，还要有足够的把握能够控制风险，可问题是，稳定年化回报在5%以上的投资可太难找了。

先不说银行存款利率这两年是越来越低了，在《资管新规》过渡期结束后，保本的理财也彻底退出了历史舞台，对普通人来说，一般都缺少经济和金融方面的专业知识和信息渠道，翻遍各大银行的网上平台，都很难找到一款投资回报能超过5%的理财产品，自然而然，绝大多数人都会选择把这一笔钱用来提前还房贷。

那么，如果从银行的角度来考虑这个问题，银行为什么又不希望客户提前还款呢？理由也显而易见：

首先，贷款利差的存在，使得存量贷款业务成了银行最具价值的资产。老百姓向银行借钱，银行把钱借给客户，这笔钱对老百姓来说是负债，但对银行来说，就对应形成了一笔资产。前几年楼市行情好的时候，即便贷款利率很高，银行贷款客户照样络绎不绝，这些人当年办理的房贷，就成了银行最有价值的资产。资产有价值，除了利率高之外，还要考虑风险，可对银行来说，企业借钱可能不还，但老百姓的房贷出现违约，可能性极低，大部分人省吃俭用都要避免断供的发生，为什么？因为一旦断供，后果不可设想。不仅马上就能收到法院的传票，自己辛苦一辈子，掏空几个钱包买的房子，也会成为法院的执行财产，房子拍卖后，回款首先要还给银行，银行的风险极小，但断贷对买房人来说，代价极大，这就保证了房贷这项资产，本身风险并不高。

其次，老百姓投资收益在下降，对银行来说，也是一样的。银行的主要业务就是吸收存款和发放贷款，从中赚取价差，这个业务模式后来出现了很多变种，但百变不离其宗。比如，老百姓在银行购买理财，银行收到钱之后，就会按照理财产品发行时的相关说明，定向的进行投资，在《资管新规》正式实施后，银行的理财不再进行刚性兑付，老百姓感觉理财的利率下降了，有的甚至出现了亏损，有因才有果，实际上是因为银行在这一笔投资当中也没有赚到钱。

想在投资上赚钱是有门槛的，对普通人来说是这样，对银行这样的金融机构来说也是一样的，投资有这么大的不确定性，但放房贷给老百姓的风险却不高，因此，越来越多的银行把业务重心放到了加大贷款发放上，包括房贷和信用贷，放出去的钱越多越好，这是一笔稳赚不赔的买卖，银行花了这么大力气想把贷款给你，如果你想提前还掉，他自然是不太高兴。

因此，说到这里，提前还贷这件事情本质上就是一笔算得过来的账，银行想保住自己的利润，老百姓也不想吃亏，于是，就产生了提前还款难的问题。

提前还款，真的划算吗？提前还贷这笔账虽然算的过来，但很多人并不知道该怎么算，其中有几个误区，你一定要避免踩进去：

首先，并不是所有的提前还贷都是划算的。刚才我已经说了，银行很精明，在发放贷款时候已经进行了设置，老百姓每个月还的贷款当中，大部分都是利息，随着事件的推移，利息占比越来越小，本金占比提高，因此，到贷款还到一定阶段的时候，你欠银行的利息，早就已经还的差不多了，这个时候再提前还款，就不是那么划算了，不如给自己手头留一些闲置资金。一般来说，如果你的贷款方式是等额本息的，还款期数超过贷款总期数一半以上的，提前还就不太划算了，如果是等额本金还款的，还款期数超过贷款总期数三分之一以上，就没有太大的必要了。

其次，在什么时候提前还，怎么申请同样需要讲究技巧。刚才我已经提到了，在每年岁末年初的时候，提前还款的人很多，往往需要排队等额度，银行对于这些客户，也会设置很多话术，目的就是让你不要提前还款，但如果到了年中，情况可能又不一样了，排队还款的人不会那么多，额度也不会这么紧张，这个时候再去申请提前还贷，难度就会小得多。除此之外，怎么申请，如何沟通，同样是一门艺术，我身边就有个朋友，跟银行申请提前还款，没过几天就办理成功了，他是怎么跟银行说的呢？现在生意做的不太好，追债的人特别多，担心要不了多久房子会出现断贷的问题，所以趁现在手头还有点钱，想提前还掉。任何银行在听到这样的话，基本上还是愿意让你提前还款的。

当然，提前还贷本质上是消耗自己的流动性去归还负债，这不是一个值得去追的时髦，是不是值得，同样因人而异，特别对一些手头本不宽裕的人来说，千万不要通过违规转贷等方式，为了还贷而还贷，现在国内的房贷大部分都实行的浮动利率，LPR下降后，房贷利率同样也会阶段性下降，从某种程度上来说，已经降低了月供族的贷款压力，因此，但凡提前还贷这件事情会影响你的生活质量，就没有必要去参与，保留一定的闲置资金还是很必要的，毕竟谁也不知道明天会发生什么事，您说对吗？

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年轻人“报复性”还房贷，愈演愈烈，银行急了

作者：家居编辑云舒

发布时间：2023-02-04 22:56

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其实在2022年的时候，“提前还房贷”，这个词几乎就上了热搜，更是在春节之前，引发了一波话题。

而在年后，选择提前还贷的人数在持续增加，到了最近几天，提前还房贷再次上了热搜。

而提前还房贷，主要背了房贷的老百姓们，为了省点利息钱，这本该是应有之意，但银行却急着。

不仅爆出还款还有“还款额度”的话语，还限制和提高了提前还款的门槛，有些地方，提前还款更是要排队，而且还已经排到了4月份之后。

然而，为了能提前还贷，各个还贷人和银行之间，那可是斗智斗勇，算得上是一场政治的较量了。

壹

还钱比借钱还难啊！

家住江苏镇江的95后小伙曲强，在19年的时候，在家里人的支援下，贷款了50万，在城里买下了一套房。按照当时的利率，每个月还不到3000元。

虽然才参加工作不久，但工资还是可以的，在还掉贷款之后，还能在存上一些。在还贷快3年之后，小伙发现剩下来的钱不做理财，就存着，只有2%的利息。而还掉的钱，大部分都是还的利息。

坐下来仔细算过之后，就决定了从2022年开始，每年提前还掉一部分的房贷，这样是最划算的。

就在上半年，曲强如愿的预约到了名额，顺利的还掉了一部分。

时间很快到了8月，交通银行变相调整提前还房贷违约金的收取规则一事，被拱上了热搜，而“提前还房贷”变得越来越难，也频频被吐槽。

提前还房贷，居然还要交违约金，交违约金就算了，想还还还不上，要一直排队，去问了，就是还贷名额已满，需要排队预约，而这预约，就是几个月。

在进入2023年之后，原以为这种现象会好一点，但却越演越烈了。

各种提前还款的办法，在网上也是越传越神奇，基本都是一些不靠谱的，现在仍处在“线上预约不到，线下让等消息”的一个死胡同里。

贰

为什么都要提前还贷？

这都是近两年，房地产行业处在一个调整期，房贷利率下降得太多，到了2月份，有些地方的银行，竟然吧首套房的利率调整到了3%点多。

而在前几年，作为购房主力军的很多的80后、90后，千千万万个“曲强”，在买房时，正逢楼市的高峰期，工作时限也短，办理的大多是商业贷款。

而贷款利率基本都达到了5%以上，有的甚至能达到6%以上。

这么说，可能大家觉得没什么，如果带入进去，贷款100万，期限30年，一个是4.1%的正常利率，而一个是6.1%的高利率。

那么，两者之间的利率之差，光每个月的还款额的差距就在1200元，这样算起来，两者要还的利息，差额在44万元，而这，就成了现在“提前还款”的主要原因了。

还有一个次要的原因，就是现在各种资产投资的收益回报率都不行了，有的甚至挣不到银行贷款的利息，还要冒风险，完全不值得。

很多人炒股都亏钱了，而去银行买理财，很多的产品连3%的收益都看不到。而且高贷款的还款压力也很高，这么看来，任谁都能看得清得的，先还掉一笔贷款，也能为以后的还贷减轻一些压力。

而房价这段时间，大家都知道，肯定是跑不赢房贷利率的，而这，就成了“提前还贷”的次要原因。

“房住不炒”、“房价趋稳”，让大部分的购房者走上了提前还贷的路。

叁

还贷潮还会越演越烈吗?

“提前还房贷”这个词条，从2023年的1月到现在，已经上了三次热搜了。要不要去提前还房贷，已经成了现下身上背着房贷的年轻人，去认真考虑的一件事。

有些人觉得，现金在自己手里，比提前还贷要好得多，唯一要做到的，就是保证这笔现金能有的收益，可以覆盖掉自己的房贷利率。

放在以前，可以说，稍微有些头脑的年轻人，都是这么做的，可以看下过去十年的权益基金的收益率，平均下来，能达到16.32%，而亏钱的概率只有5%。

有着这样的收益，不仅完全覆盖了房贷的利率，更是完美对抗了货币贬值带来的担忧。

不过，这只是一个总的收益数据，实际上，投资基金的人，平均收益率只在7.96%。

换句话说，基金是很赚钱的，但是持有基金的基民却不赚钱。这其实很好解释。一套房子，基本要住到10年以上，而基金就是用来投资的，炒的，不可能在最高价格的时候出手。

而广大的房贷者们，还在想着，要不要把手上的现金进行提前还贷，银行却来加料了。

为了刺激消费和投资，银行下调存款利率，而这无疑是压在那些准备还贷，但还在犹豫的人身上最后的一根稻草。

照这样发展下去，提前还贷，势必越演越烈。

综述：

在2月1日的经济日报上，登了一则消息，上面建议银行适度降低存量房的房利率，缩小与新增房贷之间的利率差额，才能有效地缓解现在的“提前还贷潮”。

这话或许说到大部分购房者的心坎上去了。银行会去做吗？

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房贷每月多还近3000元，买在利率“高位”的年轻人不淡定了

作者：中国新闻周刊

发布时间：2023-02-09 21:58

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当点开新闻推送，林晓发现珠海房贷利率下降到3.7%时，几乎不敢相信自己的眼睛。一年半前，当她为自己购买首套商品房时，房贷的实际利率还是6.1%。

事实上，最近房贷利率跌破4%的，不止珠海一座城市。多个城市陆续加入这一行列。

根据上海易居房地产研究院统计，珠海、南宁、韶关等城市，房贷利率最低降到3.7%；郑州、福州、厦门、长春、石家庄、泉州、温州等城市，目前最低房贷利率降到3.8%。

在利率高点贷款的林晓，开始计划提前还贷。面对较大的还款差额，和林晓一样，越来越多在利率高点贷款的年轻人开始提前还贷，但他们发现，提前还贷好像越来越难。

多城房贷利率跌破4%

上述城市的房贷利率缘跌破4%？这一方面源自央行的最新政策，另一方面与其最近三个月楼市表现息息相关。

今年1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。1月16日，国家统计局发布了最新一期70城房价指数。这一数据无疑成为各地房贷利率调整的重要依据。

基于央行房贷利率自由下调的规则和2022年10～12月份全国70城房价指数数据，70城中有35个符合下调的标准，包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、厦门、武汉、兰州等城市。

其中，郑州在降息方面动作一直较快，从今年1月底开始，郑州部分银行率先将首套房贷利率由4.1%下调至3.8%。

利率已经下探至3.7%的珠海，则是另外的情况。根据易居研究院数据，2020年2月，珠海的房价来到历史高点，均价29414元/平方米，同期，作为广东省会的广州市，均价仅为27837元/平方米。随后一整年，珠海房价均价都与省会广州不相上下。2020年，珠海的GDP为3482亿元，同年，广州GDP为2.51万亿。而从2022年年初开始，珠海房价一直处于下跌区间。

厦门情况与珠海类似，虽然GDP徘徊在7000亿元左右，在省内不如泉州和福州，但房价均价常年比肩一线城市，仅次于北京、上海和深圳，高于广州。厦门房价，特别是岛内房价的绝对数值，常年居于全国前列。

值得注意的是，此次利率突破规定下限的城市，不包含北上广深等一线城市。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，根据央行政策，目前70个大中城市中，过半城市的首套房贷利率在2023年达到不设下限的要求。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市。全国还有200多个地级市，大部分的房价在下跌。预计未来越来越多城市的首套房利率将取消下限。

提前还款，因为利率“暴跌”？

最近房产领域另外一大重要趋势则是，越来越多居民开始提前还贷，这与各地房贷利率开始下调的时间段高度吻合。

近一年半时间，珠海房贷利率起伏巨大。2020年10月，林晓在珠海购买首套住房并从中国工商银行贷款，商贷利率是6.1%，她贷款共计200万，在30年等额本息还款模式下，每月还款约12120多元。但如果按照当下珠海最低利率3.7%，每月仅需偿还9205元。

目前，房贷的实际利率由贷款基础利率（LPR）±基点（BP）形成。以林晓的房贷利率为例，LPR是4.65%，上浮145BP，也即上涨1.45%，实际利率就是LPR(4.65%)+145BP(1.45%)=6.1%。

虽然从一年半前到现在，LPR已经从4.65%下降到4.3%，但是林晓房贷在LPR基础上增加的145BP，并没有改变。

即使按照现在的LPR利率，林晓每月也需偿还11670元。

较大的还款差额让林晓决定提前还贷。事实上，不少在利率高点贷款的年轻人都有这样的想法。

“对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显。因此，不少人选择提前还贷，要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。”李宇嘉对中国新闻周刊表示。

不过最近，越来越多人发现，提前还贷变难了。

在经历近3个月等待之后，家住广州的王磊终于提前还完了中国建设银行剩余的贷款，但违约金相当于3个月的月供。

在国内普遍推行LPR模式之前，主要使用固定利率。每逢房产市场的“牛市”，贷款合同上的固定利率，也不断水涨船高

家住广州的张敏丽在购房时，与银行签订了贷款固定利率高达6%。最近，她想要提前还贷，一方面因为房贷利率不断下调，另一方面她和家人也准备换房。

但当她去咨询客户经理时，发现中国工商银行提前还贷已经排到了3个月后。

“会继续等下去，直到可以提前还贷。”张敏丽表示。

在华泰资产首席经济学家王军看来，在较大利率差额之下，购房者宁愿承担违约金等摩擦成本，忍受更长时间的等待，也要尝试提前还贷。但从银行角度分析，稳定的房贷利息是其重要的收入来源，提前还贷潮对其经营和发展将产生较大影响。

“目前银行和购房者各自有考量，这时候很可能倒逼利率政策进一步优化调整。”王军对中国新闻周刊说。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进则认为，从房贷利率角度观察，社会上确实存在抱怨存量房贷利息太高的声音。提前还房贷，目的是减少利息支出。

“各地应把房贷利率下调和房贷提前偿还之间的关系做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。”严跃进说。

房贷利率会进一步下调吗

低利率与提前还贷息息相关，但也并非提前还贷的全部原因。

此轮提前还贷潮的另一大原因，被认为与2022年下半年以来理财收益持续走低密切相关。

李宇嘉表示，据测算热点城市房子的综合持有成本在5%～9%左右，如果房价不在快速上涨的区间，居住功能之外，持有房子并不划算。只要房贷利率高于理财利率，或房价在下跌或居民预期房价下跌，提前还贷的动机就会存在。

2022年以来，多款稳健型理财产品出现亏损。比如，天相投顾基金评价中心的数据显示，2019年至2021年期间募集的多只“百亿爆款”公募基金在2022年的权益市场中出现下跌，此期间首发规模超百亿的股混基金共计36只，2022年平均跌幅为22.34%。

而在不少专家看来，终结提前还贷潮，恐怕需要一个“牛市”。

“如果在金融市场能获得稳定的回报，大家其实能忍受存量房贷较高的利率，但如果理财产品的收益较低甚至为负，那么越来越多人会理性选择提前还贷。”王军说。

作者：赵越

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