经济学家马光远：我听到了央行印钞机轰鸣的声音

作者：极目新闻

发布时间：2023-02-14 06:36

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毫无疑问，今年的主题是拼经济，春节过后各地接二连三召开的高质量发展大会，以及制定的大多高于5%的经济增长目标都在预示着，经济是今年唯一重要的主题，其他的主题都是为这个主题服务。

去年年底的中央经济工作会议，在定调今年的宏观政策的时候，提出积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力。要保持流动性合理充裕，保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。

一月份已经过去，一些数据已经陆续发布，从央行发布的1月份的金融数据看，央行的印钞机的确已经忙起来了。

1月份金融数据的最大特点是超预期，也超过过去三年的同期数据：

第一，一月份新增人民币贷款4.9万亿，同比多增9200亿，创单月历史最高，也高于预期的4.08万亿；

第二，社会融资规模新增5.98万亿，增速为9.4%，5.98万亿的数字是历史上第二高的数据；

第三，M2增速12.6%，比去年12月末高0.8个百分点，比去年同期高2.8个百分点，创下2016年5月以来的新高。

从量上来看，这三个数据基本奠定了开年第一个月，印钞机的温度和货币政策的态度，可谓开门红，货币政策释放的信号是非常明确的，那就是，今年支持经济增长是货币政策的首要任务。

这个总量会不会导致经济过热？

毕竟，每一次印钞机发动的时候，伴随着的，一定是通胀和经济过热，随之而来的就是政策的调整和降温。我的判断是，货币政策短期内不会有方向性的调整，印钞机的温度也不会降下来，原因是，如果只看量，货币政策似乎有点过猛，但如果看结构以及细节，经济依然虚弱的真相就很清楚，魔鬼在结构里：

比如，新增贷款4.9万亿虽然创了历史新高，其中企业贷款4.68万亿，同比多增了1.32万亿，数据似乎相当不错。

但如果看居民贷款，仅仅新增了2572亿，同比少增高达5858亿，特别是居民中长期贷款，1月新增2231亿，同比少增高达5193亿，这意味着1月份的房地产市场依然很弱，房地产作为经济的支柱产业，尽管很多人对这个支柱地位很反感，但这就是事实，房地产如果稳不住，经济整体和消费是无法稳住的。

再比如，M2的增速虽然高达12.6%，推动M2高增长的主要原因除了信贷的高增长，还有居民存款的大幅度增加，1月新增存款6.87万亿，同比多增3.04万亿，其中居民存款在去年同期高增长的基础上依然多增7900亿，越没钱越存钱，一方面说明经济预期依然很弱，另一方面说明消费依然没有恢复。

中医有“外热内寒”之说，其中有两个表现：一是真寒假热，体内寒气较重，但患者体表有发热的感觉，但实际上又怕冷；还有一种是寒热错杂，容易出现手脚发热，但到真正的寒冷环境中又怕冷。

当下的中国经济和货币政策的表现确实有点外热内寒。金融数据表面看马力十足，但实际上经济本身的内在仍然温度偏低。房地产、消费以及企业的信心修复仍需时日。货币政策一方面需要在量上保持一定的力度，但同时，要看到房地产和消费依然虚弱，需要其他政策精准跟进配套，这样才能把体内的温度升上来。

就此而言，各地今年全力拼经济值得赞许，但在用药上一定要对症下药，不能全用蛮力，要认真分析症状。担心的是，各地盲目上项目，短期数字好看，但忘记了高质量发展这个主题，忘记了供给侧改革，忘记了去解决中国经济真正面临的问题。即使短期数据好看，但经济本身的“寒症”并没有解决，企业家的长期预期导致的信心问题没有解决，房地产的健康发展问题也没有解决，又会导致重复建设和资源浪费问题，错失高质量发展的时机。

（作者为民建中央经济委员会副主任）

（来源：第一财经）

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马光远：中国经济最大的悬念终于落地

作者：光远看经济

发布时间：2023-03-06 07:14

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在3月5日的全国人大会议上，李克强总理在政府工作报告中提出了今年中国经济主要预期目标：其中最为大家关注的GDP增速确定为5%左右。

5%这个目标，低于2022年政府工作报告提出的5.5%的目标，但高于去年的实际增长3%。这个目标一方面和国际国内的机构对2023年中国经济总体的预期相符，另一方面，也是一个非常符合中国经济当下和未来长远目标的一个数字。

坦率而言，2022年3%的增速，是1977年以来中国经济最低的年增速，这个增速不反映中国经济的真实潜在增长率。从中国经济的大周期而言，尽管中国经济告别高增长已经是不争的事实，但潜在增长率在未来5年仍然在5%左右，众所周知，2022年3%的增长受各种超预期因素的影响，是远低于中国经济的潜在增长率的。特别是，考虑到2022年基数比较低，今年政府把经济增长的目标确定在5%，是有一定的信心的。

但是，5%这个目标在我看来，并不像有些人设想的那么轻而易举。

这个数字并不低。

因为，在经历三年的疫情之后，中国经济在方方面面受到疫情的影响，而且和这个影响还在持续发酵。疫情结束，疫情对中国经济的“长尾效应”仍然明显。比如，对企业信心的影响，对全球产业链的影响等等都是长期的。

尽管一些行业，比如旅游，交通等行业，基本是报复性反弹的态势，但很多行业过去三年受的伤是内伤，不是一走出病房就可以活蹦乱跳的上场打球比赛。

还有，疫情三年，百姓的消费预期不高，大家不敢花钱，这导致包括房地产在内的很多行业要一下子复苏非常难。如果认为5%是一个可以轻而易举完成的目标，这种想法是很可怕的。

还有，如何完成5%的目标？

政府工作报告提出要“坚持稳字当头、稳中求进，保持政策连续性针对性，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。”

提出积极的财政政策要加力提效，并且安排了高于去年2.8%的财政赤字率。稳健的货币政策要精准有力。保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，支持实体经济发展。等等。

这些政策大的基调，其实没有悬念，因为在去年年底的中央经济工作会议上已经全面定调。

了解中国决策体系的都知道，每年的经济增长目标以及重大政策，一般是在上一年年底先在政治局会议上定调，然后在年底的的中央经济工作会议上具体部署。比如政策基调，重要任务都是在中央经济工作会议上确定的，然后，第二年的政府工作报告对中央经济工作确定的目标和重要工作进一步细化落实。

也就是说，今年大的政策中央经济工作会议已经确定，政府工作报告是细化这些政策，具体分项落后执行。所以，不再对政府工作报告中的具体政策进行解读。

在这里，我特别谈自己的几点担心。

｜第一，如何做到稳和耐心。

稳字当头很重要，但如何做到稳并不容易。我们看到，开年以来，各地纷纷召开高质量发展大会，表示要全力拼经济。我一点不担心今年大家不好好干经济，我担心干得太猛，猛上项目，下猛药等等，当然会立即见效，但从过去看，这样的做法一般后遗症比较严重。比如，重复建设的问题，债务问题等等。

基于此，我呼吁，一定要静下来来分析中国经济面临的问题的实质，不是所有问题都靠“拼”可以解决。信心的问题，结构调整的问题，卡脖子的问题等等，需要更精准的药方。特别是，经历三年疫情之后，很多行业急需休养生息，最关键的是如何解决信心缺失问题，这需要耐心，急不得。

就此而言，各地今年全力拼经济值得赞许，但在用药上一定要对症下药，不能全用蛮力，要认真分析症状。担心的是，各地盲目上项目，短期数字好看，但忘记了高质量发展这个主题，忘记了供给侧改革，忘记了去解决中国经济真正面临的问题。

即使短期数据好看，但经济本身的“寒症”并没有解决，企业家的长期预期导致的信心问题没有解决，房地产的健康发展问题也没有解决，又会导致重复建设和资源浪费问题，错失高质量发展的时机。

｜第二，货币政策不是万能的。

从1月份央行发布的数据看，1月份的金融数据非常亮眼，M2、新增贷款等都创了新高。但是，我之前也分析了，如果进一步发现，发现金融数据并没有看到的那么亮眼。

比如，新增贷款1月份4.9万亿虽然创了历史新高，但如果看居民贷款，仅仅新增了2572亿，同比少增高达5858亿，特别是居民中长期贷款，1月新增2231亿，同比少增高达5193亿，这意味着1月份的房地产市场依然很弱。

再比如，M2的增速虽然高达12.6%，推动M2高增长的主要原因除了信贷的高增长，还有居民存款的大幅度增加，1月新增存款6.87万亿，同比多增3.04万亿，其中居民存款在去年同期高增长的基础上依然多增7900亿，越没钱越存钱，一方面说明经济预期依然很弱，另一方面说明消费依然没有恢复。

我在之前的文章中提到过，中医有寒热症之说，一是真寒假热，体内寒气较重，但患者体表有发热的感觉，但实际上又怕冷；还有一种是寒热错杂：容易出现手脚发热，但到真正的寒冷环境中又怕冷。

当下的中国经济和货币政策的表现确实有点外热内寒。

金融数据表面看马力十足，但实际上经济本身的内在仍然温度偏低。房地产、消费以及企业的信心修复仍需时日。货币政策一方面需要在量上保持一定的力度，但同时，要看到房地产和消费依然虚弱，需要其他政策精准跟进配套，这样才能把体内的温度升上来。

货币政策宽松对于今年稳经济确实很重要，没有货币政策是不能的，但货币政策不是万能的。

今年要实现5%的目标，需要政策的合力，特别是今年更要在减税降费上加力度。

第三，高度重视房地产的复苏。

政府工作报告再次强调要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。但就目前的整个房地产而言，尽管一些城市的成交量在上升，复苏的态势越来越明显。

但从范围看，还属于小部分城市。

大部分城市的地产温度仍然很低，观望情绪很重。

这和政策没有一步到位有关系。比如改善性需求的政策，至今并没有看到。在房地产问题上，我们应该看到，自2021年9月以来，由于担心房地产又出现报复性反弹，因而在政策的策略上采取了“挤牙膏”的方式，事实上贻误了稳住房地产最好的时机，导致整体房地产市场预期彻底逆转。

从目前房地产的基本面看，报复性反弹的概率几乎等于零，现在的问题是，政策不够，而不是太猛。

特别是，在改善性需求上，很多地方的政策仍然是以前严厉打击泛地产时候的政策，市场之所以表现低于预期，和目前一方面出台刺激政策，另一方面过去的严厉控制政策同时存在的尴尬局面有关。

等于一方面给拼命吸氧，另一方面又狠狠扼住脖子不放手。

第四，高度重视金融风险，特别是债务风险。

政府工作报告强调，要有效防范化解重大经济金融风险。压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，降低利息负担，遏制增量、化解存量。

这是对的。

我过去的历史看，中国每一次“拼经济”的时候，后遗症是都会出现债务问题，杠杆和坏账都会上升。在拼经济的大氛围下，对债务风险的警惕都会放松，举债的“道德风险”会上升，企业也好，地方政府也好，都会利用这个时机举债而无需担心追责。

我周围不止一个企业家告诉我，银行追着给他们低息贷款，过去一定要抵押，现在不需要了。

我们每个人都应该记住，中国的金融风险一直在身边，从来没有离去。在经济告别高增长和土地财政不可持续的情况下，举债发展一定要适度。

我一直认为，是债务而不是房地产才是中国未来最大的灰犀牛。

切不可在拼经济的情况下，放松对过度举债的警惕，过度举债是毒药，这一点务必要清醒！

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马光远：现在房子不需要限购了，完全可以全部取消！

作者：饺子聊财经

发布时间：2023-02-21 08:02

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自从98年的房改之后，我们的房产市场就一发不可收拾了，随着城市化的到来，越来越多的农民涌入城市打工，对城市的房屋需求量也是巨大的，再加上开发商的大力支持，房产的保值增值作用也是越来越大，所以，在这种情况下，房地产的价格也是水涨船高。

尤其是在2021年中期之后，房地产价格不但没有上涨，反而开始走下坡路，很多城市的房价都在下降，成交量也在下降，房地产开发商和炒房者的日子也不好过，房屋的销售一直处于低迷状态。不少城市都在加大力度，希望能够让楼市快速的复苏，毕竟房地产对于一个国家的发展来说，是非常重要的。

最近，经济学家马光远发表了一篇文章，说现在没有必要限制住房，可以全部取消。他觉得，现在没人买房子，不是因为限购，而是真的没钱买，真没钱买。

事实上，作者也很赞同他的说法。但从调控的角度来看，这是不可能的，毕竟房地产市场的目标还在，一些城市已经放松了限购和限制，但并没有完全放开，而是降低了限制。虽然现在的房地产市场上，投资的需求已经很低了，很多人都不会买房子，但如果全部取消，那就会给炒房者带来很大的信心，不能允许大量的炒房者进入房地产市场，这和“房住不炒”的理念不符。

房地产的情况和以前不太一样了，但是我们必须要采取一些限制措施，来防止房地产的大范围的反弹，这几年来，房地产价格上涨的太快了，我们花了好几年的时间，才将价格降到了最低，如果我们现在就这么取消，一旦房地产市场开始报复，那么之前的调控就会付诸东流，这是绝对不能允许的。

总之，房地产的复苏速度并不快，这并不是因为政府的限制，而是因为其他的原因，比如马先生说的，我们不需要买房，也不愿意投资，但是我们要做好准备，因为以前的炒房者，对房地产的影响很大，他们走到哪里，哪里的房子价格就会暴涨，我们的房子本来就很高，如果继续涨下去，对房地产的生态环境也会有很大的影响。现在的房地产行业，已经进入了快速发展阶段，人口红利正在逐渐消退，买房靠天吃饭的时代已经过去了，以后的房产市场将会是一片欣欣向荣，不会再有任何的投资需求！

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马光远：房地产，不转型也会被淘汰

作者：人民资讯

发布时间：2022-02-22 17:29

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本文转自：企业观察报

地产圈子的一些大佬对2022年的房地产市场进行展望，总体来看，狂热的情绪被悲观所取代，现在要在市场上找到一个对地产看好的人真不容易，而在两年前，市场仍然是多头的天下，冷暖转换一转瞬，所有行业都是如此。所谓行业冷暖，不过是人性弱点的折射而已。

房地产已经进入到黑铁时代，这是万科最新的观点。无需知道黑铁究竟指什么，一看这个名称，自然代表对房地产市场的悲观。过去一些人认为，房地产会进入到白银时代，现在则是黑铁。

其实，不管是白银，还是黑铁，其思维逻辑仍然是过去的逻辑。在我看来，按照过去的逻辑预判未来的市场，只会得到错误的结论。按照马车时代的逻辑预测汽车时代，结论会错得离谱。

房地产不是进入什么黑铁时代，而是在酝酿一场颠覆性的变局。

记得2017年年底，我提出房地产企业一定要高度重视“金融新周期”，告别高杠杆模式时，很多房地产企业嗤之以鼻，依然我行我素；2018年，当我提出房地产20年的大周期已经结束，市场将会变天时，大多数房企没有意识到这可能是生死攸关的命题。

然而，短短的两三年时间，我的这两个判断都成了现实。我经常假设，如果当年，一些房地产巨头听了我的“金融新周期”的判断，主动收缩杠杆，今天他们是否会陷入目前的困境，如果早几年，他们意识到房地产的基本逻辑变了，今天是不是有一些已经完成了转型？然而，历史从来没有假设。

最关键的是，面对房地产市场的变体和房价逻辑的变化，如何对下一个周期的房地产市场做出精准的判断并采取积极的战略应对，这才是每一个利益相关方最应该做的事。

01

环境在变

房地产市场的变天，主要体现在3个变化：

一是市场的基本面确定变了。在房地产的第一个周期，市场的基本面是供求失衡，市场面对的最大问题是房子不够，解决商业及居民基本的居住需求是上半场的主要任务。

可以说，从1998年房地产市场化改革以来，中国用了20年左右的时间，基本实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是一个非常了不起的成就。在基本居住需求及商业地产基本满足的情况下，房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子短缺，进入到资源错配导致的不均衡不充分的问题。

二是房地产的基本定位的变化。随着“房住不炒”的长期化，“去投资”功能的房地产市场的价格规律肯定和过去不一样，房地产政策从经济政策为主回归到民生和社会政策为主。

这意味着，中国将真正构建起以民生和居住为要义的房地产社会政策体系。房地产价格将告别过去的暴涨而进入稳定的上涨周期，我们很难看到未来房地产市场出现过去那样一旦放松调控市场就出现暴涨的情况；

三是房地产核心竞争力和价值链的变化。在住房告别短缺之后，房地产下一个周期，无论是开发商，还是房地产行业的生态都将重塑。规模虽然重要，但已经不是最重要的竞争力指标，住房市场与新的科技革命的对接将催生大量的科技公司进入房地产，这将推动房地产市场的价值链的重构和高科技化，房地产市场与产业对接成为必然。

由这3大变化引发的，则是房地产市场未来走势的分化：

第一是城市与城市的分化。在中国经济周期、人口周期、城镇化周期都发生巨大变化的情况下，中国的房地产在总体上会告别增量周期，而进入存量周期。但是，大城市、都市圈和城市群将仍然是房地产增量发展的区域，人口的流动将导致房地产市场出现城市走势的严重分化。

第二是城市内部的分化。随着人口进入下降周期，城市摊大饼时代结束，中国的城镇化不会出现像欧美一样的郊区化，占有核心资源的主城区将仍然是价值最高的区域。

第三是开发商的分化和洗牌。经过规模主导的阶段后，开发商将塑造自己的核心竞争力，将探索新的竞争模式，纯粹靠玩高杠杆和高周期占据市场的开发商被淘汰出局。

但是，在房地产的趋势上，很多人只看到了“变”，但更重要的是，房地产一些东西没有变，这是认清房地产大趋势的关键。只看到变就会大惊小怪，就会对房地产过度悲观，如果看到一些没有变化的东西，才能看到房地产未来真正的趋势。

从辩证的视角，我也要重申房地产市场的3个不变：

一是房地产作为支柱产业的地位不会变。国家统计局局长宁吉喆再次重申房地产仍然是支柱产业，引发外界的关注。这其实是一个基本常识。因为，尽管房地产和过去真的不一样了，但房地产的市场没有结束，因为中国的城镇化还没有完成，好品质的房子在任何城市仍然短缺。

二是房地产作为老百姓财富配置的主要工具不会结束。从中国经济的大周期看，在城镇化远远没有结束的情况下，房地产依然会成为老百姓资产配置的主要工具。

当然，下一个周期房价的逻辑肯定和过去不同，房地产将进入专业化投资时代。未来的城镇化将以大城市、城市群以及湾区为重心，未来房地产的机遇也将围绕这些城市。碧桂园这几年为什么在销售数据上位居首位，和其大量的项目主要布局在城市群和都市圈有很大关系。

三是老百姓追求更好居住条件的需求没有改变。在上一个房地产周期，房地产解决了“有房子住”的最基本问题，但距离老百姓对“好房子”需求的满足，仍然不足。房子总体够了，但好房子不够，好房子缺，满足老百姓对更好居住条件的需求，提供更多的质量和品质更好的房子，这将是下一个周期房地产市场的主要矛盾。

02

房地产的出路

那么，房地产未来之路在哪里？

回顾过去的20多年，中国房地产的走势主要受四重力量的主导：

一是中国城镇化的过程，大量的人口进入城市；

二是人口红利和婴儿潮的推动；

三是投资热情的驱动，房地产在过去20年是少有的最好的投资选择之一；

四是政策的调控和主导，中国房地产的走势受到每一次政策调控的影响。

但是，随着中国城镇化渐近尾声，人口生育率的下降，以及房地产基本面的逆转，以上这些推动力量将不复存在，政策也不会成为最终的主导力量，无论是刺激房地产的政策，还是打压房地产的政策，都不会对房地产的主要趋势产生重要的影响。

基于此，笔者认为，中央经济工作会议提出的“探索新的发展模式”特别关键，对于房地产而言，过去的模式已经终结，在过去的模式中寻找出路只有死路一条，对此要有清醒的认识。

在中国房地产进入全新周期的情况下，决定一个房地产企业未来的，是是否具有卓越的理念和面向中国新的城镇化和产业升级关键周期的发展模式和路径，是对新型城镇化的深刻理解，是对低碳、数字化巨大风口的把握能力。

在笔者看来，未来房地产的风口在3个方面：

一是新型城镇化，特别是智慧城市带来的风口。中国未来的城镇化一定是以大城市和城市群为中心的城镇化，一定是以智慧城市的建设为抓手，也就是城市的高质量发展，这几乎仍然是上百万亿的产业规模，谁抓住了新型城镇化的风口，谁就抓住了未来；

二是低碳、数字化是房地产重要的增长点，这也是中国未来最重要的财富风口，而房地产的未来和低碳、数字化、智能可谓是天作之合；

三是产品和长期主义。“三高模式”和规模至上已经被市场淘汰。未来决定开发商生死的，第一是产品，第二是产品，第三仍然是产品。而且，高科技会介入房地产，这是一个大的趋势。

在房地产从卖方市场已经完全转入买方市场的情况下，目前主要的开发商如果不转型，都可能被淘汰，10年以后，在房地产市场上，也许都是一些新面孔。如果这成为事实，我一点都不会感到奇怪。

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2030年150万房子，能有多大的价值？王健林与马光远的看法相同

作者：妍妍讲财经

发布时间：2023-03-06 06:39

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自从房改以来，住房被打上了“商品”的标签，其价值便一路飙升。在过去的十几年里，国内很多大城市的价格都呈几何倍数增长，现在，住房已经成了人们生活中最重要的“奢侈品”。很多购房者都在为一个落脚的地方而努力。

一提到房子，很多人都会联想到它的价格，这一点毋庸置疑。在最近的数十年中，房屋变成了我们无法企及的东西。正因为房产的特殊性，很多人都是靠着房地产赚钱的。现在一百五十万的房产，在2030年前会变成什么样子？对于这一点，王健林跟马光远的看法是一样的！

一、房地产投机引发了房地产价格的飙升

房屋本来就是用来居住的，但当房屋被打上了商品的标签后，就变成了“期货”，在人们的手里。很多人都是靠着自己的钱，才能赚到这么多钱。有关资料表明，我们国家的人们对买房的热情是超乎想像的。

根据住建部的统计，现在全国47%的家庭都有两套以上的房子，接近半数的家庭都有两套房。这些人里，有的甚至有两栋甚至更多，很显然，这些人都是来炒房的。同样，由于房屋所有权不断增加，很多家庭的主要财产都变成了房屋。

从古代开始，房屋就是人们生存的必备之物，特别是在近代，没有房屋，很难保证人们的日常生活。现在的房子，已经不是单纯的居住了，它的医疗，教育，甚至是结婚，都离不开它。在一些大城市，几百万、上千万的价格令一般人望而却步。

也正因为这些因素，才导致了现在房地产市场的繁荣，甚至还有“深房理”这样的非法机构。投机倒把的人越来越多，让这个市场的发展变得更加糟糕。现在，在“房住不炒”的政策下，一套一百五十万的房子，在未来的某一天，会有多大的利润？

二、一套一百五十万的房产，十年之后，还有什么价格可言

实际上，这是一个很简单的问题，也是一个很现实的问题，他想要的是，以后买房子还能不能赚到钱？这个问题，也是很多人关心的。从目前的情况来看，靠着房地产赚钱的年代显然是一去不复返了，靠着房地产投机，很难有大把大把的钱花出去，特别是在政府出手的情况下。

一些经济学家认为，房地产业的发展与整个社会的发展息息相关。当人们的生活越来越好，越来越有主见的时候，他们就会意识到房屋的珍贵，房屋的一切属性都会被剥夺。到了那个时候，房屋的作用就是居住，想要靠房地产来赚钱，几乎是不可能的事情。

从目前的情况来看，我国的房地产市场正在发生着一些变化。多家开发商在去年频频爆雷，这其实是对全行业的一记“警钟”，让消费者意识到，总有一日，楼市的泡沫会被戳破。最近两年，国内的房价一直保持着平稳，尽管有了一些涨幅，但也只是局限在一些一线城市，这也说明了，房屋已经开始慢慢地回归到它本来的价值。

所以可以得出一个结论，那就是十年后，一百五十万的房产价格不会因为通货膨胀而上涨，反而会因为通货膨胀而下跌。王健林，也是这么认为的，他跟马光远的看法，不谋而合。

三、王健林与马光远的看法是相同的

在接受记者采访的时候，王健林对中国的房地产市场进行了分析，他相信，中国的城市，将会朝着卫星城市的方向发展。随着人口的涌入，一二线城市的价格也会随之上升。而那些外流的地方，由于需求下降，价格也会下降，有的时候甚至会达到历史最低水平。

马光远是一个长期从事地产行业的人，他与王健林的看法是相同的，他认为，未来的价格走势将是一个趋势。马光远相信，三、四线城市的发展将会受到限制，因此，人们都会往大都市聚集，这是一个趋势。而且很多大城市，都会把自己的地盘，扩大到更远的地方，这样才能更好的维持住中心地段的价格。

结束语

从王健林、马光远等人的角度，我们可以看到，今后十年内，房价的走向，很大程度上是由房屋所处的地段决定的。至于那些地段不好的房产，就算现在值一千万，以后说不定还会贬值。位置好的房产，哪怕是一文不值，也要比城郊的房产高出一个档次。

你觉得王健林，马光远的看法如何？

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强烈反对马光远先生的观点

作者：卢盛高丨抖营销

发布时间：2023-02-25 19:26

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我强烈反对马光远先生关于“99%城市应取消限购等政策”的观点。

1、中国房地产与西方房地产本质的区别在土地归属问题，西方的制度是私人的土地可以世袭，而我国的制度则是使用权。这是根本的国情需要而导致的不同。

2、地产过去是中国的经济增长引擎，因为能带动数百上千行业发展，因此也就让诸多企业投资地产快速赚钱，而忽略了科技型实体企业的发展，形成了鲶鱼效应。我国为何地产造就了富豪、金融造就了富豪，科技领域为何就唯独只有一个华为呢？

3、凯恩斯的理论既适合，也不完全适合中国。如果任由房子自由交易，而不让政府管制的理论有用，那么地产也不至于泡沫那么严重，也不会严重到政府一定要三申五令，房住不炒。

4、社会道德问题。每个人都只想着如何将别人的钱占为己有，那么这个社会跟西方的资本社会有什么区别？

5、民众情绪。如果取消限购，地产商、代理商以及诸多销售从业者，势必各种煽动民众买房，编造房子金融属性，进一步套牢民众的资金。或者有些民众对相关单位的公信力产生负面影响：所谓经济不好，又要把地产抬出来，把韭菜割起来。

疫情三年，大家能活下都不容易，现在的重点是如何让经济复苏，让民众重拾信心，让国家在科技产业领域有竞争力，而不被西方卡脖子。

马光远先生，您作为一个经济学者，应该从大局考虑，而不是成为房地产资本的代言人，只注重自己个人眼前利益，而忽略国家利益。用所谓的市场经济、长期思维、制度建设的空话来迷惑大众，从而达到你所理想的观点，确实有损你的声誉。

关注盛高 抖抖营销

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如何看待马光远说取消楼市限购

作者：闲智哥d

发布时间：2023-03-03 09:00

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前不久有经济学家马光远说，楼市限购政策应该全部取消了，他认为现在并不因为限购引起不买房的，而是人们真的不想买、真的没钱买、真的不想炒房了，楼市取消限购也不会有报复性反弹，原来为稳楼市健康发展出台的限购政策，本来就是维稳权宜之计，它什么时候出又什么时候退自然会有它的轨迹规律，因知道房产的重要性首先要确保楼市平稳健康发展，马光远对取消限购楼市政策的建议，就算可以执行，但不是政策说改就能改的，在房地产长效机制尚未建立前或许限购政策还会长期存在，就现在对二、三线城市去取消楼市限购就不现实，当然将来楼市限购或许也会逐步退出历史舞台，所有才房产专家建议取消楼市限购政策了，也正因为房地产重要才寄希望它发展平稳健康，对于当前房地产市场形势依然严峻，各地相关部门凡能想出的招也都应出尽出了，

而现在看来无论是限购的还是取消限购的建议说法，都应根据目前实际市场形势再做出的判断建议，来助推对房市健康发展，还需要釆取长效机制的健全建立，还要从更深层次找出限购的理由原因，防止取消限购后又再出现需要恢复限购。 #生活情感感悟#

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马光远又改口了？房子总价降了近50%，三四线楼市或迎“贬值”风波

作者：洞鉴财经

发布时间：2023-03-01 17:14

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引言

这段时间，房地产行业出现的变动有很多，这也让广大民众内心充满了焦虑的情绪。明明之前有关部门就已经出台了各项措施，要求房地产行业保持稳定的发展状态，可当下房地产行业显现回暖的迹象，却与有关部门的要求背道而驰。

而且现在还听说，马光远又改口了，有地区的房子总价降了近50%，三四线楼市也或将迎“贬值”风波，这到底是怎么回事？

一、房价下跌50%

广大民众之所以认为房地产行业出现了许多的不确定性因素，就是因为个别地区的房价似乎已经出现了回暖迹象，不仅是房价有了明显的回升，甚至就连销量都大幅度提高了。

面对此类情况，不少民众纷纷担心房价会回归到之前的水准，超高的房价是自己承担不起的。我们也承认，通过当前的一系列房市信息，彻底把房地产行业的氛围烘托到位了，广大民众的买房积极性要比以前高多了，难道房价真的要回升了？

我们也承认，目前在个别地区及确实显现出了房价回暖的现象，但这只出现在少数地区，而且是短时间内出现的情况，并未持续性存在。可见放眼于全国，总体的房地产行业，仍然是保持稳定发展的。

想要对房地产行业的发展状况有一个准确的把握，那我们不妨看一看房地产开发商对于房地产行业的态度，这就能找到问题的答案。现在房地产开发商根本不愿意花钱拿地，这就说明他们也不看好后期房地产行业的发展前景。

事实上，按照现在的情况来看，后期房地产行业应该还会保持长期稳定的状态，房价也不会出现大规模上涨的情况，尤其是在三四线城市地区，房价甚至会出现下跌的情形。可能有很多民众对此都表示不解，为什么不同地区的房价差别会这么大？归根结底就是因为人口方面的因素。

当一个城市的人口众多，那他们对于房屋的需求自然也比我们想象的要高，民众有需求，市场就会在第一时间做出相应，房价自然会出现稳中有进的情形。而在三四线城市地区，人口流失的现象非常明显，购房刚需者少之又少，如果此时房价还上调，那买房的人就更少了。

我的一位朋友是河南人，他生活在河南当地的一座三线城市，据他所说，在二〇一八年时他所在的地区房价为7000元，如果房子所处的地段较为优越，也能卖到1万元。可没想到，现在他所在的这座城市，平均房价已经跌到了5000元到6000元了。

据了解，有不少业主为了能把自己名下的二手房子销售出去，尽快回笼资金，甚至愿意按原价的50%售卖，可见折价的力度是非常大的。面对此类情况，想必也没有人再说房地产行业有回暖的迹象了吧。

事实上，河南地区的这座三线城市只是一个例子罢了，类似于这样的情况在我国多个城市都有发生。在三四线城市的房地产行业当中，掌握主动权的永远都是购房刚需者，无论是房地产开发商还是二手房业主，如果想把房子卖出去，就必须要把价格降下来，这是他们唯一的出路。

二、马光远也“变卦”了

综上所述，目前三四线城市地区已经掀起了一波房地产行业的“降价热潮”，关于外界传出的房地产市场回暖的信息，根本就是无稽之谈。当然我们也承认，此类现象，或许的确在其他一线城市显现，但这种涨价的风潮，并未吹到三四线地区。

作为普通民众，我们或许对房地产行业的了解不够透彻不够深刻，所以总会听从一些业内人士的建议和意见。就比如说在二〇二〇年的时候，马光远就曾明确对外表示：房地产是非常重要的行业，他在社会当中的支柱性地位，能保证100年不会变。

当时也的确有很多民众相信了他的言论，对房地产行业抱有着极大的信心，可现在看来，房地产行业并没有按照马光远的预期而发展。所以现在就连马光远本人都变了卦，在他最近一次的发言当中也讨论到了房地产行业，他表示现在投资三、四线城市无疑是火中取栗。

作为普通民众，我们在买房的时候，最应该考虑的是自己目前的经济状况和对房子的需求程度。如果您现在有稳定的住所，那么购买多余的房子也是没有必要的，还不如把钱存储起来做更有意义的事情。

结语

若您的经济状况不理想，而且工资不稳定，就千万不要草率的购房，虽然贷款买房是非常方便的，但是后期偿还贷款的压力同样不能忽视。希望大家能够理智地看待房地产行业，不要人云亦云。

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马光远：中国房价过去20多年经历的四次大跌

作者：火龙龙99

发布时间：2023-02-27 10:28

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在很多人的观念里，1998年房地产市场化以来，中国房价好像没有下跌过，一直在涨。事实上，这个世界上没有一直上涨的价格。即使从房地产过去20年的大周期看，在总的上涨趋势的背后，房价也经历过几次下跌。在我看来，房价至少有四次大的下跌周期。

第一次大跌是2008年全球金融危机爆发前后，中国的房价从2008年开始调整，整体下跌幅度超过了30%。我当时在北京实地调查的数据是，北京很多地方的房价下跌幅度甚至达到了40%（当然，你在官方的统计数据中并没有看到这个数据）。在这种情况下，2008年年底，作为四万亿的一揽子政策，高层推出了救房地产的一系列政策，房价从2009年年初开始反弹，短短一年的时间，一些地方的房价甚至翻番。中国房价的第二次下跌是在2014年。一个标志性的事件是2014年3月杭州房价突然下跌。之所以说突然下跌，是因为当时没有什么特殊的打压政策出台，杭州房价开始了明显的下跌。这被视为中国房价第一次市场化调整。甚至有人认为，这将是中国房价的市场化的转折点。杭州房价的下跌迅速蔓延，引发了全国性房价的调整。根据笔者的研究，2014年全国房价调整的真实幅度超过20%，有些地方甚至超过30%。当时杭州房价跌成了狗，北京房价调整至少在20%。这次下跌，再次导致中国房地产政策进入到救市周期，在2015年出台“去库存”政策后，房价迅速反弹，先是一线城市大涨，然后是二线城市跟进，紧接着三线城市也进入到上涨周期。坦率而言，这是一次波澜壮阔的上涨，也是一次真正的全国性的房价大涨。经历这一波上涨之后，房价翻倍的城市比比皆是。从而再次导致房地产政策进入到调控周期。而这次调控的时间之长，手段之严厉，在中国房地产历史上前所未有。特别是北京2017年的“3.17新政”被称为史上最为严厉的房地产调控政策。管理层几乎动用了能够动用的所有手段，限购、限贷、限价、限离婚，“三条红线”，房贷额度集中管理等等。自2017年开始，这轮调控一直到2021年9月30日因为恒大债务危机而出现松动，政策层面重提维护房地产市场的温度，维护购房者的合法权益。接近五年时间的调控，加上中国房地产自身周期的转换，使得房地产从“快速上涨”的危险转换成整个行业的危机。从而导致了房价的第三次大调整。当然，中国房价的第三次下跌，时间要更早。在2017年北京上海相继出台严厉调控措施后，北京上海的房价率先调整，真实调整幅度至少在15%。很多北京买房的人对此有深刻的感受。这里要提一下的是，当时一些人忽悠北京人去买环京的房子，导致环京房子暴涨。当然，在没有任何支撑的情况下，环京房子距离最高点大多价格腰斩。一线在经历两年的调整后，在2020年又出现了反弹的情况，特别是深圳、上海、广州，2020年房价反弹明显，深圳甚至可以说是暴涨。这导致管理层再次出台严厉的措施抑制房价。但是，在少数城市房价反弹的背后，却是整个行业的危机，以及中国房价有史以来真正的实质性的调整。在2021年，中国房地产创造最高的销售数据之后，行业急转直下，房价普遍调整，房地产第一次陷入到信心大伤的地步。尽管管理层自2021年9月以来出台了大量的房地产维稳措施，取消三条红线，一些城市取消限购，一些城市房贷首套利率历史性下跌到4%一下，从今年的情况看，尽管一线和热点城市春节后交易量和市场热度反弹明显，但整个行业的温度依旧偏低，行业的信心依旧不足。本人是这三次房价下跌的亲历者，也是每一次下跌之后房价反弹的见证者。对于这一次市场会不会重回过去大反弹的戏路，我可以肯定的说，这种概率等于零。因为中国的房地产市场已经进入到真正的下半场。市场的基本面今非昔比，市场反弹的动能不足。但在超多的利好因素下，刚需和改善型需求的入市，会让市场有一个小阳春的表现，这应该是大概率。目前，一线城市和部分热点二线城市市场回暖比较明显，大量的三四线城市目前市场依旧处于观望状态。要想回到过去，全国房价普遍反弹，几乎没有可能。管理层也好，开发商也好，还是买房者也好，对此要有理性的判断。切勿想当然的认为，市场会回到以前，土地财政又可以继续玩，炒房团又可以杀回来。开发商又可以向过去一样按照老办法玩。我说过，这次市场的小反弹，可能是在政策的推动下，中国房地产市场的最后一次反弹。未来的市场如何走，完全取决于管理层和开发商能否抓住目前市场回暖的时机，果断和过去的模式告别，推动房地产行业转型。而不是期待回到旧时光。坦率而言，留给中国房地产的日子确实不多了，谁能痛下决心和过去告别，谁就可能活下来。否则，市场更惨烈的日子还没到来。

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房子价格跌了近50%，三四线楼市迎来“下跌潮”？马光远也改口了

作者：房产新谈

发布时间：2023-02-25 18:26

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进入2023年以来，各地关于扶持楼市的政策不断出台，再加上经济恢复正常发展，社会中关于楼市回暖的消息不断。在2月份，就有少数热点城市的楼市开始回暖，这些城市的房价也出现了反弹的迹象。就比如上海一二月份楼市就在不断回暖，部分小区跌了3年的房价一个星期就涨了回来。在笔者看来，过去两年房价之所以出现下跌，很大程度上是因为楼市调控政策和经济的影响，这让人们对未来房价的走势失去了信心。而现如今，楼市调控政策不断放松，经济也恢复了正常发展，这确实给房价的上涨提供了基础。

在这里，笔者再次表达自己的观点，笔者一直都看好一二线热点城市的房价，虽然这些城市的房价目前也是偏高，但是这并不意味着这些城市的房价就不会再上涨了。房价上涨的根本原因并不是楼市炒作和建筑成本上涨，根本原因是供需，只有有足够的人口买房才能支持房价上涨。另外，大部分投资客投资房产也会选择房价还有上涨空间的城市，而一二线热点城市就在他们的原因之中。原因很简单，人口是房地产行业的基石，而一二线热点城市最不缺的就是人口。一二线热点城市经济比较发达，很多还都是一个省份的省会，这让这些一二线热点城市有着得天独厚的人口资源。

因此，2023年楼市回暖并不是没有可能，起码对于大部分一二线热点城市的楼市来说肯定会慢慢回暖。在过去几年虽然楼市库存比较高，但是因为房企资金链紧张的原因，大部分房企也都没有拍多少土地，同时我国房地产投资规模在最近两年也缩减的不少。因此，一旦目前这些楼市库存慢慢降低下去，房价就会出现反弹上涨的情况。很多人会说二手房到处都是，市场根本不缺房子，但是人们买房时是“买涨不买跌”，二手房业主卖房时其实也是“卖跌不卖涨”。一旦房价出现了反弹上涨的情况，市场中正在挂牌的二手房大部分都会提高挂牌价，还有不少二手房业主会直接下架房源等待房价上涨。所以不能仅仅看当下楼市行情有多不好，有多少二手房业主在着急卖房子，一旦房价上涨，这些行情就会极速逆转。

当然还是那句话，决定房价上涨的根本原因还是人口，当下我国房地产行业已经发展到新阶段，我国的总体住房资源已经不再紧缺，甚至已经出现了过剩的情况。因此，在目前这种楼市大环境下，就算政策环境比较好，房价也很难再像过去那样只涨不跌了。在笔者看来，一个城市的房价未来是上涨还是下跌，最终还是要看人口。对此，三四线城市的房价在未来几年也很难出现反弹上涨的情况，并且大概率还会出现持续下跌的情况，因为大部分三四线城市现在都没有人口的支撑。三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。另外，随着城镇化率越来越高，我国城镇化建设的速度也会越来越慢，这意味着三四线城市将慢慢失去城镇化建设的红利。

对于三四线城市来说，目前面临的不仅是城镇化建设速度越来越慢的问题，同时我国人口流动正在从“农村流向城市”向“小城市流向大城市”转变，这意味着未来三四线城市的人口会逐渐减少的情况。人口滞涨或者减少，都意味着人们对住房需求在减少，而现在三四线城市并不缺房子，并且存在供大于求的情况。因此，就目前而言，大部分三四线城市的房价已经失去的继续上涨的基础，加之目前大部分三四线城市的房价还严重偏高，所以未来几年大部分三四线城市房价继续回调才是正常现象。

其实从2019年以来，随着棚改规模逐渐缩小，三四线城市就失去了棚改支撑，房价也在不断回调，一些三四线城市的房价的跌幅还比较大。就比如笔者老家，一个四线城市，在2017年时房价突破8000元/平方米，部分楼盘的售价更是在万元以上。而目前新建商品房售价已经跌到了6000元/平方米左右，一些二手房(准新房)的售价更是已经跌到了4000多元一平方米，相比于2017年的高点跌了50%左右。这种情况并不是个例，目前我国大部分三四线城市，特别是北方的三四线城市，房价跌幅尤为明显。出现这种情况也非常正常，同时对于这些城市房价的下跌大部分并不意外，而是觉得在情理之中。确实，对于现在大部分三四线城市来说，经济不发达、人口流失，这些都是房价下跌的原因，更重要的是，这种情况未来基本上会一直持续。

在2020年初著名经济学家马光远表示：房地产支柱地位100年不会变，房地产这个东西，闻着臭，吃着香。谁吃谁知道。整天嚷嚷臭的，都是因为没有吃一口。但是现在针对三四线城市的楼市，马光远也改变了自己的看法，马光远认为现在投资三四线城市的房子就是在火中取栗，房子不再适合大众投资，不再是最好的投资产品。通过马光远对楼市观点的转变可以看出，大部分三四线城市楼市未来发展潜力有限，现在过高的房价也会慢慢回归合理。

最近两年国家出台了楼市政策，不管是调控政策还是救市政策，其实都是在维护楼市的稳定发展，防止房价的大涨大跌。而楼市稳定发展，这对刚需购房者是非常有利的，特别是对于生活在一二线热点城市的刚需购房者，房价走势的平稳给了他们买房的准备时间。对于一二线热点城市和三四线城市的房价走势，你怎么看？

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