政府工作报告明确“支持改善性住房需求”，释放了什么信号？

作者：正观新闻

发布时间：2023-03-05 15:37

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3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。

在谈到今年的工作重点时，政府工作报告提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

其中， “支持改善性住房需求” 被业界广泛认为是今年政府工作报告中房地产工作有关表述的亮点。

“扩大内需是当前经济工作的重中之重，而扩大内需首先是要扩大消费，这就包括扩大住房等大宗消费。另一方面，消费扩大的前提是增加居民收入，因而，中央再次明确多渠道增加城乡居民收入。” 中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强对记者分析称。

2022年四季度以来，中央及各部委就多次提及促进住房消费，2022年中央经济工作会议在“着力扩大国内需求”中明确，“支持住房改善”。住建部部长倪虹日前在接受采访时亦提到，今年要“对于购买第一套住房的要大力支持”，“对购买第二套住房的，要合理支持”。

3月3日，国新办举行“权威部门话开局”系列主题新闻发布会，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，中央高度关注房地产市场的健康发展，十九大以来，党中央关于房地产调控的方针政策是非常清晰和明确的，就是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

潘功胜称，从需求端看，因城施策实施好差别化的住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，更好支持刚性和改善性住房需求。

第一财经梳理全国 31 个省(区、市)的政府工作报告发现，多孩家庭住房支持、优化二套认定等，被多地划定为“支持住房改善”的优化方向。

比如，黑龙江强调“落实新市民、二孩三孩家庭和人才购房优惠政策”，河南省提出“优化二套房认定标准”，陕西省则着力解决人才住房、就医、子女入学等方面需求。另外，上海的稳经济一号文件中提出“全面落实各类人才计划和政策，进一步完善住房、教育、医疗等政策和服务”，河南省提振市场信心文件中明确“支持人才购房落户和城乡居民合理住房消费需求”。

刚需住房支持方面，据央行有关数据，到去年12月，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了大约140个基点。除了个别的热点城市以外，绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到全国底线。今年，央行、银保监会建立了首套住房贷款利率政策动态调整机制，至今已有近 30 城降低首套房贷利率下限至 4%以下。

为了更好落实楼市“三稳”，推动房地产市场供给侧结构侧改革，除了要以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，根据今年政府工作报告，还将继续“加强住房保障体系建设”。

结合政府工作报告中明确“解决好新市民、青年人等住房问题”，上海易居研究院研究总监严跃进认为，保障性租赁住房是住房保障体系的建设重点。

2月初，住房和城乡建设部住房保障司副司长翟波撰文称，2023年，督促各地按时完成建设筹集保障性租赁住房、公租房和棚改安置住房360万套（间）的计划任务，大力增加保障性租赁住房供给，并将启动住房法的立法研究，推动《城镇住房保障条例》的立法进程。

2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，以期为市场主体的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

此外，政府工作报告在分析当前经济问题时还提到，我国房地产市场风险隐患较多。

根据政府工作报告，2023年，为了有效防范化解重大经济金融风险，要“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“防风险”是2023年房地产的主题。

他对记者表示，此次政府工作提出“有效防范化解优质头部房企风险”，意味着纾困企业端目的是防止风险外溢并扩散到优质房企。只有确保优质房企能稳定下来，才能保住行业和市场的基本盘。对于其他出险的企业，则会坚持市场化原则，该破产的破产、该重组的重组。此外，出险企业的“保交楼”工作，预计也将加速推进。

王业强也认为，在当前国际形势动荡的情况下，有效防范化解重大经济金融风险也是当前经济工作的一个重心，这就包括关注优质头部房企的风险问题。如果优质头部房企的资产负债状况得以进一步改善，将促进房地产市场的整体企稳和平稳健康发展。

（来源：第一财经）

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37%！47%！2月全国住宅成交数据同比环比双增长，楼市回暖是真的？专家这样说……

作者：金融界

发布时间：2023-03-01 21:21

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得益于中国强劲的购房需求和持续性的购房政策支持，2月份，全国楼市交易行情出现积极信号，在经历了持续20个月交易数据下降的压力下，首次逆势崛起，充分体现出购房信心正逐渐恢复。

全国新房成交首次转正

据易居房地产研究院对全国60个重点城市新建商品住宅成交数据统计来看，今年2月份，全国60个重点城市新建商品住宅成交面积为2005万平方米，环比增长47％，同比增长37％。

2月份新房交易数据呈现环比和同比正增长态势，释放了积极的信号。从全国各地售楼处、营销代理机构和购房群体等反馈的情况看，购房方面的正面信号不断增强。

本轮楼市降温始于2021年6月份，当时新房成交面积同比增速开始由正转负，为-8％。随后降速持续扩大，其中2022年4月达到了61％。此后，虽有一系列稳楼市新政出台，但效果并不显著。

到今年1月份，虽然易居房地产研究院统计降速为34％，但若对比同样为春节月份的2022年2月，其降速已收窄至7％，市场已有了回暖的微弱迹象。

到了2月份，全国60城新房首次出现积极信号，即“顽强”走出了20个月的持续下降通道，首次转正且增速达到了37％。

总体上看，二线和三四线城市表现最好。这也说明此类城市购房政策正积极释放效应。上海易居房地产研究院同时也指出，部分城市交易数据增速高，和持续压抑的需求有关，并不代表购房者购买力完全恢复了。类似一线城市交易数据冲高后依然下降，深刻说明市场回暖依然存在阻碍因素。

针对2月份市场数据，目前市场上存在分歧观点，部分业内人士认为是季节性的异动。易居房地产研究院认为，从各地对房地产尤其是住宅市场的关注程度看，明显在上升，说明居民家庭对房地产业的关注度很高，市场信心也已经处于修复和改善的阶段。

从该角度看，2月份交易数据释放了积极的、正面的信号，充分体现了中国楼市的韧劲。良好的发展态势，得益于各级政府持续性的购房政策支持，也得益于中国强劲的购房需求。今年各地两会都把提振住房消费需求作为重要工作去抓，2月份数据为各地提振住房消费增添了更大的信心。

当前中国房地产交易市场处于最好的发展环境中，即政策是历史上空前宽松的、疫情对于楼市交易的影响几乎为零。各地需要力争上游，积极用足用好购房宽松政策，为合理住房消费需求的释放保驾护航。

但需要注意的是，居民家庭的购买力没有完全恢复，市场交易数据也有回落的风险。这就要求我们要继续重视住房交易市场的重要性。后续要密切关注市场交易数据，若市场恢复有压力或出现新情况，则要在购房政策放宽方面继续下功夫，进而为楼市的复苏提供持续的动力。

二手房交易创20个月新高

易居房地产研究院数据显示，2023年2月份，全国8个重点城市二手住宅成交套数为79438套，环比增长78％，同比增长96％。总体上看，二手住宅成交数据表现较好，无论环比还是同比指标都有积极的表现。同时观察历史数据，当前成交数据创下了20个月来的新高，即是2021年7月份以来的月度最高值。从这个角度看，二手房交易行情明显好于市场预期。

全国二手住宅的降温周期始于2021年5月份，此时，上海易居房地产研究院的数据统计显示，全国重点8城成交数据同比降速为6％，随后降速持续扩大。到了2022年7月份以后，二手房交易行情有过一波拉升，和当时停工断贷潮风波有关。

2022年下半年，购房市场确实存在“回避一手期房、选择二手房”的倾向，类似心态自然使得二手房的交易数据略有拉升。不过到了2022年12月份，二手房交易行情继续疲软，降幅为20％。

到了今年1月份，虽然降幅为20％，但若对比同样为春节的2022年2月份，其同比增速为10％，市场已经有了回暖的微弱迹象。而到了2月份，全国8城二手房交易数据明显拉升，同比增速达到96％。

2月份的二手房交易行情，引起了各市场参与者的关注。对于2月数据的回暖，易居房地产研究院认为主要原因有三：

1、需求因素，其包括教育需求、总价诉求、人口因素、楼盘烂尾和结婚因素等。

2、房源因素，其包括房源挂牌、房源分布、房源品质、房价情况、新房因素等。

3、政策因素，其包括行政政策、贷款政策、财税政策、疫情管控等。将这些因素综合进行考虑，能够比较全面解释当前各地二手房交易行情拉升的现象。

从2月份全国二手房交易数据来看，其和一手房行情有相似性，本质上在于购房需求依然是存在的。二手房交易行情的提振，在一些大城市中表现尤为明显和突出，客观上对于二手房房源的消化或盘活发挥了积极的作用，也对此类城市后续一手房的交易、房企去库存等提供了支持。

对于二手房回暖的行情，易居房地产研究院同时也提醒：

第一、其和一手房一样，依然面临居民家庭购房能力没有完全恢复的压力，要警惕二手房交易数据下滑的风险。

第二、部分城市二手房的活跃，受一手房的影响比较大。各地要对过去两年房企购地数据下滑的风险有充分的认识，防范一手房房源不足对二手房市场带来压力。

第三、很多居民家庭认购二手房也实属无奈，后续在中小套型新房、保障性租赁住房、中小学学位等方面还需要加大供给，以更好解决刚需购房者购房需求。

第四、要防范这波市场行情后二手房涨价的风险。各地对于二手房交易秩序依然需要管控，尤其是二手房参考价放松的背景下更是如此。

另外要对学区房等领域进行密切监测，防范各地学区房炒作的乱象出现。

深圳二手房突破3000套交易量关口

2月，深圳成交新房住宅2041套，二手住宅2509套。

根据深房中协统计，2月，深圳二手房录得（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）3552套，环比增长率为95.4％，同比增长率为229.8％，也是自2022年以来首次单月破3000套记录。

2月成交过户量也喜人。 据深圳房地产信息网统计数据显示：2023年2月，深圳成交2041套新房住宅，环比增加25.4％；成交面积221420平方米，环比增加37.9％。其中，宝安、龙岗、龙华是全市的主力成交区域。二手房住宅成交2509套，环比增加80.4％；成交面积235525平方米，环比增加79.0％。

从2月份新房住宅成交量同比来看，近6年，除2021年2月份成交3434套新房住宅，成交量较高之外，其他年份成交量均处于低位，其中2022年2月成交1959套，2023年2月成交2041套。2018年2月、2019年2月、2020年2月，单月新房住宅成交量均不足1500套。

从二手房月住宅成交量近一年数据来看，去年同期二月，深圳二手房成交量仅872套，此后虽月成交量突破1000套，但市场依旧不活跃。去年5月，深圳二手房成交量达2318套后，一路下滑，其中有一半的月成交量还不足2000。到今年1月，深圳二手房成交再次跌破2000套，观望气氛浓厚。2月，二手房成交量2509套，市场明显回暖。

从2月新房住宅成交来看购房者喜好，其中90㎡以下的产品成交706套，占全市总量的34.6％；90-144㎡改善型产品成交1193套，占总量的58.4％；144㎡以上的产品成交142套，占总量的7.0％。

深房中协认为，虽然2月深圳市场迎“开门红”，但成绩多少与此前因疫情以及春节假期原因所积压的需求得到了阶段性释放有关。当前各种关于支持住房需求的利好政策密集出台，但落地到当前深圳楼市的调控政策层面，不难看出，虽然大的国家性支持政策已应出尽出，但毕竟深圳楼市的特殊性，很难看到深圳层面有实质性的松绑迹象。基于稳预期，防范楼市投机死灰复燃的角度出发，维持政策的平稳，乃至小幅调整，应该是深圳楼市短期内的一个常态化现象，加之当前宏观经济仍处筑底修复期，刚需客群的预期修复并不是短期内就能一蹴而就的。需要注意的是，过分乐观，指望深圳二手房成交金三银四立马“冲五破六”是缺乏基础的，市场大概率将在3000-5000套/月这个水平波动运行。

同时，业内人士提醒，不少深圳二手房成交价接近指导价，新房与二手房的价格差缩小，购房者可从自身需求出发，选择性价比优的房源。

本文源自：e公司

作者： 证券时报 陈英

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防范化解风险、支持住房需求，政府工作报告释放哪些楼市信号？

作者：新京报

发布时间：2023-03-05 14:19

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3月5日9时，第十四届全国人大第一次会议开幕。国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告。其中，在今年政府工作安排中，涉及房地产的提法有防范化解风险、改善资产负债状况、支持刚性和改善性住房需求、实施城市更新行动等。

相较往年政府工作报告“涉房”提法，今年“涉房”提法在篇幅上少了些。值得关注的是，在今年工作安排上，并未强调此前的高频词“房住不炒”。在业内人士看来，不提并不意味着退出。同时，在防范化解房地产金融风险，激活住房消费需求方面，今年将有更多支持政策出台。

今年工作未提“房住不炒”，并不意味着退出

对于过去五年的房地产工作，今年政府工作报告总结，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。

“房住不炒”是过去几年房地产调控的主要思路。2018年，全国两会政府工作报告首次提出“房住不炒”，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2019年的政府工作报告未提及“房住不炒”，不过彼时的住建部相关负责人表示，仍坚持“房住不炒”。此后的2020年、2021年、2022年的政府工作报告中，也都曾提及这个关键词。

不过，在今年政府工作安排上，并未提及“房住不炒”。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，没有强调“房住不炒”，并不是退出了。当前，市场预期和信心不足，投资性、投机性需求基本退出，且“房住不炒”写入“十九大”“二十大”，是长期坚持的长效机制，不用天天挂在嘴边。

此外，今年政府工作报告提出稳健的货币政策要精准有力，保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，支持实体经济发展。李宇嘉称：“资金不会‘放水’，贷款集中度、三线四档还要坚持，控制住资金端，楼市就炒不起来。”

防范化解金融风险，房地产行业仍是重点

在有效防范化解重大经济金融风险方面，房地产是重点关注行业。

今年的政府工作报告指出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。这延续了去年年底的中央经济工作会议精神。

据了解，去年中央经济工作会议上提到，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，春节后，房地产市场呈现修复回暖态势，交易量增长、房价筑底，这是住房需求有支撑的表现。而新房市场修复弱于、晚于二手房市场修复，主要是消费者对于房企风险能否有效化解、新房项目能否按质按期交付仍持观望态度。因此，风险的化解是房地产市场平稳修复的关键，是宏观经济发展的底线。

“展望2023年，房地产金融风险化解仍将是中央及地方政府的重点关注，各项已出台政策将进一步深化落地，房企金融风险有望加快出清。” 许小乐说，而保交楼仍是化解房企金融风险的重要一环，新房项目顺利交付，消费者敢于买新房，房地产市场才能从根本上恢复平稳发展。

李宇嘉认为，这意味着，在纾困企业端，防止风险扩散到优质房企，防止风险外溢，政策重点（“三支箭”等）都是为了确保优质房企能稳定下来，这是行业和市场的基本盘。对于其他出险企业，坚持市场化原则，该破产的破产、该重组的重组。至于出险企业的项目保交楼，这是各地的政治任务。这样，就守住了不发生风险的底线。

提振住房消费需求，预计支持政策将保持连续性、稳定性

在保障民生方面，今年的政府工作报告提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

自去年以来，支持刚性和改善性住房需求在各大官方会议、政策文件中被频繁提及。各地也通过松绑限购、限贷、限售以及降首付比例、降房贷利率、住房公积金支持、购房补贴等手段，支持我国居民的刚性和改善性住房需求，推动住房消费复苏。

易居研究院研究总监严跃进表示，今年两会的政府工作报告单独提及“支持刚性和改善性住房需求”，这也充分说明今年的工作重中之重是提振住房消费需求。换句话说，相比“房住不炒”落实、保交楼、解决债务风险问题、预售资金问题、新发展模式推进等，住房消费需求的提振是“No.1工程”。“唯有把住房消费需求提振了，其他房地产的问题包括头部房企金融风险的问题等，才能真正得到解决。”

许小乐认为，当前市场修复态势尚未稳固，政策仍然要进一步提升市场预期恢复，一方面要保持前期政策的稳定性，确保市场预期平稳修复，另一方面加大对改善性住房消费的支持力度。

此外，根据政府工作报告，今年国内生产总值增长目标是5%左右。李宇嘉表示，2022年，从供地、开工、投资、住房消费等，房地产全链条对经济增长形成了拖累。2023年，各地经济增长目标在5%-6%，全国在5%左右。这意味着，房地产至少不能形成拖累。从2023年1-2月的房地产数据来看，同比去年仍旧下行。因此，今年房地产不拖累经济的任务，还是比较艰巨的。由此，未来促进住房消费、促进开工和销售、推进保交楼，还是政策端的重要选择。

而解决好新市民、青年人等住房问题曾在此前的政府工作报告中出现过。目前，我国有超过3亿的新市民，数量庞大，这部分人的住房需求亟须解决。

李宇嘉认为，这部分人群已经进入了城市，但没有体面的住所，无法在城市“扎根”，也就无法享受到城市的公共服务。因此，政策重点就是将这部分人群纳入住房保障、住房消费，从而激活住房发展的可持续动力，也是扩大内需的关键。

再提“城市更新”，过去五年改造城镇老旧小区16.7万个

今年的政府工作报告再次提及实施城市更新行动，且放在了“扩大国内需求”章节中，“促进区域优势互补、各展其长，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，激发民间投资活力。”

城市更新并非新鲜话题，已经是这几年各地重点推动的重要工程。以北京为例，《北京市城市更新条例》已于3月1日起正式实施，为北京城市更新在现行法律框架内破解现实难题提供了顶层设计。在此之前，包括深圳、上海、广州在内的一线城市已先行一步，开启城市更新地方立法实践。

而在过去五年，根据今年的政府工作报告，我国改造城镇老旧小区16.7万个，惠及2900多万家庭。

李宇嘉认为，城市更新主要任务就是对于功能缺失、衰败的区域进行公共服务设施、市镇设施补短板，包括老旧小区改造、片区综合改造、更新水电管气路、保护和修复历史文脉等。其中，投资的“先行军”是政府，借助专项债、政策性金融低息贷款、保障性安居工程、财政贴息等，将公益性设施的短板补上，这样整个片区的住房供应效率就提升了，片区的人居环境、房屋质量等彻底完善起来，居民改善住房、房屋流通就会活跃起来，围绕居住和住房的消费就会旺盛起来。在市场下行期，这样的改造模式能部分替代市场下行，提振居民住房消费。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 刘军

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取消新房限售、多孩家庭公积金可贷120万……又一重点城市出台楼市新政

作者：金融界

发布时间：2023-02-22 19:54

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近期，重点城市房产新政频出。

2月22日，“常州日报”微信公众号发布消息称，常州将从四个方面出台10条措施优化房地产相关政策，其中包括取消新房2年限售期限、提高多孩家庭首次住房公积金贷款额度、高层次人才公积金最高贷款额度120万元。

券商中国记者梳理，2月以来，江苏扬州和常州、广东惠州、湖北武汉、四川省等地均优化调整了房地产政策。

业内人士认为，2月部分核心省市跟进房地产支持工具，激发市场主体活力。当前二线核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程，因城施策利于进一步加强房地产市场的预期引导作用。

常州拟出台10条房产新政

2月22日，“常州日报”微信公众号发布消息称，常州将因城施策，从四个方面出台10条措施优化房地产相关政策，促进房地产市场平稳健康发展。

其中，在大力支持多孩家庭购房方面，常州计划提高多孩家庭首次住房公积金贷款额度，在家庭实际可贷额度的基础上，二孩家庭再增加20万元、三孩家庭再增加30万元。

据了解，常州之前未出台针对多孩家庭的优惠政策，多孩家庭与普通家庭一样，住房公积金贷款额度都是不超过90万元。这意味着，此次提高多孩家庭首次公积金贷款额度后，二孩家庭可贷110万元、三孩家庭可贷120万元。

同时，新政完善人才贷款政策，常州市引进的高层次人才可参照青年人才购房资助条件享受住房公积金贷款优惠政策，即博士最高贷款额度120万元、35周岁以下硕士最高贷款额度100万元。且这一政策受众将从企业人员扩大到学校、医院等单位人员。

据了解，2021年起，为加大人才支持力度，常州市出台青年人才生活居住双资助相关政策，对企业引进的各类人才给予购房资助，其中博士研究生25万元，硕士研究生和高级技师5万元，全日制本科生和技师3万元。此次，常州市再次出台支持人才购房政策，扩大公积金贷款支持范围。

另外，为进一步支持改善性住房需求，增强市场流动性，常州市将取消新建商品住房2年的限售期限，商品住房自取得不动产权证后即可上市交易。

此外，为满足合理住房需求，常州市还将引导房地产开发企业开发建设高品质住宅，优化商品房价格备案机制，积极引导企业合理定价。

重点城市房产新政频出

2月以来，多地优化调整房地产调控，加速推动住房需求释放。

2月20日，江苏扬州出台8项措施支持刚性和改善性购房需求，包括新房不再限购、二手房取消限售、下调首套房贷款利率下限、住房公积金贷款最高额度阶段性上调20％、首套房契税补贴、人才和二孩以上家庭购房补贴政策延期等。

2月16日，广东惠州优化房地产调控政策，将商品房限售年限由3年缩短为1年。

2月7日，四川省提出，优化住房限购、限售、二套房认定标准，动态调整首套房贷款利率下限，对引进人才、生育二孩或三孩家庭、进城务工人员等购买商品房（含二手房）给予补贴等。

2月6日，湖北武汉支持居民家庭合理住房消费，结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围，在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。

光大证券房地产行业首席分析师何缅南指出，年初以来市场积极信号不断释放，1月中央层面监管部门密集发声，为今年房地产政策走势指明方向，助力行业供给侧风险出清，加速行业经营重回正轨；同时，地方层面1月超过20个地级市发文下调首套房贷利率下限，促进行业需求释放。2月，部分核心省市跟进房地产支持工具，激发市场主体活力。

何缅南认为，当前二线核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程，因城施策利于进一步加强房地产市场的预期引导作用。其中，限售制度的优化将有效提升所在城市二手房市场的流动性，以置换链条释放改善型住房需购买力，进而为新房市场注入信心，同时也将更好发挥核心城市的消费辐射作用，从而促进房地产市场的平稳健康有序发展。优化限购政策、优化“认房认贷”标准、下调首付比例及按揭利率等，有利于引导合理住房需求。

本文源自：券商中国

作者： ?张达

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二手房限售取消 扬州房地产政策现重大调整

作者：证券日报

发布时间：2023-02-20 22:37

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本报记者 李正据“扬州发布”2月20日消息，江苏省扬州住房和城乡建设局出台了《关于积极支持刚需和改善性住房需求的通知》（简称《通知》）。《通知》共有8条措施，对放宽新房购买条件、完善二手房交易政策、鼓励人才和多孩家庭购房等多个方面进行了调整。具体来看，《通知》中最受市场关注的内容之一，是明确在市区新购买改善性住房的，其原有住房取得不动产权证书即可上市交易。据悉，原规定为“在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自网签备案之日起满3年可上市交易。”对此，易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，《通知》的此项规定说明限售政策将为改善型住房需求释放“让路”，即只要有改善性住房的交易合同，将不用适用于限售政策。《通知》第一条明确，鼓励在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房，其他人员不再执行限购政策。据《证券日报》记者了解，2022年5月份，扬州市住建局发布《关于积极支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》明确，在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策。“《通知》中的上述内容，就是明确扬州市全面取消限购政策，这也意味着过去阶梯式的限购放松直接进入到了全部取消的环节。”严跃进说。此外，《通知》第三条提出，实行新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，阶段性将全市首套住房商业性个人住房贷款利率的下限由现行的LPR-20BP调整为LPR-50BP。业内普遍认为，扬州首套房贷款的利率下限将由之前的“最低4.1%”下调至“最低3.8%”。“《通知》明确了建立利率动态调整机制，首套房利率下限再降。”在严跃进看来，此项规定说明当前类似扬州等城市，正在充分用足用好央行的定价权限政策，主动大幅度下调利率，目的主要是为了降低购房成本。另一方面，从销售情况来看，扬州市2022年二手房市场并不理想，多个月份销售价格出现环比下滑。国家统计局数据显示，扬州2022年12月份二手住宅销售价格环比下跌0.3%，降幅与11月份相同。全年二手住宅销售价格环比上涨的有3月份和7月份，分别为0.4%与0.5%，其余10个月份下降，降幅最大的是4月份1.2%，其次为2月份的0.6%。从全年二手住宅销售价格环比情况来看，1月份到7月份价格指数起伏调整比较明显，8月份开始幅度逐渐稳定。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，随着《通知》内容的贯彻落实，肯定会与此前的楼市调控政策形成合力来促进扬州房地产市场稳定。而《通知》的发布，也透露出扬州房地产市场虽然存在回暖势头，但整体仍有待改观。“尽管春节以后市场有所修复，但主要是由于滞后的需求释放，并没有形成可持续的需求动力，所以才需要‘小步快跑’，不断出台调整政策。”李宇嘉进一步表示，扬州属于长三角区域比较核心的城市，内需的市场体量也比较大，在楼市调控政策逐步发挥效力以后，预计后续市场会稳定下来。此外，扬州属于都市圈内的城市，近期长三角区域的楼市回升幅度在各个都市圈内属于比较早且比较明显的，预计扬州的二手房市场将在今年第三季度迎来比较好的复苏。图片 | 站酷海洛制作 | 刘睿智审核 | 贺俊编辑 | 上官梦露终审 | 张亮

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取消限购、解除二手房限售，江南名城扬州祭出楼市支持新政

作者：第一财经

发布时间：2023-02-20 14:53

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各城市对住房需求释放的支持力度在持续加大。

2月20日，据“扬州发布”披露，扬州市住房和城乡建设局出台了《关于积极支持刚需和改善性住房需求的通知》（以下简称“《通知》”），以8条措施从放松限制性政策、下调首套房贷利率、契税补贴等多个方面，加大对需求端的支持力度。

具体来看，在放宽购房条件方面，《通知》明确，鼓励在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房，其他人员不再执行限购政策。

根据扬州此前的限购政策，在市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次认购新建商品住房。2022年5月时，扬州曾对人才、生育二孩及以上家庭取消该限制。如今的新规对此进一步优化。

易居研究院研究总监严跃进指出，该条政策实际上就是包括大专以上人才、二孩以上家庭、其他人员等都不执行限购政策，即全面取消限购政策。这也意味着过去阶梯式的限购放松直接进入了全部取消的环节。

在限售方面，《通知》规定，在扬州市区新购买改善性住房的，其原有住房取得不动产权证书即可上市交易。也即，当地有“以旧换新”“以小换大”等改善需求的群体，在主城区购买了改善型住房后，凭新签订的购房合同，原有房屋在办理不动产权证后可直接出售，不再执行过去的三年限售。

严跃进也表示，这个规定也说明，限售政策为改善型住房需求的释放“让路”，即只要有改善型住房的交易合同，那就不用适用限售政策。

同时，扬州本次还将实行新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，阶段性将全市首套住房商业性个人住房贷款利率的下限由现行的LPR-20BP调整为LPR-50BP，也即，扬州的首套房贷款的利率下限将由从之前的4.1%下调至最低3.8%。

此外，《通知》将此前对人才和二孩以上家庭的购房补贴政策，统一延续至今年6月30日；对大专及以上学历人才进行契税补贴，补贴额度也提升至100%。这将在缓解多人口家庭以及新市民住房压力的同时，也将有助于改善需求的释放，提升楼市成交活跃度。

在诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪看来，扬州近期的楼市表现相对较为低迷，1月新房成交仅有763套，较2021年6月份以前月均1700套成交水平有较大差距，因此出台宽松政策对于扬州加速楼市恢复是较为必要的。

“在当前节点推出，也将为全年楼市加宽成交通道。整体来看，扬州作为长三角城市，潜在购房需求仍然较多，本次政策从多方面施力，将促进购房需求进一步释放，带动楼市成交回稳，进而促进房地产市场平稳健康发展。”关荣雪认为。

不只是扬州，包括江苏无锡、广东惠州等在内的城市近来也给出了不少支持政策。2月中旬，惠州将执行了近6年的限售期限从原来的3年降低至1年；无锡则在2月初将首套房贷利率降低至3.8%，也是江苏第一个首套房贷利率下限降至4%以下的城市。

“此次扬州政策体现了当前三四线城市的新动向，即当地房地产市场行情压力略大。”严跃进指出，近期市场复苏主要是一二线城市，三四线城市复苏节奏慢。包括此前惠州的政策，都体现了三四线城市激活合理住房消费需求的迫切性。

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楼市“暖意”初现（锐财经）

作者：金台资讯

发布时间：2023-02-20 10:48

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近年来，江西省吉安市泰和县积极实施棚户区改造项目，兴建安置房，让困难群体喜圆安居梦。图为泰和县小龙矿区龙华小区安置房一角。邓和平摄(人民视觉)

新春开局，一些地方的楼市也日渐热闹起来。2月16日，国家统计局发布1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加，其中一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓，房地产市场逐渐释放“暖意”。

36城新房价格环比上涨

“1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。”国家统计局城市司首席统计师绳国庆分析称。

具体来看，1月一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格双双转正，分别由上月持平转为上涨0.2%、由上月下降0.5%转为上涨0.4%，呈现回温态势，其中北京、上海表现突出。

二三线城市商品住宅销售价格则呈现环比降幅收窄的态势。如二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

“1月房价整体跌幅收窄，上涨城市个数增多，这是市场底部修复的表现。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，市场修复由两方面原因带动，一是防疫政策优化，居民观望情绪减弱；二是行业限制性调控政策优化、房贷利率降低，有助于降低购房成本、促进住房需求释放。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在接受本报记者采访时说，整体看，1月城市商品住宅价格处于止跌的进程中。这既受春节效应、疫情防控优化调整的影响，也体现了政策促进刚性和改善型住房需求释放的积极作用。

热点一二线城市领涨需求

在上海，1月新房市场前十项目合计销售额达370亿元，成为全国“销冠”城市，并且远远高于2022年的274.68亿元和2021年的192亿元；在杭州，二手房单日成交量突破200套，反映市场热度的带看量等也持续走高……今年以来，热点城市房地产市场呈现回暖态势。

从价格信号来看，一二线城市恢复明显。在房价上涨城市中，1月上海、合肥新房价格涨幅领跑70城，环比上涨0.7%；其次是宁波、成都、湛江，环比涨幅均为0.6%。二手房方面，北京房价涨幅居首，深圳、西安、南京、成都、上海等次之。

刘丽杰认为，一线城市及核心二线城市率先修复，这是由城市基本面带动的。“一线城市和核心二线城市的经济、人口、产业等基本面较好，住房需求支撑性强，政策利好更易在这类城市产生效果。”

“一般来说，一二线热点城市市场变化也领先于三四线城市，这是普遍规律。而基本面的特征，则决定了各地区楼市的长期走势。”邹琳华说。

中国指数研究院相关分析师也表示，整体来看，当前房地产市场情绪有所修复，但更多体现在部分核心一二线城市，多数城市购房者观望情绪仍较重，市场修复仍需时间。

市场景气度仍在攀升

开年以来，房地产市场“热度”一直很高。

此前，多个省市召开经济工作会议和住建工作会议，把稳房地产投资、提振住房消费纳入新一年的重点工作。2月10日，中国人民银行在2023年金融市场工作会议中提出，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

一批政策调整在各地密集推出。据不完全统计，今年已有近30个城市调整了首套房贷利率。截至今年1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套房贷利率低于4.1%的城市共30个。此外，多地推出了优化限购、降低首付、补贴税费、提高贷款额度等调控政策。

“目前房贷利率水平处于商品房市场发展以来的相对低位。降低首套房贷款利率，放松限购政策，对释放刚性和改善型住房需求，提升购房者热情具有直接作用。”邹琳华说。

从前瞻指标来看，市场景气度仍在攀升中。多家市场机构发布的数据显示，2月以来市场带看量持续回升。2月1日-14日，贝壳重点50城二手房日均成交量较1月同期增长约90%，“业主预期继续改善，预计后期楼市价格将进一步走稳。”刘丽杰说。

在邹琳华看来，楼市出现季节性恢复的概率较大，但能否长期持续还有待观察。“未来房地产市场的表现将取决于经济发展状况、居民收入增长情况、金融等房地产相关政策的延续情况等。”他说。

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支持刚性和改善型住房需求 房地产政策持续优化

作者：新浪财经

发布时间：2022-05-07 03:42

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来源：中国经营报

原标题：支持刚性和改善型住房需求 房地产政策持续优化

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

4月底召开的中央政治局会议仍在持续引发各方关注。

近日，央行、银保监会以及证监会等多部门召开专题会议传达学习相关会议精神并研究部署具体贯彻落实措施。

“要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。”在专题会议中，银保监会表示要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善型住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。

多位专家接受《中国经营报》记者采访时表示，此次会议标志着自上而下房地产政策目标的统一，向行业释放了更明确更积极的政策信号，各地结合当地实际情况，优化房地产政策的空间已开启。

“总体来说，我觉得当下面临的挑战是非常严峻的，总体形势的压力特征、严峻特征是不容忽视的。”华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员贾康表示。市场主体的感受是不能光看权威渠道表述得怎么样，还要看实际执行过程中，从中央到地方各个部门、各个公共权力环节怎么行动，这是非常现实的问题，涉及防范政策合成谬误与分解谬误。

支持各地完善房地产政策

与多次重要会议相同，此次中央政治局会议对房地产的关注也是着眼风险管控方面，强调要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。

在强调“房住不炒”总基调后，此次会议对房地产提出两项“支持”，即支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求。

“‘支持’两字更充分地体现了当前中央对各地因城施策的态度，各地结合当地实际情况，优化房地产政策的空间已开启。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称。

“本次会议标志着自上而下房地产政策目标的统一，向行业释放了更明确更积极的政策信号。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示，支持地方政府因城完善政策，预计后期地方调控自主性更强，更多大中城市的限制性政策包括限购、限售、限贷等有望松绑，房贷利率、交易税费等购房成本有望进一步降低，刚需和改善型住房需求得到释放。

实际上，今年以来各地已频繁出台多项房地产调控政策，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。根据中指监测，今年截至4月29日，全国已有近100城出台房地产政策百余条。

“4月以来，政策的落地节奏加快，优化调整力度加大，政策放松城市由三四线扩围至热点一二线。”陈文静指出，截至4月29日，4月份60余城（城市与一季度有重复）出台房地产相关政策近90条，明显高于前三个月，苏州、南京、宁波等热点一二线城市调控政策优化，向市场释放了积极信号。

陈文静表示，短期来看，房地产调控政策进入密集优化期，早期市场上行阶段出台的部分过严限制性政策已不再适应当前市场阶段，预计各地将继续加大信贷支持力度，降首付、降房贷利率，同时适度优化调整限购、限售、限价等政策，促进销售回暖。但值得注意的是，在“房住不炒”总基调下，部分市场逐渐企稳恢复的核心城市，短期调整政策的预期偏弱。

优化商品房预售资金监管

除支持各地从当地实际出发完善房地产政策外，此次会议还提出支持刚性和改善型住房需求。

“房地产市场的交易主角已经不是刚需群体了，市场的好转需要改善型需求的撬动。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，一季度以来，定向支持改善型需求的政策较少，此次会议表态支持刚性和改善型住房需求，或意味着二季度各地政策将向支持改善型住房需求倾斜，如缩短增值税免缴年限、放松限售、加强二手房市场流动性等。

除需求端外，此次会议还对供给端提出支持，明确表示要优化商品房预售资金监管。

“这侧面反映出政策支持蔓延到供应端。”王小嫱指出，今年以来，政策的宽松主要是从需求端出发，供应端支持的措施较少，此次会议明确表态优化商品房预售资金监管，也侧面反映了政策支持蔓延到供应端，供需两端齐发力共同化解当前市场的风险，促进市场平稳发展。

中泰证券研究所政策组首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅则表示，从前三个月经济数据来看，房地产市场整体偏弱，包括销售端、竣工端、施工端、开工端、拿地端的表现仍然一般，在此背景下，“从当地实际出发完善房地产政策”的定调，有利于释放各个地方的主动性和积极性，加快实现房地产市场的良性循环。

“供给端的支持，政策优化后，预售资金监管将更合理，实质性减缓房企资金压力，利于加快房企风险出清，从底层改善市场预期。”许小乐也表示，展望后市，购房需求逐步释放，市场去化加快，房企流动性风险出清，消费者对购买新房担忧缓解，市场预期得到改善，供需两端有望形成正反馈。销售端的好转将提高房企投资开工的信心，拿地积极性也将恢复。房地产市场平稳健康发展有助于稳定宏观经济大盘，助力实现全年经济社会发展目标。

稳住市场主体

“市场主体承载着数亿人的就业创业。”去年年底的中央经济工作会议中，“市场主体”一词出现6次之多，会议除提出微观政策要持续激发市场主体活力，要提振市场主体信心等具体要求之外，还定调了市场主体在就业创业方面的重要性。

延续去年年底中央经济工作会议的基调，此次中央政治局会议再次提出要稳住市场主体，对受疫情严重冲击的行业、中小微企业和个体工商户实施一揽子纾困帮扶政策。

同时，针对市场主体等关注度较高的房地产市场平稳健康发展、平台经济健康发展以及资本市场平稳运行等具体问题方面，此次中央政治局会议也给出了明确指导。

“要特别注意稳市场主体，确保产业链和供应链；要在防范系统性风险这个大的原则之下，注意一些特定的领域，比如说怎么样支持房地产领域里的刚需和改善型需求，使之得到有效供给的满足，要有投融资的配套；在全球竞争的大环境里面，我们必须高度重视促进平台经济健康发展，完成平台经济的专项整改。”贾康认为，在我国整个发展全局里，稳住市场主体、有效管控重点风险以及促进平台经济健康发展等具体问题都是受到市场主体以及方方面面密切关注的重大事项，此次中央政治局会议都给出了前所未有的、非常清晰的指导。

“对房地产市场来说，保证‘房住不炒’总基调下，在一定程度上各地要灵活出台相关政策，更好地发挥房地产市场的作用，而不是搞政策‘一刀切’，如此才有助于房地产市场未来的分化发展和良性运作。”中国人民大学高礼研究院副教授王鹏也表示，此次中央政治局会议明确了发展与安全、疫情防控与经济发展都要抓，对房地产市场和资本市场平稳发展以及平台经济健康发展都提出要求，可以说给相关市场都吃了“定心丸”。

“从市场反馈来看，此次会议稳预期、稳信心的短期目标是达到了。” 中国人民大学国际货币所研究员陈佳表示，尽管二季度增长数据很可能因为疫情的不利影响逐步体现而承压，但随着各类稳经济控风险的政策逐步推广，各类基建新开工项目逐渐落地，各地下半年复工复产促进经济增长的配套措施后程发力，相信今年全年经济实现在合理区间内运行的目标是大有可为的。

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暖风频吹，改善型购房需求得到释放

作者：华声在线

发布时间：2023-01-06 07:58

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华声在线全媒体记者 卜岚

对于房地产行业而言，2022年无疑是政策转向的一年，楼市的调整也步入宽松周期：这一年长沙政策的暖风也频频登场：缩短限购期限、以租换购换房票、二套房公积金首付最低将至4成、最高可贷额度提至70万等等，都无不说明了政府调控的积极态度。

购房新政：存量房盘活后不纳入家庭住房计算

2022年4月21日，长沙市住建局等多部门联合下发《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》的通知，明确了购买非住宅商品房一手房的按契税计税依据的1%给予补贴；新购买非住宅商品房且持有1年（含）以上对外转让的，对购买方按契税计税依据的4%给予补贴。这对于库存高企的商办市场而言，无疑是迎来的政策的利好。

随后5月6日，长沙对限购政策进行了微调。长沙市限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间，统一按满4年计算。这意味着，房屋购买时间的认定既认网签备案、又认权属登记。同时，记者也注意到，其他限购限售政策未调整。

一大波改善型需求正在路上，为了盘活存量房，5月11日，长沙还发布了存量房新政，明确已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋业主，可以通过与住房租赁试点企业签订协议的方式，将存量房盘活作为租赁住房，运营年限不低于10年，此存量房不纳入家庭住房套数计算，这也被业内称之为“一石多鸟”的政策创举。

长沙的诚意还不仅如此，为了满足多孩家庭的改善型需求，2022年6月，湖南省委、省政府还印发了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》。该《方案》提出，对依法生育两个及以上子女的家庭在经济适用房和商品房购买、公租房配租等多方面提供政策优惠，根据家庭未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。

在多项政策之下，一时之间，改善型购房需求也得到了明显释放。

公积金新政：二套房首付款比例降至40%

对于购房者而言，降低门槛固然重要，减轻购房成本也十分关键。

2022年5月24日，湖南省直公积金管理中心信贷部发布《关于调整省直公积金组合贷款商业贷款利率标准的通知》，规定组合贷款中商业银行利率调整如下：首套房贷款1-5年期以内利率为4.45%，5年期以上利率为5.2%；二套房1-5年期以内利率为4.65%，5年期以上利率为5.4%。

不仅仅是下调贷款利率，公积金还提高了最高可贷额度。7月22日，长沙住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金业务政策和流程的通知》（长金管委〔2022〕3号），重点支持首套购房需求，满足合理的改善型住房需求，将长沙市住房公积金贷款最高贷款额度从60万元提高至70万元，生育三孩的家庭住房公积金贷款最高贷款额度提高至80万元。

在满足合理的改善型住房需求方面，《通知》提出，降低二套房首付比例。职工家庭购买二套房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%调整至40%。同时，取消首套房面积限制性要求。购买二套房申请住房公积金贷款的，取消“首套自住房面积不得超过144平方米”的规定，即对首套房面积不再有限制性要求。

物业新政：长沙空置房物业服务费按90%交纳

除了购房方面，2022年湖南对物业费也进行了规范。

2022年5月，《湖南省物业服务收费管理办法》重新修订，共有25条，包括管辖权限、定价规则、物业服务合同和监督管理等方面。业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳。自7月1日起，长沙空置房物业费标准按90%交纳。

此外，《办法》规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位的物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行政府指导价。而别墅、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行市场调节价。

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