两会·政府工作报告｜展望2023

作者：中国经济网

发布时间：2023-03-05 15:39

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展望2023

新华社发 秦迎 曲振东 编制

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来源：新华网

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两会·政府工作报告｜展望2023

作者：北青网

发布时间：2023-03-05 17:25

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展望2023

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「两会·政府工作报告」展望2023

作者：新华社图片

发布时间：2023-03-05 15:13

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新华社图表，北京，2023年3月5日

（图表）展望2023

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两会·政府工作报告｜展望2023

作者：金台资讯

发布时间：2023-03-05 15:33

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两会·政府工作报告｜展望2023

作者：中国经济周刊

发布时间：2023-03-05 15:47

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来源：新华网

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两会·政府工作报告｜展望2023

作者：环球网

发布时间：2023-03-05 15:39

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本文转自【新华网】；

展望2023

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由业绩预告展望医药行业2023年的投资主线！

作者：小北读财报

发布时间：2023-03-04 18:46

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众所周知，业绩对一家公司中长期的投资起着至关重要的作用，虽然短期走势我们总是捉摸不透，但一家企业的价值终归会因为业绩表现而反映出来；

比如说年度业绩，它一方面可以给企业的价格纠偏，另一方面其对未来预测的指向性也非常重要。

现如今，已经有企业开始发布2022年年报了，但对于大多数企业来说，年报业绩会在3月中旬~4月底发布，1月份发布的业绩预告反而可以供我们参考。

以医药行业为例，不同企业、不同赛道展示出不同的业绩预告，是否可以明确今年的投资主线？

1、化学制药行业

化学制药行业发布业绩预告的企业不少，而且净利润大幅上升的企业占到了很大一部分，以净利润排名前十的企业为例，十家企业中仅有一家公司2022年净利润是同比减少的。

通过它们净利润变化的原因，我们可以找到行业发展的共性，从而判断化学制药行业今年的景气度。

首先看一下浙江医药业绩下滑的原因，由公告可知，公司主导产品维生素E、维生素A销量下滑，且维生素A价格下降幅度较大，同时能源价格、工业原料成本上升是主要原因；

而考虑到维生素市场的充分竞争情况以及能源价格上涨的不可逆性，我们或需要对浙江医药以及大宗原料药未来的投资持更为谨慎的态度。

不过，对于原料药企业来说，特色/功能性原料药以及向CDMO业务转型或仍有机会。

除此之外，化学制剂企业业绩增长的例子较多，虽然不同企业业绩增长的原因有明显不同，而且还受到一些不可持续性因素的影响，但它们几乎没有提到集采原因，当然也没有受到集采的不利影响。集采在化学制剂行业的拐点预期增强，且麻醉药领域也展示出来的较强的抗集采风险能力。

对于化学制剂企业来说，未来拓展创新产品或新市场的企业仍有想象空间，未来将是强者恒强的发展趋势。

2、医疗器械行业

医疗器械行业今年发布业绩向好预告的企业更多，以体外诊断企业为主，而对于它们来说，业绩增长和新冠核酸、抗原检测等需求增长相关，或不具备增长持续性。

我们主要看一下医疗器械行业的其他细分赛道，包括医疗耗材和医疗设备企业，仍然以净利润排名列出10家上市公司。

总的来看，相比于体外诊断企业甚至化学制药企业，医疗耗材、医疗设备企业2022年整体表现一般，净利润较高的两家医疗耗材企业其实还受到新冠疫情的不利影响。但对于它们来说，2023年或出现经营状况回暖。

除此之外，需要警惕和新冠期间相关需求增长有关的医疗设备企业，医疗设备和医疗耗材企业的国产替代趋势更值得关注。

3、中药行业

中药企业2022年业绩表现各异，以中药企业不易形成品牌护城河为核心原因，所以是最没有发展共性的一个行业，唯一一点需要注意的是因为新冠药需求增长导致的相关中药需求增加，这部分药物销售预期并不乐观。

对于业绩增长好的中药企业，需要关注其核心竞争力是否真正提高。这周行研提到了下图中的几家中药企业，大家可以看一下。

4、生物制品行业

生物制品行业企业相对不多，所以发布业绩预告的企业中净利润超过1亿元的仅有8家企业，其中三个细分行业对比，其他生物制品企业更值得关注。

疫苗行业发布业绩预告的企业仅有一家，却受到大品种疫苗陷入增长天花板以及迭代的困境；

血液制品企业业绩增长则主要是后疫情回暖表现，但血液制品本身行业格局较为稳定，成长性一直是软肋。

但其他生物制品还有很多细分领域，并不是说所有的企业都值得关注，不受集采风险以及新冠需求影响的赛道、盈利能力较高的赛道或仍有较大成长空间。

5、医疗服务行业

医疗服务行业主要有三个细分赛道，其中受争议较大的是医疗研发外包行业，它们的业绩虽然普遍表现突出，但预期已经提前下降了，当前估值低或需要等待业绩的进一步验证；

除此之外，诊断服务行业受前期新冠需求增长影响，业绩表现不太稳定，此影响预计仍有持续性；

医院也属于医疗服务行业，但发布业绩预告的企业不多，我们比较耳熟能详的眼科医院和口腔医院还受到了疫情的影响。医院的商业模式以及后疫情修复表现值得关注。

6、医药商业行业

因为盈利水平有限，医药商业即使药店在医药行业的表现并不突出，而且没有太多预料之外的东西，唯一值得关注的便是药店的并购以及其盈利能力的改善。

7、做个总结

我们都知道，在选择公司之前，选择一个好行业或好赛道尤为重要，行业的选择可能决定了我们80%的成功率，所以行业分析的重要程度可想而知。

今天我们以医药行业的6个细分行业为例，通过了解发布业绩预告的企业的形式，获得行业现在的发展状况并对其未来发展进行展望。

总的来看，我认为医药行业今年的投资主线或主要集中在化学制剂行业和医疗耗材行业，前者展现出来的“后集采”增量空间超出预期，后者则面临着较长期的国产替代趋势；

但其他细分赛道要么缺乏共性，要么发展还不太确定，需要结合个股进行分析，目前来看中药行业、其他生物制品中有不少可以值得关注的企业；

除此之外，疫苗企业、医疗研发外包企业可能将面临发展拐点，还有医药不少行业发展受疫情期间需求增长影响预期呈减弱趋势，当然后疫情经营改善的企业也会面临一定不确定性。

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牛津经济研究院｜2023年全球及中国经济展望「走出去智库」

作者：走出去智库

发布时间：2023-03-04 08:11

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走出去智库观察

2月23日，牛津经济研究院与走出去智库举办《2023年全球及中国经济前景展望》研讨会，解读全球经济关键风险和中国经济前景，助力企业在全球化发展中把握经济趋势及宏观风险。

牛津经济研究院高级经济学家卢姿蕙预测，今年上半年全球经济将出现衰退， 全年GDP增长1.5%，但本次衰退相对温和；美国全年经济停止增长，美联储将会继续保持鹰派立场，今年将加息25个基点；对欧元区看法较为悲观，全年整体GDP增长0.4%；2023年亚洲整体GDP增长 3.4%，大部分由于中国重新开放带来的提振。

今天，走出去智库（CGGT）刊发此次探讨会的重点内容（研讨会PPT和全文回顾可扫文末二维码下载），供关注全球经济发展趋势的读者参考。

要 点

CGGT，CHINA GOING GLOBAL THINKTANK

1、纵观全球经济基本面，我们看到一个供应过剩的美国，一个需要持续关注能源问题的欧洲以及一个亟需转变增长模型的中国。在这些因素的叠加下，我们将被带入一个低增长、金融条件收紧、投资市场回报一般的时代。

2、预测欧元区经济将在一季度出现收缩，全年整体GDP增长0.4%。经济增长限制性因素将持续存在到下半年。

3、我们预测2023年亚洲整体GDP增长 3.4%，这大部分都是中国重新开放带来的提振。除中国内地、泰国和中国香港这三个经济体外，我们预测其他所有经济体的增长均将放缓。

正文

卢姿蕙 Louise Loo

牛津经济研究院高级经济学家

2023年全球经济发展前景

总体增长方面，我们预测今年上半年全球经济将出现衰退， 全年GDP增长1.5%。好消息是，本次经济衰退的程度将相对温和，不及过去经济衰退平均水平的一半。坏消息是，我们预计全球经济复苏步伐将是缓慢的，经济将出现停滞（Stagnation）的特征。通胀方面，随着大宗商品价格走低、增长放缓和供应链问题缓解，预计2023年全球通胀将有明显回落。预测油价将回落至 86 美元/桶左右的水平。政策方面，2023年全球宏观政策将持续偏紧。继去年通胀大幅超调后，大部分央行2023年的唯一政策关注点将是使总体通胀率回到目标水平。短期内，包括美联储在内的各国央行将继续收紧货币政策。除非出现重大经济衰退，否则主要央行要到明年才会考虑降息。与此同时，由于许多经济体的财政赤字仍远高预期，各国今年将逐步收紧财政政策。

主要经济体发展前景

美洲

美国：我们预测美国经济将第二季度出现轻微衰退，全年经济停止增长。在明确看到通胀回归下行轨道前，美联储将会继续保持鹰派立场。目前我们预测美联储今年将加息25个基点，且不排除进一步加息的可能。拉丁美洲：2023年拉美地区主要经济体的增长将出现连续第二年放缓。外部环境方面，发达经济体普遍陷入衰退将影响出口增长。内部环境方面，金融条件收紧也对增长不利。预测拉美地区2023年整体GDP增长0.2%，其中阿根廷、智利、哥伦比亚经济将收缩。

欧洲

欧元区：我们对于欧元区今年经济前景的看法较为悲观，预测欧元区经济将在一季度出现收缩，全年整体GDP增长0.4%。经济增长限制性因素将持续存在到下半年。中东欧：预计经济将出现非常小幅的反弹，预测中东欧地区2023整体GDP将增长0.3%，低于趋势水平 。虽然天然气价格下跌降低了该地区的通胀压力，但数据来看消费者信心仍然有些疲软，修复需时。同时，中东欧产业生产成本仍处于高位，而需求正在走弱，这将抑制经济反弹步伐。

中东与非洲

中东：海湾合作委员会经济体（GCC）在 2022 年表现非常强劲，但这种势头在2023年很难持续。随着石油生产将放缓，石油出口国的经济增长将面临压力，而非石油部门的增长今年也将因借贷成本上升而放缓。预测GCC六国2023年整体GDP增长2.8%。非洲：政权轮换将是非洲最重要的宏观主题。2023年-2024年，超过一半的非洲国家将举行大选，其中又有12个国家的大选将在今年举行，包括区内最大经济体尼日利亚。紧张的选举形势以及潜在的动乱风险将给宏观经济带来很大的不确定性。预测非洲2023年整体GDP增长2.4%。

亚洲

2023年对亚洲将是喜忧参半的一年。我们预测2023年亚洲整体GDP增长 3.4%，这大部分都是中国重新开放带来的提振。除中国、泰国和香港这三个经济体外，我们预测其他所有经济体的增长均将放缓。出口：我们预计 2023 年亚洲实际出口将出现轻微下滑，上半年将再下降 1-2%。主要的限制性因素包括1）疫后消费由货物消费转向服务消费；2）半导体进入下行周期；3）全球经济增长疲软，主要进口国进口需求减少。通胀：我们认为亚洲通胀已经见顶。供应问题逐步缓解、需求走弱意味着亚洲通胀可能在今年上半年大幅下降。这应该足以让大多数中央银行停止加息。外汇：在跨过艰难的 2022 年后，亚洲经济体在汇率方面面对的外部压力已有所缓解。我们认为亚洲货币能够在2023年在兑美元汇率上收复失地。如今亚洲金融系统已有一定韧性，能够抵御外部冲击，不会重蹈过去几次货币大贬值（例如2013年的缩减恐慌）的覆辙。当前大多数亚洲经济宏观金融稳定指标处在良性区间。

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2022年新疆水泥行业经济运行及2023年展望

作者：国建传媒

发布时间：2023-03-01 09:21

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来源：新疆建材行业协会

近年来，新疆水泥市场一直保持良好的增长态势，尤其是2021年全疆水泥产量增长15.5%。但2022年由于疫情管控、全疆固定资产投资放缓，建筑项目开工不足等不利因素影响，水泥需求下滑严重，水泥价格整体下降。煤炭、原材料、物流成本等整体维持高位运行，在量价齐跌、成本上涨双向压力下，水泥行业利润严重下滑。

展望2023年，中央经济工作会议提出“坚持稳中求进工作总基调，着力扩大国内需求和关键投资作用”，新疆“围绕交通、能源、水利、城建、新型基础设施等领域，积极扩大有效投资”，这对于全疆水泥行业稳定发展，提振市场信心和激发创业活力具有重大意义。一大批重大基础设施建设将在年内开工建设，基建有望继续保持较高增长，大幅下挫的房地产投资在新政之下有望好转。同时，之前因疫情扰动、项目资金不足等影响而未能落地的项目有望逐步开工建设。 预计2023年全疆水泥需求将稳中有增，增长幅度在5%以上。

2022年新疆水泥行业经济运行情况

1.宏观经济环境：主要投资指标不及预期

年初以来，受国内外经济形势错综复杂，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，特别是受疫情冲击等因素影响，经济稳增长承受了较大压力，自治区全力推进抓项目稳投资促增长各项工作，充分发挥重大项目牵引带动和有效投资关键作用，固定资产投资规模不断扩大，基础设施投资高速增长，但受房地产投资深度下降的影响，叠加疫情防控的因素的冲击，2022年全疆水泥需求出现大幅下滑。

根据国家统计局统计，2022年全疆固定资产投资（不含农户）比上年增长7.6%。增速比上年回落7.4个百分点（2021年增长15.0%）。基础设施投资比上年增长18.6%，增速比上年提高11.2个百分点，保持高速增长趋势。全疆房地产开发投资1158.86亿元，比上年同期下降22.8%，增速比上年同期回落41.9个百分点。其中，住宅投资828.31亿元，下降22.4%。房地产开发企业房屋施工面积16075.67万平方米，同比下降2.3%。房地产（房屋）新开工面积2623.10万平方米，较比去年同期下降35%。

2.水泥产销：需求低迷，产量大幅下降

2022年，受疫情防控形势严峻、房地产市场大幅下降、经济下行压力等超预期因素的冲击，全疆水泥需求出现“断崖式”的下跌，根据自治区统计局统计，2022年全疆水泥产量3845.4万吨，由2021年的增长15.5%转为下降17.3%。水泥产量由2021年的历史高位下降到2019年的水平，下降幅度达到两位数，仅次于2018年的20.1%。

按月度看，1～2月产量较去年同期增长6.7%，3月产量较去年同期增长17.8%，4月、5月产量较去年同期有较大幅度的下降，4月下降幅度达到8.2%，5月下降幅度达到12.1%，6月、7月产量与去年同期相比基本持平。8月～11月，受严格的疫情防控政策的影响，水泥产量出现大幅下降，下降幅度超过20%，最大的11月下降幅度达到61%。8～10月是新疆水泥销售的黄金时间，对全年水泥产量产生了巨大的影响。

按区域来看，不同区域需求有所分化，除阿勒泰区域需求同比略有增长外，其余区域需求同比均为下降，哈密、博乐、伊犁区域下降幅度较小，分别为2.3%、6.3%、6.8%；塔额、和田、克喀、乌昌、库车、巴州区域需求同比下降幅度均超过20%，分别为39.5%、38.9%、28.1%、25.8%、21.3%、21.2%；阿克苏区域需求下降14.3%。

3.水泥价格：先涨后跌，乌鲁木齐跌幅较大

2022年全疆水泥价格呈现“先涨后跌”的走势，42.5普通硅酸盐水泥市场平均价格约420元/吨，与2021年相比有所下降，下降幅度5%左右。其中乌昌石吐、博州区域区域水泥价格跌幅较大，南疆地区价格略低于去年同期，北疆哈密区域受去年基数较低影响，呈恢复性增长态势，其他地区基本保持稳定。

从月度价格走势看， 1～2月是水泥行业产销淡季，因天气寒冷工程项目绝大多数尚未开工，水泥产销量较少，水泥价格相对平缓，3～6月，随着天气转暖，工程项目相继开工，水泥需求好转，价格以上涨为主，以乌鲁木齐地区为例，42.5普通硅酸盐水泥（散装）价格由年初的380元/吨上涨到450元/吨，进入7月份以后水泥价格由涨转跌，到7月底跌至380元/吨，8～2月受疫情防控措施的影响，项目施工速度减缓，水泥需求减弱，水泥价格跌至290元/吨，为近5年最低，与2017年水泥价格水平基本相当。

4.行业效益：水泥行业效益大幅下滑

2022年，全疆水泥需求大幅下滑，水泥销售价格整体下降，而煤炭价格整体震荡上行，均价远超同期。同时受油价等价格上涨影响，物流成本也持续增加，水泥生产成本较往年同期有较大增长，在量价齐跌、成本上涨双向压力下，水泥行业利润下滑严重，预计下降幅度超过50%。从区域来看，南疆区域好于北疆，乌昌石吐、博州区域下降幅度尤为严重，部分企业已到亏损的边缘。

2023年市场预测与行业形势走向分析

从需求层面看，2023年水泥市场需求将稳中有增。近日，自治区人民政府发布《2023年自治区国民经济和社会发展计划》发布，2023年固定资产投资预期目标为增长11%左右。

重大基础设施建设正在推进，交通方面开工建设罗布泊至若羌铁路、G30线星星峡至吐峪沟段改扩建项目、轮台机场以及温泉、准东等一批通用机场项目；加快建设G0711线乌鲁木齐至尉犁、G219线温宿至昭苏等南北疆大通道；加快建成将军庙至淖毛湖铁路、奇台江布拉克和巴音布鲁克机场、乌鲁木齐市绕城西线高速公路；加快推进中吉乌铁路等前期工作。

水利方面开工建设瓦石峡水库、沙尔托海水库二期等重大水利工程和石峡、玉龙喀什、库尔干、温泉等一批大中型水库工程建设以及建成莫莫克水库、尼雅水库等工程；持续实施大型灌区续建配套与现代化改造、大中型病险水库（闸）除险加固、中小河流治理等工程建设。2023年基建有望继续保持较高增长，将会对水泥的需求提供一定的支撑。

2022年，自治区房地产投资较2021年同期下降22.8%。但年底，多部门出台利好房地产政策，乌鲁木齐人民政府也重磅发布了《关于促进房地产业平稳发展的22条措施》，就贷款政策、契税补贴、公积金贷款政策、新建住宅规划、交房政策、房地产开发、金融支持力度等多个方面重拳发力，从土地供应到购房政策的全流程进行信心提升和利好支持。随着支持政策的逐步落实，房地产投资、房地产新开工面积随之改善的可能性较大，进而对水泥需求或有提振效果。

同时，之前因疫情扰动、项目资金不足等影响而未能落地的基建项目、房地产项目有望在2023年逐步开工建设，这将会支撑拉动水泥需求。

总的来说，2023年经济预期比2022年好，后疫情时代消费需求增加，房地产新政出台对市场有刺激作用，政府基础建设投入力度也将稳步推进，预计2023年全疆水泥需求将稳中有增，增长幅度在5%以上。

从供给层面看，多措并举，供需关系趋于平衡。截至2022年年底，全疆（含兵团）共有水泥生产企业97家，其中水泥熟料生产企业67家，熟料生产线75条，全部为新型干法生产线，全疆水泥熟料总设计产能7000万吨，实际产能超过8000万吨，水泥总产能超过1亿吨，水泥需求约4000万吨，产能严重过剩。

2020国家工信部、国家生态环境部联合下发了《关于进一步做好水泥常态化错峰生产的通知》，对水泥行业常态化错峰生产做出了明确的要求。2022年新疆《关于下达2022至2023年水泥错峰生产计划的通知》，根据各区域的实际情况，调整错峰停窑时间，平均错峰停窑时间进一步延长，水泥错峰生产更科学、更精准。

同时，在产能严重过剩的背景下，各区域水泥企业加强行业自律，维护行业生态建设，根据区域实际产能和市场需求，实施区域小错峰，动态调整开窑时间。另外，国家也出台了一系列政策对能耗、碳排放等方面的约束。这将会使供需供给端得到一定程度的控制，供需关系将趋于平衡。

从价格和效益角度看，价格回升，行业效益有望复苏。全疆水泥企业坚持常态化错峰生产，加强行业生态建设，水泥市场基本保持供需平衡，在当前生产成本高企的背景下，水泥价格继续下滑可能性不大，预计水泥价格将有稳步回升。今年以来，在政策和市场的双重引导下，煤炭价格有所回落，价格将逐步回归至合理区间，对水泥成本会有积极影响，行业盈利水平有望迎来复苏。

总体来说，基建项目高速增长、房地产投资的回暖将对水泥需求提供良好的支撑，科学、精准的常态化错峰生产将使供需关系将趋于平衡。但行业内产能过剩的矛盾依旧存在，错峰生产常态化、能耗、碳排放等一系列政策的推行有利于压减过剩产能，优化行业供给格局，但水泥企业在减碳降耗方面面临的成本压力有所增加，同时，燃料、原材料、维修、人力等成本将导致水泥的生产成本维持高位运行。预计2023年水泥需求稳中趋增，价格有望恢复性上涨，行业效益水平比2022年将有所改善。

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连平：2023年房地产金融的政策建议与市场展望

作者：金融界

发布时间：2023-03-03 16:15

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连平 2022年房地产市场全面下行，房地产金融政策支持力度不断加大，但融资状况依然十分不如人意。展望2023年，住房金融支持政策将进一步改善并加大实施力度，房地产行业融资状况将明显复苏，从而支持房地产市场止跌、企稳和回升。

一、2022年房地产金融增长放缓

1. 房地产金融政策持续宽松

2022年，央行两次降准、三次降息、下调公积金贷款利率以及阶段性放宽房贷利率下限。全年累计下调LPR 35bp，首套房房贷利率最低至4.1%，下调首套房个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，引导居民房贷成本下降。地方政府突出“因城施策”作用，通过活用住房公积金制度、取消限制性购房政策等，阶段性放开部分城市放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，引导消费者稳定预期。从城市等级划分来看，三四线城市放松力度更大，菏泽打响了楼市松绑“第一枪”，政策应出尽出；二线城市主要集中在降贷款利率、鼓励公积金贷款等措施，一线城市松绑力度最弱，普遍以调降房贷利率为主。部分城市下调首套房首付比例至20%，调降二套房首付比例至30%。过往住房销售预期的鼓励政策大都被很多城市重提，包括认房不认贷、取消住房公积金异地贷款户籍限制、住房货币化安置、下调公积金贷款首付比例、增加公积金的贷款额度、支持购房者提取住房公积金支付购房首付款、“一人购房全家帮”公积金政策等。

供给端住房政策在2022年下半年逐步加码，四季度房企融资环境取得实质性改善。尽管上半年部分央企国企房地产开发商获得了一定的融资支持，但对更大范围房企资金支持的政策相对有限。年中局部地区出现“断供、烂尾”等问题，“保交楼”专项借款在7月被首次明确提出，表明管理层将房地产企业资金不足的问题摆到了更重要的位置。9月底，央行和银保监会要求六大国有银行在四季度加大对房地产融资支持，每家银行年内至少提供1000亿元融资支持。相关监管部门加大了对房企的非银资金支持力度，包括债券和股权融资，一批重点民营房企纳入债券发行增信名单；房企时隔八年后重新恢复股权融资。至此支持房企融资的“三支箭”和“金融16条”政策全部出炉，房企融资政策得到实质性优化。中央经济工作会议强调，压实地方政府责任，保交楼、稳民生；要满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。年末一系列积极信号出现，包括房企债券融资发行增长较快、资产管理公司AMC积极发力、重点民营房企获得股东增信支持等。二十大提出“租购并举”，意味着未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REITs等金融工具的使用，更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。过去一年半笼罩在房地产行业上空的“乌云”开始逐步散去。

2. 居民住房贷款增长快速收敛

尽管政策持续加大了对房地产业的金融支持，2022年居民住房信贷增速却创出历史最低水平。截止2022年末，全国个人住房贷款余额为38.8万亿元，占金融机构各项贷款余额18.1%，占比较2021年末减少1.8个百分点。全年仅增长1.2%，增速较2021年末减少10.1个百分点，与金融机构各项贷款余额的平均增速也低了将近10个百分点。回顾过去三年，疫情对住房销售产生了较大的负面影响，个人住房贷款余额增速从15%以上逐步降至2021年10%左右，由于2022年房地产市场受制于周期性因素、疫情和供给端三重因素叠加冲击，住房销售进一步快速下跌。尽管政策层面加大了对个人住房信贷的支持力度，但需求释放受阻，导致新增个人住房贷款大幅减少，对应个人住房存量贷款扩张降速。

居民部门杠杆增长放缓。数据显示，2022年末，居民部门杠杆率为61.9 %，与2020年、2021年末基本持平；全年新增个人贷款仅4700亿元，对应住房销售额为13.3万亿，贷款价值比LTV从2021年末的0.24降至0.04，仅比2008年负值略高。国内居民部门杠杆率连续两年在相对高位走平，新增住房贷款价值比（LTV）降至历史较低水平，这表明居民部门在疫情前快速加杠杆的行为出现了阶段性停滞的状况。

房贷利率大幅下行。2022年全国个人住房贷款加权平均利率为4.26%，较2021年末下调135bp；其中，首套平均房贷利率从5.36%降至4.15%，首套房贷款利率自2017年后重回“4”时代；二套房平均房贷利率从5.74%降至4.95%，为历史最低水平。绝大部分城市下调利率。区域来看，国内一线城市和重点二线城市居民房贷利率高于全国水平，一些三、四线城市房贷利率降至历史最低水平。

3. 开发贷增速小幅回升

2022年下半年以来，住房金融政策相对宽松，特别是针对房企扩大了贷款投放支持力度，在政策性银行、国有大行及其他商业银行共同推动下，房企开发贷在下半年恢复了增长。截至2022年末，房地产开发贷款余额为12.69万亿，同比增长3.7%，较2021年末回升了2.8个百分点。全年新增开发贷规模为6800亿元，较2021年1000亿元多增5800亿元，新增规模与2020年相当，政策引导下银行开发贷为房企提供了较为有利的支持。

部分商业银行涉房贷款占比偏高抑制了其放款意愿。2022年末房地产开发贷余额占金融机构贷款余额比例为5.9%，如此低的比例是除了2013年下半年外的次低水平。自2020年12月底央行发布房地产贷款集中度管理制度以来，部分银行两年整改期限已至，涉及到需要调整房地产贷款占比的银行，不得不采取压降存量或减少新增涉房贷款的方式通过考核，尽管占到各自银行贷款余额的比重在1%左右，比例相对较小，但商业银行房贷压降的压力依然存在。从中长期贷款结构来看，商业银行仍然对房企中长期所存在的经营风险保持谨慎。

4. 债券和其他融资总体低迷

2022年房企债券融资规模连续第二年下降。自2021年以来，因部分房企违约事件发生，房企在大部分时间内发行债券难度有所上升，截至2022年末，房企内地信用债年内累计发行5387亿元，较2021年末少发行近1000亿元，同比下降14.6%。与此同时，去年房企偿债压力不小，到2022年底房地产开发企业信用债余额从2021年末的1.81万亿元降至1.77万亿元，全年净融资额仅400亿元，这意味着去年房企通过债市融资的难度较大。

中资离岸美元债融资同样困难。到2022年末，美元债余额为1850亿美元，较2021年末减少319亿美元。由于销售回款下降，诸多发行美元债的房企遭到海外评级机构下调评级，这是自2012年内地房企发行离岸美元债以来，首度出现年度余额减少的情况。

房地产信托融资余额持续压缩。截至2022年三季末，房地产信托融资余额为1.28万亿，较2021年末减少4800亿元，房地产信托存量已连续下降13个季度，当前存量规模与2015年下半年相当。自2019年5月，银保监会出台新的房地产信托基金管理办法以来，信托资金违规或变相流入房地产领域的行为逐步减少，特别是房地产项目进行前端融资、明股实债等违规行为。考虑到过往信托融资对中小房企提供了较多的资金支持，连续将近四年信托余额减少，确实对中小房企的生存带来了挑战。

股权融资重启。2022年12月末，保利发展不超过125亿元向特定对象发行股票计划得到监管部门批准，这是自2020年下半年以来，首个通过IPO、定增或者可交换债等形式的房企股权融资计划。尽管股权融资在房地产开发企业融资结构中占比不高，但也曾在2015年-2016年期间，借助私募股权基金规模快速扩张的时期，达到过阶段性顶峰，2023年股权融资渠道可能会发挥较大的作用。

二、房企普遍困难孕育市场风险

2022年，房地产市场全面下行叠加房企存量债务到期高峰，房地产企业整体经营困难，营收下滑；部分房企利润亏损严重；资产负债表亦出现衰退迹象，债务违约持续发酵，导致市场形成阶段性违约风险及其引起的金融风险。

房企经营收入和利润首次“双降”。2022年前三季度沪深上市房企共实现营收1.63万亿元，同比下降13%；实现净利润490.6亿元，规模同比减半，三分之一的房企出现亏损。这是1998年住房商品化制度改革24年以来，营利首次出现“双降”。一方面销售下滑导致收入结转速度下降。房企营收通常结转自过去2-3年的预收款项。近三年来，住房市场产销偏弱，营收主要的“蓄水池”预收款项增速连年下降，2022年沪深上市房企预收款项出现20年来首次负增长，导致收入结转规模同步出现下滑。另一方面，前期成本、财务费用和税费上升挤压了房企利润空间。而房价预期转弱背景下部分房企选择以价换量的销售策略，资产减值计提规模显著上升，导致产生利润亏损的房企数量有所增加。

行业整体运营效率仍在下滑。2022年前三季度沪深上市房企存货周转率均值0.70，同比上升0.13；总资产周转率均值为0.11，同比下降0.02。在“保交楼”政策指导下，沪深上市房企加快竣工结转，放缓拿地节奏，带动存货周转效率暂时性止跌回升。但受疫情反复及市场下行影响，不少房企出现库存滞销问题，流动资金的缺乏也对房企开发建设及竣工结转效率形成负向拖累。销售和开发环节不畅最终导致房企产品去化及营收结转速度放缓，房企总资产运营效率指标小幅下滑。

不少房企资产负债表出现衰退现象。在“三道红线”约束下，房企普遍采用“量入为出”的开发策略，“负债端”压降成效初显。2022年前三季度，沪深上市房企总负债规模为10.72万亿元，同比下降2.7%,是1998年房改以来负债规模首次下降。其中国央企、民企负债规模同比分别下降0.9%、4.5%，民企对债务规模的压降幅度更为明显。在存量债务集中到期和“保交楼”目标下，房企资金需求有增无减，房企资产负债率等指标在2021年实现短暂下降后再次出现反弹。与此同时，“资产端”也出现萎缩。由于销售和融资端资金通道淤堵、投资规模下滑，房企总资产规模、净资产规模、货币资金规模等关键指标均首次下降，房企资产负债表出现了一定程度的衰退迹象。这也导致了房企现金短债比和速动比率指标的下滑，部分房企“纸面富贵”问题也十分突出，房企整体偿债能力下降。

三、改善房地产金融的政策建议

尽管当前房地产市场正从全面下行逐步转向复苏，但仍然不能低估房地产市场复苏所面临的阻力和潜藏的风险。关键问题在于房地产金融政策应当如何更好地释放和满足居民住房需求，以及如何妥善应对部分房地产开发商面临的经营困难。因此，建议下一个阶段政策应针对不同住房需求精准施策，进一步加大供给侧金融政策支持力度，促进政策加快步伐有效落地。

建议引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持。针对刚性首套房需求，符合条件的城市下调房贷首付比例，包括重点二线城市和部分一线城市，建议下调5个百分点；加大地方公积金政策宽松力度，公积金贷款额度最高可增加5-10万元。建议通过窗口指导，未来12个月新增个人按揭贷款2.3-2.5万亿元，上调商业银行个人按揭贷款占比0.2-0.3个百分点。以促销售企稳回升，进一步释放需求。

建议重点支持刚性住房需求，降低首套房购置成本。建议针对楼市较为低迷的城市，进一步下调首套房房贷利率或阶段性取消首套房贷款利率下限。为减轻商业银行的压力，可引入中央财政贴息贷款政策，对调降的利率予以财政补贴，实施期限暂为1年。按照过去三年个人按揭贷款与住房销售金额之间平均1比5.8的杠杆撬动关系，涉及的房贷金额在350亿-500亿，该笔住房贴息资金对应拉动住房销售金额约为2000亿元-3000亿元。

建议阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠。由于当前居民收入增速放缓，房价收入比偏高，2022年全国城镇家庭可支配收入（2人）约为9.6万元；全国住宅销售平均单价为0.98万元，假设家庭普通两居室80平方米，那么房价收入比为8。通常国际上认为房价收入比在4-6是比较合理的区间，而且国内一线和重点城市的房价收入比高于平均水平。为了缓解购房者初期购房成本，建议对个人按揭贷款和公积金贷款实施还款优惠计划，贷款利率减少两成，优惠期限为两到三年。优惠期过后，商业银行可与贷款者协商，将这部分先期的优惠贷款分配至其余期限。这样既能缓解购房者在还款初期的偿贷压力，也能稳定商业银行长期住房贷款的息差收入。

建议加大对房企银行开发贷支持力度。建议商业银行加快开发贷审批和发放速度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比，以满足房企合理资金需求。建议通过窗口指导，未来1年内上调商业银行开发贷占比0.5个百分点。商业银行需摆脱调整固有思维定式，改善风险偏好，合理评估房企信用状况和还款能力。鼓励和推动大中型商业银行加大意向性综合授信额度的提供力度，并有效落实已经与房企签署的意向协议。

建议实施定向宽松调整，稳妥有序增加“保交楼”专项借款、并购贷款和再贷款计划。针对优质房企，特别是全国排名靠前的房企以及证件齐全的楼盘项目，加大银行资金支持力度，增加政策性银行“保交楼”专项借款、并购贷款和商业银行“保交楼”再贷款，年内投放 “保交楼”相关贷款6000亿元左右，改善相关房企现金流压力，逐步起到稳定房企经营预期的作用。鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，建议全年银行参与并购贷款规模3000亿左右。

建议加大力度创造宽松的房企非银金融环境，创新性地用好“住房金融支持政策第二、第三支箭”。加大房地产建设“后半段”的金融支持力度，创新针对房企的过渡性金融工具。对资质相对优良的房企可加大直接金融支持，包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）等工具。建议增加2023年房企内地信用债发行规模至6000-7000亿元。对经营相对比较困难、存量资产较优的房企，可考虑合理运用地方疏困基金、或者引入资产管理公司AMC等方式，缓释这部分房企短期现金流和债务压力，降低其流动性风险和债务违约风险。建议扩大涉房企业及相关行业（包括建筑业或与房地产建设上下游紧密联系的行业）股权融资范围，做好经营良好的房企重启股权融资工作，有效发挥发挥资本市场直接融资功能。

建议扩大大城市保障性租赁住房金融支持力度。当前我国已经进入新型城镇化建设的关键时期，尽管城镇化增速可能逐步放慢脚步，但人口持续流向经济发达地区和大城市的趋势并未改变，新增住房需求体量依旧很大。为了更好地解决大城市年轻人及困难群体的住房问题，有必要在现有基础上持续加大保障性租赁住房的资源倾斜，增加保障性租赁住房信贷投放力度，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

四、2023年房地产金融将明显复苏

1. 行业融资环境继续改善

房地产金融政策将积极有为。针对个人住房需求，2023年住房金融政策将进一步回暖。房贷政策利率将仍处在历史低位，商业银行个人按揭贷款和地方公积金贷款投放节奏会有所加快，房贷市场利率有望进一步小幅走低约25bp。央行将对楼市较为低迷的地区取消首套房贷款利率下限，部分二线城市可能会降低二套房首付比例，更多的城市可能取消“认房又认贷”，并采取“带押过户”，积极探索其他模式，鼓励改善性需求加快置换。

融资环境进一步改善有助于化解房企风险。2023年住房政策很可能会加大住房金融供给侧的支持力度。央行将开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。政策性银行专项借款、房地产纾困基金等将加快落地，房企开发贷及非银融资指标有望边际改善，包括开发贷、债券融资、股权融资等。住房政策将鼓励更多有条件的金融机构或定向战略投资者，通过支持投资者认购优质房企股权、加速推进行业重组并购、鼓励发行REITS等措施不断改善房企资金负债状况，推动行业向新发展模式过渡，引导行业预期修复。

2. 行业融资资金将全面改善

2023年居民住房信贷将快速回升。在周期性因素、疫情扰动褪去以及保交楼政策的综合推动下，预计2023年房地产销售可能在二季度走出“谷底”并于下半年逐步企稳回升，全年住房销售面积同比下降2.5%，较2022年跌幅明显收窄。居民部门加杠杆行为有所恢复，预计新增个人按揭贷款规模约2.3万亿元，较2022年多增1.83万亿元，贷款价值比LTV回升至0.18。尽管新增规模较2022年有明显好转，但距离疫情前每年接近4万亿左右的新增水平相比仍有不小距离，居民加杠杆的行为也相对温和，符合弱周期复苏下居民杠杆修复的常规节奏。

房企开发贷有望在2023年加快增长。房地产开发商则在“金融三支箭”等政策的推动下，部分表内信贷（包括开发贷、信托贷款、并购贷款等）将获得展期，头部房企融资环境将显著改善；不过中小民营房企仍然受困于现金流压力，拖累行业整体融资能力难以在短期出现大幅改观，预计2023年房企银行贷款新增规模约1.7万亿；其中，新增开发贷规模为1万亿元，较2022年多增3200亿元，房企开发贷余额同比增长7.9%，增速较2022年扩大2.2个百分点。

债券融资功能有望恢复。2023年房企内地信用债发行可能重拾增长。自2022年四季度住房金融“三支箭”政策出台后，包括优质民营房企在内均纳入增信计划，房企内地信用债发行能力有所增强。截至2023年2月末，房企违约事件发生的频次有所减少，房企内地信用债已发行780亿元，较2022年同期多增150亿元。过去三年，前2月债券发行规模平均占当年发行比例为12.8%，以此推算，预计全年房企内地信用债发行规模超过6000亿元。

中资离岸美元债融资难度不小。尽管部分优质房企获得海外评级机构青睐，但在全球美元流动性收紧的背景下，发行成本上升，美元债信用利差有所扩大，截至2023年2月末，年内中资离岸美元债存量累计减少122亿美元，存在压缩的幅度较去年更快，预计2023年房企美元债余额可能会进一步减少。

传统以债权方式发行的房地产信托其余额可能会继续压缩，不排除到2023年末，房地产信托融资存量降至1万亿元。房地产信托基金REITs有望在2023年迎来较好的发展，监管部门为了盘活优质存量房地产资产，宣布在2023年试单推动创新直接融资工具，包括公募房地产REITs和私募股权不动产REITs。随着2022年末股权融资再度重启，2023年年初以来，包括万科、招商蛇口、华发、格力地产等在内超过30家房企纷纷筹划再融资计划，以应对年初现金流偏紧的问题。预计2023年房地产REITs和股权融资可能会给房企带来500亿元-1000亿元的新增资金支持。

3. 房企金融风险仍需关注

2023年，房企收入增速或将进一步放缓，叠加房企部分展期债务再度到期，部分房企仍有可能继续面临经营亏损和债务违约问题。考虑到主要政策受益群体以优质房企为主，业绩下滑和融资不畅导致的流动性不足依旧是众多中小房企面临的主要风险和亟需解决的首要问题。

2023年房企营收主要结转自2021-2023年的预收款项。2021-2022年沪深上市房企预收款项增速均值仅为0.63%，增长十分缓慢，其中2022年可能首度出现负增长。2023年住房市场仍将缓慢筑底，房企的销售去化及回款难度依然不小。考虑到2022年前100强房企中近四成未拿地，土储不足却未能及时补充可能令其陷入无货可售甚至销售停滞的局面。在房价上涨预期偏弱的背景下，预计2023年房企资产减值准备的计提规模大约在1000亿元左右。

部分房企流动性不足的问题仍然需要关注。一方面，市场下行导致的销售疲弱难以实质性好转，尤其是上半年，房企全面提高销售去化速度和回款规模存在一定难度。鉴于预售资金监管政策仍保持严格态势，房企实际可动用的经营现金流的规模和效率受限。另一方面，优质房企现金流预计将逐步获得改善，剩余中小房企要想获得实质性的融资支持尚需时日，多数房企可能仍将面临融资难、融资贵问题。

部分房企债务兑付压力依然不小。2023年房企债务到期规模仍维持高位，其中待偿到期债券规模超过8000亿元，虽较2022年同期下降一成，却依旧处在近十年相对较高水平，叠加部分房企2022年展期债务再度到期，实际待偿规模预计与2022年相当。各季度的偿还量均超2200亿元，2023年上半年重点房企信用债和海外债合计到期规模约4673亿元，这对房企而言是不小的考验。改善住房销售和融资环境以降低房企违约风险，仍是行业的重要任务。

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连平 植信投资首席经济学家兼研究院院长 观点新媒体专栏作者

马泓 植信投资研究院资深研究员

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