浙江嘉兴男子“一房五卖”，骗取购房者定金77万余元获刑

作者：澎湃新闻

发布时间：2023-02-15 16:22

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庭审现场南湖法院提供短短半年，浙江嘉兴一男子打着“卖房”的旗号，先后与5人签订购房合同，骗取定金77万余元。2月15日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）从嘉兴南湖区法院获悉，该院以合同诈骗罪一审判处被告人姚某有期徒刑六年六个月，并处罚金五万元；姚某上诉后，二审法院日前维持原判。2021年，急需用钱的姚某将名下一套房产挂在多家中介售卖，当年1月通过A中介出售给莫先生，双方签订买卖合同，约定莫先生先付定金6万余元，待姚某将贷款还清后再办余下的手续。后来姚某不愿付税费，与莫先生和中介多次协商无果，心生不快。

此时，王先生通过B中介欲购买姚某的房产并愿承担税费。姚某隐瞒该房产已售的事实，伪造了房产证与王先生签订买卖合同并收取定金11万。此后，姚某采用伪造或补办证件等得来“房产证”，通过其他中介与张某等3人分别签订买卖合同，骗取财物计60万元。法院查明，该案中，被告人姚某“一房五卖”，骗取5位购房者定金计77万余元。

法院审理认为，被告人姚某以非法占有为目的，在签订、履行合同的过程中隐瞒真相，骗取他人财物，数额巨大，已构成合同诈骗罪。法官表示，姚某隐瞒已与他人签约的事实，采用伪造或补办证件等手段，以一套房产与5名被害人签订买卖合同，并收取定金和房款用于归还债务、消费，致使被害人钱款受损，主观上并无履约意愿，其行为本质已超越民法调整范畴，房屋此时不再是交易标的，而被作为作案工具反复利用。

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热搜！男子2000万买别墅闹大乌龙，法院这样判

作者：读创

发布时间：2023-02-06 00:47

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2月4日，广州中院公布的一起购房纠纷冲上了热搜。

一起来看看发生了什么？

01

中介闹乌龙

男子花2000万买的别墅“缩水”了

据广州市中级人民法院官方微信号2月3日消息，陈先生想购买一套别墅，便找到广州某中介公司介绍房源。现场看完房子后，陈先生对这套带有1000平方米花园的毛坯别墅十分满意，没几天就和“房主”李女士、中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定以2000万元成交并支付了200万元定金。

可当陈先生再次到现场准备给房子做装修设计时，却发现购房合同中的房号和自己此前看中的房号不一致，合同中李女士出售的和中介带去看的并非同一栋，而是互为“邻居”。自己看中的是带大花园的毛坯别墅，而李女士出售的却是已经装修且花园面积明显较小的一套。

陈先生立马联系中介公司，经核查，发现是中介公司带其看错了房源，陈先生意向购买的别墅并未在该中介公司放盘销售。

随后，陈先生以其看错别墅，存在重大误解为由，要求退回定金，却遭到李女士拒绝，故诉至法院，要求判令撤销合同，退回定金等。

02

法院判了

广州市增城区人民法院经审理后判决：撤销陈先生与李女士签订的房屋买卖合同中的房屋买卖法律关系，李女士返还陈先生支付的200万元定金及利息。

该判决现已生效。

03

法官说法

本案中，根据陈先生提供的微信记录显示，陈先生在签订合同三天内即与中介公司沟通购买房屋有误的问题，根据双方签订合同内容以及履行情况，并结合双方微信通话记录，陈先生陈述错误购买符合证据的高度盖然性。因此，法院认定在涉案的《房地产买卖合同》中，陈先生单方构成重大误解，可以行使撤销权。

法官提醒，二手房交易有着涉及面广、政策性强、交易流程复杂、履行周期长等特点，因此中介服务在二手房买卖中至关重要。房产中介公司作为专业从事房产中介的公司，在居间服务的过程中，应认真校对房源信息，尽到必要的专业审查和注意义务。同时，买方作为购房主体，在购房期间切勿全盘依赖中介公司，自身要承担起审慎注意义务，避免引起纠纷，耽误购房进度。

04

网友炸了：中介太不靠谱

这个案件在广大网友看来，“中介太不靠谱了”！

还有网友认为，这个案件中，中介应该承担全部责任。

05

广东“点名”66 家违法违规房企、中介和物业

日前，广东省住房和城乡建设厅在官网发布了《关于 2022 年度查处第三批违法违规房地产开发企业、中介机构和物业服务企业名单的公告》。

其中，66 家企业被 " 点名 "。广告存在问题，利用格式条款合同排除消费者权益，未取得相关证件，非法收集、使用消费者个人信息，房屋加建夹层、延期交房，擅自利用物业管理用房部分面积出租作为商铺使用，未履行保修职责，擅自占用物业共用部位 …… 违法违规行为五花八门，各企业已整改或还在整改中。

商报君精选等你来pick→全面通关！终于要来啦！别人家的公司！应届生员工，可无息贷款买房！全国范围启动试点！深圳打造公共领域电动化全球城市标杆来源 中国基金报编辑 靳恩琦责编 朱峰监制 袁长乔校审 喻方华点击在看，让更多朋友看到！

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以案释法｜“一房二卖”是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

作者：青海普法

发布时间：2021-06-18 11:20

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前言 ：孔某将拆迁安置房卖给李某，后又将房卖给梁某，其“一房二卖”的行为是民事欺诈还是刑事诈骗？且看高淳法院的判决。

案件回放

2017年1月，被告人孔某将自己位于古柏街道的拆迁安置房（2017年11月满5年）以34.8612万元的价格出售给李某，李某先行支付房款人民币25万元，双方约定尾款待房产过户后再行支付。被告人孔某在向李某交付房屋钥匙的过程中，私自保留其中一把钥匙。

2018年4月，被告人孔某为偿还高额债务，利用之前保留的钥匙，私自更换该房屋门锁，将该房屋以人民币35万元的价格再次出售给被害人梁某。梁某先行支付房款人民币25万元并约定房屋过户后再行支付尾款，被告人孔某取得25万元后用于偿还个人债务。后梁某取得该房屋的新钥匙并告知孔某进行了装修。装修期间，梁某电话告知孔某，李某阻止其装修房屋。被告人孔某告知梁某，其只管装修，剩下的事他与李某进行协商。后孔某多次出具承诺书，承诺按期返还李某25万元购房款，但分文未履行。

一审法院认为，被告人孔某以非法占有为目的，在履行房屋买卖合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为已触犯刑律，构成合同诈骗罪。依法判处有期徒刑一年三个月，并处罚金三万元。

法官观点

Q：“一房二卖”如何认定是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

A：“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了二个买受人部分或者全部购房款，而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时，要满足诈骗犯罪的构成要件，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

Q：日常生活中如果遇到“一房二卖”时，买房人应如何处理？

A：“一房二卖”应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

步骤一：沟通解决。可以首先与卖房者尝试着沟通，运用法律规定维护自己的权益。如谈判不成功后，应果断选择走司法途径。

步骤二：申请财产保全。

步骤三：提起诉讼。买房人应积极收集有关证据，向法院提起诉讼。如果涉及合同诈骗可以向公安机关报警。

法官提醒

“一房二卖”多出现在二手房交易中，二手房易出现“一套房源多个中介在卖”“房东和购房者信息不对称”等问题，这就使部分不法分子有机可趁。房产买卖动辄数百万，购房者在购房前需审核中介资格、买卖标的权属等情况，并签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管局进行备案，及时办理房产变更登记。

一房二卖，两份合同是否都有效？

上海一位房主眼见房价大涨心有不甘，试图将位于苏州的一套已经以三百余万元价格签售的别墅，直接跳涨一百余万元卖给后来的出高价者，结果惹来两个买家以及两家中介公司的诉讼。近日，苏州市虎丘区人民法院依法审结了这系列因“一房二卖”引发的房屋买卖合同和居间合同纠纷，依法判决支持第一份房屋买卖合同成立，房主需向第二位买家返还定金20万元，并赔偿房屋差价损失76万元，同时需支付两家中介公司居间服务费、违约金近10万元。

精明反被精明误，跳涨50万元违约在先

李某与妻子于2013年协议离婚，双方约定位于苏州高新区的一幢面积近三百平方米的别墅归李某所有，但并未办理变更所有权手续。2015年11月，买家朱女士与李某在A房地产经纪公司的居间下，签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定将李某与其前妻共有的房屋出卖给朱女士，价格375万元。

合同签订后，房地产市场可谓一日一价，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居间方，要求在原有房价基础上涨50万元，作为交易期间房价飞涨的补偿。朱女士知晓后委托律师致函李某，告知其行为构成违约，要求在7日内办理涉案房屋的网签、资金托管，并办理过户，但李某未作理会，朱女士遂将李某及其前妻诉至法院。此案经虎丘法院一审依法判决，双方继续履行房屋买卖合同，李某将不动产变更登记至朱女士名下。李某不服提起上诉，2017年8月，苏州中院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

法院审理期间二卖，赔偿差价损失76万元

然而，就在2016年4月，涉及该别墅的案件正在审理期间，李某又在B房地产经纪公司的居间下，与另一位买家杨某签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定将上述别墅以485万元的价格交易，杨某当即支付定金20万元。但李某并未告知杨某案涉房屋已经转让给了朱女士，还欺骗其说案涉房屋被法院查封了，等解封之后再过户，也没有告知杨某其存在违约情形。

嗣后，杨某得知李某与朱女士的房屋买卖合同纠纷案件已结案，案涉房屋已归朱女士所有。而此时，该房屋价格已经上涨至620万元左右，杨某也一纸诉状将李某诉至法院，要求其承担违约责任并赔偿损失130余万元。案件审理期间，法院委托第三方公司进行评估，于2017年12月出具报告认定案涉房屋市场总价值为580余万元。另查明，杨某在得知终审判决认定案涉房屋归属后，故于2017年10月另行购房，房屋总价480万元左右。

法院认为，本案中，李某一房二卖的这一行为系导致纠纷产生的直接原因。且案涉房屋已判决过户至案外人朱女士名下，李某的违约行为已导致双方之间的合同目的无法实现，对此杨某作为守约方有权要求李某承担相应的赔偿责任。

“杨某系在朱女士案件二审判决之后才另行购置房屋，彼时杨某在本案中的损失已经形成。”承办法官指出，本案案涉房屋2015年11月底出售给朱女士的房屋价款为375万元，不到五个月之后的2016年4月出售给杨某的价格即已上涨了110万元，达到了485万元，双方对于案涉房屋价格的上涨着实可见。而根据评估报告，案涉房屋2017年8月的估价为580万元，与双方合同约定的房价相比上涨了95万余元，因此在本案中，杨某实际损失确为95万元。

关于房屋差价损失的赔偿比例，法院认为，在案涉合同的签订时，杨某业已知晓案涉房屋并非李某一人所有，但售房人处仅有其一人签字，对此杨某确实有些许的过错，但鉴于合同签订时，李某展示的离婚协议书中已明确约定案涉房屋归其所有，而合同中亦明确约定“该房屋若为共有房屋，甲方（李某）须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议”，因此，在此情况下签订合同的杨某过错确实较为微小。

综上，案涉合同最终无法履行的根本原因在于李某的一房二卖，故认定李某应对于杨某的损失承担80%的赔偿责任，即赔偿76万元，同时退还购房定金20万元。

法院认定两份买卖合同均有效

两位买家之外，两家中介公司也将李某诉至法院。“这两份合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。”

承办法官特别补充指出，对于第二份合同，虽然原被告及案外人在签订涉案房屋买卖居间合同之前，被告已经与他人就同一房屋签订了买卖合同，确属“一房两卖情形”，但是法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。且本案中，被告并没有证据证明原告即中介公司在签订合同前知晓被告将涉案房屋已经出售给他人，因此涉案合同也不存在因原告与被告恶意串通损害他人利益而导致合同无效之情形。

综上，两份合同均是有效的，李某应支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。

据了解，目前案涉房屋经朱女士申请强制执行后，已全部执行完毕。这套别墅目前的价值达七百余万元，而因为原房主咎由自取，最终以三百余万元成交，还得支付赔偿金近百万元，可谓得不偿失。

法官说法

“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。

也就是说，这两份合同如果没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的，均为有效的合同。即，并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同，房主订立的第二份买卖合同就必然无效。如此一来，房主“一房二卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

来源：甘德司法

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一房两卖、三卖，被抵押、被骗……这些问题你遭遇过吗？

作者：内蒙古晨报

发布时间：2019-10-19 20:33

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晨报融媒记者 郭治华 陈雅娜 穆磊

“我叫索胜利，经过三年维权路，我终于成功证明了我曾是房子‘买主’，但却迟迟没拿到属于我的430477元。”　　2016年1月份，索胜利怀揣着38万元，一次性全款交付给刘某，从她手中买下了一套102平米的房子。　　能给儿子全款买下一套婚房，索胜利站在桥头上聊起这事时，粗壮的手总是不自觉上扬起，脸上的神情也变了，跟平常蹬三轮车拉货时遇到下坡路的感觉差不多，轻松又得意。　　一房多卖的事情不仅发生在索胜利身上，还有曹东。　　还有花161万买房，结果房子却“不翼而飞”的邢小花。　　近年来，随着呼市林立的高楼不断增多，房地产发展的乱象问题也随之而来。一房二卖、三卖，房子被开发商抵押、开发商顶账房被套卖的问题层出不穷。　　今年9月1日，内蒙古自治区党委常委、呼市市委书记王莉霞主持召开呼和浩特市委常委会指出，要切实增强整治房地产领域乱象的政治责任感，解决好“怎么看”的问题。依法依规严厉打击房地产领域扰乱市场秩序、侵害群众利益的违法违规行为，全力保障房地产市场健康平稳发展。要以此次乱象整治为契机，全面解决呼市房地产领域多年遗留的各类问题。

内蒙古晨报配图

案例一

噩梦的征兆

索胜利买的房子在筑福城小区，位于呼市新城区兴安北路。办完相关手续后，他开始陆续交付水电费、供暖费，正式进入了装修阶段。

3月份的某一天，索胜利正在新房内照看装修进度，三五个小伙进入房内，其中一位李某说“我的房你为啥装修呢”，这句话像一盆凉水，索胜利从头到脚被浇了个通透。

索胜利表明自己是和内蒙古世纪华盛房地产开发有限责任公司(以下简称世纪华盛房地产)签订的购房买卖合同，而李某称他也是和该房地产公司签订了购房合同。

于是，索胜利的装修工作停工了，双方决定先等一等。

李某的突然出现，索胜利现在回想起来，认为那只是“噩梦的征兆”，后面发生的种种事情，才是这场噩梦的开始。

法庭上见真相

在2016年3月17日，索胜利将刘某和世纪华盛房地产告上了呼和浩特市新城区人民法院。

2017年7月，呼和浩特市新城区人民法院的判决书表明，索胜利向刘某购房后，双方进行了变更买受人，索胜利重新与世纪华盛房地产签订了一份《商品房买卖合同》。

本案中，被告世纪华盛房地产侵害的是原告的物权期待权，属于财产权益，是侵权责任法的保护对象。

判决书中提到，依据呼和浩特市公安局新城区公安分局委托鉴定意见以及本院作出的判决，可知原告与被告世纪华盛房地产所签订的合同及被告世纪华盛房地产为原告开具的收据上加盖的合同专用章和财务专用章与被告世纪华盛房地产提供的合同专用章和财务专用章对比样本不一致，但事实上，原告与被告刘某在被告世纪华盛房地产的经营场所申请变更合同时，被告世纪华盛房地产的工作人员从公司的电脑中调出被告刘某购房合同信息，原告基于对被告世纪华盛房地产的经营场所及工作人员的信赖签订了合同。

判决书中表示，被告世纪华盛房地产的疏于管理行为，与原告的财产损失后果，存在因果关系。因此，被告世纪华盛房地产需承担给原告造成的损失。对被告世纪华盛房地产科以侵权责任，惩戒其公司内部管理混乱所发生的不法行为……

根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，判决：被告内蒙古世纪华盛房地产于本判决生效之日起十日内赔偿原告索某某(索胜利之子)购房款380000元，并赔偿利息损失40477元、实际损失10000元，共计430477元。

这场官司，索胜利赢了，但随着“第三位房主”的出现，索胜利再次陷入又一场“噩梦”。

原告又成被告

由于索胜利和李某都拿着与世纪华盛房地产签订的购房相关凭证，于是他俩去世纪华盛房地产核实情况。

令他们没想到的是，在探寻房子到底归谁时，又出现了声称自己也是房主的邢某。

邢某拿着的是2011年8月16日与世纪华盛房地产签订的认购协议，而他们三人均购买的是筑福城小区12幢4单元802号房。

三人一同来到世纪华盛房地产，据索胜利回忆，当时世纪华盛房地产的一位工作人员表示，“邢某的认购协议我们承认，购房合同我们不认。”

紧接着，2017年4月14日，索胜利接到了邢某的起诉，要求其停止装修，撤出房子。

这一回，索胜利成为了被告。

据索胜利表示，后来经法院判决，由于邢某在2011年就与世纪华盛房地产签署了购房认购协议，而自己在2016年才购买，根据“先来后到”原则，索胜利应当撤出房子。

胜诉却难执行

索胜利最终按照判决撤出了。

想想当初连水电、暖气费都交清了，眼前的房子却不属于自己，索胜利连哭都哭不出来。

“我不知道该怎么向儿子交代，婚还能结成吗，跟亲戚借的钱何时能还清”，索胜利不知道。

拿着呼和浩特市新城区人民法院的判决书，索胜利希望能如约得到赔偿金。可是，世纪华盛房地产并不认可这份判决，于2018年11月21日向呼和浩特中级人民法院进行上诉，得到了“驳回上诉，维持原判”的结果。

随后，世纪华盛房地产又向内蒙古自治区高级人民法院提出再审申请，于2019年2月25日得到了“驳回再审申请”的结局。

索胜利认为自己终于胜诉，多次去世纪华盛房地产讨要购房款和利息赔偿金，却一直未果，无法找到其法人代表。直到今年6月份，判决依然未得到执行，6月24日，索胜利申请了强制执行，并提交《限制高消费申请书》以及《将被执行人纳入失信被执行人员名单申请》。

然而，至今依然未得到执行。

按照索胜利的话来说，“买了这套房子，像做了一场噩梦，至今我还没醒过来”。

案例二

01

顶房款 “新房”另属他人

呼市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区，砂石吊装车辆络绎不绝，装修施工的声音此起彼伏。

曹东的“新家”在28号楼，砂石车正从窗外吊装材料。他说：“新房还没住，就成别人的了!”

除了曹东外，还有10余户居民也存在“一房二卖”情况，涉及金额200余万元。

曹东经营着一家砂石厂，2013年在亲戚的介绍下，认识了当时小区分包建设方负责人王斌，王斌当时承诺，可以先交部分定金，剩余尾款，曹东可用小区建设施工物料款顶替。当时一平米才2500元，户型也符合心意，思来想去，曹东决定买了，前期先支付了5万元现金，与王斌签订了一份《贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书，分别购买了28号楼与22号楼两套房屋，总价为52万元。

2015年交房，曹东来到小区建筑指挥部发现自己购买的28号楼4单元5楼东户还有另外一个户主。

曹东致电王斌，得到的回复就是正在处理，再后来就不接电话了。

“是不是自己被骗了？”曹东突然有这个念头。之后多次来到呼和浩特市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部(以下简称建设指挥部)询问，得到回应为，曹东的房源没有备案，且目前两套房的户主也不是他的名字。

发生这样的事情，并非只曹东一人。

2013年8月15日，胡改桃也签订了一份认购书。上面写道，乙方自愿认购甲方出售的B区28号楼6单元5层东户，暂定面积为100平米。房屋单价为2500元/每平米，总价为250000元。乙方在签署认购书时向甲方交付该房屋总房款60%的房款，共计150000元。竣工验收并交付乙方时全部支付完毕。

后来胡改桃发现，自己的房屋被别人住了。

她来到指挥部讨要说法均无果。

“这是我给儿子买的婚房，150000元的现金也是东拼西凑来的，因为房屋问题，我的家庭也受到了严重的打击。”胡改桃哽咽道。

在记者采访过程中了解到，涉及“一房二卖”的单元楼为22、23、28号楼10余户，涉及金额共计200余万元。

02

未到指挥部办理相关手续 属个人交易

玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区一期工程施工，建设单位为呼和浩特市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部。建设范围为呼和浩特市玉泉区昭君路以东，贾家营村东北。投资总额16000万元，建筑面积163000平米。

据呼市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部一工作人员介绍，居民必须要到建设指挥部签订认购书。而且认购书要加盖公章和项目负责人岳永志签字，指挥部才认可。但这些居民的认购书，均是和王斌签订，所以建设指挥部不予认证。

而后，记者电话联系到岳永志了解到，该项目总开发商为一刘姓经理。下设很多建筑商。其中岳永志承建22、23、28号楼。王斌是呼和浩特程顺劳务有限公司人员，承包下岳永志三栋楼建设。同时岳永志承诺给王斌60余套房屋。施工后期，因钢筋、人工费用问题不到位，岳永志所属建设方又给王斌投入100余万元。但该费用一直未归还。至于部分居民反映“一房二卖”问题，属于王斌个人买卖行为，建设指挥部并不知情。

随后，记者电话联系到了王斌，据他介绍，目前正在协调此事，如果这些居民能够将尾款交齐，可以更换房屋。如果居民想退款，他正在多方筹钱，后期会给涉及房屋问题居民退款。记者询问处理时间，王斌未给出明确答复。之后便挂掉电话。记者再次拨打电话，一直无人接听。

案例三

0１

110户业主陷房屋查封风波

距离索胜利的房子约20公里的位置，呼市金川开发区帝桥豪庭110户业主房屋开始陷入查封风波。

交了首付款，签了购房合同，呼市金川开发区帝桥豪庭部分业主等待交房入住，可没想到的是，他们不仅没有等到按时交房，甚至购买的房屋还陷入查封风波，以至于无法办理按揭贷款和网签合同。

2018年9月13日，呼市市民王先生购买了呼市金川开发区帝桥豪庭的一套面积为143.01平米的住宅，与开发商内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，交了133545元的首付款，剩余510000元房款以银行按揭贷款的方式支付。合同中规定，开发商在2018年12月31日前后将商品房交付王先生使用。

如今，距离合同中约定的交房日期已过去了9个多月，小区房屋建设仍未完工。

9月18日，记者来到呼市金川开发区帝桥豪庭小区看到，小区3栋住宅楼还处于未竣工状态，部分工人正在安装配套设施。

即便是最早买房的业主，至今也未拿到新房钥匙。

今年4月，部分业主被卷入房屋被查封的风波。

“从去年年底开始，我们就一直找开发商询问何时交房事宜，但开发商一直没有给我们有效回复。到了今年4月，开发商一名刘姓售后服务经理告知我们，因为开发商的债务纠纷，导致小区110套房屋被抵押。”王先生说，这一消息，让业主们觉得事情变得更复杂了。

记者从业主提供的一份由呼市中级人民法院出具的结案通知书上看到，因内蒙古自治区马铃薯繁育中心与内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司、内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司存在合同纠纷，呼市中级人民法院于2018年12月16日将内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司名下60000000元的房产和土地查封，其中包括帝桥豪庭小区110套房屋。

王先生买的房屋就是被查封的110套房屋之一。“由于房子被查封，我们无法办理房屋网签合同和按揭贷款。”为此，王先生和多位被查封房屋的业主一起找开发商寻求解决方案，但一直未得到有效答复。

0２

还需等待诉讼结果

内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司刘姓售后服务经理告诉记者，该小区共有499套房屋，目前五证齐全，针对小区延迟交房的情况，近期他们将向业主发布通知，告知业主小区将于今年年底交房，近期会抓紧时间完善剩余的配套设施的施工进度。

对于小区110套房屋被查封的情况，刘姓售后服务经理表示，此事经呼市中级人民法院立案审理，但目前仍未宣判。他们的律师团队也在抓紧筹备此案，尽量保证被查封房屋业主的利益。目前呼市金川开发区房地产遗留项目办公室也在跟进调查此事。

10月12日，记者从呼市金川开发区房地产遗留项目办公室了解到，目前小区部分房屋被查封的情况还需等待法院诉讼的结果。待结果出来后，他们会继续介入督促和协调开发商为业主们办理网签等相关手续。

案例四

0１

花161万元购房梦碎

四年前，呼市市民邢小花从一位名叫于平的男子手中购买了位于呼市新城区的一套顶账房,谁知在房款全部付清之后，于平并没有将房屋的购买合同变更为邢小花的名字。这时邢小花意识到自己的房子不翼而飞了，在随后的的4年时间里，一直为了索要这套房子而奔波。

事情还得从4年前说起。

2015年7月，邢小花在做生意过程中认识了一位名叫于平的男子。该男子对邢小花称，其承包了呼市新华园房地产项目的电工工程，因项目开发商未结清电工工程款，所以将一套268平方米的房子作为顶账房抵给其作为剩余工程款。现在这套房子可以卖给邢小花。

邢小花听了于平的说法后，对这套房子很感兴趣。随即于平带邢小花进入这套房屋参观，并称该房还未与开发商签订《商品房买卖合同》，所以将房卖给邢小花，就先自拟了一份《买房协议》。

2015年7月27日，邢小花与于平签了这份《买房协议》。该协议显示：甲方于平将新华园小区6号楼的一套268.68平方米的房屋卖给乙方邢小花，房款总金额为：1611900元。甲方向乙方承诺，该房在签订商品房买卖合同时甲方负责更名，购房合同直接开具乙方姓名。如甲方无法办理变更，甲方将收到的房款全额退给乙方，并按银行利息给予赔付。

在签了这份《买房协议》之后，邢小花一直等待于平带自己与新华园小区开发商签订商品房买卖合同。但是到了2017年，邢小花仍未等到与开发商签订商品房买卖合同。

这时的邢小花着急了，多次询问于平签合同事宜，但于平总是避而不谈。

于平的态度让邢小花觉得可能事有蹊跷，于是她直接找新华园小区的开发商询问此事，开发商的回答让邢小花大吃一惊。“于平手中的顶账房早已被开发商收回，开发商已把于平工程款项结清。”这样的答案让邢小花意识到于平总是避而不谈签合同事宜的原因，原来是房子早已不在其手中。

0２

房子不翼而飞

从2017年下半年开始，邢小花多次找到于平询问房子到底还在不在?何时能让自己签商品房买卖合同?如果房子不在，那自己的购房款加利息何时能还回来?

为了维权，邢小花打听到了于平家的住址。谁知于平在一个住所不会长期居住，经常会换住址。“我的维权之路基本上就是不断地寻找于平和他最新居住的地方。”邢小花说，通过这样找到于平后，于平陆续多次还给了邢小花约100万元。但是这些钱距离自己交给于平的购房款和多年的利息仍有差距。

“我希望于平能够给我应得的房子或还清我这么多年来的房款和应有的利息。但是于平一直没有彻底给我解决这个问题。”邢小花说。

不得已，邢小花找到新华园小区所属的东风路街道办事处反映情况。办事处也从中进行了协调。但是于平始终没有彻底落实解决。

到了今年6月9日，于平与邢小花又签署了一份《协议》，该协议显示：于平愿意以470万元还款与邢小花了结之前签署的《买房协议》，于平还款期限为2019年12月31日，协议落款处有于平字样的签名以及指纹印。

对于这份协议，记者辗转联系到了于平，于平称涉及470万元还款的协议是邢小花在他醉酒意识不清楚状态下让其签的字，按的指纹。“还款470万元，我不能接受，但是我会尽量协调其他的房子或财物补偿给邢小花。”于平说。

记者问及当时在房子已经交回新华园小区开发商之后，为何还继续收取邢小花购房款时，于平立即挂断了电话。

0３

建议走法律途径

10月16日，记者来到呼市新华园小区售楼部，欲找到当时小区的开发商了解邢小花与于平房屋买卖纠纷的情况，但未果。

呼市东风路街道办事处书记栾世强表示，对于邢小花所遭遇的购房纠纷，办事处进行过多次调解，于平也承诺给予解决。但后期仍未解决，建议邢小花走法律途径进行诉讼。

邢小花称，对于于平提出的解决方案，自己会继续跟进。

|来源：内蒙古晨报融媒记者 郭治华 陈雅娜 穆磊

|本期责编：江金艳

|本期校对：包红岩

|本期审核：张　杨

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“退一赔一”取消 购房如何维权

作者：中工网

发布时间：2021-08-04 14:45

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来源：北京日报

原标题：“退一赔一”取消 购房如何维权

北京市住建委近期发布公告，公开征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》意见建议。最高人民法院在此之前对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）进行了修订，删除了原司法解释中关于“退一赔一”的规定，这也意味着商品房买卖惩罚性赔偿制度成为历史，由此引发公众关于购房者“权利退潮”的担忧。那么，今后购房者该如何维护自身权益？违约责任又该如何承担呢？

开发商隐瞒事实被判赔偿

王女士为解决孩子上学问题，于2017年11月购买了一套商品房，总价223万元。根据其与开发商签订的《北京市商品房预售合同》，双方约定房屋竣工日期为2018年3月，并在第二条的预售依据中载明“该商品房已经批准预售，两年半之内办理不动产登记证书。”但是在房屋交付三年后，开发商仍无法办理网签和房屋所有权证，王女士不得不给孩子另觅学校。后来她了解到，该商品房实际上是拆迁安置房，即开发商出售时并未取得预售许可。王女士认为，开发商隐瞒事实骗取其签订预售合同，致使房屋无法办理网签，也无法满足孩子正常上学的要求，因此她将开发商诉至法院，要求确认双方签订的商品房预售合同无效，开发商返还购房款并支付一倍的赔偿金以及在学费、装修等方面的损失。

开发商否认虚假销售、隐瞒销售情况，辩称卖房时已明确告知王女士，该房屋只有在开发商现房销售许可证办下来后才能办理网签；而且该房屋不是政策性定向安置拆迁用房，是商品房，不能预售，只能现房销售，这些王女士在购房时已经获知。目前她已经入住，只遭受轻微损失，因此法院不应使用惩罚性条款让开发商承担一倍购房款的罚则。

法院审理后认为，根据我国城市房地产管理法以及城市商品房预售管理办法的规定，房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证是开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示。本案中，开发商虽然向王女士出示了预售许可证，但实际上并不包括所售房屋的预售许可，对此开发商具有主观上的过错。

出卖人未取得商品房预售许可证明，却与买受人订立了商品房预售合同，因此应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。

开发商隐瞒事实致使王女士遭受了经济损失，根据最高人民法院《商品房买卖司法解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此王女士要求开发商返还购房款、赔偿利息、装修损失及支付已付房款一倍的赔偿额，理由正当，于法有据，法院予以支持。但王女士所称为解决孩子上学问题而购买房屋，因在合同中并未明确约定，因此另行择校产生的学费损失，法院不予支持。

“退一赔一”惩罚性赔偿成为历史

上述是一起较为典型的商品房买卖合同纠纷案，对于此类房屋买卖中因欺诈行为引起的纠纷，如出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、未取得商品房预售许可证、“一房二卖”等，这类情形下是否会有惩罚性赔偿，一直是购房者关注的问题。

商品房作为房屋的一种，是相对于公房和二手房来说的，由房地产开发公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，也就是我们常说的新房、一手房。2003年4月最高人民法院发布了《商品房买卖司法解释》，为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了明确、具体的法律依据。其中，第八条、第九条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（又称“先卖后抵”）；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人（又称“一房二卖”）；三是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实（又称“先抵后卖”）；五是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，在商品房买卖合同中，如果开发商恶意违约或欺诈行为致使购房者无法取得房屋，须承担“退一赔一”的惩罚性赔偿责任。

在民法典实施之后，最高人民法院同时对该《商品房买卖司法解释》进行了修订，并于今年1月1日起正式生效。其中，新的司法解释最大的变化就是删除了原来关于“退一赔一”的规定，这就意味着，今后如果购房者遇到上述情况，主张已付购房款一倍的赔偿责任将不再有法律依据，也很难被法院支持。

上述案件中，王女士的房屋买卖纠纷发生在新旧法衔接之际，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条明确，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。签订在2021年1月1日之后的购房合同，发生纠纷，将会适用新的《商品房买卖司法解释》。

购房合同约定成为重要依据

新解释删除了开发商“退一赔一”的惩罚性赔偿条款，那么，购房者今后在购房时该如何保护自身权益呢？

对于法院而言，此后在审理商品房买卖纠纷时，合同约定将成为重要依据。

首先，核查“五证”。购房者在签订合同前应仔细核查或要求开发商出示“五证”，房屋产权、面积等重要信息均记载于此。“五证”即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，仔细核对商品房预售许可证明中是否包含了自己所购买的房屋。

其次，看清违约条款。购房者签约时一定要细读合同条款，注重房屋违约条款的约定。如果双方没有约定特殊的责任承担方式，将按照新司法解释中一般规定承担违约责任。商品房买卖惩罚性赔偿取消后，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法有三种，一是逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；三是由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得不动产权属证书的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

另外，在新《商品房买卖司法解释》背景下，行政主管部门、行业协会应当更加注重合同文本的力量，笔者建议各地房地产行业主管部门应尽快制定详细、全面的《商品房买卖合同示范文本》，其中应纳入类似于“恶意违约”“欺诈行为”“面积确认及面积差异处理”等条款，避免存在遗漏购房者权益的情况。广大购房人在签订合同前必须仔细查看相关条款的表述和约定，斟酌相关的法律风险后再慎重作出购房决定。

今年7月8日，北京市住建委发布公告，对《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》公开征求意见建议，现有《通知》的主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分，进一步规范了新建商品住房销售行为。相信在房地产行业主管部门与司法部门的共同努力下，即使没有了惩罚性赔偿的威慑，商品房买卖市场也能够实现对购房者合法权益的保护。

（作者单位：北京市海淀区人民法院）

延伸阅读

受托购房时能否先占先得

王朔 张翼

案情回顾

王某委托李甲购买某房屋，李甲委托其弟李乙代办。于是，李乙与房屋共有产权人孙某签订购房协议，约定以75万元购买。后王某向李甲汇款75万元，李甲向李乙汇款37.5万元，李乙将这笔钱支付给孙某。随后，该房屋发生产权纠纷，购房事宜被搁置。最终，法院生效判决确认孙某之女孙甲取得房屋所有权。李乙只得又与孙甲签订了第二份房屋买卖协议书，约定价格为52万元。签订协议后，李乙向孙甲支付了钱款，房屋转移登记至李乙名下。王某要求李乙配合将房屋过户登记至自己名下，遭到拒绝，于是将李甲、李乙诉至法院。

李乙认为，当初因无法顺利购房，故以自有资金代替孙某返还了37.5万元定金，第二次是用自有资金自行购房而非受托购房，所以不应配合王某过户。李甲称确实收到了这笔返款，但并未交还给王某。孙某和孙甲称，从未表示过不出售该房屋，也没听说要退购房款，他们一直认为李乙只是代理他人办理购房事宜。法院认为，根据王某及李甲签订的《代理购房委托书》，可以认定双方之间确实存在委托代理关系。李甲又转委托给李乙，代王某购买涉诉房屋，但实际购买人应为王某。现王某要求李乙配合完成过户，法院予以支持。

法院提示

该案诉讼过程中，李乙坚持主张其早已解除委托合同关系，但其并未提交充分证据，证明在取得受托财产前已与委托人解除该委托关系。

民法典第九百三十三条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。

法律赋予当事人该项任意解除权，是因为委托合同是以“信任”为存在的条件，如果一方不守信用，失信于另一方，再继续履行合同就无必要；但在受托人已完成受托事项、取得相应财产的情况下，再赋予受托人任意解除权，不仅有悖于该立法原意，也有违民法典第九百二十七条中“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定。

该案中，李乙主张其已与王某解除委托关系，但李甲、李乙未能提供解除委托关系的充分证据，因此应当承担举证不能的不利后果。李乙作为受托人，在办理委托事务的过程中取得了房产权利并暂时登记在自己名下，其有义务办理变更手续使委托人成为真正的权利主体。（秦鹏博）

（作者单位：北京市第二中级人民法院）

责任编辑：郑鑫

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劣迹斑斑的房地产中介，是如何欺骗买卖双方的？

作者：大话房地产

发布时间：2021-05-31 16:57

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#房地产中介#提起来房地产中介，凡是和他们打过交道的，不管是买房者还是卖房者，都纷纷摇头。很多人说到他们，往往还要在前面加上一个字：黑中介。这些黑中介是如何欺骗买卖双方的呢？今天，就给大家简单地介绍一下。

第一，欺瞒客户。对于购房者，他们这样做。1，挂低价吸引客户。这些房子的价格，一般会低于市场价的百分之五至百分之十，引诱客户到店。客户到访后，带客户看其他房子。告诉客户，低价房子已经卖掉，或者说房主反悔。向客户推销其他房。2，虚假房源。如果他挂牌的房源是5套，只有2套是真的，另外3套是假的。客户上门以后，和上述一样。3，掩盖房子的缺点和毛病。不少中介说白天太忙没有时间，晚上带客户看房。借以掩盖房子的毛病和缺点。等到客户付款购房以后，发现房子的问题时，已经来不及了。

对于卖房者，他们这样做。1，挂高价。客户打算卖200万元的房子，给客户挂210万元。客户当然同意。这样，就等于拿到了这套房源。这个价格当然卖不出去，过一段时间，当房东问时，说市场不好，再等等，如果急卖，就把价格降到198万元。2，签独家。他们会想方设法让房主只和他们签订代售协议，签独家以后，看房者人数少，房子出售就会困难。当房子不好卖时，再说服房主降价。

还有，就是假冒客户，欺瞒买卖双方。对于房主，他们多挑毛病，打压房主的心理预期，逼其就范，降低价格；对于购房者，造成房源紧张，大家哄抢的局面，要买这套房，不得不加价。

第二，霸王条款。房地产中介机构的合同，都是提前印制的，格式化的合同，客户是无权修改的。在这些合同中，他们一般都会加大买卖双方的责任和义务，千方百计降低甚至排除他们中介自己的义务和责任。他们要求，签订合同，就要向他们支付定金和佣金。如果在将来出现什么问题，他们基本上没有什么责任。因为他们在合同中早就把他们的责任规避掉了。哪怕最终因为各种原因，房子无法成交，他们的定金和佣金，都不会退还。

第三，先吃定金，然后吃差价。中介和房主签订中介合同，支付给房主定金，并承诺在多少天之内卖出去。比如房子现在的价格是500万元，中介给房主50定金。三个月以后，房子卖了600万元，房主得到的还是500万元，那100万元的差价，就被中介吃掉。这种吃差价的方法，几乎所有的中介都做。有些中介是把房子先买回来，这样，就需要大笔资金，还要过户等等繁杂的手续。而第一种方法，中介只需要一笔定金，将来房子卖给真正的客户，再从房主那里过户给购房者。

第四，泄露客户的隐私。不管你是购房者还是卖房者，只要你和房地产中介机构打交道，你的信息，十有八九会被他们泄露出去。如果只是在他们房地产中介圈子里，问题还不大。不少无良的中介，还会把客户的信息倒卖出去。

第五，阴阳合同。有时候，房地产中介机构为了所谓的少交税费，会怂恿买卖双方签订阴阳合同。双方都没有意见，一旦有一方反悔，另一方可能就会吃亏上当。这个时候，中介机构却事不关己，高高挂起。

第六，他们以不收佣金、或者少收佣金为噱头，吸引客户，尤其是老年客户。但是，他们不收佣金，却要收取各种服务费、附加费。像什么权证服务费啊，贷款服务费啊等等。实际上，这些费用加起来，一点也不比佣金少。

第七，帮购房者做假材料。如躲避限购的社保缴纳证明，集体户口等；用于贷款的银行流水等。反正是你想买房，不具备的材料，都能帮你搞定，你只要交钱就行。至于将来你被查出造假，和他们没有一毛钱的关系。

由此可见，不法房地产中介机构不仅推高了房价，更是社会不少问题的根源。

注：1，图如侵权，告删。2，禁止抄袭。

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中介把关不严导致房屋买受人或卖售人损失，责任如何承担？

作者：上海张春光律师

发布时间：2020-11-18 14:31

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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！

为便于行文，本文以房屋买受人因中介把关不严造成损失为例展开。

一、中介（居间方）应当尽到忠实勤勉的义务

《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；　（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。第二十三条规定，委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。第二十五条　房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；……

根据上述规定，居间方应当尽到忠实勤勉的义务：（1）房屋买卖的中介是专业从事居间服务的，应当具有相当专业的业务能力。这表现为中介对于房屋交易的流程、房屋大概的市场价、税费、房屋的相关信息（包括但不限于权属、限制权利转移信息、抵押信息等）、当地的限购政策和信贷政策等非常清楚。也就是说，中介对于房屋交易的各种信息和风险应当知道（但是无法要求其全部知道，比如房屋卖售人对外的真实负债情况）。（2）房屋买卖的中介应当按照《房地产经纪管理办法》等相关规定严格审核相关信息、完整如实充分地向买卖双方披露相关信息和交易风险，不得隐瞒任何与交易相关的信息，更不得采取欺诈的手段促成交易。否则，根据具体情形其要少收、不收中介费，甚至要赔偿交易当事人的损失。

二、如何向中介主张赔偿？

1、中介单方的过错直接造成的损失由中介直接赔偿。

2、由于中介的过错，房屋卖售人欺诈或违约的风险没有被避免，房屋卖售人对买受人的损失承担赔偿责任，中介应当在其过错范围内对上述赔偿承担补充赔偿责任。这既是对守约方和受害方的保护，也防止守约方和受害方获得额外的赔偿和利益，保证合同责任的填平原则。最典型的例子就是在房屋买卖双方签订合同之前，中介没有亲自查阅或者要求房屋卖售人提供房屋产调信息，导致买受人在签订合同的时候房屋就是处于查封状态，导致交易无法继续的情形。

附三个相关案例

案例一：和谐置家（北京）房地产经纪有限公司与李某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介：2013年9月9日，李某某在58同城网站上看到和谐置家公司所登出售房屋的信息后，与和谐置家公司取得联系，并在工作人员王丽丽的带领下看房，李某某于当日交纳和谐置家公司服务费1万元。2013年9月10日，李某某经和谐置家公司居间，与郭某签订一份×房屋的买卖合同一份，约定价格为106万元，合同关于房屋基本情况表述为“出卖人所售房屋为楼房，坐落为怀柔区×号。该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，其中地上6层，地下0层。该房屋所在楼层为6层，建筑面积共61.5平方米。”上述买卖合同为和谐置家公司制式合同。郭某（甲方）、李某某（乙方）、和谐置家公司（丙方）并于2013年9月10日签订补充协议，对双方共同委托和谐置家公司从事房产经纪事项进行了约定，其中第3条约定“在有关部门通知甲方办理产权结束之日起30日内，甲方有义务通知乙方并协助办理。甲、丙双方应无条件全力积极配合乙方办理相关手续，费用由乙方承担。”第5条约定“合同协议中发生争议，违约方向守约方支付总房价的双倍款项作为赔偿。协商不成，一致同意向所在地人民法院提出民事诉讼。”甲方郭某、乙方李某某签字，和谐置家公司作为丙方加盖“和谐置家信息咨询有限公司”公章，王建作为和谐置家公司委托代理人、王建国作为见证人在补充协议上签字。合同签订当日，李某某将106万房款支付给郭某。后李某某入住该房屋至今。

2014年1月，郭某之父郭某某起诉要求确认郭某与李某某之间签订的房屋买卖合同无效。在案件审理过程中，2014年12月18日，因郭某利用其伪造的房屋买卖合同和收款专用收据骗取李某某信任，诈骗李某某购房款106万元等犯罪行为，被北京市怀柔区人民法院（2014）怀刑初字第333号刑事判决书判处有期徒刑十四年，并责令其退赔李某某经济损失106万元。后北京市怀柔区人民法院于2015年2月12日作出（2014）怀民初字第01037号民事判决书，判决确认郭某与李某某所签房屋买卖合同无效。该案件经上诉维持原判。2014年8月9日，郭某之父郭某某办理了位于北京市怀柔区×室房屋的产权证书，并登记在郭某某名下。李某某至今未收到郭某退赔款。

本案中，和谐置家公司对涉讼房屋房源审查依据的是郭某提供的《房屋买卖合同》及收款专用收据，《房屋买卖合同》上载明出卖人北京市昂力房地产开发有限公司，买受人郭某，合同末页出卖人处加盖公章。庭审中，和谐置家公司表示其无能力鉴定公章真伪。另查明，郭某某在（2014）怀民初字第01037号民事案件开庭中陈述“取得回迁房之后还没有签订正式房屋买卖合同，我们也有相同的合同，开发商还没有给我们盖章呢”。郭某某在该案中向法庭提交其与北京市昂力房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》，该合同上显示郭某某作为买受人签字、捺印，签署日期为2013年1月9日，出卖人处未盖章，亦未签署日期。

经法庭询问，李某某向和谐置家公司主张民事赔偿权利的依据是《中华人民共和国合同法》第425条。

裁判原文节节选

一审【案号：北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第04130号】李某某主张房产中介返还报酬并承担损害赔偿责任的依据是，《中华人民共和国合同法》第425条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”故本案的争议焦点在于，和谐置家公司是否就订立合同事项履行如实报告义务以及是否故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。如实报告义务要求报告的内容具有客观性和充分性，即房地产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关的或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面信息。根据审理查明的事实，和谐置家公司存在以下过错行为：一、《房地产经纪管理办法》第22条规定，“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经济服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”本案中，涉讼房屋作为回迁房，在和谐置家公司对外发布房源信息时尚未取得房屋权属证书，故存在较大交易风险，和谐置家公司虽无能力鉴定公章真伪，但出于审慎应要求权利人提供回购房意向书、回购房确认单等尽可能详尽的手续，亦可至房地产开发商处核实房屋买卖合同的签订情况，但本案中，和谐置家公司仅凭郭某提供的房屋买卖合同及购房收据即进行居间行为，作为专业机构未对房源进行充分核实，未尽充分审慎义务。且郭某与李某某签订的房屋买卖合同中写明涉讼房屋所在单元楼共有6层，但实际为地上10层、地下1层，该情况和谐置家公司作为合同拟定方亦未履行充分注意义务。二、《房地产经纪管理办法》第20条规定，“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。”本案中，居间合同即三方所签补充协议中加盖公章为“北京和谐置家信息咨询有限公司”，与中介公司名称不符。综合全案，加害人即诈骗人郭某的欺诈行为是致使李某某损失的根本原因和直接原因，李某某本人亦未尽到足够审慎义务，和谐置家公司未尽合理审查义务的过错行为仅仅是次要原因，本院根据和谐置家公司的过错程度、行为原因力等因素确定其赔偿份额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决如下：一、和谐置家公司于判决生效后七日内在十万元范围内就郭某刑事退赔不足部分对李某某承担赔偿责任（李某某自本项和（2014）怀刑初字第333号刑事判决书中第二项的合计获赔数额不得超过一百零六万）。二、和谐置家公司于判决生效后七日内退还李某某服务费一万元。如果和谐置家公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审【案号：北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第15269号】和谐置家公司作为专业从事房地产经纪业务的机构，在居间活动中，收取了居间服务费，理应尽到相应的注意义务。本案中，和谐置家公司在未促成买卖双方签订购房合同之前就先行收取了服务费，之后在涉案房屋无产权证、签约之时买房人就需要支付全部购房款的情况下，不仅未更谨慎、详尽的核实房屋权属情况，亦未充分告知、警示李某某涉案费房屋交易可能存在的风险，最终确实因房屋权属情况虚假导致李某某被骗。一审法院通过对和谐置家公司过错行为的分析，依法判决和谐置家公司承担赔偿责任，于法有据。

此外，和谐置家公司在经营活动中存在违法使用“北京和谐置家信息咨询有限公司”公章的问题，就此情况，和谐置家公司应自行向有关管理部门申报，依法承担相应的法律责任。

第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故对当事人未上诉的部分，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费7215元，由李某某负担5965元（已交纳），由和谐置家（北京）房地产经纪有限公司负担1250元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费2500元，由和谐置家（北京）房地产经纪有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

案例二：张某某等居间合同纠纷案

案情简介：2015年7月6日，刘某与张某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：刘某将位于北京市通州区云景北里×号楼2单元×室房屋卖给张某某，双方协商的成交价格为二百万元。买受人张某某应于签订本合同当日支付定金人民币二十万元，买受人张某某通过公积金贷款80万元。买卖双方同意，出卖人与买受人应于2015年9月6日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。出卖人应保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续及/或房屋产权转移登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。合同还就其他事项作出约定。

2015年7月6日，刘某、张某某、满懿房地产咨询公司签订补充协议，主要约定：张某某于2015年7月6日向甲方支付定金人民币二十万元，张某某支付首付款时，该定金则视为购房款的一部分。刘某应于2015年8月6日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且刘某最迟应于2015年8月6日前办理完毕解除抵押登记手续。张某某于2015年7月25日前将第一笔首付款人民币一百二十万元，张某某与刘某双方应于刘某解除抵押且出网签合同后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，张某某与刘某同意在张某某获得银行贷款批复后5日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，协议还就其他事项作出约定。

2015年8月1日，刘某、张某某、满懿房地产咨询公司签订《补充协议二》，约定：张某某于2015年7月6日购买刘某名下位于北京市通州区云景北里×号楼2单元×的房屋，签订合同当日张某某支付刘某定金20万元整，按双方签署《北京市存量房屋买卖合同》约定张某某于2015年7月25日以资金托管的方式支付刘某首付款100万元整，由于刘某不同意以资金托管的方式收取该首付款，故导致签订本协议当日张某某未支付刘某首付款，刘某认可是本人的原因导致未收首付款。刘某由于无力偿还邮政银行及链家剩余贷款导致无法按时办理解除抵押登记手续，该合同不能继续履行。三方就协议未能协商解决，任何一方有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。

2015年7月6日，刘某（甲方）与张某某（乙方）以及满懿房地产咨询公司（丙方）签订《居间服务合同》，主要约定：甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于北京市通州区云景北里×号楼2单元×的房屋与2015年7月6日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。居间服务费2万由乙方承担。甲方或乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不经继续履行本合同的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费，已收取的无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。合同还约定了其他内容。

2015年8月10日，满懿房地产咨询公司根据房屋买卖双方出具的“授权网签委托书”办理了网签手续，网签合同编号为：C1054626。

张某某诉刘某、仲恒、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司房屋买卖合同纠纷一案，2016年4月28日，通州区人民法院作出（2015）通民初字第19676号民事判决书，判决：一、解除张某某与刘某于二〇一五年七月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除张某某、刘某、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司于二〇一五年七月六日签订的《补充协议》；三、刘某、仲恒共同返还张某某定金人民币二十万元，于本判决书生效后七日内执行清；四、刘某支付张某某违约金人民币四十万元，于本判决书生效后七日内执行清；五、驳回张某某的其他请求。该判决现已发生法律效力。

另查，2015年11月1日，张某某（买受人）与案外人纪山勇（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），主要约定：出售人出售房屋坐落为北京市朝阳区福怡苑×号楼×门×，面积为77.23平方米。该房屋成交价格为121万元。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为77万元。合同还约定了其他内容。2015年12月1日，张某某公积金贷款通过审核确认，贷款额度77万元，贷款期限30年。2015年12月8日，张某某交纳了购房款121万元及购房契税36300元。2015年12月张某某购房当时，家庭购买唯一一套90（含）平方米以下普通住房契税税率为1%，非普通住房、购买的不是家庭唯一一套普通住房的、非住房契税税率为3%。2015年12月张某某购房当时，所购房屋为第二套住房的个人贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。张某某提交的公积金贷款计算明细显示：第一套住房，贷款77万元，贷款期限30年，总偿还利息为517631.68元。第二套住房，贷款77万元，贷款期限30年，总偿还利息为618631.09元。

一审庭审中，经询问，张某某主张的30万元经济损失具体构成为：（2015）通民初字第19676号民事判决书判决的20万元定金，因无法执行故要求满懿房地产咨询公司承担；因刘某未及时解除网签手续，张某某在2015年10月购买第二套房屋时多交的契税24200元；张某某购买房屋时多交的首套房和二套房的利息差额100999元。

裁判原文节选

一审【案号：北京市通州区人民法院（2016）京0112民初21969号】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张某某作为房屋买受人与出卖人刘某在满懿房地产咨询公司居间服务下签订房屋买卖合同后，因出卖人刘某由于无力偿还贷款导致无法按时办理解除抵押登记手续等原因，张某某与刘某以及满懿房地产咨询公司在2015年8月1日签订了《补充协议二》，该协议明确约定合同已不能履行。在合同履行不能情形下，满懿房地产咨询公司未协助买卖双方当事人办理合同解除事宜，而是在2015年8月10日继续办理了房屋网签手续。满懿房地产咨询公司的上述行为已明显违背了房屋买卖合同以及居间房屋合同的目的，而正是满懿房地产咨询公司办理网签的行为直接导致了张某某在2015年12月购买房屋时购房契税及贷款利率均被作为第二套房屋予以对待。故满懿房地产咨询公司办理网签的行为存在明显过错，其理应对张某某在另行购买房屋时多支出的相关税费，理应承担一定责任。在网签合同存续的情形下，张某某主张的契税24200元系其在另行购买房屋时必然会产生的费用，故对于张某某的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于张某某主张的第一套与第二套公积金贷款利息差额100999元，满懿房地产咨询公司辩称该费用并非必然产生，张某某亦可采取付全款方式购买房屋。对此本院认为，虽然张某某主张的第一套与第二套公积金贷款利息差额可采取付全款方式予以避免，但是综合考量北京市场房价、贷款政策等因素，加之，张某某与刘某房屋买卖合同约定的也是公积金贷款方式，所以，张某某采取公积金贷款方式购买房屋符合常情。故满懿房地产咨询公司应对张某某主张的公积金贷款利息差额承担一定责任，但是结合张某某这一损失并非其必然损失，故对于张某某主张的该项损失由本院依法酌定为5万元。张某某主张（2015）通民初字第19676号民事判决书判决的20万元定金，因（2015）通民初字第19676号民事判决书已对该笔费用作出处理，故本案不再予以处理。根据居间服务合同的约定，张某某主张满懿房地产咨询公司返还居间服务费，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司赔偿张某某契税损失、公积金贷款利息差额损失共计七万四千二百元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回张某某的诉讼请求。

二审【案号：北京市第三中级人民法院（2016）京03民终12427号】刘某、张某某与满懿房地产咨询公司签订的《居间服务合同》是各方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点一为居间人的行为是否构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形，买受人要求居间人返还居间服务费的诉讼请求是否应当得到支持的问题。

根据满懿房地产咨询公司的陈述其在促成买卖双方签订买卖合同时即清楚涉案房屋设定了两个抵押，且表示不清楚涉案房屋产权证上设定的抵押登记的抵押权人是谁，但由满懿房地产咨询公司促成张某某与出卖人刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》上关于房屋设定抵押情况约定为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为链家公司，抵押登记日期为空白。房屋抵押情况是买受人关注的重要事项，满懿房地产咨询公司作为专业的房地产经纪公司应当就订立合同的有关事项向张某某如实告知，根据满懿房地产咨询公司的有关“其在居间过程中清楚涉案房屋设定了两个抵押，买卖合同上只填写了一个抵押权人是经纪人操作业务不严谨”的陈述，在满懿房地产咨询公司提供的现有证据不能证明在促成买卖双方签订合同时其已将涉案房屋抵押情况如实向张某某告知的情形下，满懿房地产咨询公司从事居间服务存在重大瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，满懿房地产咨询公司无权要求张某某向其支付报酬，张某某要求满懿房地产咨询公司返还居间费及利息的诉讼请求应予支持。

本案的争议焦点二在于为张某某所主张的购买第一套房与第二套房公积金贷款利息差额是否是其必然发生的损失，一审法院对该利息差额进行酌定是否妥当。

根据三方签订的《居间服务合同》约定的内容，满懿房地产咨询公司虽然已经完成了居间服务的内容，但双方还就附送免费服务进行了约定，满懿房地产咨询公司应遵循诚实信用的原则履行义务。买受人张某某与出卖人刘某在满懿房地产咨询公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》后，因出卖人刘某由于无力偿还贷款导致无法按时办理解除抵押登记手续等原因，张某某与刘某以及满懿房地产咨询公司在2015年8月1日签订了《补充协议二》，该协议明确约定“甲方由于无力偿还邮政银行及链家剩余贷款（一次性结清）导致无法按时办理解除抵押登记手续，该合同不能继续履行”，“与本协议相关的争议，三方协商解决，协商未果，任何一方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼”，由于三方明确清楚合同履行不能，在满懿房地产咨询公司亦未能提供证据证明在签订《补充协议二》后经三方协商，满懿房地产咨询公司已经取得了张某某、刘某让其办理网签手续的授权，满懿房地产咨询公司在2015年8月10日继续办理房屋网签手续的行为存在明显过错，直接导致张某某在2015年12月购买房屋时购房契税及贷款利率均被作为第二套房屋予以对待，其应对张某某另购房屋多支出的费用予以赔偿。本院对满懿房地产咨询公司有关“其办理网签手续是经张某某与出卖人授权而操作办理，张某某对此知悉且认可，不存在擅自操作网签手续的情形，不存在故意或过失，不应退还中介费也不应当赔偿”的上诉请求和理由不予采纳。关于公积金贷款利息的差额，张某某与刘某买卖房屋时采取的是公积金贷款的方式，其另行购买房屋采取公积金贷款亦符合常理，且其另行购买的房屋面积并未超过涉诉房屋，贷款金额及贷款期限均与涉诉房屋一致，该利息差额损失应属其必然损失且并未超过合理的限度，故张某某有关应当支持其公积金利息差额损失的诉讼请求应予支持。

综上所述，张某某的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销（2016）京0112民初21969号民事判决；

二、满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司赔偿张某某契税损失、公积金贷款利息差额损失共计十二万五千一百九十九元，于本判决生效之日起七日内执行清。

三、满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司返还张某某居间服务费二万元及利息损失（自二〇一五年七月七日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。

四、驳回张某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费三千零五十元，由张某某负担一千六百六十六元（已交纳），由满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司负担一千三百八十四元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费三千二百四十元，由满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

案例三：北京链家房地产经纪有限公司与邓某居间合同纠纷案

案情简介：2014年9月16日，经链家公司提供居间服务，邓某（出卖人）与沙某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由沙某购买×号房屋，房屋成交价格285万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价320万元；定金50万元直接支付给出卖人；买方办理公积金贷款80万元；出卖人收到全部房款3个工作日内交付房屋，双方于签订合同90日内办理权属转移登记手续。同日，双方签订了《放弃办理资金监管声明书》，约定：就本次房屋交易资金中的51万元，放弃选择办理房屋交易资金监管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。同日，邓某（甲方）与沙某（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：买方于2014年9月17日支付定金50万元，于2014年10月27日前将第一笔首付款299万元（不包含前期支付的定金50万元）通过非建委资金监管的方式支付卖方，2014年12月27日前第二笔首付款175万元以非建委资金监管的方式支付卖方；2014年12月10日前，双方共同前往办理贷款申请手续；2014年12月17日前共同办理过户手续，过户后3个工作日内办理物业交割手续；买方自购房款中留存1万元作为物业交割保证金。

同日，邓某（甲方）与沙某（乙方）、融信公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定：甲乙双方就×号房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现甲乙双方委托丙方办理后续交易事宜。

上述合同签订后，邓某与沙某在履行合同过程中产生纠纷，邓某以沙某未按时支付合同约定的第一笔首付款299万元为由起诉沙某要求解除买卖合同并支付违约金，沙某提起反诉要求邓某履行合同办理过户。案件经法院审理于2015年1月以（2015）朝民初字第862号民事判决书驳回了邓某的诉讼请求并判决邓某继续履行买卖合同办理过户。邓某不服提起上诉，二审于2015年5月以（2015）三中民终字第6015号民事判决书维持原判。（2015）三中民终字第6015号案件法院经审理查明，邓某、沙某与链家公司均认可在签订合同时，约定首付款通过融信公司垫资的形式进行支付。邓某提出链家公司未说明融信公司垫资方式需要抵押涉案房产及签订委托书等手续，故在实际履行时，就该付款方式的具体操作过程产生争议。沙某称链家公司只告诉其需要配合办理手续，对具体方式不清楚。链家公司称公司工作人员王卫豪在签订合同时口头向邓某告知过具体手续的事情，但未能就此提供相应证据。（2015）三中民终字第6015号民事判决书认为，根据各方当事人的陈述及现有证据，可以认定邓某与沙某在签订合同时约定了以融信公司垫资方式支付房款。链家公司虽称王卫豪已向邓某口头告知了融信公司垫资方式需要抵押房产及办理委托书等手续，但未能就此提供证据，故法院对链家公司该项意见，不予采纳。邓某与沙某在履行合同过程中，因融信公司垫资的付款方式导致合同履行障碍，之后，双方未能达成新的一致意见。结合本案实际情况，邓某与沙某就该合同履行障碍的出现，均不应承担违约责任。

本案庭审中，邓某提交其与王卫豪2014年10月15日的电话录音，证明链家公司在签约前和签约过程中从未告知邓某需要全权委托公证和扣押房本。邓某提交其另行购房的买卖合同、其向银行、亲友借款时签订的借款合同、银行交易明细，证明因沙某未按时支付购房款，导致邓某未能按时偿还为另行购房而向亲友的借款380余万元，直至2015年7月13日按照法院判决沙某的房款555万元到帐，共给邓某造成借款利息损失193915元。

邓某称，工商登记显示融信公司是链家公司的全资子公司，从人员到办公等其实都是一家。在合同履行中融信公司的具体经办人和链家公司业务员是同一个人，链家公司业务员称融信公司是链家的金融部。王卫豪既代表链家公司，也代表融信公司，所有的合同都是他签的。

裁判原文节选

一审【案号：北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第43188号】法院生效判决已查明并认定邓某与沙某在签订合同时约定了以融信公司垫资方式支付房款。链家公司虽称王卫豪已向邓某口头告知了融信公司垫资方式需要抵押房产及办理委托书等手续，但未能就此提供证据，故法院对链家公司该项意见不予采纳。链家公司作为居间方，明确知晓根据合同约定买方需通过融信公司垫资方式在2014年10月27日前支付首付款299万元，在2014年12月27日前支付首付款175万元。上述大额房款的支付情况直接关系到买卖合同能否顺利履行，链家公司作为专业经纪机构，应当在签订房屋买卖合同时向买卖双方详细说明在买方通过融信公司垫资方式支付购房款时需要买卖双方具体履行哪些手续，并在合同中作出明确约定，以免买卖双方在履行中产生争议。本案中，链家公司未能尽到上述说明义务，并因此导致买卖双方在合同履行过程中产生争议，造成合同履行迟延，链家公司应当承担相应的赔偿责任。对于邓某主张的赔偿数额，考虑到邓某在发生争议后未能与买方和链家公司妥善协商解决付款问题，反而起诉要求解除买卖合同，其行为客观上造成了损失扩大，法院综合案件情况，依据公平原则，依法酌定链家公司赔偿邓某的利息损失10万元。判决：一、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿邓某利息损失十万元。二、驳回邓某的其他诉讼请求。一审案件受理费2080元，由邓某负担1002元（已交纳），由北京链家房地产经纪有限公司负担1078元（邓某已预交，北京链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起15日内支付给邓某）。

二审【案号：北京市第三中级人民法院（2016）京03民终12047号】邓某与链家公司就其房屋买卖事宜签订的《居间服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。该条规定了居间人的如实报告义务以及不履行该义务的法律后果。委托人与居间人订立居间合同的目的就在于通过居间人订立合同，居间人向委托人如实报告订立合同的有关事项是居间人应履行的主要义务。当然，订立合同的有关事项需依据诚实信用原则根据不同的合同内容判定。本案中，邓某通过链家公司居间服务与沙某订立房屋买卖合同，邓某作为出卖人，购房款的支付情况显然系其主要关切，也是链家公司需要向邓某报告的重要事实。根据查明的事实，在链家公司居间服务下，邓某与沙某约定以融信公司垫资方式支付房款，但链家公司未就该支付方式所需履行的手续及可能存在的法律风险如实向邓某报告，致使邓某在后续履约过程中因不同意该支付方式而不再继续履行合同。虽经法院判决，房屋买卖合同得以继续履行，但客观上确给邓某造成了一定的利息损失，该损失的发生与链家公司未履行如实报告义务具有法律上的因果关系，邓某据此提出损害赔偿，具有事实与法律依据。一审法院依据本案的实际情况依法酌定链家公司赔偿邓某的利息损失，于法有据，本院予以维持。关于链家公司上诉提出其并非本案适格主体一节，因本案为居间服务合同纠纷，邓某以链家公司作为居间人未如实报告订立合同的有关事项为由提出损害赔偿，链家公司作为被告主体适格。关于链家公司提出一审法院超过审理期限仍适用简易程序错误的上诉意见，一审法院因当事人庭外自行调解扣除部分审限并告知了双方当事人，一审程序并无不当，链家公司的该项上诉意见本院亦不予采纳。

综上所述，链家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2156元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

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买房提醒！卖方的这些销售行为是违法的！

作者：房天下

发布时间：2018-09-28 10:59

快照：

其实，今天小编写的这篇文章，无非是想告诉小伙伴们，唯有知道“房产中介的哪些行为是违法的”，才能在购房过程中更好地维护自身的权益。另外也是想提醒一下广大房产经纪人，无知者才无畏，对法律务必要保持敬畏之心，学法、懂法、用法，将一切控制在法律的底线之上，方能走得更远、更久！

下面，小编就挑选了几个开发商和中介行业最常见的违法行为，也是政府明令禁止、坚决打击的行为，分享出来与大家共勉！

一、发布虚假房源和恶意炒作抬高房价

房产中介要做真实的房源、真正好的服务，至于招摇撞骗、弄虚作假、发布虚假房源等行为是不可取的。另外，禁止造谣生事，恶意炒作，误导市场预期。不得炒作靠近学校旁边的房子、高价房。

以及不捏造、发布、传播涨价信息，不制造恐慌气氛。最重要的就是，不要为了多收佣金，而恶意抬高房价，这也是违法行为。

二、违规代理销售

如何算是违规代理销售呢？即房地产经纪备案证已过期，或者在项目未取得商品房预售许可证的情况下，开展项目销售、蓄客经营活动，收取“会籍”保证金、“购房诚意金”等。这些行为是严重违规的。

根据国家规定，违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途，将被责令停业整顿，接受进一步调查处理。政府明令禁止将商业、办公类项目擅自改变为居住等用途，禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。

三、违规收取销售费用

在整个商品房预售过程中，是不允许通过各种名目，变相收取额外费用的。而其中就包括了所谓的电商费、装修团购费、排号费、喝茶费等，这些都是不计入房款、不作抵扣费用的。

四、挪用客户购房定金和伪造证明材料

总之，擅自挪用客户定金，是违反住建部《房地产经纪管理办法》第25条中的规定。另外，伪造、提供虚假证明材料，比如户口本、身份证、结婚证、银行流水等，也会算作是涉嫌扰乱市场秩序的。

五、规避限购限贷政策

所谓的规避限购限贷政策，意思就是说不得引导或帮助客户假结婚、假离婚、伪造证明材料等，从而用以规避限购限贷政策。这种也是属于违法行为。

六、房地产开发商无“五证”为无证销售

1、国有土地使用证

一般来说，国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。而国有土地使用证由市国土资源和房屋管理局进行核发的。

2、建设工程规划许可证

建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。由市规划委员会核发。

3、建筑工程用地规划许可证

相信有过购房经验的人都知道，建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序，也是买房中必查看证件之一。建筑工程用地规划许可证一般是由市规划委员会核发的。

4、建设工程施工许可证和商品房预售许可证

建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，即没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护，建设工程施工许可证是由市建委核发的。另外，商品房预售许可证是由市国土资源和房屋管理局核发。

七、一房两卖或多卖

不法房地产开发商或房产中介在商品房买卖合同签订后，又将同一商品房出卖，导致购房者不能按照约定取得房屋，俗称为“一房多卖”。其实“一房多卖”在实际生活中是比较常见的。

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浙江嘉兴男子“一房五卖”，骗取购房者定金77万余元获刑

作者：环球网

发布时间：2023-02-15 16:25

快照：

本文转自【澎湃新闻】；

短短半年，浙江嘉兴一男子打着“卖房”的旗号，先后与5人签订购房合同，骗取定金77万余元。2月15日，澎湃新闻从嘉兴南湖区法院获悉，该院以合同诈骗罪一审判处被告人姚某有期徒刑六年六个月，并处罚金五万元；姚某上诉后，二审法院日前维持原判。

2021年，急需用钱的姚某将名下一套房产挂在多家中介售卖，当年1月通过A中介出售给莫先生，双方签订买卖合同，约定莫先生先付定金6万余元，待姚某将贷款还清后再办余下的手续。后来姚某不愿付税费，与莫先生和中介多次协商无果，心生不快。

此时，王先生通过B中介欲购买姚某的房产并愿承担税费。姚某隐瞒该房产已售的事实，伪造了房产证与王先生签订买卖合同并收取定金11万。此后，姚某采用伪造或补办证件等得来“房产证”，通过其他中介与张某等3人分别签订买卖合同，骗取财物共计60万元。法院查明，该案中，被告人姚某“一房五卖”，骗取5位购房者定金计77万余元。

法院审理认为，被告人姚某以非法占有为目的，在签订、履行合同的过程中隐瞒真相，骗取他人财物，数额巨大，已构成合同诈骗罪。法官表示，姚某隐瞒已与他人签约的事实，采用伪造或补办证件等手段，以一套房产与5名被害人签订买卖合同，并收取定金和房款用于归还债务、消费，致使被害人钱款受损，主观上并无履约意愿，其行为本质已超越民法调整范畴，房屋此时不再是交易标的，而被作为作案工具反复利用。

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中介闹乌龙，男子花2000万买的别墅“货不对板”！已支付的200万定金能要回来吗？法院这样判……

作者：每日经济新闻

发布时间：2023-02-04 10:45

快照：

以为买到了心目中的理想房屋，却发现合同签下的是另一套，售价2000万元的别墅为何“货不对板”？原来是因为没看门牌号，跟着中介看错了房，闹出个大乌龙。那么，已经交付的200万元定金还能退吗？

图片来源：广州市中级人民法院官方微信号

据广州市中级人民法院官方微信号2月3日消息，陈先生想购买一套别墅，便找到广州某中介公司介绍房源。现场看完房子后，陈先生对这套带有1000平方米花园的毛坯别墅十分满意，没几天就和“房主”李女士、中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定以2000万元成交并支付了200万元定金。

可当陈先生再次到现场准备给房子做装修设计时，却发现购房合同中的房号和自己此前看中的房号不一致，合同中李女士出售的和中介带去看的并非同一栋，而是互为“邻居”。自己看中的是带大花园的毛坯别墅，而李女士出售的却是已经装修且花园面积明显较小的一套。

陈先生立马联系中介公司，经核查，发现是中介公司带其看错了房源，陈先生意向购买的别墅并未在该中介公司放盘销售。

随后，陈先生以其看错别墅，存在重大误解为由，要求退回定金，却遭到李女士拒绝，故诉至法院，要求判令撤销合同，退回定金等。

广州市增城区人民法院经审理后判决：撤销陈先生与李女士签订的房屋买卖合同中的房屋买卖法律关系，李女士返还陈先生支付的200万元定金及利息。

该判决现已生效。

法官说法

本案中，根据陈先生提供的微信记录显示，陈先生在签订合同三天内即与中介公司沟通购买房屋有误的问题，根据双方签订合同内容以及履行情况，并结合双方微信通话记录，陈先生陈述错误购买符合证据的高度盖然性。因此，法院认定在涉案的《房地产买卖合同》中，陈先生单方构成重大误解，可以行使撤销权。

法官提醒，二手房交易有着涉及面广、政策性强、交易流程复杂、履行周期长等特点，因此中介服务在二手房买卖中至关重要。房产中介公司作为专业从事房产中介的公司，在居间服务的过程中，应认真校对房源信息，尽到必要的专业审查和注意义务。同时，买方作为购房主体，在购房期间切勿全盘依赖中介公司，自身要承担起审慎注意义务，避免引起纠纷，耽误购房进度。

封面图片来源：广州市中级人民法院官方微信号

每日经济新闻

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“退一赔一”取消 购房如何维权

作者：中工网

发布时间：2021-08-04 14:45

快照：

来源：北京日报

原标题：“退一赔一”取消 购房如何维权

北京市住建委近期发布公告，公开征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》意见建议。最高人民法院在此之前对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）进行了修订，删除了原司法解释中关于“退一赔一”的规定，这也意味着商品房买卖惩罚性赔偿制度成为历史，由此引发公众关于购房者“权利退潮”的担忧。那么，今后购房者该如何维护自身权益？违约责任又该如何承担呢？

开发商隐瞒事实被判赔偿

王女士为解决孩子上学问题，于2017年11月购买了一套商品房，总价223万元。根据其与开发商签订的《北京市商品房预售合同》，双方约定房屋竣工日期为2018年3月，并在第二条的预售依据中载明“该商品房已经批准预售，两年半之内办理不动产登记证书。”但是在房屋交付三年后，开发商仍无法办理网签和房屋所有权证，王女士不得不给孩子另觅学校。后来她了解到，该商品房实际上是拆迁安置房，即开发商出售时并未取得预售许可。王女士认为，开发商隐瞒事实骗取其签订预售合同，致使房屋无法办理网签，也无法满足孩子正常上学的要求，因此她将开发商诉至法院，要求确认双方签订的商品房预售合同无效，开发商返还购房款并支付一倍的赔偿金以及在学费、装修等方面的损失。

开发商否认虚假销售、隐瞒销售情况，辩称卖房时已明确告知王女士，该房屋只有在开发商现房销售许可证办下来后才能办理网签；而且该房屋不是政策性定向安置拆迁用房，是商品房，不能预售，只能现房销售，这些王女士在购房时已经获知。目前她已经入住，只遭受轻微损失，因此法院不应使用惩罚性条款让开发商承担一倍购房款的罚则。

法院审理后认为，根据我国城市房地产管理法以及城市商品房预售管理办法的规定，房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证是开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示。本案中，开发商虽然向王女士出示了预售许可证，但实际上并不包括所售房屋的预售许可，对此开发商具有主观上的过错。

出卖人未取得商品房预售许可证明，却与买受人订立了商品房预售合同，因此应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。

开发商隐瞒事实致使王女士遭受了经济损失，根据最高人民法院《商品房买卖司法解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此王女士要求开发商返还购房款、赔偿利息、装修损失及支付已付房款一倍的赔偿额，理由正当，于法有据，法院予以支持。但王女士所称为解决孩子上学问题而购买房屋，因在合同中并未明确约定，因此另行择校产生的学费损失，法院不予支持。

“退一赔一”惩罚性赔偿成为历史

上述是一起较为典型的商品房买卖合同纠纷案，对于此类房屋买卖中因欺诈行为引起的纠纷，如出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、未取得商品房预售许可证、“一房二卖”等，这类情形下是否会有惩罚性赔偿，一直是购房者关注的问题。

商品房作为房屋的一种，是相对于公房和二手房来说的，由房地产开发公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，也就是我们常说的新房、一手房。2003年4月最高人民法院发布了《商品房买卖司法解释》，为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了明确、具体的法律依据。其中，第八条、第九条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（又称“先卖后抵”）；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人（又称“一房二卖”）；三是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实（又称“先抵后卖”）；五是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，在商品房买卖合同中，如果开发商恶意违约或欺诈行为致使购房者无法取得房屋，须承担“退一赔一”的惩罚性赔偿责任。

在民法典实施之后，最高人民法院同时对该《商品房买卖司法解释》进行了修订，并于今年1月1日起正式生效。其中，新的司法解释最大的变化就是删除了原来关于“退一赔一”的规定，这就意味着，今后如果购房者遇到上述情况，主张已付购房款一倍的赔偿责任将不再有法律依据，也很难被法院支持。

上述案件中，王女士的房屋买卖纠纷发生在新旧法衔接之际，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条明确，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。签订在2021年1月1日之后的购房合同，发生纠纷，将会适用新的《商品房买卖司法解释》。

购房合同约定成为重要依据

新解释删除了开发商“退一赔一”的惩罚性赔偿条款，那么，购房者今后在购房时该如何保护自身权益呢？

对于法院而言，此后在审理商品房买卖纠纷时，合同约定将成为重要依据。

首先，核查“五证”。购房者在签订合同前应仔细核查或要求开发商出示“五证”，房屋产权、面积等重要信息均记载于此。“五证”即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，仔细核对商品房预售许可证明中是否包含了自己所购买的房屋。

其次，看清违约条款。购房者签约时一定要细读合同条款，注重房屋违约条款的约定。如果双方没有约定特殊的责任承担方式，将按照新司法解释中一般规定承担违约责任。商品房买卖惩罚性赔偿取消后，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法有三种，一是逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；三是由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得不动产权属证书的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

另外，在新《商品房买卖司法解释》背景下，行政主管部门、行业协会应当更加注重合同文本的力量，笔者建议各地房地产行业主管部门应尽快制定详细、全面的《商品房买卖合同示范文本》，其中应纳入类似于“恶意违约”“欺诈行为”“面积确认及面积差异处理”等条款，避免存在遗漏购房者权益的情况。广大购房人在签订合同前必须仔细查看相关条款的表述和约定，斟酌相关的法律风险后再慎重作出购房决定。

今年7月8日，北京市住建委发布公告，对《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》公开征求意见建议，现有《通知》的主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分，进一步规范了新建商品住房销售行为。相信在房地产行业主管部门与司法部门的共同努力下，即使没有了惩罚性赔偿的威慑，商品房买卖市场也能够实现对购房者合法权益的保护。

（作者单位：北京市海淀区人民法院）

延伸阅读

受托购房时能否先占先得

王朔 张翼

案情回顾

王某委托李甲购买某房屋，李甲委托其弟李乙代办。于是，李乙与房屋共有产权人孙某签订购房协议，约定以75万元购买。后王某向李甲汇款75万元，李甲向李乙汇款37.5万元，李乙将这笔钱支付给孙某。随后，该房屋发生产权纠纷，购房事宜被搁置。最终，法院生效判决确认孙某之女孙甲取得房屋所有权。李乙只得又与孙甲签订了第二份房屋买卖协议书，约定价格为52万元。签订协议后，李乙向孙甲支付了钱款，房屋转移登记至李乙名下。王某要求李乙配合将房屋过户登记至自己名下，遭到拒绝，于是将李甲、李乙诉至法院。

李乙认为，当初因无法顺利购房，故以自有资金代替孙某返还了37.5万元定金，第二次是用自有资金自行购房而非受托购房，所以不应配合王某过户。李甲称确实收到了这笔返款，但并未交还给王某。孙某和孙甲称，从未表示过不出售该房屋，也没听说要退购房款，他们一直认为李乙只是代理他人办理购房事宜。法院认为，根据王某及李甲签订的《代理购房委托书》，可以认定双方之间确实存在委托代理关系。李甲又转委托给李乙，代王某购买涉诉房屋，但实际购买人应为王某。现王某要求李乙配合完成过户，法院予以支持。

法院提示

该案诉讼过程中，李乙坚持主张其早已解除委托合同关系，但其并未提交充分证据，证明在取得受托财产前已与委托人解除该委托关系。

民法典第九百三十三条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。

法律赋予当事人该项任意解除权，是因为委托合同是以“信任”为存在的条件，如果一方不守信用，失信于另一方，再继续履行合同就无必要；但在受托人已完成受托事项、取得相应财产的情况下，再赋予受托人任意解除权，不仅有悖于该立法原意，也有违民法典第九百二十七条中“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定。

该案中，李乙主张其已与王某解除委托关系，但李甲、李乙未能提供解除委托关系的充分证据，因此应当承担举证不能的不利后果。李乙作为受托人，在办理委托事务的过程中取得了房产权利并暂时登记在自己名下，其有义务办理变更手续使委托人成为真正的权利主体。（秦鹏博）

（作者单位：北京市第二中级人民法院）

责任编辑：郑鑫

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青岛买房，首选崂山和市北，市北这个楼盘重点推荐

作者：大海青岛1

发布时间：2023-02-09 11:52

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大家，我是大海青岛，很高兴和大家又见面了，今天我给大家推荐一个市北区的楼盘，预算充足，想要在青岛买房的朋友可以关注一下。在正式推荐以前，我还是要强调一下，青岛的房子可以买，但是青岛的房子不能乱买。

虽然我说青岛的房子可以买！但是一定要记住我后面这句话，如果你考虑升值保值！青岛的房子就不能乱买，因为胶州、胶南，平度、莱西、即墨也都是青岛，我这里说青岛房子可以买，这个“青岛”指的是青岛市区，青岛主城区，并不是指整个青岛，青岛的房子不能乱买指的是青岛市区以外的其它区域和青岛市区的个别区域、个别楼盘，比如李沧北非不得已不推荐。

大家也都知道青岛房子的库存量位居全国第一，这几年青岛楼市分化严重，冰火两重天，所以青岛的房子真不能乱买，在库存总量上，库存最高的是胶州、胶南市、即墨区、黄岛区、城阳区，这5个区域的新房住宅库存都超过了200万平方，有总量风险。

尤其是胶州库存总量和去化周期都是青岛各区市中最大的，虽然经过一年多的降价在房价上已经没有多大的风险，但有一定的系统风险。原胶南市虽然去化周期上还可以，但总量太大，投资风险也很高。

像胶州上合示范区，西海岸灵山湾，即墨蓝色硅谷这种区域都是除了度假、养老、以及在周边工作以外能不买就不买的区域，这些都是新兴区域，外地人买房的比较多，后期入住率肯定非常低，因为是新兴区域，没有人群支撑，房屋销售速度也比较慢，所以能不选择这些区域尽量不要选择。

在青岛买房你就记住一句话，能买青岛市区就不买其它区域，我这里市区指的主要是市南市北崂山和李沧，虽然有人可能说了，严格来说崂山也不属于市区，但崂山是青岛的富人区呀！

如果你有钱，你打算在青岛买房，你的预算在五六百万以上，你拿着钱往崂山冲就对了，你买房的第一选择区域就是崂山区，因为崂山环境好，因为崂山是富人区，因为在青岛崂山这俩字就值钱。

但是！有一句话你一定要记住，我说买房最佳区域的出发点是保值增值，因为不管你买房为了自己住还是投资，这么一大笔钱买房，终归都是一种投资行为，谁也不希望自己昨天刚买的房子今天就贬值了，所以我的出发点首先就是保值和增值。

青岛房产保值增值最好的区域就是市南市北和崂山，除了崂山区以外在青岛买房最佳的区域就是市北区，因为市南土地开发差不多了，虽然也有个别新楼盘，但是要么太高端豪宅，要么不咋滴还死贵，所以放眼整个青岛没有比崂山和市北更合适的区域了。

现在的市北区也叫新市北区，2012年市北区和四方区合并成为现在的市北区，从此，四方区成为历史，青岛再无四方区。

对于很多老青岛来说，老四方曾是青岛主城区的中心，四方，四通八达通向五湖四海，老话曾说先有上四方，后有青岛村。

老四方曾经是青岛工业发祥地和企业集聚区，曾经集聚了啤酒、纺织、四方机厂等现代民族工业，也是青岛市区人口较为集中的城区，是青岛民俗文化的重要发源地，疫情结束了，明年糖球会就要重新启动了。

工业，曾经是老四方的名片，坦率讲，老四方并没有传统商业基因和根基。一提起青岛商业，我们首先联想到的是百年老街中山路，是台东，是香港中路，是李村，以及一众新生代的商圈。

这是由老青岛区域功能定位决定的。在上世纪老四方见证了青岛四方机厂、青岛葡萄酒厂、青岛国棉厂等大型企业的辉煌，只是，随着青岛这座城市的快速发展、随着青岛城市的“东进”和“北上”，“老四方”成为了“过去式”。

今天我给大家推荐的这个项目就是位于市北区老四方。它现在的土地就是曾经为我国机车发展做出重要贡献的四方机厂，也是目前青岛市城市更新和城市建设的重点项目。

之所以推荐这个项目一个是因为这是老四方在售项目中位置最好的一个项目，开发商靠谱，项目体量很大，配套齐全，性价比非常高，关键卖的非常好，去年市北区销售套数排名前三。

经常看我视频的朋友应该都知道，我一直给大家说，不管什么时候买房，一定要看销售情况，销售好的楼盘也说明它价格合理，购房者认可，在房地产市场不好的情况下，如果楼盘没人买，说明它价格贵了，后期就会有大幅优惠或降价的情况，销售良好的情况下就不存在这种情况，明明卖的很好再去降价，除非脑子有病。

项目总占地42.6万方，总建面108万方，是青岛市区最大的项目，有时候你可能会看到很多楼盘宣传50万生态大盘，是因为50万方就已经非常大了，而这个楼盘的体量是108万方，你就可以想想有多大了。

买房为了孩子上学的购房者可以重点关注一下，这个项目配套了两个幼儿园一个小学一个中学，目前市政府牵头已经和浮山后二实验中学达成协议，不久将会官宣。要知道这几年浮山后的楼盘之所以火热，不是房子建的比别人好，也不是单纯位置好土地稀缺，有一个非常重要的因素就是学校，所以二实验落地中车，不仅利好孩子教育，还有利于房子的保值增值。

另外这个项目自身的配套齐全，除了刚才提到配套的学校以外，还有改造的10万方商业，未来在生活购物，羽毛球乒乓球等体育活动方面就有了保障，这是很多项目不具备的。

除此之外还有七个主题公园，比如机车公园，里面放有第一台国产蒸汽机车八一号，我们在看抗美援朝电影中的火车就是这款机车，这是抗美援朝的大功臣，还有长期占据中国客运领域的绿皮车等机车，可以让大家感受到我们国家从被迫接受蒸汽机车到自主设计，自主研发世界领先机车的光辉岁月，这只是其中的一个公园，还有四方公园，还有百年广场等七个公园啊，茶余饭后就有了遛弯的场所。

我在上一个视频的时候就说过，虽然我说在青岛买房，最佳选择区域是崂山区和市北区，但是是有条件的，比如位置要好，楼盘要大，销售良好，那些三五栋楼的楼盘不在这个范围内，因为三五栋楼的小区没有活动空间，绿化率低，没有居住舒适度居住品质可言，夏天饭后和家人散步都没有地方可去。

这个项目一共分为四个板块，科技产业聚集区，职住平衡配套区，城市教育配套区，风貌保护区，住宅分两期开发，目前在售的是一期，面积105到164，高层，小高层和洋房产品，价格从两万五到三万多，精装修交付，而且一期住宅提前一年交房，正常应该明年年底交付，现在提前到今年年底交房，对着急入住的购房者是一件大好事，物业也非常好，保利物业，物业费3.01元。

开发商是中车科技园发，隶属于中国中车的全资一级子公司，中国中车是一家央企，也是全球规模最大的轨道交通装备运营商。

这个项目它属于城市更新项目，是中车集团和青岛市政府共同打造的，和其它项目开发商拍地后开发不同，这块地本身就是中车的，所以也不存在土地抵押贷款的情况，市面上绝大多数楼盘都存在在建工程抵押的情况，当你交了定金以后，开发商再去银行解除抵押，然后你才能网签。

如果您有购房方面的问题或对楼盘感兴趣可以私信我，今天就到这里，咱们下期再见！

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北京房产律师——购买房屋未过户房屋又被卖给他人签订合同有效吗

作者：北京房产律师靳双权

发布时间：2022-12-11 21:41

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北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)

原告诉称

原告赵某芳向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行《房屋买卖协议》，为原告办理北京市石景山区一号房屋的产权过户登记手续（估值49万元）；2.判令二被告赔偿原告经济损失10万元；3.案件受理费由被告负担。

事实与理由：2006年7月8日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定由原告购买二被告所有的位于北京市石景山区一号（以下简称：“案涉房屋”），总价款49万元，因二被告通过住房公积金贷款方式购买该房屋，截止2006年6月30日，二被告尚欠银行贷款23万元，原告自2006年7月起代替二被告向银行履行其2006年7月起的还款义务直至全部还清为止；原告代二被告向银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押被撤销时，双方办理产权过户手续；

二被告于2006年7月8日将房屋交给原告占有、使用；原告于2007年7月8日交付二被告购房款现金人民币26万元。因截止2006年6月30日，二被告尚欠银行贷款本金23万元，原告应付二被告之购房余款由原告代二被告偿还银行贷款（本金部分）的方式支付给二被告，贷款利息由原告自行负担：二被告将购房合同及银行抵押贷款合同、购房发票原件、银行还贷储蓄卡等文件交付原告；在房屋抵押权解除后，与原告办理产权转让手续；原告依据约定按时代二被告向银行还贷，收取二被告与该房买卖有关的一切合同及付款凭证。

上述合同签订当日，原告以银行转账方式支付二被告房款20万元，现金支付6万元，共计26万元，二被告向原告出具收条。二被告将房屋及房屋所有权证书等并交付给原告，原告占有使用房屋至今，原告通过代替二被告偿还银行贷款方式支付剩余房款。现，案涉房屋的贷款已全部偿清，房屋上设定的抵押权已全部注销，故案涉房屋的过户条件成就，但二被告以各种理由拒绝为原告办理产权过户登记手续，综上，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

被告辩称

被告刘某强、周某文答辩称：不同意赵某芳的诉讼请求。一、双方于2006年7月8日签订《房屋买卖协议》约定，赵某芳（乙方）自2006年7月起代替答辩人周某文、刘某强（甲方）向某银行履行还款义务直至全部还清为止（第三条第1款）；赵某芳（乙方）代周某文、刘某强（甲方）向某银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押权被撤销时，甲乙双方办理产权过户手续（第三条第2款）。

然而时至今日，赵某芳并未履行完毕偿还贷款义务，尚欠周某文、刘某强代为偿还的195998.88元贷款未付。即便目前涉案房屋抵押权被撤销，促成该事实实现的亦非赵某芳履行完毕还款义务，更不会当然的免除赵某芳偿还后续贷款的义务，且根据《房屋买卖协议》约定，赵某芳应偿还贷款期限为26年，赵某芳对此现状明知，但其偿还贷款仅至2013年10月（不足约定贷款年限的四分之一，已偿还贷款金额亦不足贷款的三分之一），后续再未支付，其自身在先付款义务未履行完毕，无权要求周某文、刘某强履行房屋过户的在后合同义务，更无权追究违约责任。

二、周某文、刘某强于2006年7月8日将涉案房屋交付给赵某芳占有、使用，《房屋买卖协议》第九条第6款约定，赵某芳承担占有使用所购房屋期间的一切费用。赵某芳占用、使用涉案房屋期间欠缴多年物业费，我方曾于2012年10月前往北京某物业公司代为缴纳涉案房屋2007年至2012年10月间欠缴的物业费8000多元，该笔费用其至今未偿还。且自《房屋买卖协议》签订之后，赵某芳在仅支付部分房款后不间断地占有、使用涉案房屋至今，其不存在任何所谓的经济损失。

三、2012年10月周某文、刘某强曾将涉案房屋卖与第三人，赵某芳诉请撤销，经贵院审理后，支持了其请求，该判决于2017年生效。赵某芳在胜诉判决后，明知周某文、刘某强已经还清了银行贷款，却仍然拖延、怠于主张其权利。该判决虽然认定周某文、刘某强将涉案房屋卖于第三人张某鹏的行为不当，但这并不能否定周某文、刘某强于该判决生效后应当积极主张权利的责任与义务。赵某芳一直出租涉案房屋，在其得到胜诉判决且其明知周某文、刘某强支付了全部贷款余额后，怠于主张权利长达四年之久，该行为侵犯了周某文、刘某强的合法权益，并同时构成不当得利。

赵某芳为能够长期使用周某文、刘某强住房公积金的优惠利率及节省重新贷款的费用，与周某文、刘某强签订房屋买卖合同而不及时办理过户手续，自身有严重过错。

综上所述，赵某芳并未履行完毕偿还贷款义务，此时要求周某文、刘某强办理过户并赔偿其莫须有的经济损失没有事实和法律依据。故请求贵院依法驳回赵某芳的全部诉讼请求。

反诉原告刘某强、周某文向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赵某芳支付二反诉人代为偿还的贷款余额197000元；2.判令被反诉人支付二反诉人贷款余额197000元的利息；3.判令赵某芳承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：双方于2006年7月8日签订《房屋买卖协议》，约定由赵某芳（乙方）购买周某文、刘某强（甲方）所有的位于北京市石景山区一号（涉案房屋）,总价款49万元。因周某文、刘某强通过住房公积金贷款方式购买该房屋，截止2006年6月30日，涉案房屋尚欠银行贷款23万元。《房屋买卖协议》第三条第1款约定：赵某芳（乙方）自2006年7月起代替周某文、刘某强（甲方）向某银行履行还款义务直至全部还清为止:第三条第2款约定：赵某芳（乙方）代周某文、刘某强（甲方）向某银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押权被撤销时,甲乙双方办理产权过户手续。

周某文、刘某强依据《房屋买卖协议》约定，于2006年7月8日将涉案房屋交付给赵某芳占有、使用，履行了合同义务。因涉案房屋贷款是刘某强的住房公积金贷款，银行贷款授予时完全依据刘某强的收入、信用评估等因素发放贷款。故双方的房屋买卖行为作为借款人及抵押权人建设银行并不知情。合同中第三条第2款的约定并不符合法律规定。且赵某芳在购买房屋后长期不过户，不能保证其合法权益。在此情况下，双方另行口头协商一致，赵某芳应在三年内还清银行贷款并办理过户手续，从而保障双方的权益。而赵某芳因周某文、刘某强的住房公积金贷款利率低，其重新贷款手续繁琐费用高，故迟迟未办理过户手续。

赵某芳另欠付多年物业费使得周某文、刘某强代其缴纳。2012年10月赵某芳曾将涉案房屋卖与第三人，周某文、刘某强诉请撤销，经贵院审理后，支持了其请求，该判决于2017年生效。赵某芳在胜诉判决后，明知周某文、刘某强已经还清了银行贷款，却仍然拖延、怠于主张其权利。赵某芳一直出租涉案房屋，在其得到胜诉判决且其明知反诉人支付了全部贷款余额后，怠于主张权利长达四年之久，该行为侵犯了周某文、刘某强的合法权益，并同时构成不当得利。

被反诉人为能够长期使用反诉人住房公积金的优惠利率及节省重新贷款的费用，与反诉人签订房屋买卖合同而不及时办理过户手续，自身有严重过错。关于周某文、刘某强将涉案房屋曾出售给第三人的情况，一是因为在将房屋交付赵某芳七年之久后，其为继续享受反诉人公积金贷款的低利率仍不办理过户手续，而违反了双方之后达成的一致；

鉴于上述事实及理由，依据《民法典》及《民事诉讼法》的相关规定，请求贵院依法判如所请，维护周某文、刘某强的合法权益。

反诉被告赵某芳答辩称：不同意刘某强、周某文的反诉请求。针对其主张的贷款余额为195988.78元，我方认为该笔费用中应扣除我方在其清贷后转入该账户中的存款金额，同时还应扣除每月存款额与实际扣款额多余出来的差额。

第二，截止至2006年6月30日，双方买卖合同中交易的金额，剩余贷款是否为23万元也直接影响到我方应支付余款的金额，故我方认为应在调取核实后，确认应给付被告的剩余房款，针对剩余房款我方同意支付。对二项反诉请求我方不同意支付，根据已经生效的法律文书明确确认周某文、刘某强是为了一房二卖，恶意转移房屋所有权至他人处，而提前偿还贷款，提前偿贷没有经过我方同意，故对周某文、刘某强主观恶意所发生的该笔金额系周某文、刘某强非有合同约定而自己行为，不应向我方主张利息损失。

贷款利率没有合同依据与法律依据，我方不同意。针对其陈述事实与理由的内容及客观事实，以双方曾经诉求合同无效纠纷的案件中法庭调查认定为准，不予认可其关于反诉事实部分的陈述。

法院查明

位于石景山区一号房屋（涉案房屋）原登记在刘某强名下，该房屋于2010年1月22日被设定抵押，抵押权人为某银行。2006年7月8日，周某文、刘某强（甲方）与赵某芳（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将其所有的位于北京石景山区一号二居室房屋出售给乙方；甲方通过公积金贷款方式购买该房，截止2006年6月30日，甲方尚欠银行贷款230000元；乙方自2006年7月起代替甲方履行还款义务；该房屋抵押权被撤销时，双方办理过户手续；甲方于2006年7月8日将该房屋交付给乙方占有、使用；双方约定房屋售价490000元；

乙方交房之日给付甲方购房款现金260000元，购房余款由乙方以代甲方偿还银行贷款（本金部分）的方式支付给甲方，贷款利息由乙方自行负担；甲方将购房合同、贷款合同、购房发票原件、银行还贷储蓄卡等文件交付乙方；该房屋解除抵押后，与乙方办理产权转让手续；乙方按时代甲方向银行还贷；承担办理产权转让手续时甲乙双方需要向国家缴纳的一切税费；承担占有、使用所购房屋期间的一切费用；本协议履行过程中发生争议时，双方应协商解决，任何一方均不能要求解除本协议。

同日，周某文、刘某强向赵某芳出具《收条》，载明收到赵某芳交付的购房款26万元。赵某芳通过代替周某文、刘某强偿还银行贷款方式支付剩余房款。

赵某芳曾将周某文、刘某强、张某鹏以确认合同无效纠纷诉至本院，本院判决书载明，周某文在国内代理刘某强（卖方）与张某鹏（买方）签订《房屋买卖协议》，其中约定：刘某强将涉案房屋建筑面积83.52平方米出售给张某鹏，房屋成交价格180万元，一切税费由买方负担；协议签订之日支付购房定金2万元……周某文代刘某强在协议上签字，协议载明的日期为2012年10月8日。

2012年11月28日，周某文代理刘某强与张某鹏签订《存量房屋买卖合同》，约定：涉案房屋成交价格1087000元，房屋抵押情况为：未设定抵押；房屋出租情况为:出卖人未将该房屋出租。2013年1月5日，张某鹏取得涉案房屋所有权登记证书，并于2013年4月12日将涉案房屋设定抵押。赵某芳诉请本院判令刘某强与张某鹏之间签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效。

本院判决，确认张某鹏与刘某强签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效；该案已生效。此后，本案各方当事人多次就涉案房屋在本院进行诉讼。

北京市住房公积金管理中心出具的还款明细显示，截至2012年9月25日，涉案房屋尚有贷款余额195998.88元，2012年10月25日，贷款全部偿还完毕。但赵某芳对此并不知情，仍继续向刘某强的还款储蓄卡转款。诉讼中，本院依赵某芳之申请调取了刘某强名下储蓄卡的交易明细，并组织双方当事人对贷款还款情况、赵某芳一方存入款项情况、卡内余额等进行了核对，双方均认可，赵某芳应支付由周某文、刘某强所偿还的贷款，周某文、刘某强应将赵某芳一方多存入还款银行卡中的款项返还，经双方确认，赵某芳应返还周某文、刘某强171930元。

关于赵某芳主张的经济损失10万元之构成，经询，赵某芳称，第一部分系在涉案房屋维权过程中历次诉讼赵某芳实际支出的诉讼费、公告费、保全费、律师费等费用；第二部分系被告与第三人存在主观故意导致本案房屋的房屋买卖协议无法顺利履行，其严重违约行为给赵某芳造成的损失；第三部分系被告的违约行为以及多次诉讼给赵某芳及家人造成的精神损害；第四部分系被告将房屋转卖给第三人而提前还清贷款，进一步导致赵某芳无法按月偿还贷款，而需一次性将其偿还的贷款还清，由此产生的资金占用费。

另查，赵某芳认可涉案房屋在双方签订《房屋买卖协议》当月即交付其使用至今，该房屋目前仍登记在第三人张某鹏名下。

裁判结果

一、第三人张某鹏于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）赵某芳、被告（反诉原告）刘某强、周某文将坐落于北京市石景山区一号的房屋过户至刘某强名下；

二、原告（反诉被告）赵某芳于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）刘某强、周某文171930元；

三、被告（反诉原告）刘某强、周某文于收到第二项判项的款项后七日内，协助原告（反诉被告）赵某芳将坐落于北京市石景山区一号的房屋过户至赵某芳名下；

四、被告（反诉原告）刘某强、周某文于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）赵某芳经济损失3万元；

五、驳回原告（反诉被告）赵某芳的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）刘某强、周某文的其他反诉请求。

房产律师靳双权点评

赵某芳与刘某强、周某文签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依合同约定全面履行自己的义务。但刘某强、周某文在将涉案房屋交付赵某芳并收取部分购房款后，又另行签订合同将该房屋出售第三人张某鹏，并办理了过户手续，其行为已属违约。

现刘某强与张某鹏签订的《房屋买卖协议》及《存量房买卖合同》已被确认无效，赵某芳与周某文、刘某强应当继续履行双方的协议，鉴于涉案房屋的购房贷款已经清偿完毕，赵某芳应向将剩余房款给付周某文、刘某强，周某文、刘某强应当配合赵某芳办理涉案房屋的产权过户登记手续。

现双方均确认赵某芳应当给付周某文、刘某强171930元。周某文、刘某强收到上述款项后，应当会同张某鹏协助赵某芳办理涉案房屋的过户手续。关于周某文、刘某强主张的利息损失，因其二人系违约方且行为上具有主观故意，对其该反诉请求，法院不予支持。关于赵某芳主张的10万元损失，双方在其他案件中的相关诉讼费用应按照裁判文书依法负担，赵某芳在本案中主张并无法律依据，且本案系合同纠纷，赵某芳主张的精神损害赔偿法院不予支持，但周某文、刘某强之行为确属违约，赵某芳维权过程中必然产生相关费用，法院酌情判令周某文、刘某强赔偿赵某芳违约损失3万元。

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以案释法｜“一房二卖”是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

作者：青海普法

发布时间：2021-06-18 11:20

快照：

前言 ：孔某将拆迁安置房卖给李某，后又将房卖给梁某，其“一房二卖”的行为是民事欺诈还是刑事诈骗？且看高淳法院的判决。

案件回放

2017年1月，被告人孔某将自己位于古柏街道的拆迁安置房（2017年11月满5年）以34.8612万元的价格出售给李某，李某先行支付房款人民币25万元，双方约定尾款待房产过户后再行支付。被告人孔某在向李某交付房屋钥匙的过程中，私自保留其中一把钥匙。

2018年4月，被告人孔某为偿还高额债务，利用之前保留的钥匙，私自更换该房屋门锁，将该房屋以人民币35万元的价格再次出售给被害人梁某。梁某先行支付房款人民币25万元并约定房屋过户后再行支付尾款，被告人孔某取得25万元后用于偿还个人债务。后梁某取得该房屋的新钥匙并告知孔某进行了装修。装修期间，梁某电话告知孔某，李某阻止其装修房屋。被告人孔某告知梁某，其只管装修，剩下的事他与李某进行协商。后孔某多次出具承诺书，承诺按期返还李某25万元购房款，但分文未履行。

一审法院认为，被告人孔某以非法占有为目的，在履行房屋买卖合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为已触犯刑律，构成合同诈骗罪。依法判处有期徒刑一年三个月，并处罚金三万元。

法官观点

Q：“一房二卖”如何认定是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

A：“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了二个买受人部分或者全部购房款，而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时，要满足诈骗犯罪的构成要件，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

Q：日常生活中如果遇到“一房二卖”时，买房人应如何处理？

A：“一房二卖”应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

步骤一：沟通解决。可以首先与卖房者尝试着沟通，运用法律规定维护自己的权益。如谈判不成功后，应果断选择走司法途径。

步骤二：申请财产保全。

步骤三：提起诉讼。买房人应积极收集有关证据，向法院提起诉讼。如果涉及合同诈骗可以向公安机关报警。

法官提醒

“一房二卖”多出现在二手房交易中，二手房易出现“一套房源多个中介在卖”“房东和购房者信息不对称”等问题，这就使部分不法分子有机可趁。房产买卖动辄数百万，购房者在购房前需审核中介资格、买卖标的权属等情况，并签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管局进行备案，及时办理房产变更登记。

一房二卖，两份合同是否都有效？

上海一位房主眼见房价大涨心有不甘，试图将位于苏州的一套已经以三百余万元价格签售的别墅，直接跳涨一百余万元卖给后来的出高价者，结果惹来两个买家以及两家中介公司的诉讼。近日，苏州市虎丘区人民法院依法审结了这系列因“一房二卖”引发的房屋买卖合同和居间合同纠纷，依法判决支持第一份房屋买卖合同成立，房主需向第二位买家返还定金20万元，并赔偿房屋差价损失76万元，同时需支付两家中介公司居间服务费、违约金近10万元。

精明反被精明误，跳涨50万元违约在先

李某与妻子于2013年协议离婚，双方约定位于苏州高新区的一幢面积近三百平方米的别墅归李某所有，但并未办理变更所有权手续。2015年11月，买家朱女士与李某在A房地产经纪公司的居间下，签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定将李某与其前妻共有的房屋出卖给朱女士，价格375万元。

合同签订后，房地产市场可谓一日一价，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居间方，要求在原有房价基础上涨50万元，作为交易期间房价飞涨的补偿。朱女士知晓后委托律师致函李某，告知其行为构成违约，要求在7日内办理涉案房屋的网签、资金托管，并办理过户，但李某未作理会，朱女士遂将李某及其前妻诉至法院。此案经虎丘法院一审依法判决，双方继续履行房屋买卖合同，李某将不动产变更登记至朱女士名下。李某不服提起上诉，2017年8月，苏州中院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

法院审理期间二卖，赔偿差价损失76万元

然而，就在2016年4月，涉及该别墅的案件正在审理期间，李某又在B房地产经纪公司的居间下，与另一位买家杨某签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定将上述别墅以485万元的价格交易，杨某当即支付定金20万元。但李某并未告知杨某案涉房屋已经转让给了朱女士，还欺骗其说案涉房屋被法院查封了，等解封之后再过户，也没有告知杨某其存在违约情形。

嗣后，杨某得知李某与朱女士的房屋买卖合同纠纷案件已结案，案涉房屋已归朱女士所有。而此时，该房屋价格已经上涨至620万元左右，杨某也一纸诉状将李某诉至法院，要求其承担违约责任并赔偿损失130余万元。案件审理期间，法院委托第三方公司进行评估，于2017年12月出具报告认定案涉房屋市场总价值为580余万元。另查明，杨某在得知终审判决认定案涉房屋归属后，故于2017年10月另行购房，房屋总价480万元左右。

法院认为，本案中，李某一房二卖的这一行为系导致纠纷产生的直接原因。且案涉房屋已判决过户至案外人朱女士名下，李某的违约行为已导致双方之间的合同目的无法实现，对此杨某作为守约方有权要求李某承担相应的赔偿责任。

“杨某系在朱女士案件二审判决之后才另行购置房屋，彼时杨某在本案中的损失已经形成。”承办法官指出，本案案涉房屋2015年11月底出售给朱女士的房屋价款为375万元，不到五个月之后的2016年4月出售给杨某的价格即已上涨了110万元，达到了485万元，双方对于案涉房屋价格的上涨着实可见。而根据评估报告，案涉房屋2017年8月的估价为580万元，与双方合同约定的房价相比上涨了95万余元，因此在本案中，杨某实际损失确为95万元。

关于房屋差价损失的赔偿比例，法院认为，在案涉合同的签订时，杨某业已知晓案涉房屋并非李某一人所有，但售房人处仅有其一人签字，对此杨某确实有些许的过错，但鉴于合同签订时，李某展示的离婚协议书中已明确约定案涉房屋归其所有，而合同中亦明确约定“该房屋若为共有房屋，甲方（李某）须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议”，因此，在此情况下签订合同的杨某过错确实较为微小。

综上，案涉合同最终无法履行的根本原因在于李某的一房二卖，故认定李某应对于杨某的损失承担80%的赔偿责任，即赔偿76万元，同时退还购房定金20万元。

法院认定两份买卖合同均有效

两位买家之外，两家中介公司也将李某诉至法院。“这两份合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。”

承办法官特别补充指出，对于第二份合同，虽然原被告及案外人在签订涉案房屋买卖居间合同之前，被告已经与他人就同一房屋签订了买卖合同，确属“一房两卖情形”，但是法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。且本案中，被告并没有证据证明原告即中介公司在签订合同前知晓被告将涉案房屋已经出售给他人，因此涉案合同也不存在因原告与被告恶意串通损害他人利益而导致合同无效之情形。

综上，两份合同均是有效的，李某应支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。

据了解，目前案涉房屋经朱女士申请强制执行后，已全部执行完毕。这套别墅目前的价值达七百余万元，而因为原房主咎由自取，最终以三百余万元成交，还得支付赔偿金近百万元，可谓得不偿失。

法官说法

“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。

也就是说，这两份合同如果没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的，均为有效的合同。即，并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同，房主订立的第二份买卖合同就必然无效。如此一来，房主“一房二卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

来源：甘德司法

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一房两卖、三卖，被抵押、被骗……这些问题你遭遇过吗？

作者：内蒙古晨报

发布时间：2019-10-19 20:33

快照：

晨报融媒记者 郭治华 陈雅娜 穆磊

“我叫索胜利，经过三年维权路，我终于成功证明了我曾是房子‘买主’，但却迟迟没拿到属于我的430477元。”　　2016年1月份，索胜利怀揣着38万元，一次性全款交付给刘某，从她手中买下了一套102平米的房子。　　能给儿子全款买下一套婚房，索胜利站在桥头上聊起这事时，粗壮的手总是不自觉上扬起，脸上的神情也变了，跟平常蹬三轮车拉货时遇到下坡路的感觉差不多，轻松又得意。　　一房多卖的事情不仅发生在索胜利身上，还有曹东。　　还有花161万买房，结果房子却“不翼而飞”的邢小花。　　近年来，随着呼市林立的高楼不断增多，房地产发展的乱象问题也随之而来。一房二卖、三卖，房子被开发商抵押、开发商顶账房被套卖的问题层出不穷。　　今年9月1日，内蒙古自治区党委常委、呼市市委书记王莉霞主持召开呼和浩特市委常委会指出，要切实增强整治房地产领域乱象的政治责任感，解决好“怎么看”的问题。依法依规严厉打击房地产领域扰乱市场秩序、侵害群众利益的违法违规行为，全力保障房地产市场健康平稳发展。要以此次乱象整治为契机，全面解决呼市房地产领域多年遗留的各类问题。

内蒙古晨报配图

案例一

噩梦的征兆

索胜利买的房子在筑福城小区，位于呼市新城区兴安北路。办完相关手续后，他开始陆续交付水电费、供暖费，正式进入了装修阶段。

3月份的某一天，索胜利正在新房内照看装修进度，三五个小伙进入房内，其中一位李某说“我的房你为啥装修呢”，这句话像一盆凉水，索胜利从头到脚被浇了个通透。

索胜利表明自己是和内蒙古世纪华盛房地产开发有限责任公司(以下简称世纪华盛房地产)签订的购房买卖合同，而李某称他也是和该房地产公司签订了购房合同。

于是，索胜利的装修工作停工了，双方决定先等一等。

李某的突然出现，索胜利现在回想起来，认为那只是“噩梦的征兆”，后面发生的种种事情，才是这场噩梦的开始。

法庭上见真相

在2016年3月17日，索胜利将刘某和世纪华盛房地产告上了呼和浩特市新城区人民法院。

2017年7月，呼和浩特市新城区人民法院的判决书表明，索胜利向刘某购房后，双方进行了变更买受人，索胜利重新与世纪华盛房地产签订了一份《商品房买卖合同》。

本案中，被告世纪华盛房地产侵害的是原告的物权期待权，属于财产权益，是侵权责任法的保护对象。

判决书中提到，依据呼和浩特市公安局新城区公安分局委托鉴定意见以及本院作出的判决，可知原告与被告世纪华盛房地产所签订的合同及被告世纪华盛房地产为原告开具的收据上加盖的合同专用章和财务专用章与被告世纪华盛房地产提供的合同专用章和财务专用章对比样本不一致，但事实上，原告与被告刘某在被告世纪华盛房地产的经营场所申请变更合同时，被告世纪华盛房地产的工作人员从公司的电脑中调出被告刘某购房合同信息，原告基于对被告世纪华盛房地产的经营场所及工作人员的信赖签订了合同。

判决书中表示，被告世纪华盛房地产的疏于管理行为，与原告的财产损失后果，存在因果关系。因此，被告世纪华盛房地产需承担给原告造成的损失。对被告世纪华盛房地产科以侵权责任，惩戒其公司内部管理混乱所发生的不法行为……

根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，判决：被告内蒙古世纪华盛房地产于本判决生效之日起十日内赔偿原告索某某(索胜利之子)购房款380000元，并赔偿利息损失40477元、实际损失10000元，共计430477元。

这场官司，索胜利赢了，但随着“第三位房主”的出现，索胜利再次陷入又一场“噩梦”。

原告又成被告

由于索胜利和李某都拿着与世纪华盛房地产签订的购房相关凭证，于是他俩去世纪华盛房地产核实情况。

令他们没想到的是，在探寻房子到底归谁时，又出现了声称自己也是房主的邢某。

邢某拿着的是2011年8月16日与世纪华盛房地产签订的认购协议，而他们三人均购买的是筑福城小区12幢4单元802号房。

三人一同来到世纪华盛房地产，据索胜利回忆，当时世纪华盛房地产的一位工作人员表示，“邢某的认购协议我们承认，购房合同我们不认。”

紧接着，2017年4月14日，索胜利接到了邢某的起诉，要求其停止装修，撤出房子。

这一回，索胜利成为了被告。

据索胜利表示，后来经法院判决，由于邢某在2011年就与世纪华盛房地产签署了购房认购协议，而自己在2016年才购买，根据“先来后到”原则，索胜利应当撤出房子。

胜诉却难执行

索胜利最终按照判决撤出了。

想想当初连水电、暖气费都交清了，眼前的房子却不属于自己，索胜利连哭都哭不出来。

“我不知道该怎么向儿子交代，婚还能结成吗，跟亲戚借的钱何时能还清”，索胜利不知道。

拿着呼和浩特市新城区人民法院的判决书，索胜利希望能如约得到赔偿金。可是，世纪华盛房地产并不认可这份判决，于2018年11月21日向呼和浩特中级人民法院进行上诉，得到了“驳回上诉，维持原判”的结果。

随后，世纪华盛房地产又向内蒙古自治区高级人民法院提出再审申请，于2019年2月25日得到了“驳回再审申请”的结局。

索胜利认为自己终于胜诉，多次去世纪华盛房地产讨要购房款和利息赔偿金，却一直未果，无法找到其法人代表。直到今年6月份，判决依然未得到执行，6月24日，索胜利申请了强制执行，并提交《限制高消费申请书》以及《将被执行人纳入失信被执行人员名单申请》。

然而，至今依然未得到执行。

按照索胜利的话来说，“买了这套房子，像做了一场噩梦，至今我还没醒过来”。

案例二

01

顶房款 “新房”另属他人

呼市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区，砂石吊装车辆络绎不绝，装修施工的声音此起彼伏。

曹东的“新家”在28号楼，砂石车正从窗外吊装材料。他说：“新房还没住，就成别人的了!”

除了曹东外，还有10余户居民也存在“一房二卖”情况，涉及金额200余万元。

曹东经营着一家砂石厂，2013年在亲戚的介绍下，认识了当时小区分包建设方负责人王斌，王斌当时承诺，可以先交部分定金，剩余尾款，曹东可用小区建设施工物料款顶替。当时一平米才2500元，户型也符合心意，思来想去，曹东决定买了，前期先支付了5万元现金，与王斌签订了一份《贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书，分别购买了28号楼与22号楼两套房屋，总价为52万元。

2015年交房，曹东来到小区建筑指挥部发现自己购买的28号楼4单元5楼东户还有另外一个户主。

曹东致电王斌，得到的回复就是正在处理，再后来就不接电话了。

“是不是自己被骗了？”曹东突然有这个念头。之后多次来到呼和浩特市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部(以下简称建设指挥部)询问，得到回应为，曹东的房源没有备案，且目前两套房的户主也不是他的名字。

发生这样的事情，并非只曹东一人。

2013年8月15日，胡改桃也签订了一份认购书。上面写道，乙方自愿认购甲方出售的B区28号楼6单元5层东户，暂定面积为100平米。房屋单价为2500元/每平米，总价为250000元。乙方在签署认购书时向甲方交付该房屋总房款60%的房款，共计150000元。竣工验收并交付乙方时全部支付完毕。

后来胡改桃发现，自己的房屋被别人住了。

她来到指挥部讨要说法均无果。

“这是我给儿子买的婚房，150000元的现金也是东拼西凑来的，因为房屋问题，我的家庭也受到了严重的打击。”胡改桃哽咽道。

在记者采访过程中了解到，涉及“一房二卖”的单元楼为22、23、28号楼10余户，涉及金额共计200余万元。

02

未到指挥部办理相关手续 属个人交易

玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区一期工程施工，建设单位为呼和浩特市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部。建设范围为呼和浩特市玉泉区昭君路以东，贾家营村东北。投资总额16000万元，建筑面积163000平米。

据呼市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部一工作人员介绍，居民必须要到建设指挥部签订认购书。而且认购书要加盖公章和项目负责人岳永志签字，指挥部才认可。但这些居民的认购书，均是和王斌签订，所以建设指挥部不予认证。

而后，记者电话联系到岳永志了解到，该项目总开发商为一刘姓经理。下设很多建筑商。其中岳永志承建22、23、28号楼。王斌是呼和浩特程顺劳务有限公司人员，承包下岳永志三栋楼建设。同时岳永志承诺给王斌60余套房屋。施工后期，因钢筋、人工费用问题不到位，岳永志所属建设方又给王斌投入100余万元。但该费用一直未归还。至于部分居民反映“一房二卖”问题，属于王斌个人买卖行为，建设指挥部并不知情。

随后，记者电话联系到了王斌，据他介绍，目前正在协调此事，如果这些居民能够将尾款交齐，可以更换房屋。如果居民想退款，他正在多方筹钱，后期会给涉及房屋问题居民退款。记者询问处理时间，王斌未给出明确答复。之后便挂掉电话。记者再次拨打电话，一直无人接听。

案例三

0１

110户业主陷房屋查封风波

距离索胜利的房子约20公里的位置，呼市金川开发区帝桥豪庭110户业主房屋开始陷入查封风波。

交了首付款，签了购房合同，呼市金川开发区帝桥豪庭部分业主等待交房入住，可没想到的是，他们不仅没有等到按时交房，甚至购买的房屋还陷入查封风波，以至于无法办理按揭贷款和网签合同。

2018年9月13日，呼市市民王先生购买了呼市金川开发区帝桥豪庭的一套面积为143.01平米的住宅，与开发商内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，交了133545元的首付款，剩余510000元房款以银行按揭贷款的方式支付。合同中规定，开发商在2018年12月31日前后将商品房交付王先生使用。

如今，距离合同中约定的交房日期已过去了9个多月，小区房屋建设仍未完工。

9月18日，记者来到呼市金川开发区帝桥豪庭小区看到，小区3栋住宅楼还处于未竣工状态，部分工人正在安装配套设施。

即便是最早买房的业主，至今也未拿到新房钥匙。

今年4月，部分业主被卷入房屋被查封的风波。

“从去年年底开始，我们就一直找开发商询问何时交房事宜，但开发商一直没有给我们有效回复。到了今年4月，开发商一名刘姓售后服务经理告知我们，因为开发商的债务纠纷，导致小区110套房屋被抵押。”王先生说，这一消息，让业主们觉得事情变得更复杂了。

记者从业主提供的一份由呼市中级人民法院出具的结案通知书上看到，因内蒙古自治区马铃薯繁育中心与内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司、内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司存在合同纠纷，呼市中级人民法院于2018年12月16日将内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司名下60000000元的房产和土地查封，其中包括帝桥豪庭小区110套房屋。

王先生买的房屋就是被查封的110套房屋之一。“由于房子被查封，我们无法办理房屋网签合同和按揭贷款。”为此，王先生和多位被查封房屋的业主一起找开发商寻求解决方案，但一直未得到有效答复。

0２

还需等待诉讼结果

内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司刘姓售后服务经理告诉记者，该小区共有499套房屋，目前五证齐全，针对小区延迟交房的情况，近期他们将向业主发布通知，告知业主小区将于今年年底交房，近期会抓紧时间完善剩余的配套设施的施工进度。

对于小区110套房屋被查封的情况，刘姓售后服务经理表示，此事经呼市中级人民法院立案审理，但目前仍未宣判。他们的律师团队也在抓紧筹备此案，尽量保证被查封房屋业主的利益。目前呼市金川开发区房地产遗留项目办公室也在跟进调查此事。

10月12日，记者从呼市金川开发区房地产遗留项目办公室了解到，目前小区部分房屋被查封的情况还需等待法院诉讼的结果。待结果出来后，他们会继续介入督促和协调开发商为业主们办理网签等相关手续。

案例四

0１

花161万元购房梦碎

四年前，呼市市民邢小花从一位名叫于平的男子手中购买了位于呼市新城区的一套顶账房,谁知在房款全部付清之后，于平并没有将房屋的购买合同变更为邢小花的名字。这时邢小花意识到自己的房子不翼而飞了，在随后的的4年时间里，一直为了索要这套房子而奔波。

事情还得从4年前说起。

2015年7月，邢小花在做生意过程中认识了一位名叫于平的男子。该男子对邢小花称，其承包了呼市新华园房地产项目的电工工程，因项目开发商未结清电工工程款，所以将一套268平方米的房子作为顶账房抵给其作为剩余工程款。现在这套房子可以卖给邢小花。

邢小花听了于平的说法后，对这套房子很感兴趣。随即于平带邢小花进入这套房屋参观，并称该房还未与开发商签订《商品房买卖合同》，所以将房卖给邢小花，就先自拟了一份《买房协议》。

2015年7月27日，邢小花与于平签了这份《买房协议》。该协议显示：甲方于平将新华园小区6号楼的一套268.68平方米的房屋卖给乙方邢小花，房款总金额为：1611900元。甲方向乙方承诺，该房在签订商品房买卖合同时甲方负责更名，购房合同直接开具乙方姓名。如甲方无法办理变更，甲方将收到的房款全额退给乙方，并按银行利息给予赔付。

在签了这份《买房协议》之后，邢小花一直等待于平带自己与新华园小区开发商签订商品房买卖合同。但是到了2017年，邢小花仍未等到与开发商签订商品房买卖合同。

这时的邢小花着急了，多次询问于平签合同事宜，但于平总是避而不谈。

于平的态度让邢小花觉得可能事有蹊跷，于是她直接找新华园小区的开发商询问此事，开发商的回答让邢小花大吃一惊。“于平手中的顶账房早已被开发商收回，开发商已把于平工程款项结清。”这样的答案让邢小花意识到于平总是避而不谈签合同事宜的原因，原来是房子早已不在其手中。

0２

房子不翼而飞

从2017年下半年开始，邢小花多次找到于平询问房子到底还在不在?何时能让自己签商品房买卖合同?如果房子不在，那自己的购房款加利息何时能还回来?

为了维权，邢小花打听到了于平家的住址。谁知于平在一个住所不会长期居住，经常会换住址。“我的维权之路基本上就是不断地寻找于平和他最新居住的地方。”邢小花说，通过这样找到于平后，于平陆续多次还给了邢小花约100万元。但是这些钱距离自己交给于平的购房款和多年的利息仍有差距。

“我希望于平能够给我应得的房子或还清我这么多年来的房款和应有的利息。但是于平一直没有彻底给我解决这个问题。”邢小花说。

不得已，邢小花找到新华园小区所属的东风路街道办事处反映情况。办事处也从中进行了协调。但是于平始终没有彻底落实解决。

到了今年6月9日，于平与邢小花又签署了一份《协议》，该协议显示：于平愿意以470万元还款与邢小花了结之前签署的《买房协议》，于平还款期限为2019年12月31日，协议落款处有于平字样的签名以及指纹印。

对于这份协议，记者辗转联系到了于平，于平称涉及470万元还款的协议是邢小花在他醉酒意识不清楚状态下让其签的字，按的指纹。“还款470万元，我不能接受，但是我会尽量协调其他的房子或财物补偿给邢小花。”于平说。

记者问及当时在房子已经交回新华园小区开发商之后，为何还继续收取邢小花购房款时，于平立即挂断了电话。

0３

建议走法律途径

10月16日，记者来到呼市新华园小区售楼部，欲找到当时小区的开发商了解邢小花与于平房屋买卖纠纷的情况，但未果。

呼市东风路街道办事处书记栾世强表示，对于邢小花所遭遇的购房纠纷，办事处进行过多次调解，于平也承诺给予解决。但后期仍未解决，建议邢小花走法律途径进行诉讼。

邢小花称，对于于平提出的解决方案，自己会继续跟进。

|来源：内蒙古晨报融媒记者 郭治华 陈雅娜 穆磊

|本期责编：江金艳

|本期校对：包红岩

|本期审核：张　杨

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浙江嘉兴男子“一房五卖”，骗取购房者定金77万余元获刑

作者：环球网

发布时间：2023-02-15 16:25

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本文转自【澎湃新闻】；

短短半年，浙江嘉兴一男子打着“卖房”的旗号，先后与5人签订购房合同，骗取定金77万余元。2月15日，澎湃新闻从嘉兴南湖区法院获悉，该院以合同诈骗罪一审判处被告人姚某有期徒刑六年六个月，并处罚金五万元；姚某上诉后，二审法院日前维持原判。

2021年，急需用钱的姚某将名下一套房产挂在多家中介售卖，当年1月通过A中介出售给莫先生，双方签订买卖合同，约定莫先生先付定金6万余元，待姚某将贷款还清后再办余下的手续。后来姚某不愿付税费，与莫先生和中介多次协商无果，心生不快。

此时，王先生通过B中介欲购买姚某的房产并愿承担税费。姚某隐瞒该房产已售的事实，伪造了房产证与王先生签订买卖合同并收取定金11万。此后，姚某采用伪造或补办证件等得来“房产证”，通过其他中介与张某等3人分别签订买卖合同，骗取财物共计60万元。法院查明，该案中，被告人姚某“一房五卖”，骗取5位购房者定金计77万余元。

法院审理认为，被告人姚某以非法占有为目的，在签订、履行合同的过程中隐瞒真相，骗取他人财物，数额巨大，已构成合同诈骗罪。法官表示，姚某隐瞒已与他人签约的事实，采用伪造或补办证件等手段，以一套房产与5名被害人签订买卖合同，并收取定金和房款用于归还债务、消费，致使被害人钱款受损，主观上并无履约意愿，其行为本质已超越民法调整范畴，房屋此时不再是交易标的，而被作为作案工具反复利用。

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中介闹乌龙，男子花2000万买的别墅“货不对板”！已支付的200万定金能要回来吗？法院这样判……

作者：每日经济新闻

发布时间：2023-02-04 10:45

快照：

以为买到了心目中的理想房屋，却发现合同签下的是另一套，售价2000万元的别墅为何“货不对板”？原来是因为没看门牌号，跟着中介看错了房，闹出个大乌龙。那么，已经交付的200万元定金还能退吗？

图片来源：广州市中级人民法院官方微信号

据广州市中级人民法院官方微信号2月3日消息，陈先生想购买一套别墅，便找到广州某中介公司介绍房源。现场看完房子后，陈先生对这套带有1000平方米花园的毛坯别墅十分满意，没几天就和“房主”李女士、中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定以2000万元成交并支付了200万元定金。

可当陈先生再次到现场准备给房子做装修设计时，却发现购房合同中的房号和自己此前看中的房号不一致，合同中李女士出售的和中介带去看的并非同一栋，而是互为“邻居”。自己看中的是带大花园的毛坯别墅，而李女士出售的却是已经装修且花园面积明显较小的一套。

陈先生立马联系中介公司，经核查，发现是中介公司带其看错了房源，陈先生意向购买的别墅并未在该中介公司放盘销售。

随后，陈先生以其看错别墅，存在重大误解为由，要求退回定金，却遭到李女士拒绝，故诉至法院，要求判令撤销合同，退回定金等。

广州市增城区人民法院经审理后判决：撤销陈先生与李女士签订的房屋买卖合同中的房屋买卖法律关系，李女士返还陈先生支付的200万元定金及利息。

该判决现已生效。

法官说法

本案中，根据陈先生提供的微信记录显示，陈先生在签订合同三天内即与中介公司沟通购买房屋有误的问题，根据双方签订合同内容以及履行情况，并结合双方微信通话记录，陈先生陈述错误购买符合证据的高度盖然性。因此，法院认定在涉案的《房地产买卖合同》中，陈先生单方构成重大误解，可以行使撤销权。

法官提醒，二手房交易有着涉及面广、政策性强、交易流程复杂、履行周期长等特点，因此中介服务在二手房买卖中至关重要。房产中介公司作为专业从事房产中介的公司，在居间服务的过程中，应认真校对房源信息，尽到必要的专业审查和注意义务。同时，买方作为购房主体，在购房期间切勿全盘依赖中介公司，自身要承担起审慎注意义务，避免引起纠纷，耽误购房进度。

封面图片来源：广州市中级人民法院官方微信号

每日经济新闻

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“退一赔一”取消 购房如何维权

作者：中工网

发布时间：2021-08-04 14:45

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来源：北京日报

原标题：“退一赔一”取消 购房如何维权

北京市住建委近期发布公告，公开征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》意见建议。最高人民法院在此之前对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）进行了修订，删除了原司法解释中关于“退一赔一”的规定，这也意味着商品房买卖惩罚性赔偿制度成为历史，由此引发公众关于购房者“权利退潮”的担忧。那么，今后购房者该如何维护自身权益？违约责任又该如何承担呢？

开发商隐瞒事实被判赔偿

王女士为解决孩子上学问题，于2017年11月购买了一套商品房，总价223万元。根据其与开发商签订的《北京市商品房预售合同》，双方约定房屋竣工日期为2018年3月，并在第二条的预售依据中载明“该商品房已经批准预售，两年半之内办理不动产登记证书。”但是在房屋交付三年后，开发商仍无法办理网签和房屋所有权证，王女士不得不给孩子另觅学校。后来她了解到，该商品房实际上是拆迁安置房，即开发商出售时并未取得预售许可。王女士认为，开发商隐瞒事实骗取其签订预售合同，致使房屋无法办理网签，也无法满足孩子正常上学的要求，因此她将开发商诉至法院，要求确认双方签订的商品房预售合同无效，开发商返还购房款并支付一倍的赔偿金以及在学费、装修等方面的损失。

开发商否认虚假销售、隐瞒销售情况，辩称卖房时已明确告知王女士，该房屋只有在开发商现房销售许可证办下来后才能办理网签；而且该房屋不是政策性定向安置拆迁用房，是商品房，不能预售，只能现房销售，这些王女士在购房时已经获知。目前她已经入住，只遭受轻微损失，因此法院不应使用惩罚性条款让开发商承担一倍购房款的罚则。

法院审理后认为，根据我国城市房地产管理法以及城市商品房预售管理办法的规定，房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证是开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示。本案中，开发商虽然向王女士出示了预售许可证，但实际上并不包括所售房屋的预售许可，对此开发商具有主观上的过错。

出卖人未取得商品房预售许可证明，却与买受人订立了商品房预售合同，因此应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。

开发商隐瞒事实致使王女士遭受了经济损失，根据最高人民法院《商品房买卖司法解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此王女士要求开发商返还购房款、赔偿利息、装修损失及支付已付房款一倍的赔偿额，理由正当，于法有据，法院予以支持。但王女士所称为解决孩子上学问题而购买房屋，因在合同中并未明确约定，因此另行择校产生的学费损失，法院不予支持。

“退一赔一”惩罚性赔偿成为历史

上述是一起较为典型的商品房买卖合同纠纷案，对于此类房屋买卖中因欺诈行为引起的纠纷，如出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、未取得商品房预售许可证、“一房二卖”等，这类情形下是否会有惩罚性赔偿，一直是购房者关注的问题。

商品房作为房屋的一种，是相对于公房和二手房来说的，由房地产开发公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，也就是我们常说的新房、一手房。2003年4月最高人民法院发布了《商品房买卖司法解释》，为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了明确、具体的法律依据。其中，第八条、第九条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（又称“先卖后抵”）；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人（又称“一房二卖”）；三是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实（又称“先抵后卖”）；五是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，在商品房买卖合同中，如果开发商恶意违约或欺诈行为致使购房者无法取得房屋，须承担“退一赔一”的惩罚性赔偿责任。

在民法典实施之后，最高人民法院同时对该《商品房买卖司法解释》进行了修订，并于今年1月1日起正式生效。其中，新的司法解释最大的变化就是删除了原来关于“退一赔一”的规定，这就意味着，今后如果购房者遇到上述情况，主张已付购房款一倍的赔偿责任将不再有法律依据，也很难被法院支持。

上述案件中，王女士的房屋买卖纠纷发生在新旧法衔接之际，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条明确，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。签订在2021年1月1日之后的购房合同，发生纠纷，将会适用新的《商品房买卖司法解释》。

购房合同约定成为重要依据

新解释删除了开发商“退一赔一”的惩罚性赔偿条款，那么，购房者今后在购房时该如何保护自身权益呢？

对于法院而言，此后在审理商品房买卖纠纷时，合同约定将成为重要依据。

首先，核查“五证”。购房者在签订合同前应仔细核查或要求开发商出示“五证”，房屋产权、面积等重要信息均记载于此。“五证”即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，仔细核对商品房预售许可证明中是否包含了自己所购买的房屋。

其次，看清违约条款。购房者签约时一定要细读合同条款，注重房屋违约条款的约定。如果双方没有约定特殊的责任承担方式，将按照新司法解释中一般规定承担违约责任。商品房买卖惩罚性赔偿取消后，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法有三种，一是逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；三是由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得不动产权属证书的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

另外，在新《商品房买卖司法解释》背景下，行政主管部门、行业协会应当更加注重合同文本的力量，笔者建议各地房地产行业主管部门应尽快制定详细、全面的《商品房买卖合同示范文本》，其中应纳入类似于“恶意违约”“欺诈行为”“面积确认及面积差异处理”等条款，避免存在遗漏购房者权益的情况。广大购房人在签订合同前必须仔细查看相关条款的表述和约定，斟酌相关的法律风险后再慎重作出购房决定。

今年7月8日，北京市住建委发布公告，对《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》公开征求意见建议，现有《通知》的主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分，进一步规范了新建商品住房销售行为。相信在房地产行业主管部门与司法部门的共同努力下，即使没有了惩罚性赔偿的威慑，商品房买卖市场也能够实现对购房者合法权益的保护。

（作者单位：北京市海淀区人民法院）

延伸阅读

受托购房时能否先占先得

王朔 张翼

案情回顾

王某委托李甲购买某房屋，李甲委托其弟李乙代办。于是，李乙与房屋共有产权人孙某签订购房协议，约定以75万元购买。后王某向李甲汇款75万元，李甲向李乙汇款37.5万元，李乙将这笔钱支付给孙某。随后，该房屋发生产权纠纷，购房事宜被搁置。最终，法院生效判决确认孙某之女孙甲取得房屋所有权。李乙只得又与孙甲签订了第二份房屋买卖协议书，约定价格为52万元。签订协议后，李乙向孙甲支付了钱款，房屋转移登记至李乙名下。王某要求李乙配合将房屋过户登记至自己名下，遭到拒绝，于是将李甲、李乙诉至法院。

李乙认为，当初因无法顺利购房，故以自有资金代替孙某返还了37.5万元定金，第二次是用自有资金自行购房而非受托购房，所以不应配合王某过户。李甲称确实收到了这笔返款，但并未交还给王某。孙某和孙甲称，从未表示过不出售该房屋，也没听说要退购房款，他们一直认为李乙只是代理他人办理购房事宜。法院认为，根据王某及李甲签订的《代理购房委托书》，可以认定双方之间确实存在委托代理关系。李甲又转委托给李乙，代王某购买涉诉房屋，但实际购买人应为王某。现王某要求李乙配合完成过户，法院予以支持。

法院提示

该案诉讼过程中，李乙坚持主张其早已解除委托合同关系，但其并未提交充分证据，证明在取得受托财产前已与委托人解除该委托关系。

民法典第九百三十三条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。

法律赋予当事人该项任意解除权，是因为委托合同是以“信任”为存在的条件，如果一方不守信用，失信于另一方，再继续履行合同就无必要；但在受托人已完成受托事项、取得相应财产的情况下，再赋予受托人任意解除权，不仅有悖于该立法原意，也有违民法典第九百二十七条中“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定。

该案中，李乙主张其已与王某解除委托关系，但李甲、李乙未能提供解除委托关系的充分证据，因此应当承担举证不能的不利后果。李乙作为受托人，在办理委托事务的过程中取得了房产权利并暂时登记在自己名下，其有义务办理变更手续使委托人成为真正的权利主体。（秦鹏博）

（作者单位：北京市第二中级人民法院）

责任编辑：郑鑫

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青岛买房，首选崂山和市北，市北这个楼盘重点推荐

作者：大海青岛1

发布时间：2023-02-09 11:52

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大家，我是大海青岛，很高兴和大家又见面了，今天我给大家推荐一个市北区的楼盘，预算充足，想要在青岛买房的朋友可以关注一下。在正式推荐以前，我还是要强调一下，青岛的房子可以买，但是青岛的房子不能乱买。

虽然我说青岛的房子可以买！但是一定要记住我后面这句话，如果你考虑升值保值！青岛的房子就不能乱买，因为胶州、胶南，平度、莱西、即墨也都是青岛，我这里说青岛房子可以买，这个“青岛”指的是青岛市区，青岛主城区，并不是指整个青岛，青岛的房子不能乱买指的是青岛市区以外的其它区域和青岛市区的个别区域、个别楼盘，比如李沧北非不得已不推荐。

大家也都知道青岛房子的库存量位居全国第一，这几年青岛楼市分化严重，冰火两重天，所以青岛的房子真不能乱买，在库存总量上，库存最高的是胶州、胶南市、即墨区、黄岛区、城阳区，这5个区域的新房住宅库存都超过了200万平方，有总量风险。

尤其是胶州库存总量和去化周期都是青岛各区市中最大的，虽然经过一年多的降价在房价上已经没有多大的风险，但有一定的系统风险。原胶南市虽然去化周期上还可以，但总量太大，投资风险也很高。

像胶州上合示范区，西海岸灵山湾，即墨蓝色硅谷这种区域都是除了度假、养老、以及在周边工作以外能不买就不买的区域，这些都是新兴区域，外地人买房的比较多，后期入住率肯定非常低，因为是新兴区域，没有人群支撑，房屋销售速度也比较慢，所以能不选择这些区域尽量不要选择。

在青岛买房你就记住一句话，能买青岛市区就不买其它区域，我这里市区指的主要是市南市北崂山和李沧，虽然有人可能说了，严格来说崂山也不属于市区，但崂山是青岛的富人区呀！

如果你有钱，你打算在青岛买房，你的预算在五六百万以上，你拿着钱往崂山冲就对了，你买房的第一选择区域就是崂山区，因为崂山环境好，因为崂山是富人区，因为在青岛崂山这俩字就值钱。

但是！有一句话你一定要记住，我说买房最佳区域的出发点是保值增值，因为不管你买房为了自己住还是投资，这么一大笔钱买房，终归都是一种投资行为，谁也不希望自己昨天刚买的房子今天就贬值了，所以我的出发点首先就是保值和增值。

青岛房产保值增值最好的区域就是市南市北和崂山，除了崂山区以外在青岛买房最佳的区域就是市北区，因为市南土地开发差不多了，虽然也有个别新楼盘，但是要么太高端豪宅，要么不咋滴还死贵，所以放眼整个青岛没有比崂山和市北更合适的区域了。

现在的市北区也叫新市北区，2012年市北区和四方区合并成为现在的市北区，从此，四方区成为历史，青岛再无四方区。

对于很多老青岛来说，老四方曾是青岛主城区的中心，四方，四通八达通向五湖四海，老话曾说先有上四方，后有青岛村。

老四方曾经是青岛工业发祥地和企业集聚区，曾经集聚了啤酒、纺织、四方机厂等现代民族工业，也是青岛市区人口较为集中的城区，是青岛民俗文化的重要发源地，疫情结束了，明年糖球会就要重新启动了。

工业，曾经是老四方的名片，坦率讲，老四方并没有传统商业基因和根基。一提起青岛商业，我们首先联想到的是百年老街中山路，是台东，是香港中路，是李村，以及一众新生代的商圈。

这是由老青岛区域功能定位决定的。在上世纪老四方见证了青岛四方机厂、青岛葡萄酒厂、青岛国棉厂等大型企业的辉煌，只是，随着青岛这座城市的快速发展、随着青岛城市的“东进”和“北上”，“老四方”成为了“过去式”。

今天我给大家推荐的这个项目就是位于市北区老四方。它现在的土地就是曾经为我国机车发展做出重要贡献的四方机厂，也是目前青岛市城市更新和城市建设的重点项目。

之所以推荐这个项目一个是因为这是老四方在售项目中位置最好的一个项目，开发商靠谱，项目体量很大，配套齐全，性价比非常高，关键卖的非常好，去年市北区销售套数排名前三。

经常看我视频的朋友应该都知道，我一直给大家说，不管什么时候买房，一定要看销售情况，销售好的楼盘也说明它价格合理，购房者认可，在房地产市场不好的情况下，如果楼盘没人买，说明它价格贵了，后期就会有大幅优惠或降价的情况，销售良好的情况下就不存在这种情况，明明卖的很好再去降价，除非脑子有病。

项目总占地42.6万方，总建面108万方，是青岛市区最大的项目，有时候你可能会看到很多楼盘宣传50万生态大盘，是因为50万方就已经非常大了，而这个楼盘的体量是108万方，你就可以想想有多大了。

买房为了孩子上学的购房者可以重点关注一下，这个项目配套了两个幼儿园一个小学一个中学，目前市政府牵头已经和浮山后二实验中学达成协议，不久将会官宣。要知道这几年浮山后的楼盘之所以火热，不是房子建的比别人好，也不是单纯位置好土地稀缺，有一个非常重要的因素就是学校，所以二实验落地中车，不仅利好孩子教育，还有利于房子的保值增值。

另外这个项目自身的配套齐全，除了刚才提到配套的学校以外，还有改造的10万方商业，未来在生活购物，羽毛球乒乓球等体育活动方面就有了保障，这是很多项目不具备的。

除此之外还有七个主题公园，比如机车公园，里面放有第一台国产蒸汽机车八一号，我们在看抗美援朝电影中的火车就是这款机车，这是抗美援朝的大功臣，还有长期占据中国客运领域的绿皮车等机车，可以让大家感受到我们国家从被迫接受蒸汽机车到自主设计，自主研发世界领先机车的光辉岁月，这只是其中的一个公园，还有四方公园，还有百年广场等七个公园啊，茶余饭后就有了遛弯的场所。

我在上一个视频的时候就说过，虽然我说在青岛买房，最佳选择区域是崂山区和市北区，但是是有条件的，比如位置要好，楼盘要大，销售良好，那些三五栋楼的楼盘不在这个范围内，因为三五栋楼的小区没有活动空间，绿化率低，没有居住舒适度居住品质可言，夏天饭后和家人散步都没有地方可去。

这个项目一共分为四个板块，科技产业聚集区，职住平衡配套区，城市教育配套区，风貌保护区，住宅分两期开发，目前在售的是一期，面积105到164，高层，小高层和洋房产品，价格从两万五到三万多，精装修交付，而且一期住宅提前一年交房，正常应该明年年底交付，现在提前到今年年底交房，对着急入住的购房者是一件大好事，物业也非常好，保利物业，物业费3.01元。

开发商是中车科技园发，隶属于中国中车的全资一级子公司，中国中车是一家央企，也是全球规模最大的轨道交通装备运营商。

这个项目它属于城市更新项目，是中车集团和青岛市政府共同打造的，和其它项目开发商拍地后开发不同，这块地本身就是中车的，所以也不存在土地抵押贷款的情况，市面上绝大多数楼盘都存在在建工程抵押的情况，当你交了定金以后，开发商再去银行解除抵押，然后你才能网签。

如果您有购房方面的问题或对楼盘感兴趣可以私信我，今天就到这里，咱们下期再见！

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北京房产律师——购买房屋未过户房屋又被卖给他人签订合同有效吗

作者：北京房产律师靳双权

发布时间：2022-12-11 21:41

快照：

北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)

原告诉称

原告赵某芳向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行《房屋买卖协议》，为原告办理北京市石景山区一号房屋的产权过户登记手续（估值49万元）；2.判令二被告赔偿原告经济损失10万元；3.案件受理费由被告负担。

事实与理由：2006年7月8日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定由原告购买二被告所有的位于北京市石景山区一号（以下简称：“案涉房屋”），总价款49万元，因二被告通过住房公积金贷款方式购买该房屋，截止2006年6月30日，二被告尚欠银行贷款23万元，原告自2006年7月起代替二被告向银行履行其2006年7月起的还款义务直至全部还清为止；原告代二被告向银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押被撤销时，双方办理产权过户手续；

二被告于2006年7月8日将房屋交给原告占有、使用；原告于2007年7月8日交付二被告购房款现金人民币26万元。因截止2006年6月30日，二被告尚欠银行贷款本金23万元，原告应付二被告之购房余款由原告代二被告偿还银行贷款（本金部分）的方式支付给二被告，贷款利息由原告自行负担：二被告将购房合同及银行抵押贷款合同、购房发票原件、银行还贷储蓄卡等文件交付原告；在房屋抵押权解除后，与原告办理产权转让手续；原告依据约定按时代二被告向银行还贷，收取二被告与该房买卖有关的一切合同及付款凭证。

上述合同签订当日，原告以银行转账方式支付二被告房款20万元，现金支付6万元，共计26万元，二被告向原告出具收条。二被告将房屋及房屋所有权证书等并交付给原告，原告占有使用房屋至今，原告通过代替二被告偿还银行贷款方式支付剩余房款。现，案涉房屋的贷款已全部偿清，房屋上设定的抵押权已全部注销，故案涉房屋的过户条件成就，但二被告以各种理由拒绝为原告办理产权过户登记手续，综上，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

被告辩称

被告刘某强、周某文答辩称：不同意赵某芳的诉讼请求。一、双方于2006年7月8日签订《房屋买卖协议》约定，赵某芳（乙方）自2006年7月起代替答辩人周某文、刘某强（甲方）向某银行履行还款义务直至全部还清为止（第三条第1款）；赵某芳（乙方）代周某文、刘某强（甲方）向某银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押权被撤销时，甲乙双方办理产权过户手续（第三条第2款）。

然而时至今日，赵某芳并未履行完毕偿还贷款义务，尚欠周某文、刘某强代为偿还的195998.88元贷款未付。即便目前涉案房屋抵押权被撤销，促成该事实实现的亦非赵某芳履行完毕还款义务，更不会当然的免除赵某芳偿还后续贷款的义务，且根据《房屋买卖协议》约定，赵某芳应偿还贷款期限为26年，赵某芳对此现状明知，但其偿还贷款仅至2013年10月（不足约定贷款年限的四分之一，已偿还贷款金额亦不足贷款的三分之一），后续再未支付，其自身在先付款义务未履行完毕，无权要求周某文、刘某强履行房屋过户的在后合同义务，更无权追究违约责任。

二、周某文、刘某强于2006年7月8日将涉案房屋交付给赵某芳占有、使用，《房屋买卖协议》第九条第6款约定，赵某芳承担占有使用所购房屋期间的一切费用。赵某芳占用、使用涉案房屋期间欠缴多年物业费，我方曾于2012年10月前往北京某物业公司代为缴纳涉案房屋2007年至2012年10月间欠缴的物业费8000多元，该笔费用其至今未偿还。且自《房屋买卖协议》签订之后，赵某芳在仅支付部分房款后不间断地占有、使用涉案房屋至今，其不存在任何所谓的经济损失。

三、2012年10月周某文、刘某强曾将涉案房屋卖与第三人，赵某芳诉请撤销，经贵院审理后，支持了其请求，该判决于2017年生效。赵某芳在胜诉判决后，明知周某文、刘某强已经还清了银行贷款，却仍然拖延、怠于主张其权利。该判决虽然认定周某文、刘某强将涉案房屋卖于第三人张某鹏的行为不当，但这并不能否定周某文、刘某强于该判决生效后应当积极主张权利的责任与义务。赵某芳一直出租涉案房屋，在其得到胜诉判决且其明知周某文、刘某强支付了全部贷款余额后，怠于主张权利长达四年之久，该行为侵犯了周某文、刘某强的合法权益，并同时构成不当得利。

赵某芳为能够长期使用周某文、刘某强住房公积金的优惠利率及节省重新贷款的费用，与周某文、刘某强签订房屋买卖合同而不及时办理过户手续，自身有严重过错。

综上所述，赵某芳并未履行完毕偿还贷款义务，此时要求周某文、刘某强办理过户并赔偿其莫须有的经济损失没有事实和法律依据。故请求贵院依法驳回赵某芳的全部诉讼请求。

反诉原告刘某强、周某文向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赵某芳支付二反诉人代为偿还的贷款余额197000元；2.判令被反诉人支付二反诉人贷款余额197000元的利息；3.判令赵某芳承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：双方于2006年7月8日签订《房屋买卖协议》，约定由赵某芳（乙方）购买周某文、刘某强（甲方）所有的位于北京市石景山区一号（涉案房屋）,总价款49万元。因周某文、刘某强通过住房公积金贷款方式购买该房屋，截止2006年6月30日，涉案房屋尚欠银行贷款23万元。《房屋买卖协议》第三条第1款约定：赵某芳（乙方）自2006年7月起代替周某文、刘某强（甲方）向某银行履行还款义务直至全部还清为止:第三条第2款约定：赵某芳（乙方）代周某文、刘某强（甲方）向某银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押权被撤销时,甲乙双方办理产权过户手续。

周某文、刘某强依据《房屋买卖协议》约定，于2006年7月8日将涉案房屋交付给赵某芳占有、使用，履行了合同义务。因涉案房屋贷款是刘某强的住房公积金贷款，银行贷款授予时完全依据刘某强的收入、信用评估等因素发放贷款。故双方的房屋买卖行为作为借款人及抵押权人建设银行并不知情。合同中第三条第2款的约定并不符合法律规定。且赵某芳在购买房屋后长期不过户，不能保证其合法权益。在此情况下，双方另行口头协商一致，赵某芳应在三年内还清银行贷款并办理过户手续，从而保障双方的权益。而赵某芳因周某文、刘某强的住房公积金贷款利率低，其重新贷款手续繁琐费用高，故迟迟未办理过户手续。

赵某芳另欠付多年物业费使得周某文、刘某强代其缴纳。2012年10月赵某芳曾将涉案房屋卖与第三人，周某文、刘某强诉请撤销，经贵院审理后，支持了其请求，该判决于2017年生效。赵某芳在胜诉判决后，明知周某文、刘某强已经还清了银行贷款，却仍然拖延、怠于主张其权利。赵某芳一直出租涉案房屋，在其得到胜诉判决且其明知反诉人支付了全部贷款余额后，怠于主张权利长达四年之久，该行为侵犯了周某文、刘某强的合法权益，并同时构成不当得利。

被反诉人为能够长期使用反诉人住房公积金的优惠利率及节省重新贷款的费用，与反诉人签订房屋买卖合同而不及时办理过户手续，自身有严重过错。关于周某文、刘某强将涉案房屋曾出售给第三人的情况，一是因为在将房屋交付赵某芳七年之久后，其为继续享受反诉人公积金贷款的低利率仍不办理过户手续，而违反了双方之后达成的一致；

鉴于上述事实及理由，依据《民法典》及《民事诉讼法》的相关规定，请求贵院依法判如所请，维护周某文、刘某强的合法权益。

反诉被告赵某芳答辩称：不同意刘某强、周某文的反诉请求。针对其主张的贷款余额为195988.78元，我方认为该笔费用中应扣除我方在其清贷后转入该账户中的存款金额，同时还应扣除每月存款额与实际扣款额多余出来的差额。

第二，截止至2006年6月30日，双方买卖合同中交易的金额，剩余贷款是否为23万元也直接影响到我方应支付余款的金额，故我方认为应在调取核实后，确认应给付被告的剩余房款，针对剩余房款我方同意支付。对二项反诉请求我方不同意支付，根据已经生效的法律文书明确确认周某文、刘某强是为了一房二卖，恶意转移房屋所有权至他人处，而提前偿还贷款，提前偿贷没有经过我方同意，故对周某文、刘某强主观恶意所发生的该笔金额系周某文、刘某强非有合同约定而自己行为，不应向我方主张利息损失。

贷款利率没有合同依据与法律依据，我方不同意。针对其陈述事实与理由的内容及客观事实，以双方曾经诉求合同无效纠纷的案件中法庭调查认定为准，不予认可其关于反诉事实部分的陈述。

法院查明

位于石景山区一号房屋（涉案房屋）原登记在刘某强名下，该房屋于2010年1月22日被设定抵押，抵押权人为某银行。2006年7月8日，周某文、刘某强（甲方）与赵某芳（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将其所有的位于北京石景山区一号二居室房屋出售给乙方；甲方通过公积金贷款方式购买该房，截止2006年6月30日，甲方尚欠银行贷款230000元；乙方自2006年7月起代替甲方履行还款义务；该房屋抵押权被撤销时，双方办理过户手续；甲方于2006年7月8日将该房屋交付给乙方占有、使用；双方约定房屋售价490000元；

乙方交房之日给付甲方购房款现金260000元，购房余款由乙方以代甲方偿还银行贷款（本金部分）的方式支付给甲方，贷款利息由乙方自行负担；甲方将购房合同、贷款合同、购房发票原件、银行还贷储蓄卡等文件交付乙方；该房屋解除抵押后，与乙方办理产权转让手续；乙方按时代甲方向银行还贷；承担办理产权转让手续时甲乙双方需要向国家缴纳的一切税费；承担占有、使用所购房屋期间的一切费用；本协议履行过程中发生争议时，双方应协商解决，任何一方均不能要求解除本协议。

同日，周某文、刘某强向赵某芳出具《收条》，载明收到赵某芳交付的购房款26万元。赵某芳通过代替周某文、刘某强偿还银行贷款方式支付剩余房款。

赵某芳曾将周某文、刘某强、张某鹏以确认合同无效纠纷诉至本院，本院判决书载明，周某文在国内代理刘某强（卖方）与张某鹏（买方）签订《房屋买卖协议》，其中约定：刘某强将涉案房屋建筑面积83.52平方米出售给张某鹏，房屋成交价格180万元，一切税费由买方负担；协议签订之日支付购房定金2万元……周某文代刘某强在协议上签字，协议载明的日期为2012年10月8日。

2012年11月28日，周某文代理刘某强与张某鹏签订《存量房屋买卖合同》，约定：涉案房屋成交价格1087000元，房屋抵押情况为：未设定抵押；房屋出租情况为:出卖人未将该房屋出租。2013年1月5日，张某鹏取得涉案房屋所有权登记证书，并于2013年4月12日将涉案房屋设定抵押。赵某芳诉请本院判令刘某强与张某鹏之间签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效。

本院判决，确认张某鹏与刘某强签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效；该案已生效。此后，本案各方当事人多次就涉案房屋在本院进行诉讼。

北京市住房公积金管理中心出具的还款明细显示，截至2012年9月25日，涉案房屋尚有贷款余额195998.88元，2012年10月25日，贷款全部偿还完毕。但赵某芳对此并不知情，仍继续向刘某强的还款储蓄卡转款。诉讼中，本院依赵某芳之申请调取了刘某强名下储蓄卡的交易明细，并组织双方当事人对贷款还款情况、赵某芳一方存入款项情况、卡内余额等进行了核对，双方均认可，赵某芳应支付由周某文、刘某强所偿还的贷款，周某文、刘某强应将赵某芳一方多存入还款银行卡中的款项返还，经双方确认，赵某芳应返还周某文、刘某强171930元。

关于赵某芳主张的经济损失10万元之构成，经询，赵某芳称，第一部分系在涉案房屋维权过程中历次诉讼赵某芳实际支出的诉讼费、公告费、保全费、律师费等费用；第二部分系被告与第三人存在主观故意导致本案房屋的房屋买卖协议无法顺利履行，其严重违约行为给赵某芳造成的损失；第三部分系被告的违约行为以及多次诉讼给赵某芳及家人造成的精神损害；第四部分系被告将房屋转卖给第三人而提前还清贷款，进一步导致赵某芳无法按月偿还贷款，而需一次性将其偿还的贷款还清，由此产生的资金占用费。

另查，赵某芳认可涉案房屋在双方签订《房屋买卖协议》当月即交付其使用至今，该房屋目前仍登记在第三人张某鹏名下。

裁判结果

一、第三人张某鹏于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）赵某芳、被告（反诉原告）刘某强、周某文将坐落于北京市石景山区一号的房屋过户至刘某强名下；

二、原告（反诉被告）赵某芳于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）刘某强、周某文171930元；

三、被告（反诉原告）刘某强、周某文于收到第二项判项的款项后七日内，协助原告（反诉被告）赵某芳将坐落于北京市石景山区一号的房屋过户至赵某芳名下；

四、被告（反诉原告）刘某强、周某文于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）赵某芳经济损失3万元；

五、驳回原告（反诉被告）赵某芳的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）刘某强、周某文的其他反诉请求。

房产律师靳双权点评

赵某芳与刘某强、周某文签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依合同约定全面履行自己的义务。但刘某强、周某文在将涉案房屋交付赵某芳并收取部分购房款后，又另行签订合同将该房屋出售第三人张某鹏，并办理了过户手续，其行为已属违约。

现刘某强与张某鹏签订的《房屋买卖协议》及《存量房买卖合同》已被确认无效，赵某芳与周某文、刘某强应当继续履行双方的协议，鉴于涉案房屋的购房贷款已经清偿完毕，赵某芳应向将剩余房款给付周某文、刘某强，周某文、刘某强应当配合赵某芳办理涉案房屋的产权过户登记手续。

现双方均确认赵某芳应当给付周某文、刘某强171930元。周某文、刘某强收到上述款项后，应当会同张某鹏协助赵某芳办理涉案房屋的过户手续。关于周某文、刘某强主张的利息损失，因其二人系违约方且行为上具有主观故意，对其该反诉请求，法院不予支持。关于赵某芳主张的10万元损失，双方在其他案件中的相关诉讼费用应按照裁判文书依法负担，赵某芳在本案中主张并无法律依据，且本案系合同纠纷，赵某芳主张的精神损害赔偿法院不予支持，但周某文、刘某强之行为确属违约，赵某芳维权过程中必然产生相关费用，法院酌情判令周某文、刘某强赔偿赵某芳违约损失3万元。

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以案释法｜“一房二卖”是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

作者：青海普法

发布时间：2021-06-18 11:20

快照：

前言 ：孔某将拆迁安置房卖给李某，后又将房卖给梁某，其“一房二卖”的行为是民事欺诈还是刑事诈骗？且看高淳法院的判决。

案件回放

2017年1月，被告人孔某将自己位于古柏街道的拆迁安置房（2017年11月满5年）以34.8612万元的价格出售给李某，李某先行支付房款人民币25万元，双方约定尾款待房产过户后再行支付。被告人孔某在向李某交付房屋钥匙的过程中，私自保留其中一把钥匙。

2018年4月，被告人孔某为偿还高额债务，利用之前保留的钥匙，私自更换该房屋门锁，将该房屋以人民币35万元的价格再次出售给被害人梁某。梁某先行支付房款人民币25万元并约定房屋过户后再行支付尾款，被告人孔某取得25万元后用于偿还个人债务。后梁某取得该房屋的新钥匙并告知孔某进行了装修。装修期间，梁某电话告知孔某，李某阻止其装修房屋。被告人孔某告知梁某，其只管装修，剩下的事他与李某进行协商。后孔某多次出具承诺书，承诺按期返还李某25万元购房款，但分文未履行。

一审法院认为，被告人孔某以非法占有为目的，在履行房屋买卖合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为已触犯刑律，构成合同诈骗罪。依法判处有期徒刑一年三个月，并处罚金三万元。

法官观点

Q：“一房二卖”如何认定是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

A：“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了二个买受人部分或者全部购房款，而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时，要满足诈骗犯罪的构成要件，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

Q：日常生活中如果遇到“一房二卖”时，买房人应如何处理？

A：“一房二卖”应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

步骤一：沟通解决。可以首先与卖房者尝试着沟通，运用法律规定维护自己的权益。如谈判不成功后，应果断选择走司法途径。

步骤二：申请财产保全。

步骤三：提起诉讼。买房人应积极收集有关证据，向法院提起诉讼。如果涉及合同诈骗可以向公安机关报警。

法官提醒

“一房二卖”多出现在二手房交易中，二手房易出现“一套房源多个中介在卖”“房东和购房者信息不对称”等问题，这就使部分不法分子有机可趁。房产买卖动辄数百万，购房者在购房前需审核中介资格、买卖标的权属等情况，并签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管局进行备案，及时办理房产变更登记。

一房二卖，两份合同是否都有效？

上海一位房主眼见房价大涨心有不甘，试图将位于苏州的一套已经以三百余万元价格签售的别墅，直接跳涨一百余万元卖给后来的出高价者，结果惹来两个买家以及两家中介公司的诉讼。近日，苏州市虎丘区人民法院依法审结了这系列因“一房二卖”引发的房屋买卖合同和居间合同纠纷，依法判决支持第一份房屋买卖合同成立，房主需向第二位买家返还定金20万元，并赔偿房屋差价损失76万元，同时需支付两家中介公司居间服务费、违约金近10万元。

精明反被精明误，跳涨50万元违约在先

李某与妻子于2013年协议离婚，双方约定位于苏州高新区的一幢面积近三百平方米的别墅归李某所有，但并未办理变更所有权手续。2015年11月，买家朱女士与李某在A房地产经纪公司的居间下，签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定将李某与其前妻共有的房屋出卖给朱女士，价格375万元。

合同签订后，房地产市场可谓一日一价，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居间方，要求在原有房价基础上涨50万元，作为交易期间房价飞涨的补偿。朱女士知晓后委托律师致函李某，告知其行为构成违约，要求在7日内办理涉案房屋的网签、资金托管，并办理过户，但李某未作理会，朱女士遂将李某及其前妻诉至法院。此案经虎丘法院一审依法判决，双方继续履行房屋买卖合同，李某将不动产变更登记至朱女士名下。李某不服提起上诉，2017年8月，苏州中院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

法院审理期间二卖，赔偿差价损失76万元

然而，就在2016年4月，涉及该别墅的案件正在审理期间，李某又在B房地产经纪公司的居间下，与另一位买家杨某签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定将上述别墅以485万元的价格交易，杨某当即支付定金20万元。但李某并未告知杨某案涉房屋已经转让给了朱女士，还欺骗其说案涉房屋被法院查封了，等解封之后再过户，也没有告知杨某其存在违约情形。

嗣后，杨某得知李某与朱女士的房屋买卖合同纠纷案件已结案，案涉房屋已归朱女士所有。而此时，该房屋价格已经上涨至620万元左右，杨某也一纸诉状将李某诉至法院，要求其承担违约责任并赔偿损失130余万元。案件审理期间，法院委托第三方公司进行评估，于2017年12月出具报告认定案涉房屋市场总价值为580余万元。另查明，杨某在得知终审判决认定案涉房屋归属后，故于2017年10月另行购房，房屋总价480万元左右。

法院认为，本案中，李某一房二卖的这一行为系导致纠纷产生的直接原因。且案涉房屋已判决过户至案外人朱女士名下，李某的违约行为已导致双方之间的合同目的无法实现，对此杨某作为守约方有权要求李某承担相应的赔偿责任。

“杨某系在朱女士案件二审判决之后才另行购置房屋，彼时杨某在本案中的损失已经形成。”承办法官指出，本案案涉房屋2015年11月底出售给朱女士的房屋价款为375万元，不到五个月之后的2016年4月出售给杨某的价格即已上涨了110万元，达到了485万元，双方对于案涉房屋价格的上涨着实可见。而根据评估报告，案涉房屋2017年8月的估价为580万元，与双方合同约定的房价相比上涨了95万余元，因此在本案中，杨某实际损失确为95万元。

关于房屋差价损失的赔偿比例，法院认为，在案涉合同的签订时，杨某业已知晓案涉房屋并非李某一人所有，但售房人处仅有其一人签字，对此杨某确实有些许的过错，但鉴于合同签订时，李某展示的离婚协议书中已明确约定案涉房屋归其所有，而合同中亦明确约定“该房屋若为共有房屋，甲方（李某）须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议”，因此，在此情况下签订合同的杨某过错确实较为微小。

综上，案涉合同最终无法履行的根本原因在于李某的一房二卖，故认定李某应对于杨某的损失承担80%的赔偿责任，即赔偿76万元，同时退还购房定金20万元。

法院认定两份买卖合同均有效

两位买家之外，两家中介公司也将李某诉至法院。“这两份合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。”

承办法官特别补充指出，对于第二份合同，虽然原被告及案外人在签订涉案房屋买卖居间合同之前，被告已经与他人就同一房屋签订了买卖合同，确属“一房两卖情形”，但是法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。且本案中，被告并没有证据证明原告即中介公司在签订合同前知晓被告将涉案房屋已经出售给他人，因此涉案合同也不存在因原告与被告恶意串通损害他人利益而导致合同无效之情形。

综上，两份合同均是有效的，李某应支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。

据了解，目前案涉房屋经朱女士申请强制执行后，已全部执行完毕。这套别墅目前的价值达七百余万元，而因为原房主咎由自取，最终以三百余万元成交，还得支付赔偿金近百万元，可谓得不偿失。

法官说法

“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。

也就是说，这两份合同如果没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的，均为有效的合同。即，并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同，房主订立的第二份买卖合同就必然无效。如此一来，房主“一房二卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

来源：甘德司法

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一房两卖、三卖，被抵押、被骗……这些问题你遭遇过吗？

作者：内蒙古晨报

发布时间：2019-10-19 20:33

快照：

晨报融媒记者 郭治华 陈雅娜 穆磊

“我叫索胜利，经过三年维权路，我终于成功证明了我曾是房子‘买主’，但却迟迟没拿到属于我的430477元。”　　2016年1月份，索胜利怀揣着38万元，一次性全款交付给刘某，从她手中买下了一套102平米的房子。　　能给儿子全款买下一套婚房，索胜利站在桥头上聊起这事时，粗壮的手总是不自觉上扬起，脸上的神情也变了，跟平常蹬三轮车拉货时遇到下坡路的感觉差不多，轻松又得意。　　一房多卖的事情不仅发生在索胜利身上，还有曹东。　　还有花161万买房，结果房子却“不翼而飞”的邢小花。　　近年来，随着呼市林立的高楼不断增多，房地产发展的乱象问题也随之而来。一房二卖、三卖，房子被开发商抵押、开发商顶账房被套卖的问题层出不穷。　　今年9月1日，内蒙古自治区党委常委、呼市市委书记王莉霞主持召开呼和浩特市委常委会指出，要切实增强整治房地产领域乱象的政治责任感，解决好“怎么看”的问题。依法依规严厉打击房地产领域扰乱市场秩序、侵害群众利益的违法违规行为，全力保障房地产市场健康平稳发展。要以此次乱象整治为契机，全面解决呼市房地产领域多年遗留的各类问题。

内蒙古晨报配图

案例一

噩梦的征兆

索胜利买的房子在筑福城小区，位于呼市新城区兴安北路。办完相关手续后，他开始陆续交付水电费、供暖费，正式进入了装修阶段。

3月份的某一天，索胜利正在新房内照看装修进度，三五个小伙进入房内，其中一位李某说“我的房你为啥装修呢”，这句话像一盆凉水，索胜利从头到脚被浇了个通透。

索胜利表明自己是和内蒙古世纪华盛房地产开发有限责任公司(以下简称世纪华盛房地产)签订的购房买卖合同，而李某称他也是和该房地产公司签订了购房合同。

于是，索胜利的装修工作停工了，双方决定先等一等。

李某的突然出现，索胜利现在回想起来，认为那只是“噩梦的征兆”，后面发生的种种事情，才是这场噩梦的开始。

法庭上见真相

在2016年3月17日，索胜利将刘某和世纪华盛房地产告上了呼和浩特市新城区人民法院。

2017年7月，呼和浩特市新城区人民法院的判决书表明，索胜利向刘某购房后，双方进行了变更买受人，索胜利重新与世纪华盛房地产签订了一份《商品房买卖合同》。

本案中，被告世纪华盛房地产侵害的是原告的物权期待权，属于财产权益，是侵权责任法的保护对象。

判决书中提到，依据呼和浩特市公安局新城区公安分局委托鉴定意见以及本院作出的判决，可知原告与被告世纪华盛房地产所签订的合同及被告世纪华盛房地产为原告开具的收据上加盖的合同专用章和财务专用章与被告世纪华盛房地产提供的合同专用章和财务专用章对比样本不一致，但事实上，原告与被告刘某在被告世纪华盛房地产的经营场所申请变更合同时，被告世纪华盛房地产的工作人员从公司的电脑中调出被告刘某购房合同信息，原告基于对被告世纪华盛房地产的经营场所及工作人员的信赖签订了合同。

判决书中表示，被告世纪华盛房地产的疏于管理行为，与原告的财产损失后果，存在因果关系。因此，被告世纪华盛房地产需承担给原告造成的损失。对被告世纪华盛房地产科以侵权责任，惩戒其公司内部管理混乱所发生的不法行为……

根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，判决：被告内蒙古世纪华盛房地产于本判决生效之日起十日内赔偿原告索某某(索胜利之子)购房款380000元，并赔偿利息损失40477元、实际损失10000元，共计430477元。

这场官司，索胜利赢了，但随着“第三位房主”的出现，索胜利再次陷入又一场“噩梦”。

原告又成被告

由于索胜利和李某都拿着与世纪华盛房地产签订的购房相关凭证，于是他俩去世纪华盛房地产核实情况。

令他们没想到的是，在探寻房子到底归谁时，又出现了声称自己也是房主的邢某。

邢某拿着的是2011年8月16日与世纪华盛房地产签订的认购协议，而他们三人均购买的是筑福城小区12幢4单元802号房。

三人一同来到世纪华盛房地产，据索胜利回忆，当时世纪华盛房地产的一位工作人员表示，“邢某的认购协议我们承认，购房合同我们不认。”

紧接着，2017年4月14日，索胜利接到了邢某的起诉，要求其停止装修，撤出房子。

这一回，索胜利成为了被告。

据索胜利表示，后来经法院判决，由于邢某在2011年就与世纪华盛房地产签署了购房认购协议，而自己在2016年才购买，根据“先来后到”原则，索胜利应当撤出房子。

胜诉却难执行

索胜利最终按照判决撤出了。

想想当初连水电、暖气费都交清了，眼前的房子却不属于自己，索胜利连哭都哭不出来。

“我不知道该怎么向儿子交代，婚还能结成吗，跟亲戚借的钱何时能还清”，索胜利不知道。

拿着呼和浩特市新城区人民法院的判决书，索胜利希望能如约得到赔偿金。可是，世纪华盛房地产并不认可这份判决，于2018年11月21日向呼和浩特中级人民法院进行上诉，得到了“驳回上诉，维持原判”的结果。

随后，世纪华盛房地产又向内蒙古自治区高级人民法院提出再审申请，于2019年2月25日得到了“驳回再审申请”的结局。

索胜利认为自己终于胜诉，多次去世纪华盛房地产讨要购房款和利息赔偿金，却一直未果，无法找到其法人代表。直到今年6月份，判决依然未得到执行，6月24日，索胜利申请了强制执行，并提交《限制高消费申请书》以及《将被执行人纳入失信被执行人员名单申请》。

然而，至今依然未得到执行。

按照索胜利的话来说，“买了这套房子，像做了一场噩梦，至今我还没醒过来”。

案例二

01

顶房款 “新房”另属他人

呼市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区，砂石吊装车辆络绎不绝，装修施工的声音此起彼伏。

曹东的“新家”在28号楼，砂石车正从窗外吊装材料。他说：“新房还没住，就成别人的了!”

除了曹东外，还有10余户居民也存在“一房二卖”情况，涉及金额200余万元。

曹东经营着一家砂石厂，2013年在亲戚的介绍下，认识了当时小区分包建设方负责人王斌，王斌当时承诺，可以先交部分定金，剩余尾款，曹东可用小区建设施工物料款顶替。当时一平米才2500元，户型也符合心意，思来想去，曹东决定买了，前期先支付了5万元现金，与王斌签订了一份《贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书，分别购买了28号楼与22号楼两套房屋，总价为52万元。

2015年交房，曹东来到小区建筑指挥部发现自己购买的28号楼4单元5楼东户还有另外一个户主。

曹东致电王斌，得到的回复就是正在处理，再后来就不接电话了。

“是不是自己被骗了？”曹东突然有这个念头。之后多次来到呼和浩特市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部(以下简称建设指挥部)询问，得到回应为，曹东的房源没有备案，且目前两套房的户主也不是他的名字。

发生这样的事情，并非只曹东一人。

2013年8月15日，胡改桃也签订了一份认购书。上面写道，乙方自愿认购甲方出售的B区28号楼6单元5层东户，暂定面积为100平米。房屋单价为2500元/每平米，总价为250000元。乙方在签署认购书时向甲方交付该房屋总房款60%的房款，共计150000元。竣工验收并交付乙方时全部支付完毕。

后来胡改桃发现，自己的房屋被别人住了。

她来到指挥部讨要说法均无果。

“这是我给儿子买的婚房，150000元的现金也是东拼西凑来的，因为房屋问题，我的家庭也受到了严重的打击。”胡改桃哽咽道。

在记者采访过程中了解到，涉及“一房二卖”的单元楼为22、23、28号楼10余户，涉及金额共计200余万元。

02

未到指挥部办理相关手续 属个人交易

玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区一期工程施工，建设单位为呼和浩特市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部。建设范围为呼和浩特市玉泉区昭君路以东，贾家营村东北。投资总额16000万元，建筑面积163000平米。

据呼市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部一工作人员介绍，居民必须要到建设指挥部签订认购书。而且认购书要加盖公章和项目负责人岳永志签字，指挥部才认可。但这些居民的认购书，均是和王斌签订，所以建设指挥部不予认证。

而后，记者电话联系到岳永志了解到，该项目总开发商为一刘姓经理。下设很多建筑商。其中岳永志承建22、23、28号楼。王斌是呼和浩特程顺劳务有限公司人员，承包下岳永志三栋楼建设。同时岳永志承诺给王斌60余套房屋。施工后期，因钢筋、人工费用问题不到位，岳永志所属建设方又给王斌投入100余万元。但该费用一直未归还。至于部分居民反映“一房二卖”问题，属于王斌个人买卖行为，建设指挥部并不知情。

随后，记者电话联系到了王斌，据他介绍，目前正在协调此事，如果这些居民能够将尾款交齐，可以更换房屋。如果居民想退款，他正在多方筹钱，后期会给涉及房屋问题居民退款。记者询问处理时间，王斌未给出明确答复。之后便挂掉电话。记者再次拨打电话，一直无人接听。

案例三

0１

110户业主陷房屋查封风波

距离索胜利的房子约20公里的位置，呼市金川开发区帝桥豪庭110户业主房屋开始陷入查封风波。

交了首付款，签了购房合同，呼市金川开发区帝桥豪庭部分业主等待交房入住，可没想到的是，他们不仅没有等到按时交房，甚至购买的房屋还陷入查封风波，以至于无法办理按揭贷款和网签合同。

2018年9月13日，呼市市民王先生购买了呼市金川开发区帝桥豪庭的一套面积为143.01平米的住宅，与开发商内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，交了133545元的首付款，剩余510000元房款以银行按揭贷款的方式支付。合同中规定，开发商在2018年12月31日前后将商品房交付王先生使用。

如今，距离合同中约定的交房日期已过去了9个多月，小区房屋建设仍未完工。

9月18日，记者来到呼市金川开发区帝桥豪庭小区看到，小区3栋住宅楼还处于未竣工状态，部分工人正在安装配套设施。

即便是最早买房的业主，至今也未拿到新房钥匙。

今年4月，部分业主被卷入房屋被查封的风波。

“从去年年底开始，我们就一直找开发商询问何时交房事宜，但开发商一直没有给我们有效回复。到了今年4月，开发商一名刘姓售后服务经理告知我们，因为开发商的债务纠纷，导致小区110套房屋被抵押。”王先生说，这一消息，让业主们觉得事情变得更复杂了。

记者从业主提供的一份由呼市中级人民法院出具的结案通知书上看到，因内蒙古自治区马铃薯繁育中心与内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司、内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司存在合同纠纷，呼市中级人民法院于2018年12月16日将内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司名下60000000元的房产和土地查封，其中包括帝桥豪庭小区110套房屋。

王先生买的房屋就是被查封的110套房屋之一。“由于房子被查封，我们无法办理房屋网签合同和按揭贷款。”为此，王先生和多位被查封房屋的业主一起找开发商寻求解决方案，但一直未得到有效答复。

0２

还需等待诉讼结果

内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司刘姓售后服务经理告诉记者，该小区共有499套房屋，目前五证齐全，针对小区延迟交房的情况，近期他们将向业主发布通知，告知业主小区将于今年年底交房，近期会抓紧时间完善剩余的配套设施的施工进度。

对于小区110套房屋被查封的情况，刘姓售后服务经理表示，此事经呼市中级人民法院立案审理，但目前仍未宣判。他们的律师团队也在抓紧筹备此案，尽量保证被查封房屋业主的利益。目前呼市金川开发区房地产遗留项目办公室也在跟进调查此事。

10月12日，记者从呼市金川开发区房地产遗留项目办公室了解到，目前小区部分房屋被查封的情况还需等待法院诉讼的结果。待结果出来后，他们会继续介入督促和协调开发商为业主们办理网签等相关手续。

案例四

0１

花161万元购房梦碎

四年前，呼市市民邢小花从一位名叫于平的男子手中购买了位于呼市新城区的一套顶账房,谁知在房款全部付清之后，于平并没有将房屋的购买合同变更为邢小花的名字。这时邢小花意识到自己的房子不翼而飞了，在随后的的4年时间里，一直为了索要这套房子而奔波。

事情还得从4年前说起。

2015年7月，邢小花在做生意过程中认识了一位名叫于平的男子。该男子对邢小花称，其承包了呼市新华园房地产项目的电工工程，因项目开发商未结清电工工程款，所以将一套268平方米的房子作为顶账房抵给其作为剩余工程款。现在这套房子可以卖给邢小花。

邢小花听了于平的说法后，对这套房子很感兴趣。随即于平带邢小花进入这套房屋参观，并称该房还未与开发商签订《商品房买卖合同》，所以将房卖给邢小花，就先自拟了一份《买房协议》。

2015年7月27日，邢小花与于平签了这份《买房协议》。该协议显示：甲方于平将新华园小区6号楼的一套268.68平方米的房屋卖给乙方邢小花，房款总金额为：1611900元。甲方向乙方承诺，该房在签订商品房买卖合同时甲方负责更名，购房合同直接开具乙方姓名。如甲方无法办理变更，甲方将收到的房款全额退给乙方，并按银行利息给予赔付。

在签了这份《买房协议》之后，邢小花一直等待于平带自己与新华园小区开发商签订商品房买卖合同。但是到了2017年，邢小花仍未等到与开发商签订商品房买卖合同。

这时的邢小花着急了，多次询问于平签合同事宜，但于平总是避而不谈。

于平的态度让邢小花觉得可能事有蹊跷，于是她直接找新华园小区的开发商询问此事，开发商的回答让邢小花大吃一惊。“于平手中的顶账房早已被开发商收回，开发商已把于平工程款项结清。”这样的答案让邢小花意识到于平总是避而不谈签合同事宜的原因，原来是房子早已不在其手中。

0２

房子不翼而飞

从2017年下半年开始，邢小花多次找到于平询问房子到底还在不在?何时能让自己签商品房买卖合同?如果房子不在，那自己的购房款加利息何时能还回来?

为了维权，邢小花打听到了于平家的住址。谁知于平在一个住所不会长期居住，经常会换住址。“我的维权之路基本上就是不断地寻找于平和他最新居住的地方。”邢小花说，通过这样找到于平后，于平陆续多次还给了邢小花约100万元。但是这些钱距离自己交给于平的购房款和多年的利息仍有差距。

“我希望于平能够给我应得的房子或还清我这么多年来的房款和应有的利息。但是于平一直没有彻底给我解决这个问题。”邢小花说。

不得已，邢小花找到新华园小区所属的东风路街道办事处反映情况。办事处也从中进行了协调。但是于平始终没有彻底落实解决。

到了今年6月9日，于平与邢小花又签署了一份《协议》，该协议显示：于平愿意以470万元还款与邢小花了结之前签署的《买房协议》，于平还款期限为2019年12月31日，协议落款处有于平字样的签名以及指纹印。

对于这份协议，记者辗转联系到了于平，于平称涉及470万元还款的协议是邢小花在他醉酒意识不清楚状态下让其签的字，按的指纹。“还款470万元，我不能接受，但是我会尽量协调其他的房子或财物补偿给邢小花。”于平说。

记者问及当时在房子已经交回新华园小区开发商之后，为何还继续收取邢小花购房款时，于平立即挂断了电话。

0３

建议走法律途径

10月16日，记者来到呼市新华园小区售楼部，欲找到当时小区的开发商了解邢小花与于平房屋买卖纠纷的情况，但未果。

呼市东风路街道办事处书记栾世强表示，对于邢小花所遭遇的购房纠纷，办事处进行过多次调解，于平也承诺给予解决。但后期仍未解决，建议邢小花走法律途径进行诉讼。

邢小花称，对于于平提出的解决方案，自己会继续跟进。

|来源：内蒙古晨报融媒记者 郭治华 陈雅娜 穆磊

|本期责编：江金艳

|本期校对：包红岩

|本期审核：张　杨

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中介闹乌龙，男子花2000万买的别墅“货不对板”！已支付的200万定金能要回来吗？法院这样判……

作者：每日经济新闻

发布时间：2023-02-04 10:45

快照：

以为买到了心目中的理想房屋，却发现合同签下的是另一套，售价2000万元的别墅为何“货不对板”？原来是因为没看门牌号，跟着中介看错了房，闹出个大乌龙。那么，已经交付的200万元定金还能退吗？

图片来源：广州市中级人民法院官方微信号

据广州市中级人民法院官方微信号2月3日消息，陈先生想购买一套别墅，便找到广州某中介公司介绍房源。现场看完房子后，陈先生对这套带有1000平方米花园的毛坯别墅十分满意，没几天就和“房主”李女士、中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定以2000万元成交并支付了200万元定金。

可当陈先生再次到现场准备给房子做装修设计时，却发现购房合同中的房号和自己此前看中的房号不一致，合同中李女士出售的和中介带去看的并非同一栋，而是互为“邻居”。自己看中的是带大花园的毛坯别墅，而李女士出售的却是已经装修且花园面积明显较小的一套。

陈先生立马联系中介公司，经核查，发现是中介公司带其看错了房源，陈先生意向购买的别墅并未在该中介公司放盘销售。

随后，陈先生以其看错别墅，存在重大误解为由，要求退回定金，却遭到李女士拒绝，故诉至法院，要求判令撤销合同，退回定金等。

广州市增城区人民法院经审理后判决：撤销陈先生与李女士签订的房屋买卖合同中的房屋买卖法律关系，李女士返还陈先生支付的200万元定金及利息。

该判决现已生效。

法官说法

本案中，根据陈先生提供的微信记录显示，陈先生在签订合同三天内即与中介公司沟通购买房屋有误的问题，根据双方签订合同内容以及履行情况，并结合双方微信通话记录，陈先生陈述错误购买符合证据的高度盖然性。因此，法院认定在涉案的《房地产买卖合同》中，陈先生单方构成重大误解，可以行使撤销权。

法官提醒，二手房交易有着涉及面广、政策性强、交易流程复杂、履行周期长等特点，因此中介服务在二手房买卖中至关重要。房产中介公司作为专业从事房产中介的公司，在居间服务的过程中，应认真校对房源信息，尽到必要的专业审查和注意义务。同时，买方作为购房主体，在购房期间切勿全盘依赖中介公司，自身要承担起审慎注意义务，避免引起纠纷，耽误购房进度。

封面图片来源：广州市中级人民法院官方微信号

每日经济新闻

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“退一赔一”取消 购房如何维权

作者：中工网

发布时间：2021-08-04 14:45

快照：

来源：北京日报

原标题：“退一赔一”取消 购房如何维权

北京市住建委近期发布公告，公开征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》意见建议。最高人民法院在此之前对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）进行了修订，删除了原司法解释中关于“退一赔一”的规定，这也意味着商品房买卖惩罚性赔偿制度成为历史，由此引发公众关于购房者“权利退潮”的担忧。那么，今后购房者该如何维护自身权益？违约责任又该如何承担呢？

开发商隐瞒事实被判赔偿

王女士为解决孩子上学问题，于2017年11月购买了一套商品房，总价223万元。根据其与开发商签订的《北京市商品房预售合同》，双方约定房屋竣工日期为2018年3月，并在第二条的预售依据中载明“该商品房已经批准预售，两年半之内办理不动产登记证书。”但是在房屋交付三年后，开发商仍无法办理网签和房屋所有权证，王女士不得不给孩子另觅学校。后来她了解到，该商品房实际上是拆迁安置房，即开发商出售时并未取得预售许可。王女士认为，开发商隐瞒事实骗取其签订预售合同，致使房屋无法办理网签，也无法满足孩子正常上学的要求，因此她将开发商诉至法院，要求确认双方签订的商品房预售合同无效，开发商返还购房款并支付一倍的赔偿金以及在学费、装修等方面的损失。

开发商否认虚假销售、隐瞒销售情况，辩称卖房时已明确告知王女士，该房屋只有在开发商现房销售许可证办下来后才能办理网签；而且该房屋不是政策性定向安置拆迁用房，是商品房，不能预售，只能现房销售，这些王女士在购房时已经获知。目前她已经入住，只遭受轻微损失，因此法院不应使用惩罚性条款让开发商承担一倍购房款的罚则。

法院审理后认为，根据我国城市房地产管理法以及城市商品房预售管理办法的规定，房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证是开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示。本案中，开发商虽然向王女士出示了预售许可证，但实际上并不包括所售房屋的预售许可，对此开发商具有主观上的过错。

出卖人未取得商品房预售许可证明，却与买受人订立了商品房预售合同，因此应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。

开发商隐瞒事实致使王女士遭受了经济损失，根据最高人民法院《商品房买卖司法解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此王女士要求开发商返还购房款、赔偿利息、装修损失及支付已付房款一倍的赔偿额，理由正当，于法有据，法院予以支持。但王女士所称为解决孩子上学问题而购买房屋，因在合同中并未明确约定，因此另行择校产生的学费损失，法院不予支持。

“退一赔一”惩罚性赔偿成为历史

上述是一起较为典型的商品房买卖合同纠纷案，对于此类房屋买卖中因欺诈行为引起的纠纷，如出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、未取得商品房预售许可证、“一房二卖”等，这类情形下是否会有惩罚性赔偿，一直是购房者关注的问题。

商品房作为房屋的一种，是相对于公房和二手房来说的，由房地产开发公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，也就是我们常说的新房、一手房。2003年4月最高人民法院发布了《商品房买卖司法解释》，为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了明确、具体的法律依据。其中，第八条、第九条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（又称“先卖后抵”）；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人（又称“一房二卖”）；三是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实（又称“先抵后卖”）；五是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，在商品房买卖合同中，如果开发商恶意违约或欺诈行为致使购房者无法取得房屋，须承担“退一赔一”的惩罚性赔偿责任。

在民法典实施之后，最高人民法院同时对该《商品房买卖司法解释》进行了修订，并于今年1月1日起正式生效。其中，新的司法解释最大的变化就是删除了原来关于“退一赔一”的规定，这就意味着，今后如果购房者遇到上述情况，主张已付购房款一倍的赔偿责任将不再有法律依据，也很难被法院支持。

上述案件中，王女士的房屋买卖纠纷发生在新旧法衔接之际，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条明确，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。签订在2021年1月1日之后的购房合同，发生纠纷，将会适用新的《商品房买卖司法解释》。

购房合同约定成为重要依据

新解释删除了开发商“退一赔一”的惩罚性赔偿条款，那么，购房者今后在购房时该如何保护自身权益呢？

对于法院而言，此后在审理商品房买卖纠纷时，合同约定将成为重要依据。

首先，核查“五证”。购房者在签订合同前应仔细核查或要求开发商出示“五证”，房屋产权、面积等重要信息均记载于此。“五证”即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，仔细核对商品房预售许可证明中是否包含了自己所购买的房屋。

其次，看清违约条款。购房者签约时一定要细读合同条款，注重房屋违约条款的约定。如果双方没有约定特殊的责任承担方式，将按照新司法解释中一般规定承担违约责任。商品房买卖惩罚性赔偿取消后，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法有三种，一是逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；三是由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得不动产权属证书的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

另外，在新《商品房买卖司法解释》背景下，行政主管部门、行业协会应当更加注重合同文本的力量，笔者建议各地房地产行业主管部门应尽快制定详细、全面的《商品房买卖合同示范文本》，其中应纳入类似于“恶意违约”“欺诈行为”“面积确认及面积差异处理”等条款，避免存在遗漏购房者权益的情况。广大购房人在签订合同前必须仔细查看相关条款的表述和约定，斟酌相关的法律风险后再慎重作出购房决定。

今年7月8日，北京市住建委发布公告，对《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》公开征求意见建议，现有《通知》的主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分，进一步规范了新建商品住房销售行为。相信在房地产行业主管部门与司法部门的共同努力下，即使没有了惩罚性赔偿的威慑，商品房买卖市场也能够实现对购房者合法权益的保护。

（作者单位：北京市海淀区人民法院）

延伸阅读

受托购房时能否先占先得

王朔 张翼

案情回顾

王某委托李甲购买某房屋，李甲委托其弟李乙代办。于是，李乙与房屋共有产权人孙某签订购房协议，约定以75万元购买。后王某向李甲汇款75万元，李甲向李乙汇款37.5万元，李乙将这笔钱支付给孙某。随后，该房屋发生产权纠纷，购房事宜被搁置。最终，法院生效判决确认孙某之女孙甲取得房屋所有权。李乙只得又与孙甲签订了第二份房屋买卖协议书，约定价格为52万元。签订协议后，李乙向孙甲支付了钱款，房屋转移登记至李乙名下。王某要求李乙配合将房屋过户登记至自己名下，遭到拒绝，于是将李甲、李乙诉至法院。

李乙认为，当初因无法顺利购房，故以自有资金代替孙某返还了37.5万元定金，第二次是用自有资金自行购房而非受托购房，所以不应配合王某过户。李甲称确实收到了这笔返款，但并未交还给王某。孙某和孙甲称，从未表示过不出售该房屋，也没听说要退购房款，他们一直认为李乙只是代理他人办理购房事宜。法院认为，根据王某及李甲签订的《代理购房委托书》，可以认定双方之间确实存在委托代理关系。李甲又转委托给李乙，代王某购买涉诉房屋，但实际购买人应为王某。现王某要求李乙配合完成过户，法院予以支持。

法院提示

该案诉讼过程中，李乙坚持主张其早已解除委托合同关系，但其并未提交充分证据，证明在取得受托财产前已与委托人解除该委托关系。

民法典第九百三十三条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。

法律赋予当事人该项任意解除权，是因为委托合同是以“信任”为存在的条件，如果一方不守信用，失信于另一方，再继续履行合同就无必要；但在受托人已完成受托事项、取得相应财产的情况下，再赋予受托人任意解除权，不仅有悖于该立法原意，也有违民法典第九百二十七条中“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定。

该案中，李乙主张其已与王某解除委托关系，但李甲、李乙未能提供解除委托关系的充分证据，因此应当承担举证不能的不利后果。李乙作为受托人，在办理委托事务的过程中取得了房产权利并暂时登记在自己名下，其有义务办理变更手续使委托人成为真正的权利主体。（秦鹏博）

（作者单位：北京市第二中级人民法院）

责任编辑：郑鑫

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青岛买房，首选崂山和市北，市北这个楼盘重点推荐

作者：大海青岛1

发布时间：2023-02-09 11:52

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大家，我是大海青岛，很高兴和大家又见面了，今天我给大家推荐一个市北区的楼盘，预算充足，想要在青岛买房的朋友可以关注一下。在正式推荐以前，我还是要强调一下，青岛的房子可以买，但是青岛的房子不能乱买。

虽然我说青岛的房子可以买！但是一定要记住我后面这句话，如果你考虑升值保值！青岛的房子就不能乱买，因为胶州、胶南，平度、莱西、即墨也都是青岛，我这里说青岛房子可以买，这个“青岛”指的是青岛市区，青岛主城区，并不是指整个青岛，青岛的房子不能乱买指的是青岛市区以外的其它区域和青岛市区的个别区域、个别楼盘，比如李沧北非不得已不推荐。

大家也都知道青岛房子的库存量位居全国第一，这几年青岛楼市分化严重，冰火两重天，所以青岛的房子真不能乱买，在库存总量上，库存最高的是胶州、胶南市、即墨区、黄岛区、城阳区，这5个区域的新房住宅库存都超过了200万平方，有总量风险。

尤其是胶州库存总量和去化周期都是青岛各区市中最大的，虽然经过一年多的降价在房价上已经没有多大的风险，但有一定的系统风险。原胶南市虽然去化周期上还可以，但总量太大，投资风险也很高。

像胶州上合示范区，西海岸灵山湾，即墨蓝色硅谷这种区域都是除了度假、养老、以及在周边工作以外能不买就不买的区域，这些都是新兴区域，外地人买房的比较多，后期入住率肯定非常低，因为是新兴区域，没有人群支撑，房屋销售速度也比较慢，所以能不选择这些区域尽量不要选择。

在青岛买房你就记住一句话，能买青岛市区就不买其它区域，我这里市区指的主要是市南市北崂山和李沧，虽然有人可能说了，严格来说崂山也不属于市区，但崂山是青岛的富人区呀！

如果你有钱，你打算在青岛买房，你的预算在五六百万以上，你拿着钱往崂山冲就对了，你买房的第一选择区域就是崂山区，因为崂山环境好，因为崂山是富人区，因为在青岛崂山这俩字就值钱。

但是！有一句话你一定要记住，我说买房最佳区域的出发点是保值增值，因为不管你买房为了自己住还是投资，这么一大笔钱买房，终归都是一种投资行为，谁也不希望自己昨天刚买的房子今天就贬值了，所以我的出发点首先就是保值和增值。

青岛房产保值增值最好的区域就是市南市北和崂山，除了崂山区以外在青岛买房最佳的区域就是市北区，因为市南土地开发差不多了，虽然也有个别新楼盘，但是要么太高端豪宅，要么不咋滴还死贵，所以放眼整个青岛没有比崂山和市北更合适的区域了。

现在的市北区也叫新市北区，2012年市北区和四方区合并成为现在的市北区，从此，四方区成为历史，青岛再无四方区。

对于很多老青岛来说，老四方曾是青岛主城区的中心，四方，四通八达通向五湖四海，老话曾说先有上四方，后有青岛村。

老四方曾经是青岛工业发祥地和企业集聚区，曾经集聚了啤酒、纺织、四方机厂等现代民族工业，也是青岛市区人口较为集中的城区，是青岛民俗文化的重要发源地，疫情结束了，明年糖球会就要重新启动了。

工业，曾经是老四方的名片，坦率讲，老四方并没有传统商业基因和根基。一提起青岛商业，我们首先联想到的是百年老街中山路，是台东，是香港中路，是李村，以及一众新生代的商圈。

这是由老青岛区域功能定位决定的。在上世纪老四方见证了青岛四方机厂、青岛葡萄酒厂、青岛国棉厂等大型企业的辉煌，只是，随着青岛这座城市的快速发展、随着青岛城市的“东进”和“北上”，“老四方”成为了“过去式”。

今天我给大家推荐的这个项目就是位于市北区老四方。它现在的土地就是曾经为我国机车发展做出重要贡献的四方机厂，也是目前青岛市城市更新和城市建设的重点项目。

之所以推荐这个项目一个是因为这是老四方在售项目中位置最好的一个项目，开发商靠谱，项目体量很大，配套齐全，性价比非常高，关键卖的非常好，去年市北区销售套数排名前三。

经常看我视频的朋友应该都知道，我一直给大家说，不管什么时候买房，一定要看销售情况，销售好的楼盘也说明它价格合理，购房者认可，在房地产市场不好的情况下，如果楼盘没人买，说明它价格贵了，后期就会有大幅优惠或降价的情况，销售良好的情况下就不存在这种情况，明明卖的很好再去降价，除非脑子有病。

项目总占地42.6万方，总建面108万方，是青岛市区最大的项目，有时候你可能会看到很多楼盘宣传50万生态大盘，是因为50万方就已经非常大了，而这个楼盘的体量是108万方，你就可以想想有多大了。

买房为了孩子上学的购房者可以重点关注一下，这个项目配套了两个幼儿园一个小学一个中学，目前市政府牵头已经和浮山后二实验中学达成协议，不久将会官宣。要知道这几年浮山后的楼盘之所以火热，不是房子建的比别人好，也不是单纯位置好土地稀缺，有一个非常重要的因素就是学校，所以二实验落地中车，不仅利好孩子教育，还有利于房子的保值增值。

另外这个项目自身的配套齐全，除了刚才提到配套的学校以外，还有改造的10万方商业，未来在生活购物，羽毛球乒乓球等体育活动方面就有了保障，这是很多项目不具备的。

除此之外还有七个主题公园，比如机车公园，里面放有第一台国产蒸汽机车八一号，我们在看抗美援朝电影中的火车就是这款机车，这是抗美援朝的大功臣，还有长期占据中国客运领域的绿皮车等机车，可以让大家感受到我们国家从被迫接受蒸汽机车到自主设计，自主研发世界领先机车的光辉岁月，这只是其中的一个公园，还有四方公园，还有百年广场等七个公园啊，茶余饭后就有了遛弯的场所。

我在上一个视频的时候就说过，虽然我说在青岛买房，最佳选择区域是崂山区和市北区，但是是有条件的，比如位置要好，楼盘要大，销售良好，那些三五栋楼的楼盘不在这个范围内，因为三五栋楼的小区没有活动空间，绿化率低，没有居住舒适度居住品质可言，夏天饭后和家人散步都没有地方可去。

这个项目一共分为四个板块，科技产业聚集区，职住平衡配套区，城市教育配套区，风貌保护区，住宅分两期开发，目前在售的是一期，面积105到164，高层，小高层和洋房产品，价格从两万五到三万多，精装修交付，而且一期住宅提前一年交房，正常应该明年年底交付，现在提前到今年年底交房，对着急入住的购房者是一件大好事，物业也非常好，保利物业，物业费3.01元。

开发商是中车科技园发，隶属于中国中车的全资一级子公司，中国中车是一家央企，也是全球规模最大的轨道交通装备运营商。

这个项目它属于城市更新项目，是中车集团和青岛市政府共同打造的，和其它项目开发商拍地后开发不同，这块地本身就是中车的，所以也不存在土地抵押贷款的情况，市面上绝大多数楼盘都存在在建工程抵押的情况，当你交了定金以后，开发商再去银行解除抵押，然后你才能网签。

如果您有购房方面的问题或对楼盘感兴趣可以私信我，今天就到这里，咱们下期再见！

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北京房产律师——购买房屋未过户房屋又被卖给他人签订合同有效吗

作者：北京房产律师靳双权

发布时间：2022-12-11 21:41

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北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)

原告诉称

原告赵某芳向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行《房屋买卖协议》，为原告办理北京市石景山区一号房屋的产权过户登记手续（估值49万元）；2.判令二被告赔偿原告经济损失10万元；3.案件受理费由被告负担。

事实与理由：2006年7月8日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定由原告购买二被告所有的位于北京市石景山区一号（以下简称：“案涉房屋”），总价款49万元，因二被告通过住房公积金贷款方式购买该房屋，截止2006年6月30日，二被告尚欠银行贷款23万元，原告自2006年7月起代替二被告向银行履行其2006年7月起的还款义务直至全部还清为止；原告代二被告向银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押被撤销时，双方办理产权过户手续；

二被告于2006年7月8日将房屋交给原告占有、使用；原告于2007年7月8日交付二被告购房款现金人民币26万元。因截止2006年6月30日，二被告尚欠银行贷款本金23万元，原告应付二被告之购房余款由原告代二被告偿还银行贷款（本金部分）的方式支付给二被告，贷款利息由原告自行负担：二被告将购房合同及银行抵押贷款合同、购房发票原件、银行还贷储蓄卡等文件交付原告；在房屋抵押权解除后，与原告办理产权转让手续；原告依据约定按时代二被告向银行还贷，收取二被告与该房买卖有关的一切合同及付款凭证。

上述合同签订当日，原告以银行转账方式支付二被告房款20万元，现金支付6万元，共计26万元，二被告向原告出具收条。二被告将房屋及房屋所有权证书等并交付给原告，原告占有使用房屋至今，原告通过代替二被告偿还银行贷款方式支付剩余房款。现，案涉房屋的贷款已全部偿清，房屋上设定的抵押权已全部注销，故案涉房屋的过户条件成就，但二被告以各种理由拒绝为原告办理产权过户登记手续，综上，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

被告辩称

被告刘某强、周某文答辩称：不同意赵某芳的诉讼请求。一、双方于2006年7月8日签订《房屋买卖协议》约定，赵某芳（乙方）自2006年7月起代替答辩人周某文、刘某强（甲方）向某银行履行还款义务直至全部还清为止（第三条第1款）；赵某芳（乙方）代周某文、刘某强（甲方）向某银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押权被撤销时，甲乙双方办理产权过户手续（第三条第2款）。

然而时至今日，赵某芳并未履行完毕偿还贷款义务，尚欠周某文、刘某强代为偿还的195998.88元贷款未付。即便目前涉案房屋抵押权被撤销，促成该事实实现的亦非赵某芳履行完毕还款义务，更不会当然的免除赵某芳偿还后续贷款的义务，且根据《房屋买卖协议》约定，赵某芳应偿还贷款期限为26年，赵某芳对此现状明知，但其偿还贷款仅至2013年10月（不足约定贷款年限的四分之一，已偿还贷款金额亦不足贷款的三分之一），后续再未支付，其自身在先付款义务未履行完毕，无权要求周某文、刘某强履行房屋过户的在后合同义务，更无权追究违约责任。

二、周某文、刘某强于2006年7月8日将涉案房屋交付给赵某芳占有、使用，《房屋买卖协议》第九条第6款约定，赵某芳承担占有使用所购房屋期间的一切费用。赵某芳占用、使用涉案房屋期间欠缴多年物业费，我方曾于2012年10月前往北京某物业公司代为缴纳涉案房屋2007年至2012年10月间欠缴的物业费8000多元，该笔费用其至今未偿还。且自《房屋买卖协议》签订之后，赵某芳在仅支付部分房款后不间断地占有、使用涉案房屋至今，其不存在任何所谓的经济损失。

三、2012年10月周某文、刘某强曾将涉案房屋卖与第三人，赵某芳诉请撤销，经贵院审理后，支持了其请求，该判决于2017年生效。赵某芳在胜诉判决后，明知周某文、刘某强已经还清了银行贷款，却仍然拖延、怠于主张其权利。该判决虽然认定周某文、刘某强将涉案房屋卖于第三人张某鹏的行为不当，但这并不能否定周某文、刘某强于该判决生效后应当积极主张权利的责任与义务。赵某芳一直出租涉案房屋，在其得到胜诉判决且其明知周某文、刘某强支付了全部贷款余额后，怠于主张权利长达四年之久，该行为侵犯了周某文、刘某强的合法权益，并同时构成不当得利。

赵某芳为能够长期使用周某文、刘某强住房公积金的优惠利率及节省重新贷款的费用，与周某文、刘某强签订房屋买卖合同而不及时办理过户手续，自身有严重过错。

综上所述，赵某芳并未履行完毕偿还贷款义务，此时要求周某文、刘某强办理过户并赔偿其莫须有的经济损失没有事实和法律依据。故请求贵院依法驳回赵某芳的全部诉讼请求。

反诉原告刘某强、周某文向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赵某芳支付二反诉人代为偿还的贷款余额197000元；2.判令被反诉人支付二反诉人贷款余额197000元的利息；3.判令赵某芳承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：双方于2006年7月8日签订《房屋买卖协议》，约定由赵某芳（乙方）购买周某文、刘某强（甲方）所有的位于北京市石景山区一号（涉案房屋）,总价款49万元。因周某文、刘某强通过住房公积金贷款方式购买该房屋，截止2006年6月30日，涉案房屋尚欠银行贷款23万元。《房屋买卖协议》第三条第1款约定：赵某芳（乙方）自2006年7月起代替周某文、刘某强（甲方）向某银行履行还款义务直至全部还清为止:第三条第2款约定：赵某芳（乙方）代周某文、刘某强（甲方）向某银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押权被撤销时,甲乙双方办理产权过户手续。

周某文、刘某强依据《房屋买卖协议》约定，于2006年7月8日将涉案房屋交付给赵某芳占有、使用，履行了合同义务。因涉案房屋贷款是刘某强的住房公积金贷款，银行贷款授予时完全依据刘某强的收入、信用评估等因素发放贷款。故双方的房屋买卖行为作为借款人及抵押权人建设银行并不知情。合同中第三条第2款的约定并不符合法律规定。且赵某芳在购买房屋后长期不过户，不能保证其合法权益。在此情况下，双方另行口头协商一致，赵某芳应在三年内还清银行贷款并办理过户手续，从而保障双方的权益。而赵某芳因周某文、刘某强的住房公积金贷款利率低，其重新贷款手续繁琐费用高，故迟迟未办理过户手续。

赵某芳另欠付多年物业费使得周某文、刘某强代其缴纳。2012年10月赵某芳曾将涉案房屋卖与第三人，周某文、刘某强诉请撤销，经贵院审理后，支持了其请求，该判决于2017年生效。赵某芳在胜诉判决后，明知周某文、刘某强已经还清了银行贷款，却仍然拖延、怠于主张其权利。赵某芳一直出租涉案房屋，在其得到胜诉判决且其明知反诉人支付了全部贷款余额后，怠于主张权利长达四年之久，该行为侵犯了周某文、刘某强的合法权益，并同时构成不当得利。

被反诉人为能够长期使用反诉人住房公积金的优惠利率及节省重新贷款的费用，与反诉人签订房屋买卖合同而不及时办理过户手续，自身有严重过错。关于周某文、刘某强将涉案房屋曾出售给第三人的情况，一是因为在将房屋交付赵某芳七年之久后，其为继续享受反诉人公积金贷款的低利率仍不办理过户手续，而违反了双方之后达成的一致；

鉴于上述事实及理由，依据《民法典》及《民事诉讼法》的相关规定，请求贵院依法判如所请，维护周某文、刘某强的合法权益。

反诉被告赵某芳答辩称：不同意刘某强、周某文的反诉请求。针对其主张的贷款余额为195988.78元，我方认为该笔费用中应扣除我方在其清贷后转入该账户中的存款金额，同时还应扣除每月存款额与实际扣款额多余出来的差额。

第二，截止至2006年6月30日，双方买卖合同中交易的金额，剩余贷款是否为23万元也直接影响到我方应支付余款的金额，故我方认为应在调取核实后，确认应给付被告的剩余房款，针对剩余房款我方同意支付。对二项反诉请求我方不同意支付，根据已经生效的法律文书明确确认周某文、刘某强是为了一房二卖，恶意转移房屋所有权至他人处，而提前偿还贷款，提前偿贷没有经过我方同意，故对周某文、刘某强主观恶意所发生的该笔金额系周某文、刘某强非有合同约定而自己行为，不应向我方主张利息损失。

贷款利率没有合同依据与法律依据，我方不同意。针对其陈述事实与理由的内容及客观事实，以双方曾经诉求合同无效纠纷的案件中法庭调查认定为准，不予认可其关于反诉事实部分的陈述。

法院查明

位于石景山区一号房屋（涉案房屋）原登记在刘某强名下，该房屋于2010年1月22日被设定抵押，抵押权人为某银行。2006年7月8日，周某文、刘某强（甲方）与赵某芳（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将其所有的位于北京石景山区一号二居室房屋出售给乙方；甲方通过公积金贷款方式购买该房，截止2006年6月30日，甲方尚欠银行贷款230000元；乙方自2006年7月起代替甲方履行还款义务；该房屋抵押权被撤销时，双方办理过户手续；甲方于2006年7月8日将该房屋交付给乙方占有、使用；双方约定房屋售价490000元；

乙方交房之日给付甲方购房款现金260000元，购房余款由乙方以代甲方偿还银行贷款（本金部分）的方式支付给甲方，贷款利息由乙方自行负担；甲方将购房合同、贷款合同、购房发票原件、银行还贷储蓄卡等文件交付乙方；该房屋解除抵押后，与乙方办理产权转让手续；乙方按时代甲方向银行还贷；承担办理产权转让手续时甲乙双方需要向国家缴纳的一切税费；承担占有、使用所购房屋期间的一切费用；本协议履行过程中发生争议时，双方应协商解决，任何一方均不能要求解除本协议。

同日，周某文、刘某强向赵某芳出具《收条》，载明收到赵某芳交付的购房款26万元。赵某芳通过代替周某文、刘某强偿还银行贷款方式支付剩余房款。

赵某芳曾将周某文、刘某强、张某鹏以确认合同无效纠纷诉至本院，本院判决书载明，周某文在国内代理刘某强（卖方）与张某鹏（买方）签订《房屋买卖协议》，其中约定：刘某强将涉案房屋建筑面积83.52平方米出售给张某鹏，房屋成交价格180万元，一切税费由买方负担；协议签订之日支付购房定金2万元……周某文代刘某强在协议上签字，协议载明的日期为2012年10月8日。

2012年11月28日，周某文代理刘某强与张某鹏签订《存量房屋买卖合同》，约定：涉案房屋成交价格1087000元，房屋抵押情况为：未设定抵押；房屋出租情况为:出卖人未将该房屋出租。2013年1月5日，张某鹏取得涉案房屋所有权登记证书，并于2013年4月12日将涉案房屋设定抵押。赵某芳诉请本院判令刘某强与张某鹏之间签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效。

本院判决，确认张某鹏与刘某强签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效；该案已生效。此后，本案各方当事人多次就涉案房屋在本院进行诉讼。

北京市住房公积金管理中心出具的还款明细显示，截至2012年9月25日，涉案房屋尚有贷款余额195998.88元，2012年10月25日，贷款全部偿还完毕。但赵某芳对此并不知情，仍继续向刘某强的还款储蓄卡转款。诉讼中，本院依赵某芳之申请调取了刘某强名下储蓄卡的交易明细，并组织双方当事人对贷款还款情况、赵某芳一方存入款项情况、卡内余额等进行了核对，双方均认可，赵某芳应支付由周某文、刘某强所偿还的贷款，周某文、刘某强应将赵某芳一方多存入还款银行卡中的款项返还，经双方确认，赵某芳应返还周某文、刘某强171930元。

关于赵某芳主张的经济损失10万元之构成，经询，赵某芳称，第一部分系在涉案房屋维权过程中历次诉讼赵某芳实际支出的诉讼费、公告费、保全费、律师费等费用；第二部分系被告与第三人存在主观故意导致本案房屋的房屋买卖协议无法顺利履行，其严重违约行为给赵某芳造成的损失；第三部分系被告的违约行为以及多次诉讼给赵某芳及家人造成的精神损害；第四部分系被告将房屋转卖给第三人而提前还清贷款，进一步导致赵某芳无法按月偿还贷款，而需一次性将其偿还的贷款还清，由此产生的资金占用费。

另查，赵某芳认可涉案房屋在双方签订《房屋买卖协议》当月即交付其使用至今，该房屋目前仍登记在第三人张某鹏名下。

裁判结果

一、第三人张某鹏于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）赵某芳、被告（反诉原告）刘某强、周某文将坐落于北京市石景山区一号的房屋过户至刘某强名下；

二、原告（反诉被告）赵某芳于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）刘某强、周某文171930元；

三、被告（反诉原告）刘某强、周某文于收到第二项判项的款项后七日内，协助原告（反诉被告）赵某芳将坐落于北京市石景山区一号的房屋过户至赵某芳名下；

四、被告（反诉原告）刘某强、周某文于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）赵某芳经济损失3万元；

五、驳回原告（反诉被告）赵某芳的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）刘某强、周某文的其他反诉请求。

房产律师靳双权点评

赵某芳与刘某强、周某文签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依合同约定全面履行自己的义务。但刘某强、周某文在将涉案房屋交付赵某芳并收取部分购房款后，又另行签订合同将该房屋出售第三人张某鹏，并办理了过户手续，其行为已属违约。

现刘某强与张某鹏签订的《房屋买卖协议》及《存量房买卖合同》已被确认无效，赵某芳与周某文、刘某强应当继续履行双方的协议，鉴于涉案房屋的购房贷款已经清偿完毕，赵某芳应向将剩余房款给付周某文、刘某强，周某文、刘某强应当配合赵某芳办理涉案房屋的产权过户登记手续。

现双方均确认赵某芳应当给付周某文、刘某强171930元。周某文、刘某强收到上述款项后，应当会同张某鹏协助赵某芳办理涉案房屋的过户手续。关于周某文、刘某强主张的利息损失，因其二人系违约方且行为上具有主观故意，对其该反诉请求，法院不予支持。关于赵某芳主张的10万元损失，双方在其他案件中的相关诉讼费用应按照裁判文书依法负担，赵某芳在本案中主张并无法律依据，且本案系合同纠纷，赵某芳主张的精神损害赔偿法院不予支持，但周某文、刘某强之行为确属违约，赵某芳维权过程中必然产生相关费用，法院酌情判令周某文、刘某强赔偿赵某芳违约损失3万元。

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以案释法｜“一房二卖”是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

作者：青海普法

发布时间：2021-06-18 11:20

快照：

前言 ：孔某将拆迁安置房卖给李某，后又将房卖给梁某，其“一房二卖”的行为是民事欺诈还是刑事诈骗？且看高淳法院的判决。

案件回放

2017年1月，被告人孔某将自己位于古柏街道的拆迁安置房（2017年11月满5年）以34.8612万元的价格出售给李某，李某先行支付房款人民币25万元，双方约定尾款待房产过户后再行支付。被告人孔某在向李某交付房屋钥匙的过程中，私自保留其中一把钥匙。

2018年4月，被告人孔某为偿还高额债务，利用之前保留的钥匙，私自更换该房屋门锁，将该房屋以人民币35万元的价格再次出售给被害人梁某。梁某先行支付房款人民币25万元并约定房屋过户后再行支付尾款，被告人孔某取得25万元后用于偿还个人债务。后梁某取得该房屋的新钥匙并告知孔某进行了装修。装修期间，梁某电话告知孔某，李某阻止其装修房屋。被告人孔某告知梁某，其只管装修，剩下的事他与李某进行协商。后孔某多次出具承诺书，承诺按期返还李某25万元购房款，但分文未履行。

一审法院认为，被告人孔某以非法占有为目的，在履行房屋买卖合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为已触犯刑律，构成合同诈骗罪。依法判处有期徒刑一年三个月，并处罚金三万元。

法官观点

Q：“一房二卖”如何认定是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

A：“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了二个买受人部分或者全部购房款，而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时，要满足诈骗犯罪的构成要件，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

Q：日常生活中如果遇到“一房二卖”时，买房人应如何处理？

A：“一房二卖”应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

步骤一：沟通解决。可以首先与卖房者尝试着沟通，运用法律规定维护自己的权益。如谈判不成功后，应果断选择走司法途径。

步骤二：申请财产保全。

步骤三：提起诉讼。买房人应积极收集有关证据，向法院提起诉讼。如果涉及合同诈骗可以向公安机关报警。

法官提醒

“一房二卖”多出现在二手房交易中，二手房易出现“一套房源多个中介在卖”“房东和购房者信息不对称”等问题，这就使部分不法分子有机可趁。房产买卖动辄数百万，购房者在购房前需审核中介资格、买卖标的权属等情况，并签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管局进行备案，及时办理房产变更登记。

一房二卖，两份合同是否都有效？

上海一位房主眼见房价大涨心有不甘，试图将位于苏州的一套已经以三百余万元价格签售的别墅，直接跳涨一百余万元卖给后来的出高价者，结果惹来两个买家以及两家中介公司的诉讼。近日，苏州市虎丘区人民法院依法审结了这系列因“一房二卖”引发的房屋买卖合同和居间合同纠纷，依法判决支持第一份房屋买卖合同成立，房主需向第二位买家返还定金20万元，并赔偿房屋差价损失76万元，同时需支付两家中介公司居间服务费、违约金近10万元。

精明反被精明误，跳涨50万元违约在先

李某与妻子于2013年协议离婚，双方约定位于苏州高新区的一幢面积近三百平方米的别墅归李某所有，但并未办理变更所有权手续。2015年11月，买家朱女士与李某在A房地产经纪公司的居间下，签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定将李某与其前妻共有的房屋出卖给朱女士，价格375万元。

合同签订后，房地产市场可谓一日一价，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居间方，要求在原有房价基础上涨50万元，作为交易期间房价飞涨的补偿。朱女士知晓后委托律师致函李某，告知其行为构成违约，要求在7日内办理涉案房屋的网签、资金托管，并办理过户，但李某未作理会，朱女士遂将李某及其前妻诉至法院。此案经虎丘法院一审依法判决，双方继续履行房屋买卖合同，李某将不动产变更登记至朱女士名下。李某不服提起上诉，2017年8月，苏州中院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

法院审理期间二卖，赔偿差价损失76万元

然而，就在2016年4月，涉及该别墅的案件正在审理期间，李某又在B房地产经纪公司的居间下，与另一位买家杨某签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定将上述别墅以485万元的价格交易，杨某当即支付定金20万元。但李某并未告知杨某案涉房屋已经转让给了朱女士，还欺骗其说案涉房屋被法院查封了，等解封之后再过户，也没有告知杨某其存在违约情形。

嗣后，杨某得知李某与朱女士的房屋买卖合同纠纷案件已结案，案涉房屋已归朱女士所有。而此时，该房屋价格已经上涨至620万元左右，杨某也一纸诉状将李某诉至法院，要求其承担违约责任并赔偿损失130余万元。案件审理期间，法院委托第三方公司进行评估，于2017年12月出具报告认定案涉房屋市场总价值为580余万元。另查明，杨某在得知终审判决认定案涉房屋归属后，故于2017年10月另行购房，房屋总价480万元左右。

法院认为，本案中，李某一房二卖的这一行为系导致纠纷产生的直接原因。且案涉房屋已判决过户至案外人朱女士名下，李某的违约行为已导致双方之间的合同目的无法实现，对此杨某作为守约方有权要求李某承担相应的赔偿责任。

“杨某系在朱女士案件二审判决之后才另行购置房屋，彼时杨某在本案中的损失已经形成。”承办法官指出，本案案涉房屋2015年11月底出售给朱女士的房屋价款为375万元，不到五个月之后的2016年4月出售给杨某的价格即已上涨了110万元，达到了485万元，双方对于案涉房屋价格的上涨着实可见。而根据评估报告，案涉房屋2017年8月的估价为580万元，与双方合同约定的房价相比上涨了95万余元，因此在本案中，杨某实际损失确为95万元。

关于房屋差价损失的赔偿比例，法院认为，在案涉合同的签订时，杨某业已知晓案涉房屋并非李某一人所有，但售房人处仅有其一人签字，对此杨某确实有些许的过错，但鉴于合同签订时，李某展示的离婚协议书中已明确约定案涉房屋归其所有，而合同中亦明确约定“该房屋若为共有房屋，甲方（李某）须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议”，因此，在此情况下签订合同的杨某过错确实较为微小。

综上，案涉合同最终无法履行的根本原因在于李某的一房二卖，故认定李某应对于杨某的损失承担80%的赔偿责任，即赔偿76万元，同时退还购房定金20万元。

法院认定两份买卖合同均有效

两位买家之外，两家中介公司也将李某诉至法院。“这两份合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。”

承办法官特别补充指出，对于第二份合同，虽然原被告及案外人在签订涉案房屋买卖居间合同之前，被告已经与他人就同一房屋签订了买卖合同，确属“一房两卖情形”，但是法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。且本案中，被告并没有证据证明原告即中介公司在签订合同前知晓被告将涉案房屋已经出售给他人，因此涉案合同也不存在因原告与被告恶意串通损害他人利益而导致合同无效之情形。

综上，两份合同均是有效的，李某应支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。

据了解，目前案涉房屋经朱女士申请强制执行后，已全部执行完毕。这套别墅目前的价值达七百余万元，而因为原房主咎由自取，最终以三百余万元成交，还得支付赔偿金近百万元，可谓得不偿失。

法官说法

“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。

也就是说，这两份合同如果没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的，均为有效的合同。即，并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同，房主订立的第二份买卖合同就必然无效。如此一来，房主“一房二卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

来源：甘德司法

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一房两卖、三卖，被抵押、被骗……这些问题你遭遇过吗？

作者：内蒙古晨报

发布时间：2019-10-19 20:33

快照：

晨报融媒记者 郭治华 陈雅娜 穆磊

“我叫索胜利，经过三年维权路，我终于成功证明了我曾是房子‘买主’，但却迟迟没拿到属于我的430477元。”　　2016年1月份，索胜利怀揣着38万元，一次性全款交付给刘某，从她手中买下了一套102平米的房子。　　能给儿子全款买下一套婚房，索胜利站在桥头上聊起这事时，粗壮的手总是不自觉上扬起，脸上的神情也变了，跟平常蹬三轮车拉货时遇到下坡路的感觉差不多，轻松又得意。　　一房多卖的事情不仅发生在索胜利身上，还有曹东。　　还有花161万买房，结果房子却“不翼而飞”的邢小花。　　近年来，随着呼市林立的高楼不断增多，房地产发展的乱象问题也随之而来。一房二卖、三卖，房子被开发商抵押、开发商顶账房被套卖的问题层出不穷。　　今年9月1日，内蒙古自治区党委常委、呼市市委书记王莉霞主持召开呼和浩特市委常委会指出，要切实增强整治房地产领域乱象的政治责任感，解决好“怎么看”的问题。依法依规严厉打击房地产领域扰乱市场秩序、侵害群众利益的违法违规行为，全力保障房地产市场健康平稳发展。要以此次乱象整治为契机，全面解决呼市房地产领域多年遗留的各类问题。

内蒙古晨报配图

案例一

噩梦的征兆

索胜利买的房子在筑福城小区，位于呼市新城区兴安北路。办完相关手续后，他开始陆续交付水电费、供暖费，正式进入了装修阶段。

3月份的某一天，索胜利正在新房内照看装修进度，三五个小伙进入房内，其中一位李某说“我的房你为啥装修呢”，这句话像一盆凉水，索胜利从头到脚被浇了个通透。

索胜利表明自己是和内蒙古世纪华盛房地产开发有限责任公司(以下简称世纪华盛房地产)签订的购房买卖合同，而李某称他也是和该房地产公司签订了购房合同。

于是，索胜利的装修工作停工了，双方决定先等一等。

李某的突然出现，索胜利现在回想起来，认为那只是“噩梦的征兆”，后面发生的种种事情，才是这场噩梦的开始。

法庭上见真相

在2016年3月17日，索胜利将刘某和世纪华盛房地产告上了呼和浩特市新城区人民法院。

2017年7月，呼和浩特市新城区人民法院的判决书表明，索胜利向刘某购房后，双方进行了变更买受人，索胜利重新与世纪华盛房地产签订了一份《商品房买卖合同》。

本案中，被告世纪华盛房地产侵害的是原告的物权期待权，属于财产权益，是侵权责任法的保护对象。

判决书中提到，依据呼和浩特市公安局新城区公安分局委托鉴定意见以及本院作出的判决，可知原告与被告世纪华盛房地产所签订的合同及被告世纪华盛房地产为原告开具的收据上加盖的合同专用章和财务专用章与被告世纪华盛房地产提供的合同专用章和财务专用章对比样本不一致，但事实上，原告与被告刘某在被告世纪华盛房地产的经营场所申请变更合同时，被告世纪华盛房地产的工作人员从公司的电脑中调出被告刘某购房合同信息，原告基于对被告世纪华盛房地产的经营场所及工作人员的信赖签订了合同。

判决书中表示，被告世纪华盛房地产的疏于管理行为，与原告的财产损失后果，存在因果关系。因此，被告世纪华盛房地产需承担给原告造成的损失。对被告世纪华盛房地产科以侵权责任，惩戒其公司内部管理混乱所发生的不法行为……

根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，判决：被告内蒙古世纪华盛房地产于本判决生效之日起十日内赔偿原告索某某(索胜利之子)购房款380000元，并赔偿利息损失40477元、实际损失10000元，共计430477元。

这场官司，索胜利赢了，但随着“第三位房主”的出现，索胜利再次陷入又一场“噩梦”。

原告又成被告

由于索胜利和李某都拿着与世纪华盛房地产签订的购房相关凭证，于是他俩去世纪华盛房地产核实情况。

令他们没想到的是，在探寻房子到底归谁时，又出现了声称自己也是房主的邢某。

邢某拿着的是2011年8月16日与世纪华盛房地产签订的认购协议，而他们三人均购买的是筑福城小区12幢4单元802号房。

三人一同来到世纪华盛房地产，据索胜利回忆，当时世纪华盛房地产的一位工作人员表示，“邢某的认购协议我们承认，购房合同我们不认。”

紧接着，2017年4月14日，索胜利接到了邢某的起诉，要求其停止装修，撤出房子。

这一回，索胜利成为了被告。

据索胜利表示，后来经法院判决，由于邢某在2011年就与世纪华盛房地产签署了购房认购协议，而自己在2016年才购买，根据“先来后到”原则，索胜利应当撤出房子。

胜诉却难执行

索胜利最终按照判决撤出了。

想想当初连水电、暖气费都交清了，眼前的房子却不属于自己，索胜利连哭都哭不出来。

“我不知道该怎么向儿子交代，婚还能结成吗，跟亲戚借的钱何时能还清”，索胜利不知道。

拿着呼和浩特市新城区人民法院的判决书，索胜利希望能如约得到赔偿金。可是，世纪华盛房地产并不认可这份判决，于2018年11月21日向呼和浩特中级人民法院进行上诉，得到了“驳回上诉，维持原判”的结果。

随后，世纪华盛房地产又向内蒙古自治区高级人民法院提出再审申请，于2019年2月25日得到了“驳回再审申请”的结局。

索胜利认为自己终于胜诉，多次去世纪华盛房地产讨要购房款和利息赔偿金，却一直未果，无法找到其法人代表。直到今年6月份，判决依然未得到执行，6月24日，索胜利申请了强制执行，并提交《限制高消费申请书》以及《将被执行人纳入失信被执行人员名单申请》。

然而，至今依然未得到执行。

按照索胜利的话来说，“买了这套房子，像做了一场噩梦，至今我还没醒过来”。

案例二

01

顶房款 “新房”另属他人

呼市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区，砂石吊装车辆络绎不绝，装修施工的声音此起彼伏。

曹东的“新家”在28号楼，砂石车正从窗外吊装材料。他说：“新房还没住，就成别人的了!”

除了曹东外，还有10余户居民也存在“一房二卖”情况，涉及金额200余万元。

曹东经营着一家砂石厂，2013年在亲戚的介绍下，认识了当时小区分包建设方负责人王斌，王斌当时承诺，可以先交部分定金，剩余尾款，曹东可用小区建设施工物料款顶替。当时一平米才2500元，户型也符合心意，思来想去，曹东决定买了，前期先支付了5万元现金，与王斌签订了一份《贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书，分别购买了28号楼与22号楼两套房屋，总价为52万元。

2015年交房，曹东来到小区建筑指挥部发现自己购买的28号楼4单元5楼东户还有另外一个户主。

曹东致电王斌，得到的回复就是正在处理，再后来就不接电话了。

“是不是自己被骗了？”曹东突然有这个念头。之后多次来到呼和浩特市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部(以下简称建设指挥部)询问，得到回应为，曹东的房源没有备案，且目前两套房的户主也不是他的名字。

发生这样的事情，并非只曹东一人。

2013年8月15日，胡改桃也签订了一份认购书。上面写道，乙方自愿认购甲方出售的B区28号楼6单元5层东户，暂定面积为100平米。房屋单价为2500元/每平米，总价为250000元。乙方在签署认购书时向甲方交付该房屋总房款60%的房款，共计150000元。竣工验收并交付乙方时全部支付完毕。

后来胡改桃发现，自己的房屋被别人住了。

她来到指挥部讨要说法均无果。

“这是我给儿子买的婚房，150000元的现金也是东拼西凑来的，因为房屋问题，我的家庭也受到了严重的打击。”胡改桃哽咽道。

在记者采访过程中了解到，涉及“一房二卖”的单元楼为22、23、28号楼10余户，涉及金额共计200余万元。

02

未到指挥部办理相关手续 属个人交易

玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区一期工程施工，建设单位为呼和浩特市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部。建设范围为呼和浩特市玉泉区昭君路以东，贾家营村东北。投资总额16000万元，建筑面积163000平米。

据呼市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部一工作人员介绍，居民必须要到建设指挥部签订认购书。而且认购书要加盖公章和项目负责人岳永志签字，指挥部才认可。但这些居民的认购书，均是和王斌签订，所以建设指挥部不予认证。

而后，记者电话联系到岳永志了解到，该项目总开发商为一刘姓经理。下设很多建筑商。其中岳永志承建22、23、28号楼。王斌是呼和浩特程顺劳务有限公司人员，承包下岳永志三栋楼建设。同时岳永志承诺给王斌60余套房屋。施工后期，因钢筋、人工费用问题不到位，岳永志所属建设方又给王斌投入100余万元。但该费用一直未归还。至于部分居民反映“一房二卖”问题，属于王斌个人买卖行为，建设指挥部并不知情。

随后，记者电话联系到了王斌，据他介绍，目前正在协调此事，如果这些居民能够将尾款交齐，可以更换房屋。如果居民想退款，他正在多方筹钱，后期会给涉及房屋问题居民退款。记者询问处理时间，王斌未给出明确答复。之后便挂掉电话。记者再次拨打电话，一直无人接听。

案例三

0１

110户业主陷房屋查封风波

距离索胜利的房子约20公里的位置，呼市金川开发区帝桥豪庭110户业主房屋开始陷入查封风波。

交了首付款，签了购房合同，呼市金川开发区帝桥豪庭部分业主等待交房入住，可没想到的是，他们不仅没有等到按时交房，甚至购买的房屋还陷入查封风波，以至于无法办理按揭贷款和网签合同。

2018年9月13日，呼市市民王先生购买了呼市金川开发区帝桥豪庭的一套面积为143.01平米的住宅，与开发商内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，交了133545元的首付款，剩余510000元房款以银行按揭贷款的方式支付。合同中规定，开发商在2018年12月31日前后将商品房交付王先生使用。

如今，距离合同中约定的交房日期已过去了9个多月，小区房屋建设仍未完工。

9月18日，记者来到呼市金川开发区帝桥豪庭小区看到，小区3栋住宅楼还处于未竣工状态，部分工人正在安装配套设施。

即便是最早买房的业主，至今也未拿到新房钥匙。

今年4月，部分业主被卷入房屋被查封的风波。

“从去年年底开始，我们就一直找开发商询问何时交房事宜，但开发商一直没有给我们有效回复。到了今年4月，开发商一名刘姓售后服务经理告知我们，因为开发商的债务纠纷，导致小区110套房屋被抵押。”王先生说，这一消息，让业主们觉得事情变得更复杂了。

记者从业主提供的一份由呼市中级人民法院出具的结案通知书上看到，因内蒙古自治区马铃薯繁育中心与内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司、内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司存在合同纠纷，呼市中级人民法院于2018年12月16日将内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司名下60000000元的房产和土地查封，其中包括帝桥豪庭小区110套房屋。

王先生买的房屋就是被查封的110套房屋之一。“由于房子被查封，我们无法办理房屋网签合同和按揭贷款。”为此，王先生和多位被查封房屋的业主一起找开发商寻求解决方案，但一直未得到有效答复。

0２

还需等待诉讼结果

内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司刘姓售后服务经理告诉记者，该小区共有499套房屋，目前五证齐全，针对小区延迟交房的情况，近期他们将向业主发布通知，告知业主小区将于今年年底交房，近期会抓紧时间完善剩余的配套设施的施工进度。

对于小区110套房屋被查封的情况，刘姓售后服务经理表示，此事经呼市中级人民法院立案审理，但目前仍未宣判。他们的律师团队也在抓紧筹备此案，尽量保证被查封房屋业主的利益。目前呼市金川开发区房地产遗留项目办公室也在跟进调查此事。

10月12日，记者从呼市金川开发区房地产遗留项目办公室了解到，目前小区部分房屋被查封的情况还需等待法院诉讼的结果。待结果出来后，他们会继续介入督促和协调开发商为业主们办理网签等相关手续。

案例四

0１

花161万元购房梦碎

四年前，呼市市民邢小花从一位名叫于平的男子手中购买了位于呼市新城区的一套顶账房,谁知在房款全部付清之后，于平并没有将房屋的购买合同变更为邢小花的名字。这时邢小花意识到自己的房子不翼而飞了，在随后的的4年时间里，一直为了索要这套房子而奔波。

事情还得从4年前说起。

2015年7月，邢小花在做生意过程中认识了一位名叫于平的男子。该男子对邢小花称，其承包了呼市新华园房地产项目的电工工程，因项目开发商未结清电工工程款，所以将一套268平方米的房子作为顶账房抵给其作为剩余工程款。现在这套房子可以卖给邢小花。

邢小花听了于平的说法后，对这套房子很感兴趣。随即于平带邢小花进入这套房屋参观，并称该房还未与开发商签订《商品房买卖合同》，所以将房卖给邢小花，就先自拟了一份《买房协议》。

2015年7月27日，邢小花与于平签了这份《买房协议》。该协议显示：甲方于平将新华园小区6号楼的一套268.68平方米的房屋卖给乙方邢小花，房款总金额为：1611900元。甲方向乙方承诺，该房在签订商品房买卖合同时甲方负责更名，购房合同直接开具乙方姓名。如甲方无法办理变更，甲方将收到的房款全额退给乙方，并按银行利息给予赔付。

在签了这份《买房协议》之后，邢小花一直等待于平带自己与新华园小区开发商签订商品房买卖合同。但是到了2017年，邢小花仍未等到与开发商签订商品房买卖合同。

这时的邢小花着急了，多次询问于平签合同事宜，但于平总是避而不谈。

于平的态度让邢小花觉得可能事有蹊跷，于是她直接找新华园小区的开发商询问此事，开发商的回答让邢小花大吃一惊。“于平手中的顶账房早已被开发商收回，开发商已把于平工程款项结清。”这样的答案让邢小花意识到于平总是避而不谈签合同事宜的原因，原来是房子早已不在其手中。

0２

房子不翼而飞

从2017年下半年开始，邢小花多次找到于平询问房子到底还在不在?何时能让自己签商品房买卖合同?如果房子不在，那自己的购房款加利息何时能还回来?

为了维权，邢小花打听到了于平家的住址。谁知于平在一个住所不会长期居住，经常会换住址。“我的维权之路基本上就是不断地寻找于平和他最新居住的地方。”邢小花说，通过这样找到于平后，于平陆续多次还给了邢小花约100万元。但是这些钱距离自己交给于平的购房款和多年的利息仍有差距。

“我希望于平能够给我应得的房子或还清我这么多年来的房款和应有的利息。但是于平一直没有彻底给我解决这个问题。”邢小花说。

不得已，邢小花找到新华园小区所属的东风路街道办事处反映情况。办事处也从中进行了协调。但是于平始终没有彻底落实解决。

到了今年6月9日，于平与邢小花又签署了一份《协议》，该协议显示：于平愿意以470万元还款与邢小花了结之前签署的《买房协议》，于平还款期限为2019年12月31日，协议落款处有于平字样的签名以及指纹印。

对于这份协议，记者辗转联系到了于平，于平称涉及470万元还款的协议是邢小花在他醉酒意识不清楚状态下让其签的字，按的指纹。“还款470万元，我不能接受，但是我会尽量协调其他的房子或财物补偿给邢小花。”于平说。

记者问及当时在房子已经交回新华园小区开发商之后，为何还继续收取邢小花购房款时，于平立即挂断了电话。

0３

建议走法律途径

10月16日，记者来到呼市新华园小区售楼部，欲找到当时小区的开发商了解邢小花与于平房屋买卖纠纷的情况，但未果。

呼市东风路街道办事处书记栾世强表示，对于邢小花所遭遇的购房纠纷，办事处进行过多次调解，于平也承诺给予解决。但后期仍未解决，建议邢小花走法律途径进行诉讼。

邢小花称，对于于平提出的解决方案，自己会继续跟进。

|来源：内蒙古晨报融媒记者 郭治华 陈雅娜 穆磊

|本期责编：江金艳

|本期校对：包红岩

|本期审核：张　杨

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中介闹乌龙，男子花2000万买的别墅“货不对板”！已支付的200万定金能要回来吗？法院这样判……

作者：每日经济新闻

发布时间：2023-02-04 10:45

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以为买到了心目中的理想房屋，却发现合同签下的是另一套，售价2000万元的别墅为何“货不对板”？原来是因为没看门牌号，跟着中介看错了房，闹出个大乌龙。那么，已经交付的200万元定金还能退吗？

图片来源：广州市中级人民法院官方微信号

据广州市中级人民法院官方微信号2月3日消息，陈先生想购买一套别墅，便找到广州某中介公司介绍房源。现场看完房子后，陈先生对这套带有1000平方米花园的毛坯别墅十分满意，没几天就和“房主”李女士、中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定以2000万元成交并支付了200万元定金。

可当陈先生再次到现场准备给房子做装修设计时，却发现购房合同中的房号和自己此前看中的房号不一致，合同中李女士出售的和中介带去看的并非同一栋，而是互为“邻居”。自己看中的是带大花园的毛坯别墅，而李女士出售的却是已经装修且花园面积明显较小的一套。

陈先生立马联系中介公司，经核查，发现是中介公司带其看错了房源，陈先生意向购买的别墅并未在该中介公司放盘销售。

随后，陈先生以其看错别墅，存在重大误解为由，要求退回定金，却遭到李女士拒绝，故诉至法院，要求判令撤销合同，退回定金等。

广州市增城区人民法院经审理后判决：撤销陈先生与李女士签订的房屋买卖合同中的房屋买卖法律关系，李女士返还陈先生支付的200万元定金及利息。

该判决现已生效。

法官说法

本案中，根据陈先生提供的微信记录显示，陈先生在签订合同三天内即与中介公司沟通购买房屋有误的问题，根据双方签订合同内容以及履行情况，并结合双方微信通话记录，陈先生陈述错误购买符合证据的高度盖然性。因此，法院认定在涉案的《房地产买卖合同》中，陈先生单方构成重大误解，可以行使撤销权。

法官提醒，二手房交易有着涉及面广、政策性强、交易流程复杂、履行周期长等特点，因此中介服务在二手房买卖中至关重要。房产中介公司作为专业从事房产中介的公司，在居间服务的过程中，应认真校对房源信息，尽到必要的专业审查和注意义务。同时，买方作为购房主体，在购房期间切勿全盘依赖中介公司，自身要承担起审慎注意义务，避免引起纠纷，耽误购房进度。

封面图片来源：广州市中级人民法院官方微信号

每日经济新闻

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“退一赔一”取消 购房如何维权

作者：中工网

发布时间：2021-08-04 14:45

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来源：北京日报

原标题：“退一赔一”取消 购房如何维权

北京市住建委近期发布公告，公开征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》意见建议。最高人民法院在此之前对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）进行了修订，删除了原司法解释中关于“退一赔一”的规定，这也意味着商品房买卖惩罚性赔偿制度成为历史，由此引发公众关于购房者“权利退潮”的担忧。那么，今后购房者该如何维护自身权益？违约责任又该如何承担呢？

开发商隐瞒事实被判赔偿

王女士为解决孩子上学问题，于2017年11月购买了一套商品房，总价223万元。根据其与开发商签订的《北京市商品房预售合同》，双方约定房屋竣工日期为2018年3月，并在第二条的预售依据中载明“该商品房已经批准预售，两年半之内办理不动产登记证书。”但是在房屋交付三年后，开发商仍无法办理网签和房屋所有权证，王女士不得不给孩子另觅学校。后来她了解到，该商品房实际上是拆迁安置房，即开发商出售时并未取得预售许可。王女士认为，开发商隐瞒事实骗取其签订预售合同，致使房屋无法办理网签，也无法满足孩子正常上学的要求，因此她将开发商诉至法院，要求确认双方签订的商品房预售合同无效，开发商返还购房款并支付一倍的赔偿金以及在学费、装修等方面的损失。

开发商否认虚假销售、隐瞒销售情况，辩称卖房时已明确告知王女士，该房屋只有在开发商现房销售许可证办下来后才能办理网签；而且该房屋不是政策性定向安置拆迁用房，是商品房，不能预售，只能现房销售，这些王女士在购房时已经获知。目前她已经入住，只遭受轻微损失，因此法院不应使用惩罚性条款让开发商承担一倍购房款的罚则。

法院审理后认为，根据我国城市房地产管理法以及城市商品房预售管理办法的规定，房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证是开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示。本案中，开发商虽然向王女士出示了预售许可证，但实际上并不包括所售房屋的预售许可，对此开发商具有主观上的过错。

出卖人未取得商品房预售许可证明，却与买受人订立了商品房预售合同，因此应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。

开发商隐瞒事实致使王女士遭受了经济损失，根据最高人民法院《商品房买卖司法解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此王女士要求开发商返还购房款、赔偿利息、装修损失及支付已付房款一倍的赔偿额，理由正当，于法有据，法院予以支持。但王女士所称为解决孩子上学问题而购买房屋，因在合同中并未明确约定，因此另行择校产生的学费损失，法院不予支持。

“退一赔一”惩罚性赔偿成为历史

上述是一起较为典型的商品房买卖合同纠纷案，对于此类房屋买卖中因欺诈行为引起的纠纷，如出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、未取得商品房预售许可证、“一房二卖”等，这类情形下是否会有惩罚性赔偿，一直是购房者关注的问题。

商品房作为房屋的一种，是相对于公房和二手房来说的，由房地产开发公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，也就是我们常说的新房、一手房。2003年4月最高人民法院发布了《商品房买卖司法解释》，为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了明确、具体的法律依据。其中，第八条、第九条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（又称“先卖后抵”）；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人（又称“一房二卖”）；三是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实（又称“先抵后卖”）；五是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，在商品房买卖合同中，如果开发商恶意违约或欺诈行为致使购房者无法取得房屋，须承担“退一赔一”的惩罚性赔偿责任。

在民法典实施之后，最高人民法院同时对该《商品房买卖司法解释》进行了修订，并于今年1月1日起正式生效。其中，新的司法解释最大的变化就是删除了原来关于“退一赔一”的规定，这就意味着，今后如果购房者遇到上述情况，主张已付购房款一倍的赔偿责任将不再有法律依据，也很难被法院支持。

上述案件中，王女士的房屋买卖纠纷发生在新旧法衔接之际，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条明确，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。签订在2021年1月1日之后的购房合同，发生纠纷，将会适用新的《商品房买卖司法解释》。

购房合同约定成为重要依据

新解释删除了开发商“退一赔一”的惩罚性赔偿条款，那么，购房者今后在购房时该如何保护自身权益呢？

对于法院而言，此后在审理商品房买卖纠纷时，合同约定将成为重要依据。

首先，核查“五证”。购房者在签订合同前应仔细核查或要求开发商出示“五证”，房屋产权、面积等重要信息均记载于此。“五证”即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，仔细核对商品房预售许可证明中是否包含了自己所购买的房屋。

其次，看清违约条款。购房者签约时一定要细读合同条款，注重房屋违约条款的约定。如果双方没有约定特殊的责任承担方式，将按照新司法解释中一般规定承担违约责任。商品房买卖惩罚性赔偿取消后，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法有三种，一是逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；三是由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得不动产权属证书的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

另外，在新《商品房买卖司法解释》背景下，行政主管部门、行业协会应当更加注重合同文本的力量，笔者建议各地房地产行业主管部门应尽快制定详细、全面的《商品房买卖合同示范文本》，其中应纳入类似于“恶意违约”“欺诈行为”“面积确认及面积差异处理”等条款，避免存在遗漏购房者权益的情况。广大购房人在签订合同前必须仔细查看相关条款的表述和约定，斟酌相关的法律风险后再慎重作出购房决定。

今年7月8日，北京市住建委发布公告，对《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》公开征求意见建议，现有《通知》的主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分，进一步规范了新建商品住房销售行为。相信在房地产行业主管部门与司法部门的共同努力下，即使没有了惩罚性赔偿的威慑，商品房买卖市场也能够实现对购房者合法权益的保护。

（作者单位：北京市海淀区人民法院）

延伸阅读

受托购房时能否先占先得

王朔 张翼

案情回顾

王某委托李甲购买某房屋，李甲委托其弟李乙代办。于是，李乙与房屋共有产权人孙某签订购房协议，约定以75万元购买。后王某向李甲汇款75万元，李甲向李乙汇款37.5万元，李乙将这笔钱支付给孙某。随后，该房屋发生产权纠纷，购房事宜被搁置。最终，法院生效判决确认孙某之女孙甲取得房屋所有权。李乙只得又与孙甲签订了第二份房屋买卖协议书，约定价格为52万元。签订协议后，李乙向孙甲支付了钱款，房屋转移登记至李乙名下。王某要求李乙配合将房屋过户登记至自己名下，遭到拒绝，于是将李甲、李乙诉至法院。

李乙认为，当初因无法顺利购房，故以自有资金代替孙某返还了37.5万元定金，第二次是用自有资金自行购房而非受托购房，所以不应配合王某过户。李甲称确实收到了这笔返款，但并未交还给王某。孙某和孙甲称，从未表示过不出售该房屋，也没听说要退购房款，他们一直认为李乙只是代理他人办理购房事宜。法院认为，根据王某及李甲签订的《代理购房委托书》，可以认定双方之间确实存在委托代理关系。李甲又转委托给李乙，代王某购买涉诉房屋，但实际购买人应为王某。现王某要求李乙配合完成过户，法院予以支持。

法院提示

该案诉讼过程中，李乙坚持主张其早已解除委托合同关系，但其并未提交充分证据，证明在取得受托财产前已与委托人解除该委托关系。

民法典第九百三十三条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。

法律赋予当事人该项任意解除权，是因为委托合同是以“信任”为存在的条件，如果一方不守信用，失信于另一方，再继续履行合同就无必要；但在受托人已完成受托事项、取得相应财产的情况下，再赋予受托人任意解除权，不仅有悖于该立法原意，也有违民法典第九百二十七条中“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定。

该案中，李乙主张其已与王某解除委托关系，但李甲、李乙未能提供解除委托关系的充分证据，因此应当承担举证不能的不利后果。李乙作为受托人，在办理委托事务的过程中取得了房产权利并暂时登记在自己名下，其有义务办理变更手续使委托人成为真正的权利主体。（秦鹏博）

（作者单位：北京市第二中级人民法院）

责任编辑：郑鑫

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青岛买房，首选崂山和市北，市北这个楼盘重点推荐

作者：大海青岛1

发布时间：2023-02-09 11:52

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大家，我是大海青岛，很高兴和大家又见面了，今天我给大家推荐一个市北区的楼盘，预算充足，想要在青岛买房的朋友可以关注一下。在正式推荐以前，我还是要强调一下，青岛的房子可以买，但是青岛的房子不能乱买。

虽然我说青岛的房子可以买！但是一定要记住我后面这句话，如果你考虑升值保值！青岛的房子就不能乱买，因为胶州、胶南，平度、莱西、即墨也都是青岛，我这里说青岛房子可以买，这个“青岛”指的是青岛市区，青岛主城区，并不是指整个青岛，青岛的房子不能乱买指的是青岛市区以外的其它区域和青岛市区的个别区域、个别楼盘，比如李沧北非不得已不推荐。

大家也都知道青岛房子的库存量位居全国第一，这几年青岛楼市分化严重，冰火两重天，所以青岛的房子真不能乱买，在库存总量上，库存最高的是胶州、胶南市、即墨区、黄岛区、城阳区，这5个区域的新房住宅库存都超过了200万平方，有总量风险。

尤其是胶州库存总量和去化周期都是青岛各区市中最大的，虽然经过一年多的降价在房价上已经没有多大的风险，但有一定的系统风险。原胶南市虽然去化周期上还可以，但总量太大，投资风险也很高。

像胶州上合示范区，西海岸灵山湾，即墨蓝色硅谷这种区域都是除了度假、养老、以及在周边工作以外能不买就不买的区域，这些都是新兴区域，外地人买房的比较多，后期入住率肯定非常低，因为是新兴区域，没有人群支撑，房屋销售速度也比较慢，所以能不选择这些区域尽量不要选择。

在青岛买房你就记住一句话，能买青岛市区就不买其它区域，我这里市区指的主要是市南市北崂山和李沧，虽然有人可能说了，严格来说崂山也不属于市区，但崂山是青岛的富人区呀！

如果你有钱，你打算在青岛买房，你的预算在五六百万以上，你拿着钱往崂山冲就对了，你买房的第一选择区域就是崂山区，因为崂山环境好，因为崂山是富人区，因为在青岛崂山这俩字就值钱。

但是！有一句话你一定要记住，我说买房最佳区域的出发点是保值增值，因为不管你买房为了自己住还是投资，这么一大笔钱买房，终归都是一种投资行为，谁也不希望自己昨天刚买的房子今天就贬值了，所以我的出发点首先就是保值和增值。

青岛房产保值增值最好的区域就是市南市北和崂山，除了崂山区以外在青岛买房最佳的区域就是市北区，因为市南土地开发差不多了，虽然也有个别新楼盘，但是要么太高端豪宅，要么不咋滴还死贵，所以放眼整个青岛没有比崂山和市北更合适的区域了。

现在的市北区也叫新市北区，2012年市北区和四方区合并成为现在的市北区，从此，四方区成为历史，青岛再无四方区。

对于很多老青岛来说，老四方曾是青岛主城区的中心，四方，四通八达通向五湖四海，老话曾说先有上四方，后有青岛村。

老四方曾经是青岛工业发祥地和企业集聚区，曾经集聚了啤酒、纺织、四方机厂等现代民族工业，也是青岛市区人口较为集中的城区，是青岛民俗文化的重要发源地，疫情结束了，明年糖球会就要重新启动了。

工业，曾经是老四方的名片，坦率讲，老四方并没有传统商业基因和根基。一提起青岛商业，我们首先联想到的是百年老街中山路，是台东，是香港中路，是李村，以及一众新生代的商圈。

这是由老青岛区域功能定位决定的。在上世纪老四方见证了青岛四方机厂、青岛葡萄酒厂、青岛国棉厂等大型企业的辉煌，只是，随着青岛这座城市的快速发展、随着青岛城市的“东进”和“北上”，“老四方”成为了“过去式”。

今天我给大家推荐的这个项目就是位于市北区老四方。它现在的土地就是曾经为我国机车发展做出重要贡献的四方机厂，也是目前青岛市城市更新和城市建设的重点项目。

之所以推荐这个项目一个是因为这是老四方在售项目中位置最好的一个项目，开发商靠谱，项目体量很大，配套齐全，性价比非常高，关键卖的非常好，去年市北区销售套数排名前三。

经常看我视频的朋友应该都知道，我一直给大家说，不管什么时候买房，一定要看销售情况，销售好的楼盘也说明它价格合理，购房者认可，在房地产市场不好的情况下，如果楼盘没人买，说明它价格贵了，后期就会有大幅优惠或降价的情况，销售良好的情况下就不存在这种情况，明明卖的很好再去降价，除非脑子有病。

项目总占地42.6万方，总建面108万方，是青岛市区最大的项目，有时候你可能会看到很多楼盘宣传50万生态大盘，是因为50万方就已经非常大了，而这个楼盘的体量是108万方，你就可以想想有多大了。

买房为了孩子上学的购房者可以重点关注一下，这个项目配套了两个幼儿园一个小学一个中学，目前市政府牵头已经和浮山后二实验中学达成协议，不久将会官宣。要知道这几年浮山后的楼盘之所以火热，不是房子建的比别人好，也不是单纯位置好土地稀缺，有一个非常重要的因素就是学校，所以二实验落地中车，不仅利好孩子教育，还有利于房子的保值增值。

另外这个项目自身的配套齐全，除了刚才提到配套的学校以外，还有改造的10万方商业，未来在生活购物，羽毛球乒乓球等体育活动方面就有了保障，这是很多项目不具备的。

除此之外还有七个主题公园，比如机车公园，里面放有第一台国产蒸汽机车八一号，我们在看抗美援朝电影中的火车就是这款机车，这是抗美援朝的大功臣，还有长期占据中国客运领域的绿皮车等机车，可以让大家感受到我们国家从被迫接受蒸汽机车到自主设计，自主研发世界领先机车的光辉岁月，这只是其中的一个公园，还有四方公园，还有百年广场等七个公园啊，茶余饭后就有了遛弯的场所。

我在上一个视频的时候就说过，虽然我说在青岛买房，最佳选择区域是崂山区和市北区，但是是有条件的，比如位置要好，楼盘要大，销售良好，那些三五栋楼的楼盘不在这个范围内，因为三五栋楼的小区没有活动空间，绿化率低，没有居住舒适度居住品质可言，夏天饭后和家人散步都没有地方可去。

这个项目一共分为四个板块，科技产业聚集区，职住平衡配套区，城市教育配套区，风貌保护区，住宅分两期开发，目前在售的是一期，面积105到164，高层，小高层和洋房产品，价格从两万五到三万多，精装修交付，而且一期住宅提前一年交房，正常应该明年年底交付，现在提前到今年年底交房，对着急入住的购房者是一件大好事，物业也非常好，保利物业，物业费3.01元。

开发商是中车科技园发，隶属于中国中车的全资一级子公司，中国中车是一家央企，也是全球规模最大的轨道交通装备运营商。

这个项目它属于城市更新项目，是中车集团和青岛市政府共同打造的，和其它项目开发商拍地后开发不同，这块地本身就是中车的，所以也不存在土地抵押贷款的情况，市面上绝大多数楼盘都存在在建工程抵押的情况，当你交了定金以后，开发商再去银行解除抵押，然后你才能网签。

如果您有购房方面的问题或对楼盘感兴趣可以私信我，今天就到这里，咱们下期再见！

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北京房产律师——购买房屋未过户房屋又被卖给他人签订合同有效吗

作者：北京房产律师靳双权

发布时间：2022-12-11 21:41

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北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)

原告诉称

原告赵某芳向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行《房屋买卖协议》，为原告办理北京市石景山区一号房屋的产权过户登记手续（估值49万元）；2.判令二被告赔偿原告经济损失10万元；3.案件受理费由被告负担。

事实与理由：2006年7月8日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定由原告购买二被告所有的位于北京市石景山区一号（以下简称：“案涉房屋”），总价款49万元，因二被告通过住房公积金贷款方式购买该房屋，截止2006年6月30日，二被告尚欠银行贷款23万元，原告自2006年7月起代替二被告向银行履行其2006年7月起的还款义务直至全部还清为止；原告代二被告向银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押被撤销时，双方办理产权过户手续；

二被告于2006年7月8日将房屋交给原告占有、使用；原告于2007年7月8日交付二被告购房款现金人民币26万元。因截止2006年6月30日，二被告尚欠银行贷款本金23万元，原告应付二被告之购房余款由原告代二被告偿还银行贷款（本金部分）的方式支付给二被告，贷款利息由原告自行负担：二被告将购房合同及银行抵押贷款合同、购房发票原件、银行还贷储蓄卡等文件交付原告；在房屋抵押权解除后，与原告办理产权转让手续；原告依据约定按时代二被告向银行还贷，收取二被告与该房买卖有关的一切合同及付款凭证。

上述合同签订当日，原告以银行转账方式支付二被告房款20万元，现金支付6万元，共计26万元，二被告向原告出具收条。二被告将房屋及房屋所有权证书等并交付给原告，原告占有使用房屋至今，原告通过代替二被告偿还银行贷款方式支付剩余房款。现，案涉房屋的贷款已全部偿清，房屋上设定的抵押权已全部注销，故案涉房屋的过户条件成就，但二被告以各种理由拒绝为原告办理产权过户登记手续，综上，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

被告辩称

被告刘某强、周某文答辩称：不同意赵某芳的诉讼请求。一、双方于2006年7月8日签订《房屋买卖协议》约定，赵某芳（乙方）自2006年7月起代替答辩人周某文、刘某强（甲方）向某银行履行还款义务直至全部还清为止（第三条第1款）；赵某芳（乙方）代周某文、刘某强（甲方）向某银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押权被撤销时，甲乙双方办理产权过户手续（第三条第2款）。

然而时至今日，赵某芳并未履行完毕偿还贷款义务，尚欠周某文、刘某强代为偿还的195998.88元贷款未付。即便目前涉案房屋抵押权被撤销，促成该事实实现的亦非赵某芳履行完毕还款义务，更不会当然的免除赵某芳偿还后续贷款的义务，且根据《房屋买卖协议》约定，赵某芳应偿还贷款期限为26年，赵某芳对此现状明知，但其偿还贷款仅至2013年10月（不足约定贷款年限的四分之一，已偿还贷款金额亦不足贷款的三分之一），后续再未支付，其自身在先付款义务未履行完毕，无权要求周某文、刘某强履行房屋过户的在后合同义务，更无权追究违约责任。

二、周某文、刘某强于2006年7月8日将涉案房屋交付给赵某芳占有、使用，《房屋买卖协议》第九条第6款约定，赵某芳承担占有使用所购房屋期间的一切费用。赵某芳占用、使用涉案房屋期间欠缴多年物业费，我方曾于2012年10月前往北京某物业公司代为缴纳涉案房屋2007年至2012年10月间欠缴的物业费8000多元，该笔费用其至今未偿还。且自《房屋买卖协议》签订之后，赵某芳在仅支付部分房款后不间断地占有、使用涉案房屋至今，其不存在任何所谓的经济损失。

三、2012年10月周某文、刘某强曾将涉案房屋卖与第三人，赵某芳诉请撤销，经贵院审理后，支持了其请求，该判决于2017年生效。赵某芳在胜诉判决后，明知周某文、刘某强已经还清了银行贷款，却仍然拖延、怠于主张其权利。该判决虽然认定周某文、刘某强将涉案房屋卖于第三人张某鹏的行为不当，但这并不能否定周某文、刘某强于该判决生效后应当积极主张权利的责任与义务。赵某芳一直出租涉案房屋，在其得到胜诉判决且其明知周某文、刘某强支付了全部贷款余额后，怠于主张权利长达四年之久，该行为侵犯了周某文、刘某强的合法权益，并同时构成不当得利。

赵某芳为能够长期使用周某文、刘某强住房公积金的优惠利率及节省重新贷款的费用，与周某文、刘某强签订房屋买卖合同而不及时办理过户手续，自身有严重过错。

综上所述，赵某芳并未履行完毕偿还贷款义务，此时要求周某文、刘某强办理过户并赔偿其莫须有的经济损失没有事实和法律依据。故请求贵院依法驳回赵某芳的全部诉讼请求。

反诉原告刘某强、周某文向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赵某芳支付二反诉人代为偿还的贷款余额197000元；2.判令被反诉人支付二反诉人贷款余额197000元的利息；3.判令赵某芳承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：双方于2006年7月8日签订《房屋买卖协议》，约定由赵某芳（乙方）购买周某文、刘某强（甲方）所有的位于北京市石景山区一号（涉案房屋）,总价款49万元。因周某文、刘某强通过住房公积金贷款方式购买该房屋，截止2006年6月30日，涉案房屋尚欠银行贷款23万元。《房屋买卖协议》第三条第1款约定：赵某芳（乙方）自2006年7月起代替周某文、刘某强（甲方）向某银行履行还款义务直至全部还清为止:第三条第2款约定：赵某芳（乙方）代周某文、刘某强（甲方）向某银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押权被撤销时,甲乙双方办理产权过户手续。

周某文、刘某强依据《房屋买卖协议》约定，于2006年7月8日将涉案房屋交付给赵某芳占有、使用，履行了合同义务。因涉案房屋贷款是刘某强的住房公积金贷款，银行贷款授予时完全依据刘某强的收入、信用评估等因素发放贷款。故双方的房屋买卖行为作为借款人及抵押权人建设银行并不知情。合同中第三条第2款的约定并不符合法律规定。且赵某芳在购买房屋后长期不过户，不能保证其合法权益。在此情况下，双方另行口头协商一致，赵某芳应在三年内还清银行贷款并办理过户手续，从而保障双方的权益。而赵某芳因周某文、刘某强的住房公积金贷款利率低，其重新贷款手续繁琐费用高，故迟迟未办理过户手续。

赵某芳另欠付多年物业费使得周某文、刘某强代其缴纳。2012年10月赵某芳曾将涉案房屋卖与第三人，周某文、刘某强诉请撤销，经贵院审理后，支持了其请求，该判决于2017年生效。赵某芳在胜诉判决后，明知周某文、刘某强已经还清了银行贷款，却仍然拖延、怠于主张其权利。赵某芳一直出租涉案房屋，在其得到胜诉判决且其明知反诉人支付了全部贷款余额后，怠于主张权利长达四年之久，该行为侵犯了周某文、刘某强的合法权益，并同时构成不当得利。

被反诉人为能够长期使用反诉人住房公积金的优惠利率及节省重新贷款的费用，与反诉人签订房屋买卖合同而不及时办理过户手续，自身有严重过错。关于周某文、刘某强将涉案房屋曾出售给第三人的情况，一是因为在将房屋交付赵某芳七年之久后，其为继续享受反诉人公积金贷款的低利率仍不办理过户手续，而违反了双方之后达成的一致；

鉴于上述事实及理由，依据《民法典》及《民事诉讼法》的相关规定，请求贵院依法判如所请，维护周某文、刘某强的合法权益。

反诉被告赵某芳答辩称：不同意刘某强、周某文的反诉请求。针对其主张的贷款余额为195988.78元，我方认为该笔费用中应扣除我方在其清贷后转入该账户中的存款金额，同时还应扣除每月存款额与实际扣款额多余出来的差额。

第二，截止至2006年6月30日，双方买卖合同中交易的金额，剩余贷款是否为23万元也直接影响到我方应支付余款的金额，故我方认为应在调取核实后，确认应给付被告的剩余房款，针对剩余房款我方同意支付。对二项反诉请求我方不同意支付，根据已经生效的法律文书明确确认周某文、刘某强是为了一房二卖，恶意转移房屋所有权至他人处，而提前偿还贷款，提前偿贷没有经过我方同意，故对周某文、刘某强主观恶意所发生的该笔金额系周某文、刘某强非有合同约定而自己行为，不应向我方主张利息损失。

贷款利率没有合同依据与法律依据，我方不同意。针对其陈述事实与理由的内容及客观事实，以双方曾经诉求合同无效纠纷的案件中法庭调查认定为准，不予认可其关于反诉事实部分的陈述。

法院查明

位于石景山区一号房屋（涉案房屋）原登记在刘某强名下，该房屋于2010年1月22日被设定抵押，抵押权人为某银行。2006年7月8日，周某文、刘某强（甲方）与赵某芳（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将其所有的位于北京石景山区一号二居室房屋出售给乙方；甲方通过公积金贷款方式购买该房，截止2006年6月30日，甲方尚欠银行贷款230000元；乙方自2006年7月起代替甲方履行还款义务；该房屋抵押权被撤销时，双方办理过户手续；甲方于2006年7月8日将该房屋交付给乙方占有、使用；双方约定房屋售价490000元；

乙方交房之日给付甲方购房款现金260000元，购房余款由乙方以代甲方偿还银行贷款（本金部分）的方式支付给甲方，贷款利息由乙方自行负担；甲方将购房合同、贷款合同、购房发票原件、银行还贷储蓄卡等文件交付乙方；该房屋解除抵押后，与乙方办理产权转让手续；乙方按时代甲方向银行还贷；承担办理产权转让手续时甲乙双方需要向国家缴纳的一切税费；承担占有、使用所购房屋期间的一切费用；本协议履行过程中发生争议时，双方应协商解决，任何一方均不能要求解除本协议。

同日，周某文、刘某强向赵某芳出具《收条》，载明收到赵某芳交付的购房款26万元。赵某芳通过代替周某文、刘某强偿还银行贷款方式支付剩余房款。

赵某芳曾将周某文、刘某强、张某鹏以确认合同无效纠纷诉至本院，本院判决书载明，周某文在国内代理刘某强（卖方）与张某鹏（买方）签订《房屋买卖协议》，其中约定：刘某强将涉案房屋建筑面积83.52平方米出售给张某鹏，房屋成交价格180万元，一切税费由买方负担；协议签订之日支付购房定金2万元……周某文代刘某强在协议上签字，协议载明的日期为2012年10月8日。

2012年11月28日，周某文代理刘某强与张某鹏签订《存量房屋买卖合同》，约定：涉案房屋成交价格1087000元，房屋抵押情况为：未设定抵押；房屋出租情况为:出卖人未将该房屋出租。2013年1月5日，张某鹏取得涉案房屋所有权登记证书，并于2013年4月12日将涉案房屋设定抵押。赵某芳诉请本院判令刘某强与张某鹏之间签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效。

本院判决，确认张某鹏与刘某强签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效；该案已生效。此后，本案各方当事人多次就涉案房屋在本院进行诉讼。

北京市住房公积金管理中心出具的还款明细显示，截至2012年9月25日，涉案房屋尚有贷款余额195998.88元，2012年10月25日，贷款全部偿还完毕。但赵某芳对此并不知情，仍继续向刘某强的还款储蓄卡转款。诉讼中，本院依赵某芳之申请调取了刘某强名下储蓄卡的交易明细，并组织双方当事人对贷款还款情况、赵某芳一方存入款项情况、卡内余额等进行了核对，双方均认可，赵某芳应支付由周某文、刘某强所偿还的贷款，周某文、刘某强应将赵某芳一方多存入还款银行卡中的款项返还，经双方确认，赵某芳应返还周某文、刘某强171930元。

关于赵某芳主张的经济损失10万元之构成，经询，赵某芳称，第一部分系在涉案房屋维权过程中历次诉讼赵某芳实际支出的诉讼费、公告费、保全费、律师费等费用；第二部分系被告与第三人存在主观故意导致本案房屋的房屋买卖协议无法顺利履行，其严重违约行为给赵某芳造成的损失；第三部分系被告的违约行为以及多次诉讼给赵某芳及家人造成的精神损害；第四部分系被告将房屋转卖给第三人而提前还清贷款，进一步导致赵某芳无法按月偿还贷款，而需一次性将其偿还的贷款还清，由此产生的资金占用费。

另查，赵某芳认可涉案房屋在双方签订《房屋买卖协议》当月即交付其使用至今，该房屋目前仍登记在第三人张某鹏名下。

裁判结果

一、第三人张某鹏于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）赵某芳、被告（反诉原告）刘某强、周某文将坐落于北京市石景山区一号的房屋过户至刘某强名下；

二、原告（反诉被告）赵某芳于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）刘某强、周某文171930元；

三、被告（反诉原告）刘某强、周某文于收到第二项判项的款项后七日内，协助原告（反诉被告）赵某芳将坐落于北京市石景山区一号的房屋过户至赵某芳名下；

四、被告（反诉原告）刘某强、周某文于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）赵某芳经济损失3万元；

五、驳回原告（反诉被告）赵某芳的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）刘某强、周某文的其他反诉请求。

房产律师靳双权点评

赵某芳与刘某强、周某文签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依合同约定全面履行自己的义务。但刘某强、周某文在将涉案房屋交付赵某芳并收取部分购房款后，又另行签订合同将该房屋出售第三人张某鹏，并办理了过户手续，其行为已属违约。

现刘某强与张某鹏签订的《房屋买卖协议》及《存量房买卖合同》已被确认无效，赵某芳与周某文、刘某强应当继续履行双方的协议，鉴于涉案房屋的购房贷款已经清偿完毕，赵某芳应向将剩余房款给付周某文、刘某强，周某文、刘某强应当配合赵某芳办理涉案房屋的产权过户登记手续。

现双方均确认赵某芳应当给付周某文、刘某强171930元。周某文、刘某强收到上述款项后，应当会同张某鹏协助赵某芳办理涉案房屋的过户手续。关于周某文、刘某强主张的利息损失，因其二人系违约方且行为上具有主观故意，对其该反诉请求，法院不予支持。关于赵某芳主张的10万元损失，双方在其他案件中的相关诉讼费用应按照裁判文书依法负担，赵某芳在本案中主张并无法律依据，且本案系合同纠纷，赵某芳主张的精神损害赔偿法院不予支持，但周某文、刘某强之行为确属违约，赵某芳维权过程中必然产生相关费用，法院酌情判令周某文、刘某强赔偿赵某芳违约损失3万元。

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以案释法｜“一房二卖”是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

作者：青海普法

发布时间：2021-06-18 11:20

快照：

前言 ：孔某将拆迁安置房卖给李某，后又将房卖给梁某，其“一房二卖”的行为是民事欺诈还是刑事诈骗？且看高淳法院的判决。

案件回放

2017年1月，被告人孔某将自己位于古柏街道的拆迁安置房（2017年11月满5年）以34.8612万元的价格出售给李某，李某先行支付房款人民币25万元，双方约定尾款待房产过户后再行支付。被告人孔某在向李某交付房屋钥匙的过程中，私自保留其中一把钥匙。

2018年4月，被告人孔某为偿还高额债务，利用之前保留的钥匙，私自更换该房屋门锁，将该房屋以人民币35万元的价格再次出售给被害人梁某。梁某先行支付房款人民币25万元并约定房屋过户后再行支付尾款，被告人孔某取得25万元后用于偿还个人债务。后梁某取得该房屋的新钥匙并告知孔某进行了装修。装修期间，梁某电话告知孔某，李某阻止其装修房屋。被告人孔某告知梁某，其只管装修，剩下的事他与李某进行协商。后孔某多次出具承诺书，承诺按期返还李某25万元购房款，但分文未履行。

一审法院认为，被告人孔某以非法占有为目的，在履行房屋买卖合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为已触犯刑律，构成合同诈骗罪。依法判处有期徒刑一年三个月，并处罚金三万元。

法官观点

Q：“一房二卖”如何认定是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

A：“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了二个买受人部分或者全部购房款，而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时，要满足诈骗犯罪的构成要件，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

Q：日常生活中如果遇到“一房二卖”时，买房人应如何处理？

A：“一房二卖”应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

步骤一：沟通解决。可以首先与卖房者尝试着沟通，运用法律规定维护自己的权益。如谈判不成功后，应果断选择走司法途径。

步骤二：申请财产保全。

步骤三：提起诉讼。买房人应积极收集有关证据，向法院提起诉讼。如果涉及合同诈骗可以向公安机关报警。

法官提醒

“一房二卖”多出现在二手房交易中，二手房易出现“一套房源多个中介在卖”“房东和购房者信息不对称”等问题，这就使部分不法分子有机可趁。房产买卖动辄数百万，购房者在购房前需审核中介资格、买卖标的权属等情况，并签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管局进行备案，及时办理房产变更登记。

一房二卖，两份合同是否都有效？

上海一位房主眼见房价大涨心有不甘，试图将位于苏州的一套已经以三百余万元价格签售的别墅，直接跳涨一百余万元卖给后来的出高价者，结果惹来两个买家以及两家中介公司的诉讼。近日，苏州市虎丘区人民法院依法审结了这系列因“一房二卖”引发的房屋买卖合同和居间合同纠纷，依法判决支持第一份房屋买卖合同成立，房主需向第二位买家返还定金20万元，并赔偿房屋差价损失76万元，同时需支付两家中介公司居间服务费、违约金近10万元。

精明反被精明误，跳涨50万元违约在先

李某与妻子于2013年协议离婚，双方约定位于苏州高新区的一幢面积近三百平方米的别墅归李某所有，但并未办理变更所有权手续。2015年11月，买家朱女士与李某在A房地产经纪公司的居间下，签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定将李某与其前妻共有的房屋出卖给朱女士，价格375万元。

合同签订后，房地产市场可谓一日一价，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居间方，要求在原有房价基础上涨50万元，作为交易期间房价飞涨的补偿。朱女士知晓后委托律师致函李某，告知其行为构成违约，要求在7日内办理涉案房屋的网签、资金托管，并办理过户，但李某未作理会，朱女士遂将李某及其前妻诉至法院。此案经虎丘法院一审依法判决，双方继续履行房屋买卖合同，李某将不动产变更登记至朱女士名下。李某不服提起上诉，2017年8月，苏州中院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

法院审理期间二卖，赔偿差价损失76万元

然而，就在2016年4月，涉及该别墅的案件正在审理期间，李某又在B房地产经纪公司的居间下，与另一位买家杨某签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定将上述别墅以485万元的价格交易，杨某当即支付定金20万元。但李某并未告知杨某案涉房屋已经转让给了朱女士，还欺骗其说案涉房屋被法院查封了，等解封之后再过户，也没有告知杨某其存在违约情形。

嗣后，杨某得知李某与朱女士的房屋买卖合同纠纷案件已结案，案涉房屋已归朱女士所有。而此时，该房屋价格已经上涨至620万元左右，杨某也一纸诉状将李某诉至法院，要求其承担违约责任并赔偿损失130余万元。案件审理期间，法院委托第三方公司进行评估，于2017年12月出具报告认定案涉房屋市场总价值为580余万元。另查明，杨某在得知终审判决认定案涉房屋归属后，故于2017年10月另行购房，房屋总价480万元左右。

法院认为，本案中，李某一房二卖的这一行为系导致纠纷产生的直接原因。且案涉房屋已判决过户至案外人朱女士名下，李某的违约行为已导致双方之间的合同目的无法实现，对此杨某作为守约方有权要求李某承担相应的赔偿责任。

“杨某系在朱女士案件二审判决之后才另行购置房屋，彼时杨某在本案中的损失已经形成。”承办法官指出，本案案涉房屋2015年11月底出售给朱女士的房屋价款为375万元，不到五个月之后的2016年4月出售给杨某的价格即已上涨了110万元，达到了485万元，双方对于案涉房屋价格的上涨着实可见。而根据评估报告，案涉房屋2017年8月的估价为580万元，与双方合同约定的房价相比上涨了95万余元，因此在本案中，杨某实际损失确为95万元。

关于房屋差价损失的赔偿比例，法院认为，在案涉合同的签订时，杨某业已知晓案涉房屋并非李某一人所有，但售房人处仅有其一人签字，对此杨某确实有些许的过错，但鉴于合同签订时，李某展示的离婚协议书中已明确约定案涉房屋归其所有，而合同中亦明确约定“该房屋若为共有房屋，甲方（李某）须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议”，因此，在此情况下签订合同的杨某过错确实较为微小。

综上，案涉合同最终无法履行的根本原因在于李某的一房二卖，故认定李某应对于杨某的损失承担80%的赔偿责任，即赔偿76万元，同时退还购房定金20万元。

法院认定两份买卖合同均有效

两位买家之外，两家中介公司也将李某诉至法院。“这两份合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。”

承办法官特别补充指出，对于第二份合同，虽然原被告及案外人在签订涉案房屋买卖居间合同之前，被告已经与他人就同一房屋签订了买卖合同，确属“一房两卖情形”，但是法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。且本案中，被告并没有证据证明原告即中介公司在签订合同前知晓被告将涉案房屋已经出售给他人，因此涉案合同也不存在因原告与被告恶意串通损害他人利益而导致合同无效之情形。

综上，两份合同均是有效的，李某应支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。

据了解，目前案涉房屋经朱女士申请强制执行后，已全部执行完毕。这套别墅目前的价值达七百余万元，而因为原房主咎由自取，最终以三百余万元成交，还得支付赔偿金近百万元，可谓得不偿失。

法官说法

“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。

也就是说，这两份合同如果没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的，均为有效的合同。即，并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同，房主订立的第二份买卖合同就必然无效。如此一来，房主“一房二卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

来源：甘德司法

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一房两卖、三卖，被抵押、被骗……这些问题你遭遇过吗？

作者：内蒙古晨报

发布时间：2019-10-19 20:33

快照：

晨报融媒记者 郭治华 陈雅娜 穆磊

“我叫索胜利，经过三年维权路，我终于成功证明了我曾是房子‘买主’，但却迟迟没拿到属于我的430477元。”　　2016年1月份，索胜利怀揣着38万元，一次性全款交付给刘某，从她手中买下了一套102平米的房子。　　能给儿子全款买下一套婚房，索胜利站在桥头上聊起这事时，粗壮的手总是不自觉上扬起，脸上的神情也变了，跟平常蹬三轮车拉货时遇到下坡路的感觉差不多，轻松又得意。　　一房多卖的事情不仅发生在索胜利身上，还有曹东。　　还有花161万买房，结果房子却“不翼而飞”的邢小花。　　近年来，随着呼市林立的高楼不断增多，房地产发展的乱象问题也随之而来。一房二卖、三卖，房子被开发商抵押、开发商顶账房被套卖的问题层出不穷。　　今年9月1日，内蒙古自治区党委常委、呼市市委书记王莉霞主持召开呼和浩特市委常委会指出，要切实增强整治房地产领域乱象的政治责任感，解决好“怎么看”的问题。依法依规严厉打击房地产领域扰乱市场秩序、侵害群众利益的违法违规行为，全力保障房地产市场健康平稳发展。要以此次乱象整治为契机，全面解决呼市房地产领域多年遗留的各类问题。

内蒙古晨报配图

案例一

噩梦的征兆

索胜利买的房子在筑福城小区，位于呼市新城区兴安北路。办完相关手续后，他开始陆续交付水电费、供暖费，正式进入了装修阶段。

3月份的某一天，索胜利正在新房内照看装修进度，三五个小伙进入房内，其中一位李某说“我的房你为啥装修呢”，这句话像一盆凉水，索胜利从头到脚被浇了个通透。

索胜利表明自己是和内蒙古世纪华盛房地产开发有限责任公司(以下简称世纪华盛房地产)签订的购房买卖合同，而李某称他也是和该房地产公司签订了购房合同。

于是，索胜利的装修工作停工了，双方决定先等一等。

李某的突然出现，索胜利现在回想起来，认为那只是“噩梦的征兆”，后面发生的种种事情，才是这场噩梦的开始。

法庭上见真相

在2016年3月17日，索胜利将刘某和世纪华盛房地产告上了呼和浩特市新城区人民法院。

2017年7月，呼和浩特市新城区人民法院的判决书表明，索胜利向刘某购房后，双方进行了变更买受人，索胜利重新与世纪华盛房地产签订了一份《商品房买卖合同》。

本案中，被告世纪华盛房地产侵害的是原告的物权期待权，属于财产权益，是侵权责任法的保护对象。

判决书中提到，依据呼和浩特市公安局新城区公安分局委托鉴定意见以及本院作出的判决，可知原告与被告世纪华盛房地产所签订的合同及被告世纪华盛房地产为原告开具的收据上加盖的合同专用章和财务专用章与被告世纪华盛房地产提供的合同专用章和财务专用章对比样本不一致，但事实上，原告与被告刘某在被告世纪华盛房地产的经营场所申请变更合同时，被告世纪华盛房地产的工作人员从公司的电脑中调出被告刘某购房合同信息，原告基于对被告世纪华盛房地产的经营场所及工作人员的信赖签订了合同。

判决书中表示，被告世纪华盛房地产的疏于管理行为，与原告的财产损失后果，存在因果关系。因此，被告世纪华盛房地产需承担给原告造成的损失。对被告世纪华盛房地产科以侵权责任，惩戒其公司内部管理混乱所发生的不法行为……

根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，判决：被告内蒙古世纪华盛房地产于本判决生效之日起十日内赔偿原告索某某(索胜利之子)购房款380000元，并赔偿利息损失40477元、实际损失10000元，共计430477元。

这场官司，索胜利赢了，但随着“第三位房主”的出现，索胜利再次陷入又一场“噩梦”。

原告又成被告

由于索胜利和李某都拿着与世纪华盛房地产签订的购房相关凭证，于是他俩去世纪华盛房地产核实情况。

令他们没想到的是，在探寻房子到底归谁时，又出现了声称自己也是房主的邢某。

邢某拿着的是2011年8月16日与世纪华盛房地产签订的认购协议，而他们三人均购买的是筑福城小区12幢4单元802号房。

三人一同来到世纪华盛房地产，据索胜利回忆，当时世纪华盛房地产的一位工作人员表示，“邢某的认购协议我们承认，购房合同我们不认。”

紧接着，2017年4月14日，索胜利接到了邢某的起诉，要求其停止装修，撤出房子。

这一回，索胜利成为了被告。

据索胜利表示，后来经法院判决，由于邢某在2011年就与世纪华盛房地产签署了购房认购协议，而自己在2016年才购买，根据“先来后到”原则，索胜利应当撤出房子。

胜诉却难执行

索胜利最终按照判决撤出了。

想想当初连水电、暖气费都交清了，眼前的房子却不属于自己，索胜利连哭都哭不出来。

“我不知道该怎么向儿子交代，婚还能结成吗，跟亲戚借的钱何时能还清”，索胜利不知道。

拿着呼和浩特市新城区人民法院的判决书，索胜利希望能如约得到赔偿金。可是，世纪华盛房地产并不认可这份判决，于2018年11月21日向呼和浩特中级人民法院进行上诉，得到了“驳回上诉，维持原判”的结果。

随后，世纪华盛房地产又向内蒙古自治区高级人民法院提出再审申请，于2019年2月25日得到了“驳回再审申请”的结局。

索胜利认为自己终于胜诉，多次去世纪华盛房地产讨要购房款和利息赔偿金，却一直未果，无法找到其法人代表。直到今年6月份，判决依然未得到执行，6月24日，索胜利申请了强制执行，并提交《限制高消费申请书》以及《将被执行人纳入失信被执行人员名单申请》。

然而，至今依然未得到执行。

按照索胜利的话来说，“买了这套房子，像做了一场噩梦，至今我还没醒过来”。

案例二

01

顶房款 “新房”另属他人

呼市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区，砂石吊装车辆络绎不绝，装修施工的声音此起彼伏。

曹东的“新家”在28号楼，砂石车正从窗外吊装材料。他说：“新房还没住，就成别人的了!”

除了曹东外，还有10余户居民也存在“一房二卖”情况，涉及金额200余万元。

曹东经营着一家砂石厂，2013年在亲戚的介绍下，认识了当时小区分包建设方负责人王斌，王斌当时承诺，可以先交部分定金，剩余尾款，曹东可用小区建设施工物料款顶替。当时一平米才2500元，户型也符合心意，思来想去，曹东决定买了，前期先支付了5万元现金，与王斌签订了一份《贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书，分别购买了28号楼与22号楼两套房屋，总价为52万元。

2015年交房，曹东来到小区建筑指挥部发现自己购买的28号楼4单元5楼东户还有另外一个户主。

曹东致电王斌，得到的回复就是正在处理，再后来就不接电话了。

“是不是自己被骗了？”曹东突然有这个念头。之后多次来到呼和浩特市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部(以下简称建设指挥部)询问，得到回应为，曹东的房源没有备案，且目前两套房的户主也不是他的名字。

发生这样的事情，并非只曹东一人。

2013年8月15日，胡改桃也签订了一份认购书。上面写道，乙方自愿认购甲方出售的B区28号楼6单元5层东户，暂定面积为100平米。房屋单价为2500元/每平米，总价为250000元。乙方在签署认购书时向甲方交付该房屋总房款60%的房款，共计150000元。竣工验收并交付乙方时全部支付完毕。

后来胡改桃发现，自己的房屋被别人住了。

她来到指挥部讨要说法均无果。

“这是我给儿子买的婚房，150000元的现金也是东拼西凑来的，因为房屋问题，我的家庭也受到了严重的打击。”胡改桃哽咽道。

在记者采访过程中了解到，涉及“一房二卖”的单元楼为22、23、28号楼10余户，涉及金额共计200余万元。

02

未到指挥部办理相关手续 属个人交易

玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区一期工程施工，建设单位为呼和浩特市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部。建设范围为呼和浩特市玉泉区昭君路以东，贾家营村东北。投资总额16000万元，建筑面积163000平米。

据呼市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部一工作人员介绍，居民必须要到建设指挥部签订认购书。而且认购书要加盖公章和项目负责人岳永志签字，指挥部才认可。但这些居民的认购书，均是和王斌签订，所以建设指挥部不予认证。

而后，记者电话联系到岳永志了解到，该项目总开发商为一刘姓经理。下设很多建筑商。其中岳永志承建22、23、28号楼。王斌是呼和浩特程顺劳务有限公司人员，承包下岳永志三栋楼建设。同时岳永志承诺给王斌60余套房屋。施工后期，因钢筋、人工费用问题不到位，岳永志所属建设方又给王斌投入100余万元。但该费用一直未归还。至于部分居民反映“一房二卖”问题，属于王斌个人买卖行为，建设指挥部并不知情。

随后，记者电话联系到了王斌，据他介绍，目前正在协调此事，如果这些居民能够将尾款交齐，可以更换房屋。如果居民想退款，他正在多方筹钱，后期会给涉及房屋问题居民退款。记者询问处理时间，王斌未给出明确答复。之后便挂掉电话。记者再次拨打电话，一直无人接听。

案例三

0１

110户业主陷房屋查封风波

距离索胜利的房子约20公里的位置，呼市金川开发区帝桥豪庭110户业主房屋开始陷入查封风波。

交了首付款，签了购房合同，呼市金川开发区帝桥豪庭部分业主等待交房入住，可没想到的是，他们不仅没有等到按时交房，甚至购买的房屋还陷入查封风波，以至于无法办理按揭贷款和网签合同。

2018年9月13日，呼市市民王先生购买了呼市金川开发区帝桥豪庭的一套面积为143.01平米的住宅，与开发商内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，交了133545元的首付款，剩余510000元房款以银行按揭贷款的方式支付。合同中规定，开发商在2018年12月31日前后将商品房交付王先生使用。

如今，距离合同中约定的交房日期已过去了9个多月，小区房屋建设仍未完工。

9月18日，记者来到呼市金川开发区帝桥豪庭小区看到，小区3栋住宅楼还处于未竣工状态，部分工人正在安装配套设施。

即便是最早买房的业主，至今也未拿到新房钥匙。

今年4月，部分业主被卷入房屋被查封的风波。

“从去年年底开始，我们就一直找开发商询问何时交房事宜，但开发商一直没有给我们有效回复。到了今年4月，开发商一名刘姓售后服务经理告知我们，因为开发商的债务纠纷，导致小区110套房屋被抵押。”王先生说，这一消息，让业主们觉得事情变得更复杂了。

记者从业主提供的一份由呼市中级人民法院出具的结案通知书上看到，因内蒙古自治区马铃薯繁育中心与内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司、内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司存在合同纠纷，呼市中级人民法院于2018年12月16日将内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司名下60000000元的房产和土地查封，其中包括帝桥豪庭小区110套房屋。

王先生买的房屋就是被查封的110套房屋之一。“由于房子被查封，我们无法办理房屋网签合同和按揭贷款。”为此，王先生和多位被查封房屋的业主一起找开发商寻求解决方案，但一直未得到有效答复。

0２

还需等待诉讼结果

内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司刘姓售后服务经理告诉记者，该小区共有499套房屋，目前五证齐全，针对小区延迟交房的情况，近期他们将向业主发布通知，告知业主小区将于今年年底交房，近期会抓紧时间完善剩余的配套设施的施工进度。

对于小区110套房屋被查封的情况，刘姓售后服务经理表示，此事经呼市中级人民法院立案审理，但目前仍未宣判。他们的律师团队也在抓紧筹备此案，尽量保证被查封房屋业主的利益。目前呼市金川开发区房地产遗留项目办公室也在跟进调查此事。

10月12日，记者从呼市金川开发区房地产遗留项目办公室了解到，目前小区部分房屋被查封的情况还需等待法院诉讼的结果。待结果出来后，他们会继续介入督促和协调开发商为业主们办理网签等相关手续。

案例四

0１

花161万元购房梦碎

四年前，呼市市民邢小花从一位名叫于平的男子手中购买了位于呼市新城区的一套顶账房,谁知在房款全部付清之后，于平并没有将房屋的购买合同变更为邢小花的名字。这时邢小花意识到自己的房子不翼而飞了，在随后的的4年时间里，一直为了索要这套房子而奔波。

事情还得从4年前说起。

2015年7月，邢小花在做生意过程中认识了一位名叫于平的男子。该男子对邢小花称，其承包了呼市新华园房地产项目的电工工程，因项目开发商未结清电工工程款，所以将一套268平方米的房子作为顶账房抵给其作为剩余工程款。现在这套房子可以卖给邢小花。

邢小花听了于平的说法后，对这套房子很感兴趣。随即于平带邢小花进入这套房屋参观，并称该房还未与开发商签订《商品房买卖合同》，所以将房卖给邢小花，就先自拟了一份《买房协议》。

2015年7月27日，邢小花与于平签了这份《买房协议》。该协议显示：甲方于平将新华园小区6号楼的一套268.68平方米的房屋卖给乙方邢小花，房款总金额为：1611900元。甲方向乙方承诺，该房在签订商品房买卖合同时甲方负责更名，购房合同直接开具乙方姓名。如甲方无法办理变更，甲方将收到的房款全额退给乙方，并按银行利息给予赔付。

在签了这份《买房协议》之后，邢小花一直等待于平带自己与新华园小区开发商签订商品房买卖合同。但是到了2017年，邢小花仍未等到与开发商签订商品房买卖合同。

这时的邢小花着急了，多次询问于平签合同事宜，但于平总是避而不谈。

于平的态度让邢小花觉得可能事有蹊跷，于是她直接找新华园小区的开发商询问此事，开发商的回答让邢小花大吃一惊。“于平手中的顶账房早已被开发商收回，开发商已把于平工程款项结清。”这样的答案让邢小花意识到于平总是避而不谈签合同事宜的原因，原来是房子早已不在其手中。

0２

房子不翼而飞

从2017年下半年开始，邢小花多次找到于平询问房子到底还在不在?何时能让自己签商品房买卖合同?如果房子不在，那自己的购房款加利息何时能还回来?

为了维权，邢小花打听到了于平家的住址。谁知于平在一个住所不会长期居住，经常会换住址。“我的维权之路基本上就是不断地寻找于平和他最新居住的地方。”邢小花说，通过这样找到于平后，于平陆续多次还给了邢小花约100万元。但是这些钱距离自己交给于平的购房款和多年的利息仍有差距。

“我希望于平能够给我应得的房子或还清我这么多年来的房款和应有的利息。但是于平一直没有彻底给我解决这个问题。”邢小花说。

不得已，邢小花找到新华园小区所属的东风路街道办事处反映情况。办事处也从中进行了协调。但是于平始终没有彻底落实解决。

到了今年6月9日，于平与邢小花又签署了一份《协议》，该协议显示：于平愿意以470万元还款与邢小花了结之前签署的《买房协议》，于平还款期限为2019年12月31日，协议落款处有于平字样的签名以及指纹印。

对于这份协议，记者辗转联系到了于平，于平称涉及470万元还款的协议是邢小花在他醉酒意识不清楚状态下让其签的字，按的指纹。“还款470万元，我不能接受，但是我会尽量协调其他的房子或财物补偿给邢小花。”于平说。

记者问及当时在房子已经交回新华园小区开发商之后，为何还继续收取邢小花购房款时，于平立即挂断了电话。

0３

建议走法律途径

10月16日，记者来到呼市新华园小区售楼部，欲找到当时小区的开发商了解邢小花与于平房屋买卖纠纷的情况，但未果。

呼市东风路街道办事处书记栾世强表示，对于邢小花所遭遇的购房纠纷，办事处进行过多次调解，于平也承诺给予解决。但后期仍未解决，建议邢小花走法律途径进行诉讼。

邢小花称，对于于平提出的解决方案，自己会继续跟进。

|来源：内蒙古晨报融媒记者 郭治华 陈雅娜 穆磊

|本期责编：江金艳

|本期校对：包红岩

|本期审核：张　杨

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浙江嘉兴男子“一房五卖”，骗取购房者定金77万余元获刑

作者：环球网

发布时间：2023-02-15 16:25

快照：

本文转自【澎湃新闻】；

短短半年，浙江嘉兴一男子打着“卖房”的旗号，先后与5人签订购房合同，骗取定金77万余元。2月15日，澎湃新闻从嘉兴南湖区法院获悉，该院以合同诈骗罪一审判处被告人姚某有期徒刑六年六个月，并处罚金五万元；姚某上诉后，二审法院日前维持原判。

2021年，急需用钱的姚某将名下一套房产挂在多家中介售卖，当年1月通过A中介出售给莫先生，双方签订买卖合同，约定莫先生先付定金6万余元，待姚某将贷款还清后再办余下的手续。后来姚某不愿付税费，与莫先生和中介多次协商无果，心生不快。

此时，王先生通过B中介欲购买姚某的房产并愿承担税费。姚某隐瞒该房产已售的事实，伪造了房产证与王先生签订买卖合同并收取定金11万。此后，姚某采用伪造或补办证件等得来“房产证”，通过其他中介与张某等3人分别签订买卖合同，骗取财物共计60万元。法院查明，该案中，被告人姚某“一房五卖”，骗取5位购房者定金计77万余元。

法院审理认为，被告人姚某以非法占有为目的，在签订、履行合同的过程中隐瞒真相，骗取他人财物，数额巨大，已构成合同诈骗罪。法官表示，姚某隐瞒已与他人签约的事实，采用伪造或补办证件等手段，以一套房产与5名被害人签订买卖合同，并收取定金和房款用于归还债务、消费，致使被害人钱款受损，主观上并无履约意愿，其行为本质已超越民法调整范畴，房屋此时不再是交易标的，而被作为作案工具反复利用。

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中介闹乌龙，男子花2000万买的别墅“货不对板”！已支付的200万定金能要回来吗？法院这样判……

作者：每日经济新闻

发布时间：2023-02-04 10:45

快照：

以为买到了心目中的理想房屋，却发现合同签下的是另一套，售价2000万元的别墅为何“货不对板”？原来是因为没看门牌号，跟着中介看错了房，闹出个大乌龙。那么，已经交付的200万元定金还能退吗？

图片来源：广州市中级人民法院官方微信号

据广州市中级人民法院官方微信号2月3日消息，陈先生想购买一套别墅，便找到广州某中介公司介绍房源。现场看完房子后，陈先生对这套带有1000平方米花园的毛坯别墅十分满意，没几天就和“房主”李女士、中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定以2000万元成交并支付了200万元定金。

可当陈先生再次到现场准备给房子做装修设计时，却发现购房合同中的房号和自己此前看中的房号不一致，合同中李女士出售的和中介带去看的并非同一栋，而是互为“邻居”。自己看中的是带大花园的毛坯别墅，而李女士出售的却是已经装修且花园面积明显较小的一套。

陈先生立马联系中介公司，经核查，发现是中介公司带其看错了房源，陈先生意向购买的别墅并未在该中介公司放盘销售。

随后，陈先生以其看错别墅，存在重大误解为由，要求退回定金，却遭到李女士拒绝，故诉至法院，要求判令撤销合同，退回定金等。

广州市增城区人民法院经审理后判决：撤销陈先生与李女士签订的房屋买卖合同中的房屋买卖法律关系，李女士返还陈先生支付的200万元定金及利息。

该判决现已生效。

法官说法

本案中，根据陈先生提供的微信记录显示，陈先生在签订合同三天内即与中介公司沟通购买房屋有误的问题，根据双方签订合同内容以及履行情况，并结合双方微信通话记录，陈先生陈述错误购买符合证据的高度盖然性。因此，法院认定在涉案的《房地产买卖合同》中，陈先生单方构成重大误解，可以行使撤销权。

法官提醒，二手房交易有着涉及面广、政策性强、交易流程复杂、履行周期长等特点，因此中介服务在二手房买卖中至关重要。房产中介公司作为专业从事房产中介的公司，在居间服务的过程中，应认真校对房源信息，尽到必要的专业审查和注意义务。同时，买方作为购房主体，在购房期间切勿全盘依赖中介公司，自身要承担起审慎注意义务，避免引起纠纷，耽误购房进度。

封面图片来源：广州市中级人民法院官方微信号

每日经济新闻

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“退一赔一”取消 购房如何维权

作者：中工网

发布时间：2021-08-04 14:45

快照：

来源：北京日报

原标题：“退一赔一”取消 购房如何维权

北京市住建委近期发布公告，公开征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》意见建议。最高人民法院在此之前对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）进行了修订，删除了原司法解释中关于“退一赔一”的规定，这也意味着商品房买卖惩罚性赔偿制度成为历史，由此引发公众关于购房者“权利退潮”的担忧。那么，今后购房者该如何维护自身权益？违约责任又该如何承担呢？

开发商隐瞒事实被判赔偿

王女士为解决孩子上学问题，于2017年11月购买了一套商品房，总价223万元。根据其与开发商签订的《北京市商品房预售合同》，双方约定房屋竣工日期为2018年3月，并在第二条的预售依据中载明“该商品房已经批准预售，两年半之内办理不动产登记证书。”但是在房屋交付三年后，开发商仍无法办理网签和房屋所有权证，王女士不得不给孩子另觅学校。后来她了解到，该商品房实际上是拆迁安置房，即开发商出售时并未取得预售许可。王女士认为，开发商隐瞒事实骗取其签订预售合同，致使房屋无法办理网签，也无法满足孩子正常上学的要求，因此她将开发商诉至法院，要求确认双方签订的商品房预售合同无效，开发商返还购房款并支付一倍的赔偿金以及在学费、装修等方面的损失。

开发商否认虚假销售、隐瞒销售情况，辩称卖房时已明确告知王女士，该房屋只有在开发商现房销售许可证办下来后才能办理网签；而且该房屋不是政策性定向安置拆迁用房，是商品房，不能预售，只能现房销售，这些王女士在购房时已经获知。目前她已经入住，只遭受轻微损失，因此法院不应使用惩罚性条款让开发商承担一倍购房款的罚则。

法院审理后认为，根据我国城市房地产管理法以及城市商品房预售管理办法的规定，房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证是开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示。本案中，开发商虽然向王女士出示了预售许可证，但实际上并不包括所售房屋的预售许可，对此开发商具有主观上的过错。

出卖人未取得商品房预售许可证明，却与买受人订立了商品房预售合同，因此应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。

开发商隐瞒事实致使王女士遭受了经济损失，根据最高人民法院《商品房买卖司法解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此王女士要求开发商返还购房款、赔偿利息、装修损失及支付已付房款一倍的赔偿额，理由正当，于法有据，法院予以支持。但王女士所称为解决孩子上学问题而购买房屋，因在合同中并未明确约定，因此另行择校产生的学费损失，法院不予支持。

“退一赔一”惩罚性赔偿成为历史

上述是一起较为典型的商品房买卖合同纠纷案，对于此类房屋买卖中因欺诈行为引起的纠纷，如出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、未取得商品房预售许可证、“一房二卖”等，这类情形下是否会有惩罚性赔偿，一直是购房者关注的问题。

商品房作为房屋的一种，是相对于公房和二手房来说的，由房地产开发公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，也就是我们常说的新房、一手房。2003年4月最高人民法院发布了《商品房买卖司法解释》，为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了明确、具体的法律依据。其中，第八条、第九条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（又称“先卖后抵”）；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人（又称“一房二卖”）；三是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实（又称“先抵后卖”）；五是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，在商品房买卖合同中，如果开发商恶意违约或欺诈行为致使购房者无法取得房屋，须承担“退一赔一”的惩罚性赔偿责任。

在民法典实施之后，最高人民法院同时对该《商品房买卖司法解释》进行了修订，并于今年1月1日起正式生效。其中，新的司法解释最大的变化就是删除了原来关于“退一赔一”的规定，这就意味着，今后如果购房者遇到上述情况，主张已付购房款一倍的赔偿责任将不再有法律依据，也很难被法院支持。

上述案件中，王女士的房屋买卖纠纷发生在新旧法衔接之际，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条明确，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。签订在2021年1月1日之后的购房合同，发生纠纷，将会适用新的《商品房买卖司法解释》。

购房合同约定成为重要依据

新解释删除了开发商“退一赔一”的惩罚性赔偿条款，那么，购房者今后在购房时该如何保护自身权益呢？

对于法院而言，此后在审理商品房买卖纠纷时，合同约定将成为重要依据。

首先，核查“五证”。购房者在签订合同前应仔细核查或要求开发商出示“五证”，房屋产权、面积等重要信息均记载于此。“五证”即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，仔细核对商品房预售许可证明中是否包含了自己所购买的房屋。

其次，看清违约条款。购房者签约时一定要细读合同条款，注重房屋违约条款的约定。如果双方没有约定特殊的责任承担方式，将按照新司法解释中一般规定承担违约责任。商品房买卖惩罚性赔偿取消后，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法有三种，一是逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；三是由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得不动产权属证书的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

另外，在新《商品房买卖司法解释》背景下，行政主管部门、行业协会应当更加注重合同文本的力量，笔者建议各地房地产行业主管部门应尽快制定详细、全面的《商品房买卖合同示范文本》，其中应纳入类似于“恶意违约”“欺诈行为”“面积确认及面积差异处理”等条款，避免存在遗漏购房者权益的情况。广大购房人在签订合同前必须仔细查看相关条款的表述和约定，斟酌相关的法律风险后再慎重作出购房决定。

今年7月8日，北京市住建委发布公告，对《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》公开征求意见建议，现有《通知》的主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分，进一步规范了新建商品住房销售行为。相信在房地产行业主管部门与司法部门的共同努力下，即使没有了惩罚性赔偿的威慑，商品房买卖市场也能够实现对购房者合法权益的保护。

（作者单位：北京市海淀区人民法院）

延伸阅读

受托购房时能否先占先得

王朔 张翼

案情回顾

王某委托李甲购买某房屋，李甲委托其弟李乙代办。于是，李乙与房屋共有产权人孙某签订购房协议，约定以75万元购买。后王某向李甲汇款75万元，李甲向李乙汇款37.5万元，李乙将这笔钱支付给孙某。随后，该房屋发生产权纠纷，购房事宜被搁置。最终，法院生效判决确认孙某之女孙甲取得房屋所有权。李乙只得又与孙甲签订了第二份房屋买卖协议书，约定价格为52万元。签订协议后，李乙向孙甲支付了钱款，房屋转移登记至李乙名下。王某要求李乙配合将房屋过户登记至自己名下，遭到拒绝，于是将李甲、李乙诉至法院。

李乙认为，当初因无法顺利购房，故以自有资金代替孙某返还了37.5万元定金，第二次是用自有资金自行购房而非受托购房，所以不应配合王某过户。李甲称确实收到了这笔返款，但并未交还给王某。孙某和孙甲称，从未表示过不出售该房屋，也没听说要退购房款，他们一直认为李乙只是代理他人办理购房事宜。法院认为，根据王某及李甲签订的《代理购房委托书》，可以认定双方之间确实存在委托代理关系。李甲又转委托给李乙，代王某购买涉诉房屋，但实际购买人应为王某。现王某要求李乙配合完成过户，法院予以支持。

法院提示

该案诉讼过程中，李乙坚持主张其早已解除委托合同关系，但其并未提交充分证据，证明在取得受托财产前已与委托人解除该委托关系。

民法典第九百三十三条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。

法律赋予当事人该项任意解除权，是因为委托合同是以“信任”为存在的条件，如果一方不守信用，失信于另一方，再继续履行合同就无必要；但在受托人已完成受托事项、取得相应财产的情况下，再赋予受托人任意解除权，不仅有悖于该立法原意，也有违民法典第九百二十七条中“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定。

该案中，李乙主张其已与王某解除委托关系，但李甲、李乙未能提供解除委托关系的充分证据，因此应当承担举证不能的不利后果。李乙作为受托人，在办理委托事务的过程中取得了房产权利并暂时登记在自己名下，其有义务办理变更手续使委托人成为真正的权利主体。（秦鹏博）

（作者单位：北京市第二中级人民法院）

责任编辑：郑鑫

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青岛买房，首选崂山和市北，市北这个楼盘重点推荐

作者：大海青岛1

发布时间：2023-02-09 11:52

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大家，我是大海青岛，很高兴和大家又见面了，今天我给大家推荐一个市北区的楼盘，预算充足，想要在青岛买房的朋友可以关注一下。在正式推荐以前，我还是要强调一下，青岛的房子可以买，但是青岛的房子不能乱买。

虽然我说青岛的房子可以买！但是一定要记住我后面这句话，如果你考虑升值保值！青岛的房子就不能乱买，因为胶州、胶南，平度、莱西、即墨也都是青岛，我这里说青岛房子可以买，这个“青岛”指的是青岛市区，青岛主城区，并不是指整个青岛，青岛的房子不能乱买指的是青岛市区以外的其它区域和青岛市区的个别区域、个别楼盘，比如李沧北非不得已不推荐。

大家也都知道青岛房子的库存量位居全国第一，这几年青岛楼市分化严重，冰火两重天，所以青岛的房子真不能乱买，在库存总量上，库存最高的是胶州、胶南市、即墨区、黄岛区、城阳区，这5个区域的新房住宅库存都超过了200万平方，有总量风险。

尤其是胶州库存总量和去化周期都是青岛各区市中最大的，虽然经过一年多的降价在房价上已经没有多大的风险，但有一定的系统风险。原胶南市虽然去化周期上还可以，但总量太大，投资风险也很高。

像胶州上合示范区，西海岸灵山湾，即墨蓝色硅谷这种区域都是除了度假、养老、以及在周边工作以外能不买就不买的区域，这些都是新兴区域，外地人买房的比较多，后期入住率肯定非常低，因为是新兴区域，没有人群支撑，房屋销售速度也比较慢，所以能不选择这些区域尽量不要选择。

在青岛买房你就记住一句话，能买青岛市区就不买其它区域，我这里市区指的主要是市南市北崂山和李沧，虽然有人可能说了，严格来说崂山也不属于市区，但崂山是青岛的富人区呀！

如果你有钱，你打算在青岛买房，你的预算在五六百万以上，你拿着钱往崂山冲就对了，你买房的第一选择区域就是崂山区，因为崂山环境好，因为崂山是富人区，因为在青岛崂山这俩字就值钱。

但是！有一句话你一定要记住，我说买房最佳区域的出发点是保值增值，因为不管你买房为了自己住还是投资，这么一大笔钱买房，终归都是一种投资行为，谁也不希望自己昨天刚买的房子今天就贬值了，所以我的出发点首先就是保值和增值。

青岛房产保值增值最好的区域就是市南市北和崂山，除了崂山区以外在青岛买房最佳的区域就是市北区，因为市南土地开发差不多了，虽然也有个别新楼盘，但是要么太高端豪宅，要么不咋滴还死贵，所以放眼整个青岛没有比崂山和市北更合适的区域了。

现在的市北区也叫新市北区，2012年市北区和四方区合并成为现在的市北区，从此，四方区成为历史，青岛再无四方区。

对于很多老青岛来说，老四方曾是青岛主城区的中心，四方，四通八达通向五湖四海，老话曾说先有上四方，后有青岛村。

老四方曾经是青岛工业发祥地和企业集聚区，曾经集聚了啤酒、纺织、四方机厂等现代民族工业，也是青岛市区人口较为集中的城区，是青岛民俗文化的重要发源地，疫情结束了，明年糖球会就要重新启动了。

工业，曾经是老四方的名片，坦率讲，老四方并没有传统商业基因和根基。一提起青岛商业，我们首先联想到的是百年老街中山路，是台东，是香港中路，是李村，以及一众新生代的商圈。

这是由老青岛区域功能定位决定的。在上世纪老四方见证了青岛四方机厂、青岛葡萄酒厂、青岛国棉厂等大型企业的辉煌，只是，随着青岛这座城市的快速发展、随着青岛城市的“东进”和“北上”，“老四方”成为了“过去式”。

今天我给大家推荐的这个项目就是位于市北区老四方。它现在的土地就是曾经为我国机车发展做出重要贡献的四方机厂，也是目前青岛市城市更新和城市建设的重点项目。

之所以推荐这个项目一个是因为这是老四方在售项目中位置最好的一个项目，开发商靠谱，项目体量很大，配套齐全，性价比非常高，关键卖的非常好，去年市北区销售套数排名前三。

经常看我视频的朋友应该都知道，我一直给大家说，不管什么时候买房，一定要看销售情况，销售好的楼盘也说明它价格合理，购房者认可，在房地产市场不好的情况下，如果楼盘没人买，说明它价格贵了，后期就会有大幅优惠或降价的情况，销售良好的情况下就不存在这种情况，明明卖的很好再去降价，除非脑子有病。

项目总占地42.6万方，总建面108万方，是青岛市区最大的项目，有时候你可能会看到很多楼盘宣传50万生态大盘，是因为50万方就已经非常大了，而这个楼盘的体量是108万方，你就可以想想有多大了。

买房为了孩子上学的购房者可以重点关注一下，这个项目配套了两个幼儿园一个小学一个中学，目前市政府牵头已经和浮山后二实验中学达成协议，不久将会官宣。要知道这几年浮山后的楼盘之所以火热，不是房子建的比别人好，也不是单纯位置好土地稀缺，有一个非常重要的因素就是学校，所以二实验落地中车，不仅利好孩子教育，还有利于房子的保值增值。

另外这个项目自身的配套齐全，除了刚才提到配套的学校以外，还有改造的10万方商业，未来在生活购物，羽毛球乒乓球等体育活动方面就有了保障，这是很多项目不具备的。

除此之外还有七个主题公园，比如机车公园，里面放有第一台国产蒸汽机车八一号，我们在看抗美援朝电影中的火车就是这款机车，这是抗美援朝的大功臣，还有长期占据中国客运领域的绿皮车等机车，可以让大家感受到我们国家从被迫接受蒸汽机车到自主设计，自主研发世界领先机车的光辉岁月，这只是其中的一个公园，还有四方公园，还有百年广场等七个公园啊，茶余饭后就有了遛弯的场所。

我在上一个视频的时候就说过，虽然我说在青岛买房，最佳选择区域是崂山区和市北区，但是是有条件的，比如位置要好，楼盘要大，销售良好，那些三五栋楼的楼盘不在这个范围内，因为三五栋楼的小区没有活动空间，绿化率低，没有居住舒适度居住品质可言，夏天饭后和家人散步都没有地方可去。

这个项目一共分为四个板块，科技产业聚集区，职住平衡配套区，城市教育配套区，风貌保护区，住宅分两期开发，目前在售的是一期，面积105到164，高层，小高层和洋房产品，价格从两万五到三万多，精装修交付，而且一期住宅提前一年交房，正常应该明年年底交付，现在提前到今年年底交房，对着急入住的购房者是一件大好事，物业也非常好，保利物业，物业费3.01元。

开发商是中车科技园发，隶属于中国中车的全资一级子公司，中国中车是一家央企，也是全球规模最大的轨道交通装备运营商。

这个项目它属于城市更新项目，是中车集团和青岛市政府共同打造的，和其它项目开发商拍地后开发不同，这块地本身就是中车的，所以也不存在土地抵押贷款的情况，市面上绝大多数楼盘都存在在建工程抵押的情况，当你交了定金以后，开发商再去银行解除抵押，然后你才能网签。

如果您有购房方面的问题或对楼盘感兴趣可以私信我，今天就到这里，咱们下期再见！

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北京房产律师——购买房屋未过户房屋又被卖给他人签订合同有效吗

作者：北京房产律师靳双权

发布时间：2022-12-11 21:41

快照：

北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)

原告诉称

原告赵某芳向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行《房屋买卖协议》，为原告办理北京市石景山区一号房屋的产权过户登记手续（估值49万元）；2.判令二被告赔偿原告经济损失10万元；3.案件受理费由被告负担。

事实与理由：2006年7月8日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定由原告购买二被告所有的位于北京市石景山区一号（以下简称：“案涉房屋”），总价款49万元，因二被告通过住房公积金贷款方式购买该房屋，截止2006年6月30日，二被告尚欠银行贷款23万元，原告自2006年7月起代替二被告向银行履行其2006年7月起的还款义务直至全部还清为止；原告代二被告向银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押被撤销时，双方办理产权过户手续；

二被告于2006年7月8日将房屋交给原告占有、使用；原告于2007年7月8日交付二被告购房款现金人民币26万元。因截止2006年6月30日，二被告尚欠银行贷款本金23万元，原告应付二被告之购房余款由原告代二被告偿还银行贷款（本金部分）的方式支付给二被告，贷款利息由原告自行负担：二被告将购房合同及银行抵押贷款合同、购房发票原件、银行还贷储蓄卡等文件交付原告；在房屋抵押权解除后，与原告办理产权转让手续；原告依据约定按时代二被告向银行还贷，收取二被告与该房买卖有关的一切合同及付款凭证。

上述合同签订当日，原告以银行转账方式支付二被告房款20万元，现金支付6万元，共计26万元，二被告向原告出具收条。二被告将房屋及房屋所有权证书等并交付给原告，原告占有使用房屋至今，原告通过代替二被告偿还银行贷款方式支付剩余房款。现，案涉房屋的贷款已全部偿清，房屋上设定的抵押权已全部注销，故案涉房屋的过户条件成就，但二被告以各种理由拒绝为原告办理产权过户登记手续，综上，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

被告辩称

被告刘某强、周某文答辩称：不同意赵某芳的诉讼请求。一、双方于2006年7月8日签订《房屋买卖协议》约定，赵某芳（乙方）自2006年7月起代替答辩人周某文、刘某强（甲方）向某银行履行还款义务直至全部还清为止（第三条第1款）；赵某芳（乙方）代周某文、刘某强（甲方）向某银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押权被撤销时，甲乙双方办理产权过户手续（第三条第2款）。

然而时至今日，赵某芳并未履行完毕偿还贷款义务，尚欠周某文、刘某强代为偿还的195998.88元贷款未付。即便目前涉案房屋抵押权被撤销，促成该事实实现的亦非赵某芳履行完毕还款义务，更不会当然的免除赵某芳偿还后续贷款的义务，且根据《房屋买卖协议》约定，赵某芳应偿还贷款期限为26年，赵某芳对此现状明知，但其偿还贷款仅至2013年10月（不足约定贷款年限的四分之一，已偿还贷款金额亦不足贷款的三分之一），后续再未支付，其自身在先付款义务未履行完毕，无权要求周某文、刘某强履行房屋过户的在后合同义务，更无权追究违约责任。

二、周某文、刘某强于2006年7月8日将涉案房屋交付给赵某芳占有、使用，《房屋买卖协议》第九条第6款约定，赵某芳承担占有使用所购房屋期间的一切费用。赵某芳占用、使用涉案房屋期间欠缴多年物业费，我方曾于2012年10月前往北京某物业公司代为缴纳涉案房屋2007年至2012年10月间欠缴的物业费8000多元，该笔费用其至今未偿还。且自《房屋买卖协议》签订之后，赵某芳在仅支付部分房款后不间断地占有、使用涉案房屋至今，其不存在任何所谓的经济损失。

三、2012年10月周某文、刘某强曾将涉案房屋卖与第三人，赵某芳诉请撤销，经贵院审理后，支持了其请求，该判决于2017年生效。赵某芳在胜诉判决后，明知周某文、刘某强已经还清了银行贷款，却仍然拖延、怠于主张其权利。该判决虽然认定周某文、刘某强将涉案房屋卖于第三人张某鹏的行为不当，但这并不能否定周某文、刘某强于该判决生效后应当积极主张权利的责任与义务。赵某芳一直出租涉案房屋，在其得到胜诉判决且其明知周某文、刘某强支付了全部贷款余额后，怠于主张权利长达四年之久，该行为侵犯了周某文、刘某强的合法权益，并同时构成不当得利。

赵某芳为能够长期使用周某文、刘某强住房公积金的优惠利率及节省重新贷款的费用，与周某文、刘某强签订房屋买卖合同而不及时办理过户手续，自身有严重过错。

综上所述，赵某芳并未履行完毕偿还贷款义务，此时要求周某文、刘某强办理过户并赔偿其莫须有的经济损失没有事实和法律依据。故请求贵院依法驳回赵某芳的全部诉讼请求。

反诉原告刘某强、周某文向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赵某芳支付二反诉人代为偿还的贷款余额197000元；2.判令被反诉人支付二反诉人贷款余额197000元的利息；3.判令赵某芳承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：双方于2006年7月8日签订《房屋买卖协议》，约定由赵某芳（乙方）购买周某文、刘某强（甲方）所有的位于北京市石景山区一号（涉案房屋）,总价款49万元。因周某文、刘某强通过住房公积金贷款方式购买该房屋，截止2006年6月30日，涉案房屋尚欠银行贷款23万元。《房屋买卖协议》第三条第1款约定：赵某芳（乙方）自2006年7月起代替周某文、刘某强（甲方）向某银行履行还款义务直至全部还清为止:第三条第2款约定：赵某芳（乙方）代周某文、刘某强（甲方）向某银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押权被撤销时,甲乙双方办理产权过户手续。

周某文、刘某强依据《房屋买卖协议》约定，于2006年7月8日将涉案房屋交付给赵某芳占有、使用，履行了合同义务。因涉案房屋贷款是刘某强的住房公积金贷款，银行贷款授予时完全依据刘某强的收入、信用评估等因素发放贷款。故双方的房屋买卖行为作为借款人及抵押权人建设银行并不知情。合同中第三条第2款的约定并不符合法律规定。且赵某芳在购买房屋后长期不过户，不能保证其合法权益。在此情况下，双方另行口头协商一致，赵某芳应在三年内还清银行贷款并办理过户手续，从而保障双方的权益。而赵某芳因周某文、刘某强的住房公积金贷款利率低，其重新贷款手续繁琐费用高，故迟迟未办理过户手续。

赵某芳另欠付多年物业费使得周某文、刘某强代其缴纳。2012年10月赵某芳曾将涉案房屋卖与第三人，周某文、刘某强诉请撤销，经贵院审理后，支持了其请求，该判决于2017年生效。赵某芳在胜诉判决后，明知周某文、刘某强已经还清了银行贷款，却仍然拖延、怠于主张其权利。赵某芳一直出租涉案房屋，在其得到胜诉判决且其明知反诉人支付了全部贷款余额后，怠于主张权利长达四年之久，该行为侵犯了周某文、刘某强的合法权益，并同时构成不当得利。

被反诉人为能够长期使用反诉人住房公积金的优惠利率及节省重新贷款的费用，与反诉人签订房屋买卖合同而不及时办理过户手续，自身有严重过错。关于周某文、刘某强将涉案房屋曾出售给第三人的情况，一是因为在将房屋交付赵某芳七年之久后，其为继续享受反诉人公积金贷款的低利率仍不办理过户手续，而违反了双方之后达成的一致；

鉴于上述事实及理由，依据《民法典》及《民事诉讼法》的相关规定，请求贵院依法判如所请，维护周某文、刘某强的合法权益。

反诉被告赵某芳答辩称：不同意刘某强、周某文的反诉请求。针对其主张的贷款余额为195988.78元，我方认为该笔费用中应扣除我方在其清贷后转入该账户中的存款金额，同时还应扣除每月存款额与实际扣款额多余出来的差额。

第二，截止至2006年6月30日，双方买卖合同中交易的金额，剩余贷款是否为23万元也直接影响到我方应支付余款的金额，故我方认为应在调取核实后，确认应给付被告的剩余房款，针对剩余房款我方同意支付。对二项反诉请求我方不同意支付，根据已经生效的法律文书明确确认周某文、刘某强是为了一房二卖，恶意转移房屋所有权至他人处，而提前偿还贷款，提前偿贷没有经过我方同意，故对周某文、刘某强主观恶意所发生的该笔金额系周某文、刘某强非有合同约定而自己行为，不应向我方主张利息损失。

贷款利率没有合同依据与法律依据，我方不同意。针对其陈述事实与理由的内容及客观事实，以双方曾经诉求合同无效纠纷的案件中法庭调查认定为准，不予认可其关于反诉事实部分的陈述。

法院查明

位于石景山区一号房屋（涉案房屋）原登记在刘某强名下，该房屋于2010年1月22日被设定抵押，抵押权人为某银行。2006年7月8日，周某文、刘某强（甲方）与赵某芳（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将其所有的位于北京石景山区一号二居室房屋出售给乙方；甲方通过公积金贷款方式购买该房，截止2006年6月30日，甲方尚欠银行贷款230000元；乙方自2006年7月起代替甲方履行还款义务；该房屋抵押权被撤销时，双方办理过户手续；甲方于2006年7月8日将该房屋交付给乙方占有、使用；双方约定房屋售价490000元；

乙方交房之日给付甲方购房款现金260000元，购房余款由乙方以代甲方偿还银行贷款（本金部分）的方式支付给甲方，贷款利息由乙方自行负担；甲方将购房合同、贷款合同、购房发票原件、银行还贷储蓄卡等文件交付乙方；该房屋解除抵押后，与乙方办理产权转让手续；乙方按时代甲方向银行还贷；承担办理产权转让手续时甲乙双方需要向国家缴纳的一切税费；承担占有、使用所购房屋期间的一切费用；本协议履行过程中发生争议时，双方应协商解决，任何一方均不能要求解除本协议。

同日，周某文、刘某强向赵某芳出具《收条》，载明收到赵某芳交付的购房款26万元。赵某芳通过代替周某文、刘某强偿还银行贷款方式支付剩余房款。

赵某芳曾将周某文、刘某强、张某鹏以确认合同无效纠纷诉至本院，本院判决书载明，周某文在国内代理刘某强（卖方）与张某鹏（买方）签订《房屋买卖协议》，其中约定：刘某强将涉案房屋建筑面积83.52平方米出售给张某鹏，房屋成交价格180万元，一切税费由买方负担；协议签订之日支付购房定金2万元……周某文代刘某强在协议上签字，协议载明的日期为2012年10月8日。

2012年11月28日，周某文代理刘某强与张某鹏签订《存量房屋买卖合同》，约定：涉案房屋成交价格1087000元，房屋抵押情况为：未设定抵押；房屋出租情况为:出卖人未将该房屋出租。2013年1月5日，张某鹏取得涉案房屋所有权登记证书，并于2013年4月12日将涉案房屋设定抵押。赵某芳诉请本院判令刘某强与张某鹏之间签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效。

本院判决，确认张某鹏与刘某强签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效；该案已生效。此后，本案各方当事人多次就涉案房屋在本院进行诉讼。

北京市住房公积金管理中心出具的还款明细显示，截至2012年9月25日，涉案房屋尚有贷款余额195998.88元，2012年10月25日，贷款全部偿还完毕。但赵某芳对此并不知情，仍继续向刘某强的还款储蓄卡转款。诉讼中，本院依赵某芳之申请调取了刘某强名下储蓄卡的交易明细，并组织双方当事人对贷款还款情况、赵某芳一方存入款项情况、卡内余额等进行了核对，双方均认可，赵某芳应支付由周某文、刘某强所偿还的贷款，周某文、刘某强应将赵某芳一方多存入还款银行卡中的款项返还，经双方确认，赵某芳应返还周某文、刘某强171930元。

关于赵某芳主张的经济损失10万元之构成，经询，赵某芳称，第一部分系在涉案房屋维权过程中历次诉讼赵某芳实际支出的诉讼费、公告费、保全费、律师费等费用；第二部分系被告与第三人存在主观故意导致本案房屋的房屋买卖协议无法顺利履行，其严重违约行为给赵某芳造成的损失；第三部分系被告的违约行为以及多次诉讼给赵某芳及家人造成的精神损害；第四部分系被告将房屋转卖给第三人而提前还清贷款，进一步导致赵某芳无法按月偿还贷款，而需一次性将其偿还的贷款还清，由此产生的资金占用费。

另查，赵某芳认可涉案房屋在双方签订《房屋买卖协议》当月即交付其使用至今，该房屋目前仍登记在第三人张某鹏名下。

裁判结果

一、第三人张某鹏于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）赵某芳、被告（反诉原告）刘某强、周某文将坐落于北京市石景山区一号的房屋过户至刘某强名下；

二、原告（反诉被告）赵某芳于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）刘某强、周某文171930元；

三、被告（反诉原告）刘某强、周某文于收到第二项判项的款项后七日内，协助原告（反诉被告）赵某芳将坐落于北京市石景山区一号的房屋过户至赵某芳名下；

四、被告（反诉原告）刘某强、周某文于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）赵某芳经济损失3万元；

五、驳回原告（反诉被告）赵某芳的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）刘某强、周某文的其他反诉请求。

房产律师靳双权点评

赵某芳与刘某强、周某文签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依合同约定全面履行自己的义务。但刘某强、周某文在将涉案房屋交付赵某芳并收取部分购房款后，又另行签订合同将该房屋出售第三人张某鹏，并办理了过户手续，其行为已属违约。

现刘某强与张某鹏签订的《房屋买卖协议》及《存量房买卖合同》已被确认无效，赵某芳与周某文、刘某强应当继续履行双方的协议，鉴于涉案房屋的购房贷款已经清偿完毕，赵某芳应向将剩余房款给付周某文、刘某强，周某文、刘某强应当配合赵某芳办理涉案房屋的产权过户登记手续。

现双方均确认赵某芳应当给付周某文、刘某强171930元。周某文、刘某强收到上述款项后，应当会同张某鹏协助赵某芳办理涉案房屋的过户手续。关于周某文、刘某强主张的利息损失，因其二人系违约方且行为上具有主观故意，对其该反诉请求，法院不予支持。关于赵某芳主张的10万元损失，双方在其他案件中的相关诉讼费用应按照裁判文书依法负担，赵某芳在本案中主张并无法律依据，且本案系合同纠纷，赵某芳主张的精神损害赔偿法院不予支持，但周某文、刘某强之行为确属违约，赵某芳维权过程中必然产生相关费用，法院酌情判令周某文、刘某强赔偿赵某芳违约损失3万元。

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以案释法｜“一房二卖”是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

作者：青海普法

发布时间：2021-06-18 11:20

快照：

前言 ：孔某将拆迁安置房卖给李某，后又将房卖给梁某，其“一房二卖”的行为是民事欺诈还是刑事诈骗？且看高淳法院的判决。

案件回放

2017年1月，被告人孔某将自己位于古柏街道的拆迁安置房（2017年11月满5年）以34.8612万元的价格出售给李某，李某先行支付房款人民币25万元，双方约定尾款待房产过户后再行支付。被告人孔某在向李某交付房屋钥匙的过程中，私自保留其中一把钥匙。

2018年4月，被告人孔某为偿还高额债务，利用之前保留的钥匙，私自更换该房屋门锁，将该房屋以人民币35万元的价格再次出售给被害人梁某。梁某先行支付房款人民币25万元并约定房屋过户后再行支付尾款，被告人孔某取得25万元后用于偿还个人债务。后梁某取得该房屋的新钥匙并告知孔某进行了装修。装修期间，梁某电话告知孔某，李某阻止其装修房屋。被告人孔某告知梁某，其只管装修，剩下的事他与李某进行协商。后孔某多次出具承诺书，承诺按期返还李某25万元购房款，但分文未履行。

一审法院认为，被告人孔某以非法占有为目的，在履行房屋买卖合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为已触犯刑律，构成合同诈骗罪。依法判处有期徒刑一年三个月，并处罚金三万元。

法官观点

Q：“一房二卖”如何认定是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

A：“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了二个买受人部分或者全部购房款，而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时，要满足诈骗犯罪的构成要件，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

Q：日常生活中如果遇到“一房二卖”时，买房人应如何处理？

A：“一房二卖”应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

步骤一：沟通解决。可以首先与卖房者尝试着沟通，运用法律规定维护自己的权益。如谈判不成功后，应果断选择走司法途径。

步骤二：申请财产保全。

步骤三：提起诉讼。买房人应积极收集有关证据，向法院提起诉讼。如果涉及合同诈骗可以向公安机关报警。

法官提醒

“一房二卖”多出现在二手房交易中，二手房易出现“一套房源多个中介在卖”“房东和购房者信息不对称”等问题，这就使部分不法分子有机可趁。房产买卖动辄数百万，购房者在购房前需审核中介资格、买卖标的权属等情况，并签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管局进行备案，及时办理房产变更登记。

一房二卖，两份合同是否都有效？

上海一位房主眼见房价大涨心有不甘，试图将位于苏州的一套已经以三百余万元价格签售的别墅，直接跳涨一百余万元卖给后来的出高价者，结果惹来两个买家以及两家中介公司的诉讼。近日，苏州市虎丘区人民法院依法审结了这系列因“一房二卖”引发的房屋买卖合同和居间合同纠纷，依法判决支持第一份房屋买卖合同成立，房主需向第二位买家返还定金20万元，并赔偿房屋差价损失76万元，同时需支付两家中介公司居间服务费、违约金近10万元。

精明反被精明误，跳涨50万元违约在先

李某与妻子于2013年协议离婚，双方约定位于苏州高新区的一幢面积近三百平方米的别墅归李某所有，但并未办理变更所有权手续。2015年11月，买家朱女士与李某在A房地产经纪公司的居间下，签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定将李某与其前妻共有的房屋出卖给朱女士，价格375万元。

合同签订后，房地产市场可谓一日一价，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居间方，要求在原有房价基础上涨50万元，作为交易期间房价飞涨的补偿。朱女士知晓后委托律师致函李某，告知其行为构成违约，要求在7日内办理涉案房屋的网签、资金托管，并办理过户，但李某未作理会，朱女士遂将李某及其前妻诉至法院。此案经虎丘法院一审依法判决，双方继续履行房屋买卖合同，李某将不动产变更登记至朱女士名下。李某不服提起上诉，2017年8月，苏州中院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

法院审理期间二卖，赔偿差价损失76万元

然而，就在2016年4月，涉及该别墅的案件正在审理期间，李某又在B房地产经纪公司的居间下，与另一位买家杨某签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定将上述别墅以485万元的价格交易，杨某当即支付定金20万元。但李某并未告知杨某案涉房屋已经转让给了朱女士，还欺骗其说案涉房屋被法院查封了，等解封之后再过户，也没有告知杨某其存在违约情形。

嗣后，杨某得知李某与朱女士的房屋买卖合同纠纷案件已结案，案涉房屋已归朱女士所有。而此时，该房屋价格已经上涨至620万元左右，杨某也一纸诉状将李某诉至法院，要求其承担违约责任并赔偿损失130余万元。案件审理期间，法院委托第三方公司进行评估，于2017年12月出具报告认定案涉房屋市场总价值为580余万元。另查明，杨某在得知终审判决认定案涉房屋归属后，故于2017年10月另行购房，房屋总价480万元左右。

法院认为，本案中，李某一房二卖的这一行为系导致纠纷产生的直接原因。且案涉房屋已判决过户至案外人朱女士名下，李某的违约行为已导致双方之间的合同目的无法实现，对此杨某作为守约方有权要求李某承担相应的赔偿责任。

“杨某系在朱女士案件二审判决之后才另行购置房屋，彼时杨某在本案中的损失已经形成。”承办法官指出，本案案涉房屋2015年11月底出售给朱女士的房屋价款为375万元，不到五个月之后的2016年4月出售给杨某的价格即已上涨了110万元，达到了485万元，双方对于案涉房屋价格的上涨着实可见。而根据评估报告，案涉房屋2017年8月的估价为580万元，与双方合同约定的房价相比上涨了95万余元，因此在本案中，杨某实际损失确为95万元。

关于房屋差价损失的赔偿比例，法院认为，在案涉合同的签订时，杨某业已知晓案涉房屋并非李某一人所有，但售房人处仅有其一人签字，对此杨某确实有些许的过错，但鉴于合同签订时，李某展示的离婚协议书中已明确约定案涉房屋归其所有，而合同中亦明确约定“该房屋若为共有房屋，甲方（李某）须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议”，因此，在此情况下签订合同的杨某过错确实较为微小。

综上，案涉合同最终无法履行的根本原因在于李某的一房二卖，故认定李某应对于杨某的损失承担80%的赔偿责任，即赔偿76万元，同时退还购房定金20万元。

法院认定两份买卖合同均有效

两位买家之外，两家中介公司也将李某诉至法院。“这两份合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。”

承办法官特别补充指出，对于第二份合同，虽然原被告及案外人在签订涉案房屋买卖居间合同之前，被告已经与他人就同一房屋签订了买卖合同，确属“一房两卖情形”，但是法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。且本案中，被告并没有证据证明原告即中介公司在签订合同前知晓被告将涉案房屋已经出售给他人，因此涉案合同也不存在因原告与被告恶意串通损害他人利益而导致合同无效之情形。

综上，两份合同均是有效的，李某应支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。

据了解，目前案涉房屋经朱女士申请强制执行后，已全部执行完毕。这套别墅目前的价值达七百余万元，而因为原房主咎由自取，最终以三百余万元成交，还得支付赔偿金近百万元，可谓得不偿失。

法官说法

“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。

也就是说，这两份合同如果没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的，均为有效的合同。即，并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同，房主订立的第二份买卖合同就必然无效。如此一来，房主“一房二卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

来源：甘德司法

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一房两卖、三卖，被抵押、被骗……这些问题你遭遇过吗？

作者：内蒙古晨报

发布时间：2019-10-19 20:33

快照：

晨报融媒记者 郭治华 陈雅娜 穆磊

“我叫索胜利，经过三年维权路，我终于成功证明了我曾是房子‘买主’，但却迟迟没拿到属于我的430477元。”　　2016年1月份，索胜利怀揣着38万元，一次性全款交付给刘某，从她手中买下了一套102平米的房子。　　能给儿子全款买下一套婚房，索胜利站在桥头上聊起这事时，粗壮的手总是不自觉上扬起，脸上的神情也变了，跟平常蹬三轮车拉货时遇到下坡路的感觉差不多，轻松又得意。　　一房多卖的事情不仅发生在索胜利身上，还有曹东。　　还有花161万买房，结果房子却“不翼而飞”的邢小花。　　近年来，随着呼市林立的高楼不断增多，房地产发展的乱象问题也随之而来。一房二卖、三卖，房子被开发商抵押、开发商顶账房被套卖的问题层出不穷。　　今年9月1日，内蒙古自治区党委常委、呼市市委书记王莉霞主持召开呼和浩特市委常委会指出，要切实增强整治房地产领域乱象的政治责任感，解决好“怎么看”的问题。依法依规严厉打击房地产领域扰乱市场秩序、侵害群众利益的违法违规行为，全力保障房地产市场健康平稳发展。要以此次乱象整治为契机，全面解决呼市房地产领域多年遗留的各类问题。

内蒙古晨报配图

案例一

噩梦的征兆

索胜利买的房子在筑福城小区，位于呼市新城区兴安北路。办完相关手续后，他开始陆续交付水电费、供暖费，正式进入了装修阶段。

3月份的某一天，索胜利正在新房内照看装修进度，三五个小伙进入房内，其中一位李某说“我的房你为啥装修呢”，这句话像一盆凉水，索胜利从头到脚被浇了个通透。

索胜利表明自己是和内蒙古世纪华盛房地产开发有限责任公司(以下简称世纪华盛房地产)签订的购房买卖合同，而李某称他也是和该房地产公司签订了购房合同。

于是，索胜利的装修工作停工了，双方决定先等一等。

李某的突然出现，索胜利现在回想起来，认为那只是“噩梦的征兆”，后面发生的种种事情，才是这场噩梦的开始。

法庭上见真相

在2016年3月17日，索胜利将刘某和世纪华盛房地产告上了呼和浩特市新城区人民法院。

2017年7月，呼和浩特市新城区人民法院的判决书表明，索胜利向刘某购房后，双方进行了变更买受人，索胜利重新与世纪华盛房地产签订了一份《商品房买卖合同》。

本案中，被告世纪华盛房地产侵害的是原告的物权期待权，属于财产权益，是侵权责任法的保护对象。

判决书中提到，依据呼和浩特市公安局新城区公安分局委托鉴定意见以及本院作出的判决，可知原告与被告世纪华盛房地产所签订的合同及被告世纪华盛房地产为原告开具的收据上加盖的合同专用章和财务专用章与被告世纪华盛房地产提供的合同专用章和财务专用章对比样本不一致，但事实上，原告与被告刘某在被告世纪华盛房地产的经营场所申请变更合同时，被告世纪华盛房地产的工作人员从公司的电脑中调出被告刘某购房合同信息，原告基于对被告世纪华盛房地产的经营场所及工作人员的信赖签订了合同。

判决书中表示，被告世纪华盛房地产的疏于管理行为，与原告的财产损失后果，存在因果关系。因此，被告世纪华盛房地产需承担给原告造成的损失。对被告世纪华盛房地产科以侵权责任，惩戒其公司内部管理混乱所发生的不法行为……

根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，判决：被告内蒙古世纪华盛房地产于本判决生效之日起十日内赔偿原告索某某(索胜利之子)购房款380000元，并赔偿利息损失40477元、实际损失10000元，共计430477元。

这场官司，索胜利赢了，但随着“第三位房主”的出现，索胜利再次陷入又一场“噩梦”。

原告又成被告

由于索胜利和李某都拿着与世纪华盛房地产签订的购房相关凭证，于是他俩去世纪华盛房地产核实情况。

令他们没想到的是，在探寻房子到底归谁时，又出现了声称自己也是房主的邢某。

邢某拿着的是2011年8月16日与世纪华盛房地产签订的认购协议，而他们三人均购买的是筑福城小区12幢4单元802号房。

三人一同来到世纪华盛房地产，据索胜利回忆，当时世纪华盛房地产的一位工作人员表示，“邢某的认购协议我们承认，购房合同我们不认。”

紧接着，2017年4月14日，索胜利接到了邢某的起诉，要求其停止装修，撤出房子。

这一回，索胜利成为了被告。

据索胜利表示，后来经法院判决，由于邢某在2011年就与世纪华盛房地产签署了购房认购协议，而自己在2016年才购买，根据“先来后到”原则，索胜利应当撤出房子。

胜诉却难执行

索胜利最终按照判决撤出了。

想想当初连水电、暖气费都交清了，眼前的房子却不属于自己，索胜利连哭都哭不出来。

“我不知道该怎么向儿子交代，婚还能结成吗，跟亲戚借的钱何时能还清”，索胜利不知道。

拿着呼和浩特市新城区人民法院的判决书，索胜利希望能如约得到赔偿金。可是，世纪华盛房地产并不认可这份判决，于2018年11月21日向呼和浩特中级人民法院进行上诉，得到了“驳回上诉，维持原判”的结果。

随后，世纪华盛房地产又向内蒙古自治区高级人民法院提出再审申请，于2019年2月25日得到了“驳回再审申请”的结局。

索胜利认为自己终于胜诉，多次去世纪华盛房地产讨要购房款和利息赔偿金，却一直未果，无法找到其法人代表。直到今年6月份，判决依然未得到执行，6月24日，索胜利申请了强制执行，并提交《限制高消费申请书》以及《将被执行人纳入失信被执行人员名单申请》。

然而，至今依然未得到执行。

按照索胜利的话来说，“买了这套房子，像做了一场噩梦，至今我还没醒过来”。

案例二

01

顶房款 “新房”另属他人

呼市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区，砂石吊装车辆络绎不绝，装修施工的声音此起彼伏。

曹东的“新家”在28号楼，砂石车正从窗外吊装材料。他说：“新房还没住，就成别人的了!”

除了曹东外，还有10余户居民也存在“一房二卖”情况，涉及金额200余万元。

曹东经营着一家砂石厂，2013年在亲戚的介绍下，认识了当时小区分包建设方负责人王斌，王斌当时承诺，可以先交部分定金，剩余尾款，曹东可用小区建设施工物料款顶替。当时一平米才2500元，户型也符合心意，思来想去，曹东决定买了，前期先支付了5万元现金，与王斌签订了一份《贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书，分别购买了28号楼与22号楼两套房屋，总价为52万元。

2015年交房，曹东来到小区建筑指挥部发现自己购买的28号楼4单元5楼东户还有另外一个户主。

曹东致电王斌，得到的回复就是正在处理，再后来就不接电话了。

“是不是自己被骗了？”曹东突然有这个念头。之后多次来到呼和浩特市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部(以下简称建设指挥部)询问，得到回应为，曹东的房源没有备案，且目前两套房的户主也不是他的名字。

发生这样的事情，并非只曹东一人。

2013年8月15日，胡改桃也签订了一份认购书。上面写道，乙方自愿认购甲方出售的B区28号楼6单元5层东户，暂定面积为100平米。房屋单价为2500元/每平米，总价为250000元。乙方在签署认购书时向甲方交付该房屋总房款60%的房款，共计150000元。竣工验收并交付乙方时全部支付完毕。

后来胡改桃发现，自己的房屋被别人住了。

她来到指挥部讨要说法均无果。

“这是我给儿子买的婚房，150000元的现金也是东拼西凑来的，因为房屋问题，我的家庭也受到了严重的打击。”胡改桃哽咽道。

在记者采访过程中了解到，涉及“一房二卖”的单元楼为22、23、28号楼10余户，涉及金额共计200余万元。

02

未到指挥部办理相关手续 属个人交易

玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区一期工程施工，建设单位为呼和浩特市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部。建设范围为呼和浩特市玉泉区昭君路以东，贾家营村东北。投资总额16000万元，建筑面积163000平米。

据呼市玉泉区小黑河镇贾家营村民住宅小区建设指挥部一工作人员介绍，居民必须要到建设指挥部签订认购书。而且认购书要加盖公章和项目负责人岳永志签字，指挥部才认可。但这些居民的认购书，均是和王斌签订，所以建设指挥部不予认证。

而后，记者电话联系到岳永志了解到，该项目总开发商为一刘姓经理。下设很多建筑商。其中岳永志承建22、23、28号楼。王斌是呼和浩特程顺劳务有限公司人员，承包下岳永志三栋楼建设。同时岳永志承诺给王斌60余套房屋。施工后期，因钢筋、人工费用问题不到位，岳永志所属建设方又给王斌投入100余万元。但该费用一直未归还。至于部分居民反映“一房二卖”问题，属于王斌个人买卖行为，建设指挥部并不知情。

随后，记者电话联系到了王斌，据他介绍，目前正在协调此事，如果这些居民能够将尾款交齐，可以更换房屋。如果居民想退款，他正在多方筹钱，后期会给涉及房屋问题居民退款。记者询问处理时间，王斌未给出明确答复。之后便挂掉电话。记者再次拨打电话，一直无人接听。

案例三

0１

110户业主陷房屋查封风波

距离索胜利的房子约20公里的位置，呼市金川开发区帝桥豪庭110户业主房屋开始陷入查封风波。

交了首付款，签了购房合同，呼市金川开发区帝桥豪庭部分业主等待交房入住，可没想到的是，他们不仅没有等到按时交房，甚至购买的房屋还陷入查封风波，以至于无法办理按揭贷款和网签合同。

2018年9月13日，呼市市民王先生购买了呼市金川开发区帝桥豪庭的一套面积为143.01平米的住宅，与开发商内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，交了133545元的首付款，剩余510000元房款以银行按揭贷款的方式支付。合同中规定，开发商在2018年12月31日前后将商品房交付王先生使用。

如今，距离合同中约定的交房日期已过去了9个多月，小区房屋建设仍未完工。

9月18日，记者来到呼市金川开发区帝桥豪庭小区看到，小区3栋住宅楼还处于未竣工状态，部分工人正在安装配套设施。

即便是最早买房的业主，至今也未拿到新房钥匙。

今年4月，部分业主被卷入房屋被查封的风波。

“从去年年底开始，我们就一直找开发商询问何时交房事宜，但开发商一直没有给我们有效回复。到了今年4月，开发商一名刘姓售后服务经理告知我们，因为开发商的债务纠纷，导致小区110套房屋被抵押。”王先生说，这一消息，让业主们觉得事情变得更复杂了。

记者从业主提供的一份由呼市中级人民法院出具的结案通知书上看到，因内蒙古自治区马铃薯繁育中心与内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司、内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司存在合同纠纷，呼市中级人民法院于2018年12月16日将内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司名下60000000元的房产和土地查封，其中包括帝桥豪庭小区110套房屋。

王先生买的房屋就是被查封的110套房屋之一。“由于房子被查封，我们无法办理房屋网签合同和按揭贷款。”为此，王先生和多位被查封房屋的业主一起找开发商寻求解决方案，但一直未得到有效答复。

0２

还需等待诉讼结果

内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司刘姓售后服务经理告诉记者，该小区共有499套房屋，目前五证齐全，针对小区延迟交房的情况，近期他们将向业主发布通知，告知业主小区将于今年年底交房，近期会抓紧时间完善剩余的配套设施的施工进度。

对于小区110套房屋被查封的情况，刘姓售后服务经理表示，此事经呼市中级人民法院立案审理，但目前仍未宣判。他们的律师团队也在抓紧筹备此案，尽量保证被查封房屋业主的利益。目前呼市金川开发区房地产遗留项目办公室也在跟进调查此事。

10月12日，记者从呼市金川开发区房地产遗留项目办公室了解到，目前小区部分房屋被查封的情况还需等待法院诉讼的结果。待结果出来后，他们会继续介入督促和协调开发商为业主们办理网签等相关手续。

案例四

0１

花161万元购房梦碎

四年前，呼市市民邢小花从一位名叫于平的男子手中购买了位于呼市新城区的一套顶账房,谁知在房款全部付清之后，于平并没有将房屋的购买合同变更为邢小花的名字。这时邢小花意识到自己的房子不翼而飞了，在随后的的4年时间里，一直为了索要这套房子而奔波。

事情还得从4年前说起。

2015年7月，邢小花在做生意过程中认识了一位名叫于平的男子。该男子对邢小花称，其承包了呼市新华园房地产项目的电工工程，因项目开发商未结清电工工程款，所以将一套268平方米的房子作为顶账房抵给其作为剩余工程款。现在这套房子可以卖给邢小花。

邢小花听了于平的说法后，对这套房子很感兴趣。随即于平带邢小花进入这套房屋参观，并称该房还未与开发商签订《商品房买卖合同》，所以将房卖给邢小花，就先自拟了一份《买房协议》。

2015年7月27日，邢小花与于平签了这份《买房协议》。该协议显示：甲方于平将新华园小区6号楼的一套268.68平方米的房屋卖给乙方邢小花，房款总金额为：1611900元。甲方向乙方承诺，该房在签订商品房买卖合同时甲方负责更名，购房合同直接开具乙方姓名。如甲方无法办理变更，甲方将收到的房款全额退给乙方，并按银行利息给予赔付。

在签了这份《买房协议》之后，邢小花一直等待于平带自己与新华园小区开发商签订商品房买卖合同。但是到了2017年，邢小花仍未等到与开发商签订商品房买卖合同。

这时的邢小花着急了，多次询问于平签合同事宜，但于平总是避而不谈。

于平的态度让邢小花觉得可能事有蹊跷，于是她直接找新华园小区的开发商询问此事，开发商的回答让邢小花大吃一惊。“于平手中的顶账房早已被开发商收回，开发商已把于平工程款项结清。”这样的答案让邢小花意识到于平总是避而不谈签合同事宜的原因，原来是房子早已不在其手中。

0２

房子不翼而飞

从2017年下半年开始，邢小花多次找到于平询问房子到底还在不在?何时能让自己签商品房买卖合同?如果房子不在，那自己的购房款加利息何时能还回来?

为了维权，邢小花打听到了于平家的住址。谁知于平在一个住所不会长期居住，经常会换住址。“我的维权之路基本上就是不断地寻找于平和他最新居住的地方。”邢小花说，通过这样找到于平后，于平陆续多次还给了邢小花约100万元。但是这些钱距离自己交给于平的购房款和多年的利息仍有差距。

“我希望于平能够给我应得的房子或还清我这么多年来的房款和应有的利息。但是于平一直没有彻底给我解决这个问题。”邢小花说。

不得已，邢小花找到新华园小区所属的东风路街道办事处反映情况。办事处也从中进行了协调。但是于平始终没有彻底落实解决。

到了今年6月9日，于平与邢小花又签署了一份《协议》，该协议显示：于平愿意以470万元还款与邢小花了结之前签署的《买房协议》，于平还款期限为2019年12月31日，协议落款处有于平字样的签名以及指纹印。

对于这份协议，记者辗转联系到了于平，于平称涉及470万元还款的协议是邢小花在他醉酒意识不清楚状态下让其签的字，按的指纹。“还款470万元，我不能接受，但是我会尽量协调其他的房子或财物补偿给邢小花。”于平说。

记者问及当时在房子已经交回新华园小区开发商之后，为何还继续收取邢小花购房款时，于平立即挂断了电话。

0３

建议走法律途径

10月16日，记者来到呼市新华园小区售楼部，欲找到当时小区的开发商了解邢小花与于平房屋买卖纠纷的情况，但未果。

呼市东风路街道办事处书记栾世强表示，对于邢小花所遭遇的购房纠纷，办事处进行过多次调解，于平也承诺给予解决。但后期仍未解决，建议邢小花走法律途径进行诉讼。

邢小花称，对于于平提出的解决方案，自己会继续跟进。

|来源：内蒙古晨报融媒记者 郭治华 陈雅娜 穆磊

|本期责编：江金艳

|本期校对：包红岩

|本期审核：张　杨

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