深圳一业主拆迁签约9栋楼约9000平！业内：补偿总价或超1亿

作者：每日经济新闻

发布时间：2023-02-28 21:02

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“深圳一业主签约9栋约9000平方米！来自深大城际征拆现场指挥部的祝贺！”

近日，一则来自拆迁现场的签约喜报，再次让网友沸腾。

“拆迁暴富”这四个字，总是能引人无限遐想，特别是一线城市动辄千万、上亿的赔偿故事，常能引发热议。

2月28日，宝龙街道工作人员向记者确认，这几天确实有业主签约了9栋楼。不过，对于赔偿金额过亿元这一点，该名工作人员表示不方便透露。

图片来源：深圳市龙岗区宝龙街道官微

街道办：确有业主签约9栋楼

《每日经济新闻》记者采访获悉，本次征拆与粤港澳大湾区和深圳市重点轨道交通项目深大城际建造有关，起自深圳宝安国际机场，终至惠州市大亚湾，是实现深圳与大亚湾互联互通的干线，线路全长88.8公里，深圳段预计2025年建成。

深大城际征拆涉及深圳市龙岗区积谷田、大行片区，经地勘检测，存在大量不良地质岩溶空洞。地下盾构施工引发地面塌陷，房屋倒塌的可能性较大。为避免出现意外伤亡和损失，地面建筑物需于2023年3月15日前拆除。

而深大城际、宝龙南约片区“工业上楼”项目集中拆除在2月18日启动，据悉，后续将签约一栋、腾空一栋、拆除一栋，确保在3月15日前完成拆除任务。

图片来源：深圳市龙岗区宝龙街道官微

现金补偿为主，总价或许过亿

据了解，为感谢张先生对深大城际征拆工作的大力支持，宝龙街道办事处还为张先生颁发了荣誉证书。

对于签约，张先生多次表示，一定要带头支持街道、社区的工作，并告诫自己的子女，没有党和国家就没有如今幸福的生活，无论身在何地身处何时，都要有家国情怀，只要党和国家有号召，就要积极响应，大力支持。

据龙岗政府在线2月21日消息，目前，深大城际项目累计完成签约20户，剩余54户的签约、拆除工作将陆续推进。

此外，据宝龙街道办，为最大限度保障征拆业主利益，凡在2023年2月28日前完成正式签约的业主，海瀛公司将提前支付一年的过渡费，签约一户，到账一户，呼吁请还未签约的业主们抓紧时间。

关于拆迁赔付标准，合一城市更新集团法务总监胡益红在接受记者微信采访时表示，一般赔偿标准会参考当前的周边市场物业均价水平，整个项目的经济测算账，以及周边有无同项目的拆补标准来综合判定，可以现金补偿，也可以物业补偿，到时候看业主如何怎么选择。

合一城市更新集团深圳事业部项目总监肖巍在接受记者电话采访时则表示，这个项目走的是传统土地整备房屋征收路径，不是市场行为下的城市更新。

肖巍表示，传统的房屋征收是为满足公共利益需要而进行征收的行为，国家是有政策支持的，可采取强制措施，所以不存在讨价还价的可能性，不同于市场行为的城市更新类项目。

肖巍解释说，一般政府主导类的房屋征收，因修路、修地铁等公共利益进行征收的，一般以现金补偿为主。

“房屋征收类价值一般按照评估价格确定，按照经验目前南约那边农民房价格普遍1万元/平方米左右计算，总价或许会过亿元。”

肖巍在采访过程中还解释了另一种赔付方案，“如果是物业补偿，农民房赔付商品住宅比例一般按1:1赔偿，而且若是城市更新类项目，农民房价格跟随项目进展情况而变化，项目越到后期，价值就越高。”

记者从贝壳找房等中介平台及业内人士处获悉，目前南约地铁站附近在售二手房住宅均价约3.75万-4.2万元/平方米，小产权房售价约1万元/平方米。

据悉，2020年10月时，龙岗南约片区的宝荷地铁站附近，有一套200平方米房源，已拆平，直接和开发商签约，业主急卖，开出了2.98万元/平方米单价，市场价是3.15万元/平方米。

记者从做龙岗区回迁房业务的张经理处获悉，近两年南约片区待拆迁小产权房源价格普遍在1万元/平方米以上，他表示手中有南约水二村、马桥村等自有货源，1字头，“价格全城最低”。

实际上，除政府项目征拆、大型开发商入驻等传统方式外，这几年深圳还有一种“自己拆自己”的旧改模式，也为后期有钱的村集体土豪们更新家园面貌，提供了新的思路。

跟过往不部分拆迁依赖地产商不同，据乐居财经，近日，宝安区怀德村旧改传来入市的消息，怀德村旧改并未引入大型实力房企。而是另辟新径，自行操刀开发。此番操作，不禁令众多网友戏称：怀德村在拆自己村！

每日经济新闻

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“云南王”俊发败走上海，500亩项目转手合作方，全国多城旧改战线收缩

作者：金融界

发布时间：2023-02-13 15:13

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本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

图片来源：图虫创意

潜伏上海旧改市场多年，就在收获开始的阶段，云南房企俊发却退出了它唯一的项目。

近日，俊灿星城的开发建设单位上海新徐泾城实业有限公司（下称“新徐泾城实业”）发布股东变动公告，俊发全资子公司云南俊发凤凰置业有限公司已在今年1月，将持有的45%股份转让给上海灿辉投资发展有限公司（下称“灿辉投资发展”）。

由此，新徐泾城实业从三方投资持股变为两家，其中，灿辉投资发展持股90%，上海青浦区徐泾经济联合社全资子公司持股10%，而楼盘的推广名也从“俊灿星城”变为“虹桥灿耀星城”（下文仍称“俊灿星城”）。

俊灿星城位于上海市青浦区徐泾镇，与虹桥国际机场的直线距离仅约5km，它的前身是徐泾老集镇城中村改造项目。2015年5月，俊发联手青浦本土房企灿辉签下项目的合作框架协议，正式布局上海，经过长达5年的潜伏，新徐泾城实业在2020年7月以14.09亿元的总价竞得由它转化出来的其中三宗地块，开始进入获得投资回报的阶段。一年后，又以15.37亿元的总价再入一宗住宅用地。

这个总投资额约107亿元、改造面积528.7亩的旧改项目，颇具里程碑意义，它既是俊发在上海的第一个项目，也是多年来唯一成功落子的一个，它同时还标志着俊发以旧改方式迈开全国化步伐。

2021年11月28日，俊灿星城首次开盘，503套房源吸引了892组有效意向客户的认购，所有房源在开盘当天便被抢售一空。不过，漂亮的开局却没能让一个区域型房企好好地讲述它的全国化故事，时代财经了解到，陷入流动性危机后，俊发开始收缩全国多地的旧改战线。

俊发退出上海唯一项目

由于俊灿星城采用随机摇号排序确定选房顺序，在有效意向客户数量比房源数量多出389组的情况下，顺序号越靠前意味着“上车”的机会更大。正是在这样的规则下，李明成功“上车”俊灿星城，但现在他已说不清这是不是一件幸运的事。

“年前许多业主实际走访工地，发现工人零星，而开发商给出的多次说法都是工人刚好在吃饭，现在业主经过工地，（还是）十分安静，建设进度大不如期”，尽管合同约定在半年以后的2023年8月1日交房，但李明和许多业主已经开始焦虑。

李明是俊灿星城二期的业主，虽名为“二期”，但它实际上是俊灿星城对外售卖的第一批商品住宅，而一期泾悦雅苑是安置房，1712套房源在2月11日至17日启动交付。

时代财经查阅灿辉星城微信公众号得知，其自2022年7月起均会发布月度家书，向业主告知项目的建设进度。在2022年8月12日公布的9月二期施工计划中，预计在9月30日前100%完成连廊栏杆的安装，但实际上在11月30日才宣布完成；9月13日预计在10月31日前100%完成外窗主框安装，但直到12月结束才完成51%；10月12日预计在11月30日前完成10%的地暖，但在12月才达到10%的进度。

“年前客服给出的进度落后理由，都是疫情、工人确诊，但整个上海都是一样情况，我们却比别人落后很多”，李明说道。

至少在2022年11月初，俊灿星城二期的业主们已经开始多方奔走讨个说法，一名业主在领导留言板网站反映项目二期自从去年6月份疫情解封以来表演式假复工和施工进度极其缓慢，要求说明“预售资金是否可覆盖二期后续施工直至交付”以及是否存在资金被挪用于三期项目等问题。不过，上海市青浦区建设和管理委员会在11月25日给出的答复是“经核实，该项目目前正在正常施工中。项目预售资金使用规范、监管账户资金充足”。

“在家书上看到进度确实落后”，李明表示不知道进度的落后是否与发生流动性危机的俊发有关，但在去年“俊发有经营不善的风声传出”，同期俊灿星城出现二期首付款资金没有进入监管账户的传言。不过，在去年7月5日，俊灿星城的开发建设单位新徐泾城实业发表否认声明，并称监管账户资金充盈，有能力支撑项目正常开发、交付。李明表示，开发商从始至终都未承认存在资金上的问题。

他告诉时代财经，虽然目前二期项目进度落后，但“客服说目前没有收到延迟（交付）通知，现在家书也因为过年停更了，进度不明”，业主们没能等来1月家书，却先收到开发商“分手”的公告，这更加深了业主们的担忧。

在公告中，新徐泾城实业并未说明俊发退出新徐泾城实业的原因，就相关疑问，时代财经致电俊发、灿辉和徐泾经济联合社全资子公司或相关负责人，但均未能成功取得联系。

根据俊发集团官网在2017年11月24日发布的消息可知，新徐泾城实业的身份不仅是俊灿星城的开发建设单位，它同时是徐泾老集镇城中村改造项目的合作企业。是年11月22日下午，新徐泾城实业法定代表人兼董事长周敏与时任青浦区徐泾镇镇长潘恩华签下了项目的合作协议，正式启动项目的改造。

俊发的退股不仅意味着它失去已经拿地开发、进入售卖阶段的俊灿星城，还意味着它无缘徐泾老集镇城中村改造项目未来转化出来的可售地块，这是俊发自2015年布局上海旧改市场多年来唯一成功落子的项目。

时代财经了解到，徐泾老集镇城中村改造项目总投资额约107亿元，改造面积528.7亩，总建筑面积约54.03万平方米，其中，回迁面积13.17万平方米，地上可售面积为21.67万平方米。而在2020年7月和2021年6月，新徐泾城实业一共拿下该项目的4宗商业、住宅用地，总金额为29.46亿元，总建筑面积约13.98万平方米。

全国多地收缩旧改战线

俊灿星城是俊发全国化战略转向的重要标志，在上海联手灿辉签下项目的合作框架协议后，俊发主要以获取旧改项目的方式进入新的市场，或加深对已有城市的布局。

俊发官网显示，其在全国布局了昆明、大理、丽江、西双版纳、成都、贵阳、上海、无锡、西安、深圳、佛山、广州、石家庄、海南万宁等14个城市，累计开发百余个地产项目，截至2021年8月，一共开发城市更新项目61个（含在途）。

2022年12月，俊发全资子公司的一笔美元优先票据在港交所宣布到期无法支付未偿还本金及应付未付利息后，昆明融盛行房地产经纪有限公司副总经理康兵向时代财经分析指出，俊发债务问题的暴露和恒大、融创类似，步子迈得过大，盲目扩张上海、深圳等外地市场，但是整体收益甚微，选择回报周期长的城市更新作为扩张方式更是让俊发积重难返。

为了缓解资金压力，俊发进行了一系列的资产处置动作。时代财经梳理公开资料后了解到，2022年5月以来，俊发多次转让子公司股权及新增股权出质，但所获资金额度不得而知。

其中，在去年5月24日以26.65亿元卖掉了位于俊发•新螺蛳湾国际商贸城项目的两宗宅地。

该项目的前身是中豪集团城市更新项目螺蛳湾，由俊发在2017年以452亿元承债式收购而来。在2022年4月俊发一笔贷款余额为2.19亿元的信托被曝逾期后，俊发举行了一场业主和媒体沟通会。根据凤凰网风财讯的报道，当时俊发创始人李俊坦承收购螺蛳湾项目给俊发造成了巨大的财务负担。

此外，市场传言称俊发在同步收紧旧改业务，有意转让个别旧改项目，包括广州的旧改项目，但没有找到合适的接盘方。

俊发官网显示，2019年9月，俊发在广州正式成立大湾区公司，随后在2020年至2021年正式成为广州市增城区蓝山村旧改项目、新街村旧改项目和佛山市顺德区三元村旧改项目的合作企业，总投资金额或超200亿元，其中，广州旧改项目的合作方均为增城本土房企合汇集团。

俊发广州旧改项目相关工作人员告诉时代财经，目前，合汇和俊发已经一起向政府退掉了蓝山村项目，但不清楚原因，而新街村项目“还在做，正常地进行中”。

值得一提的是，2022年10月，市场传言称俊发联手陕西国企陕建地产买下了西安的3宗宅地，总成交价39.91亿元，这3宗宅地实际上为杜城村城改项目开发用地的一部分，彼时，俊发深陷流动性危机，这则传言令俊发的真实状况变得扑朔迷离。

时代财经查阅陕西省公共资源交易中心得知，3宗宅地的拿地主体不同，拿下YT2-25-134地块的是陕西实泰置业有限公司，而陕西泰筑置业有限公司则拿下了YT2-25-133地块和YT2-25-132地块。国家企业信用信息公示系统显示，实泰置业是陕建地产和陕西乾和实业有限公司的合资公司，持股比例未知，而泰筑置业是陕建地产的全资子公司。

其中，乾和实业是杜城村项目的合作企业，该项目计划总投资额约488.9亿元，总拆迁改造用地高达2567.93亩。2018年，俊发与乾和实业签订西安杜城村项目的合作协议，又于次年以60%的比例入股该公司。

虽然俊发通过乾和实业间接持股实泰置业，从而在YT2-25-134地块中拥有份额，但全国公共资源交易平台一则招标公告显示，该地块的项目名称为陕建雁南朗境，并无俊发身影。就俊发是否彻底退出杜城村项目，时代财经致电陕建雁南朗境相关联系人，但该人员表示不清楚。时代财经又致电陕建地产和西安俊发，但未能成功取得联系。

此外，2021年俊发还与中航信托合资成立深圳俊航投资合伙企业（有限合伙），另与平安不动产签订战略合作框架协议，双方原本计划在城市更新领域展开合作，但至今未见有项目落地。

目前，俊发旗下数个楼盘陆续发布了房屋交付通知书，但流动性危机仍未解除。

昆明盛唐城H3地块业主王光武告诉时代财经，2022年7月发现楼盘停工后至今没有动工迹象。此外，一名俊发被裁员工称，公司承诺的裁员补偿款逾期多月至今没有偿还，“说辞是公司没钱了”。

领导留言板网站显示，昆明俊发彩云城的一名购房者在2022年7月已经获得同意并办理了退款手续，但至今没有收到退款，昆明市官渡区住房和城乡建设局在在2023年1月19日回复称“由于房地产市场整体下行，该项目存在资金缺口，目前该开发企业暂无法明确退款到账的时间”。

根据克而瑞的数据，2022年俊发实现的全口径销售金额为118.9亿元，而2021年为510.3亿元，对应的排名由2021年的66名下滑至111名，“云南一哥”之位亦拱手让予碧桂园。2023年1月，俊发凭借14.6亿元的销售额上升至62名，不过同比2022年1月仍然下跌了将近一半，俊发一名昆明市场的销售员工告诉时代财经，公司地产板块的销售情况目前仍然没有好转。

（文中受访者李明、王光武为化名）

本文源自：时代财经

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曝光！深圳关内各区旧改-拆迁补偿比例

作者：深圳城市更新旧改

发布时间：2021-07-28 06:25

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自2004年尝试城中村改造以来，深圳旧改已经经历17个年头，从粗放发展，到市场化精耕细作。深圳在旧改供应土地这条路上探索出自己的一条道路。深圳旧改遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则。给国内其他城市的旧改也提供了样本式参考案例。

深圳城市更新的具体目标，强调城市更新要着眼于加强公共设施建设，提升城市功能品质；拓展市民活动空间，改善城市人居环境；推进环保节能改造，实现城市绿色发展；注重历史文化保护，保持城市特色风貌；优化城市总体布局，增强城市发展动能。

三是明确了城市更新的总体要求，强调拆除重建和综合整治并重，并做好与土地整备、公共住房建设、农村城市化历史遗留违法建筑处理等工作有机衔接，相互协调，促进存量低效用地再开发。

今天，我们研究先深圳关内旧改的拆赔案例，

大家可以综合其他区的情况，

比较每个区拆赔的不同之处。

【以下内容仅供参考，具体以实际赔付为准】

拆迁补偿不仅是旧改过程中不可缺少的一环节，也是地产开发商、业主们更为关注的点。对于行业内的人来说，了解拆赔方案的制定有利于开展工作；对于非行业的人，了解这方面内容有利于争取自身权益，说不定哪天就轮到你拆迁了呢。

【南山区】

01大新北城市更新项目

一、项目基础信息项目名称：大新北城市更新项目

项目性质：城中村改造

项目位置：大新村

开发商：华超实业（恒大）签约时间：2013年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

一）【现状为普通住宅的拆赔情况】1、产权置换：

1）三层及三层以上普通住宅物业，按永久性建筑面积1:1置换住宅物业；

2）二层及二层以下普通住宅物业，本栋住宅物业的基底面积乘以3为原始面积，按原始面积1：1置换住宅物业。

2、货币补偿：现状永久性建筑面积11000元/㎡；

3、装修补偿：500元/㎡；

4、过渡期租金：40元/㎡每月；

5、面积差异补偿：

1）面积差异在5㎡以内的（包括5㎡），按11000元/㎡互补；

2）超过5㎡以外的部分，按照住宅物业实际售价优惠5%互补。

6、物业管理费：选择产权置换的业主，按栋为单位，任选其中一套回迁住宅，免5年物业管理费；

7、停车位：每栋私宅赠送1个停车位使用权（仅限于选择产权）。

二）【现状为老瓦房的拆赔情况】

1、产权置换：按本栋基底面积乘以3为原始面积，按原始面积1:1置换住宅物业；

2、货币补偿：现状永久性建筑面积20000元/㎡；

3、装修补偿：500元/㎡；

4、过渡期租金：40元/㎡每月；

5、面积差异补偿：

1）面积差异在5㎡以内的（包括5㎡），按11000元/㎡互补；

2）超过5㎡以外的部分，按照住宅物业实际售价优惠5%互补。

6、物业管理费：选择产权置换的业主，按栋为单位，任选其中一套回迁住宅，免5年物业管理费;

7、停车位：每栋私宅赠送1个停车位使用权（仅限于选择产权）。

三）【现状为商业的拆赔情况】

1、产权置换：按1:1置换商业物业；

2、货币补偿：现状永久性建筑面积20000元/㎡；

3、装修补偿：500元/㎡；

4、过渡期租金：

1）沿桃园路及南新路沿街商铺150元/㎡每月；

2）沿大新步行街及龙屋四项内街商铺120元/㎡每月。

5、面积差异补偿：

1）面积差异在3㎡以内（包括3㎡），按20000元/㎡的标准互补；

2）超过3㎡以外的部分，按照商业实际售价优惠5%互补。

6、物业管理费：选择产权置换的业主，按栋为单位，任选其中一套回迁住宅，免5年物业管理费;

7、停车位：每栋私宅赠送1个停车位使用权（仅限于选择产权）。

四）【本项目其他补偿情况】

1、搬迁补偿：永久性建筑面积给予20元/㎡的搬出和迁回费用，选择货币补偿的给予10元/㎡的搬出费用，总搬迁费用最低不少于1000元。

2、按期签约奖励：

1）只要签约的业主，按户为单位，每户奖励1万元（从始至终）。

2）整栋按期签约的（按期签约的实效为启动签约后的12个月内）：

(1) 启动签约后3个月内签约的，整栋奖励5万元；

(2) 启动签约后6个月内签约的，整栋奖励3万元；

(3) 启动签约后12个月内签约的，整栋奖励1万元。

3）在每户奖励1万元和整栋按期签约奖励的基础上，再按以下签约时段以永久性建筑面积为基数，给予50元/㎡的额外奖励：

(1) 启动签约后3个月内签约的，给予双倍奖励，即100元/㎡；

(2) 启动签约后6个月内签约的，给予1.5倍奖励，即75元/㎡；

(3) 启动签约后12个月内签约的，给予50元/㎡的奖励。

3、临时性建筑补偿：

1) 围墙150元/㎡；

2) 铁皮棚100元/㎡；

3) 水泥地面80元/㎡；

4) 砖墙铁皮房900元/㎡；

5) 简易铁皮房200元/㎡；

6) 花坛（砖砌体、抹灰）400元/㎡；

7) 屋顶女儿墙（砖砌体）100元/㎡；

8) 玻璃钢（纤维）棚、房500元/㎡；

9) 层高不足2.2米的永久性建筑2500元/㎡；

10) 室外铁梯（按每层投影面补偿）1000元/㎡；

11) 二楼阳台及挑出的建筑实体在一楼的投影部分500元/㎡；

12) 屋顶混凝土滴水（按其在一楼的投影面积补偿）500元/㎡；

13) 室外台阶（砖砌体或水泥板），两级台阶以上的300元/㎡；

14) 阁楼（层高大于22.3米的非永久建筑）木结构130元/㎡，钢木混合结构200元/㎡。

4、果树补偿：

1) 荔枝龙眼树冠直径2m以内1500元/棵，树冠直径2-2.5m以内3000元/棵，树冠直径2.5m以上4800元/棵；

2) 其他果树 树冠直径2m以内200元/棵，树冠直径2-2.5m以内300元/棵，树冠直径2.5m以上400元/棵。

5、观花灌木补偿：勒杜鹃15年以上大棵 树冠直径2.5m以内1,500元/棵，树冠直径2.5m以上3,000元/棵。

02 蛇口渔二村项目

一、项目基础信息

项目名称：蛇口渔二村项目

项目性质：城中村改造

项目位置：南山蛇口街道

开发商：招商润德签约时间：2013年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

一）【项目现状物业类型产权置换情况】

1、D座物业：按《深圳市蛇口渔二实业股份有限公司楼房使用证》上载明的建筑面积1:1.11补偿；

2、顺风阁物业-住宅：按《房地产证》上载明的建筑面积1:1.11补偿住宅建筑面积；

3、顺风阁物业-商业：按《房地产证》上载明的建筑面积1:1补偿商业建筑面积；

4、1-20号物业：按《测绘报告》上载明的建筑面积1:1.16补偿住宅建筑面积；

5、老街1-5号物业：按《测绘报告》上载明的建筑面积1:1补偿建筑面积。

二）【货币补偿】

1、住宅物业：按被拆迁的房屋建筑面积（含装修）以人民币18000元/㎡予以收购；

2、商业物业：按被拆迁的房屋建筑面积（含装修）以人民币22000元/㎡予以收购。

三）【装修补偿】

1、住宅按500元/㎡，商业不提供装修补偿；

2、另外给予业主2个月的过渡期租金作为装修补偿（按入伙时租金标准顺延）。

四）【过渡期租金】

1、住宅：40元/㎡每月；

2、商业：60元/㎡每月；

3、过渡期租金补偿费每满1年递增3%。

五）【搬迁补偿】

1、住宅和商业：40元/㎡。

六）【面积差异补偿】

1、住宅物业：

1）在现有建筑面积的5%以内的（含5%），按照16000元/㎡的价格购买或者补偿；

2）超过现有建筑面积的5%以外的，按照房屋建成后同一户型、同一朝向、同一楼层、同一属性、同一时段房屋对外公开售价的95%购买或者补偿。

2、商业物业：

1）在现有建筑面积3%以内的（含3%），按照22000元/㎡的价格购买或补偿；

2）超出现有建筑面积的3%以外的，按照商业建成后对外公开售价的97%购买或补偿。

七）【临时性建筑补偿】

1、砖墙铁皮房、层高不足2.2米的永久性建筑2500元/㎡；

2、砌砖围墙、简易铁皮房、屋顶女儿墙（砖砌体）、阁楼、铁皮棚150元/㎡；

3、室外台阶（砖砌体或水泥板），两级台阶以上的250元/㎡；

4、室外铁梯（按每层投影面积补偿）800元/㎡。

03珠光城市更新项目

一、项目基础信息项目名称：珠光更新项目

项目性质：城中村改造

项目位置：南山区

开发商：京基地产签约时间：2014年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

一）【现状为原村民私宅楼的拆赔情况】

1、产权置换：以查丈面积为准（永久性建筑）以1:1比例置换成住宅或公寓；

2、货币补偿：现金补偿参照同时段、同区域、同类型物业评估价作为补偿依据；

3、过渡期租金：

1）住宅按45元/㎡每月；

2）商业参照业主最近租赁合同结合市场当下租赁价为参照标准商定单价。

4、搬迁补偿：原村民私宅每（栋）户6000元（含往返）。

二）【现状为小产权房的拆赔情况】

1、产权置换：住宅按建筑面积1:1比例置换成住宅或公寓（面积以使用证为准）；

2、过渡期租金：过渡期安置租金按45元/㎡每月；

3、搬迁补偿：小产权房每户（套）4000元（含往返）。

三）【现状为商铺的拆赔情况】

1、产权置换：原规划建筑功能和购房合同明确为商业（商铺）的，则拆迁补偿比例为建筑面积1:1补偿商业；

2、过渡期租金：

1）参照业主当时租赁合同结合市场当下租赁价一为参照标准商定单价；

2）上述房屋过渡期租金支付方式：每6个月支付次；超出过渡期（42个月；从拿到施工许可证开始计算过渡期）租金；每年上涨10%，直至回迁房交付日止。

四）【现状为其他单位或个人厂房的拆赔情况】

1、产权置换：厂房物业以建筑面积1:0.8标准置换成住宅或公寓；

2、货币补偿：搬迁房屋货币补偿的价格按同区域、同类房屋、同时段的市场评估价格为补偿标准；

3、过渡期租金：过渡期租金按30元/㎡每月标准计算；

4、搬迁补偿：按20元/㎡一次性补偿。

五）【本项目其他补偿情况】

1、面积差异补偿：

1）原村民整栋私宅回迂房总面积（不含一楼商业）差异原则上控制在土5%以内，单套房（含小产权房）回迂面积原则上控制在±2%以内，但住宅单套面积差在土2%内的，则以20000元/㎡结算给对方；

2）商业面积差在±2%内的，则以30000元/㎡时结算给对方，超出土2%范围以外的部分，按市场销售均价结算给对方。

2、停车位：凡是在拆迁范围内拥有独栋私宅或多栋私宅的，每栋拥有获得一个固定停车位使用权。

3、按期签约奖励：

1）30日内签订搬迁补偿协议的且按约定时间交房的：原村民房每户（含其名下有多栋物业的）次性奖励人民币8万元，小产权房（含其名下有多套、间物业的）每户一次性奖励人民币5万元；

2）60天内签订搬迁补偿协议的且按约定时间交房的：原村民房每户（含其名下有多栋物业的）一次性奖励人民币6万元，小产权房（含一其名下有多套、间物业的）每户一次性奖励人民币3万元；

3）90天内签订搬迁补偿协议的且按约定时间交房的：原村民房每户一（含其名下有多栋物业的）每户一次性奖励人民币4万元，小产权房（含其名下有多套、间物业的）每户一次性奖励人民币2万元。

凡在签约奖励期内（90天）签订《协议》的，小产权房住宅、商业等回迁房税费、地价款均由京基公司承担，超出90天的，则自行承担。

注：每签约户（以户口本为准）需签约名下全部物业后， 方可兑现奖励。

4、临时性建筑补偿：

1）砖墙铁皮房顶2500元/㎡；

2）简易铁皮房800元/㎡；

3）铁皮棚300元/㎡；

4）二楼阳台及挑出建筑实体在一楼的投影部分对詹廊、滴水2000元/㎡；

5）层离不足2.2米的永久建筑4000元/㎡；

6）屋顶女儿墙（砖砌体）250元/㎡；

7）室外台阶（砖砌体或水泥饭），两级台阶以上的300元/㎡；

8）室外铁梯（按每层投影面积计算）1000元/㎡；

9）玻璃纤维（塑料）棚、房500元/㎡；

10）花坛｛砖砌体、抹灰）400元/㎡；

11）围墙300元/㎡；

12）围墙内水泥地面100元/㎡；

13）屋顶水池（箱）1000元/㎡；

14）阁楼（层高大子2.2米）木结构 300元/㎡，钢木混合结构 500元/㎡。

5、果树补偿：

1）现状物业类型为原村民私宅楼和小产权房：树冠直径大子5米8000元/棵；

2）现状物业类型为商铺和其他单位或个人厂房：树冠直径小子5米大于2米5000元/棵。

04 向南村城市更新项目

一、项目基础信息项目名称：向南村城市更新项目

项目性质：城中村改造

项目位置：南山区南山街道

开发商：恒大地产签约时间：2016年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

一）【现状物业类型为住宅的拆赔信息】1、产权置换：

1）三层及三层以上普通住宅物业，按永久性建筑面积1:1置换住宅物业；

2）二层及二层以下普通住宅物业，本栋住宅物业的基底面积乘以3为房地产原始面积，按原始面积1:1置换住宅物业。

2、货币补偿：现状永久性建筑面积11000元/㎡；

3、装修补偿：500元/㎡；

4、过渡期租金：50元/㎡每月；

5、面积差异补偿：

1）面积差异在5㎡以内的（包括5㎡），按11000元/㎡互补；

2）超过5㎡以外的部分，按照住宅物业实际售价优惠5%互补。

6、物业管理费补偿：选择产权置换的业主，按栋为单位，任选其中一套回迁住宅，免5年物业管理费；

7、停车费：选择产权置换的，每栋私宅赠送1个停车位使用权。

二）【现状物业类型为老瓦房的拆赔信息】

1、产权置换：按本栋基底面积乘以3为原始面积，按原始面积1:1置换住宅物业；

2、货币补偿：现状永久性建筑面积20000元/㎡；

3、装修补偿：500元/㎡；

4、过渡期租金：50元/㎡每月；

5、面积差异补偿：

1）面积差异在5㎡以内的（包括5㎡），按11000元/㎡互补；

2）超过5㎡以外的部分，按照住宅物业实际售价优惠5%互补。

6、物业管理费补偿：选择产权置换的业主，按栋为单位，任选其中一套回迁住宅，免5年物业管理费；

7、停车费：选择产权置换的，每栋私宅赠送一个停车位使用权。

三）【现状物业类型为商业的拆赔信息】

1、产权置换：按1:1置换商业物业；

2、货币补偿：现状永久性建筑面积20000元/㎡；

3、装修补偿：500元/㎡；

4、过渡期租金：150元/㎡每月；

5、面积差异补偿：

1）面积差异在3㎡以内（包括3㎡），按20000元/㎡的标准互补；

2）超过3㎡以外的部分，按照商业实际售价优惠5%互补。

四）【本项目其他补偿情况】

1、搬迁补偿：按永久性建筑面积给予20元/㎡的搬出和回迁费用，选择货币补偿的给予10元/㎡搬出费用，总搬迁费最低不少于1000元。

2、按期签约奖励：

整栋按期签约的（按期签约的实效为启动签约后的3个月内）：

1）启动签约后3个月内签约的，整栋永久性建筑面积＜480㎡，整栋奖励10万元；

2）启动签约后3个月内签约的，整栋永久性建筑面积≥480㎡，整栋奖励15万元；

3）超过3个月的，奖励取消。

3、临时性建筑补偿：

1）砖墙铁皮房900元/㎡；

2）简易铁皮房200元/㎡；

3）铁皮棚100元/㎡；

4）玻璃钢（纤维）棚、房500元/㎡；

5）水泥地面80元/㎡；

6）二楼阳台及挑出的建筑实体在一楼的投影部分500元/㎡；

7）屋顶混凝土滴水（按其在一楼的投影面积补偿）500元/㎡；

8）层高不足2.2m的永久性建筑2500元/㎡；

9）围墙150元/㎡；

10）屋顶女儿墙（砖砌体）100元/㎡；

11）室外台阶（砖砌体或水泥板），两级台阶以上的300元/㎡；

12）室外铁梯（按每层投影面积补偿）1000元/㎡；

13）花坛（砖砌体、抹灰）400元/㎡；

14）阁楼（层高大于2.2m的非永久建筑）木结构130元/㎡，钢木混合结构200元/㎡。

4、果树补偿：

1）荔枝龙眼：树冠直径2m以内1,500元/棵，树冠直径2-2.5m以内3,000元/棵；

2）其他果树：树冠直径2m以内200元/棵，树冠直径2-2.5m以内300元/棵，树冠直径2.5m以上400元/棵。

5、观花灌木补偿：勒杜鹃15年以上大棵树冠直径2.5m以内1,500元/棵，树冠直径2.5m以上3,000元/棵。

05 南光村城市更新项目

一、项目基础信息

项目名称：南光村项目

项目性质：城中村改造

项目位置：南山区南山街道

开发商：阳光华艺签约时间：2017年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

一）【产权置换】1、项目现状物业类型为1-2层：按1比1.2补偿；

2、项目现状物业类型2层以上：按1比1.2补偿；

3、项目现状物业类型底层商铺：按1比1.2补偿，其中1比1的部分补偿商铺，1比0.2的部分补偿住宅。

06 白石洲项目

一、项目基础信息项目名称：南山白石洲项目

项目性质：城中村改造

项目位置：南山区沙河街道

开发商：绿景房地产公司签约时间：2018年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

一）【产权置换】1、项目现状物业类型为首层面积60%：1:1补偿集中商业或1:1补偿办公楼或1:1.2补偿商务公寓；

2、项目现状物业类型为首层面积40%及二层以上：1:1.03补偿住宅及公寓（现状每栋每栋480㎡内选住宅，其余公寓）；

3、项目现状物业类型为老祖屋：1:3.5补偿住宅或公寓；

4、项目现状物业类型为外来人员建房或购买房屋：1:1补偿住宅及公寓（现状每栋每栋480㎡内选住宅，其余公寓）；

5、项目现状物业类型为各村集体物业：1:1补偿办公楼，如果选择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致；

6、项目现状物业类型为各村部分业主集资物业：参照私人物业拆赔方案。

二）【货币补偿】

1、货币补偿为28000元/㎡。

三）【装修补偿】

1、回迁自住区以毛坯交房，按2000元/㎡补偿；

2、回迁出租区以精装修交房，按1500元/㎡标准装修；

3、按过渡期租金标准，额外补偿3个月（仅限本地原村民）。

四）【过渡期租金】

1、永久性建筑首层每月100元/㎡，二层及以上60元/㎡（每年递增3%）。

五）【搬迁补偿】

1、1万元/栋（包含搬家、电视、电话、网络取消迁移等费用）。

六）【按期签约奖励】

1、每栋固定停车位使用权1个（仅限本地原村民）；

2、每栋8万元。

七）【临时性建筑补偿】

1、砖墙铁皮房3000元/㎡；

2、简易铁皮房240元/㎡；

3、铁皮棚120元/㎡；

4、屋顶混凝土滴水（按其在1楼的投影面积补偿）3000元/㎡；

5、层高不足2.2米的永久性建筑3000元/㎡；

6、屋顶女儿墙（砖砌体）180元/㎡；

7、室外台阶（砖砌体或水泥板）两级台阶以上的360元/㎡；

8、室外铁梯（按每层投影面积补偿）1200元/㎡；

9、玻璃纤维（塑料）棚、房600元/㎡；

10、花坛（砖砌体、抹灰）480元/㎡；

11、屋顶混凝土水箱容量≥2m：3600元/个，容量＜2m ：1200元/个；

12、阁楼（层高大于2.2米）240元/㎡。

八）【果树补偿】

1、荔枝龙眼：

树冠直径2米以内1,800元/棵；

树冠直径2-2.5米3,600元/棵；

树冠直径2.5米以上5,760元/棵。

2、其他果树：

树冠直径2米以内240元/棵；

树冠直径2-2.5米360元/棵；

树冠直径2.5米以上480元/棵。

九）【其他】

1、水井：普通水井360元/口，村集体古井80,000/口；

2、围墙180元/㎡；

3、围墙内水泥地面96元/㎡。

07 南山村项目

一、项目基础信息项目名称：南山村项目

项目性质：城中村改造

项目位置：南山区南山街道

开发商：大族签约时间：2018年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1）【产权置换】：

1:1.2补偿（村委承诺包拆，拆除费用由大族承担）。

08高新公寓改造项目

一、项目基础信息

项目名称：深圳市南山区高新公寓改造项目

项目性质：房屋征收

项目位置：高新南四道

开发商：深圳市南山人才安居有限公司签约时间：2018年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

一）【产权置换】

宅项目现状物业类型为普通住宅的产权置换：

1、房屋产权调换补偿方式是指在改造范围内新建房屋进行就地产权调换；

2、被搬迁人按套内建筑面积1:1的标准调换与被搬迁房屋产权性质相同的房屋；

3、以非商品性质被搬迁房屋进行产权调换的，产权调换房屋受相应限制，办理非商品性质《不动产权证书》。

二）【货币补偿】

按照《深圳经济特区高新技术产业园条例》（2006年修正本）和《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）的规定，实行货币补偿的房屋，按被搬迁房屋的价值进行补偿。被搬迁房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。

三）【装修补偿】

1、被搬迁房屋内自行装修装饰费按建筑面积1000元/平方米标准给予补偿；被搬迁人有异议的，可申请评估，按照评估确定的重置成新价补偿；

2、被搬迁人与实施主体协商一致，同意安置房装修一次到位的（装修标准为1000元/平方米），被搬迁房屋的室内装修装饰不予补偿。

四）【过渡期租金】

1、实行产权调换的房屋，被搬迁人自行解决过度用房的，参照被搬迁房屋同类房屋市场租金支付临时安置费。临时安置费分期支付，临时安置费的计算期限按以下方式确定：

1）高新配套用房（居住用房），自房屋搬迁交付验收确认之日至产权调换房屋通知入伙之日，另外再加3个月装修期临时安置费，如被搬迁人与实施主体协商一致，同意安置房屋装修一次到位的，不再增加3个月装修期临时安置费；

2）高新配套用房（商业经营用房），自房屋搬迁交付验收确认之日至产权调换房屋通知入伙之日，另外再加6个月装修调试期安置费。

2、实行货币补偿的房屋，按被搬迁房屋建筑面积给予3个月的临时安置费

3、临时安置费标准：高新配套用房（居住用房）第一年为120元/平方米每月，之后每年递增5%。高新配套用房（商业经营用房）的临时安置费标准由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。

五）【拆迁补偿】

1、搬迁费以被搬迁房屋建筑面积为基数计算。高新配套用房（商业经营用房）搬迁费按一次计算。高新配套用房（居住用房），实行产权调换的，搬迁费按两次计算；实行货币补偿的，搬迁费按一次计算；

2、高新配套用房（居住用房）搬迁费标准为40元/平方米每次，高新配套用房（商业经济用房）搬迁费标准为60元/平方米每次；

3、被搬迁人与承租人协商达成一致的，可签订三方协议，由实施主体将搬迁费直接支付给承租人。

六）【面积差异补偿】

1、被搬迁人在规定时间内签约并腾空交付所有房屋的，根据签约时间的先后顺序（以日为单位）确定选房顺序；被搬迁人未在规定时间内腾空交付所有房屋的，根据最后一套房屋交付时间确定选房顺序；多个被搬迁人的选房时段为同一日的，以抽签方式确定选房先后顺序；

2、被搬迁人选房应按下列条件选择：

1）在可选房源中自由组合，选房总建筑面积与回迁总建筑面积（产权调换建筑面积与增购建筑面积之和）之差原则上控制在正负10平方米范围内；

2）选房总套数原则上不超过被搬迁人现状持有房屋的套数。

3、同一被搬迁人的所有同用途房屋应合并计算，并按以下规定结算差价：

1）选房总建筑面积小于回迁总建筑面积的，不足部分由实施主体按被搬迁房屋的货币补偿价格的两倍给予被搬迁人货币补偿；

2）选房总建筑面积大于回迁总建筑面积但不超过10平方米的，超出部分由被搬迁人按被搬迁房屋的货币补偿价格购买；

3）选房总建筑面积大于回迁总建筑面积10平方米以上的，超出10平方米的部分由被搬迁人按安置房市场评估价格购买。

安置房市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。

七）【按期签约奖励】

1、按时签约奖励：被搬迁人在签约启动后30日内（含当日）签订搬迁安置补偿协议的，按2万元/套的标准给予按时签约奖励。被搬迁人在本项目范围内所有同类补偿方式的房屋应合并签订一份搬迁安置补偿协议；

2、按时交房奖励：在搬迁启动后60日内（含当日）腾空交付房屋的，按以下方式给予奖励：

1）以被搬迁人最后一套房屋的交付时间作为按时交房奖励的核算时点，按3万元/套的标准给予被搬迁人按时交房奖励；

2）对配合交房的被搬迁人，按1万元/套的标准给予配合清租奖励。如被搬迁人与承租人协商达成一致，可签订三方协议，由实施主体将该部分配合清租奖（1万元/套）直接支付给承租人；

3、增购资格奖：搬迁高新配套用房（居住用房），被搬迁人在签约启动后30日内（含当日）签订搬迁安置补偿协议的，给予每套被搬迁房屋建筑面积10%（每套最高不超过10平方米）的安置房面积增购资格，由被搬迁人按本项目同地块安居型商品房价格购买，最高不超过被搬迁房屋类似房地产的市场价格，增购面积与被搬迁住房产权相同。本项目同地块安居型商品房价格由市政府确定的承担评估职能的非营利性机构依法评估确定。

八）【停业停产补偿费】

搬迁合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被搬迁房屋的区位和使用性质，按照下列标准给予一次性停产、停业补偿费：能依据完税证明提供利润标准的，给予6个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类型房屋市场租金，给予6个月的补偿。被搬迁人与承租人协商达成一致的，可签订三方协议，由实施主体将停产、停业补偿费直接交给承租人。

【罗湖区】

01罗湖“二线插花地”棚改项目

一、项目基础信息

项目名称：罗湖“二线插花地”棚改项目

项目性质：棚户区改造

项目位置：木棉岭片区、布心片区和玉龙片区签约时间：2016年-2017年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【产权置换】

1) 现状物业类型为住宅：

（1）已取得非商品性质（绿本）房地产权利证书的住宅，以房地产权利证书为产权调换基本单位。被征收人为非原村民的，不超过建筑面积150㎡的部分按照证载建筑面积1:1给予产权调换，超出部分给予货币补偿；

（2）非商品性质住宅（绿本）采用产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。

2）现状物业类型为商铺：

（1）商品性质（红本）住宅的房地产权利证书、登记簿有记载套内面积的，按证载套内面积1:1予以产权调换；

（2）房地产权利证书或者登记簿没有记载套内面积或者记载不明的，按证载建筑面积1:1.18予以产权调换。

2、【货币补偿】

1）现状物业类型为住宅：

（1）非商品性质房屋（绿本）的补偿以房地产价格评估机构评估确定的价格或市房屋征收部门发布的房屋征收补偿基准价格确定，以价高者为准。采用市房屋征收部门发布的房屋补偿基准价格确定补偿金额的，应扣减10%公告基准地价；

（2）原农村集体未完善征转手续土地上的未完工建筑，按照重置价（不超过2,200元/㎡，以实际评估为准）给予货币补偿，其所占用的原农村集体土地，按照棚改补偿标准第十六条的相关规定给予补偿。

2）现状物业类型为商铺：

对商品性质房屋（红本）的补偿，由房地产价格评估机构评估确定。

备注：

（1）原村民未开发建设的住宅用地，以“有证落地”为前提，每宗住宅用地以证载用地面积为基数，容积率按照4.8核定，以最高不超过建筑面积480㎡的标准，按照100%现行住宅用地公告基准地价予以货币补偿；

（2）对于证载用地面积大于或等于100㎡的，以480㎡×现行住宅用地公告基准地价测算货币补偿价值；

（3）对于证载用地面积小于100㎡的，以证载用地面积×容积率4.8×现行住宅用地公告基准地价测算货币补偿价值。

3、【装修补偿】

1）被补偿人对住宅（含擅改经营性用途的住宅〉房屋室内自行装修装饰费按被搬迁房屋建筑面积800元/㎡标准进行协商补偿有异议的，可填写评估申请书，申请按照第三方评估公司评估确定的重置成新价进行补偿；

2）棚改补偿标准一经选定，不得更改；

3）无论是否高于800元/㎡， 都要适用评估价格计算室内自行装修装饰补偿金额。

4、【过渡期租金】

1）采用货币补偿的，按被征收房屋同类房屋市场租金给予3个月的临时安置费；

2）采用产权调换的，由被征收人自行解决临时安置问题。过渡期临时安置费参照同类房屋市场租金，按月计算临时安置费；

备注：支付临时安置费的计算期限为自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日。本次征收项目产权调换房屋尚未建成，过渡期限从房屋征收补偿协议签订后，搬迁之日起按照36个月计算；住宅类房屋另外再加3个月装修期临时安置费。

5、【搬迁补偿】

1）房屋搬迁费用按房屋本体建筑面积40元/㎡标准给予搬迁费，商业用途房屋搬迁费用按房屋本体建筑面积60元标准给予搬迁费；

2）搬迁住宅，以期房产权调换或者实施主体认可需要二次搬迁的，参照搬迁费用标准的，第一次搬迁费的计算基数为被搬迁房屋建筑面积，第二次搬迁费的计算基数为被搬迁房屋产权调换部分的建筑面积。

6、【面积差异补偿】

1）交付被补偿人的安置房面积小于协议约定安置面积且对未予安置的房屋建筑面积，以建筑面积54000元/㎡的价格标准对被补偿人进行货币补偿；

2）交付被补偿人的安置房面积大于协议约定安置面积且对安置房建筑面积不超出协议约定安置建筑面积5㎡（含5㎡）的部分，由被补偿人按建筑面积15000元/㎡的价格标准购买；对安置房建筑面积超出协议约定安置建筑面积5㎡的部分，由被补偿人按建筑面积54000元/㎡的价格标准购买；

3）对已取得商品性质房地产权利证书的住宅，按被搬迁房屋套内建筑面积1:1的标准进行产权调换的，应先按套内建筑面积进行面积差的核算，再按照安置房套内建筑面积与建筑面积的平均比例进行换算成建筑面积差，然后按照上述规定进行安置房结差。

7、【按期签约奖励】

在规定的签约期内，被征收人与房屋征收部门签订补偿协议，按合同约定期限腾房、交付房屋的，房屋征收部门按被搬迁房屋建筑面积500元/㎡的标准给予被征收人奖励。

8、【果树补偿/观花灌木补偿】

对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定。

9、【其他】

1）对实际经营者给予停产/停业的补偿费：

（1）能提供与征收决定发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按市场租金标准给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿；

（2）征收合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被征收房屋的区位和使用性质，按照下列标准给予一次性停产、停业补偿费：能依据完税证明提供利润标准的，给予6个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予6个月的补偿。

02蔡屋围旧改项目

一、项目基础信息项目名称：蔡屋围旧改项目

项目性质：城中村改造

项目位置：罗湖区桂园街道签约时间：2017年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【现状物业类型为城中村私宅的拆赔情况】

1）产权置换：

（1）一楼按建筑面积1:1的比例回迁集中商业，或按建筑面积1:1.2的比例回迁住宅或公寓；

（2）二楼以上按建筑面积1:1的比例回迁住宅或公寓；

（3）阳台按全面积补偿面积，但未计入建筑面积的半阳台面积不计付搬迁补助费和过渡期租金。

2）过渡期租金：

（1）住宅：按每月75元/㎡计付；

（2）商业：按商铺每月100-120元/㎡计付（商铺租金根据实际情况协商）。

3）搬迁补偿：按35元/㎡计付。

4）面积差异补偿：

（1）±2%且在±5㎡以内（含5㎡）的按60000元/㎡结算；

（2）超过±2%且在±5㎡以内（含5㎡）的按回迁安置物业所在项目第一次开盘日当天同类物业的销售均价结算。

5）停车位：1栋1个固定车位和1个月卡车位，若1栋2户业主（按原村委分配宅基地为准）的，可考虑以宅基地为单位给予2个固定车位和2个月卡车位，停车位管理费暂定为每月100元/位（具体标准按政府统一标准执行）。

6）按期签约补偿：

（1）1至30天内签订《搬迁补偿协议》，每栋奖励10万元；

（2）31至60天内签订《搬迁补偿协议》，每栋奖励8万元；

（3）61至90天内签订《搬迁补偿协议》，每栋奖励6万元；

（4）91天以后签订《搬迁补偿协议》，无签约奖励金。

7）其他：按签约时与业主协商的时间，在业主办理完结房屋移交手续后收楼。

2、【现状物业类型为集资楼和合作建房的拆赔情况】

1）产权置换：

（1）按建筑面积1:1的比例回迁住宅或公寓;

（2）阳台按全面积补偿面积，且未计入建筑面积的半阳台面积计付过渡期租金。

2）过渡期租金：按每月75元/㎡计付。

3）搬迁补偿：按10000元/套计付。

4）面积差异补偿：

（1）±2%且在±5㎡以内（含5㎡）的按60000元/㎡结算；

（2）超过±2%且在±5㎡以内（含5㎡）的按回迁安置物业所在项目第一次开盘日当天同类物业的销售均价结算。

5）停车位：按现状每套给予1个月卡停车位，停车位管理费暂定为每月100元/位（具体标准按政府统一标准执行）。

6）按期签约补偿：

（1）1至30天内签订《搬迁补偿协议》，每套奖励5万元；

（2）31至60天内签订《搬迁补偿协议》，每套奖励3万元；

（3）61至90天内签订《搬迁补偿协议》，每套奖励2万元；

（4）91天以后签订《搬迁补偿协议》，无签约奖励金。

7）其他：

（1）可进行分户回迁，即现状一套在回迁时可按同建筑面积原则分拆为两套；

（2）按签约时与业主协商的时间，在业主办理完结房屋移交手续后收楼。

3、【现状物业类型为旧住宅区的拆赔情况】

1）产权置换：按建筑面积1:1.3的比例或按套内建筑面积1:1的比例回迁住宅或公寓。

2）过渡期租金：按每月75元/㎡计付。

3）搬迁补偿：按5000元/套计付。

4）面积差异补偿：面积差采取“多退少补”的原则，双方均按回迁安置物业所在项目第一次开盘日当天同类物业的销售均价结算。

5）按期签约补偿：

（1）1至30天内签订《搬迁补偿协议》，每套奖励5万元；

（2）31至60天内签订《搬迁补偿协议》，每套奖励3万元；

（3）61至90天内签订《搬迁补偿协议》，每套奖励2万元；

（4）91天以后签订《搬迁补偿协议》，无签约奖励金。

6）其他：自本片区签约率达到90%以上后，我司统一通知或公告安排业主交付被搬迁房屋，本片区签约率未达到90%时，我司可以根据项目推进需要统一通知或公告安排业主交付被搬迁房屋。

4、【现状物业类型为独立栋的拆赔情况】

1）产权置换：按证载建筑面积1:1.3的比例回迁住宅或公寓，超出证载建筑面积部分的现状建筑面积按1:1的比例回迁住宅或公寓。

2）过渡期租金：按每月75元/㎡计付。

3）搬迁补偿：按35元/㎡计付。

4）面积差异补偿：面积差采取“多退少补”的原则，双方均按回迁安置物业所在项目第一次开盘日当天同类物业的销售均价结算。

5）停车位：每栋给予1个固定停车位。

6）按期签约补偿：

（1）1至30天内签订《搬迁补偿协议》，每栋奖励10万元；

（2）31至60天内签订《搬迁补偿协议》，每栋奖励8万元；

（3）61至90天内签订《搬迁补偿协议》，每栋奖励6万元；

（4）91天以后签订《搬迁补偿协议》，无签约奖励金。

7）其他：自本片区签约率达到90%以上后，我司统一通知或公告安排业主交付被搬迁房屋，本片区签约率未达到90%时，我司可以根据项目推进需要统一通知或公告安排业主交付被搬迁房屋。

5、【本项目其他补偿情况】

1）装修补偿：选择毛坯回迁的，按应回迁建筑面积给予1500元/㎡的装修补助款；

2）临时性建筑补偿：

（1）砖墙铁皮顶简易房3000元/㎡；

（2）简易铁皮棚500元/㎡；

（3）简易房：石棉房、铁皮房、木质板房及上述混合材质房屋1000元/㎡；

（4）围墙：实砌砖墙、毛石墙400元/㎡；

（5）车棚、雨（篷）棚：简易、独立柱、不锈钢玻璃、塑料、尼龙等混合顶、砖混、有柱有部分墙800元/㎡；

（6）水池/塔/箱：混凝土、不锈钢、铁质（含水箱的附属结构）10000元/个或按照450元/立方米计；

（7）阁楼/夹层：

A.钢、木、水泥及混合结构木结构300元/㎡；

B.钢结构、钢木混合结构500/㎡；

C.水泥结构3000/㎡；

（8）层高不足2.2米的房屋3000元/㎡；

（9）玻璃纤维棚、房1500元/㎡；

（10）滴水800元/㎡；

（11）绿化荫棚/花架60元/㎡；

（12）院内地坪各种材220元/㎡围墙内水泥地面；

（13）花坛圆拱、半圆拱、多边形500元/㎡；

（14）室外铁梯/钢梯/爬梯1000元/㎡；

（15）屋顶女儿墙（砖砌体），高度在60公分以上350元/㎡；

（16）室外台阶（砖砌体或水泥板）300元/㎡；

（17）铁皮排烟道300元/㎡；

（18）水泥地瓷砖、石材、室外铺装地面、室外铺装平台（水泥台）、房屋外墙与室外地面接触部分的水泥平台150元/㎡；

（19）水泥帖瓷片400元/个；

（20）水泥台砖混洗手池包含其支撑结构300/个，长度超高2米的水泥平台按300元/㎡计；

（21）不可移动大理石桌椅：

A.大理石/水泥桌500元/个；

B.椅200元/个；

（22）栅栏/铁门/护栏：

A.木、铁、不锈钢 木栅栏100/㎡；

B.铁150/㎡；

C.不锈钢230/㎡；

03

布心水围村旧改项目

一、项目基础信息项目名称：布心水围村旧改项目

项目性质：城中村改造

项目位置：罗湖区东湖街道签约时间：2018年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【产权置换】

1) 现状物业类型为私宅：按测绘面积1:1回迁住宅/公寓（阳台按全面积计算）；

2) 现状物业类型为统建楼：按测绘面积1:1回迁住宅/公寓（阳台按全面积计算）；

3) 现状物业类型为商铺：按测绘面积1:1回迁集中商业/公寓。

2、【装修补偿】

1）回迁住宅/商务公寓的装修标准按1500元/㎡；

2）若不选择装修，可按其回迁面积计算给予1500元/㎡的补偿。

3、【过渡期租金】

1）现状物业类型为私宅：按每月70元/㎡；

2）现状物业类型为统建楼：按每月70元/㎡；

3）现状物业类型为商铺：按现状实际租金水平赔付。

4、【搬迁补偿】

补偿费用为30元/㎡。

5、【面积差异补偿】

回迁安置房总建筑面积业主通过不同户型房屋的组合进行面积累加，时限最接近的应补偿面积；面积差异部分按回迁安置房所在项目同类型物业第一次开盘当日每平方米销售均价补偿给对方。

6、【停车位】

1）现状物业类型为私宅：每1栋村民物业配置1个固定停车位使用权；

2）现状物业类型为统建楼：每1栋村民物业配置1个固定停车位使用权；

3）现状物业类型为商铺：无。

7、【按期签约奖励】

自启动大会召开第二天，正式开始签订《拆迁补偿安置协议》之日起算：

1）1至30天内签订《拆迁补偿安置协议》，奖励120元/㎡；

2）31至60天内签订《拆迁补偿安置协议》，奖励100元/㎡；

3）61至90天内签订《拆迁补偿安置协议》，奖励80元/㎡。

8、【临时性建筑补偿】

1）砖墙铁皮房（简易房）3000元/㎡；

2）简易铁皮房（简易房）1000元/㎡；

3）铁皮棚、玻璃棚（非砖混材质雨棚）500元/㎡；

4）层高不足2.2米的永久性建筑（一次性补偿）3000元/㎡；

5）围墙（实砌砖墙、毛石墙）200元/㎡；

6）室外台阶（砖砌体或水泥板，两级台阶以上的）300元/㎡；

7）室外铁梯（按每层投影面积计算）1000元/㎡；

8）屋顶水箱（水池、混凝土水池）测绘容积≤15立方米10000元/个，测绘容积>15立方米20000元/个；

9）花坛、养鱼池（砖砌体、抹灰）500元/㎡；

10）院内/围墙内水泥地面各类材质铺面220元/㎡，水泥砂浆铺面150元/㎡；

11）屋顶女儿墙（砖砌体）200元/㎡；

12）栅栏/护栏（铁、不锈钢）150元/㎡；

13）玻璃纤维（塑料）棚、房1500元/㎡；

14）屋顶混凝土滴水800元/㎡；

15）二楼阳台及挑出建筑实体在一楼的投影部分800元/㎡；

16）绿化荫棚（花架）60元/㎡；

17）门柱500元/根；

18）铁门、门楼500元/㎡；

19）阁楼（夹层）木结构400元/㎡，钢架及混凝土结构3000元/㎡。

9、【果树补偿/观花灌木补偿】

1）树冠高度≤5米：600元/棵；

2）树冠高度>5米：1000元/棵。

10、【其他】

1）办理商品房房产证的相关费用及低价：未超出回迁建筑面积的，由京基公司支付；超出应回迁面积部分由业主自付。

04

罗芳村旧改项目

一、项目基础信息项目名称：罗芳村旧改项目

项目性质：城中村改造

项目位置：罗湖区黄贝岭街道签约时间：2018年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【产权置换】

1) 现状物业类型为单层祖屋（住宅）：按建筑面积1:2补偿住宅或公寓；

2) 现状物业类型为2层及以上住宅：按建筑面积1:1补偿住宅或公寓；

3) 现状物业类型为商业：按建筑面积1:1补偿集中商业或公寓。

2、【装修补偿】

回迁住宅或公寓：

1）选精装房的，装修标准为1500元/㎡；

2）选择毛坯的，装修补偿标准为1500元/㎡。

3、【过渡期租金】

1）现状物业类型为单层祖屋（住宅）：每月65元/㎡；

2）现状物业类型为2层及以上住宅：每月65元/㎡；

3）现状物业类型为商业：每月70元/㎡。

4、【面积差异补偿】

业主通过不同户型房屋的组合，实现回迁房建筑面积与应回迁的建筑面积最为接近；面积差异部分按回迁安置房所在的项目同类型物业第一次开盘当日的销售均价补偿对方。

5、【停车位】

1）现状物业类型为单层祖屋（住宅）：无；

2）现状物业类型为2层及以上住宅：每栋配备1个固定停车位使用权；

3）现状物业类型为商业：无。

6、【按期签约奖励】

自签约启动大会次日起：

1）30天内，按签约建筑面积120元/㎡；

2）31天至60天内，按签约建筑面积100元/㎡；

3）61天至90天内，按签约建筑面积80元/㎡；

4）91天及以后，无签约奖励。

7、【临时性建筑补偿】

1）层高不足2.2米的永久建筑3000元/㎡；

2）砖墙铁皮顶3000元/㎡；

3）钢架铁皮顶1000元/㎡；

4）铁皮棚（有支撑）500元/㎡；

5）铁皮棚（无支撑）300元/㎡；

6）砖墙阁木结构400元/㎡，钢木结构800元/㎡；

7）混凝土雨棚、滴水（屋檐）800元/㎡；

8）围墙、女儿墙（含铁栅栏）200元/㎡；

9）花坛500元/㎡；

10）屋顶水池（水箱）10000/个；

11）砖石砌体500元/㎡；

12）室外水泥地面150元/㎡；

13）铺装地面220元/㎡；

14）挡土墙（加固坎）700元/㎡；

15）室外铁梯（水平投影面积）1000元/㎡；

16）室外台阶（2级以上，水平投影面积）300元/㎡。

8、【果树补偿/观花灌木补偿】

1）树高5米以下600元/棵；

2）树高5米以上1000元/棵。

9、【其他】

1）回迁物业为红本商品房，可自由转让，不需补地价。

05

水贝村旧改项目

一、项目基础信息

项目名称：水贝村旧改项目

项目性质：城中村改造

项目位置：罗湖区水贝村签约时间：2014年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【产权置换】

1) 现状物业类型为住宅：1:1回迁；

2) 现状物业类型为商业：1:1回迁集中商业；

2、【装修补偿】

住宅和商业送精装修。

3、【过渡期租金】

租金为每月45元/㎡，从发放第一个月租金开始算；第四年开始按每月50元/㎡发放。

4、【搬迁补偿】

补偿为5000元/栋。

5、【面积差异补偿】

1）补偿回迁安置房实的总面积与应回迁安置的总面积，应通过不同户型房屋的组合，进行面积积累加实现相对最接近的应补偿面积，原则上总面积差不超过正负2%，在这样情况下回迁户不等提出更高要求；

2）住宅面积差异在5㎡（含5㎡）的，双方按20000元/㎡补偿差异予对方；住宅面积差异在5㎡以上的部分，按照回迁安置房所在项目第一次开盘丹田的住宅没平方米销售均价补偿给对方。

6、【停车位】

每拆除一栋物业配赠一个固定车位。

7、【按期签约奖励】

1）甲方书面通知或公告的签约之日起10天内签约，每栋楼奖励100000元；

2）甲方书面通知或公告的签约之日起第11天至第20天内签约，每栋楼奖励80000元；

3）甲方书面通知或公告的签约之日起第21至第30天内签约，每栋楼奖励60000元；

8、【临时性建筑补偿】

1）阳台按全面积计算；

2）砖墙铁皮房：3000元/㎡；

3）简易铁皮房：1000元/㎡；

4）铁皮棚：500元/㎡；

5）层高不足2.2m的永久性建筑：3000元/㎡；

6）围墙：200元/m；

7）玻璃纤维（塑料）棚、房：1500元/㎡；

8）水池：10000元/个；

9）阁楼（层高>2.2m）木结构：300元/㎡、钢木混合结构500元/㎡。

9、【其他】

1）负责办理回迁房屋产权证证明并承担所产生的税费，由于超出面积部分所产生的办证税费由回迁户承担。

【福田区】

一、项目基础信息项目名称：上梅林祠堂村旧改项目

项目性质：拆迁安置

项目位置：梅林街道签约时间：2016年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【产权置换】

1) 现状物业类型为住宅/商业：小产权买卖房屋按现状测绘建筑面积以1:1的比例回迁住宅/公寓。

2、【装修补偿】

1）回迁住宅/公寓的装修标准按1500元/㎡；

2）若不选择装修可按其回迁面积计算给予1500元/㎡的装修补偿。

3、【过渡期租金】

1）现状物业类型为住宅：按每月75元/㎡计算；

2）商业：按现状实际租金水平赔付。

4、【搬迁补偿】

补偿为5000元/套。

5、【面积差异补偿】

回迁安置房总建筑面积业主通过不同户型房屋的组合进行面积累加，实现最接近的应补偿面积；面积差异部分按回迁安置房所在项目同类型物业的销售备案均价补偿给对方。

6、【停车位】

按现状每套给予1个月卡停车位，停车位费用按照政府统一标准执行。

7、【按期签约奖励】

以正式开始启动签订《搬迁补偿安置协议》之日起算：

1）1至30天内签订《搬迁补偿安置协议》：5万元/套；

2）31至60天内签订《搬迁补偿安置协议》：3万元/套；

3）61至90天内签订《搬迁补偿安置协议》：2万元/套。

8、【临时建筑物补偿】

临时性建筑物及构筑物、附属物补偿标准根据原呈批方案以实际测量面积计算为准。

9、【其他】

1）办理商品房房产证的相关费用及地价支付；

2）未超出回迁建筑面积的，由京基公司支付；超出应回迁面积部分由业主自付。

02

福田区华富村棚改项目

一、项目基础信息项目名称：福田区华富村棚改项目

项目性质：棚户区改造

项目位置：本项目范围包括华富村东区、西区、居委楼及侧楼

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【项目现状物业类型为住宅的拆赔信息】

1）产权置换：按房屋建筑面积1: 1.18（不低于套内建筑面积：1: 1）；

2）货币补偿：按房屋建筑面积55000元/㎡；

3）装修补偿：1000元/㎡；被搬迁入有异议的，可申请评估，并按现有房屋评估确定的重置价结合成新率给予货币补偿；

4）过渡期租金：

（1）实行货币补偿：按每月75元/㎡标准，给予3个月临时安置费补偿；

（2）实行产权调换：临时安置费计算期限为自被搬迁房屋移交确认之日至产权调换房屋通知入伙之日＋3个月装修期，标准如下：第一年每月75元/㎡，之后逐年递增每月5元/㎡。

5）搬迁补偿：

（1）实行产权调换的房屋：单次45元/㎡，两次共计90元/㎡；

（2）实行货币补偿的房屋：45元/㎡。

6）物业管理费：物业管理公司通过招标方式产生，公司运营和提供服务既有管理成本，也要有合理利润。提供让广大业主满意的物业管理服务，就不能免除物业管理费；

7）停车位：回迁房小区会按照深标等规划技术要求配置一定的停车位，搜照房屋套数，满足1:1的配比需求，被搬迁入需缴费使用；

8）按期签约奖励：

被搬迁入在规定期限内签订补偿安置协议的，可获得单套按时签约奖；单套（个独立产权证认定为1章，下同）按时签约奖励标准如下：

（1）签约启动后1-30日（含当日）50000元/套；

（2）签约启动后31-60日（含当日）30000元/套；

（3）签约启动后61-90日（含当日）10000元/套；

（4）签约启动满90日后不予奖励。

03

福田区香蜜二村棚改项目

一、项目基础信息项目名称：福田区香蜜二村棚改项目

项目性质：棚户区改造

项目位置：福田区香蜜二

深圳福田香蜜二村棚改方案公示 房屋征收补偿费用2.36亿元

作者：金融界

发布时间：2022-05-07 10:58

快照：

来源：观点网

观点网讯：5月7日，深圳市福田区人民政府发布了关于香蜜二村棚改项目的房屋征收决定书；同时，深圳市福田区香蜜二村棚改项目房屋征收补偿方案也进行公示。

房屋征收补偿费用按本方案确定的货币补偿原则测算，总金额约为人民币2.36亿元（含住宅类、非住宅类房屋补偿款）。被征收人可以选择货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合的方式进行补偿。

住宅类房屋可选择产权调换方式进行补偿，按被征收房屋的建筑面积1∶1.2予以产权调换，或按被征收房屋的套内建筑面积 1:1予以产权调换。

本项目签约期限为自房屋征收决定公告之日起90日内（含90 日），室内自行装修装饰按被征收房屋建筑面积计算，以1200元/平方米的标准进行补偿等。搬迁费补偿按被征收房屋的建筑面积计算，住宅、办公类房屋搬迁费标准为40元/平方米，商业类 房屋搬迁费标准为60元/平方米。

福田区莲花街道香蜜二村棚改项目位于景田南路与景田南六街交汇处西北角。改造范围用地面积29438.4平方米，拆除范围用地面积29438.4平方米，开发建设用地面积为27726.7平方米，规划容积152450平方米。

其中，住宅127700㎡（除还迁用房外其余均为人才住房与保障性住房），商业13000㎡，公共配套设施（含地下）11750㎡ [含一所9班幼儿园3900㎡（占地面积3700㎡）。

项目建设的住宅在满足本项目回迁需求后，其余部分全部作为人才和保障性住房。

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「实探」“拆迁致富梦”都实现了吗？深圳中心的那些“拆迁概念”小区如今是这样的

作者：新浪财经

发布时间：2020-07-24 12:34

快照：

来源：e公司

“拆迁致富梦”暂时是黄了，可房价涨得一点也不含糊，这笔投资一点也不亏。

深圳，众所周知，地少人多，净地出让的土地一直数量不多，是一个必须从存量地中“抠出”未来发展土地的城市，改造老旧小区是深圳土地供应的重要渠道。目前，深圳老旧小区的改造模式主要有两种，一个是旧改、一个是棚改。

这些老旧小区一旦传出“旧改”、“棚改”概念，很多人不管信息真假，仿佛发现了致富机会，不想错过。听信地产中介和卖房业主鼓吹，盲目买入，静等拆迁以旧换新、资产翻倍。然而，大多老旧小区旧改拉锯战多年无果。

政策方面的原因是高签约率，而导致签约率始终难达标的原因很多：贪婪之下钉子户挡道，不乏老住户和高价买入后搏拆迁的业主；老旧小区很多房子常年无人居住或出租，根本找不到业主本人，有些确权证据已不复存在或者产权无法确认；还有就是公司“绿本”福利房遗留下来的产权问题始终没有解决……成功进入旧改的少之又少，个别项目是政府介入后才出现转机，多数依旧处在僵持中。

记者走访发现，这些大大小小曾经说要旧改、棚改的小区，大多占地面积大，且地处各区较为繁华的中心地段。尽管交通便利、配套完善、生活气息浓郁，然而，因为大多都是上世纪的统建楼，设计落伍陈旧，没电梯甚至不通天然气。楼体经过二三十年的日晒雨淋，大多破败残旧，污渍随处可见，难以清洗。这类小区基本没有地下停车场，小区内仅有的户外空地，见缝插针停着私家车、电动车、自行车，行人过道堵塞严重。

居住环境日益衰败，旧改、棚改暂无下文，但生活总归要继续。近日，记者实地探访了深圳南山区几个曾有旧改、棚改意向的老旧小区，虽然各小区现况大同小异，但生活品质差异悬殊。管理水平不同，社区状态不一，有老小区经过严格统一的管理，焕发新鲜活力；有小区如同一盘散沙，活成城市顽疾……

难以想象的城市背后

同样是一个粤海街道，这个地处深圳南山南油地段非常核心的片区，拥有上百家上市公司、总市值达数万亿的豪华街道办里，有个非常破旧的南油生活A、B区。仅南油B区就有75栋楼，3900多套的小区规模。在2017年棚改《征求意见稿》出来前，南油A区纳入了综合整治，直到现在，南油B区和附近的龙城花园还在征集旧改/棚改意愿中，但意愿征集进程缓慢。

如今的南油生活区似乎被时代遗忘，与周边的繁华相比，其破败不堪和脏乱差程度，让人难以置信：街道路面破损不堪，脏水横流，街角垃圾成堆，街边杂草丛生，废旧家具随意丢弃，墙上到处贴满租房小广告，商铺货物占满人行道，单车和汽车随意停放堵塞交通，空中各种电线交织如网……，满街全是大排档和烧烤摊，各种脏水各种味道和各种吆喝声交集在一起，比城中村的环境还要恶劣。

再走进一栋栋陈旧的住宅楼，墙体、楼道难逃“花猫脸”，各种广告基本不分地点、墙上、电线杆、管道上随处乱贴。不仅贴满过道的低处区域，就连楼梯上一般人难以够着的高处也被贴上了很多，极难清理。

南油生活区，繁华都市中心，很难想象有这样一片脏乱差的地方，楼体污渍遍布，垃圾成堆。

南油生活区，车辆见缝插针，随意停放，行人道路堵塞严重。

南油生活区，老旧小区绿树成荫，但道路占用、杂物乱放随处可见。

南油生活区，楼道里，小区外，各类小广告随意张贴，严重影响清洁。

南油生活区，大白天里，楼道昏暗，杂物乱摆，墙面脏乱。

据了解，南油B区自上世纪90年代末期以来，原业主多数另外置业搬往别处居住，房子大量出租，外来人口流动大。租客繁多，大部分是在周边上班，还有很多刚来深圳工作的年轻人。此外，还有部分租客从事商贩职业，非法占道经营、违规开餐馆加工快餐。因为管理不严，部分租客在租房外堆放着大量生活用品、废品、停放着些许自行车、三轮车。

租客A先生在这里生活了三年多。他告诉记者，尽管南油生活小区脏乱差，物业管理混乱，但老小区绿化很好，楼层不高，容积率低。小区内有公园，小区外四通八达，百米之外就是地铁口 ，购物中心、超市等等生活配套齐全。关键是，因为小区陈旧破败，所以租金便宜，较同地段的新小区低三分之一左右，适合他这样刚来深圳打拼的年轻人。“以后结婚生子，还是会离开这里的吧。硬件环境虽然好，但软件服务太落后了。物业管理基本形同虚设，如果这块能够提高，相信喜欢这里的人更多。”A先生说。

租客B小姐刚搬来南油生活B区，她告诉记者：“实习单位是疫情前就联系好的，最近才来深圳工作，工作在附近的科技园。此前在南山区找房子，找了很多片区，三四平方米的单身公寓租金基本都是五六千，高档公寓更不用想，同面积的月租甚至近万。对于一个社会新人来说，房租压力太大。中介推荐这里，同地段同面积的户型，租金便宜了三分之一，让我看到了希望。看之前，中介给我打了预防针，说环境没有想象中那么好。尽管心里有预期，来看房的时候，我还是吓一跳。大白天里，楼道里是漆黑的，光线很差，堆满了杂物。好在房间是新的，业主刚装修过。看在租金实惠的条件上，我还是租了下来。住进来的第一个晚上，出门扔垃圾发现，楼道的灯都是坏的，借着手机的光才摸到楼道一端的楼梯边。跟管理处交涉几次，无人管理。”B小姐很无奈：“住了半个月，习惯了倒还好，生活是真方便，老小区的性价比还是很高的。”

旧貌换新颜，老外扎堆

同样在南山区中心地带，离南油生活区不远的四海小区也曾传闻要旧改，中介至今打着“待拆迁概念”。有业主表示：“之前有开发商来找我们协商签约棚改，但我们都没有答应，我们这里是早就要旧改的。业主们对于旧改抱的期望很大。”

据了解，四海小区是招商蛇口旗下属于70年产权的租赁住房，建于1983年－1985年，共42栋，占地面积约为7万平方米，其出租率为94%，续租率能达到80%以上。四海小区目前总共1200多户，但只有130户是卖给个人的。其它90%的物业都是原工业区的宿舍大楼，由招商蛇口自持。

显然，相对于南油生活区，四海小区的产权要简单得多。正因为如此，和南油生活A、B区随意进出，无人管理不同，这里划分的每个小片区都有门卫严格把守，进出森严，各小区都有统一物业管理，连租赁出售房产，都由招商蛇口自己的客服中心打理。小区虽然老旧残破，但干净卫生，绿树成荫，环境幽静。

四海小区的房子租赁出售，由自己的客服中心统一管理。

经过体温检查，记者走进四海小区，整个小区面积并不小，但很安静，几乎看不到行人，车辆见缝插针但整齐地停在路边，自行车、电瓶车有专门的停车棚，还有提示“严禁乱停乱放”的标语。数十栋住宅楼整齐划一，几无“牛皮癣”般的广告张贴。从阳台上整齐晾晒的衣服来看，大多是同款的制服，表明这里多以公司、工厂员工宿舍为主。透过一楼窗户，一间30多平米的公寓里摆放着三四个高低床，租住的单身年轻人居多。据社区公寓客服中心工作人员告知，这里的租金便宜，30平左右的单身公寓2500-3000左右，周边新房同样面积的公寓租金大约5500以上。

四海小区，由于有专门物业统一管理，尽管小区老旧，但环境舒适，车辆停放整洁有序。

四海小区内，自行车停放、电瓶车充电，都有专门的地方，旁边还有“禁止乱停乱放”的标语。

四海小区内，从晾晒的衣服看，大多是统一的制服，这里大多是公司或工厂的员工宿舍。

四海社区里，户型丰富，多是30年以上楼龄的统建楼。

和四海小区一路之隔的是招商蛇口的壹间公寓·槟榔园，这是招商蛇口打造的第一个精品公寓项目。据悉，公寓前身为蛇口工业区职工宿舍，自1987年建成至2009年，一直作为蛇口工业区入驻公司的广大蓝领配套宿舍。随着产业转型和城市升级，居住需求的变化，招商蛇口经过重新设计、改造、组织施工，将这个老旧小区改造成大体量集中式精装租赁公寓。

记者在园区内走动，绿道阴凉，几十年树龄的老榕树彰显着这里的历史，老小区换新颜，旧房经过改造，变身为白墙大玻璃的现代小区房，公共区配设多主题共享空间——健身区、阅读区、休闲区、会客区。据小区内工作人员介绍，这里的租金比对面四海小区要高，单身公寓租金为5500-6000左右，很多老外喜欢这里，租客一半以上都是外籍人。但几无空房，出来一套很快就出租了，很受年轻白领们欢迎。

同样是有着数十年历史的老旧小区，改造后的“壹间公寓”颇受老外喜欢，年轻人扎堆。

拆迁虽无望，但房产仍升值

新房越来越贵，同样的地段，新旧小区房价差异很明显。由于老旧小区房子的房龄老，比较破旧，且剩余的土地使用权年限较短，这类小区的房价普遍都比周边的新房低很多，甚至比周围的较新的二手房房价也低很多。

除了楼龄老，老旧小区物业缺失、绿化随性、没有电梯……尽管一身“硬伤”，但老旧小区的房子一般都处于城市的核心位置。不但交通便利、出行方便，小区房子的公摊面积小、楼层低，且在未来房子拆迁时，业主将获得一定数量的房产和金钱，房产涨值空间大。因此，价格低、生活方便的老旧小区还是成为了不少刚需客的首选。

记者从中原地产二手房网信息查询到，虽然比周边较新的小区雅仕荔景苑11万均价低，但南油生活区的房价随着今年深圳这波二手房的行情，涨幅非常可观，均价已达八九万左右。

业主C女士告诉记者：“2015年，我通过中介在南油生活A区买了一套30平米的单身公寓。当时，周边房价大约四五万，这里的单价才2万出头，总价也就60多万。房子是破了点，但带租约买下来，租金基本能够抵月供。虽然是因中介说的拆迁概念而动心买房，至今旧改、棚改无下文，但这些年，水涨船高，这套房的价格已由当年的2万涨到了现在的8万，5年时间，翻了四倍。尤其是这半年，听说深圳二手房价格暴涨，我问了下中介，一问吓一跳，我们这个老旧小的房子也跟着涨了一万多。经常有中介问我要不要卖，目前，我是不考虑的。”

中原地产二手房网上查阅到的南油生活区的房价走势，相对于周边新房，尽管该小区房价偏低，但涨幅不弱。

同样，有30年楼龄的四海小区房价也是如此，相比周边花园城12万的单价，那里的房单价虽然只有9万多，但数年翻几倍，且业主惜售，这几年，放出的房源极少。从中原地产二手房网信息查询，目前，四海小区仅一套挂牌出售，单价9万多。

中原地产二手房网上显示，四海小区，待拆迁物业，均价9万多，几无挂牌销售。

老旧小区改造不能仅看旧改

老旧小区从建成到现在大多数已经有20年或是更长的时间以上，随着社会经济发展和人们生活水平提高，这些老旧小区的问题也开始日益凸显出来。改善生活环境，提高生活质量，老旧小区改造的确应该提上日程。

事实上，老旧小区改造，不但有效改善了老旧小区居民的居住条件，而且在扩大投资、拉动就业、促进消费、推动经济发展、改善城市外部形象和精神面貌等方面都发挥了重要作用。而老旧小区的改造，并非一定要大拆大建，“小修小补”同样很有成效，对小区础设施升级改造，如增加停车位、无障碍设施、安装电梯等“历史”问题。

从上述记者走访的几家老旧小区来看，同样是陈旧的社区环境，改造与否、管理品质，直接影响着小区的生活水平。因管理差异，相隔不远的南油生活区与四海小区的居住感受就存在着天壤之别。即便在同一个小区，甚至同一栋楼里，生活感受都明显不同。

记者走进南油生活B区一栋老旧楼里看到，这6层的住宅楼里，4楼一整层明显经过统一装修包装和管理规划，虽然楼外破败不堪，但楼内干净舒爽，一片新式公寓面貌。据管理处说，这一层被一家公司收购运营，打造成长租公寓统一打理。在专业公司的打理下，这一层不仅墙面、地板、门窗重新改造，且日常维护持续严谨。而同一栋楼里的其他楼层，依旧不改老旧小区的昏暗、杂乱的脏乱差模样，仿若两重天。同样，紧贴着这栋住宅楼旁边，两栋橙色翻新的公寓楼特别抢眼，独立的大门、加装的电梯、干净卫生的小院，改造后的焕然一新，旧楼换新房。

同一栋楼里，经专业公司改造后，旧貌换新颜，时尚靓丽很多，卫生环境好了不少。

同一栋楼，没有改造的楼层，昏暗残旧。

旧貌换新颜，老旧楼加装了电梯，刷新了楼体，居住环境明显改观，租金上涨。

当然，改造前后的住宅、户型租金明显上涨。据悉，同栋楼同户型的单身小公寓，四楼统一管理的精品公寓比其他未改造楼层月租高达500-1000元。

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深圳楼下低迷 白石洲回迁房还有投资价值吗？

作者：深圳城市更新旧改张哥

发布时间：2022-06-20 16:38

快照：

深圳仅有1997平方公里，面积只是和一个中等的县相当。深圳是一个人口超千万的超大城市，却只有一个普通县市的面积，其拥挤程度可想而知；正是因为可使用面积严重不足，导致深圳房价居高不下，人才引进和城市竞争力也因此受到了影响，“大马拉小车”的困境日益明显。

过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米，位居103个城市中倒数第四。相比住宅用地，深圳在工业用地、商服用地上则要多出许多。数据显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平，成交面积位居全国第82位；规划建筑面积3586万平方米，位居全国第52位。商服用地成交达到394.42万平方米，位居第67位；规划建筑面积1765.55万平方米，位居第41位。

深圳的居住用地未来要达到25%以上，中长期更应该达到30%以上。所以，将来必然有一部分用地调整为居住用地，这对于缓解深圳住房供求矛盾以及房价上涨问题，具有重大的意义。

2018年有一份官方数据，当时商品房189万套，城中村住房510万套，保障房43万套，单位自建房55万套，工业配套宿舍183万套，其他93万套。

这里最关键的商品房只有189万套，而且这里还有不少是豪宅和人才房，不是普通人的菜。

房子少的背后是土地供应严重不足。深圳土地总量严重不足，又向产业和商服用地倾斜。数据显示，从2009年到2019年，深圳住宅用地供应量431.5万平米，这一数字仅相当于北京的10%，上海的5.8%。

而现在，深圳土地开发强度已超过47%，近一半土地都用来建城了。未来增加供应只能靠内部挖潜，通过立法加快推动城市更新。比如将于2021年3月1日生效的《深圳经济特区城市更新条例》就实现一大突破，老旧小区，城中村，旧工业厂区（俗称三旧）只要签约面积和签约人数都达到了95%，剩余5%即便不签，也能通过征收的方式推进，要知道征收是具有强制性，不以个人意志为转移。

而毫无疑问，中央对深圳的最新土地管理新政，会对接下来整个深圳的土地市场、房地产市场产生很大的影响，相当于给予了深圳市在土地管理方面更大的自主权，从此，深圳可以在土地市场、房地产调控方面大胆探索一些新政策、新思路。

授权深圳市政府审批永久基本农田以外的农用地转为建设用地，给予先行示范区处理农民房、城中村的特别支持，帮助深圳解决这一长期历史遗留问题。如果500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通，将会给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。

一代人记忆的城中村——深圳重点旧改航母（沙河五村）白石洲

改造后市值约3000亿

白石洲位于华侨城片区，是深圳最大的城中村之一，拥有深圳市区最集中最大规模的农民房。2012年官方数据显示，在白石洲0.6平方公里的土地上有出租屋2477栋，囊括了15万人左右，绝大部分从外地来深圳的人都有过一段或长或短的在白石洲生活的记忆。

史上最大旧改航母已经启航！白石洲旧改重建后，总建筑面积将达到550万平方米，回迁房100万平方米，有多栋超高层建筑，包括了1座600米高、8座350米高、10座250米高的高楼。

白石洲旧改后总建筑面积将达到550万平，如果按照链家的数据，，旧改后的白石洲市值至少在3000亿元。

白石洲的真正价值体现在哪呢：

1.战略性地理：白石洲旧改，位于深圳核心地段南山区，是最大的城中村旧改项目。

紧邻世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等旅游区，东侧与高档豪宅波托菲诺纯水岸一路之隔。

白石洲旧改传闻已久，但是真正的关键节点是2017年，白石洲地区所辖沙河五村，正式出台了城市更新规划草案。

更新单元用地面积48.01万平方米，拆除用地面积45.95万平方米，开发建设用地面积30.38万平方米，计容积率建筑面积为347.96万平方米。

其中，住宅125万平方米（含保障性住房5万平方米），商业、办公及旅馆业建筑104.5万平方米，商务公寓112万平方米，公共配套设施6.46万平方米。社区体育活动场地用地1.8万平方米。由绿景集团新建2所9年制新校区 和1所幼儿园到时都会引入优质的教育集团进驻！

由绿景公司进行开发，绿景对白石洲旧改布局已久，每年的会议都会积极参与，邀请行业内专家，对片区规划与发展进行深度讲解，一直以来的诚意，得到了广大村民的认可。有绿景和华润和深业三大开发商操盘。

到2019年，仅仅一年，拆迁签约率达到80%，工作进展得非常顺利，疫情事件，让村民都希望改变生活环境，提高生活品质，尽快住上新房，否则，连安全防疫都会成为问题。

2、旧改规划绿景将白石洲定位为：

超级智慧城市新社区，项目要承载区域30年以上的需求变化，用超前的眼光规划未来，超越现在的华润城。

华润城目前一到高峰期，交通特别拥堵，当初设计时候，没有考虑周全。

绿景将吸取这方面的经验教训，深化规划方案，绝不重蹈覆辙。

从交通及商业起到盘活整个华侨城片区的活力和提升生活品质。

绿景与中国联通、景悦科技订立战略协议，以白石洲城市更新项目为基础，提供智能城区相关的技术支持及服务。

还与华为建立长期战略合作关系。以深圳大型旧改项目作为重点，在项目智慧城区顶层设计、落地实施以及平台搭建等方面开展深度合作。

绿景将聘请全球最优质的团队，把这个项目做成，智慧城市新社区的标杆产品，跟随这座城市一起发展，成为未来三十年最具影响力的产品。

绿景对白石洲旧改的用心程度，直接决定了产品未来的高度，从目前种种迹象来看，他们真的是很用心在做。

白石洲旧改日历：

1、2005年，深圳市和南山区政府开展白石洲旧村改造研究，白石洲旧改正式拉开序幕；

2、2012年8月由南山区委区政府领导带队成立沙河五村城市更新领导小组；

3、2013年10月，沙河五村北区范围内完成业主更新意愿书签署工作；

4、2014年，白石洲旧改正式列入深圳城市更新名单；

5、2016年6月，股份公司50万平方米集体用地完成确权；

6、2016年12月，沙河五村更新项目专项计划通过深圳规土委更新局业务会审查；

7、2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）正式公示；

8、2017年年底，绿景白石洲城市更新办公室成立；

9、2018年12月，白石洲改造专项规划已获得市规土委正式批复，按照政策规定，专项规划批 复两年内必须要完成签约，清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作；

10、2019年3月 完成集体物业拆迁补偿协议签订；

11、2019 年 5 月，最新个人物业确权已经接近 90%

12、2019 年 6 月，启动拆迁补偿协议签订;

13、2020年10月，白石洲启动拆迁

14. 2021年3月18日一期拆平地块公示。

15.2021年5月12日确认了绿景公司为为实施主体，

16.2021年7月31日拿到"建筑施工许可证 "一期正式启动建设程序

17、2021年12月，白石洲一期01-08地块正式命名：“绿景白石洲璟庭”！

18、2022年1月，白石洲一期01-10地块正式命名：“白石洲天悦花园”！

19、一期2024年年底交楼，二期2025年年中交楼，三期2026年年底交楼

3、区域价值南山目前高收入人群就业最多的地方，就是科技园、后海，不管是就业人群的数量还是质量，都是数一数二的。

白石洲旧改离科技园、后海总部很近，这两个深圳最顶尖的产业基地，贡献了全市50%以上的购买力。

高端的产业加高大上的配套，吸引着众多高收入人群在此置业。

他们的收入增长很快，大家都想住离家近、品质高、配套好的地方，谁的钱多，谁就能从众多购房者中，争夺到自己喜欢的房子。

科技园的产业人群，使华润城站上了17万，后海总部的产业人群，使深圳湾站上了20万。

最关键的是，白石洲南面2公里范围，是深圳未来最顶尖的产业高地：深圳湾超级总部基地，这个规划的级别，比科技园与后海都要高端。

目前高楼大厦正在建设当中，未来五至十年，高端企业总部会不断入驻，高收入人群不断增加，区域的价值必然发生裂变。

深圳湾超级总部旁边住宅很少，远远无法满足将来置业人群的居住需求，而科技园与后海的住宅区已经饱和了，且没有新增住宅。

那么旧改之后的白石洲，一定会成为深圳湾超级总部基地产业人群，置业首选之地。

大量的高收入人群涌入，会使整个区域的价值加速提升，旧改后的白石洲将会成为，五年后的下一个热点风口。

科技园成就了华润城，后海总部成就了深圳湾，深圳湾超级总部，将来必定会成就白石洲。

白石洲的房价，将来只会比华润城、深圳湾更贵，一代新人胜旧人，待建成之日，便是王者归来之时。

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案例 江苏女子房屋遭强拆，与拆迁人员发生冲突后，她持刀连捅7人

作者：长沙张乐律师

发布时间：2023-02-17 20:52

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“十户都有八户被打过了”

“你打他的时候他就录，他打你的时候就关掉。”

新世纪发展初期，拆迁这个话题一直是人们口中所津津乐道的，主要围绕的就是两点。拆迁后补偿多的成了拆迁暴发户，一下多了许多拥有几栋楼的包租婆包租公；而拆迁分的少的那部分，因为生活不便而产生了许多钉子户。

直到今天，网上还流传这车水马龙的城市中心屹立着一栋老旧的居民住宅，那就是当年死活不同意拆迁的钉子户们。而对于钉子户，拆迁公司为了工程进展，总是有着各种办法，威逼利诱各显神通，也因此导致了不少事故的发生。

2009年，江苏宿迁一处房屋拆迁就遇到了一个钉子户，一个年过半百的老妇人李克英。本来对于老年人来说，搬迁就不算是很好的事情，毕竟年纪大了挪窝不管是身体还是心情都会受到影响。

据了解，该处地皮的房地产公司给出的补偿，根本就不足以让他们家在当时重新找到住房。要知道李克英的丈夫已经去世，两个儿子和女婿都在外地打工，家里只有大女儿和三个未成年的孩子，如果拆迁，那这一大家老弱妇孺又该何去何从。

可拆迁公司可不管这些，他们只管拿钱办事。据说，房地产商特地找来这家拆迁公司就是因为在当地，几乎就没有他们不能拆的房子。其负责人名叫袁得春，已经干了十几年拆迁，拆迁手段和战术都烂熟于心。

当地业主称，所有的拆迁户中十户估计有八户都被打过了，而且每次他们都会拿着一个录像机，业主动手就打开，他们动手就关掉。这也是为什么居民哪怕是报警多次，警察都无法调解的原因，拆迁区域居住的基本都是老人，智能手机都弄不明白怎么知道拍摄留下证据这些。

不少业主都曾吃了他们的苦头，只能乖乖搬走，有跟李克英相熟的老人们都劝她赶紧搬了少受罪。可是李克英并不是固执，她只是没办法，搬走了难道要一大家人露宿街头吗？

袁得春多次前往拜访李克英，先是好言劝说，未果，便开始打骂、威胁李克英极其女儿，还砸坏家里的玻璃，半夜放鞭炮，甚至放火焚烧其家门前的木柴，幸亏李克英及时发现，这才没有造成人员伤亡。

李克英的女儿王马玲忍不住了，多次报警袁得春常年恐吓威胁他们家人，甚至已经到了可能人身受到伤害的地步，然而不知道到底是证据链不足还是有些因为袁得春早已经打点好了一些，警方一直没有将其抓捕。

原本自从王马玲生完孩子之后，精神状态一直不是太好，加上最疼爱她的父亲去世后，还曾一度出现过精神失常的情况。而面对袁得春一步步紧逼，王马玲几乎已经要崩溃。

2009年5月30日，王马玲带着三个孩子在家，商量两天后的儿童节带他们去哪里玩一玩，李克英就笑眯眯在一旁坐着看几个孩子闹腾。突然外面传来急切的砸门声，李克英微微叹气：“他们又来了。”

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今年的王炸，隐藏在“深圳棚改第一村”华富村！

作者：乐居网深圳

发布时间：2022-05-13 16:06

快照：

近日，乐居君收到中介电话，询问有没有在关注华富村。这个被称为“深圳棚改第一村”的福田核心区域的项目，从17年启动签约仪式就开始备受关注。

乐居君联系到了一位华富村业主，业主表示，年底有望回家。至于中介传言的大户型，业主表示个人原住宅户型90来㎡，按照回迁补偿+增购还够不到最大150-160㎡的。

不过，从按照华富村规划和建筑许可证可知，除了2343套回迁住宅外，项目还配置了人才房和保障房。项目共有15栋超高住宅，其中12栋回迁房。

堪称景观最好的回迁房和深圳最核心的人才房和保障房了，这样的王炸组合，你羡慕吗？

实探“深圳棚改第一村”华富村

华富村东、西区棚改项目有深圳棚改“第一村”之称，位于深圳中心公园东侧，华富路西侧。

（中心公园角度看华富村）

规划功能包括商业、办公、九年一贯制学校、人才住房、保障性住房和回迁区，地块面积约6万㎡。规划总建筑面积将达到64万㎡，规划建设的43.32万㎡住宅中，包括了13.52万㎡的人才住房和保障性住房；商业、办公及旅馆业建筑面积占18.52万㎡。

（华富村建筑许可证）

据许可证显示华富村将建设15栋超高住宅共2542套住宅，共包含12栋回迁塔楼，涉及回迁房屋共2343套。回迁房计划于2022年12月竣工验收。

乐居君近日实探华富村看到，华富村东区主体还在坑基状态，部分建筑出地面，东区靠近华富路的14号线地铁线在建工程。

（华富村东区）

华富村西区建设进展较快，12栋回迁已高耸，紧邻深圳中心公园，景观开阔，福田河从中心公园穿流而过，生态环境舒适。

（华富村西区）

华富村棚改历史回顾：

2017年9月，启动签约仪式。

2017年11月，拆迁补偿安置方案出炉，华富村业主可选择按照评估价5.5万元/㎡进行货币补偿，也可以选择套内面积1:1或建筑面积1:1.18两个回迁方案。

此外还拥有25㎡的购买优先权，其中13㎡按照9000元/㎡购买，剩余的12㎡则按照市场评估价的9折认购。

2017年12月，华润中标华富村东、西区旧住宅改造项目工程代建。

2017年12月，开始搬迁。

2019年6月，东、西区旧住宅区改造项目户型图出炉。

2019年6月，华富村棚改迎来重大，正式动工。

2020年9月，华富村项目建设工程规划许可证及总平面图发布。

2021年6月，华富村棚户区改造项目专项规划修改公告发布。

华富村户型图

以下是家在深圳网友前期曝光的户型图，从85㎡-150㎡，有十多个户型，可选择范围很广。

按照华富村棚改拆迁补偿安置方案：以华富村主要户型93.66㎡选择产权调换为例，通过华富村的1:1.18的建筑面积兑换，能置换到110㎡的回迁房。通过增购初步计算一下，最高可以获得建面135㎡的回迁安置房。

若按规划户型图建设，位于端头位置、面积最大的150㎡的回迁，无疑是回迁中的楼王。

据华富村业主反馈，未来回迁会以摇珠方式进行，谁会是选中楼王的幸运儿呢？

85~90㎡的3房2厅1卫

95㎡的3房2厅2卫

100㎡的3房2厅2卫

105㎡的3房2厅2卫

110㎡的3房2厅2卫

115㎡的3房2厅2卫

120㎡的4房2厅2卫

125㎡的4房2厅2卫

130㎡的4房2厅2卫

135㎡的4房2厅2卫

150㎡的5房2厅2卫

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文章来源:乐居买房

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