打投诉电话、去银行“闹事”：提前还贷的人能有多拼？

作者：每日人物社

发布时间：2023-03-06 09:51

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最近，“提前还贷”频频登上热搜。有人1月预约，6月才能还上；也有人打了超过100个投诉电话后，最终成功。许多人还贷受阻后才发现，原来，想把钱还给银行，也没那么容易。尽管如此，提前还贷潮似乎还是来了。当理财亏损，就业动荡，减少负担成为人们本能的选择。每个人的考量不同，但所有决策，都指向了内心的安全感。文 | 曹婷婷编辑 | 金匝运营 | 月弥使出了洪荒之力拨出第78通投诉电话后，终于传来语音接通的声音，周春晓有些激动，跑出办公室平复内心。因为这通电话，或许意味着可以省出上千元的利息。今年2月初，周春晓不断在社交媒体中刷到提前还贷的信息，她忍不住算了一笔账，才惊觉自己已经付出了太多利息。2017年，她在郑州买下这套房子，首付31万，贷款73万，利率4.4%，每个月“3000多元的房贷，2000多元都是利息”。去年下半年，理财也把“赚的都吐出来了”，她下定决心提前还贷，准备先还33万，能抵消15年的月供负担。去年末和今年初，提前还贷成为热词，但对不少人而言，要成功还款似乎并不容易。“额度不够、需要排队、需要线下申请……”银行的回应让人找不出破绽。层层障碍下，还款日期一拖再拖，甚至要等好几个月。最先变复杂的是还款方式。广州的崔月在去年7月发现，工商银行App的线上还款通道悄无声息地关闭了。她打给银行客服，对方告诉她，提前还贷需要去线下银行申请办理，还必须是星期二。有的银行，即使保留着线上还贷通道，也需要像挂医院的专家号一样，每天定时抢预约名额。刚开始，西安的木槿，还不知道名额会每天定点刷新，她反复打开页面，每次都被提示约满。打电话问建设银行，客服告诉她，可以试试零点去预约，这样几率大些。▲ 2023年2月，广东惠州，多家银行关闭移动端提前还贷，市民线下申请还款。图 / 视觉中国木槿打算置换房子，已经看好了想买的，这种不确定让她觉得忧愁，既烦心多交利息，又怕影响房子交易。随后几天，她在午夜零点、早晨九点蹲点抢名额，就像疫情时代抢菜一样，最终都一无所获。后来她才踩准时间点，每天下午两点，银行App才更新一天的名额。线上失效，只能线下办理。今年1月，北京的时雨第二次提前还贷。走进农业银行，还是同一个狭窄的门厅，但相比她一年前提前还贷，人多了不少。有人和时雨前后脚来办理，保安大哥一边动作熟练地帮忙接待，指导一下如何填写，一边嘀咕：“又是来提前还贷的。”时雨前边，已经有400多号客户申请了提前还贷，她能做的只有等待。就在她填表的几分钟里，银行又涌进来五六拨要求提前还贷的人。人多了，还贷的限制也多了。提前还贷通常有两种：缩短年限，或是降低月供。去年初，武汉的蒲萱为了选择缩短年限，只能去支行重走申请流程。“连收入证明都要重新开具重新审核。我觉得这就是人为制造障碍。”后果是，蒲萱多花了5个月，多承担了3万多利息。早一天还上贷款，就意味着节省一天的利息。决意提前还贷的人们，开始和时间赛跑。和银行的所有洽淡都失效，有人选择把音量放大。深圳的夏芳用了一种比较极端的方式，去银行“闹”。她遵循先礼后兵的原则，闹之前，先用了一种理性的方法。那是去年10月底，她按照合同规定，提前一个月申请还贷，结果被拒。接着，她连打了好几个电话投诉，农业银行最后说，可以去线下申请，会按照合同，在一个月以后划款。对方还嘱咐她，一定要在12月1日前，把约90万还贷的钱存入卡里。90万不是小数目，辗转腾挪半天，才凑齐这笔现金，但最后，她失望了。她发现，到了约定时间，银行却没有提前扣款。那几天她急得天天看账户余额。一天下午，她正在工作，突然接到银行打来的电话，告诉她三个月以后才能还款。为此花费的时间和心力达到临界值，她决定立刻动身前往银行，“我一天都等不了了”。怕去晚了银行下班，她跑了一路，路上脑子里也飞速构思着，这次不能再太客气，语气要激动一点，甚至想好了必要时可以装作晕倒。最后，她用了最“笨”也是最直接的办法——到了银行，看见一个办公室，她就直接走进去，开口就问：“请问一下你们的领导在哪里？”后来她才知道，她撞见的是银行的行长。对方问她：“是不是要卖房？”她临时编了个谎言，说她自己确实着急卖房，并且“还贷的钱也是借的”。回忆整个过程，快50岁的夏芳觉得，虽然她平时是个温和的人，但在那时，她觉得自己有必要装一把情绪激动，这种“伪装”，加快了问题的解决。最终，这位领导当着她的面，打电话申请，大约10天后，她还上了贷款。为了早一天还上贷款，投诉是使用得最多的办法。社交平台上，不少人分享通过投诉还贷成功的经验。其他还贷受阻的人，也把希望寄托在拨通某个号码上。通常，经验帖里，中国银保监会的投诉电话“12378”出现频率最高。周春晓觉得自己运气不错，她看过不少提前还贷的分享贴，对比起那些要打100多通电话才接通12378的人，她已经算幸运了。投诉后，农行的回电很快就拨了过来，但仍然是让她“再等待一个月”。打通12378，只是第一关，意味着银行最后会同意提前还贷。但什么时候还，怎么还，还是未知数。杭州的刘溪就是如此。没能如约等来扣款，她气坏了，在电话里“威胁”客服，每隔十分钟她会查看一次是否扣款，如果没有，她就继续打电话询问，直到还上为止。10分钟后，刘溪收到了扣款成功的信息。杭州的杜鹃，去年12月预约还贷，排队到今年5月，她打电话投诉，对方称“会按照顺序给投诉客户打电话反馈”。杜鹃问：“你们投诉客户多吗？” “数也数不清。”这句回复让杜鹃“印象相当深刻”。对银行而言，房贷是一种“优质资产”。当提前还贷的浪潮一波又一波涌来，银行也体验到了不安全感，还款人和银行的矛盾产生了。不久前，《中国新闻周刊》专访上海新金融研究院副院长、浙商银行原行长刘晓春，他分析，从银行利益角度看，购房者的贷款审批通过，意味着银行已经在这笔资金上做出了长时间（例如20年-30年）的安排。借款人突然决定提前还贷，银行需要重新找新的项目把资金投出去。在这期间，银行损失了原本的贷款利息收入。所以，银行会控制提前还贷节奏。为了降低利率，还有人想过更冒险的方式，以贷还贷。办理利息更低的贷款，贷出的钱用来提前还房贷，利用利率差，省下一笔利息。何倩今年25岁，广州的房子，是她大学毕业那年，家里帮忙买的房子。去年开始，她发现房贷也好，普通的消费贷、信用贷也好，所有利率都在下降。再对比自己房贷的利率，超过5%，她坐不住了。想到自己名下有公司，何倩考虑起了用经营贷置换房贷。她翻出几年前添加的自称某行信贷部职员的微信，对方让她前往位于广州CBD的一家门店咨询。一到门口，眼前的“xxx贷款公司”让她心里打鼓了。工作人员推荐完贷款方案，还没等她同意，就拿来一份协议，“服务费3%-4%，能省下几十万”。何倩有些眩晕，才知道经营贷的前提是，得付出总贷款80万3%-4%的服务费，一下得再花出去24-32万，知道这个数字后，她彻底打消了念头。▲ 何倩在银行办理提前还贷时，拍下的转贷风险提示。图 / 受访者提供增加一份安全感几年前，即使高利率入场站岗，许多年轻人依然牢记那些口口相传的社会经验：“房贷是普通人唯一一次能从银行撬动的最低利率”“贷款时间一定越长越好”“房价涨幅会盖过利息”。但最近一两年，这些经验似乎行不通了。今年，多地下调了首套房的贷款利率，部分城市首套住房贷款利率已降至4%以下。截至目前，包括郑州、福州、厦门在内的多个城市，首套房贷利率已下调至3.8%。利率下降，让不少几年前高位买房的人，格外察觉到自己成了“冤大头”，面对自己动辄5%甚至6%的利率，更觉得利息还到心痛。许多人一算才发现，利息几乎是本金的一倍，“等于给银行打工”。他们不再信奉加杠杆，而希望努力将风险和负担缩到更小。而减少利息，是提前还贷最直观的好处。周春晓很后悔，没有更早一点提前还贷。她已经还了快六年，还掉的近30万里，只有8万是本金。因为她所在的公司没有公积金，买房时只能走商贷，周春晓算过，只要这两年结清贷款，“就省了30多万，省出房子的首付”。对打定主意提前还贷的人而言，计算已经开始了，时间越延长，就意味着不该付出的利息越多。刘溪原本和广发银行约好，最晚2月16日前扣款，她提前把一笔钱从理财里匀出，存入了还贷的银行卡。等到了2月17日，她发现银行还没有扣款，后来她才知道，银行临时增加了审批流程，需要再等一周。“我房贷利率5%左右，理财年化3.8%，一来一回，再乘以50万，你算算，我一周亏了多少钱？”她对还款日一再延期难以接受，“为什么银行的延期，需要我来承担利息？”人们对利息支出变得更敏感，还在于不再坚信房价涨幅能覆盖房贷利息。何倩的房子位于广州郊区，2018年买房时，正值一轮涨价，买在2.5万左右一平。去年底，她接到中介电话，问卖不卖房，她才知道，现在的行情跌到了一万七八一平。“（房子）跌了大概30万，现在想的，只是还能不能回到之前的价格。”她还听说过更夸张的故事，属于广州都市圈城市的清远，到广州乘高铁最快只需要12分钟，几年前涨到上万的房价，现在直接腰斩，“有人卖房的钱还不够还银行里剩下的贷款”。还有一些数字不断挑拨着还贷人的神经。理财利率跑不过房贷利率，也推动许多人动念头提前还贷。前几年，周春晓也理财。她买基金、定期，行情好的时候，最多的一笔赚过四五万，“但去年全部吐出来了”。王信这次准备把剩下的几十万贷款一次还清，这是他和妻子好几年的积蓄，“都是血汗钱”。去年下半年，妻子购买的基金和定期理财都出现了亏损，具体亏了多少，王信默契地没有过问，但理财不亏的话，“可能提前还贷的想法不会这么快冒出来”。各种利率比较下，反映的是人们对未来收入的不乐观。李华还记得几年前买房时的心态：“那会儿是不顾一切想上车，房贷是收入的一半，依然觉得充满希望，总觉得收入肯定会越来越高。”而这几年，他渐渐感到安全感越发稀薄。身边创业的朋友忧心客户不再续约；事业编的朋友工资还会下降，而在互联网行业的他，这几年见证了太多同事被裁员。今年刚过完年，人力就找到李华，告知他需要进行“盘点”，他心知肚明，这意味着又要裁员。今年的裁员信号来得更早一些，他决定要做好防范风险的准备。“我逐渐把提前还清房贷作为人生目标，这必然会抑制一部分消费欲望，但也许是能让我活下去的最优选。”▲ 李华在社交平台上分享关于提前还贷的思考。图 / 受访者提供就像松鼠越冬前，要在树窝里堆满坚果。面对缺乏安全感的环境，人们本能地希望给未来的生活增加一些确定感。尝到提前还贷的甜头后，文竹和丈夫很快决定再次提前还贷，她调侃自己对此“上瘾”。去年十一月，文竹还了20万，缩短了五年年限。今年年初，又还了25万，这次选择了降低月供，从每个月还贷9000多元降低到了6000多元。这套房是文竹在2019年作为婚房买下的，位于北京南五环外，利率5.4%，首付120万，举全家之力。刚买完房，文竹和丈夫还完月供只剩下2000元，后来俩人工作渐渐起步，才慢慢攒下钱。对于文竹而言，不断降低月供和年限的过程，能够增强她对于生活的掌控感，“保持呈现一种向上的状态”。负担降低，也能让文竹感觉更踏实了。她前两年开始备孕，但发生了两次意外，去医院也没有查出原因。现在月供降低后，“选择增多了，就算离职备孕，也是可以接受的”。在从前，这是她想都不敢想的状况。还贷以后的人生提前还贷，银行的阻碍或许还能破除，但对更多人而言，是否有余钱还贷，可能是更现实的命题。时雨去线下填提前还贷申请时，她发现有人填完表，没交给银行，径直带着表离开了。那张表格上，除了身份信息，客户一般会填上预计还贷的款额。时雨当时觉得困惑，等轮到她还款时，贷款经理告诉她，填了要还多少，必须保证卡里有对应的钱还贷，她才明白：“如果你填40万，你必须要保证有40万，对有些人来说，中间可能性的区间就没有了，可能还是要考虑一下。”对许多人而言，提前还贷都不是一个人的决定，它还意味着一个人、一个家庭，甚至多个家庭资产的再分配。周春晓待在一家私企，实行单双休，换来的是一份在当地还不错的薪水。为了提前还贷，她的工资每个月掰成三份，还房贷，生活开支，还要再攒下一笔钱。丈夫在国企，工资也都攒下来。他们有一个三岁的孩子，奶粉、尿不湿，其实都是爷爷奶奶帮着分担孩子的许多花费。攒了好几年，也因此，她这次能一口气提前还上一半的房贷。湖南女孩陈澈，几年前在北京大兴区买了一套房子，每个月房贷过万，远在家乡的父母总担心房贷给女孩太大压力，压缩她的选择，毕竟，对五十多岁的父母来说，更认同的是“无债一身轻”。老家的一套拆迁房地段不算好，升值空间小，陈澈母亲决定卖房还贷。总共卖了60多万，一下拿出50万支持女儿提前还贷，算起来，一共能少还几十万利息。对何倩而言，关于还贷的计划，她需要征求父亲的意见。父母离异后，房子由母亲付首付，父亲还月供。父亲又组建了新的家庭，虽然家里经济条件不错，但她也拿不准，临时的资金计划，会不会影响到父亲的生意和新家庭。考虑过经营贷的风险，又咨询过有经验的朋友后，最终她才硬着头皮跟父亲商量，最终，是父亲拿出了一笔钱提前还贷。更多的，还是那些只能靠自己还贷的人，他们的忧虑是，房贷有30年那么长，眼下的收入能维持30年吗？失业的达摩克利斯之剑悬在头顶，除了提前还贷未雨绸缪，他们开始创造新的生活锚点。刘溪家对面是几幢写字楼，许多次深夜十一二点，格子间里的灯光仍自顾自地亮着，余光能照亮她家的阳台和客厅。起初，她以为是写字楼没有关灯，直到有了孩子，半夜三四点她起来哺乳，才发现那些灯光会熄灭。原来，平时真的有人在加班，她很感慨：“正常年轻人的体力都被透支了。”她身在国企，虽然不用加班到深夜，但也有难言的压力。“很多时候你要斡旋，你要平衡。私企是内卷，国企是内耗。”作为女性，她体验到的感受更复杂几分。去年8月生下孩子，按照国家规定，刘溪休了158天的产假。年后回到公司，她很快接到了坏消息：去年的绩效垫底。大学刚毕业，刘溪就来到这家企业，十几年了，这是她第一次拿到垫底的业绩。人力给的理由充分：请的假太多，而绩效与考勤挂钩。绩效垫底，意味着年终奖打折，而更残酷的现实是，35岁的低绩效，意味着职业发展几近天花板。职业道路受阻，又有了孩子，刘溪并没有选择回归家庭，她决定“换个赛道”，创业。首先是尽量控制成本，她和丈夫作为初始员工，暂时没有工资支出。还需要控制风险，俩人利用业余时间推进创业。刘溪是行动派，注册公司、商讨细则，创业迅速步入正轨。这样的状况下，提前还贷是更艰难的选择。节衣缩食去提前还贷，成为不少人眼下的生活状态。提前还贷后，李华的贷款年限缩短了7年。月供压力大，但他宁肯减少消费，也要选择缩短年限。“不知道什么时候就失业了，还能赚钱的时候，赶紧能还完就还完。”10年内还清还剩下的贷款，是李华新的“人生理想”。不得不随之更改的是消费习惯，喜欢的商品可能要先放下，鞋子没有破损，那就再穿一年。以前直接进的餐厅，现在都要提前团好券、确定能省下钱再去。“由奢入俭难”，生活质量、幸福感确实降低了，但对于提前还贷，他和妻子没有后悔过。工作朝不保夕的动荡感，让李华身边不少人琢磨起副业，“有人的账号粉丝已经过了十万，就算被裁，副业就能变主业”。甚至还有一些同事，在获知可能被裁的消息后，开始琢磨张罗一家小吃店。李华很理解他们：“大概率，一部分人可能到40岁就很难找工作，真的是得有自己养家糊口的退路，没办法在机构里打工。”李华还记得，几个月前，他和同事们闲聊到提前还贷，大家都没怎么接话茬。而现在，有同事会主动询问他还贷经验。他知道，一切都变了。在与银行的较量中，也有人终于等来了规则变化。今年2月9日，央行、银保监会召开部分商业银行座谈会，要求商业银行按照合同约定做好客户提前还款服务工作。很快，一些银行口风松绑。年初刚在杭州买房的林杉，刚还完第一次贷款，10667元，其中利息近7000元。还贷后第二天，她就开始电话预约提前还贷，但只约到了六月。2月中旬，她再次询问贷款经理，得知线上预约入口已开放，她约上一个月后还款。不过，也有限制，一年只能提前还贷一次。排长队还贷的杜鹃，在投诉无用后，还曾去网上咨询律师，询问能否上诉，对方回应称：“省点力气，不如直接闹。”有朋友给她出主意“拉横幅”，在她发布的求助帖里，也有人留言说：“喇叭横幅已经准备好了。”这些情节让杜鹃觉得好笑又无奈，“没办法拉下脸去做”。最终，2月中旬，新规定出来后，杜鹃接到银行打来的电话，这才把还款时间提前到了2月底。但对周春晓而言，即使投诉电话打通了，最新的结果仍然是提前还贷需要特批。她下定决心，那就继续等待下去。▲ 周春晓终于拨通投诉电话。图 / 受访者提供（应受访者要求，文中涉及人物均为化名）文章为每日人物原创，侵权必究。

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终于有人把提前还贷说清楚了

作者：跟简七学理财

发布时间：2023-02-25 19:19

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晚上好呀，我是简七编辑部的卫星~

前些天，热搜上有一条新闻——

某老师吐槽，早几年的房贷中大部分是利息，简直是在给银行打工，激起了大家的热烈讨论。

我瞅了眼自己的房贷：还款60万，其中本金是20万，利息40万。

刚看到这么悬殊的数字，不免心疼自己一秒钟。

不过呢，等研究了一圈发现，我对利息的担心有些多余。

产生利息的原因是借了本金，随着本金逐渐被归还，每月的利息也就不断下降了。

与此同时，我看到大家对房贷的其他话题也很感兴趣，比如：

等额本息VS等额本金，怎么选？提前还贷，晚还款是不划算的吗？3%的银行收益，相当于5%的房贷利率，这个说法对吗？3%的消费贷，偿还5%的房贷，行不行？

今天就来和大家聊一聊房贷的那些事儿，做出更适合自己的决策~

等额本息VS等额本金

光看利息的解释，你可能还有点晕，咱们来看个例子。

办理房贷时，我们有两个选择，等额本息，或等额本金。

无论哪种方式，每个月还贷的钱，都包含了本金和利息两部分。

等额本金，就是说每次还给银行的本金是一样的；

等额本息，意思是每月归还银行的总金额，即本金+利息的金额，始终是同一个数。

假设现在有一笔20年期的百万贷款，两种方式下，还款计划是这样的——

图源：贝壳房贷计算器

看利息总额，你会发现，等额本金比等额本息少，那是不是选等额本金更划算呢？

其实，两边的数据都是用5%利率计算的。

利息有多有少的原因，在于不同方式下本金减少的快慢。

月供利息=剩余本金×房贷利率/12（月）

选择等额本金，意味着刚开始偿还的本金多（首月4166>2635），剩余本金减少得快，利息总额就少了。

对应的，前几年月供金额也更高（首月7750>6219）。

它比较适合前期还款能力比较强的人，或者是即将要退休，赚钱能力会不断减弱的人。

选择等额本息的话，前期偿还本金少，剩余的未还本金更多，利息也就高了些。

这种方式比较适合每个月持续稳定现金流、且前期支出压力比较大的家庭。

两种还款方式各有优缺点，在乎多省一笔利息钱，可以选等额本金；想减轻生活负担，不妨考虑等额本息。

房贷利率vs提前还贷

等房贷还上一段时间，手上有了笔闲钱，你可能会琢磨起提前还房贷的事儿。

这时，你应该会看到一个说法：还款越到后期，剩下的都是本金，提前还款就不划算了。

图源：市场主流观点

事实果真如此吗？

先上个结论：划算与否不是看还剩多少本金/还了多少利息，看的是理财收益率能否比房贷利率更高。

如果房贷利率保持不变的话，任何时候还款的「成本」都是房贷利率，和已还的本金、利息没有关系。

我们看个后期还贷的具体例子——

比如你贷款1万，在倒数第二期（第11期）时，手上多了一笔钱，此时面临两个选择：

选择1：提前还清剩余本金（852.52元），省下3.55元（第12期利息）；

*月供利息=剩余本金*房贷利率/12(月)

=852.52*5%/12=3.55元

选择2：购买收益率比房贷更高的理财产品，比如7%，等产品到期后还贷。

当你购买理财产品的回报是4.97元，还清第12期利息（3.55元）后，手上会多出1.42元收益。

*理财产品回报=剩余本金*理财收益率/12(月)

=852.52*7%/12=4.97元

理性的你，肯定会选择2，买理财产品更划算。

从例子也能看出，剩余利息的多少并不会影响我们的决策，是否还款的关键是比较投资收益率与房贷利率。

投资能力强的话（>房贷利率），不管房贷剩多少、剩几年，理财都是值得的，否则还贷更划算。

房贷利率vs银行理财

挑选理财产品的时候，你可能还会看到一个观点：

「3%的银行理财，能跑赢5%的房贷利率」

乍一看有些匪夷所思，我们用贷款1万的例子来说说——

12期的利息合计是273元，而用1万元买存款，收益率高过2.8%的话，就有280元回报，超过房贷成本。

这么说，3%左右的理财居然真的能跑赢5%房贷？

等等，仔细找不同，你能发现两种方案的现金流是不一样的：

房贷是按月还息，理财是按年付息。

还房贷时，我们每个月都在还本金，时间越往后推，欠的本金越少，因此利息也在慢慢变少。

而理财一直是用刚开始的本金（10000元）来算收益的。

所以，表面上两种方式算下来的利息一样，实际上，房贷的利率会更高。

这意味着投资时，我们不用盯着理财的利息看，比较两者的实际收益率就行。

顺带推荐你一个万能工具：统计不同时间周期收益率的XIRR（内部收益率）。

在Excel中，统计借款、每期还款金额、和日期后，输入「=XIRR(投资金额区域，对应的日期区域)」，房贷的实际收益率就能算出来，差不多是5%。

只有当理财回报有510元以上，也就是投资收益率高于房贷利率（5%）时，这笔投资才更划算。

房贷利率vs消费贷

最后来唠唠第四个问题：

用3%的消费贷，偿还5%的房贷，行不行？

我的看法是：消费贷有投向风险，不可行。

单从收益的角度看，低利率还高利率是划算的。

但真要这么操作，隐患却是不小——

首先是违反规定。

监管明文强调，消费贷严禁流向地产、投资。

如果违规借贷，银行有权要求提前归还。

此外，借款过程中还存在手续费等额外支出，得考虑综合成本。

其次是负担加重。

假设你真能找到低成本的合法资金，期限在5年以内——

由于借款期限缩短，每月平摊的本息大幅增加（6599→17968元），还款压力变大不少。

参考房贷与收入比例的「警戒线」（房贷/收入>40%），此时工资低于月入4.5万的话，日子会过得紧巴巴。

所以，「借短还长」这种危险的事儿，哪怕利率上有优势，还是尽量不要做，风险挺大的。

今天数字、公式比较多，有点烧脑，能看到这里的都是真爱粉啦~

总结一下，咱们衡量还贷的关键是看理财收益率是否高于借款利率。

对于利率和收益率的比较，可以借助「内部收益率法」，如果收益比成本高，那么这笔买卖就划算；如果收益比成本低，不妨看看其他机会。

在乎利息的小伙伴，可以在借款时选择等额本金、或是还贷时考虑缩短年限的方式，多还本金节省费用。

另外，不管是投资还是借钱，除了资金的实际成本，我们还要留意期限匹配度、合法性等问题。

好啦，关于房贷的话题就和你聊到这里了。

本文首发简七读财

（ID：jane7ducai）

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为何提前还贷的越来越多？银行还推三阻四，仔细算算应该提前还吗

作者：照理说事V

发布时间：2023-02-21 16:30

快照：

#百家快评#

列位欢迎来到照理说事。

最近一个月以来大家有没有感觉到，身边提前还贷的人越来越多了，很多人都在和银行商量，能不能让我赶快把贷款还掉。甚至有很多人抱怨说，当初贷款的时候千难万难，又要查流水，又要看征信，还得问你有没有还款能力。没想到还钱也这么难吗？你说你借钱难我理解，你把钱借给我 你怕我不还钱，所以你要考核我的能力，现在我是真金白银的还钱，这你有什么可等的呢？直接让我把钱还掉，把房本给我赎出来不就算了吗？

此前的节目我们分析过，对于银行而言，房贷绝对是妥妥的优质资产，房贷由于有抵押物，而且这个抵押物在过往的时间里还不断升值，所以说实话，不还房贷的人的数量是极低的。而房贷动辄一签20年30年，利率又是5% 、6%，所以银行真是躺着赚钱。现在你突然把贷款还了，让银行赚不到这个钱了，他银行也有压力。所以我们看到有很多银行在还贷问题上给你设置种种困难，让你三四个月才能把贷款还清。

但是反过来讲，为什么最近一段时间以来有大量的人要求提前还贷？我们认为这有两方面的因素，第一就是此前我们的很多贷款利率有点太高了，几年之前房地产一路高歌猛进之时，很多人都认为买房子一定能赚到，而且能今天买千万别明天买，买的越早赚的越多。当时我们为了抑制房地产过热，各级地方政府出台了各种各样的政策，加首付，加利率，有的地方你购房贷款利率都高达了基准利率的1.2倍、1.4倍之多。以至于现在有很多人说，我翻了翻合同，我30年的贷款利率高达5％、5.5%甚至6%，怎么这么高？

是啊，当年我们身处一个高利率时代，大家没有意识到利率这么高，而现在由于房子不好卖了，所以从去年以来各级地方政府都在推各种各样的优惠政策，银行也是降首付降利率，还是那句话，银行也是一个商业企业，当你钱很少，没有那么多资本金的时候，你就得调高利率。当你资金非常充沛、大水灌溉的时候，那你就有可能降低利率，以便多做生意。

所以今天到有的城市买房，首套房利率大概只有3.8、3.7，大家一算账，这个利率差两个百分点，而且30年都差两个百分点，简直我是又买了一套房都可以了。在这样一个状态下，很多人想提前还贷，当然了也有很多违规操作，因为你毕竟要把30年贷款都还掉，这是很大一笔钱，没有这笔钱怎么办？有些中介机构跟你建议说，干脆我帮你把钱还了，我再帮你操作一个经营贷，这个经营贷利息极低，大概只是百分之三点几而已，这样你不就等于把这个高利息改成低利息了吗，你就能省掉很多钱了吗？

此前的节目我们跟大家讲过，面对这种诱惑的时候你一定得小心，因为房贷和经营贷它是不一样的，房贷是长期稳定的，经营贷它是让你一年一归本的。什么意思？你贷款100万买房，一个月还几千，你可以还30年，你贷款100万经营贷把你这个房贷给替换掉了，对不起，每一年年底你得把这100万本金还了。貌似利息很低，可是到年底你上哪弄这100万？

有的中介跟你讲没事，我帮你运作资金，借你几天，你再支付一点利息就得了，但这样一方面每年年底你就得额外支付一笔利息加上中介费。另外一方面你能保证每年都借出这笔钱吗？你能保证每年经营贷的利息都很低吗？一旦过几年经济又过热了，银行银根紧缩，不放给你经营贷怎么办？到时候你拿什么钱去还这笔钱？

有很多企业都死在倒贷上，大家知道吗？而且归根结底讲，用经营贷替代房贷，用短贷替代长贷，这是违规的行为。银行如果知道了，可以随时随地不批准你这一笔贷款，到时候你这是血本无归。当然有很多人提前还贷还有一个重要原因就是我们现在太缺乏投资渠道了，5年之前如果你想投资的话，你可以去P2P，你可以去信托，你可以去私募基金，你可以去买银行理财。当时你要是年化搞不到个10%的话，你都不好意思跟人别人讲，你都觉得我这个投资理财太失败了。有的P2P动辄给你15%、20%的年化。

可是当然我们也非常清楚，你盯着人家丰厚的利息，人家看中的就是你的本金，最终P2P彻底崩盘，信托停止刚兑，基金倒台了很多，银行理财都不保本，所以越来越多的人感觉到，我怎么什么投资渠道都没有了？去年年底有大量买了R2级理财的人惊呼，怎么R2级这么稳健的投资方式不但没有赚到利息，本金还有折损了？

是的，银行卖给你的时候就说了，我们这个理财不保本保息，我们理财所谓年化收益都只是预期的，并不是一定的。所以如果你是一个稳健型的投资者的话，你恐怕只能选择存款和国债了。而利息又是极低的，当然由于过去两年经济形势的不稳定，对未来预期的不确定，很多人也不敢投资了。过往这几年为什么很多人手里有钱他也不还贷，大家觉得我手里拿了个几十万的钱，我如果还了房贷的话我就没有机会了，我这笔钱是可以投资的，我这笔钱可以买各种理财，我有可能获得更高的利息回报，相当于我赚了银行的利差了。

而现在一方面没有稳定的投资渠道，另一方面大家也保守了不敢投资了。所以我们看到了吧？最新公布的数字，整个2022年居民存款大增，很多人都惊奇，为什么经济情况不太好，很多人失业、裁员、降薪，反而居民存款在增加？是啊，越是对未来有不确定的信心，越是不敢投资，你才越可能去增加存款。那么对于很多人而言，我存款一年才能拿几个利息，我那边还背负着房贷，房贷利息，比银行定期存款高得多得多了，我何必让银行赚这个利差呢？我干脆还是把这个钱还掉算了。

所以正是因为对未来的不确定，不敢投资、不敢理财，才使得更多人选择更稳健的方式那就是把贷款还掉。当然如果您手里有这笔闲钱，也确实没有更好的投资渠道的话，我觉得现阶段把房贷还掉也不错，起码每个月以后减少了还款压力，生活的更加轻松。但是我们一定要意识到一点，那就是经济是有循环周期的，过往三年全球因为疫情影响经济不太好，可是现在疫情已经离我们远去了，未来这几年我们经济一定会大爆发的，消费者会报复性消费的，到时候我们会涌现出各种各样的机会来，投资会赚到钱。

那么各种各样的理财平台也可能会给你，高回报的理财存款机会，那么是不是手里如果有点钱的话，去参与这种投资和理财能赚到更多的钱，可是如果现阶段你把房贷还了的话，再从银行贷出钱，那个难度就高了。因此现阶段要不要还钱取决于你对未来到底还有没有信心。

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“提前还贷潮”背后：违规“转贷”乱象丛生，银行股短期或承压

作者：证券市场红周刊

发布时间：2023-03-02 19:35

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红周刊丨秦佳丽

在数十个城市为“稳楼市”下调首套房贷款利率之际，存量房“提前还贷潮”意外出现。而火热的提前还贷进一步催生了许多违规操作乱象，比如违规将经营贷置换为房贷等。对于银行股来说，“提前还贷潮”可能会影响银行的短期业绩表现，但长期主要是受宏观经济增长表现影响。

近期，多地出现提前还房贷预约排队时间长、难度大的现象。据《红周刊》了解，某国有大行长沙的预约排队时间已经到6月。与此同时，违规“转贷”现象陆续出现。近日，央行召开会议，要求商业银行改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作；同时加大检查处罚力度，加强违规转贷风险警示。

无论是提前还贷，还是违规转贷，都关系着银行的资产质量和业绩表现。对此，有业内人士向《红周刊》表示，引发提前还贷的主要因素是当前房贷利率远低于存量房贷款利率，这可能对少数银行短期盈利构成一定扰动，但中长期影响有限。

长沙提前还房贷需排队到6月

利率预期下行成提前还款主因

“如果购房满一年，现在可以预约申请，但是得排队到6月12日。你现在要不要登记？今天不登记，我怕过几天更往后推，耽误你时间。”2月22日，《红周刊》以还贷人身份咨询某国有大行长沙地区支行个贷中心，对方表示，后续选择提前还贷的人可能会更多，该支行的手机在线申请功能已经关闭。

据该工作人员介绍，目前每天都有购房人打电话咨询还贷，不过其所在支行每天限定处理30单提前还房贷申请业务。“虽然说该尽快，但是人太多。好比大家过年回家买车票一样，座位只有这么多。”

某国有银行个贷咨询中心经理吴爽（化名）向《红周刊》表示，尽管日前央行、银保监会召开座谈会要求商业银行做好提前还款服务工作，但其实提前还款向来需要提前预约：“去年没有这么多人申请，所以当月就能约上。现在肯定也能预约，可以通过手机银行在线申请，不过需要排到两到三个月之后。”

吴爽介绍说：“很多客户其实本身没这样的想法，但最近看到了相关新闻后可能产生了从众心理，导致很多人排队。今年初出现提前还贷高峰，还有很大一部分原因是大家年终奖到手，有的夫妻俩加起来可以有几十万拿来提前还款。”

吴爽表示，不是所有的房贷种类都适用于提前还款，如果是公积金贷款，由于利息本身比较低，提前还款没有太大必要；组合式贷款则可以提前还商贷部分，后续再还公积金贷款部分。

《红周刊》咨询多家银行个贷中心了解到，出于房贷利率降低、缺乏优质投资理财机会等原因，手持余钱的客户会选择提前偿还部分房贷。不过，目前各大银行释放还款额度仍然有限，申请人普遍需要排队2～6个月。

目前，提前还贷预约排队时间过长等问题，引起许多房贷客户的不满。在黑猫投诉平台，今年以来，涉及银行“提前还贷难”的投诉已达50余条，涵盖预约排队时间长、还款额度受限、非全款提前还贷遭拒、在线申请功能关闭等情况。

一位房贷客户近期在黑猫投诉平台投诉称：“本人于2017年在某国有银行江阴支行做了一笔住房贷款，合同约定贷款之日起36个月内不允许提前还款，现在已经过去5年，本人申请提前还款，银行要求预约到2023年8月才能还，这期间我每月需要支付六到七千利息。”

对于“提前还贷潮”现象的出现，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向《红周刊》表示：“一方面，由于近年来房贷利率快速下行，存量房贷利率高的购房者，希望通过提前还房贷来减少利息支出；另一方面，少数购房者有金额较大‘闲钱’，又缺乏更理想的资产配置机会。还有，不排除部分购房者滥用了目前的便利、低成本的融资环境。”

在周茂华看来，该轮提前还贷现象中，需要防范经营贷、消费贷等信贷资金违规使用，以及“以贷还贷”问题。“对于个人来说，提前还房贷减少了未来的房贷利息支出，但也需要让渡资金流动性，而且涉及的资金金额不是小数目。”

违规“转贷”业务红红火火

多方提醒贷款置换风险

把经营贷违规转用于房贷，已经成为一些中介的红火生意。据了解，近期不少贷款中介机构声称，可帮助消费者提供按揭贷款置换服务，包括提供“过桥资金”让客户还清房贷，包装贷款资质，在银行办理经营贷后归还垫资。

相较于此前5%、甚至6%左右的存量房贷利率，目前的房抵经营性贷款利率更低。《红周刊》以贷款人身份咨询某贷款中介机构，对方介绍：“房抵经营贷利息正常情况下3.5%至3.6%，最高3.85%。”

在常规的“房抵消费贷”“房抵经营贷”两种贷款模式中，该中介机构人员竭力推荐经营性贷款：“‘房抵消费贷’就别考虑了，国家对这一块有监管，现在百分之七八十的银行不做消费贷，少数银行做消费贷款的最高额度也就100万元。现在市面上做的都是经营性抵押贷款，贷款额度跟房值挂钩，大约是房产价值的七成，比如价值1000万的房子，能贷款700万。我们收取贷款金额的百分之一作为服务费。”

据该中介人员介绍贷款申请方式：“前期先申请经营性抵押贷款，银行给了批贷函以后，咱们再着手去做按揭的解抵，‘两条腿’走路。等经营性抵押贷款批下来后，正好按揭解抵也约上了。”

而对于多数名下并无营业执照的普通贷款人而言，该类中介平台的卖点之一是帮助包装贷款资质。“可以花几千块钱买个‘公司’加执照，过户到你名下，到时候就是正常的经营性抵押贷款。相关的财报、上下游三方合同、流水等，我们都可以帮你提供，直到银行把贷款批下来，整套流程下来估计一个月。”

“说句不好听的，银行那边做按揭解抵的客户有的甚至排到了半年后，客户现在疯狂地在做按揭转抵押性经营贷款。站在银行角度看肯定不愿意咱们提前还款，但是大家都想把资金最大化利用，通过置换贷款把之前五点多的利息降到三点多。”据该中介业务人员举例，如果按照首套房贷年化利率5.35%、按揭尾款100万元计算，通过经营性贷款置换把年化利率转成3.8%上下，每月可以节省利息上千元。

而对于监管层早已明令禁止的“经营贷违规流入楼市”，该业务人员声称，今年做这项业务的人尤其多，且其经手的客户百分之七八十都将贷款用作了购房或提前还房贷。

吴爽对上述转贷操作不以为然：“听小道消息，确实有客户有这样的想法，不排除有的客户可能确实手续做得‘精益求精’而成功的。但是个人并不建议，不管是房抵消费贷还是房抵经营贷，按规定都禁止流向房地产领域，后续系统也会监控它的流向，不能用来还房贷或者买房。”

各地监管层近期对于“转贷”背后的风险给予了频繁提醒。比如2月21日，山东省地方金融监督管理局发布“关于提前还贷、转贷存在风险的提示”，提醒广大消费者是否提前还贷应算好经济账、不盲听盲信盲从。2月17日，银保监会公告对中国银行、民生银行、渤海银行等五家金融机构及相关责任人员依法作出行政处罚决定，合计罚没约3.88亿元。处罚案由包括小微企业贷款资金被挪用于房地产领域、违规发放房地产贷款等违法违规行为。

“‘转贷’现象之所以一直在楼市潜行，是因为经营贷往往比购房贷利率要低，所以一些群体盯上了利率差额，甚至不乏一些银行也在私下参与，形成了一个个利益链条。”北京金诉律师事务所主任王玉臣向《红周刊》表示。

据王玉臣介绍：“这种做法是明令禁止、违法违规的。首先，银行贷款是有明确的用途设定的，不是钱到手了想怎么花就怎么花。经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，这种贷款是给中小企业经营的惠民举措，明令禁止流入楼市；其次，这种行为对购房人有不小的风险，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临被抵押的房产被拍卖的风险。”

他补充道，在转经营贷的时候，不少人会在中介的指引下采用过桥贷款，此时还会产生新的成本，且过桥贷款的利率往往高于银行贷款利率，一旦后续资金出了问题不能及时偿还，无疑会适得其反。而对于一些操作经营贷置换房贷的中介或银行机构，一旦被查出也会面临被处罚，严重者还可能会涉及到刑事犯罪问题。

银行股资产质量受关注

短期承压长期企稳

个人住房贷款作为银行的优质业务，提前还贷可能会侵蚀银行的部分未来收益；而违规“转贷”则会考验银行的风控能力。当前，有分析认为，银行控制释放提前还款额度，原因之一是不愿“让利”。

思睿集团首席经济学家洪灏向《红周刊》就此表示，目前银行层面没有披露具体的提前还贷金额，不过无风不起浪，从市场反馈看，最近提前还房贷应该已经具备一定规模。在他看来，引发提前还贷的根本原因是利差，存量房贷利率多数在5%～6%以上的高位，对比之下经营贷、消费贷3%点多的利率具有吸引力，而这也是提前还贷现象不可控制性的原因：“只要有利差压力就会出现这种现象。”

他分析认为：“由于主要涉及存量房市场，因此提前还贷潮对楼市影响并不大。不过，提前还贷并不是银行乐意见到的，这会直接影响银行收益，银行股走势在短期内也会受影响。”

目前，个人住房贷款在各银行总贷款中占比较高。以“工农中交建邮”国有六大行为例，截至2022年中期，六大银行个人住房贷款规模在发放贷款总额中的占比均超过20%。其中，邮储银行个人住房贷款规模占比最大，其2.23万亿元的个人住房贷款金额在发放贷款和垫款总额中的占比达32%。（见附表）

与此同时，伴随行业净息差整体处于下行通道，银行净利息收益率也整体在收缩。据iFind数据，截至2022年第三季度，42家A股上市银行的净息差平均值、中位数均为1.96%，较上年同期同时收缩10个BP。其中，仅南京银行、贵阳银行、常熟银行、郑州银行、江阴银行、紫金银行、江苏银行7家银行净息差有所上升。

不过，有业内人士认为，无须就“提前还房贷”对银行资产变化作过度解读。洪灏表示，虽然个人住房贷款发放规模普遍占比银行贷款总额超过两成，但是并不意味着这批贷款都可以提前归还，另外，目前个人住房贷款余额与往年相比依旧处在高位。

据央行发布《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》，2022年个人住房贷款余额达38.8万亿元，增速较上年末低10个百分点，但仍同比增长1.2%。

在周茂华看来，近期部分客户提前还贷可能对少数银行的短期盈利构成一定扰动，但中长期影响有限。而房贷虽是部分银行的重要资产之一，但并非主导。与此同时，房地产市场开始呈现企稳复苏迹象，有望重返平稳健康发展轨道。“从历史经验看，国内也经历过不少的经济和产业波动，但银行整体保持良好盈利态势。”他对此表示，“影响银行整体盈利的因素中最为重要的就是宏观经济走势。我国实体经济发展壮大，银行在较长一段时期仍是融资主要渠道，且随着银行产业结构多元化，能够推动银行资产负债结构持续优化和经营能力提升。”

洪灏指出，“对银行来说，如果当初购房合同约定了可以提前还款，那么现阶段就应该提供好对应的服务渠道。现在市场调降存量房贷利率的呼声也是有问题，还是应该遵守合同、尊重契约的。”

（本文已刊发于2月25日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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提前还贷，能省多少？｜锐观察

作者：企业观察报

发布时间：2023-02-22 14:31

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客观 理性 独家 独到

随着楼市的变化，提前还贷的人越来越多，甚至为此排起了长队。选择提前还款当然是为了降低利息支出，但专家提醒，“提前还贷不能盲目跟风”。

提前“还贷潮”下“还贷难”

2月1日零点，来自江苏徐州的90后个体工商户常伟，在一家国有银行手机银行App页面，不断重复刷新、点击，但依旧没抢到该行发放的2月提前还款额度。

常伟说，“我一直等到了0:30，但好像0:10左右就没有额度了。”家住武汉的90后律师黄先生已经成功预约上了提前还款，然而距离还款日仅剩3天时，他却被银行通知：无法还款了。

这只是购房者提前还贷难的“缩影”。

在社交平台上，不少购房者分享了他们预约提前还款的经历，还款日期被安排到今年9月的大有人在。

北京中国人民银行总部大楼 郑帅 摄 图源：CICPHOTO

提前还贷，利息成“零头”

这两年常伟一直想提前还房贷。疫情期间，他的收入减半且不稳定，其中有3个月他的收入为零，但从来不敢断贷，这也让他愈发想提前还贷。2018年，常伟为买婚房以5.7%的贷款利率贷了30万元。

现在，常伟的房贷本金还剩26万多元，前面还的几万元中大都是利息，本金只占一小部分。按合同约定，再过4年每月还款的本金部分才会超过利息，“这意味着我还要给银行打工4年。”

他决定把20万元积蓄拿来还贷，将剩下6万多元的贷款期限缩短至36个月，之后他只需要支付5000多元利息，“与原本16万多元的利息相比，这就是个零头”。

还钱路上“九九八十一难”

在年前常伟发现，手机银行App上可以申请提前还款，但年后提前还贷的额度就显示已满。他去银行网点办理时，看到该网点贴的公告指出，提前还房贷需到银行柜台预约。“我行将根据国家贷款规模管控的要求，适时安排客户提前还款。（一般3个月左右实现）”“这下又要多给银行交利息了。”

幸运的是，常伟成功预约到今年5月还款。然而银行网点工作人员的回复让他心里依然没有底。“工作人员让我5月早点来，越早来越稳。”有时，预约成功也会“翻车”。黄先生没想到还款之路困难重重，像要经历“九九八十一难”。

今年年初，黄先生和妻子找亲戚朋友凑了45万元，准备提前还房贷。黄先生曾通过手机银行App申请提前还款，显示他“未达到还款条件”。但按照合同约定：还款期数满12个月，提前还款至少3万元，并提前30天预约，经银行审批后可以还款，他已满足这些条件。

线上渠道走不通，他不得已才转到线下渠道。1月5日，他到银行网点预约了2月6日还款。然而2月3日银行告知他：银行内部政策调整，关闭线下还款窗口，等待线上审批，时间不确定。他询问银行内部政策的具体内容，客户经理表示“不知道。”并让黄先生自行找渠道反馈。于是，他向相关主管部门和银行消保处进行了投诉。

银行员工也得排队

针对部分购房者还贷难的问题，记者以还贷者的身份咨询了某国有银行省支行信贷部工作人员，该工作人员表示，目前所在地区可以线上预约，但是需要排队，估计要排到四五月。

他表示，现在银行管控额度，每个银行每个月的指标是一定的，用完了就没了。现在投资理财的收益预期不理想，很多人也不愿意把钱放在银行。“我们同事准备提前还贷，也都在排队。”他表示，现在除了排队没有别的办法，“早申请、早排队、早还款”。

资料配图 宋诚林 摄 图源：CICPHOTO

“不想给银行打工”

“不想给银行打工了。”这是诸多购房者给出的关于为何提前还贷的共同答案。2021年，黄先生与妻子以“等额本息”的方式贷了136万元，当时的房贷利率为5.78%，正处于高位，他们每月需要还款7963元。

“我们是刚需自住，买在（房贷）‘山顶’上也认了。”目前他们已经还了13个月，还款金额已超10万元，但其中本金只有1.8万元左右，剩下的都是利息。原本黄先生希望，在今年2月14日之前还掉45万元，却遭遇阻碍。45万元一天的利息是35元，“一个月的利息够交一个月暖气费了”。目前，他还在等待投诉的进一步结果反馈。他准备同步向银行发律师函，“确实是银行违约在先”。

90后女孩张冉购房时的房贷利率是6.4%，如今，不少地区的房贷利率已经降到了3.8%。她发现，每月2500多元的还款额中只有几百元是本金，利息竟超过了2000元。她计划用两三年把贷款提前还清，算下来可以省30多万元。“我现在只有这一个目标，就是还贷款”。

2021年3月，沙莎和男朋友贷款122万元买房。当时房贷利率达5.7%，他们每月需要还7100多元，其中只有1300元左右是本金，其余全是利息。她算了一笔账，如果按合同还款，30年要付130多万元利息，已超过了本金。他们选择每年还20万元。去年8月已提前还了20万元本金。

转经营贷，可行吗？

房地产行业的资深从业者赵恒成表示，有一部分人会选择将房贷转为经营贷的方式，即购房者一次性提前还清房贷，再通过公司将房产抵押，进行贷款，贷款利率可以降为3.7%。

“市场上其实出现了不少以此作为‘缺口’的中介，‘蛊惑’大家把房贷转为经营贷”。但很明确的是，消费者使用“过桥资金”结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资金，属于违规行为。

针对一些不法中介诱导消费者将房贷置换为经营贷的行为，银保监会官网曾发布提示称，这种操作，隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。

某国有银行信贷部工作人员表示，银行会经常查类似的情况，非企业经营者违规转经营贷，具有一定的违约风险和法律风险。“发现消费者挪用贷款，可提前收回贷款。”

提前还贷为何难

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房贷对银行来说属于优质资产，2022年，增量房贷申请在下降，存量房贷部分，购房者又要求提前还贷，银行收益自然受冲击。

同时，老百姓对楼市的预期发生逆转。过去，老百姓普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷利率调高的成本。如今，老百姓对房价的预期逆转后，房子的成本全面显现，对房贷利率也更为敏感。

房贷利率持续下调是老百姓提前还贷的原因之一，当前已有几十座城市的房贷利率进入了“3%”时代，还有一些城市阶段性取消首套房贷款利率下限。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池指出，很多人在存量贷款利率转换时选择了固定利率，现在发现市场利率低了，提前还贷也是一种弥补或纠正。

一些人选择提前还贷后，会再申请利率较低的贷款。赵恒成表示，银行对提前还贷设置了诸多限制性条件，比如缴纳违约金、关闭线上渠道、排长队等，“不仅不会降低大家的还款意愿，反而会刺激大家的还款意愿。”“很多人会产生一种利益对立想法：‘银行越这样做，越是担心我还款，越要赚我的利息，所以更要还。’”

提前还贷，能省多少利息？

当下，计算如何提前还贷更划算成了很多购房者的“必修课”。一般来说，提前还款有3种模式：提前全额还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限。

提前还能省多少利息，与贷款额度、提前还款能力、房贷利率、已还款期限等都有较大的关系。比如，以4.3%的贷款利率向银行贷款100万元，贷款期限为30年，按照等额本息的还款方式，每个月需要还款4948.71元，总还款额为178.15万元。

不少银行规定，购房者满一年之后才能提前还款，按照已还款13个月计算，今年2月开始提前还款，一次性还款可以节省73.18万元利息；如果选择提前还款20万元，还款期限不变，未来选择等额本息的还款方式，可以节省14.92万元，选择等额本金的方式，则可以节省24.66万元。

购房者还是提前还款20万元，月供金额不变，将还款期缩短为10年，选择等额本息的还款方式，则可以节省55.06万元，选择等额本金的还款方式，则可以节省56.26万元利息。如果购房者还款时间已经较长，那么可节省的利息也会发生明显的变化。

还是上述条件，购房者已经还了8年零1个月贷款，那么一次性提前还清可以节省45.65万元；如果提前还款20万元，还款期限缩短为10年，选择等额本息，可以节省30.79万元；选择等额本金，则可以节省31.77万元。

要不要提前还贷，看情况

当下，不少人正在观望是否要提前还贷。但并非所有人都适合提前还贷。赵恒成指出，当前这几类人更适合提前还贷：一是手里有资金，但没有找到好的投资渠道；二是房贷利率较高的人，特别是在6%以上甚至逼近7%的人；三是还贷期比较短的人，在前期的还款中，利息往往占了主要部分。

他指出，如果购房者还贷已超过一定年限，未还贷款中的利息部分已十分有限，提前还款不会大幅降低资金使用成本。多位行业内人士和专家表示，更多的人选择提前还款是为了降低利息支出。

一些专家建议：降低存量贷款利率或允许购房者将固定利率转为浮动利率。

在今年频繁刷屏的还贷潮会持续多久？李宇嘉预测“只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机，就一直会存在。”

来源：央视网公众号、中国青年报

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提前还贷再掀热潮，年轻人变聪明了？为什么还钱还那么难？

作者：保德全

发布时间：2023-02-06 17:31

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怪事年年有，今年特别多。这年头跟银行借钱不容易，可没想到的是，想把钱还给银行，同样不容易。最近，一篇描写房贷还款难的文章在网上引发热议，不少房贷族表示，过了年公司发了年终奖想提前把房贷还了，可这事真的实行起来，却没有想象中那么容易，月供族为什么想提前归还房贷呢？又遇到了哪些阻力呢？这些现象背后，又说明了什么问题呢？事出反常必有妖。关注保德全，带你一起来挖一挖这背后的逻辑。

欠债还钱，天经地义，作为最大的债权人，银行不仅担心客户还不出钱，竟然还要担心客户提前还款。最近，一则讨论月供族提前还房贷的帖子，在网上引发热议，有人反映：想要提前还房贷，却遇到了各种各样的问题，还真不只是罚息那么简单，我们先来一起看一下，网友们提前还贷款，都遇到了那些障碍。

广州有几位记者走访了多家银行后发现，导致提前还贷难的，除了银行收取罚息之外，还有下面几个原因：

首先，是申请渠道的问题。在银行办业务的方式有很多，可以拨打客服热线，也可以使用银行的APP，还可以到银行柜面线下办理，可提前还贷这件事，客户应该通过哪个渠道进行申请，知道的人并不多。有些人会咨询自己房贷经办的客户经理，大多数得到的回复也就是拨打热线询问，现在银行的客服热线，大多数一开始是机器人在接听电话，聊了很久终于转到了人工客服，一打听，还是要在APP上进行申请。

其次，银行给提前还贷的额度不多，不但额度少，还要分批释放。在提前还贷额度使用完毕之后，只能等待下一批额度出来。以上海地区的某银行为例，如果想通过这家银行的线上银行在线预约提前还房贷，不仅每360天只有一次归还的机会，每次归还的额度最多只有20万，如果一个贷款客户在这家银行有200万的贷款，通过这种方式，最快也要10年才能真正还清本金，想快点还清都不行。

还有的银行，除了限制你额度，还会设置审批条件，拉长你的还款周期。不少房贷客户提出提前还款申请之后，银行虽然接受了申请，但常常需要几个月的时间进行审批，有的审批时间甚至在3个月以上，审批时间太长，是不是银行程序的问题？可如果你想问银行申请新增一笔房贷，从提出申请到拿到贷款，最快可能只要十天的时间，这样一对比你就懂了，银行并不欢迎提前还款。

除了卡额度拉长审批时间这些常规操作之外，有的银行还把提前还贷这件事玩出了新花样。广州个别银行客户经理私下反馈客户，如果想要加快提前还贷的流程，只要在他们银行存一些存款就行，一般在2万元以上，但需要连续存满5年，等于是5年内自己就少了一笔流动资金，想想还是觉得不太划算。

提前还贷障碍重重，这个事更加应该追究的是，为什么提前还贷这么不容易，还有那么多人络绎不绝的想办理呢？

触发提前还贷潮的最直接原因，是房地产周期和信贷周期。大部分的城市房价上涨，是在2015年之后，从2015年到2022年，国内的房地产市场经历了一轮从快速上行到深度调整的大周期。如果你是在2018年左右买的房子借的房贷，当时房地产市场过热，银行根本不愁贷款放不出去，房贷的利率也水涨船高。

根据易居研究院智库中心的研究报告，国内的房贷利率，从1995年开始，呈现出快速下降的趋势，在上世纪90年代买房，贷款利率一度超过15%，现在想想都觉得不可思议，到了2015年之后，贷款利率虽然比90年代下降了很多，但也有比较高的年份，比如2018年，平均的贷款利率高达5.46%，是最近几年的峰值，到了2022年，房地产市场进入调整周期，房贷平均利率也下降到了4.35%左右。到了2023年，济南、南宁、天津、石家庄等城市，首套住房的贷款利率更是下降到了4%以下。房贷利率在下降，银行消费贷的利率同样如此，只要有社保有工作，很多人都能以不到4%的利率从银行借到一笔信用贷款。

房地产周期和信贷周期，导致房贷利率出现了较大的差价。如果你在2018年买的房，那很可能就承担了比较高的贷款利率，这些客户看到现在越来越低的贷款利率，自然会产生提前还贷款的想法，这是人之常情。

其次，近期提前还贷潮的出现，和不少人收到年终奖也有关系。每到岁末年初，银行就比较忙，很多人收到了年终奖，家庭可以自由支配的闲置资金增加了，有的人会考虑提前归还房贷，也有的人会在银行做存款或者购买理财，这是一个非常正常的现象，每年这个时期，经常能看到银行门口人头攒动。

不少办理过房贷的人都会发现一个现象，你每一年还给银行的贷款当中，本金只占到了一小部分，最初开始还的，绝大多数都是利息，我一个朋友就跟我抱怨过这件事情，他向银行借了230万买房，每个月要还大约一万三的贷款，辛辛苦苦还了五年，算了算一共还掉了七八十万，可没想到有一天查了自己的贷款明细，这七八十万当中，本金却只有十万出头，其他还的都是利息，知道了这件事情的人，都会想着尽早归还银行的贷款，人性都是不想吃亏的，银行早就预料到了客户可能会提前还款，这么设置就是银行不想做亏本的买卖，那老百姓该怎么办呢？很多人当然想的是，打算盘是拼不过银行的，干脆早点还掉贷款算了。

最后，居民投资渠道较少，投资手段单一，才是造成提前还贷潮的根本原因。试想如果你手里有一百万，同时又跟银行借了一百万的房贷，年化利息是5%，这时候摆在你面前的就是两个选择，要么用这一百万去投资理财，要么干脆就用来还房贷。什么时候才会有人愿意拿钱出去投资呢，当然是投资理财的利息回报，高于银行贷款利息的时候，还要有足够的把握能够控制风险，可问题是，稳定年化回报在5%以上的投资可太难找了。

先不说银行存款利率这两年是越来越低了，在《资管新规》过渡期结束后，保本的理财也彻底退出了历史舞台，对普通人来说，一般都缺少经济和金融方面的专业知识和信息渠道，翻遍各大银行的网上平台，都很难找到一款投资回报能超过5%的理财产品，自然而然，绝大多数人都会选择把这一笔钱用来提前还房贷。

那么，如果从银行的角度来考虑这个问题，银行为什么又不希望客户提前还款呢？理由也显而易见：

首先，贷款利差的存在，使得存量贷款业务成了银行最具价值的资产。老百姓向银行借钱，银行把钱借给客户，这笔钱对老百姓来说是负债，但对银行来说，就对应形成了一笔资产。前几年楼市行情好的时候，即便贷款利率很高，银行贷款客户照样络绎不绝，这些人当年办理的房贷，就成了银行最有价值的资产。资产有价值，除了利率高之外，还要考虑风险，可对银行来说，企业借钱可能不还，但老百姓的房贷出现违约，可能性极低，大部分人省吃俭用都要避免断供的发生，为什么？因为一旦断供，后果不可设想。不仅马上就能收到法院的传票，自己辛苦一辈子，掏空几个钱包买的房子，也会成为法院的执行财产，房子拍卖后，回款首先要还给银行，银行的风险极小，但断贷对买房人来说，代价极大，这就保证了房贷这项资产，本身风险并不高。

其次，老百姓投资收益在下降，对银行来说，也是一样的。银行的主要业务就是吸收存款和发放贷款，从中赚取价差，这个业务模式后来出现了很多变种，但百变不离其宗。比如，老百姓在银行购买理财，银行收到钱之后，就会按照理财产品发行时的相关说明，定向的进行投资，在《资管新规》正式实施后，银行的理财不再进行刚性兑付，老百姓感觉理财的利率下降了，有的甚至出现了亏损，有因才有果，实际上是因为银行在这一笔投资当中也没有赚到钱。

想在投资上赚钱是有门槛的，对普通人来说是这样，对银行这样的金融机构来说也是一样的，投资有这么大的不确定性，但放房贷给老百姓的风险却不高，因此，越来越多的银行把业务重心放到了加大贷款发放上，包括房贷和信用贷，放出去的钱越多越好，这是一笔稳赚不赔的买卖，银行花了这么大力气想把贷款给你，如果你想提前还掉，他自然是不太高兴。

因此，说到这里，提前还贷这件事情本质上就是一笔算得过来的账，银行想保住自己的利润，老百姓也不想吃亏，于是，就产生了提前还款难的问题。

提前还款，真的划算吗？提前还贷这笔账虽然算的过来，但很多人并不知道该怎么算，其中有几个误区，你一定要避免踩进去：

首先，并不是所有的提前还贷都是划算的。刚才我已经说了，银行很精明，在发放贷款时候已经进行了设置，老百姓每个月还的贷款当中，大部分都是利息，随着事件的推移，利息占比越来越小，本金占比提高，因此，到贷款还到一定阶段的时候，你欠银行的利息，早就已经还的差不多了，这个时候再提前还款，就不是那么划算了，不如给自己手头留一些闲置资金。一般来说，如果你的贷款方式是等额本息的，还款期数超过贷款总期数一半以上的，提前还就不太划算了，如果是等额本金还款的，还款期数超过贷款总期数三分之一以上，就没有太大的必要了。

其次，在什么时候提前还，怎么申请同样需要讲究技巧。刚才我已经提到了，在每年岁末年初的时候，提前还款的人很多，往往需要排队等额度，银行对于这些客户，也会设置很多话术，目的就是让你不要提前还款，但如果到了年中，情况可能又不一样了，排队还款的人不会那么多，额度也不会这么紧张，这个时候再去申请提前还贷，难度就会小得多。除此之外，怎么申请，如何沟通，同样是一门艺术，我身边就有个朋友，跟银行申请提前还款，没过几天就办理成功了，他是怎么跟银行说的呢？现在生意做的不太好，追债的人特别多，担心要不了多久房子会出现断贷的问题，所以趁现在手头还有点钱，想提前还掉。任何银行在听到这样的话，基本上还是愿意让你提前还款的。

当然，提前还贷本质上是消耗自己的流动性去归还负债，这不是一个值得去追的时髦，是不是值得，同样因人而异，特别对一些手头本不宽裕的人来说，千万不要通过违规转贷等方式，为了还贷而还贷，现在国内的房贷大部分都实行的浮动利率，LPR下降后，房贷利率同样也会阶段性下降，从某种程度上来说，已经降低了月供族的贷款压力，因此，但凡提前还贷这件事情会影响你的生活质量，就没有必要去参与，保留一定的闲置资金还是很必要的，毕竟谁也不知道明天会发生什么事，您说对吗？

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提前还贷潮会掀起一场“博弈论”吗？

作者：钛媒体APP

发布时间：2023-02-21 08:15

快照：

图片来源@视觉中国

文｜日晞研究所，作者｜ICE，编辑｜南汐、Lydia、大富

银行提前还贷客户增加了，可能有“浪花”，但并没有成为“潮”

近日提前还贷登上热搜，各大社交平台都引发高频讨论。媒体爆出的消息不仅关注着提前还贷能否成“潮”，更关注着“还贷难”问题。

有市民更因还贷无门一举将银行爆料至当地电视台，他说他想提前还贷，但银行却已经关闭了APP端口提前还贷的入口，不但APP无法进入提前还贷，联系自己的贷款经理也被告知，目前提前还贷已经“排队到9月份去了”。

日晞联系一些在银行工作的朋友，问及是否真的需要排队提前还贷，邮政银行某工作人员表示，暂时无需，自己银行提前还贷的客户不是很多，还没有遭遇“还贷潮”的感觉。

一位在北京银行工作的朋友称，“其实一直都有提前还房贷的客户，不是2023年突然就有的，大概2022年夏天开始，比往年会多一些，但是也没有外面传的那样。”

其他几位在四大行工作的贷款经理朋友也称，提前还贷的客户只是相较往年增加了一些，可能会有“浪花”，但是并没有成为“潮”的趋势。

日晞采访了一些身边的朋友、同事，他们大多办理浮动房贷利率，目前房贷利率已经不足5%，自己手边还有别的理财渠道，大多数人认为要不要提前还贷取决于自己的资金安排，“提前还贷肯定不是第一选择。”

提前还贷背后的经济账

提前还贷虽然还未形成“潮”，但是很多人通过媒体或自媒体平台的讨论，也加剧了不还贷的焦虑。

有人甚至悲观地认为，房价涨幅跑不赢银行房贷利息，同时自己还将面临工作和收入都不稳定的处境。

目前首套房利率已经正式进入史上最低区间，不少市民还要面临趋于恶劣的投资理财环境，资本市场表现欠佳的同时，投资越来越难。

一方面，大家要面对存量房与当前利率的剪刀差，另一方面，资本市场的暗度变现，也减少了大家对未来经济环境的信心。

似乎人人都开始算这样一门经济账：提前还贷划算，还是继续投资理财划算？

针对大多数投资者来说，当前最保险的资金去处除了银行定期存款，就只剩提前还贷了。

一边是年利率2.5-3.8%的理财，一边是5%左右的房贷。

如果手上不增加风险更高收益更高的理财渠道，定期存款利率跑不赢房贷利率是肯定的。

不少人开始观望2023年，是银行的定期存款利率上升，还是房贷的贷款利率动态下调？

但居民的提前还贷，实际上正是暗含着这道让银行两难的选择题。

是提前还，还是降低利率？

据《财经》报道，一位购房者估算，其2022年申请了总额114万元、利率5.35%、期限25年的房贷，还款方式为等额本息，如果提前还款50万，在还款期限不变、减少月还款额的情况下，将节省约39万元利息；如果只缩短还款期限，不改变月供金额，将节省超70万元利息。

对购房者来说是节省了39万元利息，但对银行来说，则是损失了39万元优质稳定的利息收益。个人住贷一直是银行优质的资产，坏账率极低。

从目前部分银行要购房者排队，设置各种障碍阻止提前还贷来看，银行并不想放弃这笔优质资产收益。

同时，招商证券银行业首席分析师廖志明表示，近年来银行业息差明显收窄，2022年前三季度，部分大行营收已经零增长，面临着较大的经营压力，“当前银行再度下调存量按揭贷款利率的可能性不高”。

从账面利益上看，比起数量庞大的存量住房贷款，如果非得让银行选，那也是宁愿让部分购房者提前还贷，毕竟当前提前还贷的绝对数量还不多。

银行这种“一个萝卜两头吃”的情况能持续多久也是一个问题。

毕竟赵健教授与经济学者徐高的朋友圈开撕也是从债务鸦片开始的。

银行房贷年限拉长，是一种与国际接轨的财富稀释剂

中国居民资产配置的三大方向：房地产、理财和存款，其中70%配置在房地产上。

在房地产市场爆火时，加杠杆是常态，居民资产负债表上的房贷，其实是一种增值极快的优质资产。

提前还贷后的生活，居民可能还未开始构想，但大家却已经有点厌倦了不提前还贷的生活了。

据新京报·贝壳财经，近期，有报道称，北京亦有银行放宽了房贷年龄限制。虽然各家银行在贷款年龄期限上规定不尽相同，但目前已有银行宣称可有条件贷款至95岁，并且这背后的经济逻辑实质上就是用子辈的双倍收入来加高父辈年龄上限的杠杆能力。

低迷的资本市场，无法提振的房市，持续走低的房价，以及投资理财的渠道也无法再实现刚兑，种种因素汇聚在2023年初，引发了持续的提前还贷热。

提前还贷热不仅是受上面这些因素的影响，前不久已经确定的推迟退休年龄至65周岁，又一次将老龄化现状带来的养老金不足问题暴露人前。

日本社会为了应对老龄化所带来的养老金不足问题，老人退休年龄已经延长至70岁，甚至部分老人是终身工作。

我国人口第七次普查数据显示：2020年我国40-59岁人群占比为31%，随着时间的推移，人口老龄化率的加重，这个比重还会继续上升。

如果银行系统不延长房贷年限，恐怕有相当一部分中老年人群的住房改善梦是要破碎的，至少，没有银行的贷款支持，要想圆梦难度大了不少。

而银行失去房贷这块优质资产蛋糕，也是难以维持一直以来稳健运营的金融护城河。

面对今后很有可能的银行系统房贷年限普遍延长现象，让更多的人符合房贷资格，贷更多更长期限的钱，除了能支撑楼市软着陆以外，从货币银行学“信贷创造货币”的原理看，这是一种货币扩张手段（就是所谓的印钱）。

但又不同于传统的印钱（货币超发）。

信用扩张是需要载体的，而国内当下拉动信用扩张最有效的载体就是房地产资产。

信用越是扩张，市场上的钱就越多，广义上的货币规模，我们可以用M2（广义货币）表示。

这些年来，随着广义货币供应量的不断增加，也就是市场上的钱越来越多，钱的购买力是在逐年减弱的。

银行系统放宽房贷年限限制，会带来信贷规模的持续扩张，间接扩大了市场当中钱（货币）的规模，导致钱的购买力逐年降低，这是一个财富稀释的过程。

其实，房价挤泡沫的逻辑，就是稳住房价，不让多涨的同时，物价和居民收入涨上来，从而逐渐稀释房价泡沫。

用通胀稀释债务或者资产价格泡沫，这个手法，是国际通用的做法，我们不是首创，只是与国际接轨而已。只是这个过程中，要注意财富稀释问题。

这个逻辑很简单，比方，10年前一碗阳春面10元，房价5000一平米，是不是觉得房价太贵了。但是10年后，同样一碗阳春面20元，翻了一番，如果房价依然是5000一平米，或者小涨一丢丢，是不是觉得房价就不贵了呢？

参考资料：

《2023年1月份居民人民币存款数据》人民银行《适度降低存量房贷利率》南都·湾财社《怎样合理有效应对“提前还贷潮”？》每日经济新闻《银行保险机构声誉风险管理办法（试行）》银保监会《关于提前还贷或转贷的风险提示》辽宁银保监局《大衰退：如何在金融风暴中幸存和发展》日本经济学家、野村证券首席经济学家辜朝明

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排队提前还房贷，赚了还是赔了

作者：新周刊

发布时间：2023-02-08 09:42

快照：

为什么越来越多人想提前结清房贷？/《安家》剧照

2022年，“提前还房贷”便时常被提起；迈入2023年，提前还房贷的人更如潮水一般涌进银行。损失厌恶是大家都有的心态，但为什么人们不约而同地扎堆在近期提前还房贷呢？

掏出所有存款，甚至从“六个钱包”和朋友那里借钱，年轻人为了提前还房贷，已经拼了。

高利息是触发提前还贷潮的根源。2019年，温尔在广州买房，在银行贷款了145万元，期限是28年。当时的利率是5.145%，换算下来，光利息就将近129万元。如今还了3年房贷、总支出近30万元，实际上本金只还了8万元，“每次算账，心里都难受，白给银行太多钱了”。

温尔的本金和利息数额。/银行系统上的贷款计算器

因同样的理由，唐吉提前还了两轮房贷之后，最近正在预约第三次。

他的房子在杭州，2021年买的时候贷款利率是6%。这还是可选择范围内最低的利率了，据他观察，当时有银行的利率去到6.3%。然而，贷200多万、期限20年，利息也要近140万元。加上本金，一共要还近340万元，月供高达1.4万元。

社交平台上，甚至有人表示自己当年的贷款利率超过7%，可想而知，背后的利息有多高。

父母担心唐吉压力大，帮忙在2022年提前还了两次，分别是90万元和80万元。由此，他的月供一下子降到8000元，“松了一口气，整个人底气都充足了不少，原来不用为钱犯愁的感觉这么爽”。

温尔和唐吉的抉择是一个缩影。2022年，“提前还房贷”便时常被提起；迈入2023年，相关话题更冲上了热搜。提前还房贷的人更如潮水一般涌进银行。

知乎在2023年2月初做的一个调查结果显示，484名受访者中有63%选择“会提前还房贷”，仅10%选择“不会提前还”，剩下的人尚在观望中。

社交平台上，已有不少网友表示，办理此业务要排队等2-6个月，甚至有银行隐藏了线上还贷入口。最近，唐吉跟银行业务员沟通时，也被拐弯抹角地劝退：“他一会儿说系统升级、办理不了，一会儿说要等很久。”但具体要等多久，唐吉没有获得准确答复。

按理说，“不想还太多利息”是一直存在的心理，为什么人们不约而同地扎堆在近期提前还房贷呢？

原因不可能是“钱太多了”。/图虫创意

及时止损

这场热潮更为直接的触发点，是房贷利率下调。

2023年1月5日，中国人民银行、中国银保监会发布通知称，房价环比和同比连续3个月均下降的城市，可自主下调房贷利率。据上海易居房地产研究院统计，全国有30个城市随即实行，比如郑州市的首套房贷利率下调为3.8%、珠海市的首套房贷利率下调至3.7%。

以唐吉的6%房贷利率、200万的贷款本金为例，与上述最新利率比对，中间存在2个百分点的差额。这意味着，若晚一年半买房，唐吉能少还近50万元的利息。

2023年1月以来，全国有30个城市将房贷利息调整至4%及以下。/上海易居房地产研究院

“心理不平衡，干脆早点还清。”唐吉表示，除了情绪驱使，房贷利率下调还可能牵扯个人资产情况。

假设唐吉在2021年买房时，本金加利息一共60万元，他隔壁的同户型同面积的房子，在2023年买一共只要40万元。由于付出成本不同，如果日后他们都要出售二手房，唐吉能给出的价格也会高很多，或会导致房子卖不出；如果卖得太便宜，又会导致唐吉的资产缩水。

从宏观角度看唐吉的心态，可理解为：由于近两年楼市持续低迷，人们对房产升值的预期降低了。

国家统计局发布的数据显示，2022年上半年，全国商品房销售面积为68923万平米、同比下降22.2%。据《中国经济时报》的报道，2023年1月TOP100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%、环比降低48.6%。

以前，虽然房贷利率高，但房价也在不断上涨；如今，买房能保值就不错了，有闲钱还不如早点结清房贷。

在当下，房子的升值空间不大了。/图虫创意

温尔则是从理财角度考虑的。

这两三年她攒了一些钱，之前没有提前还房贷，是想着手里有流动资金、生活抗风险能力就强一些。但单纯把钱存活期、拿低利息，似乎有些不聪明，因此许多人会选择买投资理财产品。

以大额存单为例，它凭着低风险的特点，成为稳健理财人群的首选。据市界观察的报道，2020年银行大额存单3年期的利率为4.13%，2021年利率便下调至3.99%。北京市农业银行客户经理曾在接受采访时表示：“光是2022年就调整了好几次，3.35%、3.25%、再到如今的3.1%。”从整体上看，目前国有大行、股份制银行的3年期大额存单利率普遍在3.1%左右。

这意味着，存款或投资带来的收益变得越来越薄，而房贷的巨山却依然沉重。温尔笑称，把钱握在手里跟亏钱没区别，“我不求赚大钱，能省点利息就已经等于在赚钱了”。

李先生在中国房地产市场从业多年，他观察到，部分人提前还房贷，是为了赶在房贷利率红利期内，以相对低的首付购入第二套房。

据央行、住建部、银监会2014年联合下发的通知，第一套房已经结清贷款的家庭，买第二套房时，公积金贷款最低首付为30%、商业贷最低首付为40%；第一套房未结清贷款的家庭，第二套房的首付不低于40%。

站在社会个体的角度，李先生将当下提前还房贷热潮总结为“及时止损的行为”。

房子是家，也是一个投资理财产品。/《安家》剧照

“灰色地带”

节省利息、优化个人资产结构、买第二套房时首付便宜、更多的消费自由......有这么多优点，便不难理解当下“提前还房贷”的热潮。

但凡事有两面性，提前还房贷前也需要注意——把积蓄掏出来后，自己的资金流还能否保持稳固？

不同银行罚息的规则也不同。温尔贷款的平安银行，规定是月供交满2年就不用交违约金，而据腾讯信息可视化实验室的整理，有的银行需要供满3年才不用交违约金，还有的银行则是供满三年还得罚一个月利息。

不同地方的购房政策也存在差异。比如“认贷不认房”，只要结清第一套房的贷款，再次买房贷款也按照首套房来认定，“认房不认贷”则与之相反。

个人资金流崩了，将带来一连串更严重的问题。/图虫创意

李先生介绍，贷款还房贷，是金融市场很容易踩坑的“灰色地带”。

近期，有金融机构会推荐客户申请一笔利率较低的金融贷款，用来还房贷，以此降低高利息带来的损失，“原则上这种操作是不合规的，因为风险很大。经营贷一般的贷款期限是3-5年，利率变化波动快且大，申请的时候利率低，有可能过段时间就升了。客户同时背负着房贷和经营贷，压力也会陡增，一个不留神，资金链就断了”。

提前还清房贷虽爽，也别一时冲动、盲目跟风，为了摆脱一个坑，踩了另一个坑。

（文中温尔、唐吉、李先生为化名）

[1] 为何提前还房贷？7%利息太扎心|北京商报

[2] 大额存单，还能疯多久？|市界观察

作者 | 颖宝

编辑 | 土卫六

校对 | 向阳

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“提前还贷潮”背后的深层思考

作者：金融界

发布时间：2023-03-04 17:30

快照：

城市与区域治理研究院 苏志勇

去年下半年以来，全国各地居民提前偿还住房贷款现象愈演愈烈。由于还贷申请过于集中，不少银行不得不关闭了线上预约申请通道，线下柜台业务办理也排到了几个月之后。为此，银保监会近日召开专题会议，针对反映较多的个人住房贷款提前还款难、预约时间长等问题，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务。在监管部门的出手干预下，目前提前还贷困难的问题已逐步缓解，但关于提前还贷背后的深层逻辑，以及由此对房地产市场和金融机构带来的影响，值得反思。

提前还贷原因探究

回顾历史可以发现，从2008年以来我国曾经经历过4次“提前还贷潮”。第一次是2008年，在财政“四万亿”政策下，货币政策由“从紧”转向“适度宽松”，央行从2008年9月16日至12月22日连续5次降息，促使贷款人通过提前还款降低利息成本，RMBS早偿率从14.25％迅速攀升至24.54％。

第二次是2012年，受欧债危机影响，经济增速放缓，货币政策转宽，央行连续两次降准、降息，按揭贷款利率明显降低再次刺激居民提前还贷意愿，RMBS早偿率从7.24％上升至17.46％。

第三次是2014~2015年，2014年房地产市场遇冷导致经济增速回落，2015年至2016年连续五次降准、降息，按揭利率从6.96％降至4.55％，出现了短暂提前还贷现象。但在房价急速上涨和理财产品收益率走高环境下，此轮还贷潮并未持续。

本轮“提前还贷潮”从2021年就已经开始，2022年前三季度RMBS早偿率一度达到13％，四季度回落至8％左右，目前基本维持在10％左右，与之前几次相比并不算高，但持续时间较长，对房地产市场乃至金融机构的盈利预期都产生了一定影响。

至于提前还贷现象产生的原因，归结起来主要有以下几个方面：

一是与房地产市场走势高度相关。从此前历次情形看，居民按揭贷款的走势基本跟随房价变动。房价上涨预期较强，居民购房意愿随之增强，居民倾向于加杠杆；反之，房价上涨预期减弱，居民购房意愿下降，更倾向于降杠杆。2021年以来房地产市场明显进入调整期，预期转向，居民住房消费意愿下降，开始降杠杆。

二是房贷利率下降导致新增房贷与存量房贷利差扩大。目前我国房贷利率采取的是由LPR基准利率加点构成，刺激合理住房消费需求政策之下，新发按揭贷款利率大幅下降，即使LPR重新定价，但存量房贷利率加点不变，导致存量房贷与新增房贷利差扩大（现行房贷利率与此前高点利率的差值最高超过1.5个百分点），促使居民提前偿还高成本贷款。另外，在银行流动性充裕的背景下，经营贷、信用贷等利率大幅下降，一些居民选择利用此类低息贷款置换高成本按揭贷款。

三是投资理财渠道少，收益率低。2022年以来，楼市、股市一路走低，A股全年跌幅接近20％，股票型基金平均跌幅超19％，各种理财产品也是风险增加、收益率严重下降，投资者综合收益率降至2％左右，投资收益远不能覆盖贷款成本，由此导致有按揭贷款的居民选择提前还贷。

四是受疫情等因素影响，居民收入预期不稳定，对未来的不可预知导致存款意愿增强，消费意愿下降。有闲置资金的情况下首先选择提前还清贷款做到“无债一身轻”。

综合历次“提前还贷潮”可以看出，存量房贷与新增房贷之间的利差是导致提前还贷的表面原因，房价预期和居民消费意愿下降、对未来预期的不确定才是导致提前还贷的深层原因。

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提前还贷要算好两笔账

关于是否应当提前还房贷有两种截然不同的观点，一种观点认为提前还贷不可取，原因是通货膨胀导致货币贬值，借银行的钱相当于占了银行的便宜；另一种观点则认为贷款利率过高，提前还贷可以节省资金成本。笔者认为对此不能一概而论，是否提前还贷需要算好两笔账：经济账和法律风险账。

首先要算好经济账。一般按揭贷款年限可做到30年，回望过去30年，通货膨胀率远远超过了银行贷款利率。尽管目前通货膨胀有所放缓，但随着全球通胀的蔓延，未来我国的通胀压力也会逐渐加大，考虑到通胀因素，实际按揭贷款利率并不高。

不考虑通胀因素，仅从现实情况看，提前还贷是否合适还要看还款年限、还款方式、资金来源等因素。按揭贷款还款方式一般分为等额本息和等额本金两种，等额本息还款期限如果没有达到二分之一（比如20年期贷款还款期限不满10年），提前还款比较划算；等额本金还款期限没有达到三分之一，提前还款比较划算。从资金来源上看，如果是闲置资金且没有更好的投资渠道或其他消费需求，可选择提前还款；如果是选择以其他形式的贷款替换，不仅要考虑高额的手续费、中介费等成本，还要考虑贷款的合法合规性。另外，按照现行政策，个人住房贷款利息可按每月1000元的标准享受个税专项附加扣除，一年有12000元的个税扣除额度，这也是购房者提前还贷时需要考虑的因素。

其次要考虑法律风险。目前随着支持实体经济政策出台和银行流动性的宽裕，经营贷、消费贷等贷款利率持续走低，一些贷款中介开始借机以“利率低”“放款快”为诱饵，诱导购房者通过办理经营贷作为过桥资金，偿还按揭贷款，这种操作不仅隐含违规风险，甚至有可能触犯法律。比如在一些违规中介机构诱导下伪造营业执照、经营流水等信息获得贷款资格。近年来，各地金融监管部门将经营贷违规进入楼市列为重点查处对象，一旦遭到查处，不仅要还清贷款，还会对个人征信记录造成影响，情形严重的甚至可能触犯法律。

“提前还贷潮”的应对之策

随着房地产市场下滑和居民提前还贷意愿增强，我国个人住房贷款规模增速大幅下滑。根据人民银行的数据，2022年末金融机构本外币住户贷款余额74.94万亿元，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2％，增速比上年末下降了10个百分点。2022年4季度按揭贷款环比净减少1100亿元，为2008年4季度以来首次环比减少。尽管个人住房贷款增速大幅下滑，但仍占到住户贷款余额的51.8％。

对于银行来说，个人住房贷款是最为优质的资产，不仅收益稳定，而且风险很小。如果短期内出现大面积提前还贷，不仅影响到银行长期的利差收益，而且短期内很难找到类似优质资产相匹配，增加了机会成本。因此，面对汹涌的“提前还贷潮”，银行大多采取了拖延战术，通过关闭线上预约通道、拉长预约时间等方式拖延还贷进度。但是这样的操作不仅不能阻止提前还贷，反而会严重影响到银行的信誉和品牌形象。对此，银保监会近日召开专题会议，针对反映较多的个人住房贷款提前还款难、预约时间长等问题，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务。

如何应对汹涌的“提前还贷潮”？结合我国国情和现行政策，可以从以下几个方面应对。

一是降低存量房贷利率。这是近期经济学界讨论最多的话题，包括孟晓苏、任泽平等经济学家纷纷呼吁出台措施引导银行适度下调存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本。任泽平认为，降低存量房贷利率不仅降低了购房者利息成本，刺激了住房消费，而且对宏观经济也将产生积极影响。

降低存量房贷利率对银行来说虽然利差收益受到了一定损失，但相比提前还贷来说毕竟保住了房贷存量。在2008？年也曾经下调过存量房贷利率，对房地产市场和宏观经济恢复起到了积极作用。

二是效仿发达国家采取“再融资”方式。欧美发达国家对提前还贷有着比较成熟的应对措施，例如美国，贷款人可以随时选择以更低的利率进行“再融资”。在扣除已付的本金和利息之后，银行或其他贷款机构先行代为付清贷款人高利率的存量贷款，然后以当前较低利率重新为其办理贷款。这种做法相比直接降低存量房贷利率虽然操作起来比较繁琐，但更为科学，也是值得借鉴的应对之策。

三是加大个人住房贷款抵扣个税力度。将房贷利息抵扣个税是国际上普遍采用的税收优惠政策，据统计目前有80多个国家在采用。在英、美等国，住房抵押贷款通常可抵扣个人收入所得税或者是出租房屋所得税，而且往往是较大抵扣项。综合各国情况，常用的抵免方式包括税前抵扣、应纳税额抵扣、财政补助等三种。目前我国针对首套房贷采取的是“一刀切”的政策，不论贷款额度多少，每月固定抵扣1000元。

虽然操作起来比较简便，但在制度设计上存在明显漏洞。近期网络就流传着“1元房贷抵个税”现象：提前还贷并不完全还清，而是只留一小部分（每月还贷1元），这样仍然可以享受个税抵扣优惠政策。房贷抵扣个税的政策方向是正确的，但在制度设计上应更科学，比如根据房贷额度和实际利息支出确定抵扣比例或抵扣额，贷款额度越高，抵扣力度越大。

四是加强经营贷、消费贷监管，严厉查处违规放贷、违规挪用等现象。最近人民银行、银保监会再次要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示。监管部门也将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。

提前还贷引发银行盈利模式思考

银行业是典型的顺周期行业，盈利水平对经济周期的变动极为敏感。特别是作为支柱产业的房地产一直是银行业最大的收入来源。从2022年的“停贷风波”到“提前还贷潮”，突显出银行对房地产信贷的高度依赖，也为银行业经营模式转型敲响警钟：随着房地产增量开发的黄金时代终结，银行业30年来“躺着赚钱”的时代即将结束，银行过度依赖房地产、依靠存贷利差的盈利模式难以为继。

受我国金融业管理体制等因素影响，我国银行业仍处于以存款、贷款、汇款为中心的传统模式，依靠资产规模扩张实现增长，而成熟金融市场的银行业已经向交易银行和财富管理银行转变。随着国内存款利率市场化推进，存贷利差将进一步收窄，银行盈利模式亟待创新。

在盈利模式上，根据发达国家金融机构经验，逐渐发展以财富管理为抓手的负债端，辅之以资产证券化与交易为基础的资产端，是银行盈利模式转型的方向。

近年来尽管一些商业银行也在逐步尝试开辟新的利润增长点，比如赚取各项手续费和佣金收入，但目前的非利息利润在利润体系中的占比仍然偏少。商业银行仍需在增强自身经济实力的同时，不断发展中间业务，提升服务质量和服务价值，加大创新力度，拓展新的盈利渠道。

在资金投向上，随着房地产高速增长的时代结束，银行信贷投向也要随国家产业政策做出调整，转向低碳环保等新兴产业和高端制造业，向实体经济要效益，寻求新的利润增长点。

（此文刊于中国房地产报3月6日11版 责任编辑 苏志勇

本文源自：中国房地产报

作者： 苏志勇

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提前还房贷潮下的年轻人：“最敢贷款的他们被教育了”

作者：人民日报数字传播

发布时间：2023-02-14 14:20

快照：

“我站在高岗上，远处望，那一片绿波，海芒茫。”不少前几年买房的年轻人，越发能体会张惠妹的这首《站在高岗上》。

相较前几年5%、6%以上的利率，不少地方的首套房贷利率已跌破4%并在不断下探。提前还贷，似乎成了贷款者与银行双方的一场博弈，前者希望尽快提前还贷降成本，后者则希望前者慢点还或不要提前还。

在利率高点时买了房，当时却不曾犹豫

与房贷利率相关的信息，无一不牵动人心。最近，央行银保监会首套房利率新政、还款年龄延长、延迟退休、医保改革、人口负增长等消息接踵而至，无论是否直接与房相关，都会让人们联想到房贷，联想到几年前自认为不算高点的房贷利率。

“2018年，5.88%”“2019年，5.83%”“2020年，5.4%”“2021年，6.37%”，多名前几年购房的年轻人在接受澎湃新闻采访时，都认为自己是在利率高点时买了房，但当时却不曾犹豫。

“所有的年轻人都觉得自己买在了高点，在那个蓬勃向上的年份，误以为这个世界是属于他的。当年轻人掏空了口袋，却发现梦想是一文不名的。贷款不可怕，但贷款跟裁员几乎是前后脚来的。”于2019年在江苏南京购房的80后小张向澎湃新闻表示。

小张直言，他们这代人受欧美文化影响很大，是看《老友记》成长起来的，笃信断舍离，追求及时行乐。除了2008年的经济危机，他们几乎没遇上过什么坎儿，是有史以来最敢贷款的一代，直到这波开始被教育。

首套房贷利率大幅下行

2022年以来，部分地区的按揭贷款利率接连下调。进入5月，先是央行、银保监会宣布下调新发放首套房贷利率下限，由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）调整为不低于相应期限LPR减20个基点；随后，5年期以上LPR超预期较4月下调15个基点，降至4.45%。这也是自LPR新机制建立以来，5年期以上LPR下调幅度最大的一次。此后，多地首套房贷款利率低至4.25%。

进入2023年，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，明确新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。随之而来的，是又一轮房贷“降息潮”，不少地方的首套房贷款利率已跌破4%，至3.7%甚至3.6%。

“房贷对年轻人意味着什么？其实，这意味着更多的机会和更少的自由。”90后小闻告诉澎湃新闻，如果她有房贷，可能会那么想。2020年，她在一座二线城市近400万元全款买了一套房，目前没有房贷。

也有在五线城市工作的小吴向澎湃新闻表示，当地房价低，父母出钱付了首付，自己还了一年商贷后全转公积金贷款了，现在每月的公积金可直接冲抵房贷，也没有房贷烦恼。如今结了婚，夫妻二人的公积金，其实还能支持再买一套房。

但多数年轻人没这么幸运。几年时间，各城市房贷利率纷纷下行，此前房贷利率超过6%的郑州如今已出现了3.8%的首套房贷款利率。若贷款100万元，按等额本息、30年期限计算，2.5个百分点的利率差则意味着月供存在1500多元的差额。

提前还贷不易，关注存量贷款会否降息

可见的是，存量房贷利率过高，或是当下百姓提前还贷的主因。多名90后人士向澎湃新闻表示，如果手头有点钱，还是愿意去提前还贷的，利率相差太大了。但是，提前还贷不容易。

如大街小巷上四处播放着的《孤勇者》中所唱：“爱你破烂的衣裳，却敢堵命运的枪。爱你和我那么像，缺口都一样。”缺什么？钱。

85后小程在谈及是否会提前还贷时直言，不关注，因为没钱。

“我觉得房贷对我没有啥特殊含义，但如果我有钱肯定提前还掉。”90后小于此前在合肥购买首套房时的利率为5.88%，他直言，现在利率太“背刺”（编按：“背后一击”，该词出自游戏当中，也指购买游戏一段时间后，游戏降价甚至免费了，等于给玩家背后刺了一刀）存量房了，也去了解了提前还贷的情况，得去银行预约，还得强硬点。如果银行拖着，不怕费事就说要打电话去银保监投诉，这样就能提前一些，不至于排队到半年后。

2月10日，中国人民银行公布的数据显示，1月份人民币贷款增加4.9万亿元，同比多增9227亿元，创下有统计以来单月信贷投放最高纪录。但从结构上看，企事业贷款表现强劲，居民部门贷款持续疲软，占全部新增贷款的比例仅为5%，显示居民部门持续去杠杆的现象仍在持续。

央行2022年第四季度城镇储户问卷调查则显示，去年第四季度，全国50个城市2万户城镇储户的收入感受指数、收入信心指数、就业预期指数等均环比下降。去年四季度的收入感受指数为43.8%，比上季下降3.2个百分点。其中，10.8%的居民认为收入“增加”，比上季减少1.3个百分点，65.9%的居民认为收入“基本不变”，比上季减少3.8个百分点，23.3%的居民认为收入“减少”，比上季增加5.2个百分点。收入信心指数为44.4%，比上季下降2.1个百分点。

收入预期不稳定、投资收益下行、LPR多次下调等，使得越来越多的人开始关注提前还贷。但这些人的贷款，均为存量房贷。存量房贷利率能不能调整，这个话题略显敏感。此前，银行业人士多明确表示，存量房贷款利率不可能调整。如今，有银行业人士向澎湃新闻表示，这几个月较为“真空”，再等几个月看看，不知道是否会有相关的政策出台。也有专家学者撰文认为存量房贷利率的调整条件已经成熟。

不过，对银行而言，无论是提前还贷还是调整存量房贷利率，都会造成自身的经营压力。对于当下的提前还贷行为，一家国有大行人士此前向澎湃新闻表示，房贷收益对于银行来说是一笔长期稳定的生息资产，如果都纷纷提前还款，会影响银行对长期资产的计划安排。

亦有银行业人士告诉澎湃新闻，银行不希望房贷业务下降太快，同时也不希望自己已经锁定的收益或有较高收益的优质资产受到太大影响。

借助消费贷、经营贷置换房贷存在多重风险

就整体贷款利率看，各地的企业贷款利率屡创新低，个人经营贷、消费贷等利率也保持低位。例如，去年12月，北京新发放企业贷款加权平均利率为3.09%，再创统计以来新低；2022年12月，上海企业贷款加权平均利率为3.59%，比上年末下降62个基点。春节前后，各大银行业务员纷纷开始推销个人信用贷、消费贷业务优惠活动，不少银行的利率低于4%。

而与之相比的个人住房贷款利率，虽有下调，但与上述贷款之间的利率仍有差距，存量贷款利率则差距更大。

出于对当前收入、未来工作以及经济预期的考量，小张在这几年间多次提前还贷，截至目前已提前还贷175万元。她向澎湃新闻表示，当年的贷款利率是5.83%，但那一年可以轻松的买到年化7%的安全的理财产品。2020年之后，全球经济进入新周期，铺天盖地的裁员新闻也出来了，所以现在能提前还一点是一点。

针对当下贷款利率下行的趋势，一些人打起了消费贷、经营贷置换房贷的主意。也正因如此，一些中介也在力推此类业务，称可以节省成本。

要注意的是，并非所有人都能承受住房贷转经营贷、消费贷的潜在风险。况且，中介在帮助操作相关转贷时，自身的诉求也是收取中介费。不过，虽然业务不合规，但房贷利率差过大的现状，使得一些人愿意冒险尝试。

根据监管规定，经营贷、消费贷都会约定明确的资金用途，“转贷”后，若银行发现贷款人未按约定用途使用相关贷款资金，可以按照贷款人违约而要求提前收回贷款并会影响个人征信等。在期限方面，房贷的时间较长，而消费贷、经营贷的期限较短，且多要求一次性归还本金。若贷款人无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。

近几天，一则“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的新闻又冲上热搜榜，这也说明了房贷在贷款期限上的优势。根据相关报道，有银行正式将个人住房按揭贷款借款人的年龄期限从原先的70岁调整至80岁，即便是年满50周岁的购房者，只要符合贷款条件均可按最高30年期限申请房贷。

然而，在当下新房和二手房贷款需求双双疲软之际，这一消息在年轻人中获得的反馈却并不一致。有人在相关微博下评论称，“为了套房奋斗到80岁？”更多的人，则关心的是——提前还贷如何退潮？何时才能上车？

来源：澎湃新闻

责编：张妍頔

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