深圳一楼盘送60万首付，住建局：扰乱市场已被查处

作者：第一财经

发布时间：2023-02-20 17:14

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为了促进销售，降价成为开发商惯用的措施；与此同时，为了稳定市场，相关部门对房价涨跌幅度也给出了明确的规定。在房地产市场需求有待恢复的当下，双方不免展开博弈。

近日，深圳市龙岗区信城缙悦花园“3成首付只需30万元，开发商送60万元不用还”的消息在深圳中介的朋友圈刷屏。

2月17日，记者接到房产中介的推介电话，其表示，信城缙悦花园78平方米的户型，总价295万元，首付三成大概90万元，购房者只需要付30万元的首付就能签约，剩下的60万元首付由开发商赠送。

信城缙悦城位于龙岗区龙岗街道，由五联朱古石片区城市更新而来。住建局官网显示，住宅户型大小在78-115平方米左右，均价3.94万元/平方米，单价区间约3.6-4.2万/平方米，总价区间约283-485万/套，在深圳属于妥妥的刚需盘。

不过，该项目的销售情况并不乐观。信城缙悦花园项目一、二期分别于2022年3月和7月开盘。截至目前，一期约一半的房源已经备案，二期的待售房源较多，预售的住宅有490套，仅17套住宅处于已备案或已签认购书的状态，其余全部为“期房待售”，也就是说，半年多的时间，该项目的二期去化率仅3.5%。

“在市场、行业、疫情的多重影响下，项目销售滞缓。为促进销售，项目对部分房源制定了价格优惠促销策略。”信城缙悦花园在其2月19日发布的声明中阐述了促销的原因。

诱人的价格吸引了大量的购房者。从网传的视频来看，信城缙悦花园项目现场被前来看房的中介和购房者围得水泄不通，上述中介表示，2月17号当天，因为优惠力度大，该项目生意很好，卖了70多套房。值得注意的是，该项目热卖的同时，销售现场出现了不少举牌“退房”的人，据上述中介透露，此前购买该项目的购房者只享受到了30万元的首付优惠，因此到现场“闹事”。

经历了短暂的热度之后，该项目的销售工作就按下了暂停键。“今天正常上班，但是不能看房。”2月20日，记者以买房者的身份致电了信城缙悦花园的销售顾问，得知记者的需求是看房时，该销售顾问便匆匆挂掉了电话。

“低首付是明令禁止的。送两成首付，相当于私自下调备案价，17号信城缙悦花园开始宣传购房优惠，18号我们就查处了。”2月20日，记者以购房者身份采访了深圳市龙岗区住建局的工作人员，其对第一财经表示，该项目因为扰乱市场，目前已经被相关部门查处。

该工作人员解释称，按照深圳市的规定，开发商在售卖新房产品的时候，售价不能高于或者低于备案价的15%，也就是说，售价的最低折扣为八五折。按照信城缙悦花园的宣传，总价300万元的房产，优惠60万元，相当于打了八折，优惠幅度太大，前期以较小优惠买房的购房者则会产生心理不平衡，进行上访。“之所以有备案价，很大一部分原因就是相关部门为了稳定市场，开发商不能随意调价。”该工作人员补充道。

对于此次被查出，开放商则对自己进行辩解。信城缙悦花园项目在其发布的声明中称，其仅针对78平方米至115平方米户型的部分房源，总房款优惠在30—60万之间(9折-85折)。“龙岗一项目首付30万”、“开发商送60万”等低于85折的促销折扣消息属于渠道部分经纪人错误解读。缙悦花园项目营销中心自2023年2月17日18:00起已暂停接待客户，内部整顿渠道公司歧义宣传口径。

值得注意的是，该楼盘在2022年8月11日曾因宣传“零首付”，销售工作也被短暂叫停。当时的宣传内容显示，购房者只需付10万元定金，随后开发商指定的银行无息借给购房者100万元，购房者收到款先还10万，前4年每半年还10万，最后一年每半年还5万。当天中午，信城缙悦花园大部分房源状态被“分局锁定”，不能正常销售。

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深圳一楼盘送60万首付，住建局：扰乱市场已被查处

作者：每日经济新闻

发布时间：2023-02-20 17:20

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每经AI快讯，近日，深圳市龙岗区信城缙悦花园“3成首付只需30万元，开发商送60万元不用还”的消息在深圳中介的朋友圈刷屏。2月17日，记者接到房产中介的推介电话，其表示，信城缙悦花园78平方米的户型，总价295万元，首付三成大概90万元，购房者只需要付30万元的首付就能签约，剩下的60万元首付由开发商赠送。信城缙悦城位于龙岗区龙岗街道，由五联朱古石片区城市更新而来。住建局官网显示，住宅户型大小在78-115平方米左右，均价3.94万元/平方米，单价区间约3.6-4.2万/平方米，总价区间约283-485万/套，在深圳属于妥妥的刚需盘。2月20日，记者以购房者身份采访了深圳市龙岗区住建局的工作人员，其对记者表示，该项目因为扰乱市场，目前已经被相关部门查处。(第一财经)

每日经济新闻

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深圳一楼盘送60万首付 住建局：扰乱市场已被查处 相当于私自下调备案价

作者：财联社

发布时间：2023-02-20 17:17

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【深圳一楼盘送60万首付 住建局：扰乱市场已被查处 相当于私自下调备案价】财联社2月20日电，深圳市龙岗区信城缙悦花园“3成首付只需30万元，开发商送60万元不用还”的消息在深圳中介的朋友圈刷屏。“低首付是明令禁止的。送两成首付，相当于私自下调备案价，17号信城缙悦花园开始宣传购房优惠，18号我们就查处了。”今日，记者以购房者身份采访了深圳市龙岗区住建局的工作人员，其对记者表示，该项目因为扰乱市场，目前已经被相关部门查处。（第一财经）

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深圳龙岗一楼盘首付仅30万？项目方致歉：系渠道公司错误解读，正内部整顿

作者：界面新闻

发布时间：2023-02-19 15:43

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2月19日，信城缙悦城官微发布声明称，针对近期公司促销折扣被渠道部分经纪人错误解读，导致出现“龙岗一项目首付30万”、“开发商送60万”等信息被大量传播。同时，由于现场管理疏忽，导致公司销售人员、中介经纪人、购房客户之间对于折扣的理解出现较大偏差。2月17日下午16:00销售工作启动之后，现场较为混乱，营销中心外聚集了大量中介和部分客户，为避免产生安全隐患，公司即刻配合公安及相关部门进行人群疏散，现场销售工作也同步终止。对于当天现场在信息未充分了解情况下交纳了诚意金的8批客户，公司也将做出无条件退款处理。

声明称，缙悦花园项目一期（2-4栋）于2022年7月获取预售证，但在市场、行业、疫情的多重影响下，项目销售滞缓。公司为促进销售，对部分房源制定了价格优惠促销策略。仅针对78m²至115m²户型的部分房源，总房款优惠在30万-60万之间（9折-8.5折）。客户支付首笔定金后可提前锁定房源，首付交齐后完成相应合同签订及备案，均按政府要求的规范流程执行。

缙悦花园项目方表示，缙悦花园项目营销中心自2023年2月17日18:00起已暂停接待客户，内部整顿渠道公司歧义宣传口径。

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深圳出现“一成首付”楼盘？销售人员证实：首付不够可帮忙办理小额贷

作者：济南时报

发布时间：2023-02-19 07:16

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2月17日，网传深圳市龙岗区一楼盘推出“一成首付购房，首付优惠60万元”的销售策略引发网友关注。18日下午，新黄河记者咨询该楼盘销售人员，对方回应网传信息属实。

该销售人员介绍，首付优惠60万元的户型已经售空，目前在售户型最高可享受首付减免30万元的优惠。“在首付里直接减去30万，必须7天准签。首付不够的话，楼盘可以帮忙操作小额贷，月利率3.5厘，借五年。”该销售人员称，楼盘今天（18日）没有接客户，正在弄合同。

记者注意到，该楼盘2022年8月曾推出“零首付”购房方案，当日即被相关部门叫停，在售部分房源状态显示为“分局锁定”，不能正常售卖。

2022年8月11日，该楼盘开发商曾发布声明称，“我们一直秉承公平竞争、健康稳定的房地产市场为己任，严格按照相关规定销售项目产品，销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。”

公开资料显示，信城缙悦城的开发商为深圳市深润川实业有限公司。记者检索发现，深圳市深润川实业有限公司于2022年8月1日被列入经营异常名录，做出该决定的机关是深圳市市场和质量监督管理局委员会龙岗局，列入原因为“通过登记的住所或者经营场所无法联系”。2022年8月19日，该公司被移出经营异常名录。

新黄河客户端记者：刘海奎 编辑：郑楚翘

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深圳出现“一成首付”楼盘？销售人员证实：首付不够可帮忙办理小额贷

作者：极目新闻

发布时间：2023-02-18 17:21

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新黄河记者：刘海奎

2月17日，网传深圳市龙岗区一楼盘推出“一成首付购房，首付优惠60万元”的销售策略引发网友关注。18日下午，新黄河记者咨询该楼盘销售人员，对方回应网传信息属实。

该销售人员介绍，首付优惠60万元的户型已经售空，目前在售户型最高可享受首付减免30万元的优惠。“在首付里直接减去30万，必须7天准签。首付不够的话，楼盘可以帮忙操作小额贷，月利率3.5厘，借五年。”该销售人员称，楼盘今天（18日）没有接客户，正在弄合同。

记者注意到，该楼盘2022年8月曾推出“零首付”购房方案，当日即被相关部门叫停，在售部分房源状态显示为“分局锁定”，不能正常售卖。

2022年8月11日，该楼盘开发商曾发布声明称，“我们一直秉承公平竞争、健康稳定的房地产市场为己任，严格按照相关规定销售项目产品，销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。”

公开资料显示，信城缙悦城的开发商为深圳市深润川实业有限公司。记者检索发现，深圳市深润川实业有限公司于2022年8月1日被列入经营异常名录，做出该决定的机关是深圳市市场和质量监督管理局委员会龙岗局，列入原因为“通过登记的住所或者经营场所无法联系”。2022年8月19日，该公司被移出经营异常名录。

（来源：新黄河）

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看房人太多，开发商周末紧急挡客！深圳“首付30万”楼盘火出圈，曾涉嫌“首付贷”被约谈

作者：每日经济新闻

发布时间：2023-02-18 19:15

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“只要首付30万，就可以买到深圳龙岗的三房！”

这几天，在深圳房产中介圈，一个名叫信城·缙悦城（备案名为信城缙悦花园）的楼盘突然火了。

昨天（2月17日）傍晚，跟随房产中介看了信城·缙悦城的张辉向《每日经济新闻》记者吐槽道，“（现场看房的）人实在太多了，这应该是最近三年来我见过最壮观的（看房）场面，不仅在售楼处外排起了长队，还有不少房产中介在现场直接搞起了直播。”

记者原本已与房产中介高兵预约好今天（2月18日）去信城·缙悦城现场看房，但高兵今天一早就发来推迟看房的消息：“实在不好意思，因为昨天现场人太多，为了防止出现人多踩踏事件，今天一早我们就接到了开发商的消息，周末两天停止上客，能看房的时候再和您说。”

此后，记者多次拨打信城·缙悦城的售楼处电话，但一直处于“暂时无人接听”状态。

信城·缙悦城项目现场的的看房者 图片来源：房产中介供图

开发商减免60万元首付

从多位房产中介推荐的信城·缙悦城信息来看，核心点表现为——“仅需首付30万”“减免60万首付”“龙岗中心城”“月供仅需1万”。

公开资料显示，信城·缙悦城位于深圳市龙岗区龙岗街道五联朱古石片区，户型面积78-115平方米，销售均价为3.95万元/平方米，总价在308万~720万元，最小户型为78平方米三房。该项目于去年4月开盘，预计今年12月底交房。

据信城·缙悦城官微，开发商信城集团是央企中国信达的成员企业，截至2021年底已进入深圳、上海、苏州、长沙等城市，共获取项目11个，总投资规模近300亿元。

深圳某中介在朋友圈发布的信城·缙悦城为客促销信息

“目前是部分楼栋在搞优惠，可以在备案价的基础上，总价直接减掉60万元。比如78平方米的三房295万元起步，原首付是88.5万元，活动期间需要支付的首付不到30万元，剩余部分由开发商垫付，贷款约200万元。”高兵向记者介绍。

也就是说，购房者仅需30万元的首付，就可以“上车”龙岗新房。按照高兵的说法，相当于该房源在总价的基础上直接打8折，原本单价约3.78万元/平方米，优惠后的折合单价仅3.01万元/平方米。

数据来源：安居客

记者注意到，无论是30万元的首付款，还是单价3.01万元/平方米的单价，在深圳和龙岗都属于“地板”价。据安居客数据，目前深圳龙岗在售为157个新盘，平均价格在4.78万元/平方米，其中价格在3万元/平方米以上的楼盘占比超过7成。

对于开发商送首付的行为，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉2月18日通过微信告诉记者，“降首付是开发商的一种营销策略，一种情况是开发商的实际定价可能就没那么高，另一种情况可能是开发商因急需现金流，想着快点套现。其实，这个盘去年刚开盘时的营销力度也很大了，或许是由于去化不好，才再次加码让利。”

去年曾涉嫌“首付贷”被约谈

事实上，这并非信城·缙悦城项目第一次在深圳市场引发关注。早在去年8月，信城·缙悦城就曾因涉嫌存在“首付贷”“首付分期”等问题被龙岗区住建局约谈。

彼时，不少中介所宣传的信城·缙悦城信息是“0首付”“免息贷100万首付”，如购买78平方米户型只需要交10万元定金，100万元首付由第三方贷款公司垫付，购房者分5年免息偿还，每半年还10万元。

2022年8月信城·缙悦城的宣传信息和海报

不过，该活动推出没多久就被龙岗区住建局所叫停，导致信城·缙悦城所有房源被龙岗区住建局锁定（指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被区局锁定）。

如今半年过去了，信城·缙悦城项再次引发市场广泛关注，不过这一次的关注重点已经从“0首付”和“免息贷”变成了“减免60万首付”。

对很多深圳的购房者来说，送60万元的首付确实有足够吸引力，因为在平常想30万元“上车”深圳新房基本不大可能，就算在盐田、坪山这类相对远离中心的区域，新房首付款基本都在70万元以上。这或许也是导致该楼盘现场人满为患的主要原因。

不过，信城·缙悦城的此次促销也带来了新问题。据张辉介绍，在昨天的看房现场，除了超多的看房者因为优惠慕名而来外，现场还有人在售楼处外面要求“退钱”。“好像是之前买房的业主没有享受到这么多优惠，估计心里不平衡吧。”

深圳市房地产信息平台显示，信城·缙悦城分别在去年3月29日和7月21日两次获批预售许可证，备案均价为3.95万元/平方米。

信城·缙悦城项目网签情况 来源：深圳市房地产信息平台

记者查询深圳市房地产信息平台数据发现，截至2月18日，信城·缙悦城在2022年3月29日备案的“一、二、三”单元总计522套房源，目前显示为“期房待售”的房源还有128套；而在2022年7月21日备案的490房源（不含商业），仅有少数房源实现了网签。

李宇嘉告诉记者，在预售管理办法里提到，对于新盘售价要根据预售审批价在一定限制内浮动，如果折扣力度超过了15%就需要重新备案。“我觉得对于想买这类折扣较大楼盘的购房者来说，首先关注的指标还是交付，一是能不能顺利交付，另一个是交付质量如何，比如是否会货不对板或者没法办证等。”

（应受访者要求，文中张辉、高兵为化名）

每日经济新闻

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深圳一成首付重出江湖，这个盘白送60万元？现场一边排队买房一边维权……

作者：中国房地产报

发布时间：2023-02-19 07:08

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江小亭/发自东莞

“龙岗新盘，3成首付只需30万元，开发商送60万元不用还，8折优惠火速清盘......”

自16日晚间起，有关上述推售消息几乎霸屏了深圳人朋友圈，话题项目实为龙岗在售新盘信城缙悦城（备案名：信城缙悦花园）。从中介处获悉，60万元将直接采用三方流转形式完成，相当于开发商直接赠送，购房者可实现“1成首付”买房；如若没有1成首付，通过提供的小额贷款，“零首付”也可上车。

面对楼市行情低迷，尤其边缘板块项目，开发商为回笼资金，正花招频出。

中介提供的项目现场情况

01

首付30万元买龙岗？

一边排队买房，一边维权

对于总价300多万的深圳刚需盘而言，首付立减60万元的促销力度可谓空前，这也是信城缙悦城吸引全城中介争相叫卖的主要原因，但到底是馅饼还是陷阱，却要擦亮眼睛。

从多位中介处获悉，目前项目主要在售2号楼，产品为78㎡-95㎡三至四房，以备案价计算，总价295万元起。但本次活动给到的优惠是开发商直接赠送60万元首付，且后续不用返还。

以项目一套总价300万元房源为例，原三成首付计算需90万元，而活动期间购房者实际只需支付30万元首付，贷款210万元，即相当于1成首付购房。

此外，据中介表示如若购房者拿不出1成首付，也可提供小额贷款，利息3.5厘起，分5年还清，即“零首付”也可上车。

与更为常见的开发商垫资借款形式的低首付不同，参考中介口径，该60万元实为开发商直接赠送，无需返还。同时也不同于部分项目的先要求购房者凑足首付款，待签约后开发商再退还，据中介介绍，信城缙悦城直接采用三方流转的形式完成，即项目方通过财务直接将60万元转账至购房者父母个人账户内，再由父母账户转至购房者手中，最后购房者再连同其他首付款一并付款至开发商收款账户。

而这些的前提仅是要求七天内准时签约。

“首付30万元上车深圳小三房，哪个刚需听了不心动，项目成交概率大，大家自然愿意推了”其中一中介表示道，并提到由于昨天很多早前价格买的业主在现场维权，现在要进营销中心还需提前预约。“昨天这样一闹的话，开发商的政策可能随时会有变动”中介紧接又补充了一句。

针对楼盘的具体优惠情况，中房君也致电了项目处，但始终处于无法接通状态。

02

涉嫌金融违规，房源曾被限制出售

该活动如属实，操作过程中所涉及的变相首付垫资、提供购房首付融资、突破折扣底线等行为无疑都有悖房地产市场规则。

事实上，在此之前，信城缙悦城围绕首付做文章的花式营销，过去已被爆出多次，龙岗区住建局也已多次接到市民举报，称项目存在“零首付”“低首付”“首付融资贷款”“首付垫资”等的金融违规行为。

最早是去年6月，项目喊出了“首付减30万元、首付60.6万元上车深圳”的口号，引起不小关注，随后开发商因涉嫌金融违规行为被龙岗区住建局约谈；而同年7月份，又继续传出免息垫付两成首付的消息；

最受关注的无疑还是去年8月份，有关项目“零首付”的广告同样被大量中介转发，流出的具体方案称购房者只需先交10万元定金给开发商，然后由第三方借给购房者最高100万元作为首付款，其中100万元分5年还清，每半年还10万元，5年无息。

随着事态发酵，消息释放不到半天，就被房管部门叫停，项目1-4栋合计644套住宅、48套商业当时也均被深圳市住建局赋予“分局锁定”状态，不能正常售卖。（分/区局锁定，指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被区局锁定。）

当时开发商也针对该事件发表了声明，表示在销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。但事件第二天，根据深圳市房地产中介协会发布的《关于警惕“零首付”购房风险的郑重提示》通知，内容提到信城缙悦城推出的“零首付购三房”活动已被叫停。

聚焦本次中介全城叫卖的“首付30万元上车深圳”，无疑出自同一套路，如操作属实，属于明显违规行为。

对于立减的60万元，根据宣传信息是将采用三方流转形式进行赠送，虽规避了实际成交价突破备案价15%的折扣上限。但一直以来，为防止信贷资金违规流入楼市，对于首付款的来源都需进行溯源核实，必须为家庭自有资金，即便是由直系亲属转入，也需核实直系亲属的资金来源。

换句话说，项目方如通过该操作提供60万元，并不能用作支付首付款，且还涉及违规变相首付垫资。另外中介提供的项目方还支持小额贷款，帮助“零首付”上车，自然也是金融违规行为。

在2017年住建部、央行、银监会联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》中便明确提到，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

不过受困楼市行情疲弱，从中介及银行内部人员反馈来看，审查流程较之前确实出现一定放松，给相关操作提供了灰色空间。

03

为何多次擦边营销？

信城缙悦城位于龙岗中心区，占地2.6万㎡，建筑面积13万㎡。虽处于龙岗中心区板块，但具体来看项目已靠近与东莞交界的位置，区位上偏离核心区，所以也导致该盘近距离范围内配套相对匮乏，缺少大型商超、知名学校等。

同时，对于刚需盘而言，作为关键要素的地铁，项目同样没有优势，距离最近的地铁站点车程距离超过4公里，出行依赖自驾。

价格方面，项目备案均价约3.95万元/㎡，与同一片区二手房相比，缺少价格倒挂优势。距离项目最近的小区鸿威的森林（鸿威鸿景华庭南区和北区），二手房指导价分别为2.8万元/㎡和3.1万元/㎡；另外板块代表小区万科清林径一二三期的二手房指导价则在3.24万-3.64万元/㎡。

信城缙悦城最早于2022年3月推出522套住宅，截至目前处于待售状态的还有128套；同年7月，项目又备案了490套住宅，均价约3.94万元/㎡，但目前也仅有18套显示为已备案。

近两年来，受诸多因素影响，深圳楼市也受挫明显，为加快去化新房市场各种优惠不断，其中不乏优质项目。对于无突出亮点，又无倒挂优势的信城缙悦城而言，要冲出重围加快去化，或只能以营销取胜。

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深圳某楼盘30万首付就能买？

作者：热点日曝

发布时间：2023-02-19 11:05

快照：

近日位于深圳市龙岗区龙岗街道五联社区的某楼盘喊出仅需首付30万即可买房，一时间该楼盘营销中心人山人海。根据记者的调查该楼盘仅是部分楼栋有优惠比如之前的78平总价295万首付是88.5万，现在开发商垫付60万客户就需要支付30万左右首付，这样算下来相当于总价打8折。

总价打8折且是龙岗中心城可见深圳的新房销售有多惨淡经营。这个楼盘有两种结局，第一种是深圳市场局介入以扰乱市场名义禁止该楼盘低价销售，如果每个楼盘都这样深圳新房市场就要崩盘了。第二种是该楼盘可以正常销售，毕竟开发商仅仅是自己送首付，实际单价与备案价相同并没有变，但这样必然引发深圳新房市场巨震，导致更多楼盘跟风送首付。

深圳楼市2022年至今已经跌入谷底，房价已经回到了2019年的水平，就像3年特殊情况一样好像什么都没发生过一样。但是即便是回到2019年也不见得深圳房价有多便宜。深圳官方对商品房的态度是维持一个比较小的规模，稳定即可，不准暴涨也不准跌太多，然后大力建设保障房。

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深圳楼市：首付60万还能买到深圳关内的房子吗？

作者：深房大表哥Fangbosch

发布时间：2022-09-04 10:12

快照：

以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！

近期问答集锦

【粉丝提问】大表哥请教一下，首付60万还能买到深圳关内的房子吗？

回答：

当然可以。这个话题老生常谈了。惯性思维总把人的眼界限制在价格的天花板上，60万首付只能看按部就班的去看200万总价的房子，跟着大众的步伐你并没有做错什么，也就顺其自然的就把你送到关外甚至临深等地方去了。

其实总价350以下的，都可以垫脚够上的！算个账就明白了。

A.惠州大亚湾万科双月湾，总价200，首付60，贷款140，月供8k，如果出租，租金2k，实际月供6k；

B.罗湖万象城城市天地，总价300，首付60，贷款240，月供13k，如果出租，租金6k，实际月供7k；

深圳关内虽然月供要高，但是租金回报也高，实际的月供相差并不大。最重要的是他们带来和享受的资源是截然不同的。

根据最新的某壳内网挂盘数据和历史成记录，汇总了一些特别适合刚需上车300-450的楼盘汇总，供参考。

宝安：

君逸世家：46.6平可改两房，楼下地铁，商业中心，租金不错

玉湖湾：小两房，次新大花园

富通城，西城雅筑

南山：

英达钰龙园：近科技园，在建地铁，高赠送

心语佳园、雅园、瑞景华庭；

小社区，地铁远，带南海中学学位

雷圳碧榕湾：南海双试验学位，靠月亮湾大道，非常吵；

深蓝季节：靠近海岸城，租金高

福田

绿洲丰和，南方国际，皇庭世纪，韵动家园，花好园，君临天下等

罗湖

就非常多，汇鑫花园、港岛银座、阳光新干线等主要集中在文锦，向西村，万象城附近2000年以后的小户型，淘淘还是比较不错的

每一个区域都有每一个区域的打法，投资不是追求最好，而是避免最坏，一个萝卜一个坑，都需要根据自身条件去找到合适自己的标的，而非盲目的单纯西部论或者东部论，都是非常肤浅和不负责的。

【会员提问 】请教老师两个问题，我在事业编制上班，我爱人在华强北做点小生意，基本没有交公积金，我和他的公积金加起来余额大概有8万多，基本都是我在交，他很少。如果申请组合贷的话，公积金大概有多少额度呢？是组合贷好，还是纯商业贷好呢？

回复：

1.公积金利率主要分为年化2.75%（5年）和年化3.25%（5年以上）。公积金贷款最多只能贷款2次。并且只能在同一时间内贷一次，还款结束后才能进行下一次贷款。

2.公积金年限短，部分银行新房最多20年，二手最多15年。其次是金额小，可贷额度的共同申请人公积金账户余额之和的14倍，单独最高50万元，家庭最高90万元。对于目前深圳房子动辄贷款300-500的，杯水车薪。

3.节省利息的计算。比如组合贷（商业+公积金）中公积金利率为3.25%,商业贷款利率5.25%,相差2%，假如家庭申请到最高额度90万，也就意味着组合贷比纯商业贷款，每年多付1.8w，组合贷每月比纯商业贷少出1500元。如果只申请到60万，组合贷每月比纯商业贷少出1000元。

4.但是对投资客来说，贷款年限越长越好，金额越大越好。同时还需要时刻关注降价笋盘，业主急用钱一定是全款有钱，其次是快速下款的商贷。公积金贷款，下款周期太长，业主等不了，对淘笋极其不利。这种情况下果断放弃。

【会员咨询】请问龙岗中心城的阅山华府怎么样？改善自住。中介给我报了一套5楼163平645万，业主诚心卖，这个价格合适么？如果高了，谈到多少合适？盼复

回复：

1.阅山华府里面有高层，福利房，联拼别墅，首先，要具体一下产品品类。其次在位置上，不如周边的万科的翰林城和招商依山郡有优势，学位也没有上面两个的深圳龙初的学位有竞品优势，改善自住为第一矛盾的话，依然可以淘笋入。

2.利用拆骨法，需要结合装修，楼层，户型等因素重新计算价格。比如大面积一般是小区均价的8.5折，高层和低层总价相差不超过2%，然后还要结合实际情况看一下赠送等等。

3.任何套利的前提是先估值，发现不合理的折价，然后挖掘套利空间。大面积低单价，导致在市场上这类产品流动性不足，成交周期大部分都在半年以上。

4.本身房子没有什么问题，大面积的单价应该是刚需户型单价的8.5-9折，所以低于9折才考虑入。房子在5层，楼层因素也折价5-8%，所以这套房子的报价明显是高于市场价的。算上精装修部分的折损。

5.比如粗略的拆骨模型：阅山华府指导价在4万/平，政策之前的历史的成交均价在5.2万/平，所以大户型单价打8.5折，如果是联拼别墅，还要继续打8.5折，折算下来，单价在5*0.85*0.85=3.8万/平，那么收敛入手位应该在=3.7*163=619万，所以大概还有20w左右的谈判空间。

【咨询】表哥好，已经落户深圳了，现在想买一套房子自住，目前有250万资金，由于我们在外地的房子还在还贷，所以只能五成首付，我们工作在前海，月入六万，请问该怎么选房子呢？

回复：

首先，建议跳出思维局限，有贷款记录需要付五成首付，但通过抵押形式的贷款可以三成首付买房，但需要注意，银行对资金流向审查严格，会查询夫妻二人的不动产新增记录。

其次，给买房者两个方案参考：

1.五成首付，买400万的房子，月供1万，压力小，但浪费了还款能力，剩余资金不多；

2.三成首付，买700万的房子，月供2.7万，负债不高，在可承受范围内，同样剩余资金。

最后，推荐买房者考虑南山的小二房。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

勇敢征服一切：它甚至能给血肉之躯增添力量。

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